作者：编辑部
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部分共同共有人处分共有房屋的合同效力问题试读：
【解决路径】
1.和解。和解是指双方当事人在自愿互谅的基础上，协商解决已经发生的争议并达成和解协议的纠纷解决方式。它是当事人自力救济的方式之一。是指双方当事人通过口头或书面的形式进行协商，互相妥协和让步，最终解决争议的一种方式。和解解决纠纷最大的优点就是直接、高效、成本低，但和解所达成的协议不具有强制执行力。如果出现了一方反悔的情况，另一方不能直接依据和解协议请求法院强制执行，而只能再行和解、调解、仲裁或向人民法院起诉。
2.调解。调解是指争议双方或多方当事人，在人民法院、人民调解委员会及有关组织主持下，对争议的实体问题自愿进行协商，通过第三方教育疏导，促成各方达成协议、解决纠纷的一种方式。依据《人民调解法》的规定，人民调解委员会是依法设立的调解民间纠纷的群众性组织。人民调解委员会在当事人自愿、平等的基础上进行调解。经人民调解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行。商品房买卖纠纷当事人之间就调解协议的履行或者调解协议的内容发生争议的，一方当事人可以向人民法院提起诉讼。
3.仲裁。仲裁是指当事人在纠纷发生之前或者发生之后，依据他们之间订立的仲裁条款或者仲裁协议，自愿将纠纷提交给双方选定的仲裁机构，并愿意受该仲裁机构所做裁判的约束，以解决争议的一种方式。我国《仲裁法》第4条规定，当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。
4.诉讼。诉讼是指纠纷一方当事人通过向具有管辖权的法院起诉另一方当事人，以解决争议的一种纠纷解决方式。它是一种公力救济方式，具有国家强制性和权威性，是当事人维权的最后一道屏障。当一方当事人不履行义务时，另一方当事人可以依据判决书直接向法院申请强制执行，从而保障了纠纷的彻底解决。另外，法院还可以依据双方当事人的意愿，结合案件的具体情况，随时对案件进行调解。经过法院调解达成协议的案件，一般由法院审查认可制作调解书，调解书送达后，具有与生效判决同等的法律效力。
当事人应该选择有管辖权的法院进行诉讼。房屋属于不动产，依据我国《民事诉讼法》的相关规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地的人民法院专属管辖。另外，《民事诉讼法》第24条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。那么，当购房者遇上商品房买卖合同纠纷时，也可以到开发商所在地或者合同履行地的人民法院进行起诉。
1.共有的房屋，未经共有权人同意出售的，合同效力的认定
【分析解答】
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
【基本案情】
张甲和张乙系兄妹关系，父母去世后留有一处位于河北省某农村的两层房产。两人均成家立业，共同居住在上述房屋中。2008年2月11日张甲未经张乙同意擅自做主将该房屋卖给刘某，并达成口头协议，张甲将一层四间房屋作价2万元卖给刘某，刘某当即支付了定金5000元。同年4月3日，双方正式签订了书面《房屋买卖协议》，约定房价2万元，并将2月11日所付定金5000元抵作第一期购房款，月底交付第二期房款1万元，同时张甲出具房产证及土地使用证。剩余房款在同年5月1日一次性付清并进行房产变更手续。但因张甲未能出具土地使用证及房屋所有权证，刘某担心房产权属有问题，于是刘某诉至法院，要求解除双方的房屋买卖协议，由张甲返还5000元购房款。
法院认为：张甲出卖的房屋系其父母亲生前所建，张甲、张乙同属第一顺序继承人，在该房产没有分割之前，该房屋应为二人共有，对共有财产的处置必须协商一致，单方无权擅自处理。张甲在明知自己所卖的房屋为共有，单方处置后又没有得到张乙的追认，其行为侵犯了共有人的权利，其与刘某之间的房屋买卖协议为无效合同，因无效协议而取得的财产，应返还给对方。遂判决张甲归还5000元的购房款给刘某。
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]