作者：编辑部
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村建集体土地租赁房(房屋买卖纠纷)试读：
村建集体土地租赁房——所谓小产权，是不是合法？
【案情简介及争议焦点】
2010年7月，张某签约“集资”购买某实业公司在某村开发的一套公寓房，在交付定金2万元后得知该房系小产权房，无合法销售手续，亦无法办证，遂诉请确认合同无效，退还定金及利息。
争议焦点：1.合同效力如何？2.合同无效后果是什么？
【裁判要点】
1.合同无效。实业公司并无房地产开发、销售资质且无证据证明所销售的公寓房产系合法所有，其以“集资款”名义收取张某款项违反了法律法规的强制性规定，故本案实业公司与张某就案涉公寓房屋达成的买卖关系违反了法律法规的禁止性规定，应认定无效。
2.无效后果。合同无效，实业公司应将所收定金返还，并支付占用该款期间利息，该利息应按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准，从被告收款之日起算至返还之日止。
【裁判依据或参考】
1.法律法规。《合同法》（1999年10月1日）第52条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《民法通则》（1987年1月1日）第58条：“下列民事行为无效：……（五）违反法律或者社会公共利益的……无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”《城市房地产管理法》（2007年8月30日）第9条：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”第38条：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”《土地管理法》（2004年8月28日）第10条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”第63条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”中共中央、国务院《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（2007年12月31日中发〔2008〕1号）第6条：“……严格农村集体建设用地管理，严禁通过‘以租代征’等方式提供建设用地。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（2007年12月30日国办发〔2007〕71号）第2条：“……农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发……”第3条：“……严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。”第4条严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为：“近年来，一些地方出现了违反土地利用总体规划和土地利用年度计划，规避农用地转用和土地征收审批，通过出租（承租）、承包等‘以租代征’方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为。对此，必须严格禁止，并予以严肃查处。国土资源管理部门要对“以租代征”的违法违规问题进行全面清查，并严格依法依纪处理。严肃追究瞒案不报、压案不查的责任。严肃处理以罚代法、处罚不到位的行为。国家机关工作人员批准‘以租代征’占地建设的，要追究其非法批地的法律责任，涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理；应给予政纪处分的，依据《行政机关公务员处分条例》等规定办理。单位和个人擅自通过‘以租代征’占地建设的，要追究其非法占地的法律责任，涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理。对纠正、整改土地违法违规行为不力的地区和土地违法违规行为大量发生、造成严重后果的地区，实行问责制，由国家土地总督察责令限期整改，限期整改期间暂停该地区农用地转用和土地征收审批。”国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（2004年10月21日国发〔2004〕28号）第10条：“……农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（2003年8月12日国发〔2003〕18号）第20条：“……严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发。”国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（1999年5月6日国办发〔1999〕39号）第2条：“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日）第42条：“城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。”国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》（1992年11月4日国发〔1992〕61号）第1条：“……集体所有土地，必须先行征用转为国有土地后才能出让。农村集体经济组织以集体所有的土地资产作价入股，兴办外商投资企业和内联乡镇企业，须经县级人民政府批准，但集体土地股份不得转让。”国务院《批转第二次全国农村房屋建设工作会议纪要的通知》（1982年1月7日）第3条：“……社员建房和村镇建设用地，必须履行申请审批手续。集体划给社员的宅基地，社员可长期使用，所有权仍归集体，严禁买卖，出租和违法转让。”全国人大常委会法制工作委员会《关于卖房等行为是否按土地管理法第四十七条规定的买卖或以其他形式非法转让土地的行为予以处罚的答复》（1991年5月23日）：“问：卖房等行为是否可以按土地管理法第四十七条规定予以处罚？（浙江省人大常委会工委，1990年9月4日）答：所述卖房等行为有些确实有问题，涉及的法律问题须另行研究作出规定，不宜将这些行为按土地管理法第四十七条规定的买卖或以其他形式非法转让土地行为予以处罚。”
2.司法解释。最高人民法院《关于个人违法建房出售行为如何适用法律问题的答复》（2010年11月1日法〔2011〕395号）第1条：“你院请示的在农村宅基地、责任田上违法建房出售如何处理的问题，涉及面广，法律、政策性强。据了解，有关部门正在研究制定政策意见和处理办法，在相关文件出台前，不宜以犯罪追究有关人员的刑事责任。”最高人民法院《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》（2008年12月3日法发〔2008〕36号）第2条：“……依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。要着眼于宅基地制度的严格管理和完善，着眼于农户宅基地用益物权的维护与保障，做好相关案件的审判和执行工作。”最高人民法院负责人《坚持司法为民坚持司法和谐推动公正高效权威民事审判制度建设——在全国民事审判工作座谈会上的讲话》（2007年4月9日）：“……《民法通则》第6条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。因此，我们在审理案件的时候，如果法律对某类纠纷没有明确规定，应该首先查找国家政策对此有没有规定，国家政策有规定的，适用国家政策进行裁判，而不能根据法官个人的理解进行自由裁量。例如，城镇居民与农村居民签订了购买宅基地或者房屋的合同，农村居民不交付宅基地或者房屋，城镇居民向法院起诉，要求农村民居履行合同，此类合同如何处理？目前法律包括《物权法》在内都没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或者房屋作出明确规定，因此裁判时就需要适用国家政策。考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，宅基地使用权和房屋是农民安身立命之本，现在放开宅基地使用权和房屋的转让的条件尚不成熟，因此，国家政策禁止城镇居民在农村购买宅基地或者房屋。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：农村的住宅不得向城市居民出售。2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调，‘加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地’。因此，根据目前的国家政策，人民法院不应支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。”
3.部门规范性文件。国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（2011年11月1日）第8条：“村委会办公室、医疗教育卫生等公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地及其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依法进行确权登记发证，确认集体建设用地使用权。将集体土地使用权依法确认到每个权利主体。凡依法使用集体建设用地的单位或个人应申请确权登记。对于没有权属来源证明的集体建设用地，应查明土地历史使用情况和现状，认定合法使用的，由村委会出具证明并公告30天无异议的，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审批，确权登记发证。”第10条：“结合全国土地登记规范化检查工作，全面加强土地登记规范化建设。严格禁止搞虚假土地登记，严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记不规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。”国土资源部《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》（2011年4月29日国土资电发〔2011〕53号）第3条：“严禁擅自利用农村集体土地兴建公共租赁住房。各地要严格执行国务院《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71等），坚决制止乱占滥用耕地的建设行为，严禁擅自利用农村集体建设用地若建公共租赁住房。对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的个别直辖市，确需利用农村集体建设用地进行公共租赁住房建设试点的，城市人民政府必须按照控制规模、优化布局、集体自建、只租不售、土地所有权和使用权不得流转的原则，制订试点方案，由省级人民政府审核同意，报国土资源部审核批准后方可试点。未经批准，一律不得利用农村集体建设用地建设公共租赁房。”第5条：“坚决制止和严肃查处‘小产权房’等违法违规行为。各级国土资源管理部门要严格执行有关农村集体建设用地法律和政策，切实加大土地执法力度，主动会同关部门，及时调查发现和查处利用集体土地建设‘小产权房’行为；对于已建、已售‘小产权房’用地不得受理其土地登记，不得以任何方式补办土地审批手续。已查清是违法占用农村集体土地建设‘小产权房’的，应一律停建停售，依法依规分类调查处理。各地要进一步强化土地执法监管措施，有效预防和杜绝借新农村建设、保障性安居工程建设等违法占用农村集体土地建设‘小产权’房的行为。”国土资源部《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》（2009年8月11日国土资发〔2009〕106号）第4条：“严肃查处违反土地管理法律法规新建‘小产权房’和高尔夫球场项目用地。必须严格按照《土地管理法》和《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）的规定执行。对在建在售的以新农村建设、村庄改造、农民新居建设和设施农业、观光农业等名义占用农村集体土地兴建商品住宅，在地方政府统一组织协调下，必须采取强力措施，坚决叫停管住并予以严肃查处。”国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（2008年7月8日国土资发〔2008〕146号）第3条：“……严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。”建设部《房屋登记办法》（2008年7月1日）第8条：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”第82条：“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。法律、法规对集体土地范围内房屋登记另有规定的，从其规定。”第87条：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”第89条：“房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明‘集体土地’字样。”建设部、新闻出版总署、公安部、国家工商总局《关于印发〈房屋权属证书印制管理办法〉的通知》（2002年8月1日建住房〔2002〕158号）第2条：“房屋权属证书是房屋权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。”第3条：“房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。”建设部《关于清理检查房屋权属证书印制发放工作的通知》（2001年9月13日建住房〔2001〕193号，2011年1月19日已失效——编者注）第2条：“北京印钞厂为目前全国房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证的唯一合法印制单位，1998年7月全国全面启用统一的房屋权属证书后，其他任何单位印制的上述房屋权属证书均为假房屋权属证书。自本通知下发之日起，假房屋权属证书要立即封存并停止发放和使用。”第3条：“已发出的假房屋权属证书，房屋权属登记发证机关要坚决限期收回，并尽快向房地产权利人无偿换发合法的房屋权属证书。收回假房屋权属证书和换发合法房屋权属证书的具体方案，应报经当地人民政府批准，并向省、自治区建设行政主管部门、直辖市房地产行政主管部门备案后实施。”建设部《关于整顿全国房屋所有权登记发证秩序的通知》（1997年4月21日建房〔1997〕62号，2011年1月19日已失效——编者注）第1条：“要根据《城市房地产管理法》的规定，建立健全具有政府行政职能的房地产管理机构，依法开展房屋所有权登记发证工作；凡不具有政府确定的房地产行政管理职能的机构，如房产经营公司等一律不得承担房屋所有权登记发证工作。”第2条：“坚决制止住房制度改革办公室等非房地产管理部门颁发《房屋所有权证》。非房地产管理部门颁发的《房屋所有权证》，一律无效，并要求产权人限期到房地产管理部门进行登记；同时根据情况依法追究违法发证单位的行政或法律责任。”国家土地管理局《对福建省土地管理局关于对若干土地违法行为定性问题的请示的批复》（1995年9月11日国土批〔1995〕50号）第1条：“一些单位以国家建设需要的名义，未经人民政府及土地管理部门批准私自与村委会签订征地协议，并支付相应的征地费用，属于未经批准非法占用土地的行为，应按照非法占用土地的规定处理。”第2条：“这些单位在非法取得集体土地后，又将集体土地再次非法转让，牟取高额非法所得，违反有关土地转让的法律规定，应按非法转让土地的行为论处。对于非法转让土地的欺诈行为，建议由有关部门按有关民事规定处理。”国家土地管理局《关于印发〈确定土地所有权和使用权的若干规定〉的通知》（1995年5月1日〔1995〕国土〔籍〕字第26号）第48条：“非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。”第49条：“接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。”国家土地管理局《对安徽省关于土地有偿使用中几个问题的请示的复函》（1993年2月17日）第4条：“国发〔1992〕61号文件规定‘集体土地股份不得转让’是指已作入股的集体土地资产权属关系不能擅自变化，以保证集体土地使用者的合法权益。根据国家土地管理局〔1992〕国土〔法〕字第182号文规定：‘如转让，集体土地须征为国有，办理出让手续’。如果以集体土地入股进行房地产开发，目的是转让经营，也就是进行股份转让，与国发〔1992〕61号文件规定是不符的。”国家土地管理局政策法规司《关于对〈土地管理法〉有关问题请示的答复》（1992年6月13日国土函字第172号）第2条：“……同意你局在该文中提出的对‘农业集体经济组织’的理解，即‘农业集体经济组织’必须有一定组织机构、管理人员、资金，具有一定的民事权利能力和民事行为能力，能够以自己的名义独立承担民事责任。《土地管理法》第八条规定‘村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有’，根据上述规定，在生产队解体改为村民小组后，原生产队所有的土地，可以属于该村民小组相应的农业集体经济组织的农民集体所有，不应理解为村民小组拥有土地所有权。”国家土地管理局《关于对浙土复〔1990〕8号请示的答复》（1990年8月25日）：“……原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属于‘以其他形式非法转让土地’的违法行为之一。”
4.地方司法性文件。山东临沂中院《关于印发〈临沂市中级人民法院关于审理民事案件的若干指导意见（试行）〉的通知》（2011年3月29日临中法〔2011〕55号）第5条：“……5对于在集体土地上建设的小产权房，人民法院不宜确认其权属，但对于侵权人，仍可参照本指导意见中关于多占宅基地被侵占的处理原则责令其承担侵权责任。6不属同一集体组织的成员购买农村宅基地、房产或小产权房的，相应交易行为无效。如系出售方反悔，购买方的损失数额应参照
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]