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经济师《房地产经济专业知识与实务（初级）》过关必做1000题（含历年真题）试读：
第一部分 章节习题及详解
第一章 房地产概述
第一节 房地产
一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．房地产是指土地、建筑物及（ ）。[2013年真题]
A．构筑物
B．房屋
C．其他建筑物
D．其他地上定着物【答案】D【解析】房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产，严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。
2．下列关于土地范围的说法中，正确的是（ ）。[2012年真题]
A．土地是一个平面
B．土地是一个三维立体空间
C．土地的范围不包括地下空间
D．土地的范围不包括地上空间【答案】B【解析】从房地产经济的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。一宗土地的空间范围可分为3层：①地球表面，简称地表；②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。
3．房地产是实物、权益和（ ）的结合体。[2012年真题]
A．质量
B．功能
C．环境
D．区位【答案】D【解析】房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产，严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。
4．我国《物权法》把物分为动产和（ ）两大类。[2012年真题]
A．不动产
B．房地产
C．建筑物
D．物业【答案】A【解析】在法律上，通常把财产或者物分为不动产和动产两大类。《中华人民共和国物权法》第二条规定：“本法所称物，包括不动产和动产。”
5．房地产市场是（ ）。[2013年真题]
A．全国性市场
B．全球性市场
C．跨地区市场
D．区域性市场【答案】D【解析】人们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去，从而房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场（城市房地产一般可视为一个城市是一个市场），其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间有所不同，甚至是反方向变化的。
6．长期以来，甲城市的商品房品质比乙城市的低，但价格高。这种现象之所以长期存在，主要原因是房地产（ ）。[2011年真题]
A．相互影响
B．具有保值功能
C．难以变现
D．具有不可移动性【答案】D【解析】房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并受制于其所在的空间环境。因此，人们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去，房地产市场是地区性市场（城市房地产一般可视为一个城市是一个市场），其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的。甲、乙城市的商品房品质因其不可移动性而受制于所在的空间环境，从而产生价格差异。
7．房地产与其他资产的最大区别是（ ）。[2013年真题]
A．周围环境、景观固定不变
B．价格易受政府干预
C．所有制不同
D．位置不可移动【答案】D【解析】不可移动特性也称为位置固定性，市房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的主要之处。人们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去，从而房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间有所不同，甚至是反方向变化的。这是房地产区别于其他资产的最大特点。
8．房地产市场不是完全竞争的，主要是因为房地产具有（ ）的特性。[2012年真题]
A．独一无二
B．价值最大
C．寿命长久
D．易受限制【答案】A【解析】独一无二特性又称独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂制造出来的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处。房地产的独一无二特性，使得市场上没有完全相同的房地产的供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。
9．2002年2月1日，甲公司签订土地使用权出让合同，以最高出让年限获得一宗工业用地的使用权。2005年7月31日，甲公司将该土地使用权转让给乙公司，则乙公司拥有该土地使用年限为（ ）年。[2005年真题]
A．36.5
B．40
C．46.5
D．50【答案】C【解析】建设用地使用权出让的最高年限，工业用地为50年。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。甲公司已于2002年2月1日至2005年7月31日使用土地，共计3.5年，故乙公司使用该土地的年限为50年—3.5年＝46.5年。
10．一般情况下，房地产如果不较大幅度降价就难以在短时间内转换为现金的特性称为（ ）。[2012年真题]
A．不可能移动性
B．保值增值性
C．难以变现性
D．易受限制性【答案】C【解析】难以变现又称变现能力弱、流动性差。房地产由于其有价值较大、独一无二、不可移动等，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要出售，通常需要较长的时间才能脱手。当房地产权利人急需而不得不将房地产快速转换为现金时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现；有时即使作了相当幅度的降价，可能在短期内也找不到买家。
11．具有完善的城市基础设施，土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地称为（ ）。[2013年真题]
A．生地
B．毛地
C．在建工程
D．熟地【答案】D【解析】熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。A项，生地是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地；B项，毛地是指具有一定的城市基础设施，有地上物（如房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地；C项，在建工程是指处在某种开发建设阶段而尚未竣工的房地产。
12．施工现场“三通一平”中的三通是指（ ）。[2008年真题]
A．通给水、排水和道路
B．通给水、电力和道路
C．通给水、电信和电力
D．通电力、燃气和道路【答案】B【解析】“三通一平”一般是指通路、通水、通电以及场地平整；“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整；“七通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。
13．下列属于不动产的是（ ）。
A．家具
B．器物
C．房屋
D．牲畜【答案】C【解析】凡是自行能够移动或者用外力能够移动，并且移动之后其性质和价值一般不会改变的财产，像牲畜、家禽、汽车、家具、器皿之类，属于动产；反之，不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，像土地、房屋及附着于土地或房屋上不可分离的部分（如种植在土地里的树木、安装在房屋中的给水、排水、采暖、中央空调、电梯等设备），属于不动产。
14．理论上的土地是指（ ）。
A．地表
B．地表以上空间
C．地表及其上下一定范围内的空间
D．地表以下空间【答案】C【解析】从房地产经济的角度来看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。一宗土地的空间范围分为三层：①地球表面，简称地表；②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。
15．下列资产中，属于实物的价值的是（ ）。
A．专利权
B．著作权
C．机器
D．专营权【答案】C【解析】在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定着价值的高低，如珠宝玉石、机器设备等。一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权（版权）、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券（股票、债券）等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。
16．房地产与一般有形资产相比，决定其价值高低的因素除了实物的价值外，还有（ ）。
A．质量
B．功能
C．权益
D．新旧程度【答案】C【解析】房地产的实物和权益在价值决定中都很重要，如一幢房屋的价值既受建筑结构、设施设备、装饰装修等实物状况的影响，又受产权性质及其是否完整等权益状况的影响。
17．下列不属于房地产区位的内容是（ ）。
A．位置
B．房产质量
C．周围景观
D．外部配套设施【答案】B【解析】房地产区位是指房地产的空间位置。具体一宗房地产的区位是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，特别是与重要场所的距离，以及进出该房地产的方便程度。衡量区位的优劣最常见、最简单的指标是距离。
18．（ ）对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。
A．区位
B．质量
C．价格
D．面积【答案】A【解析】虽然任何物品在某一时间都有一个具体的位置，但房地产不可移动，位置固定不变；其他物品可以移动，位置能够改变。因此，价格、价值与区位密切相关几乎是房地产所独有的。
19．兼有消费和投资双重功能的投资项目有（ ）。
A．房地产
B．股票
C．期货
D．债券【答案】A【解析】购买房地产与购买股票、债券、基金、期货、黄金等相比，兼有消费和投资双重功能，尤其是住宅，既有消费品属性又有投资品属性。例如，购买商品住宅不仅可以自己居住，而且在自己不使用时可以将其出租获取租金收益，还可以在将来升值后将其转让以获取增值收益，因此，房地产消费、投资和投机三者有时兼而有之。
20．房地产的不可移动性是指房地产的（ ）不可移动。
A．社会经济位置
B．使用权
C．所有权
D．自然地理位置【答案】D【解析】不可移动特性又称位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的主要之处。房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，而房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。
21．房地产的（ ），决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境（邻里及当地经济）。
A．不可移动性
B．独一无二性
C．寿命长久性
D．用途多样性【答案】A【解析】不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的主要之处。作为空间场所、完整意义上的土地，其位置是固定的。建筑物由于“扎根”在土地之中，其位置通常也是固定的。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境（当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等）。
22．房地产市场是（ ）市场。
A．地区性
B．全国性
C．全球性
D．跨地区【答案】A【解析】房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境，因此，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场。
23．房地产之所以有独一无二性是因为（ ）。
A．建筑设计不同
B．外观形象不同
C．建筑结构不同
D．坐落位置不同【答案】D【解析】每宗房地产都有自己的独特之处，即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的地点或朝向不同，地形、地势不同，周围环境和景观不同，这两宗房地产也是不相同的。
24．土地具有不可毁灭性是指（ ）。
A．土地使用权很长
B．土地所有权不变
C．土地可永久利用
D．土地作为空间位置是永存的【答案】D【解析】尽管土地虽然可能发生塌陷、被洪水淹没或者荒漠化等，但它在地表面所标明的位置及作为空间是永存的。人们对土地只要给予适当的保护，其生产力或利用价值一般不会丧失，可以反复利用。
25．从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序为（ ）。
A．商业、办公、居住、工业
B．办公、商业、工业、居住
C．办公、工业、商业、居住
D．商业、居住、办公、工业【答案】A【解析】在市场经济中，房地产拥有者趋向于在规划等允许的范围内将房地产用于预期可以获得最高收益的用途和利用方式。从经济角度来看，土地利用选择的先后顺序一般是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。
26．在一个高级住宅区附近建一座化工厂，对该住宅的价值（ ）。
A．有上升的影响
B．有下降的影响
C．无影响
D．有可能上升或下降的影响【答案】B【解析】房地产具有相互影响的特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关。例如，在住宅附近建造工厂、仓库、汽车加油站、农贸市场，通常会导致该住宅的价值下降；而如果在该住宅旁边兴建花园、开辟绿地，则会使其价值上升。
27．一幢住宅楼附近兴建了一座化工厂，导致住宅楼价猛跌，这是由房地产的（ ）形成的。
A．用途多样化
B．不可移动性
C．寿命长久性
D．相互影响性【答案】D【解析】房地产具有相互影响的特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关。例如，在住宅附近建造工厂、仓库、汽车加油站、农贸市场，通常会导致该住宅的价值下降；而如果在该住宅旁边兴建花园、开辟绿地等，则会使其价值上升。
28．房地产由于具有（ ）性，所以任何国家和地区对房地产的使用和支配多少都有一些限制。
A．用途多样
B．易受限制
C．难以变现
D．保值增值【答案】B【解析】房地产由于相互影响、不可移动，并且是各种生产、生活活动都不可缺少的基础要素，关系环境景观以及民生和经济社会稳定，世界上几乎所有的国家和地区，对房地产的利用、交易甚至价格等都有一些限制，甚至是严格管制。
29．房地产的保值增值性意味着（ ）。
A．房地产的价值始终是上升的
B．房地产的价值有时上升有时下降
C．房地产的价值总的趋势是波浪式上升的
D．房地产的价值不会下降【答案】C【解析】房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来讲的。房地产价格一般是波浪式上升的，但不排除随着社会经济发展的波动而波动，建筑物破旧、功能落后或者环境恶化、景观被破坏、房地产供给过剩等导致的贬值，甚至房地产价格泡沫破裂而出现的价格大跌。在特殊情况下，房地产价格出现长时期的持续下降也是有可能的。
30．把房地产划分为居住房地产、商业房地产等10类的依据是（ ）。
A．用途
B．开发程度
C．是否产生收益
D．经营使用方式【答案】A【解析】按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，具体可细分为10类：①居住房地产；②商业房地产；③办公房地产；④旅馆房地产；⑤餐饮房地产；⑥体育和娱乐房地产；⑦工业房地产；⑧农业房地产；⑨特殊用途房地产；⑩综合用途房地产。
31．下列各项属于特殊用途房地产的是（ ）。
A．写字楼
B．度假村
C．康乐中心
D．医院【答案】D【解析】特殊用途房地产包括：汽车站、火车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。
32．房地产被划分为生地、毛地、熟地、现房是按（ ）类型划分的。
A．用途
B．开发程度
C．是否产生收益
D．经营使用方式【答案】B【解析】从不同的角度对房地产进行分类如下：①按照房地产的用途，可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产；②按照房地产的开发程度，可以把房地产分为生地、毛地、熟地、在建工程、现房；③按照房地产实物形态，可分为：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的地房地产、已经灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产；④按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产；⑤按照房地产经营使用方式的分类，可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。
33．毛坯房属于（ ）。
A．毛地
B．熟地
C．在建工程
D．现房【答案】D【解析】现房是指已建造完成、可直接使用的房屋及其占用范围内的土地。现房按照新旧程度，又可分为新的房地产（简称新房）和旧的房地产（简称旧房）。其中，新房按装饰装修状况，又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房。
34．下列各项不属于收益性房地产的是（ ）。
A．商务办公楼
B．厂房
C．政府办公楼
D．农地【答案】C【解析】收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，包括：商品住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，例如未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。
二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意）
1．下列选项中属于房地产实物的是（ ）。[2013年真题]
A．建筑物的外观
B．建筑结构
C．设施设备
D．装饰装修
E．所有权【答案】ABCD【解析】房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等，土地的形状、地势、地质、平整程度等。房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附于房地产实物上的权利与利益。
2．下列财产中，属于房地产的有（ ）[2012年真题]
A．房地产开发用地
B．种植在房前的树
C．挂在墙上的画
D．安装在房屋中的水暖设备
E．摆放在室内的家用电器【答案】ABD【解析】房地产通俗地说是房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外。例如，埋设在地下的管线、设施，安装在房屋内的是暖设备、卫生洁具，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地里的树木、花草，镶嵌在墙里或直接画在墙上的画等都属于相关定着物。而仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，如摆放在房屋内的家具、电器、装饰品，挂在墙上的画，停放在车库里的汽车，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，都不属于其他相关定着物。
3．房地产是指（ ）。
A．土地
B．房屋
C．建筑物
D．构筑物
E．其他土地定着物【答案】ACE【解析】房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产，严谨意义上的房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。
4．属于房地产范畴的有（ ）。
A．空地
B．有建筑物的土地
C．土地及其上的建筑物
D．建筑材料
E．在建工程【答案】ABCE【解析】房地产通俗的说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产是指土地以及建筑物和其他土地定着物，是实物、权益和区位的结合体。建筑材料只是构成房屋或者构建物的一个组成部分，不是独立的建筑物。
5．广义的建筑物包括（ ）。
A．土地
B．房屋
C．土地附着物
D．地上定着物
E．构筑物【答案】BE【解析】建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物，是指用建筑材料构筑的空间和实体。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物，是指供人们居住或进行各种活动的场所。
6．在下列资产中主要是内含的权益的价值的是（ ）。
A．设备
B．商誉
C．版权
D．家具
E．专营权【答案】BCE【解析】在不同种类的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：①一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定着价值高低，如住宅、机器设备等；②一般的无形资产主要是权益的价值，如著作权（版权）、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券（股票、债券）等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。③房地产的实物和权益在价值决定中都很重要如一幢房屋的价值既受建筑结构、设施设备、装饰装修等实物状况的影响，又受产权件质及其是否完整等权益状况的影响。AD两项是实物资产。
7．距离可以分为（ ）。
A．空间直线距离
B．空间折线距离
C．交通时间距离
D．交通路线距离
E．经济距离【答案】ACDE【解析】房地产区位是指房地产的空间位置。具体一宗房地产的区位是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标是距离。距离可分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离和经济距离。
8．房地产的特性有（ ）。
A．难以变现
B．不可毁灭
C．易受限制
D．相互独立
E．独一无二【答案】ACE【解析】房地产的特性主要有：①不可移动；②独一无二；③寿命长久；④供给有限；⑤价值较大；⑥用途多样；⑦相互影响；⑧易受限制；⑨难以变现；⑩保值增值。
9．独一无二性又称（ ）。
A．竞争性
B．异质性
C．个别性
D．独特性
E．特殊性【答案】BCD【解析】独一无二性，又称独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂制造出来的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处，没有完全相同的两宗房地产。房地产的独一无二特性，使得市场上没有完全相同的房地产的供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。
10．影响房地产的社会经济位置的因素有（ ）。
A．周围环境
B．交通条件
C．与公共设施的接近程度
D．与商业中心的接近程度
E．政府控价【答案】ABCD【解析】房地产具有相互影响的特性。从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关而且与其周围房地产的状况密切相关。
11．关于房地产投资易受限制，能够说明这一点的房地产特性，具体表现为（ ）。
A．不可移动
B．不可隐藏
C．流动性差
D．难以变现
E．用途多样【答案】ABC【解析】房地产易受限制的特性表现在，由于房地产不可移动（不可搬走、不可携带）、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来有关制度政策、政局等变化的影响。这一点既说明了房地产投资的风险性，也说明了政府制定长期稳定的房地产制度政策的重要性。
12．政府限制房地产的实现手段有（ ）。
A．管制
B．征收
C．监管
D．征税
E．充公【答案】ABDE【解析】房地产由于相互影响、不可移动，并且是各种生产、生活活动都不可缺少的基础要素，关系环境景观以及民生和经济社会稳定，世界上几乎所有的国家和地区，对房地产的利用、交易甚至价格等都有一些限制，甚至是严格管制的。政府对房地产的限制常见的有城市规划、土地用途管制和房地产市场调控等，一般是通过管制权（如城市规划）、征收权、征税权和充公权来实现的。
13．房地产难以变现是由于它（ ）。
A．保值增值
B．价值量大
C．易受限制
D．不可移动
E．独一无二【答案】BDE【解析】难以变现又称变现能力弱、流动性差。房地产由于具有价值较大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要出售，通常需要较长的时间才能脱手。
14．下列房地产属于按开发程度划分的房地产是（ ）。
A．生地
B．收益性房地产
C．在建工程
D．工业房地产
E．现房【答案】ACE【解析】房地产按照开发程度分为5类，包括：①生地，是指不具有城市基础设施的土地；②毛地，是指具有一定的城市基础设施，有地上物需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地；③熟地，是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地；④在建工程，是指处在某种开发建设阶段而尚未竣工的房地产；⑤现房，是指已建造完成、可直接使用的房屋及其占用范围内的土地。
15．“五通一平”中的五通除了指道路、排水外，还指的有（ ）。
A．燃气
B．电力
C．热力
D．电信
E．供水【答案】BDE【解析】熟地按照基础设施完备程度和场地平整程度，可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。其中，“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整。
16．下列房地产属于收益性房地产的是（ ）。
A．写字楼
B．政府办公楼
C．商场
D．农地
E．部队营房【答案】ACD【解析】收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，包括：商业住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，例如未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。BE两项属于非收益性房地产。
17．按经营使用方式划分的房地产类型有（ ）。
A．自用型房地产
B．收益型房地产
C．出租型房地产
D．营业型房地产
E．使用型房地产【答案】ACD【解析】房地产的经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。
18．写字楼属于（ ）。
A．非收益性房地产
B．收益性房地产
C．出售型房地产
D．出租型房地产
E．自用型房地产【答案】BCDE【解析】写字楼是既可以出租、销售又可以自用的房地产。写字楼在本质上具有直接产生经济收益的能力，因而属于收益性房地产。
三、案例分析题（由单选和多选组成）（一）
某房地产开发商于2007年1月1日以8000万元的价格取得一宗房地产开发用地，土地面积1公顷，用途为写字楼，容积率为4，土地使用期限为法定最高年限，现正进行开发建设，预计2010年1月1日建成交付使用。[2011年真题]
1．该房地产开发项目的楼面地价为（ ）元/平方米。
A．1000
B．2000
C．4000
D．8000【答案】B【解析】楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价＝土地总价/总建筑面积＝土地总价/（总面积×容积率）。则该房地产开发项目的楼面地价＝80000000/（10000×4）＝2000（元/平方米）。
2．该开发用地的土地使用期限为（ ）年。
A．30
B．40
C．50
D．70【答案】B【解析】目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。此宗土地为商业用地，因此土地使用期限为40年。
3．该房地产的现状为（ ）。
A．建设用地
B．在建工程
C．期房
D．现房【答案】B【解析】房地产按照开发程度可以分为生地、毛地、熟地、在建工程、现房五类。其中，在建工程是指处在某种开发建设阶段而尚未竣工的房地产。该宗土地现正进行开发建设，尚未建成，属于在建工程范畴。
4．对该房地产现状进行估价，可采用的估价方法有（ ）。
A．成本法
B．收益法
C．假设开发法
D．基准地价修正法【答案】AC【解析】房地产估价的方法包括：①比较法，又称市场法、市场比较法、交易实例比较法，简要地说，是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。②成本法，是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。③收益法，又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。④假设开发法，又称剩余法、预期开发法、开发法，是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。
5．2010年1月1日建成时，购房者的土地使用期限为（ ）年。
A．38
B．40
C．37
D．50【答案】C【解析】该土地总的使用年限为40年，由于建设占用了3年的时间，因此购房者还有37年的使用时间。（二）
一房产公司投资3000万元购买了天津某高新技术开发区土地使用权150亩，经过半年的平整使一块生地变成了熟地，并投资建设大型购物中心，当时认为发展机遇特别好，但等项目建成后，却发现本区的购物消费潜力不大，只得改造成一办公楼，致使损失一亿多元。
1．本案例体现了土地市场的（ ）特点。
A．区域性
B．低流动性
C．权利主导性
D．垄断性【答案】AB【解析】由于土地的自身地理位置固定不变，使土地市场具有区域性、低流动性。本案例中，体现了土地的这两种特点。
2．本案例中涉及的房地产市场有（ ）。
A．土地市场
B．房地产二级市场
C．房地产中介服务市场
D．房地产经纪市场【答案】AB【解析】房地产一级市场即建设用地使用权的出让。房地产二级市场即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，包括建设用地使用权转让市场、新建商品房等的初次交易市场。
3．按照房地产业的行业细分，本案例中，出现严重损失的很大一部分责任在于（ ）业。
A．房地产开发经营
B．物业管理
C．房地产咨询
D．房地产经纪【答案】C【解析】房地产咨询是指房地产咨询机构和房地产咨询人员为房地产活动的当事人提供有关房地产法律法规、政策、信息、技术等方面的咨询、顾问服务的活动。现实中的具体房地产咨询业务主要有房地产市场调研、房地产项目可行性研究、房地产开发项目策划等。在本案例中，房地产咨询没有充分考虑项目建成后区域内购物消费潜力不大的问题。
4．本案例中，由大型购物中心改造成办公楼的房地产属于（ ）。
A．非收益性房地产
B．收益性房地产
C．办公房地产
D．商业房地产【答案】BC【解析】判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。本案例中，办公大楼具有在本质上直接产生经济收益的能力，属于收益性房地产；办公房地产是指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，包括商务办公楼（俗称写字楼）和行政办公楼。
5．生地和熟地的主要区别在于（ ）。
A．草地覆盖率
B．土地使用频率
C．是否具有城市基础设施
D．土地是否平整【答案】CD【解析】按照房地产开发程度，可以把房地产分为生地、毛地、熟地、在建工程和现房。生地是指不具有城市基础设施的土地，例如荒地、农地；熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。
第二节 房地产权利
一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．下列房地产权利中，不属于用益物权的是（ ）。[2012年真题]
A．建设用地使用权
B．土地承包经营权
C．地役权
D．抵押权【答案】D【解析】建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权等都属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。
2．下列房地产权中，属于担保物权的是（ ）。[2012年真题]
A．所有权
B．抵押权
C．租赁权
D．地役权【答案】B【解析】我国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。上述房地产权利中，所有权以外的权利，统称为他项权利；租赁权属于债权，其余属于物权。在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。自物权是对自己的物依法享有的权利。他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。
3．下列关于土地所有权权能的说法中，错误的是（ ）。[2011年真题]
A．土地所有权和土地占有权既可结合又可分离
B．土地收益权中收取地租的权利归土地使用者行使
C．土地所有权人可授权土地使用者行使部分处分权
D．土地使用权和土地收益权既可结合又可分离【答案】B【解析】土地所有权具有的四项基本权能是占有、使用、收益和处分。占有通常为所有权人行使，但也可依法或者依所有权人的意志交由非所有权人行使。因此，所有权和占有既可结合又可分离。处分权一般由所有权人行使，但在某些情况下，非所有权人也可以有处分权。例如，土地所有权人可授权土地使用权人行使部分处分权。
4．（ ）属于自物权。
A．地役权
B．典权
C．抵押权
D．所有权【答案】D【解析】在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。自物权是对自己的物依法享有的权利。他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。
5．下列权利中，属于债权的是（ ）。
A．租赁权
B．抵押权
C．土地使用权
D．地役权【答案】A【解析】债权是债权人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利，债权的权利人不能要求与其债权债务关系无关的人为或者不为一定行为。物权是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。我国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。上述房地产权利中，所有权以外的权利，统称为他项权利；租赁权属于债权，其余属于物权。
6．下列各项中，属于用益物权的是（ ）。
A．抵押权
B．土地所有权
C．所有权
D．地役权【答案】D【解析】用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。
7．房地产所有权不包括（ ）。
A．占用权
B．使用权
C．收益权
D．占有权【答案】A【解析】房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房地产所有权人通常又称为房地产所有人、所有者。所有权的上述占有、使用、收益和处分四项内容，在理论上通常被认为是所有权具有的四项基本权能。
8．占有的意思是（ ）。
A．取得支配权
B．使用
C．实际控制
D．获得收益【答案】C【解析】占有是对房地产的实际掌握和控制。拥有一宗房地产的一般前提就是占有，这是房地产所有权人直接行使所有权的表现。所有权人的占有受法律保护，不得非法侵犯。占有通常为所有权人行使，但也可依法或者依所有权人的意志交由非所有权人行使。因此，所有权和占有既可结合又可分离。
9．在行使房地产的占有权时，所有权和占有（ ）。
A．只能结合
B．只能分离
C．即可结合又可分离
D．没有必然联系【答案】C【解析】所有权人的占有受法律保护，不得非法侵犯。占有通常为所有权人行使，但也可依法或者依所有权人的意志交由非所有权人行使。因此，所有权和占有，既可结合又可分离。
10．收取地租，是土地（ ）的体现。
A．占有权
B．使用权
C．收益权
D．处分权【答案】C【解析】A项，占有是指对房地产的实际掌握和控制。B项，使用是指是对房地产的运用，以便发挥房地产的使用价值。C项，收益是通过房地产的占有、使用等方式取得经济利益，收益也包括孳息。孳息分为天然孳息和法定孳息。例如，果树结果属于天然孳息，出租房屋所得租金属于法定孳息。D项，处分是对房地产在事实上和法律上的最终处置，包括出租、出卖、赠与、抵押等。
11．关于土地所有权的处分，下列说法正确的是（ ）。
A．土地所有权的权能只能由土地所有权人行使
B．土地所有权人不能授权土地使用权人行使部分处分权
C．土地所有权人可授权土地使用权人行使部分处分权
D．无需授权，非所有权人也可以有处分权【答案】C【解析】处分权一般由所有权人行使，但在某些情况下，非所有权人也可以有处分权。例如，土地所有权人可授权土地使用权人行使部分处分权。
12．土地所有权权能的分离与复归是土地所有者行使土地（ ）的一种表现。
A．所有权
B．使用权
C．收益权
D．处分权【答案】A【解析】构成所有权完整的权能结构有：①占有；②使用；③收益；④处分。如果说所有权是一级权能，则占有、使用、收益和处分等权利是二级权能。二级权能具有相对的独立性，它们在一定条件下同一级权能相分离时，一级权能不会因此而丧失，其条件是拥有二级权能者对所有权人应尽一定的义务或者在一定期限后将分离的二级权能复归于所有权人。因此，土地所有权权能的分离与复归是土地所有者行使土地所有权的一种表现。
二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意）
1．下列属于他物权的是（ ）。
A．所有权
B．使用权
C．抵押权
D．地役权
E．租赁权【答案】BCD【解析】我国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。其中，租赁权属于债权，其余属于物权。在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。
2．相对于土地所有权，（ ）等物权只是对土地起一部分作用的权利。
A．抵押权
B．地役权
C．使用权
D．债权
E．租赁权【答案】ABC【解析】租赁权属于债权不属于物权。所有权作为一般的支配权，是用益物权、担保物权等他物权的源泉。与所有权不同，他物权仅在使用收益上于一定范围内有支配权。他物权主要包括：建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权和抵押权。
3．土地所有权的权能有（ ）。
A．占有权
B．使用权
C．处分权
D．收益权
E．灭失权【答案】ABCD【解析】占有权、使用权、收益权和处分权四项基本权能，构成土地所有权完整的权能结构。
4．下面关于土地所有权的论述正确的是（ ）。
A．土地所有人具有处分权
B．土地所有权和土地占有权不能分离
C．土地使用权交由非所有人行使时，所有人丧失了对土地的所有权
D．在土地转租条件下，土地使用者可拥有取得部分地租的权利
E．土地处分权只能由土地所有人行使【答案】AD【解析】土地所有权的内容包括占有、使用、收益和处分，土地所有人具有处分权；土地所有权和占有权既可结合又可分离；处分权一般由所有权人行使，但在某些情况下，非所有权人也可以有处分权。例如：土地所有权人可授权土地使用权人行使部分处分权。在使用权交由非所有权人行使的情况下，所有权人并不丧失所有权。
5．二级权能包括（ ）。
A．土地所有权
B．土地占有权
C．土地使用权
D．土地处分权
E．土地收益权【答案】BCDE【解析】占有、使用、收益和处分四项基本权能，构成所有权完整的权能结构。如果说所有权是一级权能，则占有、使用、收益和处分等权利是二级权能。
6．房地产所有权的特性有（ ）。
A．完全性
B．整体性
C．恒久性
D．弹力性
E．相对性【答案】ABCD【解析】房地产所有权具有下列特性：①完全性。房地产所有权是就房地产为一般支配的完全权。②整体性。或者成为单一性，房地产所有权对房地产有统一支配力，是整体的权利，不能在内容或者时间上加以分割。③恒久性。所有权有永久性，其存在没有存续期间，不因时效而消灭。④弹力性。房地产所有权人在其房地产上为他人设定权利，即使所有权的所有已知表征权利均被剥夺，仍然潜在地保留其完整性，这种剥夺终止后，所有权当然地重新恢复其圆满状态。当房地产被他人非法占有时，无论被任何人或任何组织控制，房地产所有权人都有权索回。⑤绝对性。与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现。而债权的行使必须以债务人的积极协助（即履行债务）为条件。
7．房地产所有权分为（ ）。
A．单独所有
B．集体所有
C．共有
D．家庭所有
E．建筑物区分所有权【答案】ACE【解析】房地产所有权可分为：①单独所有，是指房地产由一个单位或个人享有所有权。②共有，是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。共有又分为按份共有和共同共有。③建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
8．房地产他项权利分为（ ）。
A．建设用地使用权
B．农业用地使用权
C．商业用地使用权
D．宅基地使用权
E．土地承包经营权【答案】ADE【解析】房地产他项权利分为：①建设用地使用权；②宅基地使用权；③土地承包经营权；④地役权；⑤抵押权；⑥租赁权。
三、案例分析题（由单选和多选组成）（一）
某房地产开发商于2008年5月1日以1.8亿元合法取得一宗房地产开发用地，土地面积2公顷，用途为商品住宅，容积率为3，土地使用期限为法定最高年限，现正进行开发建设，预计2010年5月1日建成交付使用。[2012年真题]
1．该房地产开发项目的楼面地价为（ ）元/平方米。
A．1000
B．2000
C．3000
D．4000【答案】C【解析】计算过程如下：
①总建筑面积＝土地面积×容积率＝20000×3＝60000（平方米）；8
②楼面地价＝土地总价/总建筑面积＝1.8×10/60000＝3000（元/平方米）。
2．购买该项目商品房者获得的房地产权利为（ ）。
A．房屋所有权
B．宅基地使用权
C．土地所有权
D．建设用地使用权【答案】AD【解析】房地产所有权具体有土地所有权和房屋所有权。我国现行的房地产所有制是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私人所有，其中住宅主要为私人所有。因此，我国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。
3．该房地产开发商可能是通过（ ）方式获得此块土地的。
A．划拨
B．租赁
C．拍卖
D．招标【答案】CD【解析】在我国，房地产开发用地需要通过建设用地使用权出让获得，或者通过出让后的建设用地使用权转让获得。国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。房地产开发企业应根据开发项目的需要和自身条件，选择获取建设用地使用权的途径和方式。《城市房地产管理法》第二十四条规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。本工程不符合建设用地划拨的条件。
4．2010年5月1日建成，商品房购买者的土地使用期限在不续期的情况下为（ ）。
A．48
B．50
C．68
D．70【答案】C【解析】目前，建设用地使用权出让的最高年限：居住用地为70年。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。本题中，该宗土地于2008年5月取得，该项目于2010年5月建成，历时2年，商品房购买者的土地使用期限在不续期的情况下为70－2＝68（年）。
第三节 房地产市场
一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．下列有关市场概念的表述中，错误的是（ ）。[2008年真题]
A．市场是商品交换的场所
B．市场是消费者之间交流信息的场所
C．市场是连接商品生产者和消费者之间的桥梁
D．市场是能够使买者和卖者得到信息并相互交易的安排【答案】B【解析】人们对于市场的定义或表述有：①市场是商品交易的场所；②市场是商品交易的任何场合；③市场是连接商品供给者和需求者之间的桥梁；④市场是将商品的买卖双方连接在一起的一种交换机制；⑤市场是能够使买者和卖者得到信息并相互交易的安排；⑥市场是相互作用，使交易成为可能的买方和卖方的集合；⑦市场是某种商品需求的总和；⑧由于商品需求是通过买者体现出来的，所以市场也可以说是某种商品所有现实买者和潜在买者所组成的群体。
2．下列关于房地产市场特点的说法中，错误的是（ ）。[2012年真题]
A．房地产市场是一个产品差异化的市场
B．房地产市场是一个地区性市场
C．广泛需要房地产经纪人提供服务
D．房地产价格走势在各地区基本相同【答案】D【解析】房地产市场有许多特点，其中主要的是：①交易对象的位置固定、不能移动，只能是相关权利（如房屋所有权、建设用地使用权）的转移。②交易对象各不相同，即交易对象之间存在明显差异，是非标准的。③市场状况（如市场规模、价格水平、供求关系和价格走势等）在不同地区之间差异较大，是地区性市场。④容易出现投机。⑤较多地受法律、法规、政策等的影响和限制。⑥交易金额较大，房地产交易需要大量的资金，通常需要贷款，离不开金融机构的支持与配合。⑦交易时间较长。房地产交易过程较复杂，通常需要实地查看交易对象、协商交易条件、签订书面交易合同、办理贷款和不动产登记等。⑧一般人非经常参与，很多人一生中难得有几次交易经历。⑨专业性较强，信息不充分、不对称，在交易时广泛需要房地产经纪服务。
3．把房地产市场分为房地产一级市场、二级市场和三级市场，是按照（ ）进行的分类。[2011年真题]
A．房地产用途
B．房地产交易方式
C．房地产流转次数
D．房地产交易目的【答案】C【解析】按照房地产流转次数，房地产市场可分为：①房地产一级市场，即建设用地使用权的出让市场；②房地产二级市场，即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，包括建设用地使用权转让市场、新建商品房等的初次交易市场；③房地产三级市场，即投入使用后的房地产买卖、租赁等多种经营方式，包括新建商品住房市场、经济适用住房市场、已购公有住房市场等的再次交易市场。
4．同类房地产的卖方为自己利益最大化而进行的努力，称为房地产市场（ ）。[2008年真题]
A．竞争
B．交易
C．投资
D．买卖【答案】A【解析】房地产市场竞争是指在房地产市场上交易各方为了自己的利益最大化而进行的努力。具体有卖方与买方之间的竞争，以及卖方之间的竞争和买方之间的竞争。同类房地产的卖方为自己利益最大化而进行的努力属于卖方与卖方之间的竞争。
5．房地产市场是房地产（ ）。
A．生产与服务的部门
B．商品交易的领域或场所
C．管理机构与场所
D．中介服务体系【答案】B【解析】房地产市场是指所交易的商品是房地产的市场，交易包括买卖、互换、租赁等。房地产市场既可以是有形的，也可以是无形的。有形的房地产市场是指看得见的集中进行房地产交易的固定场所；反之，称为无形的房地产市场。
6．当房地产开发项目要预售时，应该由（ ）来评估定售价或租金水平。
A．估价师
B．经济师
C．律师
D．会计师【答案】A【解析】房地产估价机构在房地产买卖、抵押、税收等活动中提供房地产价格或价值评估服务。其中，在房地产买卖之前进行估价，可提供所买卖房地产的市场价值或最有可能实现的价格等专业意见。
7．为卖而买，特别是发生在投机者对未来的房地产价格看涨时而现在购买房地产的需求，即为（ ）。
A．自用性需求
B．投资性需求
C．投机性需求
D．保值性需求【答案】C【解析】A项，自用性需求，又称自住性需求、消费需求，是购买房地产后自己使用的需求；B项，投资性需求，是购买房地产后以出租或出租一定年限（通常为5年）以上再出售来获得回报的需求；C项，投机性需求，是为了再出售而暂时购买房地产，利用房地产价格涨落变化，以期从价差中获利的需求，即为卖而买的需求，特别是发生在投机者对未来的房地产价格看涨时而购买房地产，甚至出现疯狂的抢购；D项，保值性需求，如担心通货膨胀、钱不值钱而购买房地产。
8．房地产一级市场主要是（ ）。
A．土地或房地产开发市场
B．房地产租赁市场
C．土地使用权出让的市场
D．房地产存量市场【答案】C【解析】房地产一级市场即建设用地使用权出让市场。房地产二级市场即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，包括建设用地使用权转让市场、新建商品房等的初次交易市场。房地产三级市场时即投入使用后的房地产买卖、租赁等多种经营方式，包括新建商品住房市场、经济适用住房市场、已购公有住房市场等的再次交易市场。
9．从一级市场获取土地使用权时不能通过下列哪种方法？（ ）
A．协议
B．招标
C．拍卖
D．转让【答案】D【解析】房地产一级市场即土地使用权出让市场。出让方式有招标、拍卖、挂牌和协议等。D项属于从二级市场上获取土地使用权的方法。
10．（ ）市场也被称为二级市场。
A．土地使用权出让
B．土地使用权转让
C．土地使用权划拨
D．土地开发【答案】B【解析】房地产二级市场即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，包括建设用地使用权转让市场、新建商品房等的初次交易市场。
11．按房屋交付使用的时间差异，可将房产市场分为（ ）。
A．房屋买卖市场和房屋租赁市场
B．商品房市场和房改房市场
C．新建房屋市场和二手房市场
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]