城市有机更新理论探索与规划实践——以浙江省嘉兴市为例(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：嘉兴市城乡规划建设管理委员会,嘉兴市城市发展研究中心

出版社：清华大学出版社

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城市有机更新理论探索与规划实践——以浙江省嘉兴市为例试读：

内容简介

本书阐述了城市有机更新理论的概念内涵、发展演化及前沿学术成果，并结合具有典型江南水乡特色的国家级历史文化名城——浙江省嘉兴市近年来推进城市有机更新的实践，探讨老城区、外围城区以及城镇不同地域特征的城市有机更新重点解决模式，总结出了“明确更新‘地’、安排更新‘时’、把握更新‘度’”的城市有机更新方法。书中汇集了嘉兴市推进城市有机更新的主要工作，包括规划研究、规划编制、城市设计、政策引导等内容，实践应用性强。

本书可供城市规划、城市建设、城市地理、城市经济、城市设计等行业管理、研究人员使用，亦可供高等院校相关专业师生学习和参考。

编者的话

嘉兴，古称“嘉禾”，积淀着千年的历史文化和浓郁的水乡风情，是千年的鱼米之乡、丝绸之府、水都绿城，拥有完美的水系，星辰般的名胜，烟雨般的街巷，可谓城市建设“卓越的纪念物及结晶”。

城市在不断发展着，有它的过去、现在与将来，它是生产生活的物质载体，经历了时间的洗礼，如实地映照着时代生活方式与都市文脉的流变，发挥着传承都市发展与嬗变的职能。然而在资本力量和行政力量的双重作用下，城市正在经历彻底的涤荡，城市不论大小、不分性质，一律被规划成大广场、大马路、一条街，甚至对作为地方建筑和骄傲的文物建筑也不加爱护，不是随意拆毁就是偏要在其近旁建造高楼，似乎要与之一较高低，城市面貌千篇一律，抹杀了地区差别，“一年一个样，三年大变样”……口号仿佛仍在耳边回荡。这是褒或是贬，我们将把一个什么样的世界交给我们的子孙后代？是原封不动地保护？还是有选择性地保护？抑或改朝换代一般全盘否定？这种现代化的进程和历史文化的保护传承之间经常发生着矛盾，成为当前城市规划界潜力钻研的问题。

简·雅各布斯曾经对当前中国不停上演的大拆大建、瞬息万变作过批判与印证，芒福德也曾提出“城市最好的发展是关心人和陶冶人”。我国吴良镛先生提出“城市有机更新理论”，并在北京菊儿胡同住宅工程中得到实践，他指出所谓“有机更新”，强调城市的新陈代谢，是一种逐渐的、连续的、自然的变化，遵从其内在的秩序和规律，应采取适当规模、合适尺度，依据改造的内容与要求，妥善处理目前与将来的关系——不断提高规划设计质量，使每一片区的发展达到相对的完整性，这些无数相对完整之和即能够促进整体环境得到改善，从而达到有机更新的目的。

依循先导们的有机思想及足迹，我们将以人为本的有机更新理念贯穿于嘉兴城市发展的方方面面：在更新规模与节制上，我们需要的不是一种西医式的拆建，而是中医式的疏通经脉；在塑造城市方面尺度的把握，我们需要的不是简单的整容与移植，而是自我调节的潜移默化；在更新主体的多元化上，我们需要的不是一纸计划，而是相互协调、共同参与；在文化传承与发展的平衡上，我们需要的不是木乃伊式的保护，而是适应性再开发再利用；在经济与社会发展的和谐上，我们需要的不是“快大上进”，而是“织”市政设施“补”服务设施。因此，整个旧城不能成为博物馆城，我们期望它是进行新陈代谢有生命的整体，将来“渐进式、多元化的城市有机更新”能够替代英雄主义式的冒进。

在城市建设用地日趋紧张的宏观环境下，城市有机更新正是在城市转型发展的要求下，进一步更新功能，改善城市环境，集约利用土地，梳理文化遗存与重塑空间肌理。通过城市有机更新提升城市活力，保护城市文化遗存与重塑空间肌理，促进集约利用土地，实现低碳可持续发展。

在2012年3月两会期间，一则《关于加快城市有机更新的建议》的议案引起了广泛关注。2012年，政府工作报告中也明确提出推进城市有机更新，加快完善城市功能配套，全面提高城市管理的精细化、法制化和信息化水平，推动城市发展由外延拓展向内涵提升转变。由此，城市有机更新工作打开了全新的局面。2012年以来嘉兴城市有机更新主要工作

在本书编写之际，嘉兴市已完成各类城市有机更新规划、研究达20余项，书中重点选取了不同类型、不同模式的有机更新案例进行研究，从理论与实践两方面来论证城市有机更新的必然性、必要性和紧迫性。希望本书的研究成果能够为嘉兴城市有机更新工作的推进和城市可持续发展提供一些粗浅的参考。我们还将和相关机构合作推动嘉兴市局部区域历史风貌的挖掘以及地域标识的重建等项目，为嘉兴市在“十二五”期间有效提升城市竞争力、推进“吴风越韵，水绿都城”的现代化田园城市目标出一分微薄之力。

第一部分 城市有机更新理论探索

第一章 城市有机更新的概念与内涵

第一节 城市有机更新的概念

城市有机更新是我国城市发展中的重要课题，作为一项烦琐而浩大的工程，城市更新涉及历史、文化、经济、环境等诸多方面，需要慎重全面地研究，避免主观、随意、武断和片面，以致对城市造成不可估量和无法挽回的损失。“传统城市更新”在操作中侧重于对城市物质环境的单一“改造”，而“城市保护”则倾向于“唯历史即保护”，城市有机更新结合了传统城市更新与城市保护的核心主旨，探［1］索切实可行的城市更新路径。“有机更新”可以被看作是符合“新陈代谢”理论的一种小规模整治与逐步改造的方法。正如“一个生物细胞必须连续不断地更新自身的组成部分，才能保持其生命结构的整体性，城市也是依靠着永不停息的新陈代谢推动着自身的发展演变”一样。正如吴良镛教授所说：“著名历史城市的构成，本身它是一件日常生活永远在使用的高级手工艺品，又好像绣花衣裳，破旧了需要按其原有的纹理加以‘织补’，定期地加‘干洗’，这样，随着时间的推进，它即便已成了‘百衲［1］衣’，但还应该是一件艺术品，蕴有美。”

吴良镛先生所论述的“城市有机更新理论”即采用适当规模、合适尺度，依据改造的内容与要求，妥善处理目前与将来的关系，不断提高规划设计质量，使每一片的发展达到相对的完整性，集无数完整性之和，促进旧城整体环境得到改善。城市有机更新，即按照城市内在的发展规律，顺应城市肌理，将城市中已经不适应现代化城市社会［2］生活的地区作以必要的、有计划的改建活动，从而达到有机秩序。

城市有机更新理论包含以下三层含义。（1）城市整体的有机性：作为供千百万人生活和工作的载体，城市从总体到细部都应当是一个有机整体，城市的各个部分应像生物体的各个组织一样，彼此相互关联，同时和谐共处，形成整体的秩序和活力。（2）细胞和组织更新的有机性：同生物体的新陈代谢一样，构成城市本身组织的城市细胞（如建筑）和城市组织（街区）也要不断更新。但新的城市细胞仍应当顺应原有的城市肌理。（3）更新过程的有机性：“生物体的新陈代谢（是以细胞为单位进行的一种逐渐的、连续的、自然的变化），遵从其内在的秩序和规［2］律，城市的更新亦是如此。”

第二节 城市有机更新理论的内涵特征

吴良镛教授主张城市有机更新应“按照其内在的发展规律，顺应［3］城市之肌理，在可持续发展的基础上探求城市的更新与发展”。城市有机更新是一种观念、思想，一种方法、手段，更是城市健康发展的一个过程，与传统城市更新方法有着本质的不同。

在城市化初期，传统的城市改造主要以拆迁为主要抓手，实施拆旧建新的大规模改造。对城市的大规模改造一直被当作解决城市问题、提高城市居民水平的基本途径，它也为城市带来了巨大的经济和社会效益，在很大程度上改善了城市的基础设施条件和城市环境，但同时也对城市建设和发展产生了一些消极影响，特别是一些历史文化悠久的街区、有较长历史的建筑和部分散落在城市中的历史遗存被拆除或改建，形成了“千城一面”的城市风格，失去了城市的特色和特点。城市有机更新不同于拆老城、建新城的传统旧城改造，要求通过科学的整体规划，采用节制、平衡、适度、稳定的更新策略，充分考虑城市的整体发展，充分满足居民的多层次需求，充分体现城市的可持续发展。例如，对部分已不适应当前和今后一个阶段城市发展的区域进行改造提升，对部分不适应居住的老旧小区和零星小区进行改造提升，对历史文化街区、历史建筑在保留原有风貌的基础上进行改造提升。它最鲜明的特点是科学规划、遵从规律、传承历史、面向未来、和谐发展，注重城市文化脉络的延续，其实质就是走科学的城市化发展道路。与传统的城市更新相比，城市有机更新的重点从城市的“保护与发展”出发，体现“可持续发展”的思想，突出物质形态的更新与城市肌理的延续、保护。［4］

城市有机更新理论的关键要素有以下几个。（1）更新的进程：传统的城市更新方法是阶段性、终止性、封闭性；城市有机更新方法是持续性、渐进性、开放性，具有动态特征。（2）更新的目标：传统的城市更新方法以提高经济效益为主，而城市有机更新注重社会、经济、环境的综合效益，满足人的多层次需求。（3）更新的内容：传统的城市更新方法注重物质形态空间，而城市有机更新的内容包括城市的形态空间、社会空间、环境空间等不同维度空间。（4）更新的理念：传统的城市更新方法基于现代功能主义，城市有机更新方法基于可持续发展理论。

城市有机更新的工作重点有以下几个。（1）更新重点在区位优越、功能衰败的区域

有机更新重点针对城市中优地劣用的衰败区域，这些区域是城市中开发较早的区域，土地价值高，较好地反映了城市发展历史和城市特色。对这些区域进行有机置换，提升城市相应功能。（2）注重城市文脉的整体性

城市更新应当尊重历史和现状，了解城市物质环境的主要问题及其与地区的社会、经济情况和城市管理等方面的关系，在更新过程中要遵循城市发展的历史规律，保持该地区城市肌理的相对完整性，从而确保城市整体的协调统一，延续城市文脉的完整性。（3）注重城市功能的整体性

在城市有机更新的过程中，要根据区域内的原有功能系统进行更新，注重功能的适度混合，从而保证人们居住工作生活的平衡，使更新后的区域仍然是一个完善的功能主体。（4）注重更新过程的整体性

有机更新注重更新过程的连贯和合理。首先从衰败地区开始，通过对公共空间环境进行整治，“提升功能”，保持旧城功能的适度混合，增加城市人气；以点带面地进行更新，带动城市整体更新，提高城市活力。

第三节 城市有机更新的理论基础

1. “二战”后的城市更新：“形体决定论”下的大规模重建计划

19世纪，工业革命促进了欧洲城市的迅速发展，伴随着工业革命而来的是农村人口大量向城市涌入，城市人口规模、空间规模急剧扩张的同时，引发了诸多环境及社会问题，即所谓的“城市病”。面对“城市病”，诸多城市管理者中不乏建筑师与规划师，他们纷纷从理论的角度探讨“城市病”的解决之道，并付诸实施，特别是“二战”后，各国开展了大规模的“城市更新”运动。其中包括了奥斯曼的巴黎改建，E.霍化德的“田园城市”，以勒·柯布西耶的“光辉城市”思想为经典，并有源于芝加哥的“城市美化”运动（city beautiful）及H.莱特等的“分散主义”（decentrelism）思想。从根本上说，这些城市更新理论把城市看作一个静止的空间，试图通过政策、技术、资金实现城市建设的理想模式，以彻底解决城市面临的困境运动受到以“形体规划”为核心的近现代城市规划思想的深刻影响，开始是为了解决紧迫的住房问题，清理贫民窟，后来拓展到增加基础设施建设、［5］城市环境整治等方面。但是，由于受到“形体决定论”观念的影响，大规模改造的城市更新并未使城市彻底摆脱发展困境。

该时期已经出现了城市有机发展的理论基础，苏格兰生物学家、社会学家和城市规划思想家盖迪斯认为“城市改造者只有把城市堪称一个社会发展的复杂统一体，考虑其中的各种行动和思想都是有机联系的、健康的，才能有更现实的想法”，这是正式把城市当作有机体的城市设计思想。

2. 20世纪60—90年代的城市更新：人本主义思潮的兴起

20世纪60年代以后，人们开始对于战后以城市物质改造为主要内容的大规模拆除新建进行反思，认为大规模改造破坏了城市的历史风貌，造成城市空间格局的单调和乏味，缺乏对“人的活动空间”的考虑，导致不同社会阶层的隔离，社会矛盾激化。学术界开始对大规模的城市更新改造进行反思。1961年，芒福德出版了《城市发展史》，阐述了他对西方城市发展历史的综合思考。他在书中强调，城市规划应当以人为中心，城市建筑和改造应当符合“人的尺度”，反对那些大规模的形式主义改造和更新。芒福德认为，重建大城市必须改革大城市的基本经济模式，而“城市最好的经济模式是，关心和陶［6］冶人”。简·雅各布斯于1961在其专著《美国大城市的死与生》中提出小规模改建是具有生命力的和充满活力的城市更新方式。她极力反对大规模更新，认为大规模更新耗费巨资但贡献不大，且不能从根本上解决贫民窟问题，反而导致贫民窟更加蔓延，“（这种）用于［7］城市建设资金的使用方式已经成为城市衰败的有力工具”，给城市发展带来毁灭性的灾难。建筑师C.亚历山大于1965年在《城市非树型结构》（The City Not a Tree）一文中，从心理学和行为学的角度对大规模改造进行了进一步的批判。他认为，城市复杂的现状环境反映了人类行为及深层次（如心理、精神方面）的复杂需求，体现了城［8］市的文化价值，而大规模改造所用的统一形体规划（tidy city plans）否定了城市的文化价值，并将城市功能彼此分离，是极其荒谬的。日本以丹下键三为代表的“新陈代谢学派”将城市和建筑看作时间和空间上开放的系统，就像有生命的组织一样，复苏城市中被丢失或被忽略的历史传统、地方风格等要素，实现过去、现在和未来的共生，不同文化的共生。

该时期的核心观点认为，在城市发展建设中适宜采用渐进式、小规模的更新改造方式，强调以人为本，同时注重保护城市历史发展的整体格局与特色。在实践中，城市更新以改善、整治为主要改造方式，对城市中各种历史建筑根据需要采用改建、扩建、部分拆除、维修养护、设施改造及公共服务设施完善的方式，在保留原有风貌的基础上提高土地利用价值。

20世纪70年代以后，随着城市更新理论的继续发展，大规模的城市开发基本停止，城市更新策略转向更为务实的内涵式更新策略，城市发展建设进入内涵式再开发阶段，即对城市土地利用进行再利用，更新方式转向小规模的、分阶段改造模式。P.霍尔于1975年发表《城市和区域规划》，书中对城市规划的先驱思想家们作了客观而深刻的评价，他明确提出规划是一个循序渐进的过程，应从多个角度来审视城市发展带来的社会经济等问题。同时，C.亚历山大在其《俄勒冈校园规划实验》中再次对大规模推倒重建提出了批评，并探讨用新的连续性城市设计指导城市改造的可能性。该时期典型的城市更新案例如将老工业区、码头区更新改造为商业区，较少涉及对大规模街区的调整。

3. 20世纪90年代以后的城市更新：可持续发展的思潮

20世纪90年代以后的城市更新重点在于通过不同方式提升城市的竞争力以实现城市竞争力的提升。此时的城市更新是基于外部的竞争环境，审视内部环境的差距和改造。在可持续发展思潮的影响下，西方城市更新理论与实践进一步发展，逐渐形成城市复兴思潮。

之后，联合国世界环境与发展委员会于1987年在《我们共同的未来》报告中指出，可持续发展是指“既满足当代人的需要，又不损［9］害后代人满足需要的能力的发展”。在可持续发展思潮的影响下，欧美城市更新的理论与实践有了进一步发展。一方面是前所未有的多元化，城市更新的目标更为广泛，内容更为丰富；另一方面则是继续趋向以谨慎渐进式的小规模改建为主的社区邻里更新，谋求政府、社区、个人和开发商、工程师、社会经济学者的多边合作。1996年6月，联合国在伊斯坦布尔召开“人居”会议（HABITAT 11），确立了“人人有适当的住房”和“城市化世界中的可持续的人类住区发展”人类奋斗的主题，这实际上也明确地指出了城市建设与更新的范围在不断扩大，涉及的内容在不断增多。

迄今的城市更新理论框架有6个主题：①城市物质改造与社会响应；②城市有机体中诸多元素的物质替换；③城市经济与房地产、社会生活质量提高的互动关系；④城市土地最佳利用与内涵式增长；⑤城市可持续发展；⑥城市管理政策的创新。（二）国内城市有机更新理论发展

我国的城市更新经历了三个阶段：从新中国成立初期到20世纪60年代的“充分利用改造”，“文革”期间的“乱拆乱建”，改革开放后城市建设加快带来的“房地产热”。随着城市化进程的加快，资源的约束性日益突出，城市自身的发展规律越来越被尊重。

城市更新的理论逐步具有科学和理性。始于20世纪80年代早期，由于当时经济水平低，改造步伐慢，城市更新的主要矛盾集中在历史文化城市的现代化建设与历史特色保护的问题上。陈占祥把城市更新定义为“新陈代谢”的过程，更新途径既有推倒重建，也有对历史街区的保护和旧建筑的修复。

进入20世纪90年代，在深化改革、推行土地有偿转让制度的背景下，全国开展大范围的城市建设运动，改建规模空前，速度加快。至此，我国才从真正意义上开始城市更新问题的研究与实践。我国城市建设服务于经济快速发展，城市研究侧重于如何建设，而对城市更新研究相对缓慢，导致现阶段城市更新仍侧重于拆除重建。近年来，由于社会经济环境的变化，人们观念的转变，城市中特色区域的保护利用受到关注，也有相当数量的成功案例。

20世纪90年代初，吴良镛从城市“保护与发展”的角度提出城市“有机更新”的概念，从城市保护与发展的角度出发，体现“持续发展”的思想。这一理论是吴良镛教授对北京市旧城规划建设进行长期研究发展起来的，是在对西方理论理解的基础上结合北京的实际情况而提出的。吴明伟教授在《走向全面系统的旧城改建》中指出了旧城更新改造中整体与系统研究薄弱，对城市更新改造缺乏全面认识的问题，提出对城市更新改造中的重大问题与主要矛盾要展开全面系统的研究和探索，长期有效地指导城市更新改造实践。阳建强和吴明伟教授的《现代城市更新》从城市更新的历史发展、基础理论、类型模式和政策实施等方面详细论述了城市更新发展的各个方面，指出城市更新不仅仅是物质性更新，而且是功能与结构的更新，进而总结出［10］“走向全面系统的城市更新”的理论。

综上所述，国内外旧城更新研究都经历了从单纯的物质形态更新到对深层次社会形态的研究，从简单地对旧建筑更替到小规模的整治的更新过程。20世纪60年代以来，国外城市规划研究开始探索城市有机更新的新途径，经过近50年的实践努力，形成了一整套关于城市更新的法律法规，建立了完善的建筑维护、历史特色保护区规划模式。

参考文献

［1］李倞，徐析.浅析城市有机更新理论及其实践意义［J］.现代园林论坛，2008（7）：25-27.

［2］吴良镛.北京旧城与菊儿胡同［M］.北京：中国建筑工业出版社，1994.

［3］吴良镛.“菊儿胡同”试验后的新探索——当代北京旧城更新调查·研究·探索［J］.华中建筑，2003（3）：104.

［4］张晓婧.有机更新理论及思考［J］.现代园林，2007（11）：29-32.

［5］张京祥.西方城市规划思想史［M］.南京：东南大学出版社，2007.

［6］Lewis Mumford．The City in History：Its Origins，its Transformation，and Prospects［M］．its. NewYork：Harcourt，Brace&World. 1961：571.

［7］方可，章岩.《美国大城市的死与生》的魅力缘何经久不衰？［J］.国外城市规划，1999（4）：45.

［8］（美）简·雅各布斯.《美国大城市的死与生》［M］.2版.金衡山，译.上海：译林出版社，2006.

［9］Christopher Alexander.The Oregon Experiment［M］.Cambridge：MIT Press，1975：36.

［10］世界环境与发展委员会.我们共同的未来［M］.北京：世界知识出版社，1989：19.

［11］阳建强，吴明伟.现代城市更新［M］.南京：东南大学出版社，1999.

第二章 国内外城市有机更新的经验借鉴

第一节 国内城市有机更新经验

1. 更新历程

上海城市有机更新源于旧城改造，20世纪80年代，计划经济体制下的经济发展仍以推动工业发展为中心，城市更新以改善居住条件和整治城市环境为主，采取的方式是大规模推倒重建；20世纪90年代，城市吸引外资，积极向市场化运作转型，城市更新改造项目多采用以开发商为主体的房地产开发模式，更新方向以信息金融、商务办公、综合服务等第三产业为主；21世纪至今，对上海城市产业结构进行了调整，着力打造一批现代服务业集聚区，城市更新的重点在于利用历史文化资源和工业建筑，规划建设一批知识密集、多元文化、充满活力的创意产业集聚区，完善高端服务功能。在城市更新模式上不断创新，强调社区公众参与，强调公、私、社区三方合作伙伴关系的建立，强调经济、社会和环境等多目标的综合性更新。总体上来说，上海城市更新经历了小规模渐进式成套改造到成片拆旧建新式改造，［1］再到注重城市历史风貌、局部保留改造的更新阶段。

2. 更新理念

随着上海综合实力的显著增强，城市具备了发展创意产业的先期条件，加之中心城区的更新与从事创意产业人群对空间的需求相契合，成就了上海中心城区许多旧厂房、旧仓库、旧里弄的更新改造，同时提升了上海在产业结构上的升级（图2-1、图2-2）。上海的城市更新形成了土地出让批租，政府扶持、企业运作、市民参与的更新模式，更加注重更新后的产业导向，通过规划与控制为现代服务业、都市型工业等其他重点发展的产业提供空间，增加绿化用地，确保土地利用的多样性，推动产业发展。［1］

3. 更新实践8号桥——历史延续与创意产业发展的平衡

8号桥创意产业园位于卢湾区建国中路8～10号，其前身由20世纪70年代上海汽车制动器厂15 000平方米的旧厂房改造而成，2003年在上海市经济贸易委员会和卢湾区人民政府的支持下，由上海华轻投资管理有限公司、香港时尚生活筹划咨询有限公司共同斥资创立。2003年，上海的创意产业正处于萌芽期，保护城市优秀近现代建筑的呼声也逐渐高涨，由此，汽车制动器厂的闲置厂房被改造成为创意产业园。图2-1　上海外滩的更新改造前后对比图图2-2　上海工业区更新改造前后对比

8号桥创意产业园区不改变厂房原始框架结构，保留原有柱子和钢结构，只对建筑进行深入挖掘，融入新的建筑理念，展示出老厂房的魅力，同时注入时尚、创意的元素。园区一期入住率达100％，其中80％为办公楼出租，20％为餐饮，休闲等配套设施，园区汇聚了来自国内外的各类知名创意、艺术、时尚类企业，包括设计金茂大厦的S.O.M、设计新上海国际大厦的B+H、英国著名设计事务所ALSOp、吴思远电影后期制作室、法国F-emotion公关公司等。与一期隔建国中路相望的二期已于2007年年初竣工使用，主体为一栋“U”字形5层高建筑。二期是将原来的国营金属加工工厂改造成收益率更高的商业和办公空间。由于老工厂层高5米，改造后的空间自由度更大，与新建空间相比更有别样魅力。

8号桥在前期运行过程中依托旧厂房的更新改造，结合城市改造建设而非推倒重建，在当年是一先例。2002年，上海市房地产市场极其火爆，市中心地价尤为昂贵，而位于上海闹市街头废弃的老厂房实在不引人注目。凭借开发商的地产开发经验，以及上海市区各级政府部门拟从保护城市优秀近现代建筑的角度出发，在不改变原有旧厂房建筑风貌的前提下，卢湾区政府实施“腾笼换鸟”策略。

8号桥在短短几年的运营过程中除获得巨大的商业利润外，上海的创意产业处于萌芽期，借鉴西方发达国家在城市更新运动中对旧工业时代遗留的厂房进行内部更新功能置换，8号桥保留旧厂房的建筑构造，利用大跨度建筑空间将其改造成适宜创意产业人群会聚的场所（图2-3）。图2-3　上海8号桥改造效果

在“退二进三”的产业结构调整大潮中，中心城区的工业区更新曾经被等同于单纯的商业地产开发项目，产业升级的路径也往往是传统的第三产业取代第二产业。然而，在全球化、信息化背景下，创意产业的发展为城市寻求有机更新、延续发展脉络、实现空间再造、增强竞争力、提升城市功能提供了新的机遇。8号桥的更新与上海市产业转型、空间转型并进，在旧厂房的基础上通过富有创意的整体改造吸引众多创意产业入驻，给城市转型和产业结构调整增添了活力，给城市中心区增添了新的生命力。上海太平桥地块——历史文化与商业发展、多方利益的平衡

太平桥地块城市有机更新实践是20世纪上海旧城改造的里程碑。太平桥重建计划项目占地52公顷，是一个市中心商住综合发展项目，主要分为三部分：休闲购物项目——上海新天地，高档住宅项目——翠湖天地，企业天地——包括甲级写字楼、酒店及商业设施项目。其中，上海新天地利用旧式上海石库门里弄建筑，采用“保留建筑外皮、改造内部结构和功能、并引进新的生活内容”，新建建筑打破传统“仿古、复古、模仿”的思维定式，大胆采用现代主义甚至后现代主义的设计思路。让原有居民全部迁出，把经修复和“嫁接”处理后的里弄赋予旅游、休闲、文化娱乐等商业价值，实现街区功能置换性改造。太平桥重建计划采用“市场运作，政企合作”制，地块整体统一规划实施，“太平桥公园”和“新天地”奠定了整个太平桥地区整体开发的坚实基础，虽然前期没有巨大的经济回报，但为后续地块整体开发营造了良好的环境氛围，提升了开发价值，使代表公共利益的政府与市场开发企业寻求到合作的平衡点（图2-4、图2-5、图2-6）。图2-4　更新功能分析图图2-5　更新规划总平面图

对于太平桥地区更新改造的方式，不同领域有不同的观点。有人认为这“是积极的保护态度，不是拘泥于原有生态形态和建筑功能布局的消极保留，其城市生活形态是一种与传统建筑式样融合为一体的活法”。也有负面声音，认为“新天地”的“建筑功能从一开始就被蓄意篡改，它由一个贫民窟的象征换成了一个奢华的商业中心……这是建筑话语在视觉和功能上的双重反讽”。即便如此，从城市现代化的功能需求与城市传统空间结合、城市更新的商业运作模式方面来分析，太平桥地区的更新改造有诸多经验值得借鉴：①推广和招商，为引进品牌商家，对第一批进驻的商户给予很大的优惠，并不完全从成本考虑，从而形成了品牌云集的商业环境；②管理者与经营者分离，地块只租不卖，各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格；③以房地产来带动盈利，形成地区品牌效应，带动周边房地产价值的提升。上海太平桥通过开发与保护相结合，经济与文化相促进，形成了独具个性、有内涵、有底蕴又具有现代时尚的历史文化风貌区。图2-6　新天地更新后的景观（二）杭州：多方位的城市有机更新

1. 更新历程

杭州自2001年行政区划调整后，随着城市空间的拓展与发展战略的改变，跳出了“拆旧城、建新城”的困境，启动空间重构、旧城更新的进程。从2001年开始，杭州以优化空间、更新老城为主，开展“城中村”改造；2003年，杭州按照“保护第一”“应保尽保”的指导思想开始实施历史文化名城的全面保护；2004年，以“还河于民、申报世界文化遗产、打造世界级旅游产品”为目标的杭州运河综合整治与保护开发工程正式启动；同年，杭州市启动“三口五路”道路综合整治工程，标志着“道路环境整治与改善”更新方式的诞生；2007年，杭州全面实施“市区河道综合整治与保护开发工程”等。杭州将城市更新视为城市发展的重要战略，注重对原有城市功能和空［1］间肌理的保护与继承，城市设计重视城市人文环境与建筑文化环［2］境的营建。科学的城市更新理念使杭州城市建设进入良性循环。

2. 更新理念

杭州的“城市有机更新”既吸取了西方国家“城市更新”初期阶段拆旧建新的教训，又吸收了20世纪60年代以来西方国家城市更新注重以人为本、注重历史价值保护、注重城市可持续发展等精华，形成了自身的特色和模式。

在城市有机更新理论创新方面，杭州作出了积极贡献，以城市是生命体的认识论，构建了较为完整、系统的城市有机更新理论体系；将城市更新从一般意义上的老城区更新拓展到城市形态、城市道路、城市水系、历史文化遗存等12个领域；梳理总结了“积极保护”“最小干预”“和而不同”等更新原则，以及“以道路（河道）更新，带整治、带保护、带开放、带建设、带管理”等一系列方法。城市有机更新作为推进城市化战略的决策被纳入市委第十次党代会报告和2008年市政府工作报告。

3. 更新实践［2、3］中山路有机更新——复兴老城核心街区

杭州市中山路在南宋时曾是御街，是杭州市宗教建筑最集中的街道，有两座基督教堂、一座天主教堂，以及中国最古老的四座清真寺之一的凤凰寺。这里也是杭州最早出现西方建筑的街道，而且一直是杭州主要的商业街道，车水马龙，繁华兴旺。直到解放路和延安路被延伸扩建后，中山路商业中心的地位才被取代，但其历史文化价值是其他街道不可比拟的。

2008年，杭州市对中山路进行更新改造并提出打造“中国城市品质生活第一街”的目标，在具体实施中由四个核心目标、两个关键目标和一个保障机制构成。四个核心目标为：历史与更新策略：杭州历史人文的第一街；场所与人居策略：杭州市井生态的家园街；和谐与品质策略：杭州城市生活的品质街；产业与发展策略：杭州业态发展的品牌街。两个关键目标：交通品质的优化策略：幽巷、雅街、漫城；休闲旅游的发展策略：寻访、体验、悠游。一个保障：街区历史保护和有机更新的策略、管理及整体营运策略。

在实际更新过程中，重点突出了对细节的塑造：保持多时期差异性的方法，并强调真实性；生活方式的保持与建筑保护等同重要；道路被分成步行段、慢行交通段和混合交通段三段；重塑道路历史结构，整条路通过几十处坊墙形成街/院混合空间；从地方性的角度考虑建筑的主要材料。功能导入分为四部分：民俗文化复兴区、国际品质生活示范区、中外美食一条街、现代品质生活体验区，将其打造为“宜居、宜商、宜文、宜游”的“中国生活品质第一街”。（三）深圳：政府主导下的城市更新单元

1. 更新历程

深圳作为一个新兴城市，由于早期的开发建设过分追求速度和短期效益，城市建筑陈旧和城市功能老化问题也日益突出，城市更新在20世纪90年代末期开始，经历了三个阶段：以市场为导向，以企业为主体，自发的城市更新；由政府介入的，以城中村为重点的城市更新；政府主导的，包含城中村、旧工业区、旧城等相对全面的城市更新。从2004年开始，深圳将城市更新正式纳入政府管理范畴。2009年，《深圳市城市更新办法》出台，构建了以规划更新单元制度为核心的特殊的“地权重构”制度平台，通过重建实现城市更新单元的产权整理与违建处理。

2. 更新理念

深圳城市更新主要是针对现有土地功能和资源利用不符合社会经济发展要求的旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等特定城市建成区实施的更新活动。深圳城市更新改造遵循政府引导、市场运作的原则，通过各类产业政策和规划的引导，鼓励产权所有者和业主自发改造，同时市、区两级政府设置专项资金扶持更新项目的开展，建立吸引多元投资的更新激励机制。城市更新单元的划定主要可解决以往更新中由于原有土地权属复杂和边界犬牙交错引发的更新划定割裂原有地块产权关系，引导更新在更大范围实施，有利于土地的整体规划和科学布局；同时，利用更新单元规划，要求更新主体配建一定比例的公共基础服务设施或政策性住房，优化更新机制，实现土地合理再利用。深圳的城市更新模式依据对更新地块的改造方式和程度可分为：综合整治类、功能改变类和拆除重建类。

深圳的这种城市更新模式促成了蓬勃发展、合作共赢、利益共享的局面：房地产开发商参与改造获得用于开发的土地，并通过商业开发获利；政府依赖市场资金和力量快速推动重点区域的改造，保障城市的功能重构与强化；居住者则获得货币补偿或在无须额外花费的条件下改善居住条件。

3. 更新实践深圳龙华新区——新区的“统筹”“适度”更新

在全市土地资源紧约束的背景下，龙华新区在面临新区不“新”的尴尬局面下，现状见成度接近饱和，土地利用结构不合理，工业用地比例偏高，商服用地及公共服务。在新的历史条件下，加快产业升级、完善城市功能、提升环境品质、龙华新区就必须加快存量土地的“二次开发”（图2-7）。龙华新区更新须要满足经济、社会、环境、文化等多个方面转型的要求。图2-7　龙华新区旧工业区空间调整规划图

以引导产业升级的“效益更新”、增进民生幸福的“和谐更新”、塑造城市特色的“品质更新”为三大更新策略（图2-8），采用差异化的分类更新方式，包括综合整治类、功能改变类、拆除重建类三种方式，在政府主导下形成“总体（全区）层面、片区层面、单元层面”的更新空间序列。通过在侧重整体部署的全区层面与以项目实施为主的更新单元之间设立重点统筹片区这一空间层次，以实现政府［4］从宏观把握、中观统筹到微观控制的更新推进模式。图2-8　对应三大更新策略的三大专项行动

侧重整体部署的重点统筹片区界定。针对城市更新“见点不见面”“挑肥拣瘦”的弊端，设立重点统筹片区作为政府主导下推进大规模、综合性城市更新的抓手，实现政府从宏观把握、中观统筹到微观控制的更新推进模式。重点统筹片区作为龙华新区城市更新活动开展的重点地区（图2-9），发挥其在促进产业升级、改善城区面貌、提升整体质量上的示范作用。更新规划中重点统筹片区的规划内容包括：确定片区的更新对象与更新目标，明确片区内必须落实的更新基础性和公共性设施，提出保障性住房与创新型产业用房的配建比例与要求，以及建议性的更新方式和其规模、功能布局、开发强度和设施配套模式等规划指标。图2-9　龙华新区13个重点统筹片区香蜜湖地区——快速城市化地区的“稳定”更新

香蜜湖地区位于深圳市福田区西部，其开发的中国最早的大型游乐性主题公园——中国娱乐城，在享有很高的知名度后逐步走向衰落。该地区自20世纪80年代初建设以来，只有部分地区进行了开发且以旅游功能为主，随着城市发展用地面临新的城市功能植入的要求，该地区提出了政府主导、市场化运作的更新思路。在多方利益主体的参与下，确定多重化的更新目标，以传承和超越香蜜湖“休闲、绿色、活力”的特质为出发点，通过城市的有机更新创造一个高效率、有活力、生态强吸引力的城市片区。

香蜜湖采用政府市场合作的灵活更新改造模式，既突出政府在城市更新中的主导地位，又可以激发开发商的热情，减轻政府的财政负担。在规划中，充分结合深圳产业的提升需求和香蜜湖所处区域的发展情况，主动提出个性化的改造方式，强化城市的公共配套，从整体［5］角度集中配给公共产品和产业提升空间。

第二节 国外城市有机更新经验

1. 更新历程

英国真正意义上的城市更新源于20世纪30年代的清除贫民窟计划。“二战”后，英国开始在大城市周边建立一系列卫星城，将城市改造地区的人口安置到卫星城，以缓解大城市的人口问题和环境压力。20世纪60年代末，随着英国工业革命的发展，城市人口急剧膨胀，住房短缺、公共卫生设施匮乏、环境污染、犯罪率居高不下、城市景观丑陋等“城市病”也逐步显现。总结英国的城市更新政策的演化可分为三个阶段：第一阶段始于20世纪六七十年代，当时内城的衰败致使贫困、失业等社区问题越来越严重，为振兴社区，英国政府实施了以内城复兴、社会福利改善及物质环境更新为目标的城市更新政策，其基本机制是以政府主导，政府及公共部门的拨款补助为主要资金来源；第二阶段是在20世纪80年代，由于全球经济的影响和政权更替，英国的城市更新政策变化为以市场为主导，以引导私人投资为目的，以房地产开发为主要方式，以经济增长为取向的新模式；第三阶段则从20世纪90年代一直延续至今，人们通过不断反思与探索，认识到城市的复新应该是社区的更新，而不仅仅是房地产的开发与物质环境的更新。因此，除鼓励私人投资与推动公私合作外，更要强调本地社区的参与，强调公、私、社区三方合作伙伴关系的建立。英国城市建设的革命性转变就是以大拆大建转变为以市场为导向，以［6］建筑遗产再利用为核心，小而灵活的城市更新模式。

2. 更新理念

英国政府在1991年设立的“城市挑战”计划，可以说是英国政府政策转换的一个标志。在“城市挑战”计划中，政府设立了专门资金用于城市更新，但是地方政府必须要通过招标的方式，且政府招标必须要满足与私人企业合作，以及重视社区公民参与等条件，才能获得资金的支持。这就大大提高了地方政府对私人合作以及公众参与的热情，大量的私人资本进入城市更新中，增加了城市更新的活力。此外，政治一体化也为英国的城市更新提供了良好的资金支持，1973年英国加入欧共体，欧盟在一体化的过程中，为了解决成员国经济发展的不平衡等一系列问题，在20世纪90年代，设立了欧盟结构基金。由此促进了英国政府不再盲目地鼓励私人投资，而是积极推动公私合作和强调本地社区的参与，逐步建立公、私、社区三方合作的伙伴关系，从以物质环境更新为主的城市更新转向了同时兼顾经济、社会和环境等多目标的、综合性的、可持续发展的人文更新。

3. 实践经验

英国伦敦道克兰城市开发区（UDA）面积2 146公顷，东西延伸10千米，西起伦敦塔桥，东至皇家码头，分别属于当时伦敦最为衰落的三个区：哈姆雷特塔、纽汉姆和索斯威克（图2-10）。19世纪，该地区是世界上最为繁忙、最为重要的港口之一，以传统港口活动为基础，工业发展依赖原材料的进口。自20世纪40年代开始，大量复杂的技术、贸易和管理人才无法满足工作需要，开始走向衰落。到20世纪六七十年代，衰落加剧，如落后的交通通达度，被严重破坏的环境，大量人口失业、住房条件恶劣、基础设施落后。1981—1998年，伦敦道克兰城市开发公司（LDDC）主导道克兰地区的城市复兴。作为市场化的政府执行机构，该公司的目的是有效利用土地和建筑物，鼓励现存的和新的工商业发展，创建一个更具吸引力的环境，确保优质的住房和社会服务设施来鼓励人们在此工作和居住。图2-10　英国道克兰地区影像图

针对道克兰现状存在的问题，LDDC采用弹性的、动态的、分区化的规划手段，根据不同的市场需求和环境变化，提出道克兰再发展战略：改变道克兰地区封闭的形象，增强投资者信心，主要是改善交通环境；引入市场机制，进一步提升道克兰地区的形象，鼓励私人投资；提供大面积的空地用于建设办公空间，缓解伦敦旧中心的压力；将区域内居住和工作融合，减少远距离通勤，居住、工作的融合又进一步推动商业、娱乐业的发展（图2-11）。图2-11　道克兰地区的土地利用图

1981—1982年由LDDC制定的道克兰地区再发展战略主要从以下几方面入手。①保护历史建筑：改变原有的推倒重建的规划方案，全面评估道克兰地区的历史建筑，用法律手段加以保护，以延续原有的城市脉络和历史传统；②河流和码头：改变原有规划填充码头的方式，把河流和码头作为重要的遗产加以保留、加强和提升，停止码头的填充作业，把码头作为地区重要的标志，保留地区特色；③交通系统：完善公共交通系统，建立连接伦敦各主要站点与道克兰地区的公交线路，并建立道克兰轻轨（DLR），优化道路系统，建立高速公路改善内外交通联系，选线尽量选择通过废置空地，无法避免通过建成区的采用地下隧道（图2-12）；④企业区：鼓励引入私人投资，入驻企业享受税收优惠，通过制定设计指引和发展纲要来指导项目建设；⑤产业和就业：通过对原有码头企业进行转移形成新产业园，增加工作岗位，扩展区域内就业渠道；⑥住宅：考虑当地居民，保证40％的新建住房普通收入居民能负担得起，并对原有住宅进行重新修葺；⑦社区建设：为了支持地区发展，首先考虑把教育和技能培训作为重点的社区发展，规划新的学校、学院和大学园区，还建立商店、健康中心、娱乐和文化设施，建立公共开放空间系统、步行系统和开放式滨水岸线等。图2-12　道克兰地区的交通图

通过更正市场失灵，创造良好的环境和建设交通基础设施，引导私人资本对地区经济复兴进行投资，同时改进社区的基础设施和公众的娱乐设施。道克兰地区的城市更新实现了交通的可达性，土地的回收，市政设施的改善，环境品质的提升，商业的蓬勃发展（以金丝雀码头开发为中心形成了伦敦新的CBD），住宅质量的提升，居住人口的增加以及社会基础设施的完善等。（二）法国巴黎：在城市上建造城市［7］

1. 更新历程

作为一座富有传统又敢于创新的城市，巴黎对于自身的改造从未停止，其中规模最大、影响最远的是19世纪中奥斯曼的巴黎改造工程。第二次世界大战后，巴黎城市的建设发展可概括为三个阶段：①20世纪五六十年代的战后重建和经济快速发展的时期。这一时期，巴黎所有的城市建设都以现代化改造为前提，过分强调以功能需要来重新组织城市，忽视了巴黎城市遗产的价值，造成对巴黎城市肌理、城市历史的破坏和切断。②20世纪80年代以法国200年国庆为契机的城市空间的大规模整治。这一时期，巴黎城市更新改造的对象转到工业和铁路废弃用地上；更新改造的方式逐渐从现代主义推土机式的大拆大建，转变为重视回归传统，继承和发展城市的传统空间要素；更新改造的规划管理制度逐渐从土地利用规划制度转变为协议开发区制度。③20世纪90年代末为迎接新千年的到来而开始的城市空间的进一步改善计划。这一时期，交通问题被提到首位，巴黎开始拒绝小汽车，提倡大力发展公共交通，通过完备的地铁和公交系统来解决交通问题。

2. 更新理念

鉴于行政辖区内几乎已经没有可以建设的空地，巴黎的城市更新理念是以“在城市上建造城市”为城市改造政策，主张通过对现有城市建设的有机更新和改造，促进城市街区的持续发展。更新改造的对象重点是城市边缘地区，目标是解决困难街区的社会、经济问题，改善当地的城市环境面貌，整合巴黎与周围市镇的空间发展，通过加强城市空间发展的整体性，增强巴黎在世界城市竞争中的实力。在城市景观方面，注重城市家具、街道小品以及街头小块绿地的设计，使人们在不经意间发现城市空间的改善。同时将各种文化活动引入城市空间整治中，比如结合城市夜景照明，每年举行“巴黎不眠夜”的活动，吸引大量市民参与，充分发掘城市的活力。

3. 实践经验案例一：巴黎东区更新改造——整体城市复兴

巴黎东区是指位于巴黎东部的7个行政分区，面积为3平方千米。自工业革命以来，巴黎东区作为传统工业的聚集地，其发展水平始终落后于西部地区。从20世纪60年代开始，巴黎市政府提出对巴黎东区城市复兴的基本原则，旨在通过对传统工业区的更新改造，遏制巴黎城市发展向西延伸、城市东区濒于衰败的趋势，促进巴黎的整体均衡发展。

从20世纪70年代末开始，巴黎市政府通过采取城市更新、房屋改造、协议开发等不同方式，在巴黎东区实施了不同规模、不同性质的城市更新改造项目。包括单体的建筑开发项目，如作为密特朗“总统工程”的法国财政部大楼，贝尔西多功能体育馆，巴士底歌剧院，工业和科学博物馆，拉维莱特音乐城和法国国家图书馆等；也有成片的城市开发项目，例如巴黎左岸协议开发区、贝尔西协议开发区、赫伊协议开发区等。

巴黎东区的城市更新改造主要是在工业和铁路废弃用地上建设新的城市街区，以及对原有破败的城市街区进行整治改造，规模往往较大。这些大规模的更新改造项目具有以下几个特点：在功能结构上重视社会经济的综合发展，尤其是通过规划多重的土地利用方式保持混合的城市功能，通过建设一定比例的社会住宅保持多样的社会结构；在空间规划上重视公共空间的优先发展，通过整体构筑公共空间体系，为城市建设的长期发展提供灵活的空间框架；在形态设计上重视传统空间要素的继承和发展，尤其是建筑体量、邻里单位、地块结构、城市景观以及比例尺度等；在建设实施上重视公共交通设施和公共服务设施的带动作用，通过先期建设大型公共设施改善整体环境，进而带动整个项目的进展。案例二：巴士底—凡赛纳森林林荫步道——以绿化景观为特色的绿色休闲空间

巴士底铁路位于塞纳河右岸、巴黎12区，从巴士底广场向东一直延伸到凡塞纳森林，长约4.5千米。20世纪后半叶，随着巴黎地区经济结构调整以后，巴士底铁路因铁路运输功能的衰落而被关闭。后在1983年的《巴黎东部发展计划》中，提出将其建成联系巴士底广场和凡塞纳森林的林荫步道，为沿线居民提供良好的绿化休闲空间，并带动沿线传统城厢街区的复兴发展和铁路废弃用地的更新改造。

巴士底—凡塞纳森林林荫步道由东到西连通圣安东尼城乡地区，以及沙龙、赫伊和蒙当布瓦弗赫3个协议开发区，在空间序列上分为3段。在保持林荫步道空间连续的前提下，规划努力挖掘沿线地区的景观特点，利用地面高度、铺装材料、环境设施和绿化配置的变化，赋予各段单元不同的空间景观特色。

巴士底—凡塞纳森林林荫步道的规划建设充分尊重巴士底铁路及其沿线地区的历史文脉，在创造绿色空间、美化街道景观的同时，进一步彰显了当地独特的地方特色。例如，林荫步道的平面布局和竖向设计基本沿用了原巴士底铁路的线路走向和高差变化，保持了巴士底铁路作为沿线地区发展轴线的重要地位（图2-13）；巴士底栈道下方的仓储空间被改建为商业及艺术和手工创作场所，原有的拱形结构得以完整保留，成为开敞同构的店面展示空间，赋予多姆斯尼尔大街独具特色的街道景观（图2-14）。巴士底—凡塞纳森林林荫步道的建设历经10年，成为贯穿巴黎东部的绿色长廊，同时建成住宅61套，商业及其他产业活动建筑面积32 600平方米，林荫步道的建设将眼线的城市街区整合在一起，带动了其他更新改造项目的实施，从而为沿线地区的复兴和发展注入活力。图2-13　利用巴士底栈道两侧的空地修建的住宅图2-14　位于西段巴士底栈道顶部的步行空间（三）日本东京——更新塑造城市魅力空间［7］

1. 更新历程

日本东京城市改造的历程较复杂，在20世纪末，对于如何解决日本全国的中心职能过分向东京地区集中的争论中，中央政府、各个地方政府，以房地产开发商为核心的商界未形成统一的观点，包括“变一极集中为多心多核”“改变一点集中”“迁都”“展都”等。东京中心区（主要指东京都23个区，面积约626平方千米）商务建筑面积的供给过剩是20世纪90年代日本泡沫经济的代表之一，“东京有可能沦为亚洲二流城市”的说法促使东京都政府联手房地产开发商开展抵制“迁都”活动，集中进行城市基础设施的建设和大规模的城市改建。同时，在振兴经济优于结构调整的大背景下，中央政府于2002年正式颁布有效期为10年的《城市再生特别措施法》，以及一系列相关配套法规。其中东京临海地区等沿东京环状铁路线附近的7个地区被指定为“城市再生紧急建设地区”。被指定为“城市再生特别地区”的城市不但可以突破建筑密度、容积率、建筑高度等原有规划的限制条件，而且开发商还可以获得自主编制方案，规划审批手续时间缩短以及来自政府的金融支持等诸多利益。

2. 更新理念

在东京都的城市规划中，城市更新一直是一项重要的规划内容。首先，在城市的改造方针中，针对不同地区分别提出不同的目标方针，例如，对于东京中心地区主要以促进复合型城市开发，塑造具有城市氛围的空间为目的；而对于“城市再生紧急建设地区”则试图通过城市基础设施的建设，促进民间的城市开发活动，创造有魅力的城市空间。其次，将需要进行城市改造的地区进一步分成三种不同的类型：有计划地进行城市改造的地区，城市改造促进地区（上述地区特别需要促进全面、综合的城市改建且已出现城市改建迹象的地区），城市改造诱导地区（尚未达到第二种地区的要求，但应促进城市改建且有预期成果的地区）。

3. 实践经验案例一：六本木山庄地区

六本木山庄地区的城市改建项目位于东京都港区六本木六丁目，总面积约为11.6公顷。该地区原为朝日电视台以及第二次世界大战后形成的低层高密度木结构住宅，且存在最高达15米的高差，该地区与外部的交通联络不畅属于城市防灾上较为危险的区域之一。该地区提出的改造一方面立足于解决这些问题，但另一方面为了实现营造城市文化中心，通过超高层建筑开放地面空间和屋顶绿化，形成竖向的田园城市以及为城市留下高质量的建筑遗产的更高层次的目标（图2-15）。

该项目对包括商务办公、公寓、宾馆、商业设施、美术馆、电影院、电视台演播设施、学校、寺庙、储备仓库等多种用途和形态的12栋建筑物进行了改造，总建筑面积达76万平方米，是典型的复合型城市改造项目。其中，高56层（238米），总建筑面积达38万平方米的六本木山庄森塔楼是该项目的核心建筑物和象征。该项目采用了合作社型的城市改造手法。在满足功能和经济指标的前提下，从整体规划、建筑设计、结构、城市防灾、绿化、标示、雕塑及照明等诸多方面采用了目前世界上最先进的设计理念和技术，是东京城市中心地区城市改造的最新代表。其中，超高层建筑普遍采用了“免震”和“制震”技术，以取代传统的“抗震”技术（图2-16）。图2-15　六本木山庄地区全景图2-16　六本木山庄城市改造项目总平面案例二：品川站东地区城市改造

JR的品川站位于东京都港区南部，是JR由手线、横须贺线的交汇车站。1998年连接车站东西两侧的人行通道的开通，2003年东海道新干线品川站的开通，使这一地区成为名副其实的东京铁路与航空的门户。品川站东地区原为日本国营铁路的货场和机务段用地。1984年房地产开发商获得部分土地后，开始着手该地区的城市改造工作。1992年品川站东口地区的城市改造地区详细规划正式颁布，将该地区的面积最终确定为16.2公顷。该地区共规划6个街区，其中品川互动城与品川大公场构成了整个开发项目的主体。在这两大项目之间的一条宽45米、长达400米的公共绿地——品川中央花园（图2-17）。此外，还有位于站前广场周围的JR品川东大厦、NTT数据大厦等。

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