作者：曾林扬
出版社：暨南大学出版社
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资产评估实务试读：
前言
随着我国市场经济的发展，资产评估在市场经济中的中介服务作用和在金融投资、财务管理中的价值计量作用日益重要。为适应经济发展的需要，培养应用型人才，近年来，高职高专的经济类专业先后开设了资产评估，作为大学三年级的知识拓展类课程。因此，有必要编写一本适用性强的教科书。
资产评估中有较多的计算，这对于文科出身的大专层次经济类专业学生是一个学习障碍。编者根据近年来教授资产评估课程的经验，针对学生的特点和高职高专的教学要求，编写时追求降低难度和深度，增加实用性和适用性。书中配有大量的案例供学生学习，以复习和巩固所学的知识和技能，各单元配有专门编制的适合学生特点的练习题，是一本简明实用的资产评估教科书。
本书可以作为高职高专的财务、会计、金融和企业管理等专业学生的教学用书，也适合企业财务人员、银行的贷款和担保业务人员以及其他从事与资产评估相关业务人员作为自学和培训参考用书。
全书分为九章，由中国注册资产评估师、高级经济师曾林扬主编。第一、二、四、五、九章由曾林扬编写，第三章由吴健鹏编写，第六章及附录由陈炜编写，第七章由刘利编写，第八章由周照利编写。编写团队同心协力、精诚合作，为全书的策划、编写和审订付出了辛勤的劳动，以期为读者奉献一本高质量的教材。
本书在编写过程中得到了立信会计师事务所合伙人、中国首批资深注册会计师张锦坤先生的大力支持，参考借鉴了许多著作、教材和案例，特向张锦坤先生和有关作者表示衷心感谢。编者2013年4月第一章总论【学习目标】
通过本章的学习，应了解资产的含义和特征、资产的分类、资产评估的基本要素、资产评估的基础理论，理解资产评估的目的和基本假设、资产评估与会计和审计的关系，掌握资产评估的含义、资产评估的特点和作用。
我们在日常生活中可以接触到很多需要进行评估的例子，例如：一部旧手机、旧电脑、旧单车可卖到多少钱？你家那套祖传红木家具值150万元吗？你家那套2005年花50万元买的房子现在升值到多少？而同样大小的农村那套祖屋也值这个价吗？相信每个同学都可以依据自己的生活经验，从不同角度、不同用途、不同方法说出一个价来，但是，每个人说出的价可能都不同。那么，用什么方法、准则、程序估出的价才为公众所认可，也即公允价值？这就是本课程所要学习的内容。第一节资产评估概述一、什么是资产评估
资产评估是依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
资产评估是市场经济的产物。在交易对象的使用价值难以判断和把握，并且价格难以确定的情况下，交易当事人往往借助于资产评估专业人员和机构为其作出专业判断。
随着市场经济的不断发展，评估对象的范围也在不断地扩大，其业务范围从最初的不动产、珠宝首饰、机器设备、无形资产转让等，扩展到企业产权转让、资源处置、融资抵押、保险理赔、财产纳税等经济行为。
资产评估作为一种评价过程，要经历若干评估步骤和程序，其中，涉及以下基本的评估要素：①评估主体，即从事资产评估的机构和人员；②评估客体，即被评估的资产，它是资产评估的具体标的物，也称为评估对象；③评估依据，也就是资产评估工作所遵循的法律、法规、合同以及收费标准等；④评估目的，即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途，它直接或间接地决定和制约资产评估的条件，以及价值类型的选择；⑤评估原则，即资产评估的行为规范和技术规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则；⑥评估程序，即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序；⑦评估价值类型，即对评估结果按照其合理性指向所做的分类，它是对资产评估价值质的规定，对评估参数的选择具有约束性；⑧评估方法，即资产评估所运用的特定技术，它是分析和判断资产评估价值的手段和途径；⑨评估假设，即资产评估设定的前提条件及假定前提等；⑩资产评估基准日，即资产评估依据的时间基点和资产评估结论对应的时点。（一）资产
经济学中的资产，是指特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源，也有将其表述为特定经济主体拥有或控制的，具有内在经济价值的实物和无形的权利。
会计学中的资产，是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。
作为资产评估对象的资产具有以下基本特征：（1）资产必须是经济主体拥有或者控制的。依法取得财产权利是经济主体拥有并支配资产的前提条件。由于市场经济的深化，财产所有权、基本权能形成不同的排列与组合不仅成为必要，而且成为可能。如果将这些排列与组合称为产权，那么，在资产评估中应了解被评估资产的产权构成。
例如，对于一些以特殊方式形成的资产，经济主体虽然对其不拥有完全的所有权，但依据合法程序能够实际控制的，如融资租入固定资产、土地使用权等，按照实质重于形式原则的要求，也应当将其作为经济主体资产予以确认。（2）资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。也就是说，资产具有能够带来未来利益的潜在能力。具有使用价值和交换价值，并能给经济主体带来未来效益的经济资源，才能作为资产予以确认。（3）资产必须能以货币计量。（二）资产的分类（1）按资产的存在形态分类，分为有形资产和无形资产。
有形资产，是指那些具有实物形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。
无形资产，是指那些没有实物形态，但在很大程度上制约着企业物质产品生产能力和生产质量，直接影响企业经济效益的资产，主要包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、商誉等。（2）按资产的构成和是否具有综合获利能力分类，分为单项资产和整体资产。
单项资产，是指单台、单件的资产。
整体资产，是指由一组单项资产组成的具有整体获利能力的资产综合体。（3）按资产能否独立存在分类，分为可确指的资产和不可确指的资产。
可确指的资产，是指能独立存在的资产，前面所列示的有形资产和无形资产，除商誉以外都是可确指的资产。
不可确指的资产，是指不能脱离企业有形资产而单独存在的资产，如商誉。商誉，是指企业基于地理位置优越、信誉卓著、生产经营出色、劳动效率高、历史悠久、经验丰富、技术先进等原因，所获得的投资收益率高于一般正常投资收益率所形成的超额收益资本化的结果。（4）按资产与生产经营过程的关系分类，分为经营性资产和非经营性资产。
经营性资产，是指处于生产经营过程中的资产，如企业中的机器设备、厂房、交通工具等。经营性资产又可按是否对盈利产生贡献分为有效资产和无效资产。
非经营性资产，是指处于生产经营过程以外的资产，如政府机关用房、办公设备等。（5）按企业会计制度及其资产的流动性分类，分为流动资产、可供出售的金融资产、持有至到期投资、长期股权投资、固定资产、无形资产及其他资产等。（三）价格和价值
价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。
这里所说的价值是一个交换价值范畴。它反映了可供交易的商品、服务与其买方、卖方之间的货币数量关系。资产评估中的价值不是一个历史数据或事实，而只是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估计。
资产评估的工作目标就是要判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。二、资产评估的产生和发展
随着社会主义市场经济的发展，各种经济活动和经济行为日益复杂，在资产及产权交易等经济活动中，需要聘请独立的第三方对资产及权利的价值发表专业意见，为资产交易等经济行为提供价值尺度。评估中介服务已成为企业资产重组、产权交易以及出租、抵押、保险等重大经济活动的基础，从而成为市场经济体系中一个重要的组成部分。
根据我国有关法律法规规定，资产评估是许多重要经济活动的必备程序。同时，社会自发的评估需求也在不断增加，使资产评估服务逐步社会化、市场化和职业化。资产评估行业兴起和发展十几年来，最初主要为国有经济服务，目前已经扩展到为各种所有制经济成分服务，渗透到企业改制、证券市场、金融监管、房地产市场、珠宝市场、财产征税、司法鉴证等经济生活的各个领域。资产评估是许多经济活动决策的重要参考，对促进资源合理配置，维护市场交易秩序等方面作出了积极贡献。
资产价值影响因素非常复杂，有关交易各方信息不对称，如何合理确定资产或者权利的价值，不仅关系到交易各方的利益，在国企改革、证券以及金融等领域的资产评估中，还会影响国家和公众利益。在上市公司资产评估中，评估结果不当，会影响投资者对股票市场的信心，影响投资者的正确决策，还可能损害股民的合法权益，影响证券市场的健康运行。银行抵押贷款中，如果以高估的资产价值为依据发放贷款，就可能增加不良贷款。因此，在很多情况下，资产评估虽然只是市场交易活动的中介，但是其对经济的影响非常广泛。因此，资产评估在承担专业责任的同时，也承担很强的社会责任，不仅要为委托方服务，同时也要为公众服务，维护公众利益。三、资产评估的特点和作用（一）资产评估的特点
1．市场性
资产评估是适应市场经济要求的专业中介服务活动，其市场性主要体现在以下两点：（1）根据资产业务的不同性质，通过模拟市场条件对资产价值做出判断和评定，即从市场中来。（2）资产评估的结果要经得起市场的检验，即回到市场中去。
2．公正性
公正性是指资产评估行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。公正性表现在两个方面：（1）资产评估是按公允、法定的准则和规程进行，公允的行为规范和业务规范是公正性的基础。（2）评估人员是与资产业务没有利害关系的第三方，这是公正性的组织基础。
3．专业性
资产评估是一种专业人员的活动，从事资产评估业务的机构应由一定数量和不同类型的专业人员组成。一方面，这些资产评估机构形成专业化分工，使得资产评估活动专业化；另一方面，评估机构及其评估人员对资产净值的估价判断也都是建立在专业技术知识和经验的基础上。
4．咨询性
咨询性是指资产评估结论为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身没有强制执行的效力，评估人员只对结论本身符合职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。（二）资产评估的作用
1．咨询的作用
咨询作用是指资产评估结论为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力，它只是给相关当事人提供有关资产交换价值方面的专业判断或专业意见，资产评估不能也不应该取代资产交易当事人的交易决策。
2．管理的作用
资产评估的管理作用是指国家或政府利用资产评估来管理国有资产。在社会主义市场经济初级阶段的某一历史时期，作为国有资产所有者代表的国家，不仅把资产评估视为提供专业服务的中介行业，而且将其作为维护国有资产、促使国有资产保值增值的工具和手段。
在资产评估开展初期，国家通过制定申请立项、资产清查、评定估算和验证确认的国有资产评估管理程序，使得资产评估具有管理作用。但是，资产评估的管理作用并不是资产评估与生俱来的，它只是国有资产评估在特定历史时期的特定作用，它会随着国家在国有资产评估管理体制方面的变化而变化。
3．鉴证的作用
鉴证由鉴别和举证两个部分组成。鉴别是专家依据专业原则对经济活动及其结果做出的独立判断，而举证则是为判断提供理论和事实支撑，使之做到言之有理，持之有据。这类行为一般具有独立、客观和专业的特征。以注册会计师和注册资产评估师行业为例，前者对财务报告进行事实判断，后者对标的资产进行价值判断。四、资产评估的理论基础
资产评估需要解决的一个最基本的问题就是要计算出资产的“价值”，不同的理论对“价值”的解释是有差异的，每一种理论也对应着一种评估方法。下面作简单介绍。（一）劳动价值论
由英国经济学家大卫·李嘉图创立，在马克思经济学说中发展到成熟阶段的劳动价值论，认为是劳动创造了价值，资产的价值由劳动所决定，劳动量越大、劳动时间越长，资产的价值就越大，生产成本决定了价值的大小。它是成本法的理论基础。（二）效用价值论
效用价值论源于19世纪70年代边际效用学派的创始人英国的杰文斯。效用价值论认为：商品的价值取决于商品的效用，有用就有价值，用处越大价值越大，即商品价值是人对商品效用的主观心理评价，而与商品的生产成本大小无关。它是收益法的理论基础。（三）均衡价值论
19世纪末20世纪初，以马歇尔为代表的新古典经济学派，把效用价值论和劳动价值论结合起来，形成了均衡价值论。认为市场力量将趋于形成供求平衡，供给与需求共同决定价值。又认为价值是理论的，理论是灰色的，不容易判断，但价格是现实的，看得见摸得到，以价格代表价值，价格由市场决定。这一理论既考虑了生产成本又考虑了市场需求，它是市场法的理论基础。第二节资产评估的目的
资产评估的目的有资产评估一般目的和特定目的之分。一、资产评估的一般目的
资产评估的一般目的是资产的公允价值。
资产评估作为一种专业人士对特定时点及特定条件约束下资产价值的估计和判断的社会中介活动，一经产生就具有为委托人以及资产交易当事人提供合理的资产价值咨询意见的功能。不论是资产评估的委托人，还是与资产交易有关的当事人，他们所需要的无非是评估师对资产在一定时间及一定条件约束下资产公允价值的判断。二、资产评估的特定目的
资产业务是指引起资产评估的经济行为。通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。资产业务主要有：（一）资产转让
资产转让是指资产拥有单位有偿转让其拥有的资产，通常是指转让非整体性资产的经济行为。（二）企业兼并
企业兼并是指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接收其他企业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体的经济行为。（三）企业出售
企业出售是指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权的出售行为。（四）企业联营
企业联营是指国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为。（五）股份经营
股份经营是指资产占有单位实行股份制经营方式的行为，包括法人持股、内部职工持股、向社会发行不上市股票和上市股票等。（六）中外合资、合作
中外合资、合作是指我国的企业和其他经济组织与外国企业和其他经济组织或个人在我国境内举办合资或合作经营企业的行为。（七）企业清算
企业清算包括破产清算、终止清算和结业清算。（八）担保
担保是指资产占有单位，以本企业的资产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为。担保通常包括抵押、质押、保证等。（九）企业租赁
企业租赁是指资产占有单位在一定期限内，以收取租金的形式，将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。（十）债务重组
债务重组是指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。第三节资产评估的假设与原则一、资产评估的假设
假设是指依据有限事实，通过一系列推理，对所研究的事物作出合乎逻辑的假定说明。资产评估与其他学科一样，其理论体系和方法体系的确立也是建立在一系列假设基础之上的。资产评估的假设主要有交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。（一）交易假设
交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
众所周知，资产评估其实是在资产实施交易之前进行的一项专业服务活动，而资产评估的最终结果又属于资产的交换价值范畴。为了发挥资产评估在资产实际交易之前为委托人提供资产交易底价的专家判断的作用，同时又能够使资产评估得以进行，利用交易假设将被评估资产置于“市场交易”当中，模拟市场进行评估就成为了可能。
交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件；另一方面明确限定了资产评估的外部环境，即资产是被置于市场交易之中。资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。（二）公开市场假设
公开市场，是指具有充分发达与完善的市场条件，同时又有自愿的买者和卖者的竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间；买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制或不受限制的条件下进行的。被评估资产将要在这样一种公开市场中进行交易。
由于公开市场假设假定市场是一个充分竞争的市场，资产在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该资产在当时条件下有效使用的社会认同。当然，在资产评估中，市场是有范围的。它可以是地区性市场，也可以是国内市场，还可以是国际市场。
公开市场假设是资产评估中的一个重要假设，其他假设都是以公开市场假设为基本参照。公开市场假设也是资产评估中使用频率较高的一种假设。凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性较强的资产，都可以考虑按公开市场假设前提进行评估。（三）持续使用假设
该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次，根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。
持续使用假设又可细分为三种具体情况：
一是在用续用，指处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。
二是转用续用，指被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。
三是移地续用，指被评估资产将在产权变动发生后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。
持续使用假设也是资产评估中的一个非常重要的假设，尤其是在我国，经济体制处于转轨时期，市场体制发育尚未完善，资产评估活动大多与老企业的存量资产产权变动有关。因此，被评估对象经常处于或被推定在持续使用的假设前提之下。（四）清算假设
具体而言，它是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。
清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。
由于清算假设假定被评估资产处于被迫出售或快速变现条件之下，被评估资产的评估值通常要低于在公开市场假设前提下或持续使用假设前提下同样资产的评估值。因此，在清算假设前提下的资产评估结果的适用范围是非常有限的。当然，清算假设本身的使用也是较为特殊的。二、资产评估的原则（一）资产评估的工作原则
1．独立性原则
资产评估中的独立性原则包含两层含义：一是评估机构本身应该是一个独立的、不依附于他人的社会公正性中介组织（法人），在利益及利害关系上与资产业务各当事人没有任何联系；二是评估机构及其评估人员在执业过程中应始终坚持独立的第三者地位，评估工作不受委托人及外界的意图及压力的影响，进行独立公正的评估。
2．客观公正性原则
资产评估机构及其评估人员在评估工作中必须以实际材料为基础，以确凿的事实和事物发展的内在规律为依据，以求实的态度为指针，实事求是地得出评估结果，而不可以以自己的好恶或个人的情感进行评估。
资产评估结果是评估人员认真调查研究，通过合乎逻辑的分析、推理得出的具有客观公正性的评估结论。
3．科学性原则
科学性原则要求资产评估机构和评估人员必须遵循科学的评估标准，以科学的态度制订评估方案，并采用科学的评估方法进行资产评估。在整个评估工作中必须把主观评价与客观测算、静态分析与动态分析、定性分析与定量分析有机结合起来，使评估工作做到科学合理，真实可信。（二）资产评估经济技术原则
资产评估的经济技术原则，是指在资产评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。
1．预期收益原则
资产之所以有价值是因为它能为其拥有者带来未来经济利益。资产价值的高低主要取决于它能为其所有者带来的预期收益量的多少。预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。
2．供求原则
供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随供求变化并不成固定比例变化，但其变化的方向都带有规律性。
供求规律对商品价格形成的作用力同样适用于资产价值评估。评估人员在判断资产价值时也应充分考虑和依据供求原则。
3．贡献原则
贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的评估，它要求资产价值的高低要由该要素资产对整体资产的贡献来决定，或者是由当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失来决定。
4．替代原则
作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有相同使用价值和质量的商品具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。当然，作为卖者，如果可以将商品卖到更高的价格水平上，他将会在较高的价位上出售商品。
在资产评估中确实存在着评估数据、评估方法等的合理替代问题。正确运用替代原则是公正进行资产评估的重要保证。
5．评估时点原则
市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。为了使资产评估得以操作，同时又能保证资产评估结果可以被市场检验，在资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点。这一时点就是评估基准日。评估值就是评估基准日的资产价值。第四节资产评估与会计和审计的关系
会计和审计提供以事实判断为主要内容的服务，而资产评估则提供以价值判断为主要内容的服务，它们都是现代市场经济赖以正常运行的基础性服务行业。一、资产评估与会计和审计的联系（一）资产评估与会计的联系
资产评估与会计的联系主要表现在特定条件下资产会计计价和财务报告利用资产评估结论以及资产评估需要参考会计数据资料两个方面。
按照《中华人民共和国公司法》及相关法律法规的要求，投资方以非货币资产投资应当进行资产评估，并以资产评估结果为依据确定投资数额。在财务处理上，资产评估结果是公司会计入账的重要依据。另外，在企业联合、兼并、重组等产权变动过程中，资产评估结果都可能是产权变动后企业重新建账、调账的重要依据。
在《国际会计准则》及许多国家的会计制度中，提倡或允许同时使用历史成本和现行公允价值对有关资产进行记账和披露。
例如，1991/1992版的《国际会计准则第16号——固定资产会计》第21条指出：“有时财务报表不是在历史成本的基础上编报，而是将一部分或全部固定资产以代替历史成本的重估价值编报，折旧也相应地重算……”
第22条指出：“重定固定资产价值的公认方法，是由合格的专业估价员进行估价，有时也使用其他方法，如按指数或参照现行价格进行调整。”
而2004版《国际财务报告准则》（IFRS）中《国际会计准则第16号——厂场设备》第31条规定：土地和建筑的公允价值通常由具有专业资格的评估师根据以市场为基础的证据进行评估来确定。设备的公允价值通常是通过评估确定的市场价值。
另外，英国、丹麦、法国也有类似的规定。国际会计准则委员会理事会在1998年的苏黎世会议上决定，投资可用公允价值记账。公允价值一般通过资产评估得到。
2006年2月15日，我国颁布的新的企业会计准则第一次全面地引入了公允价值，在投资性房地产、长期股权投资、交易性金融资产、债务重组、非货币性资产交换、非同一控制下企业合并、资产减值等具体准则中允许采用公允价值计量。
另外，资产评估利用和参考会计数据的情况也是经常发生的，特别是在企业价值评估中广泛地利用企业财务报表、有关财务指标以及财务预测数据等。而且，这些企业会计数据资料的准确程度在一定程度上也会影响资产评估结果的质量。
不管是特定条件下会计计价利用资产评估结果，还是企业价值评估需要参考会计数据资料，都说明资产评估与会计有一定的联系，而且这种联系会随着投资者对企业披露资产现值要求的不断提高而更加广泛。（二）资产评估与审计的联系（1）资产评估中的资产清查阶段，就其工作方法而言，包括对委托方申报的评估对象进行核实和界定，有相当部分工作采用了审计的方法，具有“事实判断”的性质。（2）根据我国现行资产评估法规的要求，流动资产及企业负债也被纳入企业价值评估的范围之内，而流动资产和负债的评估有相当一部分可借鉴审计的方法进行。（3）以财务报告为目的的评估结果，应当符合审计准则的规范。经审计后的企业财务报表及相关数据可以作为企业报告数据对外披露。二、资产评估与会计和审计的区别（一）资产评估与会计的区别（1）会计是以记账、算账和报账为基本手段，连续、系统地反映和监督企业生产经营、财务收支及其成果的一种社会活动，反映和监督是会计的基本职能；资产评估是一种价值判断活动，评估和咨询是资产评估的基本职能。（2）会计记账和算账中的资产确认和计价主要以可靠计量的历史成本为依据；资产评估中的资产确认和评价主要是以其具有效用和市场价值为依据的。（3）会计中的资产计价方法主要采用核算方法；资产评估中的资产价值评估除了可以利用核算方法外，还广泛应用预期收益折现方法，市场售价类比方法等多种技术方法。（4）会计工作的总体目标是为企业管理服务；资产评估的总体目标是为资产交易服务。（二）资产评估与审计的区别（1）审计是在现代企业两权分离背景下产生的，旨在对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性作出事实判断，具有明显的公证性特征；资产评估是在市场经济充分发展条件下，适应资产交易、产权变动的需要，旨在为委托人与有关当事人的被评估资产作出价值判断，具有明显的咨询性特征。（2）审计人员在执业过程中要自始至终地贯彻公证、防护和建设三大专业原则；资产评估人员在执业过程中则必须遵循供求、替代、贡献、预期等基本经济原则。（3）审计工作是以会计学、税法及其他经济法规等知识为专业知识基础；资产评估的专业知识基础，除了由经济学、法律、会计学等知识组成外，工程技术方面的知识也是其重要的组成部分。本章小结（1）资产评估的定义：资产评估是专业机构和人员，按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。（2）资产评估的特点：市场性、公正性、专业性和咨询性。（3）资产评估的作用：咨询的作用、管理的作用和鉴证的作用。（4）资产评估的理论基础：劳动价值论、效用价值论、均衡价值论，以上三种理论分别支撑资产评估的三个基本方法。（5）资产评估的假设：交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。练习题一、判断题
1．企业借入资产不可纳入被评估资产的范围，因为企业不拥有其所有权。（ ）
2．为保证资产评估的独立性，评估机构收取的劳务费只与工作量相关，不与被评估资产的价值挂钩，并应受到公众监督。（ ）
3．资产评估是对资产特定时点及特定市场条件下的客观价值的估计和判断。（ ）
4．资产评估结论是专家的专业判断和专家意见，因此具有强制执行的效力，资产评估结论应该直接成为资产交易的价格。（ ）
5．资产评估是指对资产一定时期内的价值进行的评定估算。（ ）
6．资产评估必须由独立于资产交易当事人的具有资产评估资格的社会中介机构完成。（ ）二、单选题
1．决定被评估资产评估值的最基本的因素是（ ）
A．资产的社会必要劳动
B．资产的预期效用
C．资产的历史收益水平
D．资产的账面价值
2．不可确指的资产是指（ ）
A．没有物质实体的某些特权
B．具有获利能力的资产综合体
C．不能独立于有形资产而独立存在的资产
D．除有形资产以外的所有资产
3．评估资产市场价值所适用的市场条件假设前提是（ ）
A．在用续用假设
B．公开市场假设
C．清算假设
D．会计主体假设
4．采用市场法评估资产价值时，可以作为参照物的资产应该是（ ）
A．全新资产
B．旧资产
C．与被评估资产相同或类似的资产
D．全新资产，也可以是旧资产
5．资产评估的一般目的是评估资产的（ ）
A．价格
B．价值
C．公允价值
D．公开市场价值
6．资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的（ ）
A．时期价值
B．时点价值
C．时区价值
D．阶段价值
7．下列资产中，不可确指的资产是（ ）
A．商标
B．机器设备
C．商誉
D．土地使用权
E．专利
8．资产评估最基本的作用是（ ）
A．管理
B．咨询
C．鉴定
D．定价三、多选题
1．资产评估的特点主要有（ ）
A．市场性
B．强制性
C．公正性
D．咨询性
E．行政性
2．资产评估的市场性主要体现在（ ）
A．资产评估是市场经济的产物
B．资产评估结论是市场上资产交易的价格
C．资产评估的应用是评估人员模拟市场完成的
D．被评估的资产最终要进入到市场流通
E．资产评估结果最终要经得起市场的考验
3．作为经济资源的资产具有的基本特征是（ ）
A．资产是过去人类活动或自然运动的结果
B．资产必须由特定的主体拥有或控制
C．资产不能用货币计量
D．资产能为其所有者或控制者带来未来经济利益
E．资产必须具有独立的获利能力第二章资产评估的基本方法【学习目标】
通过本章的学习，了解资产评估市场法、成本法、收益法的含义及内容，掌握市场法、成本法以及收益法的基本思路与评估方法，了解这三种方法的一般应用。第一节市场法一、什么是市场法
市场法，是指利用在市场上收集到的若干个同样或类似资产的近期交易价格，通过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法的根据是替代原则，因为任何一个正常的投资者在购置某项资产时，所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。
运用已被市场检验了的结论来评估被评估对象，显然是容易被资产业务各当事人接受的。因此，市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。当然，应用市场法进行资产评估，尚需满足一些最基本的条件。二、市场法的基本前提
应用市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：其一，要有一个活跃的公开市场；其二，公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
公开市场是一个充分的市场，在市场上有自愿的买者和卖者，进行平等交易。这就排除了个别交易的偶然性。市场成交价格基本上可以反映市场行情。按市场行情估测被评估资产价值，所得到的评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方接受。
资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似。（2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内，同时，这个时间因素对资产价值的影响是可以调整的。
把握住参照物与评估对象功能上的一致性，可以避免张冠李戴；把握住参照物与评估对象所面临的市场条件，可以为明确评估结果的价值类型创造条件；选择近期交易的参照物，可以降低调整时间因素对资产价值影响的难度。三、市场法的基本程序（一）选择参照物
对参照物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等，另外就是参照物的数量问题。不论参照物与评估对象如何相似，通常参照物应选择三个以上。为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素
影响资产价值的基本因素大致相同，如资产性质、市场条件等，但具体到每一种资产时，影响资产价值的因素又各有侧重。例如，影响房地产价值的主要是地理位置因素，而技术水平则在机器设备评估中起主导作用。因此，应根据不同种类资产的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。（三）指标对比、量化差异
根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。例如，资产功能指标，尽管参照物与评估对象的功能相同或相似，但在生产能力、产品质量以及资产运营过程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差异。运用市场法的一个重要环节就是将参照物与评估对象对比指标之间的上述差异数量化。（四）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异
市场法是以参照物的成交价格作为估算评估对象价值的基础的。在这个基础上，将已经量化的参照物与评估对象对比指标差异进行调增或调减，就可以得到以每个参照物为基础的评估对象的初步评估结果。初步评估结果与所选择的参照物的个数密切相关。（五）综合分析确定评估结果
运用市场法通常应选择三个以上参照物，所以，在一般情况下，初步评估结果也在三个以上，而正式的评估结果只能是一个。这就需要评估人员对若干评估初步结果进行综合分析，以确定最终的评估值。如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程中没有明显的遗漏或疏忽，采用加权平均的办法或算术平均的办法将初步结果转换成最终评估结果也是可以的。
运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：
1．资产的功能
资产的功能是影响资产价值的重要因素之一。从资产实际发挥效用的角度来考虑，资产的功能越好，其价值越高，反之亦然。
2．资产的实体特征和质量
资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等；资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。
3．市场条件
主要考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。在一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求时，价格偏低。市场条件上的差异对资产价值的影响应引起评估人员足够的关注。
4．交易条件
交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。交易批量不同，交易对象的价格就可能不同，交易动机对资产交易价格也有影响。在不同时间交易，资产的交易价格也会有差别。四、市场法的具体方法
市场法实际上是指在一种评估思路下的若干具体评估方法的集合。市场法可以划分为两大类：直接比较法和间接比较法。（一）直接比较法
直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征，与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，来判断评估对象价值的各种具体评估技术方法。其基本数学表达式为：
评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×…×修正系数n或
评估对象价值=参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±…±基本特征差额n
直接比较法直观简捷，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度，或参照物与评估对象的差异主要体现在某一明显的因素上，例如，新旧程度或交易时间先后等。
1．现行市价法
当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。例如，可上市流通的股票和债券可按其在评估基准日的收盘价作为评估价值；批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量等的现行市场价格作为评估价值。
2．市价折扣法
市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。其数学式表达为：
资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）【例2-1】 评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元。经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为50%，因此，该资产价值接近于5万元。
资产评估价值=10×（1-50%）=5（万元）
3．功能价值类比法
也称类比估价法，是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况。（1）资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法，其计算公式为：
当然，功能价值法不仅仅表现为资产的生产能力这一项指标上，它还可以通过对参照物与评估对象的其他功能指标的对比，利用参照物成交价格推算出评估对象价值。【例2-2】 被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。
资产评估价值=10×90÷120=7.5（万元）（2）资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法，其计算公式为：【例2-3】 被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。0.7
资产评估价值=10×（90÷120）≈8.18（万元）
4．价格指数法
价格指数法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为：
资产评估价值=参照物成交价格×（1+物价变动指数）或
资产评估价值=参照物成交价格×价格指数
此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长。【例2-4】 与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元。半年间，该类资产的价格上升了5%，则：
资产评估价值=10×（1+5%）=10.5（万元）
5．成新率价格调整法
成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：
此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有新旧程度差异的情况。
6．市盈率乘数法
市盈率乘数法则主要适用于整体企业的评估。市盈率乘数法是以参照物（企业）的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估企业的收益额相乘，估算评估企业价值的方法。其计算公式为：
资产评估价值=被评估企业收益额×参照物企业市盈率【例2-5】 某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时点资本市场上同类企业的平均市盈率为20倍，则：
该企业的评估价值=1000×20=20000（万元）
7．成本市价法
成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。其用数学式表达：【例2-6】 评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被评估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价接近于30万元。
资产评估价值=20×150%=30（万元）
8．市场售价类比法
市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种方法。其数学表达式为：
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值或
资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数【例2-7】
1．估价对象概况：待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。
2．评估要求：评估该地块1997年10月的公平市场交易价格。
3．评估过程：（1）选择评估方法：该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。（2）收集有关的评估资料：①收集待估土地资料。（略）②收集交易实例资料。选择四个交易实例作为参照物，具体情况见下表。交易实例情况表（3）进行交易情况修正：经分析，交易实例A、D为正常买卖，无须进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。则各交易实例的交易情况修正率为：交易实例A为0%；交易实例B为2%；交易实例C为3%；交易实例D为0%。（4）进行交易日期修正：根据调查，1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A为6%；交易实例B为7%；交易实例C为12%；交易实例D为10%。（5）进行区域因素修正：交易实例A与待估土地处同一地区，无须进行区域因素修正。交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照下表判断。区域因素比较表
本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据上表各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。（6）进行个别因素修正。
①经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用。另外，其环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。
②土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无须修正。交易实例A、C均需进行使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：（7）计算待估土地的初步价格。
交易实例A修正后的单价为：
交易实例B修正后的单价为：
交易实例C修正后的单价为：
交易实例D修正后的单价为：（8）采用简单算术平均法求取评估结果。
土地评估总价为=600×948=568800（元）（二）间接比较法
间接比较法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值，再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值，求得评估对象价值的一类评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样，只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。
由于间接比较法需要利用国家、行业或市场标准，应用起来有较多的局限，在评估实践中应用不广泛。（三）市场法的优缺点
1．市场法优点（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格。（2）评估结果易于被评估当事各方理解和接受。
2．市场法的缺点（1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因为缺少可对比数据及缺少判断对比数据而难以应用。（2）适用范围受限制，不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。第二节收益法一、什么是收益法
收益法，是指通过估测被评估资产未来的收益，然后计算这些未来收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。它利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。
该评估技术思路认为，因为任何一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额，不会高于所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报，即收益额。收益法的基本公式为：i
式中：P为资产评估价值；R为第i年的资产净收益额；r为折现率；n为评估对象的收益年限。
根据评估对象的预期收益来评估其价值，显然其评估结果是容易被资产业务各方所接受的。因此，从理论上讲，收益法是资产评估中最为科学合理的评估方法之一。当然，运用收益法评估尚需满足一些基本条件。二、收益法的基本前提
收益法是依据资产未来预期收益经折现或本金化处理来估测资产价值的。它涉及三个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或资本化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。
应用收益法必须具备的前提条件是：（1）被评估资产的未来收益可预测并可以用货币衡量。（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量，即折现率可以确定。（3）被评估资产获利年限可以预测。三、收益法的基本程序和基本参数（1）收集并验证与评估对象未来收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等。（2）分析测算被评估对象的未来预期收益。（3）确定折现率或资本化率。（4）用折现率或资本化率将评估对象的未来收益折算成现值。（5）分析确定评估结果。
运用收益法进行评估涉及许多经济技术参数，其中最主要的参数有三个：收益额、折现率和收益期限。（一）收益额
在资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。资产评估中的收益额有两个比较明确的特点：其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二，用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。
因资产种类较多，不同种类资产收益额的表现形式也不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为纯收益等。（二）折现率
从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。就其构成而言，折现率是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率，也称安全利率，是指没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资并能够获得的投资报酬率，一般是指同期国债利率或银行利率。风险报酬率是对风险投资的一种补偿，是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。在资产评估中，因资产的行业分布、种类、市场条件等的不同，折现率也不相同。
资本化率与折现率在本质上是相同的。习惯上，人们把将未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率，而把将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为资本化率。至于资本化率与折现率在量上是否恒等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。（三）收益期限
收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。四、收益法的具体方法
为便于学习收益法中的具体方法，先对所用的字符含义做统一的定义：i
P为评估值；i为年序号；R为未来第i年的预期收益；r为折现率或资本化率；t为收益年期；n为收益年期。（一）纯收益不变（1）在收益永续、各因素不变的条件下，有以下计算式：
其成立条件是：①纯收益每年不变；②资本化率固定且大于零；③收益年期无限。（2）在收益年期有限、资本化率大于零的条件下，有以下计算式：
这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成立条件是：①纯收益每年不变；②资本化率固定且大于零；③收益年期有限，为n。（二）纯收益在若干年后保持不变（1）无限年期收益，其基本公式为：
其成立条件是：①纯收益在n年（含第n年）以前有变化；②纯收益在n年（不含第n年）以后保持不变；③收益年期无限；④r大于零。（2）有限年期收益，其计算公式为：
其成立条件是：①纯收益在t年（含第t年）以前有变化；②纯收益在t年（不含第t年）以后保持不变；③收益年期有限为n; ④r大于零。这里要注意的是，纯收益A的收益年期是（n-t）而不是n。【例2-8】 某企业尚能继续经营，3年的营业收益全部用于抵充负债，现评估其3年经营收益的折现值。经预测，得出3年内各年预期收益的数据，如下表。未来3年的预期收益及现值 单位：万元
由此可以确定其折现值为：
资产评估价值=283+356+167.9=806.9（万元）【例2-9】 某机器设备尚可使用3年，预计未来3年的净收益分别为30万元、40万元、20万元，假定选取的折现率为6%，试用收益法确定该设备的评估值。【例2-10】 某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元。确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产在永续经营下的评估值。
永续经营条件下的评估过程：
①确定未来5年收益额的现值：
计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。
②将第6年以后的收益进行资本化处理：
14÷10%=140（万元）
③将第6年以后的收益折现为第一年的价值：
④确定该企业的评估价值：
企业评估价值=49.2777+86.9260=136.2037（万元）五、收益法的优缺点
1．收益法优点（1）这种方法可以比较真实和准确地反映资产本金化的价格。（2）应用此方法评估的资产价格易为买卖双方所接受。（3）这种方法从资产经营的根本目的出发，紧扣被评估资产的收益进行评估，更加符合资产评估的本质要求。
2．收益法缺点（1）收益预测的难度较大，不仅受主观判断的影响，而且还直接受到影响未来收益的不可预见因素的影响，在评估中折现率和资本化率也较难确定。（2）适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项生产经营性资产的评估。第三节成本法一、什么是成本法
成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除，而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬值因素。上述评估思路可概括为：
资产的评估值=资产的重置成本－资产实体有形损耗－功能性贬值－资产经济性贬值资产
成本法是以再取得被评估资产的重置成本为基础的评估方法。由于被评估资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广泛，并且资产重置成本与资产的现行市价及收益现值也存在着内在联系和替代关系，因而，在市场发育欠完善的条件下，成本法经常被广泛应用。二、成本法的基本要素（一）资产的重置成本
资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本可分为：（1）复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。（2）更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的材料、现代建筑或制造标准，设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。（二）资产的实体性贬值
资产的实体性贬值也称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。
资产的有形损耗通常采用相对数计量，即有形损耗率。公式如下：（三）资产的功能性贬值
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