作者：何汕媛
出版社：西南财经大学出版社
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生活中点石成金的财务资讯试读：
1 喝茶聊天中的价格
伤不起的猪肉
新闻链结法国兴业银行：中国猪肉价格严重滞涨2012年07月27日 来源：证券时报美国中西部50年一遇的大旱导致玉米价格飞涨，这对中国的猪肉价格来说是一个让人担心的信号。法国兴业银行发表的报告指出，全球玉米、大豆价格的变化可以很好地“预言”中国国内猪肉价格波动，这是由于中国国内猪肉价格的变动周期比玉米滞后一个季度，比大豆滞后两个季度。中国已经超过美国成为全球最大的肉类消费国，今年中国的猪肉消费量预计将达到5200万吨，因此玉米和大豆价格飙升对中国猪肉价格变化意义重大。该行分析师指出，近期食品价格的上升不会马上扭转中国消费者物价指数（CPI）的下滑趋势，但如果食品价格在整个夏季持续上涨，今年11月、12月可能会引起通胀水平上升。点评：“它可以是餐桌上的一盘菜肴，也可以是撼动CPI的重要一环；它可以让消费者谈‘猪’色变，也可以让养殖户苦不堪言。”在一头猪影响CPI的中国，猪肉的价格又将走向何方？
当消费者物价指数成为中国猪肉指数
中国是世界上最大的猪肉生产国和消费国。2010年，我国猪肉产量突破5000万吨，占据了全球猪肉市场半壁江山。而居民猪肉消费占全部肉类消费比重一直维持在60%以上。国家统计局的数据显示，2011年我国城镇居民人均消费猪肉20.73千克，农村居民14.4千克。随着城市化的推进以及人们收入水平的不断提高，我国的猪肉消费量必然会进一步提升。图1-1 1996年~2010年我国猪肉年产量数据来源：《中国统计年鉴2011》
在消费量迅速增长的同时，猪肉价格也是节节攀升。每一次猪肉价格的上涨，都伴随着人们“吃不起肉”的惊呼。特别是在2011年年中，猪肉价格更是达到了历史顶峰，排骨每千克卖到40元，精肉也要卖每千克32元。有人表示，自己每个月2000元的工资也仅够买50千克排骨。
2010年以来，食品价格尤其是猪肉价格大幅度上涨成了拉动居民消费价格指数上涨最主要的因素。有人统计过，猪肉价格每上涨20%，就会影响CPI约0.6个百分点，如果再考虑对其他食品的带动，最终将会影响CPI约1个百分点。2011年8月份，猪肉价格同比涨幅为45.5%，影响价格总水平幅度1.27个百分点；同年9月份，猪肉价格上涨43.5%，影响价格总水平上涨约1.24个百分点。难怪有网友戏称：中国的消费者物价指数（CPI）变成了中国猪肉指数（China Pig Index）。图1-2 2001年~2010年我国居民价格消费指数及肉禽制品分类指数变动情况数据来源：《中国统计年鉴2011》
逃不开的价格周期
自1992年后，我国政府就放开了猪肉定价，实行市场化定价体制。回顾过往，我们发现2004年以来猪肉价格经历了三个阶段性的上涨：从2004年1月到2005年1月，生产成本的增加带动猪肉价格小幅上涨；2006年9月到2008年4月，在生猪货源紧缺与蓝耳病疫情的共同作用下，猪肉价格大幅抬升；2010年6月至2011年10月，猪肉价格创历史新高，除了供应紧缺外，部分饲料和人工成本的上涨也是猪肉价格上涨的重要因素。每次阶段性上涨后，必然伴随着肉价的回落。图1-3 2004年~2012年上半年我国鲜猪肉批发价格数据来源：国家商务部网站
为什么猪肉价格会呈现出过山车一般的走势？大家都知道，猪肉要端上餐桌，一般需要经历生产、收购、屠宰加工、批发、零售等几大环节，总体而言可以划分为生猪生产、生猪屠宰加工、猪肉销售这三个阶段。下面我们沿着这个轨迹来进行分析。
众所周知，生猪养殖需要较长的生产周期。据了解，从仔猪到最终可供出栏的商品肉猪一般需要18个月。其中，从仔猪养殖成为能繁殖的母猪需要8个月，而母猪的妊娠期大约为114天，产下的商品仔猪还要经过35天保育期之后才能出售，最后从仔猪补栏到商品肉猪出栏需要5个月。即便在目前生猪饲养技术大幅提高的情况下，肉猪也不是一天就长成的。由于养猪的门槛非常低，当猪肉价格上涨时，生猪市场的繁荣景气便会带动各方养猪热情高涨。2011年高昂的猪肉价格就吸引了不少生猪养殖上市公司迅速“扩容”，甚至许多此前并未涉足生猪养殖的部分上市公司也开始转型，比如之前从事猪饲料加工生产的某国内企业便公开表示，欲将产业链延伸进入高端种猪养殖业。等养殖场的猪仔长大后，生产者便将其投放市场，此时市面上猪肉的供应量大大增加，甚至出现供过于求的局面。为了把猪肉卖出去，生产者只能降价销售，一些过低的价格打击了养殖户的积极性，于是他们开始减少饲养猪仔的数量，这又导致了下轮生猪货源的短缺，进而引起猪肉价格再次上涨，这样便形成恶性循环，使猪肉价格一直重复着涨价、降价、亏损、减产再涨价的“魔咒”。2012年上半年，随着2011年第三、第四季度开始养殖的生猪出栏，猪肉价格出现了明显下跌。据农业部监测数据显示，2012年8月1日，全国生猪平均价格为13.94元/千克，与2011年同期相比下降了26.7%。
另外，在猪肉生产的不同环节中，成本和利润水平是完全不一样的。有人曾统计，2010年猪肉生产、加工及批发的利润率分别维持在30%、12%与7%左右，即生猪生产环节利润水平最高。这是因为在加工环节中，猪肉屠宰量在平稳中不断上升，不会对猪肉的供给造成瓶颈，对猪肉最终售价影响不大。到了零售环节，按照微观经济学的观点，猪肉市场厂商数目众多且产品完全同质，市场中的每个人均是价格的接受者，属于完全竞争市场范畴，因此猪肉的最终消费价格主要由生产成本来确定。而在生产环节中，猪的饲料成本大约占55%，其次是仔猪的购买费用。据统计，我国猪饲料主要是由70%的玉米、10%的豆粕以及10%的麸皮构成。因此饲料成本与粮食等大宗商品价格基本一致，大宗商品的价格波动直接决定了养猪成本。
现在你是否能够理解前面新闻中美国大旱与中国猪肉涨价的内在联系了呢？由于近期玉米、大豆等价格的不断上涨，养猪饲料成本进一步上升，养殖户利润不断缩水。据四川某地畜牧局统计，在2012年8月下旬，一个中等规模养殖场出栏一头100千克的猪，其生产成本达1437元，其中仔猪价格为520元，饲料成本上涨至800元，人工费用40元，防疫费25元，其他费用52元。而这头100千克生猪的销售价格为1480元，也就是说，生产环节的利润仅为43元，着实成了“伤不起”的猪肉。
越来越贵的衣服
新闻链结服装涨价何以大行其道2012年3月5日 来源：中国服饰报春天来了，百货商场里，各服装专柜模特身上厚厚的冬装也陆续换上了轻薄亮眼的春装。不仅服装亮眼，服装的价格也同样“亮眼”。记者在走访中发现，今春新上架的知名服装品牌，诸如ONLY、Vero moda、E-LAND等，其针织衫、小西装基本不低于600元，T恤不低于300元。某品牌的一款长靴子，三折后价格仍然高于800元。国家统计局发布的2012年1月份居民消费价格变动情况显示，衣着价格同比上涨3.3%，其中，服装价格上涨3.4%，鞋类价格上涨2.8%。该调查印证了消费者认为服装价格普遍上涨并不只是单方面的感受。事实上，不仅今春刚上架的新款服装价格上涨，从去年开始，服装“涨价潮”就已经来袭了。从国家统计局此前发布的居民消费价格变动情况可以看出，2011年10月，衣着类价格同比上涨3.7%，其中，服装价格上涨4.0%，鞋类价格上涨2.5%；11月，衣着类价格同比上涨3.5%，其中，服装价格上涨3.6%，鞋类价格上涨2.7%；12月，衣着类价格同比上涨3.8%，其中，服装价格上涨3.9%，鞋类价格上涨3.1%。值得一提的是，2011年服装价格的明显上涨，对服装销量造成了一定影响。中华全国商业信息中心指出，在物价全面上涨的大环境下，居民实际购买力有所下降，而2011年品牌服饰价格的明显上涨进一步压缩了居民对于服装的消费空间，使得全年大型零售企业服装销量增速呈现明显下滑态势。据统计，2011年全年全国百家重点大型零售企业服装类商品零售额实现累计增长20.39%，相比上一年下降了2.24个百分点；而服装类商品零售量增速仅为4.88%，还不及上一年增长水平的一半。点评：居高不下的服饰价格，伤害的不仅是消费者的钱包，还有服装商的心。当商场陷入不打折就卖不动的怪圈，当抄号族如雨后春笋般涌现，当专卖店沦为试衣间……我们在感慨的同时更需要知道，是什么推高了衣服价格？
服装成本面面观
当你向任何一个销售人员询问衣服价格为什么这样高，他们都会异口同声地告诉你，这是因为成本涨了。
实际上，成本上升已经成为所有商品调高价格的原因或者借口。面包涨价，是因为面粉涨了；出租车涨价，是因为汽油涨了；房子涨价，是因为钢筋水泥涨了。作为劳动密集型产品的服装，在原材料价格、劳动力成本、人民币升值等种种因素的压力之下，似乎没有理由停住价格上涨的脚步。
首先来看看制造成本。有业内专家曾表示，在传统的服装加工制造成本构成中，原料成本占到了60%~75%，加工制造成本占25%左右。我们知道，服装的原料主要包括化工纤维和棉花。其中，合成纤维是化工纤维中的一大类，常见的涤纶、锦纶、腈纶等都属于此类。合成纤维是石油化工工业和炼焦工业中的副产品，作为初级产品的石油经过多次加工，并经过裂化、聚合等一系列复杂过程形成高分子材料，最后把这些高分子材料再加工制造就得到了合成纤维。近年来国际油价持续走高和我国经济的高速发展，导致油价大幅提升，从而影响了化工纤维的价格。
但值得注意的是，服装原料的另一重要角色——棉花，在过去的两年里其价格却如过山车一般跌宕起伏。自2010年起棉花价格就一路攀升，在2011年年初达到最高点后就上演“高台跳水”，价格一路狂泻。2012年上半年，棉花价格较2011年同期已下跌了将近四成。按理说，棉花价格一路下跌，服装的成本也应该随之下降才对。但是对于纺织服装整个产业链而言，越往上游走，企业需要组织的生产周期就越长。例如服装流行趋势提前6个月发布，面料流行趋势提前12个月发布。这就要求企业要对一个相对较长的未来作出预期，并且通过生产库存的模式来对下游进行供货。由于2010年棉花价格大幅上涨，于是棉纺企业大批囤积棉花，扩大产能；而2011年棉花价格大幅下挫，其程度远远超出厂商的普遍预期，高价买回来的棉花使得生产成本大增，进而导致产品价格上涨，甚至部分企业到2012年年中还没消化完先前积压的棉花。图1-4 2010年~2012年上半年中国棉花价格328指数数据来源：凤凰网财经频道
说完了原材料，再来看劳动力成本。近年来，人力成本的一路上涨成为令企业头疼的问题。以浙江某服装生产商为例，据介绍，2009年该公司操作工人平均工资是1900~2000元/月，到2010年年底，其平均工资上涨至2600~2700元/月，2011年年底时工人的平均工资已经增加到3000~3100元/月。目前，该公司的工人人数为1800~1900人，仅在劳动力成本这一项上，公司2012年就比2009年多支出2000万元。除此以外，“招工难”问题的涌现更是推高了劳动力工资。有企业家表示，即便工人工资一涨再涨，可还是很难招到工人，有的企业陷入了有钱也招不到工人的境地。这不仅是因为新生代农民工择业观发生变化，老一批农民工逐渐倾向于家门口就业，还涉及我国制造业产业结构升级等一系列深层次原因。
当然，制造成本问题并不是造成服装价格上涨的唯一因素，渠道、房租费用等其他成本上涨同样会对服装价格上涨造成很大的影响。
现在服装零售店铺的选址模式主要包括门面店、百货商店或超市专柜、大型购物中心或服装商业中心店中店等。由于购物中心、服装商业中心等大型商场的经营实力较强，商誉度较高，通常聚集着较多的国内外品牌。对于新兴的服装品牌来说，通过专柜形式凭借商场的商誉更容易打开市场；而已经具有相对影响力的服装品牌，也可以借助品牌的规模效应，进一步提高品牌的知名度及销售份额。所以，品牌服装大多倾向于进驻商场专柜，而通常商场与品牌服装都是采用合作联营方式，即从售价中拿出一定的比例上交商场。据了解，一般商场对服装的扣点为15%~35%不等，具体点数根据商场的影响力和品牌的实力而有所不同。当消费者在商场购买服装后，代理商还不能立即拿到这笔钱。通常商场都会经过一个周转期才返款给他们，效益好的商场返款快，效益不好的则要拖欠几个月甚至一年。另外，每逢“五一”、“十一”、元旦、春节等各种节日的促销活动，商场还要向代理商额外收费，其种类可谓五花八门。以店庆为例，代理商要交的就有店庆赞助费、店堂布置费、消防费等，怪不得一件成本几十元的衬衫在百货商场的标价往往都在千元以上。但是商场也大倒苦水，急速飙高的各种经营成本让他们自身难保，只能选择与代理商一起分担成本压力。
此外，对于采用门面店经营的服装商，日益高涨的租金更令他们痛不欲生。雅戈尔副董事长李如刚表示，其在上海南京东路的专卖店已经被雅戈尔买断，该专卖店一年的销售额约2000万元~3000万元，但如果是租别人门店的话，由于租金大幅上涨，房租与收入已经基本持平，企业要维持原来的利润水平，零售价格只能调高到成本价格的10倍左右。而在以前，服装零售企业以出厂价3~4倍的价格作为服装零售价，就能保证一定利润。
原材料涨了，劳动力工资涨了，商场进场费涨了，房租涨了，于是服装生产商、批发商、代理商、零售商必然把重重上涨的部分通过最终产品服装价格转嫁给消费者。因为对他们来说，不涨价就意味着利润减少甚至是亏损，企业家毕竟不是慈善家。
打折怪圈何其多
在服装价格大肆上涨的同时，“打折”这个商场惯用促销手段也泛滥开来。以前打折促销一般集中于节假日期间，促销产品也多为库存积压或过季服装。进入2012年后，高昂的服装单价似乎已经成为名义上的价格，打折促销也不再仅限于过气商品，商场里以五折、三折价格销售的当季服装比比皆是。同样地，服装换季“降价战”也是一年比一年来得早。例如夏装换季，前几年是到立秋后才开始降价，后来是到立秋前，现在大热的三伏天里就敲响了锣鼓。新品的迅速降价，使得消费者学会了观望，在下季新款服装上市后不再急于购买，而是耐心等待价格优惠。即使是新品促销，由于消费者知道不久后会出现更大幅度的打折狂潮，因此其销售情况也就不甚理想。这使得本来就需面对高库存压力的服装企业雪上加霜，他们就不得不通过更大程度的打折促销来解决销售难题。多重原因影响下，出现不打折就卖不动的现象就不难理解了。
老百姓追求物美价廉天经地义，可品牌服装为什么一边不断提高服装价格，一边又不停参加商场越来越多的打折活动呢？
服装价格的拔高，除了与成本的上涨有密切关系，还与品牌服装的定价策略有关。近几年国内服装品牌争相走高端路线，纷纷向洋品牌靠拢，或者起个洋名字，然后顺势抬高身价与国际接轨。另外，随着消费者的生活观念不断升级，越来越多人追求高品质、高水准的生活状态，高层次的消费自然也水到渠成。所谓“便宜无好货，好货不便宜”，消费者把价格高当作品质好的信号，品牌服装也乐意卖个高价。2012年3月，微博上就爆出一名顾客向报喜鸟旗下高级定制品牌卡博诺订购了一套价格为22.8万元的西服，创下了中国服装定制品牌市场销售的最高价格。虽然这套西服选用了号称当今世界上“金钱能买到的最好布料”——英国世家宝纯羊毛加黄金丝高纱织面料，但其价格如此令人乍舌，不知道穿上是种什么感觉。
涨价对于服装品牌是一把双刃剑，一方面由于价格的提升会带动销售额的提升，但同时对于服装销量也有一定的挤出效应，甚至会抑制销量增长。据统计，2011年中国服装销售继续保持较快增长，限额以上批发零售企业和全国重点大型零售企业服装类商品零售额增速均在20%以上。在这欣欣向荣的景象之下，是服装单价增长对服装零售额增长的贡献率高达79.9%，也就是说2011年服装零售额增长中有近80%是源于单价上涨的拉动。价格对行业零售额增长的推动不可能长期持续，如果继续遭遇不可承受价格之重，人们只能选择离开实体店，以应对“涨声一片”。
抄号族的兴起
近年来，相当火爆的网络购物给消费者打开了一扇通往新世界的大门，几乎所有人都知道了网上的东西一般比商场来得便宜。相较于实体店，网店不需要交租金，没有库存压力，只需要一个仓库、一台电脑就可以开展经营。一件衣服实体店即使有50元的毛利，也未必能赚钱；而对于网店，只要有5元的利润就可以卖。即便是相同品牌，也能在网上找到六七折代购，价格优势非常明显。
因此，越来越多的人投入到了网购的大军。很多人（特别是年轻女性）转战商场，尽情试穿，然后偷偷地记下货号，再回家或干脆现场就直接掏出手机上网寻找代购或相似款型。也有人在网上发现心仪的衣服后，先到实体店试穿，如果合适再进行网购。如此一来，实体店沦落为这些“抄号族”的试衣间，即便商场里人流如织，只试不买的却占了大多数，频繁试穿又使得样品变旧难以正常出售，老板们哀叹连连。
当然，专卖店也不甘心坐以待毙。不少代理商使出浑身解数对付抄号族，如将衣服的标牌都摘下来等顾客付钱购买再挂上，标牌特意不注明型号等，但收效甚微，抄号族们总有办法得到想要的信息。
不少消费者表示选择网上代购还有一个原因，是因为快递能够提供送货上门，而去商场买东西还要自己往回拎，便利的快递服务也变成了商场销售的天敌。
房价：到底还会涨吗？
房子，中国人的痛
改革开放三十余年，中国房地产业从无到有、从小到大，以前所未有的发展速度迅速成为中国经济腾飞的有力推手。从房地产业增加值占第三产业增加值的比重看，1978年仅为9.15%，2010年提高到了12.9%；从房地产业增加值占国内生产总值（GDP）的比重看，1978年为2.19%，2009年上升到了5.47%。房地产业名副其实成为我国国民经济的一大产业。
伴随着房地产业的蓬勃发展，居民的居住条件也有了极大提高。根据住房和城乡建设部的统计，1978年全国城镇居民人均建筑面积仅为6.7平方米，比如今普通家庭的厕所大不了多少。而由北京大学中国社会科学调查中心发布的《2012中国民生发展报告》则显示，2011年全国人均住房面积达到了36.0平方米，面积增长了4.37倍！虽然该报告饱受争议，但有专家表示其数据并不离谱，所以姑且采用之。但让我们纠结的显然不是这个，谁会介意得到更好的居住条件呢？
紧随着如火如荼的房地产业崛起的，还有房子坐火箭般飙升的价格。从1991年到2010年，全国商品房的平均销售价格从786元/平方米上涨至5032元/平方米，价格增长了5.4倍，平均年复合增长率超过了10%！如今，中国上海的房价已经和日本东京齐平，而上海人的收入只有东京人的1/5。有人曾计算，如果将海南岛的房地产存量和开发商们囤积的120万平方千米地都建成房子，按照今天的价钱卖出去，换来的钱可以买下纽约曼哈顿！
房子甚至还成为了婚姻的通行证，“没有一套房，搞不定丈母娘”；大学生沦为“蚁族”，蜗居地下室身躺城中村；光鲜的都市白领也变成“房奴”，天天疲于偿还那长达几十年的银行贷款……与普通百姓形成鲜明对比的，则是房老板、炒房者们坐拥无数财富、奢侈享乐、一掷千金的情景。都是房子惹的祸！图1-5 1998~2010年我国商品房平均销售价格数据来源：《中国统计年鉴2011》
千年前，诗圣杜甫发出了“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的呐喊；千年后，我们还在为“风雨不动安如山”的容身之所苦苦奔波。科技进步、文明繁荣、社会发展的今天，为什么我们还是买不起头顶那狭小的一片天？
究竟是谁，动了我们的房子？
中国房地产业的美丽与哀愁
新闻链结预售制度遭遇空前质疑 房产改革迫在眉睫2012年8月7日 来源：深圳商报8月2日，一条“商品房预售制将取消”的消息在网络上盛传。尽管关于“取消商品房预售制”的传言迅速被澄清，但仍一石激起千层浪。实行十多年来，预售制度的弊端逐渐显现，这一中国房地产行业基本制度正遭遇空前的质疑。最近的一项网络调查显示，75%的网民认为应该取消预售制。他们表示，预售制违背了“一手交钱，一手交货”的交易原则，引发诸多纠纷和矛盾。房地产业内人士则表示，预售制最大的问题就是其巨大的杠杆效应，开发商的有限资本发挥出巨大的乘数效应，导致房地产行业狂飙式发展，购房者被裹挟到楼市泡沫之中。预售制存废之争凸显出房地产行业深层次改革的迫切性。专家表示，楼市预售制度对开发商资金补给、商品房供给有积极作用，但是随着楼市调控持续深入、房地产业结构调整加速，以预售制为代表的房地产行业深层次改革迫在眉睫。多位专家表示，从长远来看，取消商品房预售、改期房销售为现房销售是大势所趋，不过从目前情况看，骤然取消预售制并不现实。点评：今天的中国，遭遇诟病的不只是商品房预售制度，社会对整个房地产行业都提出了质疑。越来越多人要求改革，可是又有多少人清楚地知道需要改革的究竟是什么？系统地了解中国房地产的成长史，或许更能够让你拨开浮云、穿透迷雾，直击问题的本质。
历史的起步
中国房地产业的建立起源于城镇住房制度改革。
在改革开放前，中国是没有房地产业的。新中国成立后，我国一直实施的是“统一管理，统一分配，以租养房”的住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建设资金的来源是政府拨款加单位自筹。住房建好后，单位根据参加工作的时间长短、职务高低对职工论资排辈，以低于成本的租金分配给职工，住房成为一种福利。
这个颇有共产主义色彩制度的好处当然是人们不用操心住房问题，但其弊端也非常明显。据国家经贸委的资料表明，1992年到1994年国有企业每年在住房建设方面投入的费用平均约为1400亿元，再加上利息支出，每年国有企业住房总支出约为1600亿元。国家和企业因此背负了沉重的社会包袱，这不仅制约了企业自身的发展，也导致了住房建设缓慢，不能满足人民日益增长的居住需求。同时，居民的大量储蓄也不能转化为住房建设基金，资源有效配置成为空谈。另外，住房实物分配还妨碍了劳动力的自由流通。在实物分配的条件下，由于住房是不易分割的不动产，分到住房的职工，就相当于单位将今后工作年限的住房工资提前支付给该职工，如果职工要调离单位，单位有理由不同意其调离，除非退房；而没有分配到住房的职工，则由于未得到他应得的住房工资而不愿意调离。重重矛盾下，有人开始提出“住宅商品化”，并由此引发了一系列争论。
1979年，改革开放的总设计师邓小平同志提出了房改设想，中国住房改革的大幕也由此拉开。同年，住宅出售和组织私人建房的试点工作逐步实施。经过几年的探索，在1984年国务院《政府工作报告》中，我国政府对“房地产经营”作出了新的官方解释，这是国家首次以政府文件的形式为住房是商品正名，并确立了以住宅为主要内容的房地产业活动在我国的合法地位。紧接着，在1985年通过的第七个“五年计划”中明确指出要“积极推行城镇住宅商品化”，并“使建筑业成为我国国民经济的支柱产业。”至此，中国城镇住房改革全面展开，现代意义的房地产业在我国建立起来。
到了1994年，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》文件中，正式提出把住房实物福利分配制度改为以按劳分配为主的货币工资分配，由职工直接到市场上购买住房获得房屋所有权，而货币工资分配主要包括三种形式：①职工工资中的住房消费含量；②住房公积金制度；③住房补贴。这样，国家将以前的“暗贴”转为“明补”。1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知》文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。到2000年，住房实物分配制度被彻底废除。
行业的基石
城镇住房制度改革使得中国房地产业得以建立，而商品房预售制度为房地产业的快速发展奠定了基石。
由于商品房需求的普遍性和生产周期的长期性，当时正处于起步阶段的房地产企业普遍面临开发资金短缺的问题。于是在1994年7月，第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》。这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式，正式确立了商品房预售制度。
所谓商品房预售制度，就是我们通常说的“买期房”，指的是房地产开发商将正在建设中的商品房预先出售给消费者，并由购房者支付定金或者房价款。而按规定，只要完成工程总投入的25%以上，开发商就可以申请预售证。这相当于原本需要4块钱的投资，开发商只投了1块，而预售时收回的肯定超过了4块，更不论之前的那1块钱中有7毛都是找银行借的（这个后面会具体讲到）。
因此，商品房预售制度的确立立马收到了房地产开发商的五颗星好评，赢得满堂彩。它不仅成功地解决了房地产开发商先期工程建设资金不足的问题，提高了资金的使用效率，降低了资金的使用成本；同时还调低了房地产业门槛，使得越来越多的企业参与到商品房开发的大军中来，有效增加商品房供应，进而使整个房地产市场活跃起来。据统计，目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%左右，部分城市甚至达90%以上。
当然，任何制度都不完美。首先，商品房预售制度给了一些房地产开发商钻营法律漏洞的机会，由此引发的违规经营并损害购房者合法利益的现象屡禁不止。由于购房者在支付全部价款时房屋还处于建设当中，如果建成后的现房与之前协议或广告中的约定出现差异，处于劣势的购房者只能被迫接受，或者承担毁约的责任拒绝收房；其次，开发商用购房者的钱去还了自己的银行贷款，而购房者却要承担资金的机会成本，这相当于开发商将风险转移给了社会；最后，由于商品房预售制度降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术等都不十分重要，项目成功的关键仅在于拿到便宜的土地和低息的银行贷款。所以，整个房地产业充斥着大量的中小房地产商，未能形成优胜劣汰的有效竞争机制。
不管怎么说，商品房预售制度的存在使得开发商从此“不差钱”。然而，光有钱还不行，缔造房地产业辉煌还需要其他政策的支持。
迅猛的发展
2003年8月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》正式出台。该文件提出要“采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例”，并首次明确“以商品房为主的”房地产业将成为国民经济的支柱产业。
这个文件的影响实在巨大，商品房市场就此迎来了迅猛发展。投资快速增长的同时，房价也大幅上涨，房地产的财富效应开始显现。越来越多的人发现房屋除了用来居住还可以投资，于是大量资金流入其中，从而也造成了房价开始第一轮的攀升。中国房地产经济在这一阶段取得长足进步，在国民经济中的地位日益巩固。而此时保障性住房建设也被迫让位给了飞速发展的商品房市场，各项建设指标裹足不前，这也为日后的矛盾埋下了隐患。期间，政府也意识到了房价泡沫的存在，但那些调控措施在有关人士看来只是小打小闹，隔靴搔痒。还没有等到相对有效的调控政策出台，2008年的金融危机就已经呼啸而来，中国房地产市场也从高速发展中缓和下来。
然而，房地产市场降温了，作为国民经济支柱的房地产业也跟着疲软了。这下不只是开发商愁、银行愁，连政府也愁起来了。这不仅因为房地产能够直接带动50余个行业的发展，解决千千万万农民工的就业，还关系到银行资金的安全与社会和谐稳定。用SOHO中国有限公司董事长潘石屹的话来讲，“救房地产，就是救中国经济”。于是，2008年年底，政府放弃了之前的调控，陆续签发首付下调、利率优惠扩大、税费减免等鼓励政策，房地产市场再次开始活跃。2009年的商品房销售总额超过4.3万亿元，超过2007年、2008年两年的总和。房贷资金再次放宽，银行普遍施行首套房七折优惠利率，更多的居民开始进行房地产买卖。与此同时，国民经济中其他经济体正处于发展受限的困境，这也从侧面助长了银行的借贷资金流向房地产市场。
房价短时间的暴涨，造成一定程度上的全民恐慌性购房，而这又进一步抬升了房价。疯狂的房价与整体经济的配比严重失衡，投资的偏颇更使得原本就融资困难的中小制造业企业在破产边缘苦苦挣扎。后来愈演愈烈的“老板跑路潮”开始出现。同时，保障性住房建设一拖再拖，完全未能起到初始设计的效果，严重滞后于城市发展的需求。
从2009年下半年起，政府重新扛起了房地产调控的大旗，开始从开发保障性住房用地、规范土地出让价款、收紧贷款资金等环节加大调控力度。
谁让房价这么高
新闻链结房价太高 深圳人赴新加坡扫房2011年7月4日 来源：广州日报在通货膨胀加剧、一线城市房价高企之下，不少有实力的中国公民选择了海外置业。赴新加坡、澳大利亚等地置业已经逐年成为国人青睐的购房方式，根据国际房地产顾问公司戴德梁行今年1月~3月的统计，中国买家首次成为新加坡房地产行业的最大海外买家。对于航行时间仅3.5小时的新加坡，有实力的深圳人也参与其中。根据新加坡最大的房地产开发商远东机构统计，该公司的中国内地客户中，深圳几乎与京、沪三分天下。由于深圳优质教育资源又相对紧缺，约5成的深圳买家是为了子女接受更好的教育而选择去新加坡置业。另一个重要的原因是，高昂的深圳房价，使得深圳居民去其他任何国家置业都觉得很便宜，有人甚至调侃，“能在深圳关内买得起房子的人，在新加坡可以买到海景房，在美国则可以买超级大别墅。”令人反思的是，尽管异地就学和置业总面临家庭两地分居的情感风险，但无论是接受采访的买家，抑或相关专家，均认为这是一种理性抉择。点评：越来越多的中国人去外国买房，并且所有人都觉得此乃上佳之选，对此，我们感到的只有苦涩。为什么中国的房价这么高？在开发商、炒房团、银行和地方政府中究竟谁才是始作俑者？他们又在高昂房价的背后各自扮演了什么样的角色？或许下面的分析能够帮助你寻找到答案。
开发商的暴利
随着城镇住房改革的开启，1980年我国第一家房地产开发企业在深圳成立。到了2010年年底，全国房地产开发企业总数增长到85 218家，从业人员达到209.11万人。而据2010年8月30日的《第一财经日报》报道：中国营业收入最高的500家民营企业中，有221家企业有意在未来三年投资房地产行业，比例高达44%。是什么吸引了如此众多的企业和人员纷纷加入房地产行业？答案只有一个：非同一般的利润。
首先来区分清楚两个概念：房地产和建筑业。在许多人眼中，房地产和建筑业是同义词，说来说去不外乎都是房子那点事，其实不然。从定义上看，房地产业是房地产的开发、经营、管理与服务等一系列经济活动的总称，在国民经济产业分类中属于第三产业，可细分为房地产开发经营、存量房地产买卖及租赁、房地产管理、房地产中介、物业管理等；而建筑业是物质生产部门，属于第二产业，还可以建设除房地产以外的其他东西，比如桥梁、铁路等。说白了，就是一个负责卖，一个负责盖。
目前，世界上房地产开发有两种模式：美国模式和香港模式。我们采用的就是后者。所谓“香港模式”，就是指房地产开发从投资买地、开发建设到营销销售、物业管理环节全部由一家开发商独立完成，这是一种以“全能开发商”为核心的开发模式。
在我国，一个房地产项目的运营流程通常是这样的：首先，一家房地产开发公司从政府手中获得了某块土地的土地使用权。然后，开发公司让勘探公司来勘探这块地的情况，请设计公司来绘制房屋图纸，再联系施工公司按照图纸来建造房子。与此同时，这个房地产项目的营销人员也开始了吆喝，预售制度的存在使得“热身成功”的房子很快便能够进入市场开始交易。而此时，开发商很可能已经收回了全部成本，甚至还有盈余。因为后续盖房子的钱是由施工方自己预先垫支的，包括建材费用和建筑工人的工资，暂时都不由开发商支付，等房子都卖完后，开发商才会和施工方结算。真正需要开发商自己掏腰包的就只有购地，但购买土地使用权也不是全额付款的。目前我国规定的开发商自有资金比例为30%，剩下的70%完全可以从银行贷款而来。
我们来为开发商算这样一笔账。一般地，建筑成本由三大块构成：土地费用、建筑安装工程费用和税费。假设某个项目的楼板价（土地价格除以建筑面积）为900元/平方米，建筑安装成本及大小配套成本为2100元/平方米，销售成本、营业税金、管理及其他成本为600元/平方米，那么税前成本合计为3600元/平方米，而销售均价可以定到5000元/平方米，扣除所得税350元/平方米，那么这个项目的净利率为21%。注意，这个利润率已经远远高于其他行业的平均利润率。再来看房地产开发商本身，由于只需要准备30%的自用资金，那么通过银行借款的杠杆效应，其自有资金回报率可以高达70%。
除了这70%的利润，一些房地产开发商还尽其所能地通过合理避税、私自提高容积率、拖延施工方工程款等手段来疯狂积敛财富。
因此，作为中间商的房地产业，即便要钱没钱、要设计没设计，但通过“空手套白狼”仍能实现以小搏大，赚得盆满钵满。而创造的价值和就业机会都在房地产行业之上的建筑业，也只能沦落到给房地产业打工的地位。
当投资沦为投机
冰冻三尺非一日之寒，拔高房价非一人之功。开发商不是一个人在战斗，导致房价上涨的幕后推手还有著名的“温州炒房团”。1998年到2001年，温州的民间资本大量投入当地房地产，促使温州房地产价格以每年20%的速度递增，市区房价快速从2000元/平方米飙升到7000元/平方米以上。2001年8月18日，第一个温州购房团共157人浩浩荡荡开赴上海，三天买走了100多套房子，5000多万元现金砸向上海楼市。随后几年内，来自温州约2000亿元的资金投向各地房地产，其中北京、上海两地集中了约1000亿元。此外，温州资本还先后进入杭州、青岛、重庆、沈阳等城市，炒房团走到哪儿，哪儿的房价就翻番。
山西煤矿企业主们也把自己的主业重心由煤矿转移到房地产上。暂不论前些年以他们为主体的“山西炒房团”四处投资房产，2009年以后，山西省加速煤炭企业的兼并重组，根据政府产业规划，当地煤炭企业数量将从2200个压缩至100个左右，而按照相关政策，兼并重组的主体企业需要给予持有合法证照的民营煤老板们一定的经济补偿，以弥补其资产和资源的损失。据市场人士估计，在这场大整合中，煤老板们得到的行业退出补偿资金高达上千亿元。这天量的资金往哪儿去？楼市变成了众望所归的选择。
而普通老百姓此时也着急了。房子是安身立命之所，是很多家庭一辈子的财富。中国人注重居家置业在世界上是出了名的，眼瞧着周围的人一个个都加入了买房的大军，自己怎么还能按捺得住？开发商们也竭力鼓吹：楼市回暖了，此乃刚需（刚性需求）低价购房的最后机会；楼市降温了，现在出手是王道。总而言之，“现在不买房，后悔几十年”，钱放哪儿都不保险，还不如买房。没房的要买房，有房的还是要买房。这背后，折射的是普通老百姓缺乏有效的投资渠道，更反映了他们对未来种种不确定性的担忧。
另外，我们还要注意到这背后隐藏的一个狠角色，它就是神秘的“热钱”。热钱又叫游资，指的是短期投机性资本。资本天生具有逐利的属性，而热钱更是为追求高回报而在市场上迅速流动，寻找一切有利可图的途径。2008年金融危机后，美国为了恢复本国经济，连续使用量化宽松政策，零利率的刺激使得大量投机性资本外逃。依靠美元的国际货币地位，美国把本国内的通货膨胀转移到全球。与此同时，中国在这场金融危机中顽强地挺了过来，中国的房地产业甚至还有利可图，再加上人民币的升值预期，让热钱纷纷瞄准了这块肥肉。中国社科院2008年发表报告指出，在一定的经济学模型假设下，中国资本市场上的热钱已高达1.75万亿美元。
所有的资金都争先恐后地进入房地产业，而最需要融资的制造业却得不到必要的帮助，这不仅会导致实体经济的日益萎缩，使制造业逐渐丧失竞争力，更可能酿下恶果，造成产业空心化的局面。
2010年，互联网上爆出一个惊人的数据：中国660多个城市中连续6个月以上电表读数为零的空置房高达6540万套，按照每套房3口人计算，这些空置的房屋可供近2亿人居住！这引发了专家、学者和网友们沸沸扬扬的讨论。一时间，房屋空置率得到广泛关注。
有限的土地供给
继续深入讨论房子的价格，我们还得提到房子所依附的土地。
土地问题贯穿了整个人类社会，而土地关系则是中国社会变革的核心问题。我国宪法明确规定：我国城市的土地归国家所有，农村的土地归集体所有。但同是土地公有制，这二者却并非同地、同权、同价。
根据全国政协委员蔡继明的归纳：国有土地使用权可以转让、抵押、出租给任何合法的经济主体（包括国有企业、非公有制企业以及外资企业），而集体土地使用权只能首先在集体成员内部初始配置，不仅宅基地（农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地）使用权不能抵押和转让给集体成员，农地的承包权亦不能抵押，其流转也受到一定限制。另外，任何个人和单位从事建设，必须申请使用国有建设用地。农用土地要转变为城市建设用地，首先要通过政府征收转变为国有土地。农村集体的土地即使已经由政府有关部门确定为建设用地，如果要用于农民自住房、村办企业以及公共设施以外的建设，也必须首先被政府征收为国有土地。农民在自己的宅基地上以及村民集体在集体建设用地上建设的住房只能卖给本村居民，如果卖给外村特别是城市居民，则被视为小产权房，不受法律保护。
这一连串的规定，正是传说中的“城乡二元土地制度”。在这样的制度下，我国的土地供给受到了多方限制。
一方面，城市建设用地被限定在了一个狭小的范围内。据统计，现有城市建设用地仅占全国土地总面积的0.33%。与此同时，我们还拥有占全国土地总面积28%的未利用地和2.67%的农村集体建设用地，而这些都不能直接加以利用。物以稀为贵，那一小部分土地被反复炒来炒去，价格不高才怪。
另一方面，城市建设用地要增加，主要是通过农地征用的方式实现，这从源头上限定了土地只能从农村向城市单向流转。历经层层审批，穿越重重考验，农用土地才能转化为城市建设用地，土地所有权市场的垄断格局就是这么形成的。
除此以外，2002年我国政府叫停了20世纪90年代的土地协议出让方式，并规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性土地一律采用“招拍挂”制度。所谓“招拍挂”，是国家土地资源出让及买卖的招标、拍卖、挂牌的简称。由于土地具有稀缺性和不可替代性，通过这种价高者得的竞价方式，土地出让最大限度地拉高了价格。随着“招拍挂”政策的出台，土地成交价格一次比一次惊人，而操作“招拍挂”的正是下面要讲的地方政府。“被绑架”的地方政府
20世纪80年代末到90年代初，财政包干制度使得我国中央财政陷入了严重危机，而财力的薄弱使得那些需要国家财政投入的国防、基础研究和各方面必需的建设资金严重匮乏。于是，1993年12月国务院颁布了《关于实行分税制财政管理体制的决定》，决定自1994年起，改财政包干制为分税制，重新划分中央财政与地方财政的分配关系。用启动这场改革的前财政部部长刘仲藜的话来讲，这是“新中国成立以来涉及范围最大、调整力度最强、影响最为深远的一次财税改革”。而正是这场改革，害苦了地方政府。
所谓的分税制，就是把税收分为国税和地税，上级政府拿走一部分，地方自己留一部分。众所周知，中国有三大税种：增值税、企业所得税以及营业税，其总额占全部税收的60%~70%。对于增值税，中央拿走75%，省级留下10%；对于企业所得税，中央拿走60%，省级分掉20%，剩下的市、区、县各级政府即使下最大的力气发展产业，也只能从税收中分得不到20%的收益。如果再加上相应的企业经营和破产风险，地方政府兴办工业企业的积极性自然备受打击。
那么，地方政府的钱从哪儿来？想要增长税收收入，就只能依靠地方基本独享的营业税。需要说明的是，营业税主要对建筑业和第三产业征收，其中建筑业又是营业税的第一大户。另外，为了缓解地方财政困境，1995年中央政府又出台了新政策，规定地方出让土地所得的土地出让金90%归地方所有，这更使得地方政府积极发展房地产业，大规模城市建设的驱动力也由此产生。据统计，2010年全国财政收入超过8万亿元，比上一年增长21.3%，其中土地出让金高达2.7万亿元，同比增加70.4%。至于地方政府，土地出让全占到了地方财政预算外收入的60%以上，个别市县更是达到90%左右，甚至部分城市出现了土地出让金远高于财政预算内收入的状况。
以杭州市拱墅区为例，该区2010年财政总收入是58亿元，除去上交中央29亿元，上交省、市两级共16亿元，区一级可用财政为13亿元。13亿元对于一个区来说只能算是杯水车薪。2009年，拱墅区政府通过土地出让收益并投入城市化建设的资金就达到了130亿元。现在，这个曾被称为“杭州棚户区”的地方已经几乎看不到昔日破旧的影子，这或许能在一定程度上安慰饱受直追上海房价之苦的杭州市民吧。
土地所有权归国家所有，土地使用权的交易归政府管制，再加上地方政府又有增加土地出让金的动机，于是，通过控制土地供给数量来调高土地价格就顺理成章了。虽然说地价上涨是房地产市场发展的必然规律，但政府的垄断行为完全控制了土地价格的大幅波动和回调，哪怕这种情况仍然是市场正常供需作用下的结果。“骑虎难下”的银行
1984年9月，国务院《关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》在有关“建立城市综合开发公司，对城市土地、房屋实行综合开发”的工作布置中，提出“所需周转资金，由建设银行贷款”。于是从1985年起，建设银行正式开设了土地开发和商品房贷款业务。
我们都知道，资金链是房地产业的命脉，但是现实情况是房地产企业似乎扣住了银行的命门。华远地产董事长任志强甚至在“2008博鳌房地产论坛”年会上放出豪言：“现金问题不会让地产商死掉，要死也是银行比地产商先死。”
这其中的逻辑又是什么呢？
2008年，美国次贷危机爆发，酿成国际金融海啸席卷全球，造成了巨大的财富蒸发，其罪魁祸首，便是美国房地产抵押贷款市场危机。前面说到，开发商购买土地的70%资金源于银行，而施工方买材料招工人、普通老百姓买房子，其中所需的钱也大多来自银行贷款。就这样，银行为两方都垫支了资金。另外，地方政府普遍以土地为抵押向银行融资，其杠杆率（即贷款额相对于抵押物价值的放大倍数）可以高达5倍到10倍之多。一旦房地产泡沫破裂，开发商现金流就会出现问题，还不起贷款，付不了施工方工程款。银行手中作为抵押物的土地也会相应贬值，以地方债务的规模之巨，整个金融系统都可能瘫痪。表1-1 2007年四家银行贷款总额中房地产相关直接贷款比例数据来源：根据各家银行年报整理
中国人的存款储蓄率高得惊人，存在银行的都是老百姓的血汗钱。但房地产对于银行的重要性不言而喻，面对开发商的妄言，银行也只有打落牙齿往肚里吞，落得个骑虎难下的结局。
宏观调控有用吗？
新闻链结房价涨势凶猛 楼市淡季不淡倒逼出台调控新政2012年8月16日 来源：国际金融报2012年6月以来，全国房价环比两月上涨。8月本是房地产淡季，如今却“淡季不淡”。据广州市国土房管局发布的2012年7月广州市10区房地产市场运行情况的通报数据显示，7月广州全市10区新建商品住宅网上签约面积为79.67万平方米，同比增加104.5%，环比增加22.9%；而一手房网上签约均价为14 305元/平方米，同比上涨8.2%，环比上涨4.2%，创下了近两年广州一手房房价新高。上海情况同样不容乐观。2012年8月2日，国务院督察组完成督察，对上海房地产调控给予了充分肯定，并希望上海能够继续严格执行楼市调控，确保实现全年新建住房价格稳中有降的目标。然而，表扬声刚落，日前就有媒体报道称，上海一些新开楼盘价格出现一定程度的上涨。同时，在上海各个区域，部分典型楼盘报价较前期出现不同程度上涨。对此，某业内人士向媒体表示，当前房价面临重新上涨的动力，如果不出台新的调控政策，下半年房价必涨无疑。调控的内容可能以强化限购、限贷、限价等旧政的执行为主，同时推出少量更有针对性的新政策，增加抑制投资投机性购房需求的砝码。点评：在现代经济的发展中，市场一直自发地调节着需求和供给，因此被誉为“看不见的手”，但这只“看不见的手”也有触不到的地方。为了弥补其缺陷，政府亲身上阵引导，这种有目的、有途径的调节被人们称为“看得见的手”。面对这几年房地产市场的失控状况，我们的政府想了很多对策，然而越是调控，房价就越是上涨。是调控政策不给力？还是房价太过顽强？
相关房地产政策梳理表1-2 2010年~2012年上半年我国房地产调控政策归纳数据来源：政府各部门网站
2009年，在宽松的信贷政策下，当年我国主要大中城市房价大幅飙升，全国一手商品房住宅的平均价格同比上升25.1%，为中国自1998年进行住房体制改革以来房价升幅最大的一年。面对高房价，中央政府又重新采取了严格的调控措施。在这场剧烈的震荡之中，房地产市场和人们的购房心理都经受了一次大洗礼。
2010年全国房地长市场量价齐升，整体仍然维持向上趋势。全年房地产开发投资48 267亿元，比上年增长33.2%，其中商品住宅投资34 038亿元，比上年增长32.9%，占房地产开发投资的70.5%；商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额52 500亿元，比上年增长18.3%，其中商品住宅销售额增长14.4%。具体来说，一线城市等房地产市场发展较快的城市受调控影响较大，市场成交量下降明显；而二、三线城市等房地产市场发展落后的城市则受政策影响较小，尽管房价增速放缓，但依旧延续了2009年的发展势头，市场成交量再创新高，这也是我们在2010年最直观的感受。市场在调控中不断出现分化，也使得宏观调控的难度不断加强。人们甚至收获到一种错觉，似乎这个房价越是调控，越是上涨！与此同时，虽然中央政府不断在调控，但开发商拿地的热情却并未退却。从全国十大城市的土地成交情况来看，除广州、杭州和沈阳外，其余七个城市土地出让金均保持同比正增长。其中，北京、上海土地出让金超过1000亿元，而武汉甚至出现成倍增长态势。特别是步入当年年终，未完成供地计划的城市加大推进力度，土地市场再度异常火热。
2011年的房地产市场调控可以看作是2010年调控的延续和升华。这一年，中央升级调控力度，限购程度继续加深、范围不断扩大，二三线城市限购政策纷纷出台，各地方政府制定年度房价控制目标，实行考核问责制，差别化信贷更加严厉。从全国来看，1月~11月房地产开发投资和新开工面积增速分别为29.9%和20.5%，在2010年增速接近40%的历史高位上持续回落；商品房需求在2010年的高位基础上继续增长，1月~11月销售面积和销售额分别同比增长8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。与此同时，前期调控效果开始显现：实施限购城市的投机性需求基本得到抑制，房价上涨过快的势头得到遏制，土地出让总量略有增长，出让金总额基本持平，住宅用地量价持续下降。但是这些调控效果仍未能使人满意，部分城市房价过高的状况还未改变，促使房价反弹的因素依然存在。值得注意的是，在年末的经济工作会议上，中央把调控目标由“遏制房价过快上涨”明确为“促进房价合理回归”，房价受到“遏制”不是最终目的，房价“合理回归”才是真正意图。
进入2012年后，宏观政策的方向转为了“有保有控”。通常来说，住房需求主要包括投资增值需求、自住性需求、改善性需求、养老需求及结婚需求等。在前几年的“一刀切”调控中，虽然投资投机需求得到了打压，但真正需要购买住房的家庭也受到了不小的冲击和影响。在总结经验的基础上，中央政府一方面坚定不移地巩固前期调控成果，继续坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展。另一方面，中央政府积极支持和保护自主性合理需求，促进市场活跃。全国多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业水费减免等方式鼓励自主性需求，特别是对于前期误伤的刚性需求重新给予保护；四大行首套房贷款利率全部降至基准；发改委、住建部等多部委均表示要完善首套房优惠措施、支持首套房贷款需求。
在这些政策的综合影响下，2012年上半年的房地产供求矛盾有所缓和，不合理需求受到抑制，刚性需求成为需求主体。但进入第三季度后，部分热点城市住宅成交价有所反弹，引起了人们的高度警觉。据国家统计局公布的2012年7月70个大中城市住宅销售价格变动情况，70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市达50个，而2012年6月份这一数据仅为25个，仅7月份上涨城市个数就超过了前六个月之和。
交锋的重点
1. 房产税
房产税是以房屋为征税对象，按房价或出租租金收入征收的税种，本质上是一种财产税。当前我国的税收主体税种包括增值税、营业税、印花税等各种交易税与所得税，它们都是基于财富增值或者所有权人变更收的税，换句话说，财富不增值、所有权人不变更就不需要交税。而财产税不同，财产税是一种只要持有财产就要交税的税种。房产税古来有之，周期的“廛布”，唐朝的“间架税”，清朝初期的“市廛输钞”、“计檩输钞”，清末和民国时期的“房捐”等，都是对房屋征税。新中国成立后，1950年1月政务院公布《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税。1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，规定个人所有非营业用的房产免征房产税。
2011年1月27日，上海、重庆等地开始实施房产税改革试点。上海规定：其房产税征收对象是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%。而重庆规定：对于房价达到当地均价两倍至三倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；对于房价达到当地均价三倍至四倍的房产，将按房产价值的1%征税；对于房价达到当地均价四倍以上的房产，按1.2%的税率征税。这标志着中国房产税改革进入了实际操作阶段。
目前的房价反弹，又把房产税重新推回了风口浪尖。人们都在猜测，房产税会不会替代限购令，成为下一轮房价调控的新方向。从发达国家的经验来看，无论从完善税制的角度还是促进房地产价格稳定的角度，开征房产税都是大势所趋。国家“十二五”规划中明确提出要扩大房产税的试点；2012年两会政府工作报告中更是明确提出“改革房地产税收制度”；财政预算报告也指出，要稳步推进房产税改革试点；个人住房信息系统建设也加速进行。种种政策都在预示着一个结果——房产税大范围推广已经“箭在弦上”。
房产税其实是很难征收的。一方面，房产税作为一种财产税，其性质就注定了它的特殊性。每个人都有动机去隐瞒自己的财产来逃避税收，所以住房信息系统联网非常重要，它能够促使房地产市场透明化、公开化。另一方面，征收范围、税率、时间的确定，房产价值的评估，这些都是棘手问题。例如在前述重庆的房产税方案中，最大的问题在于高档房的界定；而上海的方案只针对新增房地产，这就意味着存量不咎，以往拥有数套房产的人将成为最大的受益者，这对新的购房人（他们可能正好是房屋的真正需求者）而言，加重了负担，会造成明显的社会不公。又例如，上海设定的房产税率仅为0.6%，远低于上海房地产价格的上涨比例，对抑制房地产投机并无实质意义，房价肯定还会继续上涨。
因此，就短期而言，房产税试点并不会对房价直接产生巨大的影响。但是从长远来看，完善房产税制度，有利于正确引导住房消费，有效配置房地产资源。另外，房产税的出现，还能够增加地方政府的稳定收入，这在一定程度上可以解决地方财政依赖土地出让金的情况，降低地方政府高价卖地的意愿。根据中国指数研究院的相关统计，2012年上半年各地土地出让金收入明显下降，全国300个城市土地出让金总额6 525.98亿元，较上一年同期10 598.24亿元下降38%，其中北京、上海、广州土地出让金同比降幅都在4成以上。
2. 小产权房“小产权房”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。简单来说，国家发给产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。后者包括两种：一种是在农村集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地上建成或者占用耕地违法建成的。2011年11月，国土资源部发布《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，明确指出对于小产权房不得登记发证，强调其实质为违法建筑，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。
由于小产权房只具备了普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质，所以法律法规关于商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，因此小产权房购房人的权益很难得到维护。但是和一般意义上的商品房相比，小产权房不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金，也没有开发商疯狂的利润攫取，又省去了基础设施配套费等市政建设费用。所以，小产权房的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。廉价是大量城镇居民顶着风险购买小产权房的根本原因。
根据全国工商联房地产商会的统计数据，1995年到2010年，全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。更有非官方统计数据显示，中国目前小产权房建设面积达60多亿平方米，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。此前小产权房以违规建筑之名被强行拆除的新闻屡屡见诸报端，但面对如此巨大数量的小产权房，全部剿灭所花费的人力物力将是十分巨大的。人们普遍认为，小产权房可以成为农民分享城市化发展成果的重要途径，同时又在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求。因此对于小产权房的未来，即使政府坚决认为其属于非法产物，仍有部分学者乃至有超过七成的网友赞成通过某种条件（如补缴土地出让金）让小产权房“转正”。
就是这样一个老大难问题，政府年年都说要治理，但最终都不了了之。2012年3月26日，国土部在其官网上公布了关于小产权房处理的新思路：先清理后治理。其中，“在建和未售、侵占耕地的小产权房”是主要的清理对象，其目的在于“杜绝小产权房继续发展”。而其后的治理工作，则主要针对已售的存量“小产权房”。虽然国土部尚未拿出详细具体的治理方案，但这个思路还是有效遏止了小产权房队伍的再扩容。希望在不久的将来，中央能够在不伤害农民利益的前提下切切实实地妥善解决这个问题。
3. 土地所有权改革
从前面的分析中，我们知道了地方政府对于土地的有限供应是导致房价高昂的重要原因之一。近年来，不少学者专家都建议改革土地所有制，废除城乡二元土地制度。具体意见包括允许农村集体建设用地进入市场和国有建设用地同地同权同价，允许农村集体宅基地的使用权自由转让、抵押和出租等。
可以预想，如果改革成果，将带来多么巨大的影响。
一方面，它将打破地方政府土地垄断供应的现状。供给上去了，价格自然也就下来了。当然，地方政府土地出让金收入肯定会急剧下降，用房产税的征收来弥补或许是一个办法。
另一方面，它能够增加农民的收入。目前，工业化、城市化进程中凡是需要占用农村集体土地的，无论是否出于公共利益的需要，一律采取政府征收的形式将土地变成国家所有，而政府对被征地农民的补偿，完全是单方面垄断定价，其水平远远低于被征地的真实价值或机会成本，二者的差额被地方政府攫取。为了已经进城的将近两亿的农民工可以买得起或者租得起房子，很多人都相信实施土地所有权改革是未来中国经济增长非常重要的改革措施。
不过改革必然会损害既得利益者的利益，怎么改也是个问题。张维迎教授曾说过这样一个寓言：一个村庄原来主要依靠马来干活，过了一段时间后，村长发现邻村依靠斑马干活效果更好，所以想把村里的马换成斑马，但遭到大部分村民的反对。村长想了一个办法，晚上等村民们入睡之后，在一些马的背上涂了一些白道道。第二天，村民们质问村长为什么给把他们的马换成了斑马，村长解释说没有的事，马还是原来的马，自己只是给马涂了颜色而已。村民仔细一看，确实如此，也就没有当一回事。村长于是每天晚上继续做同样的事情，村民也就渐渐习惯了。直到有一天，村民突然发现，他们原来的马都被村长换成真的斑马了，但确实比以前的马更好，他们也就认可了。我们曾经的价格改革和国企改革，都是把马换成假斑马，再换成真斑马的过程，这对我们未来的土地改革，也是一个很好的启示。
中国式房价的未来
新闻链结楼市评论：茅台公寓和五粮液城2012年3月29日 来源：扬子晚报茅台、五粮液，相信这两个名字你一定不会陌生，那么，茅台公寓、五粮液城呢？不要觉得不可思议，过不了几年，由这两个中国高端白酒品牌所打造的房子就会拔地而起。近日有消息传出，茅台已经通过贵州茅台酒厂（集团）对外投资合作管理有限责任公司收购了一家房地产公司，并且已经开始储备土地，打算进军房地产市场。这也是继2011年5月白酒龙头企业五粮液进军房地产业后，又一高端白酒企业进军房地产。在房地产市场火爆的时代，大家打破脑袋想往这个行业钻，外行搞房地产、外来人搞房地产、外来资金介入房地产的“三外”现象可谓屡见不鲜。但是世易时移，经历了近两年的持续调控，眼下的房地产行业正面临着史无前例的“寒冬”，房企高增长、高利润的时代也行将结束。近期，多家上市房企公布了2011年财务报表，从利润情况来看，多数房地产公司的毛利率和净利率同比双双下滑。在这样的背景下，茅台、五粮液等品牌逆市进军房地产的举动显得似乎有些不合时宜，“钱多得花不完”、“茅台进军房地产凶多吉少”等质疑、否定的声音不绝于耳。且不论茅台此时涉足房地产的真正原因是什么，对于其未来的前景，笔者却认为未必像有些人认为的那么悲观。尽管市场步入寒冬，但在城镇化的大背景下，遭遇调控的房地产行业未来依然大有可为，而楼市的调整却为资金充裕的企业提供了“抄底”的机遇。点评：过去的十年，中国房地产价格飞速上涨。对于未来房价会如何发展，大家则众说纷纭。有人相信，未来的房价还会一路上扬，现在正是低价进入的好时机；又有人认为，房价将长期徘徊，涨或跌的可能性都不是很大；还有人说，大家赶紧把房子卖了，房价即将崩溃！事实究竟会怎么样？或许，我们可以通过中国房地产业的发展来推测一二。
房地产还能火多少年？
俗话说，三十年河东三十年河西，房地产业也是如此。那么，中国的房地产业究竟还能火多少年？对于这个问题，还得从人口和城市化谈起。
人口是房地产业的基础，一个国家的住房需求量是根据这个国家的人口数量、年龄结构和家庭分裂速度决定的。通常我们把25~49岁的男女纳入适龄购房人口行列。前面提到，我国住房需求主要包括投资增值需求、自住性需求、改善性需求、养老需求及结婚需求等，其中最刚性需求部分来自于结婚需求。1991年~2009年近二十年间，中国的适龄购房人口总数由3.45亿增长到4.65亿，增幅为34.8%。同时，由人口年龄结构决定的历年结婚登记数从885万对增加到1146万对，年均新增26万对。另外，由于生活观念的逐步转变，两人户和三人户的家庭规模一直处于上升的趋势，并且成为主要的家庭模式。据历次人口普查，中国的家庭人口平均数已从1990年的3.96人/户下降到了2010年的3.10人/户，现在仍处于不断下降中。这些都为我国房地产市场创造了巨大的刚性需求。据统计，近年来住宅竣工套数与结婚登记数比例维持在40%左右，适龄购房人口总量与房地产市场走势呈正相关关系。
另外，我国城市化的高速运作也为房地产市场的发展添砖加瓦。在这场有史以来规模最大的城市化运动中，中国每年新建的房屋面积可以达到世界总量的50%。2009年我国的城市化率为46.59%，根据国家“十二五”规划，预计到2015年我国城市化率将达到52%，到2030年将达到65%左右。并且，中央政府从发展战略上进一步把中小城市作为中国城镇化发展的重点。从国际经验来看，当城市化率超过50%时，将是一个国家发展的关键阶段，这个阶段由城市化创造的巨大内需将占主导地位。因此，未来的十余年内，国内中小城市将成为提升城市化质量、推进城市化发展的主要战场。从2011年重点监测企业新增土地储备分布情况来看，众多的房地产企业也把眼光投向了二三线城市，在这些城市的土地储备布局显著增加。独立经济学家谢国忠就在2012年接受媒体采访时预测，成都和长沙最有可能变身为一线城市。而据国务院发展研究中心巴曙松研究员分析，下一个十年中国城市化人口增长与分布的驱动力将来自城市群的重新布局与两亿农民工的流动。随着中国经济区域增长格局调整，制造业内迁和城市化将吸引更多的流动人口向该区域转移，从而使中西部地区及二三线城市成为中国房地产市场新的增长点。
但是，这首由适龄购房人口增长和城市化进程发展谱成的高歌总有曲终的那一天。
据多家机构统计，中国首次置业人口红利的拐点将出现在2013年，此后新增首次置业人口数量将迅速下降。由于中国人口老龄化速度加快，预计到2030年，中国60岁以上人口的比例将会上升到22%。如果一个社会的适龄购房人口总数持续减少，老龄化特征逐步显现，将会对商品住宅市场产生很大影响。例如20世纪50年代以来，在近些年经历过房价暴涨的一些国家（譬如美国、英国、澳大利亚等），其人口规模和购房适龄人口总数呈上涨趋势；而过去十年，德国、日本、韩国的房价一直走低，这又正好与其人口增长速度的放缓和购房适龄人口总数的减少有着一定联系。
鉴于此，部分专家预测，中国房地产还有最后的黄金十年。更有人抛出“千万别买房子，有空房子赶快卖掉”的言论。但就目前而言，巨大的刚性需求还未完全释放，房子就是结婚通行证，拥有一套房子就是家庭幸福的标志，我们对房子的渴望还能等到十年后的那一天吗？
保障房的春天
之前所讨论的房地产调控，其实只局限在一方面——商品房市场调控，这里我们将补充另一方面——大规模保障房建设。
保障房是保障性住房的简称，是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。在我国，保障房主要包括“两限”商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房等类型。另外，保障性住房的购房人只拥有有限产权，即自购买合同备案之日起，不满特定年限（一般为5年）不得转让、出租及抵押。购房人因各种原因确需转让的，由住房储备机构按照届时同类保障房价格进行回购。规定年限届满后，购房人方能申请取得完全产权。表1-3 深圳保障房分类及申请标准
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