作者：编辑部
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非房屋产权人与他人签订房屋买卖合同(二手房买卖合同效力的问题)试读：
【解决路径】
1.和解。和解是指双方当事人在自愿互谅的基础上，协商解决已经发生的争议并达成和解协议的纠纷解决方式。它是当事人自力救济的方式之一。是指双方当事人通过口头或书面的形式进行协商，互相妥协和让步，最终解决争议的一种方式。和解解决纠纷最大的优点就是直接、高效、成本低，但和解所达成的协议不具有强制执行力。如果出现了一方反悔的情况，另一方不能直接依据和解协议请求法院强制执行，而只能再行和解、调解、仲裁或向人民法院起诉。
2.调解。调解是指争议双方或多方当事人，在人民法院、人民调解委员会及有关组织主持下，对争议的实体问题自愿进行协商，通过第三方教育疏导，促成各方达成协议、解决纠纷的一种方式。依据《人民调解法》的规定，人民调解委员会是依法设立的调解民间纠纷的群众性组织。人民调解委员会在当事人自愿、平等的基础上进行调解。经人民调解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行。商品房买卖纠纷当事人之间就调解协议的履行或者调解协议的内容发生争议的，一方当事人可以向人民法院提起诉讼。
3.仲裁。仲裁是指当事人在纠纷发生之前或者发生之后，依据他们之间订立的仲裁条款或者仲裁协议，自愿将纠纷提交给双方选定的仲裁机构，并愿意受该仲裁机构所做裁判的约束，以解决争议的一种方式。我国《仲裁法》第4条规定，当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。
4.诉讼。诉讼是指纠纷一方当事人通过向具有管辖权的法院起诉另一方当事人，以解决争议的一种纠纷解决方式。它是一种公力救济方式，具有国家强制性和权威性，是当事人维权的最后一道屏障。当一方当事人不履行义务时，另一方当事人可以依据判决书直接向法院申请强制执行，从而保障了纠纷的彻底解决。另外，法院还可以依据双方当事人的意愿，结合案件的具体情况，随时对案件进行调解。经过法院调解达成协议的案件，一般由法院审查认可制作调解书，调解书送达后，具有与生效判决同等的法律效力。
当事人应该选择有管辖权的法院进行诉讼。房屋属于不动产，依据我国《民事诉讼法》的相关规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地的人民法院专属管辖。另外，《民事诉讼法》第24条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。那么，当购房者遇上商品房买卖合同纠纷时，也可以到开发商所在地或者合同履行地的人民法院进行起诉。
1.非房屋产权人出售他人房屋，与第三人签订的合同的效力
【分析解答】
《合同法》第9条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力；当事人可以委托代理人订立合同。”第48条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”【基本案情】
2008年5月，张三打算购买一套二手房，后获悉李四刚好有房出售，并与李四的儿子小李取得联系并实地看房，对房子的户型、朝向、价格等都比较满意，于是同小李签署了《房屋买卖合同》。但签约时张三由于着急购房，并未要求小李提供授权委托书等文件。后小李未能按照约定办理房屋过户手续，于是张三将李四起诉至法院，要求法院判令李四继续履行合同，办理过户手续。李四接到法院传票后出庭辩称：本人并没有出售房屋的想法，是小李私自在出售房屋，且并未取得李四的授权。
法院认为：张三与李四签订的合同因未取得产权人的授权，现产权人不同意出售房屋，故合同无效，依法判决驳回了张三的诉讼请求。
【案例分析】
本案中，小李并未取得其父亲李四的授权，其与张三签订的合同属于效力待定的合同。在签订合同后李四也不同意出售房屋，未对合同进行追认，此时合同无效，对李四不产生法律拘束力。故张三要求继续履行合同的请求无法得到法院的支持，张三对由造成的损失只能向小李进行追偿。
【专家提示】
购房属于重大事项，一定要同业主本人签约，如果是同代理人签约最好要求其提供公证委托书或者承诺书，只有这样才可以更好地降低交易风险。
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]