作者：王佳
出版社：中国人民大学出版社
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佳爷房谈：购房租房一本通试读：
前言
在房地产这一行从业15年以来，我都是秉承着“帮购房者找好房”的理念，线上通过广播、电视、微博、微信、互动直播平台、语音问答平台、手机App等形式，线下通过购房大学讲座、佳爷团购会、推介会、佳爷会客厅等形式，多渠道解决购房者（大多也是我的粉丝）在买房租房过程中遇到的困惑。每次线下活动举办之后，热情的粉丝都会将我团团围住，向我咨询一些个性化的购房租房问题，如“同区域同地段的两个新房楼盘怎么判断”“办理不动产增名流程”“手里攥着300万元现金买哪里比较划算”等。我觉得，能竭尽全力帮助有需求的人解决买房租房问题是一件非常令我满足的事。我深知大家买房不易，对于普通老百姓来说，一套房可能会拿出毕生积蓄，而我想尽我所能，帮助更多的人。
之前尽管我已写了几本书，但是众所周知，房地产买卖相关的很多内容并不是一成不变的，而是随着市场、金融、政策的变化而发生变化。房价会变，房产政策也会变，所以我又花费了大量的精力和时间重新编写了本书。很多年前就有人建议我写一本如何炒房的书，那样的话关注度会更高。我一直没有同意，虽知那是大家更愿意关注的，但是我始终觉得房子是用来住的，买房一定要有自己的需求，没有目地地买房是非常可怕的行为。
伴随着2017年史上最严调控政策的来袭，房地产政策核心从“去库存”到“稳房价”，供需两侧发力，房价逐渐回归理性通道。我相信，2018年房地产市场在调控上将进一步提高精准调控的能力和水平。无论政策如何变动，购房需求并不会消失，特别是刚需买房人群。为了让这本书更具实操性，我在书中例举了大量真实案例。为了让内容更加精准，我曾多次致电很多城市的住房建设和城乡委员会或是公积金管理中心，并查阅了大量资料。为了让这本书更接地气，我将购房者们通过微信、微博向我反映的真实的困惑一一列举，并且给出解决办法；我想让这本书成为购房者最实用的工具书。
感谢我在创业路上遇到的所有朋友及伙伴，是大家的陪伴与鼓励，让我能有机会服务更多的购房者，让我可以将全部精力奉献于房地产这个行业。感谢正在阅读此书的您，可以帮助您解决购房疑惑，我感到无比的快乐和荣幸。希望大家看完此书后，也能成为半个房产专家。
最后，由于房地产政策瞬息万变，并且许多流程并没有统一的标准，书中疏忽之处恳请大家通过我的新浪微博（@佳爷房谈王佳）或是我的微信公众账号（goufang365）予以指正。第1章基础知识佳爷房谈推介会活动现场王佳为购房者答疑解惑1.1 房地产常用名词1.板楼
板楼主要是指由多个住宅单元组合而成，每单元都设有电梯或楼梯的住宅。一般是指“东西长、南北短”的楼型，建筑层数大多不会超过12层（如图1—1所示）。图1—1 板楼
板楼的优势是通风、采光好，劣势是房价比塔楼高，户型重塑性低。板楼里的房子由于一梯户数较少，通常为一梯两户或一梯四户，所以居住密度低，不会觉得拥挤，舒适度更高。开发商在设计户型时，楼上楼下左邻右舍的户型差别较小，大家在选择上，也不会出现太大落差。在房屋使用率上，板楼因为电梯井等公共面积少，所以一般公摊面积小。2.塔楼
塔楼主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。塔楼从外观上看，长度和宽度大致相同，高度一般为12层到35层，每层有一梯四户到一梯十二户，说的直白些就是长得像塔的住宅（如图1—2所示）。图1—2 塔楼
塔楼的优势是房价偏低，户型重塑性高，底层可以建成华丽的大堂、不同的房型和朝向，价位的选择余地大些。劣势是人口居住密度太高，套内建筑面积使用率不高。
塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内承重墙基本都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分割户型。
塔楼每层的住户多为6户以上，有的甚至高达12户，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境不如板楼优越。3.容积率
根据我国住宅与城乡建设部2012年颁布的《建设用地容积率管理办法》，容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。比如说，在面积为100平方米的地块上，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2.0；如果建3层，总建筑面积300平方米，容积率就是3.0。简单来说，在一定的地块上，房子盖得越多，层数越高，则整个项目的容积率越高。
容积率无论对开发商还是对购房者来说，都是比较重要的参考数据。对于开发商来说，住宅容积率决定了地价的成本在房屋价格中所占的比例。容积率越高，可供开发商销售的住宅面积越多，利润也就越大。对购房者来说，容积率越低，意味着建筑密度低、楼层低，同时绿化率高，楼间距大。
容积率是越高越好吗？答案显然不是。高容积率伴随着单位土地面积内人口的增加，随之会带来交通拥堵、基础设施不足等问题，居住环境舒适度也会下降。
据我了解，居住环境良好的小区，高层住宅的容积率应该不超过4.5，多层住宅容积率不应该超过2.0。对应的商业项目，容积率都比较高，超高层的摩天大楼容积率可达6.0以上。4.梯户比
买房时，购房者对梯户比的存在感比较差，但不代表梯户比就不重要。梯户比就是电梯数和每层楼住户数的比例。简单来说，一层楼如果有2部电梯、4户家庭，那么它的梯户比为2:4。梯户比一般分为以下三个档次：
●低梯户比：1梯1户、1梯2户、2梯2户等，一般是别墅、洋房、小高层；
●一般梯户比：2梯4户、2梯6户、3梯8户等，一般是高层；
●高梯户比：3梯10户、4梯12户等，一般是商办公寓。
梯户比越高，一栋楼的人口居住密度越大，等电梯的时间随之延长。而电梯是公摊的一部分，公摊面积大会增加购房成本。在住户、层数相同的情况下，电梯越多，公摊越大，这直接影响您的购房款和物业费。
梯户比虽然并不会影响房子的户型，但会影响楼栋结构和户型布局。梯户比越高，每层的住户越多，单套面积相对小，且不可避免地会出现暗厨暗卫和不方正的房子。1梯1户的私密性无疑是最高的，不用和其他住户共享空间，隐秘性较好。5.建筑面积
建筑面积是套内建筑面积和公摊面积的总和，指的是建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。简单来说，建筑面积就是您买房时销售人员说的面积，也是最终呈现在不动产权证上的面积。6.套内建筑面积
套内建筑面积指商品房套内各部分建筑面积的总和。套内建筑面积=套内使用面积+套内分摊面积，其中套内分摊面积包括套内分摊的墙体面积和阳台面积。套内使用面积是指实际能自己使用的面积，通俗来讲就是地毯面积，即能铺地毯的面积就是您能切实使用的面积。分摊的墙体面积是指您与邻居共用的那面墙，墙体所占的面积需要您跟邻居平摊。7.层高与净高
在买房时，几乎所有开发商提供的购房合同标出的都是“层高”而非“净高”的概念。绝大多数购房人甚至在住进新居后还不清楚“层高”与“净高”的区别。
层高指的是上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。如果顶层是斜坡的屋面，那么它的层高就要按照他的楼板面至屋顶较低处之间的垂直距离来计算，住宅层高一般为2.8米最适合。
净高是指层高减去楼板的厚度或结构层的高度之差。根据我国住房和城乡建设部2011年颁布的《住宅设计规范》的规定：卧室、起居室（厅）的室内净高不应该低于2.4米，局部净高不应低于2.10米，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3；厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米。
购房者测量时一般量到的都是净高，比如购房合同中注明的层高是2.8米，可是购房者在收房时测量得出的高度却是2.7米，这是房子缩水了吗？很显然并不是，购房者在室内量到的高度其实是净高，是购房者入住后真正可以使用的高度空间。8.绿化率与绿地率
绿地率和绿化率一定程度上都可以代表居住区内的绿化水平。不同的是，绿化率是开发商的说法，绿地率是国家标准的专有名词，且绿地率比绿化率的考量标准高。
绿地率有固定的标准和计算公式，而只要长草的地方都可以算作绿化率。绿化率高并不能代表绿地率高，但绿地率高一定意味着绿化率高。
大家在看开发商的楼盘广告时，一定要看清是绿地率还是绿化率。虽然只是一字之差，但在居住体验上可能会打折扣。因此大家应当仔细了解小区的绿地率以及绿地设计方案，保证绿地安置足够且合理。在不影响园区内交通的情况下，尽可能选择绿地面积多的楼盘。9.公摊面积与得房率
公摊面积指的是由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公摊面积包括楼梯间、过道、电梯井、管道井、变电室、设备间、公共门厅、警卫室、共用墙体等。不同建筑形态的公摊面积不同：低层洋房，公摊系数为7%~12%；带电梯的小高层住宅，公摊系数为10%~16%；高层住宅，公摊系数为14%~24%。根据配套以及相关设计的不同，公摊面积也会有相应的浮动。公摊面积不是越少越好，太少会降低舒适度，太多则会增加买房的成本，降低实际居住空间。
为什么要把公摊面积和得房率放在一起呢？这是因为我们在买新房时，得房率是通过公摊面积计算出来的。一般情况下，购房者去售楼处看房，置业顾问会告诉购房者公摊面积是多少，这个数值并非得房率。我们可以直接向置业顾问询问得房率是多少，也可以通过以下的公式进行计算。套内使用面积、建筑面积和公摊系数都可以从置业顾问那里获得。
得房率=套内使用面积/建筑面积
或者，
得房率=1—公摊系数
得房率是不是越高越好呢？显然不是。得房率高势必会压缩公摊面积，从而影响居住舒适度。只有当得房率保持在一个合理的数值范围内，才会让房屋保持较高购买价值的同时，提升居住舒适度。房屋得房率在80%左右最合理，居住舒适又不会分摊太多。10.住宅专项维修资金
住宅专项维修资金又名住宅公共维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。它相当于给住宅做了一个“大病医保”。
住宅共用部位包括承重墙体、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，共用设施设备包括电梯、绿地、道路、路灯、非经营性车场车库等。交存住宅专项维修资金有利于小区共用部分及时得到维修和更新，保障住宅小区业主的利益与安全。
住宅专项维修资金按照不同的建筑类型，有以下不同的交存标准：
●独立式住宅、非住宅（如别墅）为50元/平方米；
●多层住宅、非住宅（六层以下建筑）为100元/平方米；
●高层住宅、非住宅（七层以上建筑）为200元/平方米。
商品房业主在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入专户。已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，自己存入或交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
住宅专项维修资金的使用分为一般情况和紧急情况两种。一般情况下，由相关业主、业主大会或物业公司等作为主体提出使用建议，业主大会或占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议，向房屋安全和设备管理部门申请，审核通过后住宅专项维修资金划转至维修单位。如果出现紧急情况，则不需要三分之二以上的业主通过，自区县建委或房管局做出的批复意见之日起24小时内（指工作日）办理支付。1.2 房屋产权1.房屋产权是什么
房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”；第六十四条规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”。由此看来，房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，受到《中华人民共和国物权法》的保护，其年限是永久的。
而根据我国《土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。”所以，土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的一项使用权，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让年限按下列用途确定：
一、居住用地70年；
二、工业用地50年；
三、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
四、商业、旅游、娱乐用地40年；
五、综合或者其他用地50年。《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”2.70年产权的房屋
大家平时所说的70年产权的房子，并不是房屋的所有权，而是指房屋所在土地的使用权年限。70年产权的房屋通常为住宅，如板楼、塔楼、洋房、别墅等。3.50年产权的房屋
50年产权的房屋指的是在50年的科技、教育、文化、卫生、体育、工业、综合或其他用地上建成的房屋，这些房屋一般多为办公楼和工业用房。在有些大中城市，开发商往往喜欢在这块土地上打造可以用于居住的房子，以面积小，总价低为优势，卖给购房者，这类房屋又称“商改住”，但是水、电、燃气、供暖、物业都是按商业标准收，要贵于住宅的收费标准。
目前，北京、上海、广州、深圳、成都、重庆已经对这一类房屋出台了相关限制性政策。例如，个人购买难度加大，办公商业可售部分以层为单位进行销售，严禁商业办公用房改为居住用途等。4.40年产权的房屋
40年产权的房屋指的是土地使用时间最高为40年的商业立项房源，也就是我们通常所说的商铺。这类房屋没有购房资格的限制，屋内可以售卖商品，不允许居住。5.不同产权的房屋有何区别
不同产权的房屋主要有以下区别。
第一，土地规划用途不同。我们平常的住宅其建设用地最高是70年；工业、科技、教育、文化、卫生、体育用地，以及综合用地，最高为50年；而商业、旅游和娱乐用地，最高只有40年。所以，40年、50年和70年这三种不同产权的房子用途是不一样的。
第二，能否落户。产权为70年的房子，也就是住宅，可以落户口；而产权为40年或者50年的房子，虽然有部分也能够满足居住的要求，但是其土地的使用性质决定了房屋本身仍然是非住宅性质，所以一般来说不能落户口，子女也就不能到相应的划片学校就近入学。
第三，生活费用不一样。70年产权的住宅，在水电费上是按照民用标准收取，价格相对较低；而非住宅性质的40年或50年产权的房子，则是按照商用标准来收取，价格要贵很多，并且一般不通燃气。
第四，贷款条件、年限、利率都不同。70年产权的住宅可以申请公积金贷款，按揭年限最长为30年；而40年或50年产权的房子，一般不能申请公积金贷款，如果办理商业贷款，也只能得到总房款的五成或六成按揭，按揭年限最长为10年。
第五，契税不同。70年产权住宅，首套房契税为1%~1.5%；而非住宅性质的40年或50年产权的房子契税为3%。6.房屋产权从什么时候计算
房屋的产权计算依赖于土地使用权的期限，土地使用权的期限从开发商购买土地并办理国有土地使用权证时开始算起。
例如，某开发商于2017年12月1日购买某一土地，并办理了国有土地使用权证，2019年12月1日房子盖好并开始出售，2020年1月1日李某买了这里的房子，那么李某的房子产权到2087年12月1日。7.70年产权的房屋能注册公司吗
70年产权的房子都是居住用地上建筑物，房屋用途应当与土地经营用途一致。70年产权的房子用途是居住，不能注册为公司，只有房产证上明确注明房屋用途为商用的房产才可以注册公司。8.小产权房如何辨别
很多人在买房的时候应该都听过这样的话：“这套房是大产权的，放心买。”那么，什么样的房子是大产权房，什么样的房子是小产权房呢？我们这里提到的70年产权、50年产权、40年产权的房子都是大产权房子，具有国家发放的房产证，可以进行买卖交易，代表合理、合法的房产，只是用途不一样而已。
其实，小产权房这个概念是不存在的，不是法律意义上的概念，而是一种约定俗成的叫法。小产权房又叫乡产权房，是指在中国农村和城市郊区，由村集体组织或开发商凭借新农村建设等名义出售的建盖在农村集体土地上的房屋，或者是由农民自行组织建造的用于销售的住房。小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局没有备案。直白地说，小产权房就是没有产权，代表不合法的意思。
那么，这样的房子如何辨别呢？有什么明显特点呢？
其一，便宜。小产权房因为不含征用土地费、土地出让金及各种税费等费用，所以价格低廉，甚至比正常的商品房便宜一半以上。所以，买房的时候如果遇到特别便宜的房子，除了考虑房屋品质、物业等因素外，还要打探一下产权问题。
其二，没有五证。商品房之所以能公开出售，其主要是具备开发的条件、五证齐全（国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证和商品房预售许可证），而小产权房由于缺乏国有土地使用证，也就谈不上其他四证了。
其三，无法进行房屋产权登记，不能办理不动产权证。
其四，不能申请银行贷款。9.产权不明的房屋不能买
老百姓买房一定要擦亮双眼，如果某一套房子特别便宜，肯定是有原因的，一定要像啄木鸟一样准确地找到它的硬伤。
在房屋产权不明的情况下，请慎重选择。产权不明的房屋包含以下几个方面。
首先，开发商在尚未获得销售许可证的情况下就开始售卖的房子，这样的房子购房者的权益是比较难保证的。
其次，要注意一些军产房、央产房或者是法院拍卖的房屋，尽量不要购买。
最后，小产权房子是坚决不能入手的。10.婚前婚后房屋产权如何划分
房子是普通家庭中重要的财产之一，那么婚前买房和婚后买房的房屋产权如何划分呢？一般情况下，婚前婚后的产权界定以双方婚姻登记时间为准。如果婚姻关系破裂，财产的分割可以请参照表1—1和表1—2。表1—1 婚前买房情况表1—2 婚后买房情况1.3 购房资格1.2017年全国楼市开启“五限”时代
2017年世界经济形势风云变幻、跌宕起伏，美国货币紧缩和中国经济下行再次成为世界经济的焦点。未来经济形势愈加不明朗。在这样的大背景下“十九大”定调“房住不炒”，有人说其重要性不亚于1998年的“房改”，也被说成是“史上最严”调控政策。限购、限价、限售、限商、限贷纷纷到来。（1）限购
截至2017年底，限购政策已经覆盖40多座城市（详见表1—3），调控内容多为户籍限制、社保及个税限制等。表1—3 截至2017年底全国部分限购城市
续前表（2）限价
为了抑制房价上升过快，降低前期杠杆率较高城市的金融风险，各热点城市政府对尚未入市的新建住宅项目备案价格执行限价政策，对申请备案价格过高的项目不发放预售证，从未开盘项目参考周边项目价格备案，限制已开盘项目价格涨幅。2017年部分热点限价二三线城市见表1—4。表1—4 2017年部分热点限价二三线城市及相关政策
续前表（3）限售
自厦门于2017年3月开启楼市限制交易的先例后，多个二三四线城市相继出台“限售”政策。据不完全统计，累计已有54个城市、海南全省出台“限售政策”。通过限售的方式，锁定资产价格，控制前期居民部门杠杆率较高城市的金融风险。表1—5为2017年出台限售政策的城市。表1—5 2017年出台限售政策的城市（4）限商
上海、北京、广州、成都等城市相继出台了调控政策，禁止开发商私改土地用途，旨在突出商品住宅的“不可替代性”，整治对象针对开发商擅自“商改住”和个人购买“类住宅”。（5）限贷
2017年在供给面、市场面对楼市进行调控的同时，融资渠道也步步收紧，2017年房产信贷利率由最初的优惠减少变成了最后的利率全面上浮，甚至停止放贷，这都体现了楼市调控的决心。2.新房什么时候做购房资格核验
购买新房前，要进行购房资格核验。与买二手房不同，买新房是在认购时，将审核资料提交给开发商，开发商首先进行初审，确定本人与证件是否一致，是否符合购房资格。需要注意的是，虽然现在资格核验系统与市地税局、人力社保部门联网，可以对购房家庭缴纳个税、社保情况自动审核，但是大家在买新房的时候，还是需要提供完税或社保缴纳的纸质证明或截图，以便开发商完成购房资格核验的初审，减少违约的概率。3.新房购房资格核验流程是什么
新房购房资格核验主要包含以下流程：
第一步，您要先向开发企业提出购房资格申请；
第二步，由开发企业收取材料进行资格初审；
第三步，由住建部门会同相关单位对购房家庭资格进行联网审核；
第四步，由区不动产登记部门在办理房屋转移登记时进行最终审核。
在北京核验结果是自申请之日起，第10个工作日出。资格审核通过后，开发商与购房者签订的认购书中约定的认购有效期，视同为资格有效期，最长不超过15日。有效期内未进行网签，资格核验失效，需要重新提交购房资格核验申请。4.北上广深购房资格申请条件
买房需要什么条件？早个十几年您可能会说有钱就行，但是随着房地产行业的迅速发展，现在买房已经不是有钱就可以的时候了，购房资格至关重要。
下面以一线城市北上广深为例，为大家逐一进行剖析。（1）北京购房资格申请条件
北京购房资格申请条件详见表1—6。表1—6 北京购房资格申请条件
续前表（2）上海购房资格申请条件
上海购房资格申请条件详见表1—7。表1—7 上海购房资格申请条件
续前表（3）广州购房资格申请条件
广州购房资格申请条件详见表1—8。表1—8 广州购房资格申请条件（4）深圳购房资格申请条件
深圳购房资格申请条件详见表1—9。表1—9 深圳购房资格申请条件5.对购房资格存在异议应该怎么办
购房资格核验没有通过，首先需要您自己认真核对各类填报信息，如果存在异议，可以向相关部门提出复核申请，一般情况下有以下五类复核类型。
一是对房产审核结果有异议。这种情况需要致电相关部门，北京需要致电北京市城建研究中心，一般三个工作日内会向您反馈购房家庭房产情况复核结果。
二是对工作居住证信息审核结果有异议。这种情况的发生一般有四种原因：工作居住证为“申请”状态，您应该登录工作居住证系统查询您的工作居住证审批状态为“可取证”后再申请；聘用单位未及时在工作居住证系统进行年检，工作居住证处于“冻结”状态，请年检后再申请；工作居住证已过有效期；工作居住证注销或无效。如果排除这四种情况仍然审核不通过，请您拿着您的工作居住证原件以及身份证原件到相关部门申请复核。
三是对身份户籍信息审核结果有异议。请携带您的家庭成员身份证原件及复印件（新生儿无身份证的可不提供）、家庭成员户口簿原件及复印件到相关部门进行复核。
四是对婚姻信息审核结果有异议。请您携带家庭成员身份证、户口簿（婚姻状况应与申报一致）、婚姻证明（结婚证、离婚证或法院判决书、调解书）、离婚协议的原件及复印件到相关部门进行复核。
五是对个人所得税缴纳信息审核结果有异议。请携带个人身份证件及有关纳税资料到相关地税局个人所得税管理处申请复核。第2章购买新房泰禾集团副总裁沈力男受邀做客佳爷房谈直播间2.1 新房类型1.期房、准现房、现房的区别
期房、准现房、现房的区别主要是体现在房屋性质、购房合同、入住时间、配套设施、房屋结构、房屋价格等方面。
●期房一般可以理解为还在建、不能交付使用的房子，即开发商没拿到大产证的房子。
●现房是指购房者在买房时已达到了入住标准，并且开发商拿到了大产证的房子。购房者入住后，开发商可以为其办理房屋产权证。
●准现房是指房屋已建好大体轮廓，楼房马上封顶，能一目了然地看清房型、楼间距等重要部分的房子。但开发商还没有拿到大产证，从这一点上说，准现房在性质上属于期房。
区分期房和现房的标准，就是开发商有没有拿到大产证，有大产证的是现房，没有大产证的是期房。区分期房和准现房的标准，看房屋建造情况，快要封顶的是准现房，还未开建或正在建设中的是期房。购房者购买期房和准现房签的是《商品房预售合同》，购买现房签的是《商品房现房买卖合同》。2.尾房能买吗
尾房通常是指，一个楼盘项目销售到最后剩下没卖出去的房源。大家经常听到的一个名词“尾盘”，是指一个项目分期分批次进行销售，最后一期的楼盘。大家提到尾盘都有一个误区，认为尾盘就是别人挑剩下的、质量不好的房子。其实有不少尾房质量不错，性价比很高。尾房能不能买，最后还要看房子本身好不好，留到最后的不一定就是不好的。3.北上广深政策性住宅有哪些
我们通常提到的保障性住房是指，政府为中低收入住房困难的家庭所提供的一种限定标准、限定价格或租金的住房。政策性住宅一般是由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。这种政府买单的住房类型有别于完全由市场形成价格的商品房。
目前，北上广深的政策性住房主要有经济适用房、廉租房、公共租赁住房、定向安置房、共有产权房，经济适用房和廉租房已经逐步退出房地产市场。在2017年大家新认识到的一种保障房就是共有产权住房。4.平层、错层、跃层、复式、Loft的区别
现在买新房，年轻人崇尚轻奢，追求时尚；艺术家特立独行，喜欢安静。不同类型的人喜欢不同的建筑类型，目前市面上有平层、错层、跃层、复式、Loft等产品。（1）平层
平层正如字面上的理解，所有功能厅都在同一个水平面上。平时我们所见的户型，都是平层。一些面积大的平层，可以理解为高端住宅项目，一般是按照建筑面积计费的。
平层户型的优缺点如图2—1所示。图2—1 平层户型的优缺点（2）错层
错层的室内各功能用房是在不同的平面上，用2~4个台阶进行隔断。错层户型具有一定的立体感，房主后期装修设计时，可以充分发挥空间的立体感。错层住宅有一定的高差，面积计算参照平面住宅面积计算。
错层户型的优缺点如图2—2所示。图2—2 错层户型的优缺点（3）跃层
跃层是两层的住宅，在室内会设计一条楼梯连接上下两层，功能区会分开。一般情况下，一层安排厨房、卫生间、客厅、餐厅等活动区域，二层则是卧室、书房、卫生间等，动静完全分离。目前市场上跃层比较少，跃层房屋的建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。
跃层户型的优缺点如图2—3所示。图2—3 跃层户型的优缺点（4）复式
复式只有一层，但层高比普通的住宅都要高，在后期设计时，可以设计出两层，一般在客厅或餐厅位置做楼梯连通。有人可能会问，怎么才能快速区分复式还是跃层呢？很简单，如果是上下两层完全分隔，是跃层；如果上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层的场面、栏杆或走廊等部分，则为复式。
在实际操作中，复式住宅的面积计算要看住宅申报审批上的标准。有些小区规格相同，但在申报时，有的小区申报一层面积，有的申报两层面积。申报审批上标注的几层，就按照几层的建筑面积收费。
复式户型的优缺点如图2—4所示。图2—4 复式户型的优缺点（5）Loft
Loft的层高在4~5米之间，实际使用面积可以做成两层，但是每层层高低于普通住宅，具有立体感。比较受年轻人的喜欢，既能满足居住需求，又能满足对科技、时尚的追求。虽然Loft可以做成两层，但是在买房时，只按一层的建筑面积计算收费。
Loft户型的优缺点如图2—5所示。L图2—5 Loft户型的优缺点
从购买房产的层数来说，购买复式与Loft比较划算。因为平层、错层与跃层都是按照实际的套内建筑面积计费，而Loft由于层高较高，相当于用一层的钱买到两层的房子，复式也可在某种程度上达到一层当成两层使用。Loft的套内建筑面积在30~50平方米，一般为商办类项目，单价比同等级别的平层、错层高，层高比一般住宅低。复式住宅与Loft相比，单层面积比较大，实用率极高。在购买复式住宅时，与Loft相同单价的复式住宅，总房款要比Loft高很多。Loft虽然价格低受到年轻人的喜爱，但是我们也不得不考虑水电燃气成本，毕竟Loft一般都是商水商电，价格高于普通住宅。5.共有产权房与普通商品住房有什么区别
共有产权房属于政策类住房，与普通的商品住房在很多方面都有不同。目前来说，共有产权房的建设用地都是“限房价、竞地价”的出让方式，在拍地之初就对项目的销售均价进行限制。共有产权房的产权与政府共有，限定购房者的使用和处分权利，使用权归购房人。购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。普通商品房在完成购房流程后购房人拥有完全的产权。而且共有产权房申请条件比普通商品住房要严格，除了满足限购政策以外，申请家庭应同时具备以下条件。
●申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女；单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。
●申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房。一个家庭只能购买一套共有产权住房。
有以下情形之一的家庭不能申请购买共有产权住房。
●申请家庭已签订住房购房合同或征收（拆迁）安置房补偿协议的。
●申请家庭在本市有住房转出记录的。
●有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。
●申请家庭有违法建设行为的，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。
申请家庭承租公共租赁住房、公有住房（含直管和自管公房等）后又购买共有产权住房的，应在购房合同网签前书面承诺腾退所租房屋。6.共有产权住房的配售对象包括哪些
我们以北京为例，北京各个区房源配售对象包括以下家庭。
一是项目所在区户籍无房家庭。
二是在项目所在区工作的其他区户籍无房家庭。
三是符合北京市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非北京市户籍无房家庭。其中，非北京市户籍无房家庭申购共有产权住房的具体条件，由各区人民政府根据本区实际情况确定并面向社会公布。7.申请家庭再申请其他共有产权房时需要重新提出申请吗
目前，北京的情况是这样，原则上是不需要重新提出申请，只要申请其他项目的时候登录项目所在区的住房城乡建设委员会（房管局）官方网站对申请编码进行激活就可以。
但是据我了解，现在北京的住房城乡建设委员会（房管局）官方网站实现不了激活，只能选择重新提出申请，这个问题不算大问题，估计很快就能解决。8.共有产权住房可以抵押吗
共有产权住房购房人和代持机构可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押。其中，代持机构抵押融资只能专项用于本市保障性住房和棚户区改造建设和运营管理。9.共有产权住房如何办理不动产登记
开发建设单位、购房人和代持机构应当按照国家和本市不动产登记有关规定，向房屋所在地区不动产登记部门申请办理不动产登记，房屋产权性质为“共有产权住房”。登记事项记载于不动产登记簿后，不动产登记部门应向当事人核发不动产权证书，并按规定在附记栏注记共有人姓名、共有方式及共有份额等内容。10.共有产权住房何时可以出售
如果您申请北京的共有产权住房，取得不动产权证未满5年，不允许转让房屋产权份额，因为特殊原因确需转让的，可以向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交申请，由代持机构回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可以按市场价格转让所购房屋产权份额。2.2 买新房前的准备1.怎么制订资金计划
无论是买新房还是二手房，买房前的资金准备都是非常重要的。购房者买新房如果要贷款，除了考虑首付款的额度外，还要考虑每月固定数额的还款金额。另外，购房时所应缴纳的税费、物业管理费、住宅维修基金，以及宽带网、煤气管道等初装费也要考虑进来。期房还需准备面积补差款，入住的时间若是秋冬季，需要准备取暖费。毛坯房装修，还需要准备装修款、装修押金、垃圾清理费等。所以提前制订资金计划，做到心中有数。
以下几点需要大家注意。
●一次性付款或贷款。如果您不想一次性付清购房的全款，初期的最大支出就是首付款。所以，一定要算好手中可动用的资金，不仅要保证有足够的资金支付首付款，还必须保证日常生活开支不受影响。
●每月固定数额的贷款本金。很多购房者不重视银行要求提供的“家庭收入证明”，往往多开月收入以便多贷款。可是一旦还款开始，购房者就会感觉还款吃力，生活质量还有可能受到影响，甚至出现还不起贷款的现象。不管最终出现了什么结果，责任只能由购房者自己来承担。所以大家应当切记，每月的还款额应该在家庭月收入的30%以内，同时还要选择适合自己的还款方式（主要是月还款额和还款年限）。
●税费。按照规定，购房需要缴纳不同种类的税费，这些税费因为所购买的房子不同而不同。
●物业管理费。不同档次的住房，物业管理费的收取标准也不一样。但有一点是相同的，那就是按房屋的建筑面积收取。
●初装费。入住新房的时候，其内的生活必需设施肯定是要完备的，包括煤气管道、有线电视、电话、宽带网等，这些同样需要费用支出。一般物业管理公司会在小区内公示初装费价格并协助业主进行安装。2.买板楼如何选择最好的楼层
购买板楼，选择楼层应该注意以下几个方面。
●采光。要考虑周边的楼层高度，我们所在的北半球冬天光照的时间短，冬至的那天最短，照射的夹角最小，采光要考虑冬天也能照射进室内。楼层的高度要能满足采光的需要。
●噪音。一般情况下，楼层低的噪音要大，高了噪音要小，当然也不排除临近地铁站以及高速公路的高层，噪音也很大。
●避开顶层。顶层容易漏水，且保温差。
●考虑视觉的空间。站在窗口前，视线最好能看得远些。若买的是观景楼，那么还要注意您所在小区的园林光景布局。绝大部分观景楼的最佳楼层是4层到6层，因为这几层的高度刚好俯瞰一片郁郁葱葱的树顶映衬远处的美景。
●性价比。一般低楼层单价要便宜，高楼层价格要贵。3.买塔楼如何选择最好的楼层
在大家选购房屋的时候，都觉得楼层越高越好。无可置疑，楼层越高，受到噪音影响的可能性就越小，蚊蝇等害虫也会少一些，但事实上需要考虑的因素并不完全局限这几个方面。那么，像塔楼这种高层住宅选几层比较好呢？
一般的高层塔楼住宅最佳楼层是该楼层数的1/3到2/3之间，如果是33层的大楼，那么最佳的楼层是14层到22层，因为这里的空气和采光都会不错，而且不在空气中浮沉脏物最集中的范围。
从人体健康的方面考虑，30米以上的空气会变差，而且高度越高空气越稀薄，所以某些疾病患者不能住得太高，不然身体会不舒服。尤其是慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管疾病患者，选择高层楼房时更要谨慎。
从心理的角度讲，住的楼层越高，若是没有良好的心理素质会经常感到内心压抑。更重要的是，楼层过高对儿童的成长也不利，因为待在高层不方便外出，久不接触外界，会使他们性格封闭。而按我国南北分的话，南方比较潮湿，所以南方的楼层应该买高；而北方的话就无须考虑这点。4.各个楼层都有什么优势
不同的住宅具有不同的居住感受，那么到底选择哪一楼层的房子更好呢？答案因人、因需而异，每层都有各自的优缺点。
低层、多层、中高层、高层这四类楼盘各有长短，大家应该根据自己的需求进行选择。选择时要综合采光、生活便捷程度等各方面需求等进行全面考量，不要跟风购买，适合自己的才是最好的。
●顶楼。顶层室内净高略高、安静，发生火灾时，可以从房顶施救。一些楼房顶层还加装了附属设施，更增加了施救的可行性。但夏天热冬天冷，有可能受漏水困扰。
●十六层至顶楼。十六层至顶楼视野相对较好，空气清新，暖气好。但发生紧急情况时不易逃生。
●八至十六层。八至十六层是相对明亮的楼层，光线好。有人认为8~10层是扬灰层，灰尘都会悬浮在这个高度。物理专家指出，扬灰层只是一种说法，并未科学测定。一般情况下，空气中的污染物随气流不断沉降和流动，在空中没有污染源的情况下，楼层越高，空气相对越干净。
●七层。七层应该是黄金楼层。这个楼层安静，不受汽车尾气等影响，并且层高也不至于达到让人恐高的程度。
●四至六层。从环境的角度来看，四至六层安全性最好。但如果没有电梯，老人上下楼是个难题。
●三层。三层是老式不高于六层住宅的黄金楼层。
●二层。二层相对安全，但需要防盗、防尘、防污染、防虫蚁、防潮。
●一层。一层出行方便，贴近自然，适合家里有行动不便的老人家庭。当发生意外时，如地震、倒塌、火灾等灾害或事故，一层当属最安全的楼层了。但缺点和二层相仿，而且容易不安静，如果临街，受路上的汽车尾气、扬尘污染最重。5.购买顶层需要注意什么
顶楼有好处，当然也有弊端，很难说利和弊到底哪个更大。其实在不同人的眼里，这个问题就有不同的答案，关键看购房人的年龄、经济实力等因素。
购买顶层时需要注意以下几个方面。
●看屋顶。坡式屋顶是现在国际健康住宅提倡的屋顶设计，对隔热、防水有较好的效果。如果想享受住顶楼的“一览众山小”，那最好选择坡式屋顶的顶层住宅。
●看顶楼设计结构和用材。顶层的大忌是隔热和防水性能不好，所以经不住价格、阁楼、天台诱惑，想置业顶楼的买家要特别注意顶楼的设计结构和用材，可以要求开发商提供顶楼相关设计图和施工资料，看是否符合有关的建筑标准。如果是现楼，还可以根据外立面的一些标记线目测屋顶隔热层的厚度，看是否达到一般要求的20~25厘米厚。
●雨天后查看渗水和排水。如果楼盘是现楼，最好在大雨过后1小时到顶楼看看积水多不多，这个办法可以在春夏季使用。如果是秋冬季节，可以让开发商提供水源，在屋顶泼上较多的水，看是否有渗漏现象，排水是否畅通。
●看水压。不少顶楼因楼层高，水压不足，使自来水流量小，而且影响煤气热水器的点火，严重影响居住的方便，所以水压问题一定要关注。现楼可到顶楼单位直接放水查看，有人入住的楼盘，可以先向已入住的顶楼业主了解水压情况。如果是期楼，要求开发商提供水管用材等资料。
●看消防设施。如果发生火灾，热气和火势一般往上升，所以顶层住户不能忽视顶层的消防设施。2.3 挑选合适的购房地段1.房屋总价相同如何选地段
地段一般可以划分为城市中心区地段、城市次中心地段、城市成长型地段和城市边缘地段四种类型，每个人的情况不同，需求也就不一样。
●城市中心区地段非常好，属于城市核心位置，但是房价很高，一线城市可以达到一平方米十几万元，很显然这个地段适合那些高收入的人群购买。
●城市次中心地段发展仅次于中心区地段，所有配套都很成熟，比较适合高级白领阶层购买。
●城市成长型地段是快速发展地带，交通、商业、医疗配套待逐渐完善。由于该区域的经济高速发展，购房成本相对较低，适合普通白领和蓝领阶层。
●城市边缘地段，经济发展比较落后，房价处于洼地，适合刚需阶层入手。
如果您是个刚需购房者，我给您如下建议。
首先，可以选择一套离父母近的房子，方便回家照看老人。而且如果自己工作太忙，至少还能回家吃上一顿可口的饭菜。
其次，建议大家购买距离工作地点较近的房子。如果居住的地方离工作地点过远，途中会花费大量精力。如果这一点达不到，那么至少应选择一个对自己工作地点来说出行方便的地段。
最后，宜考虑离地铁近的小区，或者三年以内有地铁规划的房源。临近地铁，可以在很大程度上缓解因为地面交通压力过大而产生的不悦，也可大大减少出行成本。2.公交车站在社区门口的房子值得买吗
公交车站建在小区门口，确实方便小区居民的出行，这个小区的房子还是值得购买的。但如果小区建在大型的公交枢纽站附近，我觉得您要三思而后行。如果距离大型公交枢纽站太近，不仅声音嘈杂，附近人员密集而且比较杂乱，存在安全隐患不说，居住舒适度也会大打折扣。3.步行10分钟到地铁的房子会有噪音吗
通过比较我们会发现，临近地铁的楼盘往往会比同区域的其他小区贵一些，其中一个很主要的原因就是，购房者入住后可以很好地节省出行的时间成本。但我们需要注意的是，尽管选择临近地铁的楼盘无论是出租还是出售都非常容易，但我们在选房时还要注意噪音污染对居住舒适度的影响。步行10分钟到地铁受到噪音污染基本上就很小了，不会影响生活起居，属于比较适当的距离。
在一座城市中，最为常见的是噪音污染，且比较容易被人忽视。市区里，噪音污染比较常见的地方是交通繁忙的马路或者高架桥。一般情况下，高架桥上车辆通行最为频繁，车流形成的嘈杂声远非一般人能承受得了。此外，小区地下车库出入口、学校操场、水泵房以及快餐厅等，也都或多或少存在这种情况。郊区噪音污染比较严重的是机场附近，据我了解，机场附近小区房价很难有上涨空间，长期居住对身体也有损害。4.入手临近地铁的房子需要注意什么
如果您很在意交通这一方面，建议考虑地铁盘。购买地铁盘时需要注意以下问题。
首先，建议您亲自坐地铁去目标小区实地考察一下，看看您选中的小区距离最近的地铁站到底有多远。有的小区确实离地铁的直线距离非常近，但是由于处于环岛或者主要交通位置，并不能直线通过，需要过桥或者环岛，这反而增加了时间成本。
其次，购买规划有地铁的房源，一定要了解入住与通地铁的时间差。例如，地铁规划五年后开通，但您两年后就能入住，那么在没有开通地铁的这段时间里，您要确定出行的时间成本及其他花销是否在能承受的范围内，工作生活是否会受到影响。
最后，在轨道边上的房源可能会有些吵，但往往这些房源比其他房源便宜，您需要权衡一下，看地铁边上的噪音是不是您所能承受的。5.紧邻公交站与紧邻地铁站哪个升值空间大
地铁拉近了城市与郊区的距离，让很多买不起市区高价小区的购房者得到了置业的机会。当然地铁也会带动周边小区的房价上涨，如北京昌平南邵、大兴亦庄、房山长阳、通州等区域的房源都因为地铁的开通，而成为购房者眼中的“宠儿”。
与此同时，临近公交车站的房源也有出行便利的优势。但两者相比，临近地铁的房源未来升值空间相对会更高一些。
以北京门头沟区域为例，该区分为老城区和新城区，新城区在2017年年底试运行S1号线，老城区主要依靠的就是公共交通枢纽。目前，门头沟新城区房价在6.5万元左右，而老城区多为二手小区房价在4.5万元左右。由此可见，有规划地铁的小区未来升值潜力相对来说会更大一些。如果两个品质相近的房子，建议您选择紧邻地铁站的房子。6.临近高速公路的房子可以买吗
离高速公路太近的房子不建议购买，理由主要有以下两条。
其一，如果高速公路没有安置隔音带，距离太近夜间会感到很吵。
其二，由于靠近公路，楼房外立面的磨损会比幽静空旷的严重，外立面会比一般小区显得陈旧。7.临街的房子可以买吗
临街的房源我个人不建议购买，住在这样的房屋里势必会受到许多噪声的干扰。特别是家里有老人与小孩的购房者，买房还是往小区内走一走，悠然安静，家人住进去也拥有高质量的休息时间，谁希望在晚上总是听到嘈杂的人声与汽车发动机声呢？8.周边的商业配套对房屋有什么影响
生活在距离商场、商业街、电影院附近的小区，以后无论生活还是购物都会享有便利条件，不必为买不到一些生活必备品而烦恼，周末也有休闲娱乐的去处。
例如，大兴新城的龙湖时代天街就是以“地铁上建30万平米商业配套”为卖点。还有一些规划配建商业的项目，前期购买价格相对低，将来入住后随着商业配套的日渐完善，生活也会方便很多。
但需要注意的是，小区临近大型商业配套，购房者要注意吵闹的问题。离商场过近，我们会被商场周围人来人往的车流声、人流声所打扰，有的商家甚至会肆意播放非常大声的音乐为自己的促销活动造势，影响周边的居民休息质量。9.楼下是底商这样的房子适合自住吗
如果自己居住的房屋楼下是底商，那么在日常购物方面会方便一些，但是要注意以下几点。
●临近底商的房屋相较不临近底商的房源会略显吵闹。如果家中有老人以及小孩，不建议您购买，这样会影响居住质量。
●临近底商的房子可能在停车方面会不太方便。
●楼下底商作为餐饮的房源不建议购买。因为楼上的住户更易受到蟑螂的困扰，爱干净的购房者一定特别注意这一点。现在大多数底商规定是不允许做餐饮的。如果底商是做洗衣店、书店、小超市、水站来用，一般不会存在这些问题。
●楼下底商和办公房源密集会影响到楼上房屋的销售价格。我们以图2—6所示的、位于北京东直门的东方银座这一楼盘为例，目前该区域的房价能达到每平方米11万元，而该楼盘的价格却在7.5万元左右，远低于周边房价，便宜的原因就是由于这个楼盘底商和办公房源过于密集。图2—6 楼下底商过于密集的楼盘10.附近有菜市场的房子值得入手吗
毋庸置疑，附近有菜市场的房子便于居家生活。但是如果离菜市场太近，想必会比较吵闹。如何选择购房者要结合自己的实际情况进行考量。
不过据我了解，目前新建商品房会配有商业配套，但是大型菜市场应该不会有了，有的只是小型果蔬店之类的。北京五环内有些二手房小区本来有菜市场，但是因为一些政策原因而被迁走，如老山东里。11.周边无商业配套的房子能买吗
商业配套是居民生活的保障，配套成熟的房源其价值是逐渐提升的。如果是目前尚无商业配套的房子，那么您在购买时一定要向置业顾问了解清楚其未来的规划。
如果有商业规划，那么您就要衡量一下利弊了。暂时没有商业配套，房价相对会低一点，未来或许存在升值空间。但有利就有弊，入住后商业配套的欠缺，满足不了购房者日常必需品的采买，会影响生活质量。12.家有老人怎么选地段
家里有老人的购房者，可以考虑选择靠近医院的房源。随着父母年龄的增大，头疼脑热是常有的事情，居住在离医院近的小区里，老人看病不必费尽周折。我们身为子女，万一不能时常陪在父母身边，但父母居住的小区周边具有良好的医疗配套设施，我们心里多少会安慰一些。
此外，还可以考虑距离公园比较近的地段，这种地段的房源因为临近公园而为老人提供了良好的休闲场所，同时空气相对好一些。13.家有小孩怎么选地段
家里有小孩的购房者，可以选择距离幼儿园、小学比较近的小区，以后照顾小孩上学也会轻松很多。如果小区内有上述配套，那么其价格会相较周边小区高出很多。
以北京的楼盘举例：朝阳北苑的北京城建·世华泊郡是朝阳外国语学校的学区房，而购买了朝阳来广营臻园的业主，其孩子可以就读北京景山学校，许多家长都为了子女的教育而选择在这样的小区置业。
的确，孩子在居住地附近上学是尚佳的选择，家长不必担心孩子教育的问题，而且路上安全也有保障，可谓是一举两得。
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