作者：编辑部
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房屋买卖合同与房产过户试读：
【解决路径】
1.和解。和解是指双方当事人在自愿互谅的基础上，协商解决已经发生的争议并达成和解协议的纠纷解决方式。它是当事人自力救济的方式之一。是指双方当事人通过口头或书面的形式进行协商，互相妥协和让步，最终解决争议的一种方式。和解解决纠纷最大的优点就是直接、高效、成本低，但和解所达成的协议不具有强制执行力。如果出现了一方反悔的情况，另一方不能直接依据和解协议请求法院强制执行，而只能再行和解、调解、仲裁或向人民法院起诉。
2.调解。调解是指争议双方或多方当事人，在人民法院、人民调解委员会及有关组织主持下，对争议的实体问题自愿进行协商，通过第三方教育疏导，促成各方达成协议、解决纠纷的一种方式。依据《人民调解法》的规定，人民调解委员会是依法设立的调解民间纠纷的群众性组织。人民调解委员会在当事人自愿、平等的基础上进行调解。经人民调解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行。商品房买卖纠纷当事人之间就调解协议的履行或者调解协议的内容发生争议的，一方当事人可以向人民法院提起诉讼。
3.仲裁。仲裁是指当事人在纠纷发生之前或者发生之后，依据他们之间订立的仲裁条款或者仲裁协议，自愿将纠纷提交给双方选定的仲裁机构，并愿意受该仲裁机构所做裁判的约束，以解决争议的一种方式。我国《仲裁法》第4条规定，当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。
4.诉讼。诉讼是指纠纷一方当事人通过向具有管辖权的法院起诉另一方当事人，以解决争议的一种纠纷解决方式。它是一种公力救济方式，具有国家强制性和权威性，是当事人维权的最后一道屏障。当一方当事人不履行义务时，另一方当事人可以依据判决书直接向法院申请强制执行，从而保障了纠纷的彻底解决。另外，法院还可以依据双方当事人的意愿，结合案件的具体情况，随时对案件进行调解。经过法院调解达成协议的案件，一般由法院审查认可制作调解书，调解书送达后，具有与生效判决同等的法律效力。
当事人应该选择有管辖权的法院进行诉讼。房屋属于不动产，依据我国《民事诉讼法》的相关规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地的人民法院专属管辖。另外，《民事诉讼法》第24条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。那么，当购房者遇上商品房买卖合同纠纷时，也可以到开发商所在地或者合同履行地的人民法院进行起诉。
1. 未办房产过户手续，房屋买卖合同有效吗？
【分析解答】
我国《城市私有房屋管理条例》规定，买卖房屋双方应到房产管理部门进行房屋产权变更登记。该条例的规定体现了国家对不动产的监督和管理，但这并不意味着未办理房屋产权变更手续的房屋买卖协议即视为无效的民事行为。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿并立有契约，买方交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责令其补办房屋买卖手续。”此后，最高人民法院法发〔1993〕37号《全国民事审判工作座谈会议纪要》规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。”
【基本案情】
2009年7月20日，张三与李四签订了一份房屋买卖协议，约定：张三将其名下所有的一套商品房出售给李四，房屋总价款100万元，合同签订当日李四预付房款80万元，余款于同年10月20日前张三交付房屋时一次性支付。张三承诺在10月20日之前协助李四办理房产过户手续。协议签订后，李四按约付清了房款，张三也交付了房屋。后张三反悔，不想把房子卖给李四。2009年10月20日，李四依约要求张三办理房屋过户手续遭张三拒绝，张三于是诉至法院，以房屋未办理房产过户手续要求法院判令李四归还房屋，并表示愿意退还房款本息，后法院驳回了张三的诉讼请求。
法院认为：本案张三与李四诉争的案件事实清楚，焦点是双方签订的买卖房屋协议是否有效。张三与李四之间签订的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，且已实际履行，该房买卖协议是有效协议。依据我国《民法通则》第55条、最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条的规定，张三与李四房屋买卖协议有效。张三应提供有效证件协助李四办理房屋产权变更登记。
【案例分析】
本案中张三与李四之间的房屋买卖协议体现了双方的真实意思表示，且已房款两清，张三拒绝协助办理房屋产权变更手续，侵害了李四的合法权益。故本案应依据我国《民法通则》及相关司法解释，认定房屋协议有效。
【专家提示】
买卖双方自愿并立有协议，买方交付了房款，卖方交付了房屋，又没有其他违法行为，只是没有办理过户，应认为买卖合同有效。
【关联法条】
《民法通则》第55条最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]