作者：王玉红
出版社：人民邮电出版社
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房地产开发企业会计试读：
前言
随着我国经济发展进入新常态，房地产产业在经过了十几年的快速发展后，也进入了增速的平稳期、结构的调整期、政策的完善期和品质的提升期。国家统计局公布的数据显示，2015 年一季度，固定资产投资增速有所放缓，全国房地产开发投资 16651 亿元，同比增长 8.5％，其中住宅投资 11156 亿元，增长 5.90％，住宅投资占房地产开发投资的比重为 67.0％。房屋新开工面积 23724万平方米，同比下降 18.4％，其中住宅新开工面积下降 20.9％。全国商品房销售面积 18254 万平方米，同比下降 9.2％，其中住宅销售面积下降 9.8％。全国商品房销售额 12023 亿元，同比下降9.3％，其中住宅销售额下降 9.1％。房地产开发企业土地购置面积 4051 万平方米，同比下降32.4％。3月末，全国商品房待售面积64998万平方米，同比增长24.6％。
房地产行业正由黄金时代转入白银时代，但住宅开发仍将是巨大而且可持续的产业。就全国而言，至少在 2020 年前，城镇化率将从 2013 年的 53.7％提升到 2020 年的 60％左右，加上棚户区改造、城中村改造和既有住区的改造，以及新型产业和服务业的发展、家庭结构变化带来的需求，还有相当数量的新市民的住房问题需要解决，相当数量的城市居民对改善住房条件有新的期待，因此房地产市场仍有较大的发展空间。《房地产开发企业会计》自2000年第一次出版以来，曾被全国近20所高等院校采用，正是广大读者的支持和鼓励，才有了本书再版的问世。在本书的写作过程中，遵循了2007年1月1日开始在上市公司实施的新《企业会计准则》和2008年1月1日开始实施的《中华人民共和国企业所得税法》、在2014年1月1日开始实施的《企业产品成本核算制度》，以及2014年7月1日实施的新会计准则。此外，国家税务总局印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知、关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，以及关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知等，也都对房地产开发企业的会计核算产生一定的影响。
本书具有以下特点。（1）反映新成果。本书理论与实践并重，将会计准则和新制度的精髓融入到房地产开发企业会计核算的内容和方法中，尤其对能够突出房地产开发企业会计实务核算特点的成本费用一章做了详尽的论述。（2）可读性强。本书由浅入深、内容简洁，从房地产开发企业的性质及其会计核算的基本概念入手，内容循序渐进，针对房地产开发企业会计核算中所有的重点和难点，均以流程图的形式加以表示和说明，便于读者理解。（3）形式新颖。每章内容由学习目标、关键词、引导案例、基本内容、练习题、思考题和案例分析等部分组成，便于读者及时巩固各章节的重点内容。本书集规范性、理论性、可读性和实用性为一体，这是本书的创新之处。
在本书出版过程中，得到实务界专家的大力支持和指点，盾安控股旗下子公司沈阳中兴新一城商场经营管理有限公司财务总监吴焕、盾安旗下子公司沈阳瑞恒房地产开发有限公司财务经理苏勇，注册税务师李萍和预算会计王爽；广东碧桂园物业服务有限公司沈阳分公司赵慧婷；大连海昌集团有限公司资金管理部副总经理刘冬梅等对书稿提出建设性建议，同时赵雪、季霞、马小兰、谷冰洁、洪旭、苑雷雷、张弨、张博、刘嫣、王叶分别参与了部分章节的修改和校对，并对本书引导案例、练习题和案例题等内容的完善做了大量的工作。在此对为本书做出过贡献的人士在此都要致以真诚的感谢。王玉红2015年5月第一章总论学习目标
• 了解房地产的含义以及特征，房地产开发产品的特点
• 掌握房地产开发企业会计的性质
• 理解会计假设与会计基础
• 掌握会计信息质量要求
• 掌握会计要素及确认与计量原则关键词
房地产开发企业会计 会计基本假设 会计基础 会计信息质量 会计要素 会计确认 会计计量引导案例华润置地
华润置地有限公司（HK1109），以下简称华润置地，是华润集团旗下的地产业务旗舰，中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成份股，成为香港蓝筹之一。截至2013年12月底，华润置地总资产超过2800亿港元，净资产超过935亿港元，土地储备面积超过 3580万平方米。截至目前，华润置地已进入中国内地50余个城市，正在发展项目超过110个。2015年1月，华润置地及其附属公司共实现合同销售金额约 76.8亿港元，同比增长122.6％；合同销售建筑面积约43.82万平方米；投资性物业实现租金收入约5.31亿港元。
华润置地以“品质给城市更多改变”为品牌宣传理念，致力于打造行业内客户满意度领先的地位，致力于在产品和服务上超越客户预期，为客户带来生活方式的改变。该公司坚持“住宅开发+投资物业+增值服务”的经营模式。华润置地通过内涵式的核心竞争力塑造和全国发展战略，持续提升地产价值链生产力，成为中国地产行业中最具竞争力和领导地位的公司。华润置地规模的不断发展为公司会计核算人员带来了新的挑战，因此公司财务部门制定了《华润置地有限公司会计核算手册》，以此达到统一和规范公司会计核算技术标准和管理标准，指导和帮助各级财务人员明确任务和职责的目的。由此可见，会计核算工作对该公司是至关重要的。
华润置地有限公司作为房地产开发企业，其会计核算有何特点？房地产开发企业会计的基本理论、会计核算的基本方法以及会计核算的基本程序如何？房地产开发企业会计核算中哪些是重点和难点？存货、收入、成本核算又有哪些特殊之处呢？学习本书会让你找到答案。资料来源：改编自华润置地官方网站“置地简介”第一节房地产开发企业会计概述
房地产开发企业会计是为适应房地产开发企业经营管理的需要发展起来的一门专业会计。房地产业是国民经济的基础性产业，是社会一切部门不可缺少的物质条件，是城市经济建设与发展的重要物质基础，是城镇环境革命、更新改造的重要动力，是国民经济积累资金的重要来源；房地产业是国民经济的先导性产业，由于房地产业的链条长、关联度大，能够直接或间接地引导和影响相关产业的发展，尤其是对建筑业、金融业、建材业、冶金业、化工业、电子等产业，具有较强的带动和促进作用；房地产业是国民经济的支柱性产业，近年来，一直在国民经济发展中起着骨干、支撑性的作用，其增加值在国民经济中占 5％以上，为国家创造大量税收及财政收入，为国民经济的增长做出大量贡献。因此，可以说，房地产业的发展，有利于产业结构的升级，能够带动国民经济的发展，能够促进城市经济的繁荣，能够带动消费市场的拓展，能够优化城市消费结构，能够带动区域性就业。21 世纪将给中国房地产业的发展带来新的机遇和挑战，而房地产业的持续健康发展和预期经济目标的实现，则离不开房地产开发企业会计。房地产开发企业会计核算的内容围绕房地产开发、经营活动而展开。因此，首先应明确房地产的含义。
何为房地产？房地产开发企业的业务范围有哪些？什么是房地产开发产品的特征？理解这些问题是以后学习的基础。一、房地产的含义
房地产，是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物，是房产与地产的合称。它作为基本生产要素和稀缺资源是人类赖以生存的基础。同时，在市场经济条件下，它还是一种商品，是一种人类极其重要的财产形式。房地产有广义和狭义之分。狭义的房地产是指土地、建筑物和固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其衍生的权利与义务关系的总和。房地产中的土地是人类社会赖以存在的物质条件，是一切生产和生存的源泉，这是人类社会产生以后，人们就达成的共识。房地产中的建筑物有两类：一是房屋，二是构筑物。其中，房屋是指直接供人们在其内部进行生产、生活或其他活动的场所，是经人工建造，由建筑材料、构配件与房屋设备（如给排水、采暖、照明、煤气、消防、通信、电梯、安全监控等）组成的整体物，如住宅、写字楼、商场、宾馆、工业厂房、仓库以及文化、教育、体育、卫生等各类用房等；构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生产、生活或进行其他活动的建筑物，如道路、桥梁、大坝、电视塔等。固着在土地、建筑物上不可分离的部分是指固定在土地或建筑物之上，与土地、建筑物不能分离，或分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或使土地、建筑物的使用价值或环境受到影响的部分。由于其他不可分离的部分通常被视为土地或建筑物的组成或附属，因此，房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。广义的房地产是指除上述内容以外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。本书所述“房地产”仅指狭义而言。
房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物在空间上成为统一体时才称为房地产。单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，都是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产存在下列三种形态：即土地、建筑物和房地合一的情形。（一）土地
土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。最简单的情形是一块空地（净地），这块空地既可以是没有任何投入的土地，也可以是经过了一定的投入的土地，如进行了土地平整、敷设了地下管线、修筑了道路等。另一种情形是地上已有部分建筑物或附着物，但无视其建筑物或附着物的存在，把土地设想为无建筑的空地。（二）建筑物
建筑物是人造的，相对于地面是固定的，虽在实物形态上与土地连为一体，但建筑物有很大的独立性，在许多情况下可以把它单独作为一项资产看待。（三）房地
当实物形态上土地与建筑物合为一体时，体现了房地产的完整实物形态。在物质形态上房产与地产总是联结在一起的，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或是以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个组成部分，也是房地产开发企业会计核算的主要内容。二、房地产开发企业的业务范围
房地产业是以土地、建筑物为经营对象，由从事房地产投资、开发、经营、管理和维修、装饰和服务等经济实体所组成的综合性产业部门。房地产开发是指以房屋、土地为对象的生产经营活动。
本书所指的房地产开发企业是房地产业的一部分，是指从事房地产开发、经营、管理以及接受委托承包维修、装饰等业务，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。在我国，法律上规定城市土地为国家所有，地产经营只是一种以土地使用权为对象的有偿过渡经营活动；而房产等在其投资、经营与转让等方面体现着严格的所有权界限及价值规律的要求，具有完全的商品交换性质。目前，我国房地产开发企业的业务范围主要有以下几个方面：（1）土地开发（土地一级整理）；（2）房屋、建筑物建设；（3）城市基础设施和配套设施的建设；（4）代建房屋或工程；（5）房屋的出租和经营等。
此外，房地产开发企业还广泛开展多种经营业务。其经营的目的：一是为市场提供房源，提高社会经济效益；二是降低开发成本，增加企业盈利；三是搞好基础设施和配套设施建设。三、房地产开发产品的特点
房地产开发企业从事的开发经营活动包括征地拆迁、组织规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等开发经营的全过程，并在这一过程中形成了房地产开发产品，也叫房地产商品。房地产开发企业的开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，就是因为房地产商品具有以下几个方面的特点：（一）房地产商品位置的固定性
房地产商品位置的固定性又称不可移动性，一般来说即使土地表面的泥土、砂石可以搬走移动，但作为立体空间的完整意义的土地是不可移动的，从而决定了任何一种房地产只能就地开发、利用或消费。房地产商品位置的固定性，说明房地产本身是不能移动的，若一经移动，其性质、形状就会发生变化，其物质状态将会发生经济、功能的全部或部分损失。（二）房地产商品的各异性
房地产商品位置的固定性，也决定了其独特的自然、经济条件，从而造成它在质量上的差异性。一般不可能找到两宗完全相同的房地产实体，即使它在建筑、结构及室内外装饰上完全相同，也很可能在周围环境上有所差异。也就是说，房地产商品存在着物质状态的各异性。房地产商品的各异性决定了房地产开发企业必须按照设计图纸，精心地组织每一个开发项目的建设，并单独核算各开发项目的成本。（三）房地产商品生产周期长
土地和房屋等建筑产品的开发建设，与一般工业产品的生产不同。房地产商品开发生产的周期相对较长，一般要经过可行性研究、勘察设计、工程施工、竣工验收等若干步骤，往往都要跨年度施工，一个大中型开发项目往往需要几年、十几年甚至更长的时间才能建成。（四）房地产商品的寿命耐久性
房地产商品的寿命耐久性又称效用长期性，土地具有不可毁灭性，在使用上具有永续性；建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但只要建造完成、产品质量验收合格并进行正常的使用和维修，可以在很长的时间内发挥固定资产的作用。一个建筑物的寿命可达数十年、上百年，甚至更长。（五）房地产商品价值的昂贵性
房地产业作为一个资金密集的行业，其商品的投资大量性不容忽视，由于投资金额巨大便可知商品价值必然昂贵。房地产商品价值昂贵表现在两个方面，一方面为单位价值高，具体体现在单位面积价格的数值高，通常其楼面地价高；另一方面为总体价值大，通常表现在一个使用、消费或转让单位的价格上，尤其现代城市建设和经济的发展，使房地产规模越来越大，一幢建筑物要几十层甚至上百层，建设规模要上万平方米甚至数十万平方米，加之随着社会发展和经济水平的提高，建筑标准和豪华程度也越来越高，使得房地产价值达上千万元、上亿元，甚至数十亿元。（六）房地产商品具有保值、增值的功能
随着人口的增加和人们物质文化生活水平的提高，对房地产的需求将会日益增强。但是，土地资源是有限的，可供建房的土地更为有限。因此，房地产的价格将呈不断上涨的趋势，加上其使用寿命长，故与其他物品比较而言，房地产商品更具有保值、增值的功能。（七）经营风险大
房地产开发单位成本高，建设周期长、负债程度高、不确定因素多，一旦决策失误，或遭遇政策风险，产品销路不畅，去化率低，将造成大量房地产商品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。房地产企业属于重资产经营模式，其所需资金多，企业若没有雄厚的资金实力将难以维持开发经营的需要，并且资金周转率较低，一般均需向金融机构取得贷款。
此外，房地产商品还有一个较为重要的特点就是影响因素的多样性，由于与房地产开发企业发生经济往来关系的对象不仅存在于购销流通领域，而且还有财政、税务等政府相关部门、建设单位、勘察设计部门、施工企业、材料设备供应商以及开发产品的承租单位等。四、房地产开发企业会计的性质
房地产开发企业会计是按照《企业会计准则》的核算要求，以基本准则为核心，以具体会计准则为依据，结合房地产开发企业生产经营的特点，以房地产开发企业作为会计主体的一门专业会计，它以货币为主要计量单位，运用专门的方法对企业的经济活动进行全面、持续的核算和监督，对企业的资金运动进行反映和控制，并获取系统的会计信息，以取得最大的经济效益和管理效益为目的的一种管理活动。我国社会主义市场经济属于商品经济的范畴，一切商品的价值都要通过货币来表现，这是经济规律，也是市场规律。在社会主义市场经济体制下，房地产开发企业会计对于反映和监督施工企业各项经济活动业务情况；对于加强经济核算，提高经济效益；对于完善企业财产物资管理，保护企业财产的安全完整、保值增值；对于企业进行经济预测和决策均具有重要意义。
与其他行业相比，房地产开发企业会计具有以下特点。（一）生产成本的复杂性
房地产开发企业的开发产品成本，因其开发产品的特殊性主要包括土地费用、政府行政事业性收费、前期工程费、主体建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费以及开发间接费用。开发产品成本数额巨大，所涉及的明细项目繁多，计算复杂，是企业会计核算中的重点和难点。（二）营业收入的差异性
房地产开发企业营业收入的确认，除应根据《企业会计准则第 14 号——收入》中所确立的收入确认一般标准以外，还应针对房地产销售收入实现的具体条件加以确认。例如，以现售方式销售的房屋，在办妥产品移交手续后，确认收入；以分期方式销售的房屋，房地产开发企业开发项目验收合格、竣工备案后，客户购房采用分期支付方式，需按合同约定的收款价格和期限确认收入，属于视同销售；还要注意采用银行按揭方式销售的特殊情况。因房地产开发企业在商品销售过程中通常采用预收账款的方式，其收入确认的方式和时间都有独自的特点，且相应的税务处理也各有差异。（三）应缴税费的特殊性
房地产开发企业在应缴税费方面，所缴纳税费种类较多，比较特殊的是属于缴纳营业税和土地增值税范畴，只有在固定资产处置时才会涉及增值税的问题。其中，土地增值税的计算相对比较复杂，无论从会计上还是税务处理上对房地产开发企业都有特殊的要求。第二节会计基本假设和会计基础一、会计基本假设
会计基本假设是企业会计确认、计量和报告的前提，是对会计核算所处时间、空间环境等所作的合理设定。会计基本假设包括会计主体、持续经营、会计分期和货币计量。（一）会计主体
会计主体，是指企业会计确认、计量和报告的空间范围。
房地产开发企业的财务报告使用者都是企业的重要利益相关者，他们为了充分的了解企业的财务状况、经营成果和现金流量，获得与其决策相关的信息，要求会计核算和财务报告的编制应当反映房地产开发企业（特定对象）的经济活动，才能实现财务报告的目标。在会计主体假设下，房地产开发企业应当对自身发生的交易或者事项进行会计确认、计量和报告，反映其本身所从事的各项生产经营活动。明确界定会计主体是开展会计确认、计量和报告工作的重要前提。
我们要区分会计主体和法律主体的不同。一般来说，法律主体必然是一个会计主体。例如，一个企业作为一个法律主体，就应当建立财务会计系统，独立反映其财务状况、经营成果和现金流量。但是，会计主体不一定是法律主体。例如，企业集团中的母公司拥有若干子公司，母、子公司虽然是不同的法律主体，但是母公司对子公司拥有控制权，为了全面反映企业集团的财务状况、经营成果和现金流量，有必要将企业集团作为一个会计主体，编制合并财务报表。在这种情况下，尽管企业集团不属于法律主体，但它却是会计主体。同时会计主体的必要条件是独立核算，只要满足了独立核算基本上都可以划分为会计主体。如某房地产开发企业独立核算的销售部门，虽然不是法律主体，但可以作为一个会计主体来反映其财务状况。
此外，明确会计主体，才能划分会计所要处理的各项交易或事项的范围。在会计工作中，会计人员只对那些影响企业本身经济利益的交易事项才能加以确认、计量和报告。也就是我们通常所说的资产、负债的确认，收入实现，费用发生等，都是针对特定的会计主体而言的。（二）持续经营
持续经营，是指在可以预见的将来，会计主体的生产经营活动将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务。在持续经营前提下，会计确认、计量和报告应当以企业持续、正常的生产经营活动为前提，持续经营界定了会计核算的时间范围。会计准则体系是以企业持续经营为前提加以制定和规范的，涵盖了从企业成立到清算（包括破产）的整个期间的交易或者事项的会计处理。一个企业在不能持续经营时应当停止使用这个假设，否则将不能客观地反映企业的财务状况、经营成果和现金流量，会误导会计信息使用者的经济决策。（三）会计分期
会计分期，是指将一个企业持续经营的生产经营活动划分为一个个连续的、长短相同的期间。会计分期的目的，在于通过会计期间的划分，将持续经营的生产经营活动划分成连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时向财务报告使用者提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量的信息。
根据持续经营假设，一个企业将按当前的规模和状态持续经营下去。但是，无论是企业的生产经营决策还是投资者、债权人等的决策都需要及时的信息，需要将企业持续的生产经营活动划分为一个个连续的、长短相同的期间，分期确认、计量和报告企业的财务状况、经营成果和现金流量。由于会计分期，才产生了当期与以前期间、以后期间的差别，才使不同类型的会计主体有了记账的基准，出现了权责发生制与收付实现制的差别，进而出现了折旧、摊销等会计处理方法。
在会计分期假设下，企业应当划分会计期间，分期结算账目和编制财务报告。会计期间通常分为年度和中期。中期，是指短于一个完整的会计年度的报告期间。（四）货币计量
货币计量，是指会计主体在财务会计确认、计量和报告时以货币作为计量尺度，反映会计主体的生产经营活动。
会计主体的经济活动是多种多样、错综复杂的，为了实现会计的目的，必须综合反映会计主体的各项经济活动，这就需要一个统一的计量尺度。在会计的确认、计量和报告过程中之所以选择货币为基础进行计量，是由货币的本身属性决定的。货币是商品的一般等价物，是衡量一般商品价值的共同尺度，具有价值尺度、流通手段、贮藏手段和支付手段等特点。而其他计量单位，如重量、长度、容积、台、件、平方米等，只能从一个侧面反映企业的生产经营情况，无法在量上进行汇总和比较，不便于会计计量和经营管理。所以，会计确认、计量和报告只有选择货币这一共同尺度进行计量，才能全面反映企业的生产经营情况。
在有些情况下，统一采用货币计量也有缺陷，某些影响房地产开发企业财务状况和经营成果的重要因素，如企业经营战略、研发能力、市场竞争力、储备和保有的土地面积、企业雇员的知识技能以及客户的忠诚度等，往往难以用货币来计量，但这些信息对于使用者决策来讲也很重要，为此，企业可以在财务报告中补充披露有关非财务信息来弥补上述缺陷。二、会计基础
在实务中，企业交易或者事项的发生时间与相关货币收支时间有时并不完全一致。例如，预定的商品房销售款项已经收到，但销售并未实现或者并未交付使用；或者款项已经支付，但并不是为本期生产经营活动而发生的。为了更加真实、公允地反映特定会计期间的财务状况和经营成果，基本准则明确规定，企业在会计确认、计量和报告中应当以权责发生制为基础。即凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，无论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用，计入利润表；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应当作为当期的收入和费用。在权责发生制下，会计期末要对各项跨期收支进行调整，以便能使各个期间的收入和费用都有合理的归属。
收付实现制是与权责发生制相对应的一种会计基础，它是以收到或支付的现金作为确认收入和费用等的依据。目前，我国的行政单位会计采用收付实现制，事业单位会计除经营业务可以采用权责发生制外，其他大部分业务采用收付实现制。
除行政、事业单位采用收付实现制外，绝大部分的企业都会采用权责发生制。采用权责发生制可以正确反映各个会计期间实现的收入和发生的费用，从而可以把各期的收入、费用、成本进行有效配比，加以比较，正确确定各期收益。可以说，权责发生制可以恰当的反映具体某一会计期间的经营成果。因此，作为社会主义市场经济中的创造价值的一员，房地产开发企业会计应采用权责发生制。第三节会计信息质量要求
会计信息质量要求是对房地产开发企业财务报告中所提供高质量会计信息的基本规范，是使财务报告中所提供会计信息对投资者等使用者决策有用应具备的基本特征，它包括可靠性、相关性、可比性、可理解性、实质重于形式、谨慎性、重要性和及时性等特点。其中，可靠性、相关性、可比性和可理解性是会计信息的首要质量要求，是企业财务报告中所提供会计信息应具备的基本质量特征；实质重于形式、谨慎性、重要性和及时性是会计信息的次级质量要求，是对可靠性、相关性、可比性和可理解性等首要质量要求的补充和完善，及时性还是会计信息相关性和可靠性的制约因素，企业需要在相关性和可靠性之间寻求一种平衡，以确定信息及时披露的时间。一、可靠性
可靠性要求企业应当以实际发生的交易或者事项为依据进行确认、计量和报告，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。（一）保证会计信息的完整性
在符合重要性和成本效益原则的前提下，保证会计信息的完整性，其中包括应当编报的报表及其附注内容等应当保持完整，不能随意遗漏或者减少应予披露的信息，与使用者决策相关的有用信息都应当充分披露。（二）会计信息应当是中立的
通过有选择性地列示有关会计信息以影响决策和判断，从而达到事先设定的结果或效果，这样的财务报告信息就不是中立的。不中立的列报势必会影响会计信息使用者。（三）以实际发生的交易或者事项为依据进行确认、计量
将符合会计要素定义及其确认条件的资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润等如实反映在财务报表中，不得根据虚构的、没有发生的或者尚未发生的交易或者事项进行确认、计量和报告。【例1-1】销售收入确认
某房地产开发企业于 2014 年年末发现，年度内实现的销售收入无法达到年初时制定的销售目标。但企业管理层考虑，随着2015年楼市市场回暖趋势，销售额有望将大幅上涨，因此提前预计了销售额，于年末结转时确认了销售收入的实现。企业的这种销售收入处理方式并非以实际发生的交易为依据，而是以虚构的交易为依据，不符合收入的定义。这种处理方式虚增了销售收入，因此违背了会计信息质量要求的可靠性原则，也违背了我国会计法的规定。二、相关性
相关性要求企业提供的会计信息应当与投资者等财务报告使用者的经济决策需要相关，有助于投资者等财务报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况做出评价或者预测。
会计信息是否有用，是否具有价值，关键是看其与使用者的决策需要是否相关，是否有助于决策或者提高决策水平。相关的会计信息应当能够有助于使用者评价企业过去的决策，证实或者修正过去的有关预测，因而具有反馈价值。相关的会计信息还应当具有预测价值，例如，区分收入和利得、费用和损失，区分流动资产和非流动资产、流动负债和非流动负债以及适度引入公允价值等，都可以提高会计信息的预测价值，进而提升会计信息的相关性。相关性以可靠性为基础，两者之间并不矛盾，因此会计信息在可靠性前提下，应尽可能地做到相关性，以满足投资者等财务报告使用者的决策需要。三、可比性
可比性要求企业提供的会计信息应当相互可比。这主要包括以下两层含义。（一）同一企业不同时期可比
为了便于财务报告使用者了解企业财务状况、经营成果和现金流量的变化趋势，比较企业在不同时期的财务报告信息，全面、客观地评价过去、预测未来、做出决策。会计信息质量的可比性要求同一企业不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计政策，不得随意变更。但是，满足会计信息可比性要求，并不意味着不得变更会计政策，如果会计政策按规定或按企业自身需要变更后可以提供更可靠、更相关的会计信息，可以变更会计政策，有关会计政策变更的情况，应当在附注中予以说明。（二）不同企业相同会计期间可比
为了便于投资者等财务报告使用者评价不同企业的财务状况、经营成果和现金流量及其变动情况，会计信息质量的可比性要求不同企业同一会计期间发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用统一规定的会计政策，确保会计信息口径一致、相互可比，以使不同企业按照一致的确认、计量和报告要求提供有关会计信息。四、可理解性
可理解性要求企业提供的会计信息应当清晰明了，便于财务报告使用者理解和使用。企业编制财务报告、提供会计信息的目的在于使用。财务报告使用者只有在了解会计信息内涵、理解会计信息内容的情况下才能有效使用会计信息。因此，财务报告提供的会计信息应当清晰明了、易于理解。只有这样，才能提高会计信息的有用性，实现财务报告的目标，满足向财务报告使用者提供决策有用信息的要求。
在强调会计信息可理解性要求的同时，还应假设财务报告使用者具有一定的有关企业经营活动和会计方面的知识，并且愿意付出努力去研究这些信息。对于某些复杂的信息，因其对报告使用者的经济决策有关，企业应当在财务报告中予以充分披露。五、实质重于形式
实质重于形式要求企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不仅仅以交易或者事项的法律形式为依据。
企业发生的交易或事项在多数情况下其经济实质和法律形式是一致的，但在有些情况下也会出现不一致。例如，企业将一项资产处置给另一单位时，如果在某份签订的处置文件中，存在明确意图表明该企业将继续享有这项资产所带来的经济利益，这样签订的文件中声明法律所有权已经被转移，那么其经济实质与法律形式是不一致的，因而报告的销售收入也无法真实反映该项交易的经济实质。
又如通常情况下，关联交易只要交易价格是公允的，关联交易属于正常交易，按照准则规定进行确认、计量、报告；但是在某些情况下，关联交易有可能会出现不公允，虽然这个交易的法律形式没有问题，但从交易的实质来看，可能会出现关联方之间转移利益或操控利润的行为，损害会计信息质量；由此可见，在会计职业判断中，正确贯彻实质重于形式原则至关重要。六、谨慎性
谨慎性要求企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告时保持应有的谨慎，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。
在市场经济环境下，企业的生产经营活动面临着许多风险和不确定性，如应收款项的可收回性、固定资产的使用寿命、无形资产的使用寿命、售出存货可能发生的退货或者返修等。会计信息质量的谨慎性要求，需要企业在面临不确定性因素的情况下做出职业判断时，保持应有的谨慎，充分估计到各种风险和损失，既不高估资产或者收益，也不低估负债或者费用。例如，对于企业发生的或有事项，通常不能确认或有资产，只有当基本确定相关经济利益能够流入企业时，才能作为资产予以确认；相反，相关的经济利益很可能流出企业而且构成现时义务时，应当及时确认为预计负债，就体现了会计信息质量的谨慎性要求。又如，企业对可能发生的资产减值损失计提资产减值准备，也体现了会计信息质量的谨慎性要求。
谨慎性的应用不允许企业设置秘密准备，如果企业故意低估资产或者收入，或者故意高估负债或者费用，将不符合会计信息的可靠性和相关性要求，损害会计信息质量，扭曲企业实际的财务状况和经营成果，从而对使用者的决策产生误导，这是违背会计准则要求的。七、重要性
重要性要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项。
财务报告中提供的会计信息的省略或者错报会影响投资者等使用者据此做出决策的，该信息就具有重要性。重要性的应用需要依赖职业判断，企业应当根据其所处环境和实际情况，从项目的性质和金额大小两方面加以判断。例如，某房地产开发企业发生了某些支出，金额较小的，从支出受益期来看，可能需要若干会计期间进行分摊，但根据重要性要求，可以一次计入当期损益。八、及时性
及时性要求企业对于已经发生的交易或者事项，应当及时进行确认、计量和报告，不得提前或者延后。
会计信息的价值在于帮助所有者或者其他利益相关者做出经济决策，具有时效性。即使是可靠的、相关的会计信息，如果不及时提供，就失去了时效性，对于使用者的效用就大大降低，甚至不再具有实际意义。在实际的工作中，为了及时提供会计信息，可能需要在有关交易或者事项的信息全部获得之前即进行会计处理。这样就满足了会计信息的及时性要求，但可能会影响会计信息的可靠性；反之，如果企业等到与交易或者事项有关的全部信息获得之后再进行会计处理，这样的信息披露可能会由于时效性问题，投资者等企业重要利益相关者的决策有用性将会大大降低。
因此，这就需要在及时性和可靠性之间作相应权衡，更好地满足投资者等财务报告使用者的经济决策需要作为判断标准。第四节会计要素及确认与计量原则
会计要素是根据交易或者事项的经济特征所确定的财务会计对象的基本分类。会计要素按照其性质分为资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润，其中，资产、负债和所有者权益要素侧重于反映企业的财务状况，收入、费用和利润要素侧重于反映企业的经营成果。一、资产的定义及其确认条件（一）资产的定义
资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。根据资产的定义，资产具有以下特征。
1．资产应为企业拥有或者控制的资源
资产作为一项资源，应当由企业拥有或者控制，具体是指企业享有某项资源的所有权，或者虽然不享有某项资源的所有权，但该资源能被企业所控制。
企业享有资产的所有权，通常表明企业能够排他性地从资产中获取经济利益。一般而言，在判断资产是否存在时，所有权是考虑的首要因素。有些情况下，资产虽然不为企业所拥有，即企业并不享有其所有权，但企业控制了这些资产，同样表明企业能够从资产中获取经济利益，符合会计上对资产的定义。例如，某企业以融资租赁方式租入一项固定资产，尽管企业并不拥有其所有权，但是如果租赁合同规定的租赁期相当长，接近于该资产的使用寿命，表明企业控制了该资产的使用及其所能带来的经济利益，应当将其作为企业资产予以确认、计量和报告。
2．资产预期会给企业带来经济利益
资产预期会给企业带来经济利益，是指资产直接或者间接导致现金和现金等价物流入企业的潜力。这种潜力可以来自企业日常的生产经营活动，也可以是非日常活动；带来经济利益的形式可以是现金或者现金等价物形式，也可以是能转化为现金或者现金等价物的形式，或者是可以减少现金或者现金等价物流出的形式。
资产预期能否会为企业带来经济利益是资产的重要特征。例如，房地产开发企业采购的原材料、购置的固定资产等可以用于生产经营过程，建造房屋或者提供劳务，销售后取得的款项，即为企业所获得的经济利益。如果某一项目预期不能给企业带来经济利益，那么就不能将其确认为企业的资产。前期已经确认为资产的项目，如果不能再为企业带来经济利益，也不能再确认为企业的资产。例如，待处理财产损失以及某些财务挂账等，由于不符合资产定义，均不应当确认为资产。
3．资产是由企业过去的交易或者事项形成的
资产必须是现实的资产，而不能是预期的资产。这里所指的过去的交易或者事项包括购买、生产、建造行为或者其他交易或事项。换句话说，只有过去的交易或者事项才能产生资产，企业预期在未来发生的交易或者事项不形成资产。例如，2014 年某房地产开发企业有为营销部购买办公家具的计划，但是购买行为尚未发生，就不符合资产的定义，不应确认为该公司的资产。（二）资产的确认条件
将一项资源确认为资产，需要符合资产的定义，还应同时满足以下两个条件。
1．与该资源有关的经济利益很可能流入企业
从资产的定义来看，能否带来经济利益是资产的一个本质特征，但在现实生活中，由于经济环境瞬息万变，与资源有关的经济利益能否流入企业或者能够流入多少实际上带有不确定性。因此，资产的确认还应与经济利益流入的不确定性程度的判断结合起来。如果根据所取得的证据，与资源有关的经济利益很可能流入企业，那么就应当将其作为资产予以确认；反之，不能确认为资产。
2．该资源的成本或者价值能够可靠地计量
财务会计系统是一个确认、计量和报告的系统，其中可计量性是所有会计要素确认的重要前提，资产的确认也是如此。只有当有关资源的成本或者价值能够可靠地计量时，资产才能予以确认。二、负债的定义及其确认条件（一）负债的定义
负债是指企业过去的交易或者事项形成的，预期会导致经济利益流出企业的现时义务。根据我国的《企业会计准则》的定义为：负债是企业承担的，以货币计量的在将来需要以资产或劳务偿还的债务。根据负债的定义，负债具有以下特征。
1．负债是企业承担的现时义务
负债必须是企业承担的现时义务，这是负债的一个基本特征。其中，现时义务是指企业在现行条件下已承担的义务。未来发生的交易或者事项形成的义务，不属于现时义务，不应当确认为负债。这里所指的义务可以是法定义务，也可以是推定义务。其中法定义务是指具有约束力的合同或者法律法规规定的义务，通常必须依法执行。例如，某房地产开发企业开发了新项目，根据相关规定，该企业开发部需支付新项目土地契税和土地合同印花税等，这些税款均属于企业应承担的法定义务，需要依法予以支付。推定义务是指根据企业多年来的习惯做法、公开的承诺或者公开宣布的政策而导致企业将承担的责任，这些责任也使有关各方形成了企业将履行义务解脱责任的合理预期。
2．负债预期会导致经济利益流出企业
预期会导致经济利益流出企业，也是负债的一个本质特征，只有企业在履行义务时才会导致经济利益流出企业，才符合负债的定义，如果不会导致企业经济利益流出，就不符合负债的定义。在履行现时义务清偿负债时，导致经济利益流出企业的形式有多种多样，如用现金偿还或以实物资产形式偿还；以提供劳务形式偿还；以部分转移资产、部分提供劳务形式偿还；将负债转为资本等。
3．负债是由企业过去的交易或者事项形成的
负债应当由企业过去的交易或者事项所形成。换句话说，只有过去的交易或者事项才形成负债，企业将在未来发生的承诺、签订的合同等交易或者事项，不形成负债。（二）负债的确认条件
将一项现时义务确认为负债，需要符合负债的定义，还应当同时满足以下两个条件。
1．与该义务有关的经济利益很可能流出企业
从负债的定义来看，负债预期会导致经济利益流出企业，但是履行义务所需流出的经济利益带有不确定性，尤其是与推定义务相关的经济利益通常需要依赖于大量的估计。因此，负债的确认应当与经济利益流出的不确定性程度的判断结合起来。如果有确凿证据表明，与现时义务有关的经济利益很可能流出企业，就应当将其作为负债予以确认；反之，如果企业承担了现时义务，但是导致经济利益流出企业的可能性若已不复存在，就不符合负债的确认条件，不应将其作为负债予以确认。
2．未来流出的经济利益的金额能够可靠地计量
负债的确认在考虑经济利益流出企业的同时，对于未来流出的经济利益的金额应当能够可靠计量。对于与法定义务有关的经济利益流出金额，通常可以根据合同或者法律规定的金额予以确定，考虑到经济利益流出的金额通常在未来期间，有时未来期间较长，有关金额的计量需要考虑货币时间价值等因素的影响。对于与推定义务有关的经济利益流出金额，企业应当根据履行相关义务所需支出的最佳估计数进行估计，并综合考虑有关货币时间价值、风险等因素的影响。三、所有者权益的定义及其确认条件（一）所有者权益的定义
所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益。公司的所有者权益又称为股东权益。所有者权益是所有者对企业资产的剩余索取权，它是企业资产中扣除债权人权益后应由所有者享有的部分，既可反映所有者投入资本的保值增值情况，又体现了保护债权人权益的理念。（二）所有者权益的来源构成
所有者权益的来源包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益等，通常由实收资本（或股本）、资本公积（含资本溢价或股本溢价、其他资本公积）、盈余公积和未分配利润构成。
所有者投入的资本是指所有者投入企业的资本部分，它既包括构成企业注册资本或者股本部分的金额，也包括投入资本超过注册资本或者股本部分的金额，即资本溢价或者股本溢价，这部分投入资本在我国企业会计准则体系中被计入了资本公积，并在资产负债表中的资本公积项目下反映。
直接计入所有者权益的利得和损失，是指不应计入当期损益、会导致所有者权益发生增减变动的、与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或者损失。其中，利得是指由企业非日常活动所形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的流入，利得包括直接计入所有者权益的利得和直接计入当期利润的利得。损失是指由企业非日常活动所发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的流出，损失包括直接计入所有者权益的损失和直接计入当期利润的损失。
留存收益是企业历年实现的净利润留存于企业的部分，主要包括累计计提的盈余公积和未分配利润。（三）所有者权益的确认条件
所有者权益的确认、计量主要取决于资产、负债、收入、费用等其他会计要素的确认和计量。所有者权益即为企业的净资产，是企业资产总额中扣除债权人权益后的净额，反映所有者（股东）财富的净增加额。通常企业收入增加时，会导致资产的增加，相应地会增加所有者权益；企业发生费用时，会导致负债增加，相应地会减少所有者权益。因此，企业日常经营的好坏和资产负债的质量直接决定着企业所有者权益的增减变化和资本的保值增值。
所有者权益反映的是企业所有者对企业资产的索取权，负债反映的是企业债权人对企业资产的索取权，而且通常债权人对企业资产的索取权要优先于所有者对企业资产的索取权，因此，所有者享有的是企业资产的剩余索取权，两者在性质上有本质区别。企业在会计确认、计量和报告中应当严格区分负债和所有者权益，以如实反映企业的财务状况，尤其是企业的偿债能力和资本结构等。在实务中，企业某些交易或者事项可能同时具有负债和所有者权益的特征，在这种情况下，企业应当将属于负债和所有者权益的部分分开核算和列报。例如，企业发行的可转换公司债券，企业应当将其中的负债部分和权益性工具部分进行分拆，分别确认负债和所有者权益。四、收入的定义及其确认条件（一）收入的定义
收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。根据收入的定义，收入具有以下特征。
1．收入是企业在日常活动中形成的
日常活动是指企业为完成其经营目标所从事的经常性活动以及与之相关的活动。例如，工业企业制造并销售产品、商业企业销售商品、保险公司签发保单、咨询公司提供咨询服务、软件企业为客户开发软件、安装公司提供安装服务、商业银行对外贷款、租赁公司出租资产、房地产开发企业开发房地产商品等，均属于企业的日常活动。明确界定日常活动是为了将收入与利得相区分，日常活动是确认收入的重要判断标准，凡是日常活动所形成的经济利益的流入应当确认为收入，反之，非日常活动所形成的经济利益的流入不能确认为收入，而应当计入利得。例如，处置固定资产属于非日常活动，所形成的净利益就不应确认为收入，而应当确认为利得。再如，无形资产出租所取得的租金收入属于日常活动所形成的，应当确认为收入，但是处置无形资产属于非日常活动，所形成的净利益应当确认为利得。
2．收入会导致所有者权益的增加
与收入相关的经济利益的流入应当会导致所有者权益的增加，不会导致所有者权益增加的经济利益的流入不符合收入的定义，不应确认为收入。例如，企业向银行借入款项，尽管也导致了企业经济利益的流入，但该流入并不导致所有者权益的增加，而使企业承担了一项现时义务，不应将其确认为收入，应当确认一项负债。
3．收入是与所有者投入资本无关的经济利益的总流入
收入应当会导致经济利益的流入，从而导致资产的增加。例如，企业销售商品房，应当收到现金或者在未来有权收到现金，才表明该交易符合收入的定义。但是，经济利益的流入有时是所有者投入资本的增加所致，所有者投入资本的增加不应当确认为收入，应当将其直接确认为所有者权益。（二）收入的确认条件
企业收入的来源渠道多种多样，不同收入来源的特征有所不同，其收入确认条件也往往存在一些差别，如销售商品、提供劳务、让渡资产使用权等。一般而言，收入只有在经济利益很可能流入从而导致企业资产增加或者负债减少、并且经济利益的流入额能够可靠计量时才能予以确认。即收入的确认至少应当符合以下条件：一是与收入相关的经济利益应当很可能流入企业；二是经济利益流入企业的结果会导致资产的增加或者负债的减少；三是经济利益的流入额能够可靠计量。五、费用的定义及其确认条件（一）费用的定义
费用是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。根据费用的定义，费用具有以下特征。
1．费用是企业在日常活动中形成的
费用必须是企业在其日常活动中所形成的，这些日常活动的界定与收入定义中涉及的日常活动的界定相一致。因日常活动所产生的费用通常包括销售成本（营业成本）、管理费用等。将费用界定为日常活动所形成的，目的是为了将其与损失相区分，企业非日常活动所形成的经济利益的流出不能确认为费用，而应当计入损失。
2．费用会导致所有者权益的减少
与费用相关的经济利益的流出应当会导致所有者权益的减少，这种减少具体表现为企业资源耗费，从这个意义上上说，费用本质是一种资源流出企业，从动态等式的角度理解，在收入不变动的前提下，费用增加会减少当期利润，必然会减少所有者权益。然而，费用的发生通常伴随着资产的使用，其目的是为了取得收入，最终获得资本保值增值。
3．费用是与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出
费用的发生应当会导致经济利益的流出，从而导致资产的减少或者负债的增加（最终也会导致资产的减少）。其表现形式包括现金或者现金等价物的流出，存货、固定资产和无形资产等的流出或者消耗等。企业向所有者分配利润也会导致经济利益的流出，而该经济利益的流出属于投资者投资回报的分配，是所有者权益的直接抵减项目，不应确认为费用，应当将其排除在费用的定义之外。（二）费用的确认条件
费用的确认除了应当符合定义外，也应当满足严格的条件，即费用只有在经济利益很可能流出从而导致企业资产减少或者负债增加、经济利益的流出额能够可靠计量时才能予以确认。费用的确认至少应当符合以下条件：一是与费用相关的经济利益应当很可能流出企业；二是经济利益流出企业的结果会导致资产的减少或者负债的增加；三是经济利益的流出额能够可靠计量。六、利润的定义及其确认条件（一）利润的定义
利润是指企业在一定会计期间的经营成果。通常情况下，如果企业实现了利润，表明企业的所有者权益将增加，业绩得到了提升；反之，如果企业发生了亏损（即利润为负数），表明企业的所有者权益将减少，业绩下降。利润是评价企业管理层业绩的指标之一，也是投资者等财务报告使用者进行决策时的重要参考。（二）利润的来源构成
利润包括收入减去费用后的净额、直接计入当期利润的利得和损失等。其中收入减去费用后的净额反映企业日常活动的经营业绩，直接计入当期利润的利得和损失反映企业非日常活动的业绩。直接计入当期利润的利得和损失，是指应当计入当期损益、最终会引起所有者权益发生增减变动的、与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或者损失。企业应当严格区分收入和利得、费用和损失之间的区别，以更加全面地反映企业的经营业绩。（三）利润的确认条件
利润反映收入减去费用、利得减去损失后的净额。利润的确认主要依赖于收入和费用以及利得和损失的确认，其金额的确定也主要取决于收入、费用、利得、损失金额的计量。七、会计要素计量属性及其应用原则（一）会计要素的计量属性
会计计量是为了将符合确认条件的会计要素登记入账并列报于财务报表而确定其金额的过程。企业应当按照规定的会计计量属性进行计量，确定相关金额。计量属性是指所予计量的某一要素的特性方面，如桌子的长度、铁矿的重量、楼房的面积等。从会计角度，计量属性反映的是会计要素金额的确定基础，主要包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值等。
1．历史成本
历史成本，又称为实际成本，就是取得或制造某项财产物资时所实际支付的现金或其他等价物。在历史成本计量下，资产按照其购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者按照购置资产时所付出的对价的公允价值计量。负债按照其因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价物的金额计量。
2．重置成本
重置成本又称现行成本，是指按照当前市场条件，重新取得同样一项资产所需支付的现金或现金等价物金额。在重置成本计量下，资产按照现在购买相同或者相似资产所需支付的现金或者现金等价物的金额计量。负债按照现在偿付该项债务所需支付的现金或者现金等价物的金额计量。在实务中，重置成本多应用于盘盈固定资产的计量等。
3．可变现净值
可变现净值，是指在正常生产经营过程中，以资产的预计售价减去进一步加工成本和预计销售费用以及相关税费后的净值。在可变现净值计量下，资产按照其正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额计量。可变现净值通常应用于存货资产减值情况下的后续计量。
4．现值
现值，是指对未来现金流量以恰当的折现率进行折现后的价值，是考虑货币时间价值的一种计量属性。在现值计量下，资产按照预计从其持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额计量。负债按照预计期限内需要偿还的未来净现金流出量的折现金额计量。
5．公允价值
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。企业是以单项还是以组合的方式对相关资产或负债进行公允价值计量，取决于该资产或负债的计量单元。计量单元，是指相关资产或负债以单独或者组合方式进行计量的最小单位。（二）各种计量属性之间的关系
在各种会计要素计量属性中，历史成本通常反映的是资产或者负债过去的价值，而重置成本、可变现净值、现值以及公允价值通常反映的是资产或者负债的现时成本或者现时价值，是与历史成本相对应的计量属性。公允价值相对于历史成本而言，具有很强的时间概念，也就是说，当前环境下某项资产或负债的历史成本可能是过去环境下该项资产或负债的公允价值，而当前环境下某项资产或负债的公允价值也许就是未来环境下该项资产或负债的历史成本。一项交易在交易时点通常是按公允价值交易的，随后就变成了历史成本，资产或者负债的历史成本许多就是根据交易时有关资产或者负债的公允价值确定的。企业以公允价值计量相关资产或负债，应当采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。企业使用估值技术的目的，是为了估计在计量日当前市场条件下，市场参与者在有序交易中出售一项资产或者转移一项负债的价格。企业以公允价值计量相关资产或负债，使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。（三）计量属性的应用原则
基本准则规定，企业在对会计要素进行计量时，一般应当采用历史成本，采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。
我国原企业会计准则体系中关于公允价值计量的相关会计处理规定分散在多项会计准则中。企业会计准则中，包括金融资产、投资性房地产等17项具体准则涉及了公允价值，不过我国此前并没有专门的公允价值准则，公允价值概念引入这么久，由于对公允价值如何取得，如何确定其可靠性，并没有明确的规定和参考，所以至今只有较少企业使用公允价值计量。
为了适应社会主义市场经济发展需要，规范企业公允价值计量和披露，提高会计信息质量，财政部制定了《企业会计准则第39号——公允价值计量》，自2014年7月1日起施行。
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