逾期办证的违约责任(房屋买卖纠纷)(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：编辑部

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逾期办证的违约责任(房屋买卖纠纷)试读：

逾期办证的违约责任

【案情简介及争议焦点】

2005年11月，杨某与开发公司签订商品房买卖合同，签约前即已交付房屋，签约时付清了全款。2006年2月20日，杨某缴纳了办证费用，2006年9月20日仍未拿到产权证，遂诉逾期办证违约金。实际上，在2006年2月13日房管局就填发了产权证，只是一直未领。

争议焦点：1.开发公司是否违约？2.违约金如何计算？

【裁判要点】

1.开发公司违约。杨某在合同订立当日就向开发公司付清了全部购房款，并于2006年2月20日缴纳了契税和房产交易手续费。作为出卖人，开发公司无证据证实系因杨某原因拖延办理土地使用权转让和房屋权属证明，而作为买受人的杨某也并未在期限内取得房屋所有权，故开公司应依法承担相应的违约责任。

2.违约金的计算。杨某主张从其交付完所有款项时起，即2006年2月20日至2006年9月20日，按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算计算得出违约金人民币3000余元的主张不违反法律规定，并趋于合理，应予支持。

【裁判依据或参考】

1.行政法规。国务院《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日）第33条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

2.司法解释。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日法释〔2003〕7号）第18条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”第19条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

3.部门规范性文件。建设部《房屋登记办法》（2008年7月1日）第23条：“自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日……”建设部《城市商品房预售管理办法》（2004年7月20日）第12条：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”建设部办公厅《关于〈城市房屋权属登记管理办法〉有关问题的复函》（2003年12月11日建办法函〔2003〕619号）：“《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：‘预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。’《城市房屋权属登记管理办法》（该办法已被2008年7月1日实施的《房屋登记办法》废止——编者注）第四条规定：‘申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书’；第十一条第一款规定：‘房屋权属登记由权利人（申请人）申请’。根据上述规定精神，我们认为，《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第一款规定的房屋权属转移登记，应当由购买人提出申请，并由出售人予以协助。”建设部《商品房销售管理办法》（2001年6月1日）第34条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”建设部《关于颁布全国统一房屋权属证书的公告》（1997年11月18日）第4条：“房屋权属证书由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门颁发，未设人民政府房地产管理部门的市、县，暂由人民政府作为发证机关，并委托下属房地产管理单位具体办理房屋产权登记发证工作。”

4.地方司法性文件。海南高院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》（2011年1月）第1条：“购房人以开发商逾期办证为由请求其承担违约责任的，依照下列情形分别处理：（1）开发商取得拟售房产初始登记后，应当通知购房人提供办证所需相关资料。经开发商通知，购房人不予配合，不提供办证所需相关资料，致使开发商办证逾期，购房人请求开发商承担违约责任的，不予支持。前款所称房产初始登记，系指开发商取得房产项目的整体产权登记后，将房屋分套初始登记在自己名下。（2）开发商取得拟售房产初始登记后，经通知购房人，购房人依通知提供了办证所需相关资料的，分别情况区别处理：①合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定，开发商在约定时间内向产权登记机关报送了办证资料，购房人请求开发商承担违约责任的，不予支持；开发商未在约定期限内报送，购房人请求开发商承担违约责任的，应予支持。②合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间没有约定的，开发商应在合理期限内报送。开发商未报送，致使购房人自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担逾期办证的违约责任，但当事人另有约定的除外。”第3条：“开发商取得拟售房产初始登记后，未通知购房人提供办证所需相关资料，致使办证逾期，购房人请求开发商承担违约责任的，应予支持。合同对通知时间有约定的，从约定；没有约定的，开发商应于合理期限内通知。开发商未通知，致使自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日，购房人未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担逾期办证的违约责任，但当事人另有约定的除外。”第5条：“对于违约责任的确定，合同有约定的，从约定；没有约定，约定不明确，或损失数额难以确定的，可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日京高法发〔2010〕458号）第4条：“对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。前款所称将来可能取得所有权的房屋，包括尚未取得所有权的已购商品房及已购按经济适用住房管理的房屋等。”第20条：“房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。”浙江温州中院民四庭《审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题参考意见》（2010年4月30日）第13条：“买受人接收商品房后，如因消防、规划等原因导致无法办理房屋权利证书，可视为出卖人交付的商品房存在瑕疵，并有权要求出卖人承担违约责任或赔偿损失。”第17条：“《解释》第十八条和第十九条规定的‘出卖人原因’，是指出卖人在履行商品房买卖合同权属交付前应承担的有关办理权属登记的义务，主要包括商品房建设完工以后应当履行的初始产权登记的有关手续。非出卖人所应承担的法定义务或约定义务之外的原因造成逾期办证的，不视为‘出卖人的原因’。”第18条：“提供不动产销售（转让）专用发票及房屋平面图属出卖人的合同附随义务，若因出卖人未履行该合同附随义务，导致买受人未能取得房屋权属证书，应当依照《解释》第十八条的规定承担违约责任。”第20条：“因开发商未按规划设计建设（如加层）等原因导致房屋权属证书暂时无法办理的，买受人主张解除商品房买卖合同的，应当予以支持。买受人未主张解除合同，而要求出卖人承担逾期办证违约责任的，应当结合逾期办证的时间、买受人对房屋的使用收益情况及公平原则，并依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定，确定一次性逾期办证的违约金数额，原则上不超过已付房款的50%。”广东广州中院《关于商品房预售合同纠纷统一处理做法》（2009年2月19日）第4条：“买受人有关办证的诉讼请求应如何处理？答：关于逾期办证违约金的处理，可以分两段判决：至判决生效之日止的违约金于判决生效之日起十日内一次性支付；自判决生效之日起至取得办证递件回执（指‘协助办证的’）之日止的违约金于每月10日前逐月支付。违约金的截止日期以合同约定为准：‘协助办证的’为取得递件回执；‘办妥的’为房管部门出证；‘取得证的’则为交付买受人。产权证核发后，出卖人应无条件交付给买受人。”广东深圳中院《关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》（2009年）第10条：“商品房预售合同中未约定延期办证违约金条款的，如买方起诉要求卖方支付延期办证违约金，应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定处理。”第11条：“延期办证违约金的诉讼时效期间应自商品房买卖合同约定的办证期限届满之日开始起算，不应自《房地产证》办出之日开始起算。”第12条：“在预售的商品房取得完整的工程竣工验收合格证明之前，买方请求法院判令卖方限期为其办理《房地产证》的，不予支持。预售的商品房已取得完整的竣工验收合格证明，并办理了初始登记的，如卖方未在合同约定的期限内为买方办证，买方可以请求法院判令卖方在一定期限内为其办证。”福建高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》（2008年7月25日）第14条：“问：如何认定约定的违约金过高或过低？能否将超过《商品房买卖合同司法解释》第十七条、第十八条规定的违约金数额或者损失赔偿额计算标准的30%作为判断违约金过高的依据？将低于第十七条、第十八条规定的计算标准作为判断违约金过低的依据？答：《商品房买卖合同司法解释》第十七条、第十八条第二款规定，在逾期付款、逾期交房或者逾期办证等情形下，双方当事人未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，可以参照该规定的标准计算，并非必须以此为标准计算。因此，《商品房买卖合同司法解释》第十七条、第十八条第二款规定的计算标准不应作为认定约定的违约金过高或者过低的依据。约定的违约金是否过分高于或者低于造成的损失，原则上应由主张过高或者过低的当事人承担举证责任；损失数额难以确定的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第15条：“问：如何认定出卖人的逾期办证责任？合同约定应由出卖人负责办理房屋权属证书，但买受人不提供相关证件、不予配合造成迟延办证的，出卖人是否应当承担违约责任并且继续履行办证义务？《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的‘由于出卖人的原因’，是否包括因行政部门或者其他第三方原因造成的迟延办证情形？答：双方当事人约定由出卖人负责办理房屋权属证书，出卖人未在约定的期限内办妥房屋权属证书的，应当承担违约责任，但因买受人的原因造成办证逾期的除外。因买受人原因迟延办证的，出卖人虽然不承担违约责任，但仍应继续履行办证义务。双方当事人未明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书的，出卖人仅承担协助办证义务，即在法定期限内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料（包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料），报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人。由于行政部门或者其他非出卖人原因导致买受人未能在《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任。”第16条：“问：出卖人已经将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，但未告知买受人的，是否应当承担逾期办证的违约责任？逾期办证违约金应当计算至出卖人完成报备义务时止，还是买受人实际取得房屋权属证书时止？答：出卖人已经将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，但未告知买受人，致使买受人未能及时申请办理房屋权属证书的，出卖人应当承担由此产生的逾期办证的违约责任。按日计付违约金的，违约金数额应当按照实际导致办证拖延的天数计算，即从《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应当承担违约责任之日起，计算至买受人知道或者应当知道出卖人完成报送资料义务之日止。”第20条：“问：由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋权属证书，但买受人不起诉要求退房，仅要求出卖人支付逾期办证违约金的，如何处理？答：合同有效，但因出卖人原因导致无法办理房屋权属证书，双方当事人均不主张解除合同的，法院不应判决解除合同。买受人仅起诉要求出卖人支付逾期办证违约金的，按照法律关于违约金的规定处理。”重庆高院《关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》（2007年11月22日）第37条：“关于办证义务。在合同没有特别约定的情况下，开发商负有办证义务。买受人在合同约定的或者法律规定的办证期间内未取得房屋权属证书的，如开发商在此期间内已完成房屋权属初始登记并提供了相关的办证资料，并通知买受人提交登记申请的，可认定开发商已履行了办证义务，不承担逾期办证的违约责任。”第39条：“多项违约行为的处理。商品房买卖合同纠纷中，涉及逾期完善水电气等配套设施、逾期交付、逾期办证等多项违约行为的，应根据违约行为的性质和相互关系，综合适用违约责任。除当事人有明确约定的以外，在逾期交付的期限内承担了该项违约责任的，不另计负逾期办证和逾期完善水电气等配套设施的违约责任。有单项违约责任条款和总括性的违约责任条款的，总括性违约责任条款只在重大违约时适用，并不得同时适用单项违约责任条款。”贵州高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》（2005年8月1日）第4条：“2003年6月1日之前签订商品房买卖合同，且起诉前已经取得房屋所有权证书，买受人请求办证前迟延办理期间违约金的，人民法院不予支持。”第5条：“逾期办证违约金的计算期间应当从合同约定或法定的办证期限届满之日起算，通常以出卖人完成商品房权属初始登记的时间为截止时间。”第6条：“出卖人能够举证证明自己办理商品房权属初始登记时，已经在合同约定或法定期限内之合理时间将有关办理房屋权属初始登记的资料提交产权登记机关的，可不承担违约责任。”第7条：“本意见第6条所指有关办理商品房权属初始登记的资料包括商品房预售许可证、房屋测绘结果、房屋竣工验收资料等依据法律法规规定必须的办证文件。出卖人提交时间应以资料的最后提交时间为准，并应根据产权登记机关出具的收据等能够证明资料接收的文书所载明时间加以认定，但当事人有证据证明实际提交时间与载明时间不一致的除外。出卖人向人民法院书面申请调查收集其向产权登记机关提交资料的情况，如该申请符合《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第十七、十八、十九条之规定，人民法院应予准许。”第9条：“出卖人因不能取得或延期取得依据法律法规规定办理商品房初始登记所需的有关资料，导致办证迟延的，一般应当承担逾期办证的违约责任，但因不可抗力导致的除外。如果存在相关行政机关及中介组织的具体行为过分超出正常工作期限的情形，人民法院可以酌情减轻出卖人违约责任。”第10条：“对逾期办证的违约责任的认定，按揭购房与非按揭购房不应有所区别。但对于采用按揭方式购房，人民法院可以酌情调整出卖人承担逾期办证违约金的数额。”第12条：“逾期办证违约金计算标准，当事人有约定从约定；当事人没有约定的，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。”江苏高院《房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用研讨会综述》（2004年11月27日）第1条：“……6.关于迟延或不能办理不动产权属证书的责任。《解释》第十八条和第十九条规定，由于出卖人的原因，导致买受人在一定期限之内未能取得房屋权属证书或者一定期限之后无法办理房屋所有权登记的，买受人可以请求出卖人承担诸如支付违约金、赔偿损失等违约责任。但适用《解释》遇到的问题在于，买受人行使这一请求权时，是否应当对‘出卖人的原因’承担举证责任？多数意见认为，买受人行使这一请求权的法律基础固然在于《解释》的这两条规定；但其也需要事实基础，那就是出卖人的违约行为（即所谓‘出卖人的原因’）、买受人的损害（即在一定期限之内或者之后不能办到房屋所有权证或者进行所有权登记）以及两者之间需具备的引起与被引起的因果关系。只有同时具备这两个基础，买受人的请求权才能成立。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。可见，履行商品房买卖合同的过程中，所有权证的办理与取得是由买受人承担的义务。出卖人承担的仅仅是法定协助义务。因此，买受人若行使《解释》赋予的请求权，就应当对‘出卖人的原因’承担举证责任，即证明到有关部门申请办理房屋所有权登记，由于开发商未尽协助义务导致未能办成。另一种意见认为，该举证责任主要在出卖人一方，买受人不需要举证，其只要陈述一下，前往办理所有权登记手续而没有办下来即可。”福建厦门中院《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》（2004年7月12日）第7条：“当事人在商品房买卖合同中约定了逾期办理商品房权属证书违约金的，按合同约定；合同无约定的，违约金自《城市房地产开发经营管理条例》实施后90 日（即1998 年10月19 日）开始计算。”第8条：“当事人在合同中约定办理权属登记期限的，逾期办理的违约金自期限届满之次日开始计算。在商品房预售合同中，当事人没有约定办理权属登记期限的，逾期办理的违约金从实际交房日起90 日开始计算；提前交房的，则从约定的交房日起90 日开始计算。在商品房现房买卖合同中，当事人没有约定办理权属登记期限的，自合同签订之日起90日开始计算。前述第二、三款违约金止算点，为：至出卖人取得权属登记机关出具了办理权属登记的收件收据之日止。”第9条：“买受人要求出卖人承担逾期履行办理商品房的权属证书义务违约金的计算标准，当事人有约定从约定；当事人没有约定的，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。《商品房买卖解释》第十八条规定的‘已付购房款总额’，包括买受人支付的首期款和通过银行按揭方式支付给出卖人的按揭款。”第10条：“出卖人因测绘事宜引起逾期办理权属登记违约纠纷的，买受人主张出卖人承担2001 年6 月1 日《商品房销售管理办法》施行之前违约金的，不予支持；主张出卖人承担《商品房销售管理办法》施行之后的违约金，予以支持。但出卖人有证据证明引起逾期办理权属登记之事宜非其原因造成的，该逾期期间，不视为出卖人的原因。”广东高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》（2003年2月13日粤高法发〔2003〕24号）第2条：“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。故，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。”上海高院《关于印发〈关于民事案件审理的几点具体意见〉的通知》（2000年8月15日沪高法民〔2000〕44号）第21条：“如何认定房屋交付？对房地产的交付条件、交付日期的认定，长期以来存在较大争议，有的法院看是否取得《住宅交付使用许可证》，有的法院看开发商有没有取得《房地产权证》（大产证），还有的看开发商有没有与买受人办理房屋交接手续。究竟以何为准？我们认为，《城市房地产管理法》实施已逾五年，继续从宽不利于规范房地产市场，不利于树立法律权威。目前严格依照《城市房地产管理法》规定办理的时机已成熟。因此我们考虑在商品房预、现售条件上、在商品房交付条件、交付时间认定上应当严格依照法律法规处理。具体掌握为：预售商品房出售人在约定的交房日应当取得《房地产权证》（大产证），并与买受人办理房屋交接手续（俗称交钥匙），通知买受人办理过户手续。现售商品房出售人在约定的交房日也应当取得《房地产权证》（大产证）并与买受人办理房屋交接手续（交钥匙），通知买受人办理过户手续。违反其中一项的，开发商应当承担违约责任。买受人迟延受领或拒绝受领的，开发商不负延期交付责任。当事人在销售合同中对违约金计付期限有约定的从约定，无约定的，违约金自约定履行期间届满之日起计付至所有义务中最迟一项完成之日止。”

5.参考案例。2011年7月重庆某商品房预售合同案，法院认为：根据双方合同约定：开发公司应于房屋交付后180日内转移案涉房屋产权登记，如因开发公司的责任，未按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理房地产权证申请，取得其出具的登记受理单的，开发公司应按日向张某支付已付房价款1的违约金。故开发公司应于2010年1月8日交付房屋后的180日内，即2010年7月8日前有向房地产交易管理

试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]

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