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物业管理师《物业经营管理》过关必做1000题（含历年真题）试读：
第一部分 章节习题及详解
第一章 物业经营管理概述
第一节 物业经营管理的概念
一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．关于物业经营管理内涵的说法，错误的是（ ）。[2011年真题]
A．物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务
B．物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理
C．物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动
D．收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报【答案】B【解析】B项，物业经营管理突破了传统物业管理“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为客户提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求。
2．物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理、物业资产管理和（ ）三个层次。［2010年真题］
A．物业组合投资管理
B．物业融资管理
C．物业开发管理
D．物业租售管理【答案】A【解析】物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。通常将物业经营管理分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次。
3．物业经营管理中，物业管理和设施管理以（ ）管理为主。[2014年真题]
A．战略性
B．策略性
C．运行
D．操作【答案】C【解析】物业管理和设施管理以运行管理为主；物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。
4．物业资产管理和物业投资组合管理以（ ）管理为主。[2012年真题]
A．运行
B．策略性
C．日常
D．设施【答案】B【解析】参见第3题解析。
5．物业管理向入住的客户或业主提供服务，其核心工作是（ ）。［2010年真题］
A．物业区域内公共秩序的维护
B．对物业进行日常的维护或维修
C．保安和保洁
D．对物业进行资产管理【答案】B【解析】物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障物业始终处于正常的运行状态。
6．物业经营管理主要是指物业服务企业以（ ）为目标，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
A．资产管理增值
B．满足客户需求
C．价值管理最大化
D．收益性物业【答案】B【解析】物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物业管理（含设施管理）、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段和模式，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务与经营活动。
7．物业经营管理强调为客户提供多种经营管理服务，满足其（ ）的需求。
A．物业投资收益
B．企业发展战略
C．多样化服务
D．延长物业的自然寿命【答案】C【解析】物业经营管理突破了传统物业管理“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为客户提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求。
8．物业经营管理的内容不包括（ ）。
A．物业运行操作管理
B．房地产开发建设
C．租赁管理
D．物业价值和经营绩效评估【答案】B【解析】物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
9．资产特征的经济属性是（ ）。
A．企业能够通过资产获得利润
B．资产所有权人通过资产运营获得收益
C．增加资产所有者的信用金融价值
D．能够为企业提供未来经济利益【答案】D【解析】资产有两大特征：①经济属性，即能够为企业提供未来经济利益，这是资产的本质。即不管是有形的还是无形的，要成为资产，必须具备能产生经济利益的能力。②法律属性，即必须是为企业所控制，能为企业所利用。即资产所产生的经济利益能可靠地流入本企业，为本企业提供服务能力，而不论企业是否对它拥有所有权。
10．一般意义上的资产管理，由管理和（ ）组成。
A．经营
B．保值增值服务
C．客户服务
D．资产运营【答案】A【解析】一般意义上的资产管理，由管理和经营两大部分组成。其中管理重在对资产明示的质量特征进行有效控制；经营则根据资产作为收益性资产的性质，通过专业化、市场化操作达到保值增值和收益的目的。
11．物业经营管理中对资产管理来讲，其中管理重在对（ ）进行有效控制。
A．资产保值收益目标
B．资产体现的增值特征
C．资产管理标准构架
D．资产明示的质量特征【答案】D【解析】参见第10题解析。
12．通过物业资产管理实现的目标是使这些物业在所处的市场内实现（ ）的目标。
A．价值最大化
B．收入最大化
C．成本最小化
D．风险最小化【答案】A【解析】以资产的概念、特征以及资产管理的概念为基础，结合物业管理来看，物业资产管理是指物业服务企业受物业资产所有人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托的物业资产进行管理和经营，以实现资产保值、增值，实现资产价值最大化，同时能分享其价值创造的成果，实现多方共赢或其他特定目标的行为。
13．资产管理与传统物业管理的共同点是（ ）。
A．考评标准一致，都是以经济效益作为主要的考评标准
B．管理者一致，都是物业服务企业
C．宗旨一致，都是为了获取相应的经济利益
D．出发点一致，都是基于管理服务【答案】C【解析】资产管理是在传统物业管理基础之上发展起来的，它不同于传统物业管理，却又与传统物业管理有着密切的联系。二者的联系表现在：①二者的宗旨是一致的，都是为了获取相应的经济利益。无论物业服务企业管理的客观效果是增值还是保值，其核心目的均是获取相应的管理服务效益；资产管理则无论是直接运营还是委托管理，其根本的目的和要求均是增值或获取相应经济利益。②两者互为联系、互相促进。良好的传统物业管理能促进资产管理的开展；物业资产管理又能延伸物业管理服务内容，满足业主深层次需求，进一步提升客户满意度等。
14．很多情况下，资产管理相比较传统物业管理来讲（ ）。
A．涉及面窄
B．利润水平高
C．重视业主满意度
D．技术水平高【答案】B【解析】资产管理与传统物业管理运行效果不同，表现为：①传统物业管理运作强调物业的运行维护，物业服务企业的收益主要集中于项目酬金或服务利润；②资产管理由于涉及面宽，技术水平高，利润水平很多情况下明显优于传统物业管理，因此资产管理不仅开拓了物业管理的服务范围和行业新的利润空间，提升了行业质量与层次，而且能全面带动行业的优化、升级。
15．物业组合投资管理的目标是（ ）。
A．物业企业财富最大化
B．风险控制和组合投资回报最大化
C．利润最大化
D．保持物业保值增值【答案】B【解析】物业组合投资管理是在资产管理基础上，业务覆盖范围更深更广的高级物业资产管理形态。组合投资管理以风险控制和组合投资回报最大化为目标，并以组合投资的整体绩效作为组合投资管理者业绩评价的标准。组合投资管理所涉及的服务包括评估资产管理公司的表现，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争力，帮助业主详细制定投资目标，并执行组合投资战略，以实现组合投资收益的最大化。
二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）
1．物业经营管理通常可分为（ ）三个层次。[2014年真题]
A．物业管理
B．物业资产管理
C．物业租赁管理
D．物业组合投资管理
E．物业特约服务管理【答案】ABD【解析】物业经营管理是由物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。通常将其分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次。
2．物业经营管理是为了满足业主的目标，综合利用（ ）的技术、手段和模式，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理的服务业务。
A．物业管理
B．设施管理
C．物业资产管理
D．物业组合投资管理
E．后勤管理【答案】ABCD【解析】物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物业管理（含设施管理）、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段和模式，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务与经营活动。
3．对于经营性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，物业管理的工作包括（ ）。
A．物业的日常管理
B．执行资产管理所确定的战略方针
C．资产管理和资产组合投资管理
D．政府行政管理
E．公共关系管理【答案】AB【解析】对于经营性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。此时的物业管理除了进行物业的日常管理，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。
4．下列各项属于资产特征的有（ ）。
A．企业必须对资产拥有所有权
B．为企业所控制，能为企业所利用
C．资产可以是不具盈利性的闲置资源
D．资产必须是有形可衡量的
E．能够为企业提供未来经济利益【答案】BE【解析】一般来说，资产是企业过去的经营或财产处置活动形成的、由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。资产有两大特征：①经济属性，即能够为企业提供未来经济利益，这是资产的本质。也就是说，不管是有形的还是无形的，要成为资产，必须具备能产生经济利益的能力。②法律属性，即必须是为企业所控制，能为企业所利用。也就是说，资产所产生的经济利益能可靠地流入本企业，为本企业提供服务能力，而不论企业是否对它拥有所有权。
5．物业经营管理与传统物业管理的联系表现为（ ）。
A．宗旨是一致的，都是为了获取相应的经济利益
B．出发点相同，都是基于管理服务
C．考核评价标准一致，考核评价都以经济效益为主
D．两者互相促进，物业资产管理能够进一步延伸物业管理服务的内容
E．两者的内容相同，都是物业维护、清洁、绿化等物业服务内容【答案】AD【解析】资产管理是在传统物业管理基础之上发展起来的，它不同于传统物业管理，却又与传统物业管理有着密切的联系：①二者的宗旨是一致的，都是为了获取相应的经济利益；②两者互为联系、互相促进。良好的传统物业管理能促进资产管理的开展；物业资产管理又能延伸物业管理服务内容，满足业主深层次需求，进一步提升客户满意度等。
6．资产管理与传统物业管理的区别包括（ ）。
A．主体不同
B．出发点不同
C．运行效果不同
D．宗旨不同
E．内容不同【答案】BCE【解析】资产管理与传统物业管理的区别包括：①出发点不同。传统物业管理是基于管理服务，强调物业基本功能的正常发挥；资产管理是基于价值，强调物业和客户资产的保值、增值。②内容不同。传统物业管理的内容主要包括物业维护、清洁、绿化等物业服务合同约定的常规服务项目和内容；资产管理的内容强调是多元化与开放性，其所包含的服务内容非常广泛。③考核评价标准不同。传统物业管理的考核评价强调物业的正常运作使用与业主、物业使用人的满意度；资产管理的考核评价则以经济效益为主。④运行效果不同。传统物业管理运作强调物业的运行维护，物业服务企业的收益主要集中于项目酬金或服务利润；资产管理由于涉及面宽，技术水平高，利润水平很多情况下明显优于传统物业管理，因此资产管理不仅开拓了物业管理的服务范围和行业新的利润空间，提升了行业质量与层次，而且能全面带动行业的优化、升级。
7．关于物业经营管理与传统物业管理的关系，下列表述不正确的有（ ）。
A．物业经营管理活动不包括对物业本身的维修、养护、管理
B．传统物业管理强调为业主提供价值管理服务
C．资产管理是基于价值，强调物业和客户资产的保值、增值
D．写字楼、零售商业等经营性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报
E．物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展【答案】AB【解析】A项，物业经营管理突破了传统物业管理“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为客户提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求。B项，传统物业管理是基于管理服务，强调物业基本功能的正常发挥；资产管理是基于价值，强调物业和客户资产的保值、增值。物业的业主或投资者希望通过物业经营管理，不仅使其物业在运行使用过程中能够保值，而且实现增值。这就要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。
8．物业组合投资管理所涉及的服务包括（ ）。
A．帮助业主详细制定投资目标，并执行组合投资战略
B．评价物业服务企业和设施管理公司的表现
C．审批资产管理公司提出的更新改造计划
D．评估资产管理公司的表现
E．在合适的时机购买和出售物业【答案】ACDE【解析】组合投资管理所涉及的服务包括：①评估资产管理公司的表现；②审批资产管理公司提出的物业更新改造计划，以保持资产的良好运行状态和市场竞争力；③帮助业主详细制定投资目标，并执行组合投资战略，以实现组合投资收益的最大化；④就新购置物业或处置物业做出决策并在合适的时机购买或出售物业等。
9．物业组合投资管理的利润通过（ ）途径获得。
A．选择确定经营管理合适的项目
B．整合不同类型的经营项目
C．制订可靠的运行管理投资方案
D．经营期间的现金流的现值最大化作为目标进行经营
E．制订可行的投资管理控制方案【答案】ABD【解析】物业组合投资管理的利润通过三种途径获得：①选择确定经营管理合适的项目；②整合不同类型的经营项目，拾遗补缺，进行全面综合经营管理；③以经营期间的现金流的现值最大化作为目标进行经营。
10．我国物业经营管理出现的现实条件和环境包括（ ）。
A．业主需求的变化
B．物业管理业态的扩展
C．物业服务企业自身良性的发展
D．信息技术的出现
E．市场结构的变化【答案】ABCD【解析】可以从以下几个方面来认识物业经营管理在我国的出现与发展：①业主需求的变化呼唤物业经营管理；②物业管理业态的扩展给物业经营管理提供了发展的空间；③物业服务企业自身良性发展的要求，是企业开展物业经营管理的直接动力；④信息技术的出现给物业经营管理提供了进一步发展的技术支持。
第二节 物业经营管理的商业模式
一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．物业服务企业利用掌握的专业知识和技能向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品的商业模式称为（ ）模式。[2014年真题]
A．物业服务提供商
B．物业资源开发商
C．物业顾问服务商
D．物业维护商【答案】C【解析】物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式。其特征是，物业服务企业利用掌握的专业知识和专业技能开展顾问服务，通过向上游的开发企业提供投资咨询、前期策划和销售代理服务，向中游的物业服务企业提供管理方案设计、管理人员培训和管理现场指导服务，向下游的业主提供租赁管理、投资建议和不动产理财服务，来获得物业顾问费用或佣金收入。其实质是，物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。
2．狭义的商业模式又称（ ）。
A．盈利模式
B．运营模式
C．运营结构
D．资产运营【答案】A【解析】商业模式最初起源于20世纪60年代的美国。商业模式有广义和狭义之分：①狭义的商业模式又称为盈利模式；②广义的商业模式是指支持企业盈利模式的客户需求、产品价值、运营结构、合作伙伴以及关系资产等一系列商业要素的集成。
3．下列关于商业模式的说法错误的是（ ）。
A．商业模式是“企业战略的战略”
B．从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题
C．必须站在组织发展战略的高度来探讨物业管理的商业模式问题
D．商业模式是企业创造价值的核心逻辑【答案】C【解析】从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题。商业模式是企业创造价值的核心逻辑，是“企业战略的战略”，它事关行业发展战略的定位、方向、原则和目标，这都决定了必须站在行业发展战略的高度来探讨物业管理的商业模式问题。
4．下列关于现有商业模式的说法错误的是（ ）。
A．物业资源开发商的实质是物业服务企业开发物业资源边际效益的多元化经营
B．物业顾问服务商的实质是物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品
C．物业资源开发商，又称为多种经营模式
D．物业顾问服务商，又称基础服务模式【答案】D【解析】从盈利模式的角度，大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为三种类型：①物业服务提供商，又称基础服务模式；②物业资源开发商，又称为多种经营模式，其实质是物业服务企业开发物业资源边际效益的多元化经营；③物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式，其实质是物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。
5．目前在物业管理行业占绝对优势地位的主流商业模式是（ ）。
A．物业服务提供商
B．物业资源开发商
C．物业顾问服务商
D．物业资产运营商【答案】A【解析】物业服务提供商的特征是，物业服务企业通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务，来获取物业服务费的收入。其实质是，物业服务企业直接向业主出售准公共性的物业服务产品。这是目前在物业管理行业占绝对优势地位的主流商业模式。
6．（ ）是物业服务企业和客户双赢的理性选择。
A．物业服务集成商
B．物业资产运营商
C．物业服务提供商
D．物业保障服务商【答案】D【解析】物业保障服务商模式是物业服务企业和客户双赢的理性选择：①从物业服务企业角度，市场竞争使其在提供不动产服务的同时，必须挖掘客户的相关需求并提供增值服务，而相关增值服务在与不动产服务结合在一起时，可以实现资源的优化配置、成本的有效控制和客户信息的无障碍沟通；②从客户角度，专业分工使其有必要将后勤保障支援事务从核心业务中剥离，由物业服务企业整合分散的后勤服务并形成统一的支援保障系统，有利于提高管理水平和劳动效率，改善工作环境和服务形象，提升服务质量和客户满意度，从而增强自身的核心竞争能力。
7．（ ）是物业管理行业发展壮大的必经之路。
A．标准化
B．个性化
C．专业化
D．多元化【答案】D【解析】多元化是物业管理行业发展壮大的必经之路，是满足企业扩展冲动和拓展企业外部边界的必然选择，是物业服务企业做大的方向，多元化能够为专业化提供强大的物质和客户保证。
二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）
1．从现象上看，商业模式是企业（ ）的问题。
A．“卖什么”
B．“产多少”
C．“产什么”
D．“怎么卖”
E．“挣多少”【答案】ADE【解析】从现象上看，商业模式是企业“卖什么”、“怎么卖”和“挣多少”的问题；从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题。
2．从盈利模式的角度，大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为（ ）。
A．物业服务提供商
B．物业服务开发商
C．物业资源开发商
D．物业顾问服务商
E．物业顾问提供商【答案】ACD【解析】虽然我国目前有几万家物业服务企业，其自身定位、市场规模、产品类型、运营体系和经济效益千差万别，但是，从盈利模式的角度，大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为三种类型：①物业服务提供商；②物业资源开发商；③物业顾问服务商。
3．未来物业管理的商业模式包括（ ）。
A．物业价值创造商
B．物业服务集成商
C．物业资源整合商
D．物业资产运营商
E．物业保障服务商【答案】BDE【解析】物业管理行业要实现适应现代服务业的转型升级，就必须着力于转变发展方式，调整产业机构，其核心内容离不开改进和创新现有的物业管理商业模式，其中，重要的关键点在物业经营管理的全面引入。未来物业管理商业模式包括：①物业服务集成商；②物业资产运营商；③物业保障服务商。就是在物业管理的基础上，以开展物业经营管理为核心，推动物业服务企业全面转型升级。
4．物业资产运营商模式的成功推广，必须满足约束条件有（ ）。
A．物业本身应当具有较高的商业价值
B．物业企业本身拥有雄厚的资源和众多的项目
C．物业服务企业应当具备较强的专业技能
D．物业服务企业具有较强的风险管控能力
E．物业服务企业有能熟练应对各种突发事件的专业人才【答案】ACD【解析】物业资产运营商模式是物业服务企业运用专业技能为客户创造物业资产价值。这一本质特征，决定了该模式的成功推广，必须满足三个约束条件：①物业本身应当具有较高的商业价值；②物业服务企业应当具备较强的专业技能；③物业服务企业具有较强的风险管控能力。
5．创新商业模式应处理好的关系包括（ ）。
A．标准化和个性化的关系
B．日常服务和增值服务的关系
C．专业化和多元化的关系
D．盈利模式和管理模式的关系
E．价格竞争与价值竞争的关系【答案】ACDE【解析】物业服务企业在开展物业经营管理，选择、复制、改进或者创新商业模式时，应当妥善处理好四个关系：①标准化和个性化的关系；②专业化和多元化的关系；③盈利模式和管理模式的关系；④价格竞争与价值竞争的关系。
第三节 物业经营管理资源
一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．物业服务企业最为重要的无形资产是（ ）。[2014年真题]
A．管理制度
B．发展历史
C．节能技术
D．企业品牌【答案】D【解析】物业服务企业的资源可分为有形资源和无形资源。其中，有形资源包括：物业服务企业拥有财产、人员、物资、组织、经营场所等资源；无形资源包括：技术、信息、品牌、商标、专利等。这些资源均可通过经营直接创造出价值。其中，品牌是物业服务企业最为重要的无形资产。
2．写字楼中的共用部位及共用设施设备属于（ ）。[2014年真题]
A．物业资源
B．物业服务企业资源
C．品牌资源
D．业主资源【答案】A【解析】物业资源有两重含义：①物业管理区域内可直接使用或经营的资源，如可租售的物业空间、场地（停车场、网球场等）；②由物业建筑、配套设施设备和场地派生出的可经营资源，如屋顶广告（牌）、电梯广告（位）、庭院和车场广告等。题中，写字楼中的共用部位及共用设施设备，属于物业资源中的由物业建筑、配套设施设备和场地派生出的可经营资源。
3．物业经营管理实现的前提和条件是（ ）。
A．客户
B．项目
C．资源
D．能力【答案】C【解析】资源是物业经营管理实现的前提和条件。面对不同项目，经营管理所需的主要资源亦不同，如零售商业是商业空间和商品消费群体，写字楼是办公空间与办公客户，房屋租赁是可出租空间与承租客户，餐馆是餐位与食客等。
4．小区停车场、会所等设施属（ ）。
A．发展商所有
B．政府所有
C．业主共有
D．物业企业所有【答案】A【解析】通常，住宅小区里可以作为物业服务企业经营的物业资源的权属可划分为以下几种类型：①属发展商所有，例如小区停车场、会所等设施。如果发展商没有将这些设施在合同中约定为他人所有，则这些设施的所有权属于开发商。此时，发展商可以将自有停车场的部分使用权和收益权转让给物业服务企业，以弥补物业服务企业的亏损。②属政府所有，如人防工程等，这部分空间的使用权和收益权的归属存在着理论和实践上的很多争议。③属业主共有，一般来说，除去上述①、②之外的可经营物业部分均属业主所共有。如利用小区道路、绿地改建的露天停车位，物业管理用房等。
5．小区上空一定范围的空间可以看作为（ ）。
A．物业内部空间
B．物业附属空间
C．物业内部资源
D．物业关联资源【答案】B【解析】从物业使用属性上划分，可将物业资源分为内部资源和关联资源，内部空间和附属空间。例如，小区门口空地、道路、绿化带可以看作物业关联资源，小区上空一定范围的空间可以看作为物业附属空间，这些资源和空间通过合理利用也能为业主和企业带来一定的经济效益。
6．（ ）是最为广泛也最有利于物业经营管理使用的资源。
A．业主需求资源
B．业主财产资源
C．业主知识资源
D．业主社会关系资源【答案】A【解析】业主有日常生活的需求、健康的需求、娱乐与教育的需求等，这些需求构成了社会消费的基础。业主需求资源是最为广泛也最有利于物业经营管理使用的资源，是物业服务企业可从业主资源经营中获取最大收益的部分。
7．企业的社会关系资源是重要的（ ）。
A．人员资产
B．组织资产
C．无形资产
D．信息资产【答案】C【解析】关系是资源，而且是企业重要的无形资产。企业可在经营活动中，对社会关系进行合理调配，以促进资本各要素发挥出最大作用。
8．随着商业模式的变化，（ ）成为各类商业机构竞相追逐的热点。
A．业主
B．社区
C．资源
D．利润【答案】B【解析】随着商业模式的变化，社区成为各类商业机构竞相追逐的热点。物业服务企业应充分发挥自身优势，拓展社区商业经营业务。
9．物业服务企业拓展社区商业经营业务的做法不包括（ ）。
A．自行开展社区商业服务
B．通过与商业机构联合经营
C．通过与其他物业服务企业联合经营
D．通过对进驻社区的商业组织提供物业管理服务，收取物业服务费【答案】C【解析】随着商业模式的变化，社区成为各类商业机构竞相追逐的热点。物业服务企业应充分发挥自身优势，拓展社区商业经营业务。具体做法有：①根据社区需求，自行开展社区商业服务；②通过与商业机构联合经营；③通过对进驻社区的商业组织提供物业管理服务，收取物业服务费。
二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）
1．下列资源中，属于物业服务企业无形资源的有（ ）。[2014年真题]
A．品牌资源
B．管理技术资源
C．人力资源
D．社会关系资源
E．信息类资源【答案】ABDE【解析】物业服务企业资源可分为：①有形资源，主要有物业服务企业拥有财产、人员、物资、组织、经营场所等资源；②无形资源，是指物业服务企业拥有的技术、信息、品牌、商标、专利等。社会关系类资源是企业重要的无形资产，企业可在经营活动中，对社会关系进行合理调配，以促进资本各要素发挥出最大作用。
2．物业服务企业资源可分为（ ）。
A．有形资源
B．无形资源
C．人力资源
D．财力资源
E．物力资源【答案】AB【解析】参见第1题解析。
3．物业服务企业信息类资源包括（ ）。
A．物业开发建设过程中形成的各类资料
B．物业企业所拥有的客户的资料
C．物业服务企业运行中形成的各类资料
D．物业企业从其他企业得知的信息
E．物业服务企业在提供管理服务的过程中搜集和掌握的各类信息【答案】ACE【解析】物业服务企业信息类资源主要有三类：①物业开发建设过程中形成的各类资料；②物业服务企业运行中形成的各类资料；③物业服务企业在提供管理服务的过程中搜集和掌握的各类信息，如设施设备的使用信息、业主的需求信息、房屋信息等本身就是现场或可挖掘的经营资源。
4．物业资源的含义包括（ ）。
A．物业管理区域内可直接使用或经营的资源
B．物业企业在后期扩张过程中不断增加的资源
C．与物业服务相关的所有设施、项目或服务等
D．由物业建筑、配套设施设备和场地派生出的可经营资源
E．物业服务搜集和掌握的各类信息【答案】AD【解析】物业资源有两重含义：①物业管理区域内可直接使用或经营的资源，如可租售的物业空间、场地（停车场、网球场等）；②由物业建筑、配套设施设备和场地派生出的可经营资源，如屋顶广告（牌）、电梯广告（位）、庭院和车场广告等。
5．物业资源从所有权上划分可以分为（ ）。
A．单一产权物业
B．多产权物业
C．区分所有权物业
D．整合产权物业
E．共有产权物业【答案】AC【解析】物业资源的界定从所有权上划分为：①单一产权物业，例如政府机关办公楼、企业自建自用办公楼等，单一产权的物业资源均为其业主所有；②区分所有权物业，物业服务企业经常管理的是住宅小区一类区分所有权物业，在这类物业中，除了业主专有部分以外，还有业主共有部分。
6．物业资源的经营管理原则包括（ ）。
A．不可越权经营
B．利益最大化
C．不妨碍物业管理基本服务的开展
D．规避经营活动中的风险
E．正确把握不同物业管理发展阶段的经营特性【答案】ACDE【解析】物业资源的经营管理应遵循的原则包括：①不可越权经营。在物业资源的开发经营过程中，物业服务企业必须取得相关权益人的授权。如果未经授权就擅自经营，属于侵权行为，轻则要承担经济赔偿等民事责任，重则可能被追究行政、刑事责任。②不妨碍物业管理基本服务的开展。物业服务企业经营活动应在做好物业管理基本服务的基础上开展。如果因为经营物业资源而忽略了对业主的基本服务和对物业的日常管理，就成为本末倒置之举。③规避经营活动中的风险。任何经营都有风险，物业资源经营也不例外，甚至有些经营面临的风险还很大。物业服务企业在做经营决策时，必须对各种风险因素进行综合考量并做好抵御风险的各种准备。④正确把握不同物业管理发展阶段的经营特性。我国物业管理的发展历史不长，各种法律法规和市场规则尚待完善，因而在物业经营管理实践中还存在着很多的不确定性和模糊地带。
7．获取物业资源的途径包括（ ）。
A．开展统一的专业化经营
B．购买商业网点
C．向开发商争取
D．向用户争取
E．租用商业网点【答案】BCE【解析】获取物业资源的途径包括：①向开发商争取。物业服务企业可以在早期介入和接管物业时与开发商签订契约，约定由开发商低价提供一定的商业用房给物业服务企业，以弥补前期物业管理的投入或者冲抵部分开办费用。也可争取在合同中约定，属于开发商产权的停车场、会所、游泳池、网球场等设施的经营收益权归属物业服务企业所有。②购买或租用商业网点。物业服务企业还可以购买或者租用商业用房。
8．业主资源的类型包括（ ）。
A．业主自身信息资源
B．业主需求资源
C．业主社会关系资源
D．业主财产资源
E．业主无形资产资源【答案】BDE【解析】业主资源分为：①业主需求资源，业主有日常生活的需求、健康的需求、娱乐与教育的需求等，这些需求构成了社会消费的基础；②业主财产资源，它的内容主要是业主的房屋、汽车、家具、家电，还包括有价证券、有色金属、银行存款等；③业主无形资产资源，包括业主知识资源和业主社会关系资源。
9．业主资源经营管理的方式包括（ ）。
A．特约服务和综合经营
B．普通经营与延伸服务
C．社区服务集成商
D．社区资源整合商
E．社区商业服务【答案】ACE【解析】业主资源经营管理的方式包括：①特约服务和综合经营，特约服务，即在物业服务合同的范围之外，物业服务企业受业主委托为业主个体提供的服务；②社区服务集成商，是指物业服务企业在利用业主需求资源的过程中，不提供具体的商品服务，而是搭建专业的信息服务平台，让业主的需求与社会服务资源的利用在这个平台上实现对接，并从社会服务资源的提供方处获取佣金收入；③社区商业服务，随着商业模式的变化，社区成为各类商业机构竞相追逐的热点。物业服务企业应充分发挥自身优势，拓展社区商业经营业务。
10．业主资源经营的实施过程包括（ ）等。
A．调查业主需求
B．掌握需求信息
C．寻求经营场所
D．成立服务组织
E．整合社会资源【答案】BCDE【解析】在业主资源的利用经营中，满足业主需求一般需要经过五个步骤：①掌握需求信息，首先要了解和掌握业主的需求信息，然后才能有针对性地开展经营活动；②寻求经营场所，大部分情况下，满足业主需求的相应场所是指社区内的配套商业网点，物业服务企业也可从其他途径获得经营场所；③成立服务组织，满足个别业主的需求可以由少数人甚至个体完成，若要满足业主群体的需求，则必须要有一个严密科学的组织。这个组织既可由物业服务企业提供，也可由其他社会商业机构或社会服务机构提供；④整合社会资源，业主的需求十分庞大而丰富，必须寻找并组织各类社会资源才能够满足这种需求；⑤搭建商务平台，将社会商业资源通过社区商务平台向业主提供。
11．物业服务企业的主要工作是在业主需求调查的基础上寻找、组织、整合社会服务资源，通过提供（ ）实现经营利润。
A．直接服务
B．间接服务
C．渠道服务
D．精细服务
E．信息服务【答案】BCE【解析】物业服务集成商是指物业服务企业在利用业主需求资源的过程中，不提供具体的商品服务，而是搭建专业的信息服务平台，让业主的需求与社会服务资源的利用在这个平台上实现对接，并从社会服务资源的提供方处获取佣金收入。物业服务企业的主要工作是在业主需求调查的基础上寻找、组织、整合社会服务资源，通过提供间接服务、渠道服务和信息服务，实现经营利润。
第四节 物业经营管理的风险与管控
一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．风险管理内容不包括（ ）。[2012年真题]
A．风险制造
B．风险识别
C．风险评估
D．风险控制【答案】A【解析】风险管理的整个过程可以分成以下四个步骤：①风险识别；②风险评估；③风险控制；④风险调整。
2．在住宅小区的游泳池里不设置跳台的风险防范手段或措施是（ ）。[2013年真题]
A．风险抑制
B．风险回避
C．风险转移
D．风险调整【答案】B【解析】回避是指风险的承受人在风险识别和评估的基础上，事先就避开风险源或改变行为方式来避免风险损失。衡量采取回避的标准是：当风险可能引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益时，采取回避策略。避免损失的最简单的方法是不要涉及有风险的活动和物体。如在游泳池里不设跳台（板）就可以避免跳台（板）的风险。
3．物业服务企业在经营餐饮服务过程中，发生食品卫生问题的风险，属于（ ）。[2014年真题]
A．产品组合
B．产品质量
C．突发事件
D．项目选择【答案】B【解析】物业服务企业在经营过程中应特别关注的风险有：①合同签订中的风险。这是指物业服务企业与相关方签订物业经营管理合同时，各有关方出于自身利益的考虑，各自的关注点、侧重点不同而带来的风险。②产品组合的风险，是指产品定位后产品组合不当导致的风险。③产品质量的风险。在物业经营管理活动中，始终存在质量风险，特别是有关特种经营项目。由于忽视食品安全而导致群体中毒事件就是餐饮经营中的巨大风险。④突发事件的风险。一般来说，合同中对突发事件的性质都有明确的规定，大都归入不可抗力的范畴。但是一旦发生，对企业的经营会造成巨大的而且是直接的影响，因此必须高度重视，尽可能建立针对性预案，演习落实，做到临危不乱，从容处置。
4．在零售商业物业的经营管理中，物业服务企业进行有效经营管理难度最大的物业产权结构是（ ）。[2012年真题]
A．投资商拥有全部产权
B．投资商拥有大部分产权
C．投资商拥有小部分产权，其余产权由另一业主持有
D．投资商不拥有产权，产权由众多小业主持有【答案】D【解析】由于产权分散，业主众多，意见难以集中。而大部分业主又没有管理商场项目的经验，凭想象和主观推断的人不在少数。更有甚者，购买产权的人中有相当多属于投资行为，期望通过经营在短期产生良好的效益，获取利润回报。有的受开发商片面宣传，以高价购得产权，强化了对项目良好经营前景的乐观情绪，对项目开业后的赢利能力持过高的不切合实际的期望。这类因素对于物业服务企业都是巨大的风险。因此，D项对于物业服务企业进行有效经营管理来说是难度最大的。
5．物业服务企业与工程承包商在签合同时可以明确规定，在建造过程中发生的自然或人为的灾害所导致的损失，均由承包商承担，这种风险控制方法是（ ）。
A．转移
B．回避
C．预防
D．调整【答案】A【解析】转移是指个人或团体通过一定的方式将风险转移给其他个人或团体。转移的形式主要有两种：①以保险形式转移，即通过购买保险，将承担的风险部分或全部地转移给承保方。②非保险转移，即通过合同方式将某些风险责任转移给对方。例如物业服务企业与工程承包商在签合同时可以明确规定，在建造过程中发生的自然或人为的灾害所导致的损失，均由承包商承担。
6．风险管理的首要任务是（ ）。
A．风险回避
B．风险承担
C．风险转移
D．风险识别【答案】D【解析】风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。因此，风险管理首要的就是要识别风险，也就是要根据某种科学方法去认识和区别风险。
7．零售商业物业管理模式中，（ ）是目前最稳妥的办法。
A．成立子公司模式
B．委托专业公司模式
C．成立分公司模式
D．企业职能部门管理模式【答案】A【解析】不同的物业服务企业对于从事经营性管理活动所采取的管理方式不同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是组建管理中心或者是项目部。成立子公司是目前最稳妥的办法。
8．投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式不包括（ ）。
A．完全拥有产权，仍维护大股东身份
B．将大部分产权出售，转变为小股东
C．全部出售套现
D．以较小面积进行招租、承诺给予固定回报【答案】D【解析】开发商成功开发商场项目后，对项目的处置方式一般有三种，包括：①完全拥有产权，或直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东（大业主）的身份；②将大部分产权出售，成为小股东；③全部出售套现。
9．对于物业经营管理当中存在的管理团队的风险，（ ）是物业经营管理成功与否的关键与基础。
A．建立学习型团队
B．选择懂市场的管理人员
C．选择适宜的带头人
D．做好盈亏平衡点【答案】C【解析】物业经营管理团队，是各类专业人才的集合。相对于物业基础性管理服务而言，这里的专业人才，指的是经营活动所需要的各方面专业配套人员。一个懂经营、会管理、市场意识和销售能力强的带头人可以盘活整个经营项目，带动销售，提升档次，扩大企业市场知名度。因此，选择适宜的带头人，配备相对专业的管理班子，是物业经营管理成功与否的关键和基础。
10．制订管理计划的工作步骤不包括（ ）。
A．交通与公用设施情况调查
B．确定管理计划目标
C．进行严密的经济论证
D．组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标【答案】B【解析】制订管理计划一般应遵循以下工作步骤：①市场分析。包括对本地区和周边的市场分析，具体需要调查分析当地人口、经济状况和发展趋势、就业与收入状况、消费水平、产业结构变动、利率水平等。②交通与公用设施情况调查。重点是公共交通和停车场情况，交通布局可能发生的变化等。③同类物业供求关系调查。着重同类物业的供求平衡分析、租售情况分析。④消费者调查、分析。调查潜在消费者收入水平、消费心理、行为与习惯（消费价格区间、消费地点、消费的时间和频率、和谁一起消费等）。在此基础上，确定主要目标消费群体。⑤进行严密的经济论证。全面衡量项目经营周期收支，做出慎重的可行性论证和风险评估。⑥组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标。
11．建立风险的防范机制应该在经营管理中实行（ ）。
A．预警制度
B．保险制度
C．评估体制
D．财务预算【答案】A【解析】建立风险的防范机制是指在物业经营管理中为确保物业服务企业的声誉和经济利益不受损害，应在经营管理过程中实行预警制度，即要根据收支计划和实际财务运作测算出收支平衡点，规定一旦低于平衡点多少幅度时，企业就要自动进入警戒状态。
二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）
1．风险管理的整个过程包括（ ）。［2010年真题］
A．风险识别
B．风险评估
C．风险控制
D．风险调整
E．风险补偿【答案】ABCD【解析】风险管理的整个过程可以分成以下四个步骤：①风险识别，风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到；②风险评估，其目的是为了对带来不同程度损失的风险采取不同的对策；③风险控制，为了经济有效地控制和降低风险，就必须针对不同性质的风险采取不同的手段或措施；④风险调整，这是针对不同的风险控制措施的结果进行检查和评估，从而对原风险管理系统作适当的调整。
2．风险控制的手段措施包括（ ）。
A．回避
B．自担或保留
C．预防与抑制
D．转移
E．消除【答案】ABCD【解析】为了有效的控制和降低风险，就必须针对不同性质的风险采取不同的手段或措施，这些手段措施包括：①回避，指风险的承受人在风险识别和评估的基础上，事先就避开风险源或改变行为方式来避免风险损失；②自担或保留，指风险的承受人自己要承担某项风险的部分以至全部的损失；③预防与抑制，指风险承受人直接面对风险采取行动，以减少损失发生的可能；④转移，指个人或团体通过一定的方式将风险转移给其他个人或团体。
3．风险管理中的风险识别方法通常有（ ）。
A．概率和数理统计
B．问卷调查
C．财务报表分析
D．企业内外专家咨询
E．对设施设备的自检【答案】BCDE【解析】风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。因此，风险管理首要的是要识别风险，即要根据某种科学方法去认识和区别风险。这些科学方法通常有：①问卷调查；②财务报表分析；③审查组织的相关数据和文件；④对设备和设施的自检；⑤企业内外专家咨询等。
4．物业经营管理的风险主要有（ ）。
A．管理模式风险
B．竞争的风险
C．经营过程中的风险
D．财务风险
E．政策环境变化的风险【答案】ACDE【解析】物业经营管理的风险主要有以下几类：①管理模式风险。主要指在从事物业经营管理活动时，责任方采取的管理方式以及法律模式等导致的风险，主要包括以下两种：
A．不同企业管理模式带来的风险；
B．不同产权结构带来的风险。②经营项目选择的风险。经营项目是很难具体化的。需要物业服务企业根据自身条件和环境的许可程度，在综合评估和规划的基础上做出科学决策，并适时调整。③经营过程中的风险。涵盖具体经营项目的设计、定位、营销策略，以及具体实施的全过程。④财务风险。主要包括：a.垫款风险；b. 抵押风险。⑤管理团队的风险。⑥政策环境变化的风险。这是指因国家政策变化给物业经营管理带来的风险。
5．物业经营管理的模式风险主要有（ ）。
A．项目选择风险
B．企业管理模式的风险
C．不同产权结构的风险
D．合同风险
E．运营模式的风险【答案】BC【解析】参见第4题解析。
6．物业服务企业开展经营管理工作要把握的要点包括（ ）。
A．与企业的发展方向和发展阶段相协调
B．与企业人才储备相协调
C．与行业发展方向相协调
D．与企业自身的主业相协调
E．与竞争对手相协调【答案】ABD【解析】物业服务企业开展经营管理工作，要把握以下几点：①与企业自身的主业相协调。如果企业的主要业务集中在对写字楼的管理，那就应该首先关注与写字楼有关的经营性服务项目，切忌过早进行跨行业、跨领域的大幅度经营转向或转型，以免副业冲击主业，副业没有收益，主业却受到牵连和影响。②与企业人才储备相协调。③与企业的发展方向和发展阶段相协调。初创阶段的企业和成熟期企业在选择经营性物业时的关注点是完全不一样的。企业之间切记攀比和不切合实际的盲目跟风。
7．物业经营过程中特别值得关注的风险包括（ ）。
A．突发事件的风险
B．产品组合的风险
C．环境不确定性风险
D．产品质量的风险
E．合同签订中的风险【答案】ABDE【解析】经营过程中的风险涵盖具体经营项目的设计、定位、营销策略，以及具体实施的全过程。其中特别值得关注的有以下几类：①合同签订中的风险，是指物业服务企业与相关方签订物业经营管理合同时，各有关方出于自身利益的考虑，各自的关注点、侧重点不同而带来的风险。②产品组合的风险，是指产品定位后产品组合不当导致的风险。③产品质量的风险。在物业经营管理活动中，始终存在质量风险，特别是有关特种经营项目。④突发事件的风险。
8．物业经营管理中，风险的防控主要要点包括（ ）。
A．制订合理的经营管理计划
B．合理投保，转移风险
C．建立风险防范机制
D．确定风险防控目标
E．协调处理好各方关系【答案】ABCE【解析】物业经营管理中，风险的防控主要有以下几个要点：①制订合理的经营管理计划。管理计划是将要进行的管理行为变为在经济上和策略上的行动纲领。②协调处理好各方关系。如协调处理好与租户的关系、协调处理好与消费者间的关系等。③建立风险防范机制。为确保物业服务企业的声誉和经济利益不受损害，应在经营管理过程中实行预警制度，即要根据收支计划和实际财务运作测算出收支平衡点，规定一旦低于平衡点多少幅度时，企业就要自动进入警戒状态。④合理投保，转移风险。
9．在协调处理好与媒体的关系方面，物业服务企业应设立的规定包括（ ）。
A．项目在日常经营和管理活动中，不必要严格执行物业服务企业的统一VIS设计
B．项目进行宣传报道时，必须事先得到物业服务企业的批准和核准
C．运用媒体之前征得物业服务区居民同意
D．项目在日常经营和管理活动中，应严格执行物业服务企业的统一VIS设计
E．在与各媒体的工作接触和工作交往中，物业服务企业总经理具有唯一的决定权利【答案】BDE【解析】物业服务企业应提高在与媒体交往中的责任意识、法律意识和授权意识，教育员工了解媒体的工作性质和社会影响力，避免发生媒体交往风险事故。物业服务企业应设立以下规定：①在与各媒体的工作接触和工作交往中，物业服务企业总经理具有唯一的决定权利；②项目如需在报纸、杂志、电台、电视台或其他媒体进行宣传报道、参加公关活动或刊登招聘广告时，必须事先得到物业服务企业的批准和核准，否则不得进行；③项目在日常经营和管理活动中，应严格执行物业服务企业的统一VIS设计（包括文字、格式、字体、颜色等），不得随意改动。
第二章 投资分析技术与房地产评估
第一节 投资分析的基本概念
一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．从消费者的角度来看，资金用于投资的时间价值体现为放弃（ ）损失所应得到的补偿。[2014年真题]
A．未来消费
B．即期消费
C．现实消费
D．预期消费【答案】B【解析】资金的时间价值可以从两个方面理解：①随着时间的推移，资金的价值会增加，称为资金增值。从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。②资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
2．年利率为6%，一年12次按月利率复利计息，则实际利率为（ ）。[2014年真题]
A．0.5%
B．6%
C．17%
D．101%【答案】B【解析】投资活动中，利率标明的时间单位与实际计息周期可能不一致，比如利率标明的时间单位是年，但实际计息周期是月，就出现了名义利率和实际利率的区别。周期利率=名义利率／每年的计息周期数。由题意可知，年利率为6%，一年12次按月利率复利计息，则周12期利率为6%/12=0.5%，一年计息12次时实际利率=（1+0.5%）－1=6.16%，近似6%。
3．我国住房抵押贷款的计息方式是按（ ）计息。[2014年真题]
A．单利
B．复利
C．年度
D．季度【答案】B【解析】一般来说，动态分析是以复利为计算前提的。两个最基本的复利为：①一次支付的复利；②等额序列支付的复利。其中，等额序列支付的复利，如银行借出一笔住房抵押贷款，要求借款人每年归还等额资金，经过若干年后还清所有本息。我国住房抵押贷款的计息方式是按复利计息。
4．关于名义利率和实际利率的说法，正确的是（ ）。[2013年真题]
A．名义利率和实际利率均不能反映资金的时间价值
B．当每年计息周期数等于1时，实际利率小于名义利率
C．名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
D．当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率【答案】D【解析】名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。名义利率与实际利率存在着下述关系：①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；②名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；③当每年计息周期数m＝1时，名义利率与实际利率相等；④当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率。
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