作者：孔煜
出版社：社会科学文献出版社
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房地产市场与区域经济协调发展：以西部地区为例试读：
第一章 绪论第一节 研究的问题和背景1998年7月，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出从1998年下半年开始全国停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。自此，我国房地产市场化工作启动。住房作为商品进入市场，居民需要通过购买或租赁等方式才能拥有或使用住房。2003年，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次明确将把房地产业作为国民经济的支柱产业来发展。伴随福利房、单位房的取消，人民收入水平的提高，居民改善性住房需求意愿的增强，以及城市化进程的加快，加之房地产业对钢铁、水泥、建材、家具、家电等多个行业较大的带动作用，房地产业在国民经济中的地位和作用日益凸显，房地产业的支柱产业效应不可低估，已成为我国经济增长的主要推动力之一。但是，在房地产业迅猛发展的同时，房地产市场也呈现一系列问题，如各大城市房价过快上涨、商品房供需结构不合理、房地产投资开发规模与当地经济不匹配等。在部分区域，房地产市场的过度发展对国民经济和区域经济产生了不容忽视的负面作用，如高房价推高了人工成本、土地成本和资源价格，居民的购房负担加重，贫富差距日益拉大，金融风险被扩大等。由此，房地产市场的持续、健康、稳定发展问题开始受到越来越多的关注。
为确保房地产市场能够持续、健康、稳定地发展，中央政府运用了行政手段、经济手段和法律手段，在房地产市场的不同发展阶段相继出台了一系列宏观调控政策措施。如2003～2007年蓬勃发展阶段的控制政策，2008年复苏阶段的鼓励政策，2009～2013年过热阶段[1]的控制政策，2014～2016年低迷阶段的鼓励政策等。具体而言，在2003～2007年房地产市场蓬勃发展阶段，出台了三个方面的控制政策。一是严格控制房地产信贷和严格控制土地供给，旨在提高开发商项目的自有资金比例和规范土地出让市场；二是打击供给环节和消费环节的炒作行为，提高房地产投资成本和降低房地产投资收益，以抑制房地产价格的上涨；三是处理房地产市场热点地区的区域性矛盾和房地产市场的结构性矛盾，以全面综合治理房地产市场。2008年美国次贷危机席卷全球，我国房地产市场也受此影响而陷入低谷，房地产交易量与房地产价格同时下跌。其中，北京、上海等一线城市的房地产成交数量下跌三成左右，房地产价格下跌两成左右。为应对美国次贷危机带来的经济衰退，中国人民银行下调按揭贷款利率、财政部与国家税务总局降低住房交易税。“降率免税”组合拳的打出，为楼市打了一针强心剂。同时，我国政府实行积极的财政政策与适度宽松的货币政策，采取了一系列政策措施，下调银行贷款利率，同时放松信贷额度，2009年1～6月信贷额度增加7.37亿元，几乎是2008年的1.5倍，部分城市房地产市场开始“回暖”，成交量逐步回升，房地产价格也进一步回归理性，直至2010年4月，国内各大城市开始出现房价急剧上涨现象。在此期间，为抑制房价继续上涨，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”）、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十九条”）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”），以及国务院常务会议制定的“新国四条”“新国八条”“新国五条”等一系列调控政策相继出台。地方政府被要求要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，对于房价出现过快上涨势头的省区市，对其相关负责人要进行问责；强化差别化住房信贷政策，二套房贷的首付款比例在房款总价的60%以上，贷款利率是基准利率的1.1倍以上。“限购令”也从北京向49个地级以上城市推行。在紧缩的宏观调控政策影响下，我国房价的上涨势头得到明显遏制。但是，2012年下半年以后，各地房地产市场开始回暖，房价又出现了加速上涨的趋势。随后，中央政府明确要求完善稳定房价工作责任制，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作，并加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制，促进房地产市场持续、平稳、健康发展。2014年6月以后，房地产市场出现了下降迹象，许多地方政府在限购政策上有所松动，中国人民银行和银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（“央四条”）与降息等刺激性政策也相继出台，楼市在年底出现“翘尾行情”。2015年全国整体楼市在政策不断利好的刺激下，温和回暖，并于2016年迎来本轮周期的高点，全年成交规模创历史新高，城市分化态势延续。2016年12月，中央经济工作会议明确了2017年中国楼市的发展方向，定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，强调要促进房地产市场平稳健康发展。在限售、限购、限贷、收紧“土拍”、优化供应结构等宏观调控措施的叠加影响下，调控效果逐步显现，房地产市场整体成交量逐渐回落。
在一系列房地产宏观调控政策实施以后，我国房地产市场呈现了某些新的阶段性特征和趋势。一是房地产价格的分化日趋明显，一线和二线城市的房价在旺盛的需求支撑下，房价出现了大幅上涨，并且房地产市场表现出四种明显的不均衡现象：不均衡的需求、不均衡的供应、不均衡的价格涨幅和不均衡的库存。二是我国区域房地产市场格局逐渐发生变化。以2011年第一季度为例，全国东、中、西部地区房地产开发投资的增长速度分别为32.7%、36%和37.7%，西部地区房地产开发投资的增长幅度高于东部和中部地区，并且房地产开发企业的战略布局发生了较大的变化，大多数大型房地产开发企业相继进驻西部二线、三线城市，快速抢占市场份额，房地产市场内“西部[2]崛起”的态势开始显现。
我国房地产市场之所以表现出明显的区域性特征，除了与房地产市场本身就具有的区域特性有关外，我国各区域经济区位具有较大的差异也是一个非常重要的原因。各地区房地产市场的起步时间和发展时间都存在较大差异，而房地产市场的成熟度与区域经济水平又直接相关，因此，房地产市场的活跃程度在各地区会表现出明显的区域差异特征。在宏观调控政策实施后，区域房地产市场格局更是发生了显著的变化。近年来，东部地区传统产业密集内迁，加快了西部地区城镇化和工业化发展，西部地区产业集群和城市集群开始显现。因此，西部地区房地产市场与区域经济二者之间具有怎样的联系，就成为一个值得我们思考的问题。
2004年，建设部与国土资源部等七部委就强调应遵循房地产市场的发展规律，充分考虑房地产市场的区域性特征和发展不均衡特征，深入研究房地产市场发展、演变的市场规律。房地产业关系国计民生，房地产市场的稳定直接关系国民经济的持续发展。因此，近年来中央政府和地方政府针对房地产市场频繁出台宏观调控政策，以确保各区域经济和国民经济稳定发展。然而，我国房地产市场上暴露的许多问题表明中央政府实施的宏观调控效果实际上并不理想，根源可能在于目前我们对房地产市场与区域经济之间相互关系的认识还不够深刻。
2013年，西北大学中国西部经济发展研究中心发布《中国西部发展报告（2013）》。该报告显示，2012年西部地区的房地产投资增速处于全国领先水平，房地产总投资和住宅投资分别增长20.4%和15.5%。与之形成鲜明对比的是，商品房销售额仅增长3.7%，远低于[3]东部地区（12.9%）和中部地区（8.5%）。这一矛盾的现象表明西部部分地区可能出现了房地产过度投资、盲目投资、忽视区域房地产投资风险等突出问题。那么，厘清房地产市场与区域经济之间的关系，进一步聚焦西部地区的房地产市场，考察西部地区房地产市场与区域经济之间的协调发展关系，明确如何促进西部地区房地产市场与区域经济的协调发展无疑成为一系列值得我们深入探讨的问题。第二节 研究目的和意义一 研究目的
首先，在借鉴国内外现有相关文献的基础之上，对房地产市场与区域经济协调发展的概念和内涵进行界定，并以此为依据构建分析房地产市场与区域经济协调发展的理论框架。其次，将西部地区房地产市场作为研究对象，对西部地区房地产市场的发展历程和发展现状、西部地区经济的发展现状进行分析，通过翔实的数据和规范的研究对西部地区房地产市场与区域经济发展之间的关系进行实证检验。最后，结合研究结果，对西部地区房地产市场与区域经济发展之间存在的失调问题进行原因分析，进而提出促进西部地区房地产市场与区域经济协调发展的政策建议。二 研究意义
房地产市场与区域经济发展之间关系紧密。目前我国房地产市场经历了从积极地推动经济发展，到房价涨幅过快并出现剧烈波动、部分地区房地产投资过热、房地产供需结构不匹配等新问题，产生了房地产市场与区域经济发展不相适应的现象，从而影响和制约了宏观经济的稳定发展，而且房地产市场和区域经济之间复杂的关系也使政府的宏观调控成为一项非常复杂的系统工程，最终成为社会关注的热点、理论研究的难点和政治决策的重点。因此，本书的研究就具有以下重要的理论意义和现实意义。
首先，推动区域协调发展，是建设现代化经济体系、推动经济高质量发展的重要任务。我国的基本国情是区域差异大、发展不平衡。因此，早在2002年11月，中共十六大就提出将逐步扭转地区差别扩大的趋势列为全面建设小康社会的目标之一。党的十八大以来，全国各地贯彻落实“创新、协调、绿色、开放、共享”的五大发展理念，把协调发展放在发展全局的重要位置，坚持统筹兼顾、综合平衡。虽然“缩小区域差异”和“区域协调发展”作为国家的发展战略已受到高度重视，但基于可持续发展目标下的房地产市场与区域经济协调发展关系的相互作用机理尚未明确，因此，本书的研究可以对相关理论提供支持。
其次，房地产市场的发展状况一直被视为国民经济发展的“晴雨表”，房地产市场健康、稳定的发展是构建和谐社会的必要条件。如果房地产市场与区域经济发展之间处于协调发展的状态，就能够实现二者的良性互动，这也是世界各国迫切需要解决的一个重要问题。相反，如果房地产市场与区域经济发展的关系处理得不好，社会经济将可能受到一定的负面影响，甚至在一定程度上威胁国家的经济安全。截至2014年，西部地区土地面积687万平方千米，占全国总面积的70%以上；人口总数3.65亿，占全国总人口的30%，其中，农村贫困人口占全国农村贫困人口的60%，因此，可以认为“没有西部的小康就没有全国的小康，没有西部的和谐就没有全国的和谐”。西部地区房地产市场作为西部地区经济的重要组成部分，尤其是在当前“西部崛起”态势凸显和产业转移格局下，西部地区房地产市场与区域经济能否沿着协调发展的方向进行，是构建和谐社会的一个关键问题。
最后，西部地区房地产市场与区域经济协调发展问题的研究有助于为地方政府和中央政府的政策导向提供参考。针对房地产市场不断暴露的新问题，中央政府也不断推出新的宏观调控措施。虽然取得了一定成效，但总体来看效果并不理想，造成这一问题的根源在于目前我们对房地产市场与区域经济相互关系的认识还不够深入。本书综合房地产经济学、城市经济学、计量经济学等多学科内容，将西部地区房地产市场作为研究对象，揭示西部地区房地产市场与区域经济发展关系的内在规律，判别二者协调发展的程度，找出其相应的制约因素，探索协调二者关系的长效机制，不仅可以为中央政府制定稳定房地产市场发展的调控细则提供参考，也可以为地方政府因地制宜地制定符合当地实际情况的相关政策提供理论和实践参考。第三节 研究思路与方法一 研究思路
通过广泛挖掘和科学吸收、利用已有的理论资源，深入剖析基本概念，充分认识房地产市场与区域经济协调发展的内涵，探讨房地产市场与区域经济协调发展的关系，构建本书的理论分析框架。在此基础上，运用制度分析和计量分析的方法，实证检验西部地区房地产市场与区域经济协调发展的现实状况、互动关系、存在问题及形成原因。最后，依据协调发展的原理和实证研究的结果，提出促进西部地区房地产市场与区域经济协调发展的相关建议。研究思路遵循应用经济学研究方法程序，从理论到实证再到对策。二 研究方法
在常规方法的基础上，结合具体研究对象的特性，应用经济学和管理学相关的研究方法。此外，也将规范分析和实证分析结合应用于本书的研究中。具体方法的运用主要体现在：第一，通过对大量资料的检索、收集、阅读、整理和调研，在充分了解国内外理论研究前沿的基础上，界定本书中的一些基本概念，并分析房地产市场与区域经济协调发展的理论内涵，构建研究西部地区房地产市场与区域经济协调发展的理论框架；第二，以面板数据、回归分析、协整检验等计量分析方法为主，建立计量经济模型，并结合图表分析的方法，实证考察西部地区房地产市场与区域经济发展的协调关系表现，包括西部地区房地产投资与区域经济增长的协调关系、西部地区房地产价格与区域居民收入的协调关系、西部地区房地产结构与区域经济发展的协调关系等内容；第三，运用制度经济学的视角和分析工具，揭示西部地区房地产市场与区域经济发展失调的原因，提出促进西部地区房地产市场与区域经济协调发展的政策建议。第四节 研究内容与特色一 研究内容
本书的内容结构如下。
第一章为绪论。依据研究背景提出研究问题，明确研究的科学意义包括理论意义和实践意义，提出开展研究的思路和分析方法，总结研究的主要内容和特色。
第二章为理论基础及文献综述。首先，对相关概念进行界定。其次，借鉴相关的基础理论，包括房地产市场理论、区域经济理论、经济发展理论和协调发展理论等，对上述理论进行梳理，为后续研究的开展奠定基础。最后，归纳和总结国内外学者关于房地产市场与经济发展的相关文献，并对这些文献的进展情况和学术价值进行简单评价。
第三章为西部地区房地产市场与区域经济发展现状。对西部地区房地产市场发展的现状分析，包括西部地区房地产市场发展的历程，房地产市场的供给和需求状况、价格状况。对西部地区经济发展的现状分析，主要从人口结构、经济发展水平和居民生活水平三个方面展开。
第四章为西部地区房地产投资与区域经济发展协调的实证分析。首先，对房地产投资与区域经济之间的理论关系进行分析。其次，运用主成分分析法从房地产投资的规模和增长速度两个方面入手，对西部地区的房地产投资状态进行评价。再次，利用房地产投资与全社会固定资产投资的比例、房地产投资与GDP的比例、房地产投资弹性系数三个指标对西部地区房地产投资与区域经济发展的协调关系进行指标评判。最后，实证检验了房地产投资与区域经济增长的数量关系。
第五章为西部地区房地产价格与区域经济发展协调的实证分析。首先，利用指标法——房价收入比，对西部地区房地产价格是否合理进行初步判断。然后利用计量经济学模型就西部地区房价波动对经济增长的影响进行实证考察，继而对西部地区房地产价格与区域经济发展之间的协调关系进行诊断。
第六章为西部地区房地产结构与区域经济发展协调的实证分析。首先，从房地产产品结构和房地产市场层次结构两个方面对房地产市场结构进行分析。其次，考察西部地区房地产产品结构和房地产市场层次结构的均衡情况。最后，对西部地区房地产结构与区域经济发展的关系进行实证考察，考察内容包括西部地区房地产结构对居民消费的影响、西部地区房地产结构对其他产业投资的影响、西部地区房地产结构对区域经济增长的影响。
第七章为西部地区房地产市场与区域经济发展失调的原因分析。主要就西部地区房地产投资与西部地区经济发展失调的原因、西部地区房价上涨的原因以及西部地区房地产结构与区域经济发展失调的原因进行分析。
第八章为促进西部地区房地产市场与区域经济协调发展的政策建议。根据研究结果和发现的问题，提出对应的政策建议来促进西部地区房地产市场与区域经济的协调发展。二 特色
一是研究对象。目前的研究主要针对全国房地产市场发展总体形势，或者是对我国部分经济较为发达的省份和城市的房地产市场问题进行研究，而以西部地区房地产市场为研究对象、围绕西部地区房地产市场进行的相关研究较少，更鲜有关于西部地区房地产市场与区域经济发展关系的研究。西部地区与我国东部和中部地区相较而言，经济发展水平差异较大，由于区域房地产市场发展的程度必然受到该地区经济发展水平及产业结构的制约，经济发展水平极不平衡也决定了房地产市场发展的不平衡。因此，本书不是将研究的对象置于一个较为宽泛的领域中，而是聚焦西部地区的现实情况，避免了研究对象的空泛化。
二是研究内容。本书深化了房地产市场与区域经济协调发展的理论内涵，研究二者协调发展的机理；构建指标体系评判西部地区房地产市场与区域经济发展的协调关系；用时空相结合的思维方法，从总体与差异的角度揭示西部地区房地产市场与区域经济发展关系的特点，从而提出促进西部地区房地产市场与区域经济协调发展的针对性政策建议，这也是已有研究少有涉足的领域。[1] 贾生华、李航：《房地产调控政策真的有效吗？——调控政策对预期与房价关系的调节效应研究》，《华东经济管理》2013年第11期。[2] 陈俊华、文书洋、黄万钧：《中国西部地区城市房地产投资环境评价体系研究：攀枝花例证》，《软科学》2012年第7期。[3] 姚慧琴、徐璋勇主编《中国西部发展报告（2013）》，社会科学文献出版社，2013。第二章 理论基础及文献综述第一节 相关概念界定一 房地产市场的概念及特征（一）房地产的概念及特征
对于房地产的概念，学术界尚未形成统一的表述，代表性的观点包括“房和地有机整体论”“房产和地产统称论”“狭义房地产论”[1]“广义房地产论”“不动产论”等。但是在理论和实践中，房地产最通俗的含义是指房产和地产的总称，是土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利和义务关系的总和，又被称作不动产。房地产的特征主要表现为如下三个方面。
1.空间位置的固定性
由于房屋固定在土地上，土地又固定在特定的位置上，因而空间位置的固定性是房地产最显著的一个特征。房地产的空间位置固定性决定了房地产不能跨地域或国界流动，使房地产供给缺乏足够的弹性，并且由于每一宗房地产都是独一无二的产品，所以房地产产品具有单一性和非匀质性。
2.稀缺性
土地是房地产开发的载体，而在一定时间、一定地点能够满足某一特定目的的土地具有相对有限性和稀缺性，加之受农业、生态环境等因素的制约，用于建设的土地更加稀缺，导致房地产的供应呈有限性特征，即房地产开发商不能即时地提供房地产，房地产的开发供给与人们对房地产的需求的矛盾必然存在。
3.投资与消费的双重性
房地产既是一种消费品又是一种生产要素。作为消费品，房地产可用于居住；作为生产要素，房地产可作为厂房、仓库、商店等生产经营场所。同时，由于房地产具有固定性、耐久性和有限性等特性，就决定了房地产还可以具有投资品的属性，尤其是在经济持续快速发展时期，当通货膨胀率居高不下时，投资房地产比投资其他资产更具有保值和增值的功能。（二）房地产市场的概念及特征
从狭义的角度来看，房地产市场指的是市场上买卖双方进行房地产商品买卖、转让、租赁和抵押等活动的空间场所。从广义的角度来看，房地产市场是指整个经济体内房地产交易关系的总和，是买卖双[2]方相互作用的一种机制。它包括房地产交易配套的多个市场，如房地产的资金市场、开发市场、交易流通市场、劳务市场等，是一个多层次的市场体系，将房地产的开发、建造、交易流通、租赁等多个环节联系起来，从而让房地产的价值和使用价值得以实现。房地产市场的特征主要表现为如下六个方面。
1.房地产市场是一个不确定的市场
古典经济理论和新古典经济理论认为，在完全确定的条件下，个体的行为和预期都是完全理性的。在这一假设条件下，投资者对市场上出现的任何差异都会按照最大化的原则对自己的行为做出调整，使市场最终处于一种均衡状态。如果受某些个体行为的影响，资产价格出现偏离均衡状态，其他个体的无风险套利行为会使资产价格重新回到均衡状态。这样，资产的价格就仅仅反映其市场基础价值，价格中不会存在泡沫。即便有价格泡沫发生，理性投资者的套利行为也会迅速将泡沫排除，让价格重新恢复到均衡状态。但是上述理论只有在经济为无摩擦和静态的前提条件下才成立，与现实世界中信息是不完全的、非对称的，以及经济是动态变化的实际情况相矛盾。因此，房地产市场同许多其他市场一样，充满了不确定性，并且资产交易中的不确定性和资产未来收益流量的不确定性也导致房地产市场具有不确定性。
由于房地产市场自身的不确定性，市场参与者很难对变化的市场做出准确的判断，购房决策必然会由于经济的不确定和预期的偏差而发生剧烈的变动，购房者也就不可能对房地产的价格信号做出正确反应，从而在价格变动趋势的判断上出现高估或低估的情形，使价格偏离基础价值。
2.房地产市场是一个信息不对称的市场
完全信息是指市场上的各种信息可以被市场参与者快速地获得，并且不需付出任何成本，这些市场参与者在获取信息的能力与机会方面都是相等的。当市场处于完全信息的情况下，市场参与者对价格信号比较敏感，能迅速地对价格信号做出反应，制定正确的投资决策和做出正确的判断，实现行为的最优化。但是在现实经济中，市场上的信息是不完全的，并且不同的参与者所获得的信息各异，即存在信息不对称性，这在房地产市场上尤为明显。
房地产市场的信息不对称，主要是由于以下原因：一方面，房地产产品的位置固定、不可移动性决定了房地产市场是一个区域性市场，缺乏流动性，造成了市场垄断，购买者掌握的信息必然很少；另一方面，由于房地产产品千差万别，购买者在购买时需要搜寻较多的信息才能做出决策，在这个过程中产生的各种费用、时间和精力等搜寻成本客观存在，当搜寻成本较高时，购买者能够掌握的相关信息必然较少。另外，作为房地产市场参与主体的购房者和银行，只能通过房地产开发商和政府部门公布的一定量的信息了解房地产市场、开发商和拟购买的房地产产品的一些情况，消费者和开发商、开发商和银行之间所掌握的信息严重不对称。
当金融体制不健全时，银行会因信息不对称而遭遇逆向选择和道德风险。逆向选择让那些信誉差、冒险精神强、最有可能造成不利结果的借款人有机会获得贷款，当这些资金流入房地产生产和交易领域时，不仅会给银行带来信用风险，也会为房地产价格泡沫的发生提供土壤。道德风险则表现在两个方面。一是为获得较大的市场份额和追求较高的信贷规模，银行往往会忽略对借款人资信的审查，也很少对他们进行后续的跟踪调查，不顾风险过度借贷。二是当房地产市场行情处于上行阶段时，价格传递的利好信号使投资人常常忽略未来价格可能会出现下跌的情形，而只关注到投资获利的乐观一面。即使投资者考虑到投资有可能带来风险，出现投资损失，但是他们仍然会将自有资金和从银行获取的大量信贷资金一起投入房地产，因为他们认为自己投资损失的大部分可以由银行来承担，而自己只需以承担小部分损失为代价就可从风险投资中赢利。这样，银行的资金被这些投资者大量套取，出现了对风险无所顾忌进行投资的冲动行为，而这种狂热的投机将促使房价急剧上扬。
3.房地产市场是一个不完全竞争的市场
一个完全竞争的市场需要具备以下四个条件：一是市场上有众多的参与者存在，并且市场不会为任何一个参与者所左右，所有的参与者都是价格的接受者；二是市场上的所有资源包括市场参与者、资金和生产资料等都能够自由流入和退出；三是市场上的商品非异质商品，可以相互替代；四是市场参与者对市场信息有充分的了解。
就房地产市场而言，并不具备上述条件。第一，房地产市场的参与者较少。土地的所有权和使用权是垄断的，并且土地的交易金额巨大，进入房地产市场的壁垒比较高，造成房地产市场上的竞争者少，竞争程度低。第二，房地产产品并非同质商品，有各种不同的类型、结构和质量，如商品房、别墅和经济适用房等产品在质量上就存在较大差异。即便是同样类型、同样结构和同样质量的房地产产品也会因为其所在的地理位置不同而存在较大的差异。第三，由于房地产开发需要大量资金和建筑材料，但货币供给和建筑材料的供给都会受到限制，因此它们不能够在房地产市场上自由进入。另外，土地经营的垄断也增加了参与者的进入障碍，并且参与者进入房地产市场后，由于房地产投资建设往往耗资巨大，其自有资金一旦投入房地产开发建设，即使出现亏损，也很难做出撤资离开房地产市场的决定。因此，房地产市场参与者不能像其他商品市场的参与者一样自由进出。第四，房地产市场存在信息不对称。房地产产品千差万别，购买者在进行购买时需要获取大量信息，较高的搜寻成本导致购买者的信息缺乏。另外，房地产市场的卖方和买方对市场信息的掌握不对称，购买者了解的房地产市场信息远远少于开发商掌握的房地产市场信息。因此，房地产市场是一个不完全竞争的市场。房地产市场的这种模式，很容易形成垄断力量，而开发商掌握了房地产市场的供给，也就具有了房地产供给的垄断权。
另外，由于土地资源稀缺，土地市场通常被垄断，房地产市场的开发程度受限。当政府采取宏观调控手段干预房地产市场时，房地产交易的某些环节将受到限制。特别是在土地国有制模式下，土地出让权更是受到严格的规定。在这种情况下，房地产市场不完全开放的市场特征就更加明显。政策调控的力度和方向作为外部冲击因素，会对房地产经济运行产生积极或消极的作用，从而影响房地产经济出现偏离与波动。
4.房地产市场是一个具有区域性特征的市场
房地产空间位置的固定性决定了房地产产品不能像一般商品那样可以在更大的市场范围内调配以满足市场需求，有效的消费需求一般只能在一定的区域范围内发生。同时，不同国家、不同城市房地产市场都有巨大的差异，即使在同一个城市，不同地区的社会结构、经济发展水平、市场发育和完善程度以及房地产的市场条件、供求关系、价格水平等都是不可比的，这就使房地产市场必然呈现明显的区域性特征。
5.房地产市场是一个投机性较强的市场
房地产本身的有限性、保值增值性等特点决定了房地产产品是一种很好的投资品。同时，房地产市场存在明显的市场信息不对称，开放性有限，这就为投机提供了可能，房地产市场的高风险、高回报助长了炒房的动机，因此，炒房投机一直是房地产市场上不可忽视的因素，过度的炒房投机会导致房价出现非理性上涨。
6.房地产市场是一个政府干预性较强的市场
土地作为国家的一种重要资源，中央政府和地方政府可以对土地使用权进行出让和转让，并通过土地的使用、规划、开发等活动来影响经济的发展，促进社会的稳定。因此，通过对土地的利用、开发、交易、规划等活动来对土地市场进行严格的控制是各个国家的惯例。同时，由于房地产市场的复杂性，政府需要通过多种手段来调控房地产市场，以维护较好的市场秩序，而土地政策是政府的重要政策手段之一。二 区域经济的概念及特征（一）区域的概念和划分
区域是一个客观存在的空间概念，是人类进行各种社会经济活动，国家进行经济发展所必须依赖的场所。在经济学中，区域尚缺乏一个明确的界定，沿用最多的是美国经济学家Hoover给出的定义，他认为所谓区域，即“基于描述、分析、管理、计划或者制定政策等目的而作为一个应用性整体加以考虑的一片地区。区域可以按照内部[3]的同质性或功能一体化原则划分”。国内有代表性的观点包括以下几种。林德全认为区域就是具有内聚力和同质性的地区，这些地区在[4]经济上有密切的相关性、协调运转的整体性和相互交叉的渗透性。程必定将区域理解为一个不可无限分割的经济社会综合体，这个综合[5]体由经济中心、经济腹地和经济网络三大要素构成。因此，概括起来，区域是连续、有限的空间范围，其划分依据是根据地域单元内所具有的相似的自然、风俗、文化、经济或其他特征中的一个或几个方面。
20世纪50年代以来，我国政府和学术界就我国的区域划分问题提出了很多不同的方法和方案。鉴于数据的可获得性以及可获得的难易程度不同，本书从国家和省区市两个角度，根据《中共中央国务院关于促进中部地区崛起的若干意见》和《关于西部大开发若干政策措施的实施意见》，以及国家统计局2006年6月对我国31个省区市（港澳台除外）的划分方法，将我国分为东、中、西三个大综合经济区域。东部地区包括北京、上海、天津、江苏、浙江、辽宁、河北、福建、山东、广东和海南；中部地区包括黑龙江、吉林、安徽、江西、山西、湖北、湖南和河南；西部地区包括四川、重庆、云南、贵州、广西、陕西、甘肃、内蒙古、西藏、宁夏、青海和新疆。（二）区域经济的概念及特点
区域经济是国家经济的一个空间子系统，指在一定区域范围内，在经济上具有密切关联的经济活动和经济关系的总称。图2-1展示了区域经济的特点。图2-1 区域经济的特点资料来源：赵俊民《全国视角下的陕西省经济增长因素研究》，博士学位论文，西北大学，2009。三 协调与协调发展的概念及内涵（一）协调的概念和内涵
协调一词在《汉语大词典》中的解释为“和谐一致，配合得当”，是指各相关事物之间相互适应、相互配合、相互促进而形成的一种良性循环态势。协调作为一种状态，被协调者的各个要素之间表现出一种良好的关系，整体效应较佳。协调作为一个过程，为实现被协调者的发展目标，将对各种活动的相互关系进行控制和管理，减少这些活[6]动相互之间存在的矛盾。要理解协调这个概念，必须强调以下三点。
1.协调的整体性
为实现系统总体发展的目标，要求系统内各个子系统或者各个要素之间必须互相配合、互相适应、互相促进。判断一个系统是不是一个好的系统，不能仅依据系统中每个要素的状态来下定论，而应从系统的整体性来判断。
2.协调的关联性
系统中要素之间、要素与系统之间、系统与系统之间表现出的相互影响、相互制约关系即是协调的关联性。系统内外各要素间通过一系列比例结构关系反映出量的规定性，再由量的规定性反映出质的规定性。如果这些要素的比例结构合理，就表明系统之间是相互适应的。
3.协调的动态性
协调不是事物之间在静态状况下的一种简单适应，而应该是一种各事物不断调整趋于动态的平衡，是对发展着的各方事物之间动态的相互作用关系状态的反映。为确保系统总体目标的实现，须根据各子系统在发展过程中出现的变化关系，进行纠偏和修正。（二）协调发展的概念和内涵
根据《辞海》的定义，发展是指事物从小到大、从低级到高级、从简单到复杂、从旧质到新质的运动变化过程。《大英百科全书》认为，发展可以理解成经济增长，但大多数情况下，发展应被理解成一个国家在经济数量和经济质量上所发生的变化。
协调发展是指协调和发展要同时兼顾，是系统与系统之间、系统内要素与要素之间在配合得当、和谐一致、良性循环的基础上，从低级向高级、从简单向复杂、从无序向有序逐渐发展的一个演变过程，最终达成良性互动。协调发展强调的是一种整体性发展过程，是在协调的约束和规定下两个或多个系统以及系统要素的综合发展。
在综合发展过程中，协调发展又是一个从初级阶段到中级阶段再到高级阶段不断优化的过程。在初级阶段，协调发展强调的是系统中各个子系统内部各个要素的良性发展，以及各个子系统的相互协作和良好配合。在中级阶段，协调发展注重的是系统中各个子系统与外部的联系与合作，以便能将整体作用基本发挥出来。在高级阶段，系统中各个子系统内部处于和谐状态，各系统之间是共生关系，整体作用能够得到充分的发挥，实现全面意义上的协调发展。四 房地产市场与区域经济协调发展的概念界定
结合前面相关概念的内涵，我们对房地产市场与区域经济协调发展的概念界定如下：房地产市场与区域经济协调发展是指在内部运行机制及外部调节机制的作用下，房地产市场发展和区域经济发展之间的有序性、和谐性与协调性，由此共同实现房地产市场与区域经济的健康、持续、稳定发展。一方面，一个国家或地区房地产市场的发展应与该国或所在区域经济的发展水平和运行规律相适应，即一个国家或地区房地产市场的发展水平、投资总额、市场结构以及价格水平等应与该国或所在区域经济发展保持协调一致，发挥房地产市场对区域经济发展的促进作用；另一方面，一个国家或地区的经济也应为房地产市场的健康、持续、稳定发展创造良好的市场环境和政策环境，充分发挥区域经济对房地产市场良性发展的支撑作用。总之，二者的协调发展是相互配合、相互促进、共同发展的关系，最终实现复合系统的整体发展。第二节 相关基础理论一 房地产市场理论（一）房地产市场区域理论
房地产市场是一个区域性的市场。房地产由地产与房产结合构成，由于土地的位置固定不变，房地产只能在固定位置上开发建设、使用、消费以及产权流通，而不能像其他商品一样可以运输或自由流通，并且不同地域会形成不同的市场供需圈。如果某个区域的房地产市场出现供求不平衡，由于房地产具有不可移动性，它也就不能像其他商品那样可以在不同的区域之间进行流动，或者可以用相应的其他产品替代。这样，短时间内该地区房地产市场的供求关系很难得到扭转。一旦市场供不应求，房价就会随之上涨；相反，当市场供过于求，也极易引起房价的下跌，造成市场的剧烈波动。
房地产市场是以地域为界限，相对分割的市场。通常可以将市场分为本地市场、区域市场、全国市场和国际市场四类，而房地产商则会在不同范围的市场上进行售卖和竞争。由于房地产市场是一个分离的市场，如果两地的空间位置并不邻近甚至间隔较远，那么一个区域内房地产价格上涨或下跌的波动对另一个区域房地产市场交易量的影响就不会太明显。
另外，房地产市场具有的区域性特征也与房地产的异质性特征有很大关系。房地产的价值不仅在于土地价格、劳动力成本和原材料等成本的价值，更取决于房地产所处的不同环境而产生的附加值，其中包括经济发展状况、金融市场发展状况、政策环境、自然环境、人文环境等，由于这些影响因素具有地域差异性，当区位不同时，房地产产品之间由于其特点和价值不同毫无疑问就具有差异性。因此，房地产市场被视为一种典型的区域性市场。（二）房地产市场供求关系理论
1.房地产市场供给理论
房地产供给是指房地产开发商或持有者在某一特定时期内，在某一价格水平上愿意且能够租售的房地产商品数量。房地产供给既包括新建的房地产产品（俗称增量房），也包括已建好的存货（俗称存量房）。通常，增量房又包括销售的现房和期房（达到一定标准的预售房）。房地产的供给通常具有以下几个重要的特点。
长期性。房地产开发的周期较长。从房地产开发商取得土地开发权到物业交付，由于资金瓶颈、生产流程等原因，开发周期少则几年，多到十几年。
多样性。目前房地产市场中包含的商品房类型相当丰富，具有多样性的特点。按产权划分，有无产权的保障房、用自有宅基地修建的私有小产权房和独立产权的商品房等。按用途划分，有住宅、工业用房、商业营业用房、公共建筑等。同类产品又具有不同的档次和细分类型，如住宅产品按档次划分，有高档住宅和普通住宅；按楼体高度划分，有低层、多层、小高层、高层和超高层等。
有限性。房地产产品附着于土地之上，而土地非人工所能制造和生产的，并且土地面积基本上是不会发生变化的。尽管现代技术可以通过移山填海或者将荒漠改造为良田的方式在一定程度上增加土地的数量，但是土地数量并不会无限制地增加。土地面积变化不会太大，同时位于较佳地理位置的土地供给也是有限的，因此，房地产产品的数量有限，尤其是较佳地理位置的房地产产品数量更是有限。另外，受到环境保护、交通等基础设施条件（包括容量）、耕地保护、城乡规划等的约束，可供开发的城市用地数量会受到一定的限制。因此，土地的稀缺性和不可再生性是造成房屋供给具有有限性的根本原因。
资金密集性。房地产行业是典型的资金密集型行业，对资金有较高的依赖度。从房地产项目开发的整个过程来看，房地产开发企业拿地、场地准备、主体建造、房屋销售等各个阶段都需要注入大笔资金。因此，良好的现金流是房地产企业生存和发展的关键。除此以外，购房者在购买房地产产品时，也常常需要借助于银行贷款。
滞后性。一方面，土地的位置和数量是固定不变的，虽然目前可以通过将城郊农田转变为城市用地的方式适当增加土地数量，但受政府、规划等制约因素的影响，总体来看，土地供给的弹性是比较小的。另一方面，房地产的建设周期相比其他产品较长，短期供给弹性较小，并且受诸多其他因素的制约，房地产的长期供给弹性也不是很高，导致房地产供给必然是滞后的。
对房地产产品来说，很多因素都会影响房地产的供给量，如房地产价格、资金供应量和利率、政策因素、开发商对未来的预期等。
2.房地产市场需求理论
房地产需求是指房地产消费者在特定的时期内，在一定的价格水平上，愿意购买并且能够购买的房地产产品数量。房地产需求主要具有以下三个特点。
区域性。房地产产品与其他商品不同，因其独有的空间位置固定性特点，导致房地产产品只能在固有区域内生产和消费，房地产需求也就具有区域性。区位较好的房地产产品价格即使较高，需求也很旺盛。房地产产品主要满足所在区域的居民或企事业单位的需求，即使处于同一区域，对于物业需求的差异性也很大，比如商业地产和服务业地产就有不同的物业需求。
多样性。与房地产市场供给具有多样性的特点相匹配，房地产市场的需求也具有多样性的特点。消费者的收入水平、职业、年龄、文化程度、生活习惯以及个人偏好等不同，对房地产的档次、房型、区位和功能的要求自然也会存在较大的差异，反映出房地产需求的多样性特征。
层次性。房地产市场中的需求既包含已经形成的现实需求，也包含受区域经济变化影响正在形成的潜在需求，消费者自身经济水平、预期等不同信息会形成不同层次的房地产需求。
影响房地产需求的因素主要包括家庭收入和财富、人口状况、价格、政策因素、对未来的预期等。
3.房地产市场供需均衡理论（1）房地产的总量均衡
当房地产市场处于供给与需求相等的状态，即为供求平衡状态，此时的房地产价格就是房地产市场均衡价格。但现实中房地产市场供给与需求都受到随机市场因素冲击，处于动态变化中，因此房地产市场的均衡只是相对的、暂时的，而不均衡是绝对的、长期的，市场往往处于不均衡—均衡—打破均衡—重新均衡的动态变化过程，在这样的趋势中形成动态均衡。房地产市场需求与供给的动态均衡是由房地产价格来调节的，当市场上供过于求时，房地产价格下降；当市场上供不应求时，房地产价格则会上涨。
房地产市场的总量均衡是指房地产经济运行的一种状态，在这种状态下，房地产产品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量相一致。房地产产品既不会过剩，也不会短缺。但在实际中，供给量和需求量会受多种因素的影响，因而房地产的供给和需求总是处于不断变化之中，房地产的总量均衡被打破，呈现非均衡现象，在这种情况下，在市场供不应求时房地产价格会上涨，而供过于求时房地产价格就会下跌。
房地产的总量均衡包含宏观、微观两层含义：在宏观层次上，要求房地产总供给量与总需求量达到均衡；在微观层次上，要求细分市场上房地产产品的供求均衡，交易顺利进行。（2）房地产的结构均衡
房地产内部各类型物业相互之间保持比例协调的关系就是房地产结构均衡。从市场的角度来看，房地产结构可分为供给结构和需求结构。房地产供给结构是指在一定时期和一定范围内，房地产开发商开发的各类型房地产项目之间的比例关系，可大致用各类型房地产项目新开工面积比例来衡量；房地产需求结构是指在一定时期和一定范围内，房地产消费者需求的各类型房地产项目的比例关系，可大致用各类型房地产项目销售额或销售面积的比例来衡量。若从产品的结构来看，房地产结构又可以按物业功能特点分类，如可以分为住宅、写字楼、商业用房、工业厂房和其他房屋。在某些特定条件下，各类物业可以相互转换，但在多数情况下，各类物业具有较强专用性，用途很难被其他物业替代。因此，在一定时期和一定范围内，各类物业的数量应当存在一定的比例关系，具体的比例根据地区产业结构、经济发展水平等因素变化。根据物业档次，也可以分为低档房地产、中档房地产和高档房地产，各档次的房地产项目也应与地区收入水平、实际需求相适应，部分房地产开发公司为了追求高利润大量开发高档房地产项目，便会造成供求错配，房地产市场结构失衡。（三）房地产市场发展阶段理论
房地产市场的发展与区域经济的发展之间具有一定的数量关系。从已有研究成果来看，这种数量关系通常用房地产投资额与GDP的比例关系来反映，并且房地产投资额与GDP的比重随着国家和区域的不同而不同。Ball和Morrison以多个发达国家的房地产市场为研究对象，研究了这些国家房地产投资额与其所在国GDP的比例关系后指出，人均GDP与房地产投资额之间的关系可以用倒U曲线的特征来描述。具体而言，当人均GDP大于或等于5000美元时，房地产投资额在GDP中的占比为6%～7%，达到最高值；当人均GDP处于2500美元左右时，房地产投资额在GDP中的占比下降到3%～5%；当人均GDP的水平小于 500 美元时，这一占比在2%以下。此后，房地产投资额随着人均GDP的增加而增加，但房地产投资额在GDP中的占比[7]逐渐递减。
国内学者曹振良在Ball和Morrison的研究基础上，提出了一个不同的观点：当一国或地区的经济处于上升期时，人均GDP与房地产投资额也都处于增长阶段，但是房地产投资额的增长速度要比人均GDP的增长速度快；当人均GDP增长到一定程度时，即便是人均GDP仍然保持上升趋势，房地产市场的发展增速也会逐渐下降，呈[8]明显的倒U曲线。
尽管国内外学者都用倒U曲线对房地产市场的发展阶段做出了解释，但他们的见解仍有所区别。国外学者侧重于以房地产投资额在GDP中的占比来度量房地产市场不同阶段与经济发展的关系，而国内学者则侧重于房地产投资额的增长速度与人均GDP增长速度的相对变化，通过速度的比较来说明房地产市场不同阶段与经济发展的关系。虽然他们的侧重点有所不同，但是两种分析方法都达成共识，即房地产市场的发展阶段不论是速度还是投资规模总是经历一个先快后慢的过程。
对于造成房地产市场发展轨迹呈倒U曲线的原因，国内学者陈雪松从三个角度提出自己的看法。一是从房地产功能定位角度看倒U曲线的形成。房地产业除了具有基础产业的特性外，还具有支柱产业的功能特征。在经济起飞初期，房地产业发挥的是基础产业的作用。在经济起飞期到经济发展成熟期的发展阶段，房地产业的发展速度会加快，支柱产业的作用效果明显。但是，当经济发展从快速增长阶段进入平稳持续发展阶段，推动房地产业超常规增长的一些特殊因素或超常规因素的力度会逐渐减弱，甚至消失，房地产业的发展速度就会重新调整，回到正常的发展轨道，房地产业的支柱产业地位也会受到其他产业的挑战，房地产业在国民经济中的重要性会降低。二是从需求层次理论看倒U曲线的形成。房地产兼具消费和投资的双重属性。作为消费品，房地产能够满足人们工作、生活和居住的基本需求。作为投资品，房地产因其具有保值、增值的投资属性，可以满足人们的投资需求。因此，房地产在不同的经济发展阶段扮演着不同的角色。在经济发展初期，国民收入水平不高，人们首先需要满足最低层次的生理需求理论，即解决他们的衣食住行。这个时期，房地产业成为需要重点发展的行业，呈现的特征就是当人均GDP逐渐增加时，房地产业会以高于人均GDP增速的速度增长，房地产投资额在GDP中的占比逐渐提高。但是，随着居民收入水平的进一步提高和家庭财富的增加，对应于马斯洛需求层次中的最高层次即自我实现的需求，为实现财富的保值和升值，房地产的投资性需求会逐渐加强而房地产的消费性需求则会逐渐减弱。在这个阶段，尽管房地产投资额的增速仍然高于人均GDP的增速，但这一上升势头有逐渐减弱的趋势。三是从非均衡发展理论看倒U曲线的形成。房地产业的产业关联程度较高，能够拉动上、中、下游产业的投资增长，使房地产内部结构与不同的关联产业乃至整个产业结构存在多种互动影响关系。在经济发展的初期，房地产业成为区域经济增长的支柱产业，拉动区域经济发展。但由于房地产业是粗放型的产业，且具有典型的区域性特征，这就决定了房地产业对区域经济的支柱作用是阶段性的，不适合大量生产和高速扩张，房地产业虽能带动区域经济起步，但到了一定阶段，区域经济必须转型。因此，区域经济的发展不能过分依赖房地产业，并且房地产[9]业的倒U曲线也并不一定在所有地区都会出现。二 区域经济相关理论（一）梯度推移理论
梯度推移理论已被广泛接受并引入我国经济总体布局和区域经济分析。梯度理论的主要思想是，不管在世界范围，还是在一国范围内，经济技术都处于不平衡的发展状态，由此产业梯度和经济梯度都是客观存在的。随着时间的变化，经济的发展趋势是由发达地区向次发达地区，再向落后地区推进，高梯度地区会慢慢将技术和产业向处于较低梯度上的区域转移。
要实现生产力的空间推移，通常要满足两个条件。一是必须具有生产力布局中的自然条件、技术条件及其空间分布等优势区位，让高梯度地区引进、掌握先进生产技术，为下一步的空间推移创造条件。二是要使生产力的空间推移可行，还需要有经济利益的保证。在自由竞争的经济环境下，获取利润的大小决定了生产资料将如何进行配置，产业结构将如何变化。这样，生产力的空间推移也就会向获利较大的二、三级梯度区位推移，形成典型的市场型布局。另外，由于接受地区存在着接受扩散的引力场，主要包括劳动力场、资源场和区位场，高梯度地区的新产业、新产品、新技术主要通过这三个引力场扩散到较落后的地区。
经济技术发展的差异导致空间梯度推移也呈现多层次的特征。我国一些学者把全国东、中、西三大经济地带视为三个不同的梯度区，认为通过梯度推移，西部地带在产业技术加速转移中会逐渐缩小与发达地区经济发展的差距。（二）增长极理论
增长极理论借助物理学中的“磁极”概念，从空间的角度概括和总结了经济发展不平衡的原因，并已成为区域开发的重要理论依据之一。该理论认为，部分城市或地区在发展阶段的初期可以拉动整个区域内相关产业的发展。同时，部分发展水平较高的产业也会拉动上下游产业的发展。所以决策者应当集中优势资源投入这些具有明显区位优势和禀赋的产业，通过对优势资源的整合打造出强有力的经济增长点，造就支柱产业，利用它们的规模效应在短期内获得最佳的经济增长效应，并通过扩散作用将优势资源的覆盖面进行延展，逐步覆盖空间上不发达的地区和产业结构中生产水平较低的产业，带动区域经济的整体进步。在选择优势产业的时候，应当优先选择规模大、增长速度快、技术含量高、关联性大、符合区域资源禀赋的产业部门和企业集群形成增长极，根据增长极的特征和发展条件来划分增长极等级体系，从而建立以城市为主导的综合经济区域。
增长极理论为区域经济发展理论提供了新的研究思路。首先，在传统的增长理论中，将增长极视为一个纯属产业的抽象概念，没有考虑地域问题，而新的增长极理论将空间特性融入增长，使经济增长理论得到进一步丰富。其次，增长极理论提倡有意识地扩大区域态势差，而不是区域经济的均衡发展。强调少数地区和产业部门对整体经济的提振作用，这为资源有限的地区，尤其是我国西部地区这一类经济基础较为薄弱的地区最大化利用资源提供了新的视角，有效提升了资源利用效率。因此，增长极理论可以为制定区域经济发展战略提供重要的理论依据和实践基础。但是该理论也存在以下缺陷。首先，忽视了发展孕育增长极的过程中，有可能加大地区与产业间的不协调。原本处于优势地位的地区和产业在获得了大量优势资源投入后，与其他产业的差距进一步拉大，将有可能造成区域产业结构的失调与区域贫富差距的拉大。其次，对增长极的过度投入也可能会对其他产业、地区造成投资的挤出效应，并且高低产业之间是否能形成带动效应难以预期，若增长极的优势无法向整个区域经济传导，便会形成单一、不可持续的产业结构。房地产业已经成为我国的支柱产业，房地产市场与区域经济发展之间关系密切，现实中许多地方政府也将房地产业作为拉动区域经济的增长极。因此，将增长极理论应用到区域房地产市场与区域经济发展关系的研究中就具有很强的现实性。三 经济发展理论
经济增长是指一个国家或者地区在一定时期内所生产的物质资料与服务的持续性增长，表明经济规模和物资生产能力的扩张，反映了一国或地区在一定时期内经济水平的上升，经济影响力的扩大。
与经济增长相比，经济发展除了包含经济水平提升的内容，还包含在经济增长过程中关于经济、政治、社会、民生等方面整体改善的内容。总的来看，经济发展通常包括以下三个方面的内容。
一是经济总量增长。它是构成经济发展的物质基础，表现为国民生产总值的提高，即一个国家或地区通过提高生产效率或者增加生产资料投入而获得未来更多的产品。
二是经济结构的优化。经济结构包含多个方面，如投入结构、消费结构、产出结构、分配结构以及人口结构等各种结构，经济结构优化就是为了适应经济发展阶段的转变，对这些结构的调整和优化是经济可持续增长的必要条件。
三是经济质量的提高。经济质量的提高是经济发展的最终标志，除包括经济总量增加的内容外，也包含资源利用效率、经济稳定程度、居民实际生活质量、社会和个人福利水平、自然生态环境改善程度，还包含政治、文化和人的现代化等多方面的协调。
经济增长与经济发展既有联系又有区别。一方面，经济增长为经济发展提供了基础，经济增长到一定程度的结果就是经济发展。从经济增长到经济发展是一个从量变到质变的过程；经济增长是经济发展的重要手段，经济发展是经济增长追求的目的。如果只是单纯追求高速度的经济增长，就会忽视经济结构的优化、经济质量的提升，导致比例失调、经济大起大落、贫富差距扩大、社会不公平等问题，进而导致社会动荡，反过来危害经济增长，经济发展更无从谈起。另一方面，经济增长和经济发展也存在以下明显的区别。
第一，经济增长着重关注GDP的提高，而经济发展却包含更宽泛的内容，包括关注经济结构、国民生活质量、生态环境的维持、产业结构的变迁以及整个制度结构、社会结构和发展模式的总体进步。
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]