作者：余源鹏 主编
出版社：化学工业出版社
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房地产公司招标采购管理宝典——材料设备、勘察设计、施工监理、咨询代理招标采购管理工作指南试读：
前言
随着房地产行业的迅速发展，各房地产公司之间的竞争也随之加剧。采购管理作为房地产公司项目开发的一个重要环节，对提高项目质量、降低项目开发成本和提高效率所起的作用日益彰显，而招标作为房地产公司进行产品和服务采购的主要方式，对招标采购进行管理的价值和重要性不言而喻，这就要求房地产公司必须全面提升自我的招标采购管理水平，以保证招标采购工作的顺利进行。
房地产公司招标采购管理是指对公司各项目材料、设备等产品以及勘察、设计、施工、监理、咨询等服务的提供单位进行招标采购的管理工作。在保证项目质量、工期要求的前提下，房地产公司会以合理低价选择最满意的投标单位。
为了让广大房地产从业人员对房地产公司的招标采购管理有更深入的认识，也为了使广大房地产公司能够通过对招标采购进行规范化管理以达到保证招标采购质量、进度，控制成本，提高效益的目的，我们特别策划编写了本书。
本书用5章的内容全面讲述了房地产公司招标采购管理从招标采购准备阶段到供方评价阶段的全程操作流程制度，这5章的内容如下。
第1章，房地产公司招标采购管理概述，主要讲述房地产公司采购管理、招标采购管理、免招标采购管理以及集中采购管理等内容。
第2章，房地产公司招标采购准备阶段的管理，主要讲述房地产公司采购方式的判定、招标采购计划的编制、招标文件的编制与审批等内容。
第3章，房地产公司招标采购投标单位资质预审阶段的管理，主要讲述投标单位资质预审管理的相关部门职责与管理流程、投标单位信息收集、投标单位资格审查以及投标单位实地考察等内容。
第4章，房地产公司招标采购实施阶段的管理，主要讲述房地产公司发标与招标答疑管理、开标与谈判管理、评标管理、定标与中标通知书的签发管理等内容。
第5章，房地产公司招标采购合同签订与供方评价阶段的管理，主要讲述房地产公司招标采购合同的拟订、签署、执行评估等的管理以及供方评价管理等内容。
本书是一本理论与实际操作相结合的内容全面的有关房地产公司招标采购管理的图书，具有以下几个特点。
第一，专业性。本书有别于一般的房地产图书和企业管理图书，它是针对房地产公司这一主体和招标采购管理这一管理范畴而“量身订做”的一本针对性极强的书。同时，本书中的管理制度、管理流程都是经过严谨的推敲而得出来的。与市面上其他的房地产图书相比，本书更具有专业性和针对性，必将为所有房地产公司招标、采购、管理从业人士提供实操性参考和指导价值。
第二，实操性。本书的编写人员全部是来自多年从事房地产公司招标采购管理的一线专家，实操经验丰富，力求通过对工作经验的全面总结和对众多房地产公司招标采购管理各阶段管理要点的分析，使读者可以在最短的时间内吸收前人的实操经验，了解并借鉴到全面实用的招标采购管理制度、操作流程和业务规范等各项工作内容。同时，本书力求体现现实工作的内容、要求和深度，并尽量使每一位读者在仔细阅读本书后能对房地产项目进行有效的招标采购管理。
第三，先导性。本书以编者的招标采购管理经验为基础，总结了全国几十个知名房地产公司的招标采购管理操作与经验，走在时代发展的前列，能反映房地产公司招标采购管理的最新发展动态。
第四，全面性。本书涵盖了房地产公司招标采购准备阶段、投标单位资质预审阶段、招标采购实施阶段、招标采购合同签订阶段以及供方评价阶段等各个阶段的管理内容，内容全面且深入。
第五，工具性。本书按照房地产公司招标采购管理各阶段的内容分章编写，具有很强的工具特性。读者在房地产项目招标采购管理的实际工作过程中遇到问题时，可以直接从本书中找到相应的章节进行参考借鉴。希望这本书能带给房地产公司招标采购管理从业人员以最便捷、最实用的借鉴，在进行项目招标采购管理时提供最有效的参考。
第六，范本性。本书所涉及的每种规章制度、管理流程、业务操作规范、管理表格等内容都是一个很好的范本，读者可根据企业和项目实际情况进行修改后直接使用。
第七，易读性。本书在语言表达上尽量做到通俗易懂，即便是刚进入这个行业的人员也能充分理解编者想表达的意思，从而更好地掌握房地产公司招标采购管理的要诀。同时，简洁的阐述可以节省读者的时间和精力。
本书是广大房地产公司招标采购管理从业人士职业提升的必备书籍，是房地产公司董事长、总经理、副总经理、总监、项目经理等高层管理人士的实用参考用书，特别适合房地产公司成本管理部（或称为合约审算部、合同预算部、成本合约部、造价采购部）等部门的从业人士参考阅读，也适合房地产公司中涉及房地产项目招标采购管理的工程管理部门、设计管理部门、采购管理部门、财务部门、审计部门等相关的从业人士参考阅读。
同时，本书还十分适合参与房地产项目工程建设的招标单位、设计单位、监理单位、施工单位、建材和设备提供单位、装修单位以及建设、规划、国土、质检、安检、市政、供水、供电、供气、供暖、环卫、消防等与房地产公司招标采购管理有密切联系的企业和单位的相关从业人士阅读。
另外，本书还可作为大中专院校项目管理、房地产管理等相关专业师生的教学用书，或作为房地产公司新进员工的培训手册和工作指导书。
在本书编写过程中，得到了广州市智南投资咨询有限公司相关同仁以及业内部分专业人士的支持和帮助，才使得本书能及时与读者见面。本书是“房地产公司管理制度丛书”中的一本，有关房地产其他相关实操性知识，请读者参阅我们陆续编写出版的书籍，也请广大读者们对我们所编写的书籍提出宝贵建议和指正意见，在此深表感谢。书中相关文件和表格可登录化学工业出版社网站下载。编者2015年9月第1章房地产公司招标采购管理概述
房地产公司的采购管理，包括对材料、设备，以及勘察、设计、施工、监理、咨询等服务的采购管理工作。按照其采购的方式，可划分为招标采购和免招标采购。而对于一些集团公司来说，一般会进行集中采购，以达到降低成本，提高效率的目的。本章分别对房地产公司采购管理、招标采购管理、免招标采购管理、集中采购管理的相关内容进行说明。1.1 房地产公司采购管理1.1.1 采购方式的分类
根据采购的具体内容，房地产公司可以将采购的类型划分为材料设备类采购、勘察设计类采购、工程类采购、营销类采购等，具体如表1-1所列。表1-1 房地产公司采购类型1.1.2 采购管理的相关部门职责与管理权限
房地产公司的采购管理工作一般由公司成本管理部（或称为合同预算部、成本合约部等）组织实施，工程管理部、设计管理部、材料采购部（有些房地产公司并没单独设置该部门，而是将其职能并入工程管理部负责）、营销策划部等相关部门给予配合。（1）采购管理的相关部门职责
①成本管理部
a.负责编制工程量清单。
b.负责编制招标文件中的计价标准、付款方式、结算方式等经济条款。
c.决定是否编制招标标底。
d.负责评审经济标。
e.负责中标通知书的办理。
②工程管理部
a.负责建筑材料市场调研、信息收集。
b.负责工程供方资质审查，以及履约完毕后对工程供方的履约评估。
c.负责组织编制招标文件，进行招投标操作，组织评标，并确定中标单位。
d.负责工程合同的签署，参与对项目部的合同交底。
e.负责公司定点采购合作协议的签订及各项目的供货合同。
f.负责办理工程及材料的招投标采购。
g.负责在满足工程免招标采购作业指引要求条件下属工程管理部办理的议标采购或直接委托采购。
③设计管理部
a.负责编制项目采购控制表。
b.负责提供工程采购用图纸。
c.负责确定设备材料样板的建筑性能、效果。
④项目部
a.负责提供项目工程材料进场时间和采购数量统计。
b.负责签署工程管理部授权的集中、定点采购合同。
c.负责在满足工程免招标采购作业指引要求条件下属项目部办理的议标采购或直接委托采购。
d.负责工程采购合同履行。
e.负责办理《建筑工程施工许可证》。
⑤分管副总/总经理
a.工程采购决策。
b.工程采购方式变更审核。
c.中标单位的审批。
d.工程合同审批。（2）采购管理的审批权限
总经理对招投标采购、免招投标采购、直接委托采购、合约签署审批总体负责。
①招标入围单位审批人员：项目部经理、工程管理部经理、分管工程副总经理。
②招标文件及评标办法审批人员：项目部经理、工程管理部经理、成本管理部经理、分管工程副总经理。
③定标审批人员：工程管理部经理、成本管理部经理、分管工程副总经理、总经理（其中总经理授权分管工程副总经理负责金额≤300万元招标采购定标的最终审批；总经理负责金额>300万元招标采购定标、定点集中采购的最终审批）。
④议标采购审批人员：工程管理部经理、成本管理部经理、分管工程副总经理、总经理。
⑤直接委托采购审批人员：主办部门负责人（项目部或工程管理部经理）、成本管理部经理、分管工程副总经理、总经理。
⑥合约签署审批人员：主办部门负责人（项目部或工程管理部经理）、成本管理部经理、财务部经理、分管工程副总经理、总经理（根据采购协议签署的工程合同的最高审批权限为分管副总；单笔金额<300万元的最高审批权限为分管副总；单笔金额≥300万元的最高审批权限为总经理；与营销相关的增加营销策划部经理审批）。1.1.3 成本管理部的岗位职责说明
房地产公司成本管理部是采购工作的组织部门，其设置的岗位一般包括成本管理部经理、成本管理部主任、预结算工程师、资料员等。（1）成本管理部经理的岗位职责说明
①基本资料（见表1-2）。表1-2 成本管理部经理基本资料
②岗位描述
a.工作概要。负责公司建设项目的成本控制与管理工作，包括概预算、结算、招投标、合同管理、内外部协调。
b.职责内容
•参与房地产公司年度计划/预算草案的制订，并根据经确定的房地产公司的年度运营目标、预算计划编制本部门的年度、季度工作目标和费用预算计划，按月进行分解落实。
•审核部门日常费用并控制部门费用开销于合理预算内。
•审核隐蔽工程、设计变更、设计图纸、现场签证。
•参与重要合同的谈判、审核，提出专业的建议和意见。
•审查项目的概算、招标标底的编制及施工图预算，审核各类结算。
•审核本部门拟订的公司各类经济合同范本。
•拟订、完善公司招投标管理制度。
•根据建设项目招投标计划，组织、实施公司各类招投标。
•审核公司各类合同经济付款。
•审定销售面积，拟订、完善销售面积计算的管理制度。
•在工作范围内，代表公司与外部相关政府机构及外单位联系，维持与相关机构及合作伙伴的良好关系。
•设计本部门工作职能范围内的督导线和控制节点，检查本部门工作，掌握相关的资料和数据，并接受直接上级和有关部门的督导，提供相关的真实信息。
•组织、监督本部门文件、信息技术、资料、工作记录等各类文档的建档、更新及保管。
•编制本部门每周工作计划，准时提交工作周报；或每月提交本部门的工作总结，并向分管副总述职。
•编制本部门工作流程文件和修订完善不适用的流程文件，并按规定进行上报和备案，经公司相关机构批准后执行。
•根据部门实际工作情况，提出本部人力需求申请，在人力资源部的协助下，选拔和面试员工。
•向下属分解部门工作目标，设定下属的绩效标准，并帮助下属建立工作计划，评估和反馈下属的绩效结果等，帮助下属提升和改进。
•提出本部门员工的培训/发展计划，在人力资源部的协助下，拟订年度培训计划、培训费用预算，经公司批准后执行。
•了解、关心本部员工的思想状态，处理下属的申诉，改善本部门的工作环境，创造良好的工作氛围。
•按时按质完成上级部门/领导交办的其他工作，并向上级部门/公司提出合理化建议。
c.管理责任
•对本部门工作目标和工作计划的完成负责。
•对本部门负责检查的规章制度的施行情况负责。
•对本部门工作流程、工作规范的实施情况负责。
•对审定的销售面积的准确性负责；对所审核的建设项目成本指标、各项预、结算数据的准确性负责。
•对本部门管辖的设备设施的完好性负责。
•对本部门所涉及的经营、财务、人事等信息的保密情况负责。
•对直接下级的纪律行为、工作秩序、整体精神面貌负责。
•对本部门给公司造成的影响负责。
d.权限范围
ⅰ.工作权限
•对本部门的各项业务工作有执行权和管理权。
•对与本部门业务相关的技术改进、质量管理提升有建议权。
•对在业务范围内的紧急事件有权宜处理权。
•对直接下级的工作争议有裁决权。
ⅱ.财务权限。在财务预算计划范围内，依财务制度对部门日常业务开销有审批权；
ⅲ.人事权限。依公司的人力资源管理制度，对直接下级的工作和纪律有督导、考核权；对直接下级的其他人事异动如奖惩、任免、调配、辞退有建议权；对隔级下级的录用、考核、奖惩等具有审批权。
③任职资格
a.教育背景。本科以上学历，造价管理、工民建、建筑经济、建筑工程等相关专业。
b.职称或资格证。持有造价工程师、经济师、预结算工程师等中级以上职称证。
c.工作经验。8年以上房地产建筑公司相关工作经验，其中3年以上本工种副经理以上岗位经验。
d.所需知识。学科/专业知识，如建筑经济、房屋建筑、建筑材料、建筑力学等学科知识；综合知识，如管理学理论、人力资源管理、基础财务管理知识等。
e.技能与能力
•熟悉国家和地区相关的政策法规。
•熟悉建筑设备、材料的信息及市场价格。
•具备较高的工程概预算、结算、工程成本分析能力和技巧。
•熟练掌握招投标程序和技巧。
•较强的合同编写能力和合同谈判技巧。
•工作细心、沉稳，对数字敏感。
•具备较好的组织、协调能力，团队管理与建设能力（如授权、员工辅导技巧等）。
•计划与目标管理能力等。
•能阅读财务报表，编写部门费用预算，准确度达90%以上。
•具备高度的工作责任心和良好的职业道德操守，能保守工作秘密。
•良好的团队协作精神。
熟练使用造价管理软件、办公软件、内部网络、邮件收发系统。
f.性别/年龄：30岁以上，性别不限，身体健康。
④岗位组织关系
a.可直接晋升的职位：总经理。
b.可相互轮换的职位：工程管理部经理。
c.可晋升至此的职位：成本管理部主任。（2）成本管理部主任的岗位职责说明
①基本资料（见表1-3）。表1-3 成本管理部主任基本资料
②岗位描述
a.工作概要。完成所负责专业的合同预算、投资估算，协助经理控制建设项目成本。
b.职责内容
•参与部门年度计划/预算草案的制订，并根据经确定的部门的年度运营目标、预算计划编制岗位所辖范围内的年度、季度工作目标和费用预算计划，按月进行分解落实。
•编制、审核新项目前期投资估算。
•负责隐蔽工程、设计变更、现场审定。
•审核工程成本核算及工程结算。
•负责各类标底的审核。
•收集工程造价最新信息，每季度整理汇总后上报经理。
•参与各类合同范本的编写，参与合同谈判，并提出专业建议供相关主管决策参考。
•参与工程竣工验收。
•汇总、审核项目完成后的成本核算。
•根据本部门每月工作目标、计划和主管的安排，编制每周工作计划，准时提交工作周报。
•对本部门需用的工作程序提出建议，对不适用的工作程序提出修改建议，并按规定呈报、备案。
•根据本部门的实际工作状况，提出直接下属岗位的人力需求申请，在人力资源部的协助下，选拔和面试员工。
•向下属分解工作目标，设定下属的绩效标准，并帮助下属建立工作计划，评估和反馈下属的绩效结果等，帮助下属提升和改进。
•了解、关心下属员工的思想状态，处理下属的申诉，改善本部门的工作环境，创造良好的工作氛围。
•按时按质完成上级主管交办的其他工作，并向上级主管提出合理化建议。
c.管理责任
•对所辖范围的工作目标和工作计划的完成负责。
•对所辖范围工作流程、工作规范的实施情况负责。
•对所提交的投资估算、标底及审核的工程结算、工程成本的准确性负责。
•对所辖范围所涉及的经营、财务、人事等信息的保密情况负责。
•对所辖范围给部门造成的影响负责。
d.权限范围
ⅰ.工作权限
•所辖范围的日常管理及业务开展工作有执行权。
•对在业务范围内的紧急事件有权宜处理权。
•对直接下级的工作争议有裁决权。
ⅱ.人事权限。依公司的人力资源管理制度，具有对直接下级的督导、考核权，奖惩、任免、调配、辞退的建议权。
③任职资格
a.教育背景。大专以上学历，造价管理、工民建、建筑经济、建筑工程等相关专业。
b.职称或资格证。造价工程师或预结算工程师或经济师中级以上职称。
c.工作经验。5年以上同行业本专业工作经验，1年以上预结算主管岗位经验。
d.所需知识。学科/专业知识，如建筑经济、房屋建筑、建筑材料、建筑力学等学科知识；综合知识，如管理学理论、基本的人力资源管理知识。
e.技能与能力
•熟悉国家和地区相关的政策法规。
•熟悉本地建筑设备、材料的信息及市场价格。
•熟练掌握工程概预算、结算流程及技巧。
•熟悉招投标程序和技巧。
•具备一定的合同编写能力与合同谈判技巧。
•工作细心、沉稳，对数字敏感。
•具备一定的组织能力，基本的管理技巧，如沟通技巧、授权、员工辅导技巧、计划与目标管理。
•高度的工作责任心和良好的职业道德操守，能保守工作秘密。
•团队协作精神。
•熟练使用造价管理软件、办公软件、内部网络、邮件收发系统。
f.性别/年龄：28～40岁，性别不限。
④岗位组织关系
a.可直接晋升的职位：成本管理部经理。
b.可相互轮换的职位：招投标主任。
c.可晋升至此的职位：预结算工程师。（3）预结算工程师的岗位职责说明
①基本资料（见表1-4）。表1-4 预结算工程师基本资料
②岗位描述
a.工作概要。完成所负责专业的预结算、投资估算、成本核算，协助建设项目的成本控制。
b.职责内容
•认真执行公司各项规章制度和工作程序，服从上级指挥和有关人员的监督检查，保质保量按时完成工作任务。
•编制工程概预算、估算，根据工程施工进度形象审核建筑公司进度预算。
•负责新项目前期投资估算。
•负责隐蔽工程、设计变更、现场签证审核（5000元以上）。
•编制所负责专业的标底，协助完成招标工作。
•完成所负责专业的工程成本核算。
•参与图纸会审，并提出专业建议，供相关主客决策。
•参加工程竣工验收。
•参与专业相关的合同范本的编制。
•收集、整理工程造价信息，并上报经理。
•负责销售面积的计算和审核。
•根据本部门每月工作目标、计划和主管的安排，编制本岗位每周工作计划，准时提交工作周报。
•积极参加培训活动，努力钻研业务，以便更好地完成本职工作。
•做好文件资料及业务记录的保管、移交工作，保守公司秘密。
•按时按质完成上级主管交办的其他工作，并向上级主管提出合理化建议。
c.工作责任
•对本岗位的工作目标和任务完成情况负责。
•对本岗位工作给项目进度造成的影响负责。
•对所提交的投资估算、标底及审核的工程结算、成本的准确性负责。
③任职资格
a.教育背景
•预结算工程师：大专以上学历。
•预结算员：中专以上学历。
•专业：造价管理、工民建、建筑经济、建筑工程等相关专业。
b.职称或资格证
•预结算工程师：造价工程师或预结算工程师或经济师中级以上职称。
•预结算员：预结算员证。
c.工作经验
•预结算工程师：5年以上地产/建筑公司预结算工作经验。
•预结算员：3年以上地产/建筑公司预结算工作经验。
d.所需知识
•学科/专业知识，如建筑经济、房屋建筑、建筑材料、建筑力学等学科知识。
e.技能与能力
•熟悉国家和本地政府相关的政策法规、规范。
•熟悉本专业涉及的建筑设备、材料的信息和市场价格。
•熟练掌握本专业的工程概预算、结算流程和技巧，工程成本分析。
•具备一定的合同编写能力与合同谈判技巧。
•熟悉招投标程序和技巧。
•具备一定的工作沟通能力和协调能力。
•工作细心、沉稳，对数字敏感。
•高度的工作责任心和良好的职业道德操守，能保守工作秘密。
•具有团队协作精神。
熟练使用造价管理软件、办公软件，能独立建立招投标电子信息库，会使用内部网络、邮件收发系统。
f.性别/年龄：20～40岁，性别不限，身体健康。
④岗位组织关系
a.可直接晋升的职位：在有空缺时，优秀的工程师可晋升预结算/招投标主任，预算员可晋升工程师。
b.可相互轮换的职位：工程师可与其他专业的预结算工程师轮岗、预结算员可与其他专业的员级轮岗。
c.可晋升至此的职位：资料员/文员。（4）资料员的岗位职责说明
①基本资料（见表1-5）。表1-5 资料员基本资料
②岗位描述
a.工作概要：负责本部门使用的办公用品、设备设施的申购、保管、登记发放，协助行政及财务部做好本部门的资产核查工作。
b.职责内容
•协助建立材料、设备价格信息及负责电脑资料录入。
•负责招投标往来资料、文件的收集、发放。
•协助经理起草本部门的文件、流程等。
•协助经理收集当地政府颁布的最新政策、法规及各类市场信息等，并汇总上报。
•根据本部门每月工作目标、计划和主管的安排，编制本岗位每周工作计划，准时提交工作周报。
•负责本部门考勤记录及考勤表的统计工作。
•积极参加培训活动，努力钻研业务，以便更好地完成本职工作。
•做好文件资料及业务记录的保管、移交工作，保守公司秘密。
•按时按质完成上级主管交办的其他工作，并向上级主管提出合理化建议。
c.工作责任
•对本岗位的工作目标和任务完成情况负责。
•对所负责保管的公司经济类合同及部门文件资料的完整性、安全及保密负责。
③任职资格
a.教育背景。中专以上学历，工民建相关专业或秘书专业优先考虑。
b.工作经验。2年以上地产/建筑公司预结算工作经验。
c.所需知识。学科/专业知识，如档案管理、公文写作、文秘其他知识。
d.技能与能力
•较好的语言文字表达能力及文件起草能力。
•良好的档案管理能力。
•工作细心、耐心、沉稳。
•具有一定的沟通能力。
•高度的工作责任心和良好的职业道德操守，能保守工作秘密。
•具有团队协作精神。
计算机：熟练操作Word、Excel、Powerpoint等办公软件，熟练使用内部网络及邮件收发系统，了解造价管理软件优先。
e.性别/年龄/其他：20～35岁，性别不限，身体健康，本市户口优先。
④岗位组织关系
a.可直接晋升的职位：预结算员。
b.可相互轮换的职位：其他部门的资料员/文员。1.1.4 采购管理的工作流程
①编制项目采购控制表。
②项目部在编制完成项目工程管理指导书及收到设计管理部提供的施工图后，进行数量统计，制订材料进场时间计划，经项目经理批准后，提交工程管理部。
③设计管理部编制工程、材料清单提交项目部、工程管理部、成本管理部。
④成本管理部根据工程、材料清单制订采购目标成本。
⑤工程管理部制订招标工作计划。
⑥工程管理部汇总项目部、设计管理部、成本管理部的工作成果，编制项目采购控制表，各部门会签后由分管副总签发定稿。
⑦采购过程。
a.工程管理部负责要求设计管理部提供工程采购用图纸及确定设备材料样板，要求成本管理部编制标底或工程量清单，材料设备样板优先由工程合格供方及工程试用供方提供，负责编制项目采购控制表中相关内容的填写。
b.项目部、工程管理部应按照采购方式作业指引确定具体的采购方式，然后根据工程招标采购作业指引、工程免招标采购作业指引执行，最终按照工程合同管理程序的要求签订合同。
c.工程供方已在书面合同上签字盖章，但公司内部尚未签署完成之前，需要工程供方以实质行为履行合同的，需得到分管副总同意。
d.属于施工总承包、工程监理、勘察设计的工程采购项目，由成本管理部办理中标通知书手续、项目部向政府主管或授权部门办理报建，施工报建及施工监理报建具体按照政府主管或授权部门规定程序执行。需提前开工的，应由项目部提出申请，经公司分管副总经理批准后方可开工。
⑧合同履行
a.从书面合同签署完成之后至竣工移交公司前，由项目部履行合同内约定本公司应承担的工作和权利。
b.竣工移交公司后，如项目部继续存在的，由项目部与物业公司对接履行合同内约定的本公司应承担的工作和权利；如项目部撤销，则由工程管理部向公司分管副总请示合同保修范围内与物业公司对接处理事宜。
c.工程供方管理及评价由工程管理部具体按照工程供方管理程序执行。
d.履行合同过程的工作，验收、移交工作由项目部具体按照公司相关制度执行。1.2 房地产公司招标采购管理
招标是房地产公司主要的采购方式。为控制项目招标，在保证项目质量、工期等要求的前提下，以合理低价选择最满意的投标单位，房地产公司需要做好招标采购的管理工作。本部分主要对招标采购管理的原则、管理规定、相关部门职责、组织机构以及工作流程等进行简要的说明，招标采购各个环节的具体管理内容将在本书对应的章节中再详细介绍。1.2.1 招标采购管理的原则与管理规定（1）招标采购管理的原则
①全面招标原则：凡是符合招标条件的项目都要以招标方式确定承包单位。
②整体招标原则：禁止将项目肢解或化整为零，规避招标。
③事前预算原则：施工类工程在招标前，应先根据施工图预算编制标底；不提倡在无标底的情况下进行费率招标。
④资质审查原则：所有投标单位都要经过资格预审，符合推荐标准的投标单位才具备参与投标的资格。
⑤透明公正原则：整个招标过程务必有充分的透明度，各部门之间积极配合、全面沟通、信息共享、杜绝暗箱操作。
⑥合理低价中标原则：在技术标合格的情况下，合理低价中标原则。
⑦保密原则：标底、投标文件、评标、定标有关信息和文件的转播范围只限于参与人员及工程采购/招标领导小组，每个人均有义务保密，以防影响招标的公正与效果。（2）招标采购管理规定
①对于需施行招标而未招标的项目，财务部门不予支付该项目的各种款项。
②本公司工作人员在招投标过程中有下列行为之一的，将依照有关规定，追究有关人员的责任。
a.招标活动中拒绝监督，或招标采取走过场，明招暗送，泄露标底的。
b.与投标者相互串通，阻挠、排挤其他投标者公平竞争或干扰招标活动，使招投标不能正常进行的。
c.与投标单位相互串通，故意损害公司利益的。
d.招标过程中，接受投标单位的吃请、娱乐和旅游，接受投标单位的回扣或有价证券等不上交的。
e.不履行或不正确履行职责，购进的货物为以次充好、价高货次、假冒伪劣产品的。
f.将必须进行招投标的有关项目化整为零或者以其他方式规避招标的。
g.其他违纪违规行为的。
③违规违纪处理。
a.属公司招标工作小组责任的，当次招标无效并给予通报批评，并视情节暂停或取消直接责任人的招标成员资格。
b.属投标者责任的，当次投标按废标处理；并取消该项目其投标资格，情节严重的三年内禁止其参加公司的各种招投标活动。
c.属评标者责任的，当次评标视为无效，取消主要责任人的评标成员资格。
d.对违纪者，交由纪检监察机关处理，情节严重构成犯罪的，依法移交司法机关处理。1.2.2 招标采购管理的相关部门职责
房地产公司招标采购管理工作由公司成本管理部组织实施，工程管理部、设计管理部、营销策划部等相关部门配合实施。各部门的主要职责如下。（1）总经理
总经理全面负责招标管理工作，其主要职责（不限于）如下。
①批准招标计划与安排。
②组建招标领导小组。
③主持招标领导小组会议，审批确定中标单位。
④组织合同会签。
⑤签订合同或授权公司法人合同的签订。
⑥审批供方评价结果。（2）分管副总
①审核招标计划。
②参加供方考察。
③审核供方资格审查入围名单。
④审核招标文件。
⑤审核供方评价结果。（3）公司常务董事
公司常务董事是公司制度与流程执行的监督者，应按照公司的规定和要求，参加评标活动，了解制度与流程执行情况进行监督。（4）成本管理部
①负责组织编制工程量清单，同时审核施工图。
②负责审核招标文件，对成本标杆进行核对。
③负责参加编写专用合同条款、编制有关商务文件。
④参加对投标人的资格预审。
⑤参与过程、最后澄清和合同谈判工作。
⑥负责工程合同招标的经济标评审。
⑦组织供方评价。（5）工程管理部经理
负责组织进行工程的招标工作，其主要职责（不限于）如下。
①编制招标方案，办理招标申请、登记。
②接收投标人报名，组织对投标人进行考查和资质审查，根据评标委员会意见推荐入围的投标人，报招标领导小组审批。
③组织编写、发放招标文件、组织收取标书等工作。
④按职责负责组织开标。
⑤参加投标澄清会议和合同谈判，并签发中标函。
⑥接受委托签订合同。
⑦授权负责权限范围内的集体评标，完成评标报告。
⑧参加供方评价。（6）设计管理部
负责各种设计招标工作，对产品和成本标准的实施起到监督与促进的作用。
①设计管理部经理
负责组织项目的技术管理工作，确定各种产品技术标准，组织编制产品成本标准。
②总建筑师
a.负责编写项目设计说明。
b.参加招标文件的编写，主要参加编写招标文件的有关技术条款。
c.按照评委方式参加技术评标。
d.参与最后澄清工作。
③总工程师
a.与工程管理部协商负责编写工程施工组织总体方案介绍，拟订总工期、关键工期要求。
b.参加对投标人的资格预审。
c.主要参加编写招标文件的技术条款及特别的施工技术要求。
d.按照评委方式参加评标。
e.参与最后澄清工作。（7）营销策划部
①负责组织进行项目营销业务项目的招标工作，如销售代理招标、广告代理与发布招标、销售资料准备招标，组织有关部门进行招标文件的编写，组织与推荐评标委员会成员，按照评委方式参加评标。
②起草/审核招标文件，提出参加投标单位名单报总经理（或招标领导小组）审批。
③负责组织考察投标单位、组织编写招标文件、组织发放招标文件、组织收取标书等各项工作。
④授权负责权限范围内的集体评标，完成评标报告。
⑤负责与拟选中标人的最终问题澄清，并签发中标函。1.2.3 招标采购管理的组织机构
为了保证招标采购的独立性，房地产公司一般会成立招标领导小组、评标委员会、招标工作小组等招标组织机构，由公司各方面负责人员组成，对招标采购工作进行集体决策。（1）招标领导小组
①招标领导小组职责
a.批准招标文件，审查评标办法和细则的合理性和公正性。
b.参加供方资格审查。
c.审批入围的投标人名单。
d.审定评委会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人，确定中标单位。
e.决策采用团体成员各一票的方式投票表决。
②招标领导小组组成
a.建设工程招标。招标领导小组由公司相关领导组成，总经理任组长，即由总经理、工程管理部经理、设计管理部经理、公司常务董事、工程管理部（代表）等组成，规定必须为单数成员（总经理批准决定增加公司其他成员）。
b.设计招标。概念设计、方案设计、初步设计与施工图设计招标，招标领导小组由设计管理部经理任组长，即由设计管理部（代表）、设计管理部经理、总经理、公司常务董事、策划团队、工程管理部经理、合同负责人组成。规定必须为单数成员（总经理批准决定增加公司其他成员）。
c.营销业务招标。招标领导小组由公司相关领导组成，总经理任组长，即由营销策划部经理、设计管理部总造价师、公司常务董事、营销策划部（代表）等组成，规定必须为单数成员（总经理批准决定增加公司其他成员）。（2）评标委员会
①评委职责
a.根据评标细则，对标书进行认真评审，负责组织进行澄清，完成评审报告。
b.向招标领导小组报告评审意见，推荐合格的中标人和中标备选人。
c.针对一些议标的项目，遵从集体决策，发挥团队优势的原则，特组建评标工作小组代替评标委员会行使相关职责。
②评委组成
a.建设工程招标
ⅰ.一般评委共6～10人，技术组和经济组各3～5人。
ⅱ.由工程管理部经理（评委组长）、设计管理部经理、总工程师、总建筑师、工程管理部代表（若需要）、合同负责人、专业工程师、总造价师、财务部经理、预算员、外部顾问（如监理工程师）等组成，规定各组必须为单数成员。
ⅲ.若合同规模超过5000万元，则应当根据需要在公司内或外部临时抽调人员组成评委。
ⅳ.评委名单由总经理审查批准（招标工作审批表会签批准）。
b.设计招标。评委5～9人。公司主要通过第一次和第二次方案审批会对概念性方案和方案进行评标。
c.营销业务招标
ⅰ.评委5～7人。由营销策划部经理、设计管理部总造价师、公司常务董事等组成，规定必须为单数成员。
ⅱ.评委名单由总经理审查批准（招标工作审批表会签批准）。
③评委素质要求
a.技术/业务专家应当在本项目方面有3～5年的技术管理或相关业务专业工作经验。
b.商务与经济方面的专家应当在有关业务方面具备2～3年的商务与经济专业工作经验。（3）招标工作小组
由业务主办部门牵头，主要负责招标的相关业务工作，主要工作人员由业务主办部门承担，一般由2～3人组成，报项目招标领导小组批准（招标工作审批表会签批准）。1.2.4 招标采购管理的工作流程
针对不同类型的项目，其招标采购管理的具体工作流程也会有所差异。下面分别介绍招标采购管理的一般工作流程、工程项目招标管理的工作流程、设计与顾问项目招标管理的工作流程以及材料、设备采购招标管理的工作流程等内容。（1）招标采购管理的一般工作流程
①项目招标工作由公司成本管理部组织进行，需招标职能部门向成本管理部提出招标申请技术联系单，由成本管理部专项内请报告向公司招标工作小组提出招标申请，提交分标方案及招标草拟方案。招标工作小组审批通过后，由成本管理部自行编制或组织招标代理公司和跟踪审计单位编制清单、标底、合同初稿及招标文件初稿，由成本管理部组织，公司招标小组讨论批准后定稿。招标文件主要条款确认表由招标小组成员会签，招标文件最高限价及答疑由招标小组成员会签。500万元及以上项目工程的招标文件、标底、工程合同需报成本管理部审核批准。
②招标形式和信息发布招标分为公开招标和邀请招标。采用公开招标方式的，招标人应当发布招标公告，依据招标信息发布规定，在建设工程招标网等网站上发布；实行邀请招标的项目应当在公司网站发布招标信息，并向具备承担投标能力，资信良好的法人或其他组织发出投标邀请书，并且参与投标的法人不得低于三家。
③资质审查工作
a.公开招标过程中由招标代理公司先行对申请投标单位的经营范围、企业资质、资金实力，固定资产、质量信誉和协作精神等进行审查，报名结束后形成专项目报告由招标小组抽查，必要时应对投标单位进行实地考察。资格预审通过单位不得低于三家，并形成资格预审专项目报告。
b.邀请招标过程中由成本管理部专业人员对草拟邀请单位的经营范围、企业资质、资金实力，固定资产、质量信誉和协作精神等进行审查，并形成专项内请，报公司招标小组审核批准后，方可发出招标邀请。
④邀请招标评标原则和要求评标活动应遵循公平、公正、科学、择优的原则。评标应以方案可行性、质量可靠性、技术先进性、报价合理性、售后服务和信誉等为依据进行综合评价，公布评标结果，择优确定中标单位。
⑤邀请招标评标小组由招标小组人员和专家组成，投票定标的，总票数为不低于5票的奇数。招标工作小组成员与投标人有利益关系的，不得进入评标小组，已经进入的，应当回避。
⑥价格与合同条款谈判中标单位确定后，应在10个工作日内，由招标工作小组与中标单位进行价格与合同条款谈判，当招标工作小组与中标单位之间分歧较大时，招标工作小组应重新讨论，形成新的意见后方可定夺。拟订合同时，可以参照不同类别的合同示范文本，但合同文本必须符合国家有关法律、法规的要求，合同中应当包括以下条款：主体、标的、数量、价款和支付办法、质量承诺和售后服务、履行期限和方式、审计条款约定、解决争议的办法、违约责任等条款。投标的各种承诺应进入合同或作为附件与合同具有同等效力。招标合同金额较大的，拟订的合同应当经过公司法律顾问审阅，并做出咨询意见。
⑦投标结果需经公司批标委员会审批同意后，方可与中标单位签订合同。
⑧招标工作的补充和变更。凡由招标工作小组确定的中标单位，以及有关招标工作的决定事项，原则上不得更改；确需修正、补充，应由招标工作小组集体研究决定，任何人无权私下改变有关决定。
⑨招标工作应“透明、公开”，在发放招标文件的同时，给每个投标单位发送一份统一格式的招标工作公开信（含联系人、联系方式），如发生违规现象，可直接向公司举报。
⑩招标文件备案、保管和检查招标工作小组对招标的主要过程、招标结果和投标单位的违法违纪行为应予以记录。招标过程中形成的所有文件正本和有关资料由公司招标工作小组妥善保管，招标文件副本提交公司办公室存档备查。公开招标项目招标文件归档由招标代理公司分三册装订成册，一册由招标代理公司相关情况至资格预审报告公示结束；二册由招标文件、清单、标底组成，三册由答疑、评标报告公司相关批准文件至中标通知书发放为至。如量大可采用单册分为上中下三册，四册由成本管理部归档，由招标过程的审批文件组成。
⑪公开招标项目应邀请公司审计监察部派人全过程参与每个招标项目，履行监督职责。
⑫投标单位费用的收取与使用按公司有关财经管理规定执行。
⑬招标采购管理流程图（如图1-1所示）。图1-1 招标采购管理流程（2）工程项目招标管理的工作流程
①完成项目总体施工组织设计，确定合同计划清单。
②制订招标计划，并将此计划提前一个月报送工程管理部。
③办理招标项目登记和招标申请。填报招标申请表和招标工作审批表，办理项目的招标登记和申请。
④编制与审定招标文件。
⑤发布招标邀请公告，通过公司网络或其他有效途径发布招标邀请公告。
⑥资格预审。对报名参与投标的单位进行资格预审，并将结果报领导小组，由招标领导小组审查批准，只有通过资格预审的单位才可以参与投标，每个标段参加投标的单位控制在5～7个（主体工程总承包合同应当超过7家）。
⑦确定投标单位和发售招标文件。
⑧组织召开标前会。会议主要内容为组织投标人察看现场；介绍招标工程情况；解答投标人提出的咨询疑点；补发招标文件的补充资料。
⑨在规定的时间收标和开标。
⑩组织评标（包括进行评标的澄清工作），推荐中标候选人。
⑪按时召开招标领导小组会议，审定中标单位和备选单位。
⑫进行最后澄清，为合同谈判创造条件。
⑬办理中标通知书及签订合同。（3）设计与顾问项目招标管理的工作流程
①办理招标项目登记和招标申请。填报招标项目登记表和招标申请表，办理项目的招标登记和申请。
②编制与审定招标文件。
③发布招标邀请公告。通过公司网络或其他有效途径发布招标邀请公告，招标邀请公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间、投标截止日期以及获得招标文件的办法等事项。
④资格预审（或资格后审）。对报名参与投标的单位进行资格预审，并将结果报招标领导小组批准。只有通过资格预审的单位才可以参与投标，每个标的参加投标的单位按照规定选定，投标人数原则上不少于3家。
⑤确定投标单位和发售招标文件。
⑥组织召开标前会。会议的主要内容为组织投标人察看现场；介绍招标工程情况；解答投标人提出的咨询疑点；补发招标文件的补充资料。
⑦在规定的时间收标和开标。
⑧组织评标专家进行评标，包括进行评标的澄清工作。
⑨按时召开招标领导小组会议，审定中标单位和备选单位。
⑩进行最后澄清，为合同谈判创造条件。
⑪办理中标通知书及签订合同。（4）材料、设备采购招标管理的工作流程
①目的
a.确保采购材料（设备）100%符合国家有关规范及标准。
b.确保采购材料（设备）严格按合同要求进场，保证工程按质按期完成。
c.严格按采购合同要求支付材料（设备）款，做到付款进度不超前于材料（设备）进场进度。
②范围。新建项目工程承包合同中所指定的甲供材料（设备）。
③职责
a.设计管理部从建筑设计角度考虑，提出采购材料（设备）在美观及使用功能等方面的要求，并提供甲供料清单及验收规范。
b.工程管理部负责甲供材料（设备）的采购资料准备、采购实施、组织验收以及检查采购材料（设备）是否按合同要求进场。
c.成本管理部负责控制采购材料（设备）的付款方式以及付款进度。
④程序
a.工程管理部主办工程师按招投标管理工作细则规定要求进行甲供材料（设备）的采购。
b.工程管理部主办工程师拟订招投标文件、采购合同及投标厂商的入围资格并报请部门经理审批。
c.主办工程师按经审批的入围资格要求邀请3～5家分供商进行招投标，并封样存至仓库，做好标识。
d.施工图纸出齐后7天内，主办工程师应要求施工单位上交材料设备使用计划，同时考虑生产周期，由主办工程师编制甲供材料（设备）采购工作计划，经甲、乙双方协商后作为招投标的依据之一。
e.所有甲供料需在房屋预售前一个月签订合同，在签订合同之前需预留20天合同审批时间，20天招投标时间。
f.主办工程师会同成本管理部人员实施招投标。
g.主办工程师按招投标管理工作细则及招投标结果，与供货厂商签订采购合同并报请审批。
⑤甲供材料（设备）进场管理工作程序
a.在甲供材料（设备）签约之前，主办工程师必须检查供货厂商的法人委托书、地址、营业执照、资质证书、准用证、合格证、检测报告及其技术指标等资料是否符合合同和入围资格要求。
b.监理公司材料员、施工单位材料员检查进场材料（设备）与“产品封样”是否相符，并将“产品封样”保留到工程竣工及至保修期结束。
c.检查进场材料（设备）的品牌是否符合合同要求。
d.检查进场材料（设备）的色泽、材质（指材料）、外观等是否符合设计及合同要求。
e.检查进场材料（设备）的尺寸、规格、型号等是否符合设计及
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