逃不开的房地产(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：李宁衍

出版社：清华大学出版社

格式: AZW3, DOCX, EPUB, MOBI, PDF, TXT

逃不开的房地产试读：

前言

间接刺激我开始写这本书的其中一个原因，是很多年前，我们大学新来了位副校长。这位副校长到每一个系去访问，去了解各个系的研究成果。当这位副校长到我们系的时候，他对我们说：“我是个科学方面的学者，老实讲，我不知道什么是房地产研究，但我很奇怪，为什么房地产研究会在建筑学院，而不是商学院？”他的这番话，对我来说，有点像当头棒喝。我觉得这个问题太有趣了，当天我就翻查了各中外字典，看看到底应该怎么给“房地产”一个定义。我发觉“房地产”这个词，无论中文或英文“Real Estate”，其实都是指土地和建筑物的利用，当中没有牵涉商业投资的意义。我猛然醒觉，社会上很多人觉得房地产就是房地产投资，不会有其他。于是，房地产的研究就一定是商科，关于“钱”的研究。我觉得这种看法，只是房地产研究范围内的一种概念，但不可以看成全部，不然的话，对“房地产”的定义很不公平。事实上，假如我们可以认同“房地产”就是关于土地和建筑物的利用，那么尽管我们从来没有买卖过楼房，从来没有投机和投资性拥有物业，在城市里我们很多生活起居的活动就一定和“房地产”有着不可分割的关系。我们小孩的学校建在某一区，我们家园附近有没有公园、街市和商场，我们的居所是否容许我们觉得“安居乐业”，这些看来是一些社会问题，但当中总是牵涉某些房地产的考虑、决定和结果。

我必须强调，我完全同意房地产有非常重的商业元素，因此，财务/投资分析肯定是房地产研究的一个主要部分。但假如说研究房地产就一定要从这个观点出发，我很希望可以通过这本书的一些例子说明，其实不一定的。李宁衍2014年4月于香港

致谢

这本书可以出版，圆了我多年的心愿。它的出现，我要衷心感谢一班好朋友的帮忙。首先，非常感谢清华大学的刘洪玉教授和华南理工大学的王幼松教授在百忙中拨冗提笔，为本书写推荐。另外，也要感谢香港大学的博士后彭毅博士帮忙进行了第一次的校对，特别是在文法和用词方面给了很多宝贵意见。

我们港大在重庆有个硕士班，因为这个缘分，我多了很多内地学生，其中特别感谢范进同学，因为是范同学特别帮忙引进本书的初稿给清华大学出版社，这本书最终才可以面世。也是这个缘分，我认识到非常专业的清华大学出版社团队。编辑们专业的态度和对作者的支持，使我深深感受到出版业非常专业的一面。我也要向我几位本科生致谢，因为他们帮我进行了其中几章内容的数据分析，包括钟家欣和邝嘉豪等。

最后，我要特别感谢我的几位博士毕业生，也是本书的合作作者，她们是华南理工大学的李昕博士和吴凡博士，还有世界银行的孙辉博士。她们几位是在差不多的时间一起到港大跟我念博士的，她们之间由好同学到今天的好朋友着实不易，还义不容辞帮我一起写这本书，我觉得非常荣幸。

最后，我要特别感谢我的家人，对我经常埋头工作只有支持，没有抱怨，我感到十分幸福。李宁衍2014年4月于香港

第一章 什么是房地产研究

近年在香港一讲到“房地产”这三个字，很多人的自然反应就是发展商投地，然后高价卖楼，投资/投机者疯狂炒楼。所以社会上每当讲到一些土地建设，无论开始的讨论是什么，集中点往往走到一个问题，就是这个建设项目是否是一个“房地产”项目。如果被定性为地产项目，很可能就会遇到很大的反对声音。“房地产”（Real Estate）一词一直都被自然而然地联想为与“房地产发展”（Real Estate Development）和“房地产投资”（Real Estate Investment）等词汇有对等的意思。此现象在香港尤其普遍，令我不由得在卷首提出两个问题：究竟什么是房地产？房地产研究又包含了什么？

按维基百科和牛津线上字典定义，房地产的英文“Real Estate”一词定义为“Property consisting of land and the buildings on it, along with its natural resources such as crops, minerals, or water; immovable property of this nature; an interest vested in this; （also）an item of real property; （more generally）buildings or housing in general.Also: the business of real estate; the profession of buying, selling, or renting land, buildings or housing”。可以看出其对“房地产/RealEstate”一词的解释，主要是将土地/房屋作为一种资源。这个看法，和中文“房地产”不谋而合。按照新华在线字典，房地产的基本解释为“个人或团体保有所有权的房屋及地基”。房地：（1）宋代户部检法所掌事之一部分；（2）房屋及其地基的统称。产：制造、养种植或自然生长；工业生产。

但人们却倾向于把房地产等同为楼宇买卖投资和金钱的回报，而非土地与建筑物的存在价值。个中原因可能是在一些经济体系（如香港）里，土地和建筑物包含较高金钱价值，因而成为积蓄财富的有效工具。这也解释了为何房地产研究普遍只着眼于投资方面，有研究者甚至只视那些刊载于学术期刊里着重量化投资或金融分析的研究为区分不同房地产研究学派的依据。这种观念令所有分析建筑物和土地使用的著述，因不涉及投资和商业研究，皆被视为社会科学类别的研究，而非房地产研究。至此我提出第三个问题：房地产研究是否只容得下有关投资量化分析的课题？

这些问题显然不会有直截了当的答案。房地产与其他投资工具有一个明显的区别，前者除了提供金钱和财务的回报外，还比其他投资机会多了一个实质的应用价值：建设的环境（Built Environment）。大多数的房地产研究都甚少注意到这点。本书旨在证明房地产研究不只有投资和财务一方面的议题，一些“软性”的房地产研究同样可带出有趣的结果和含义。因此，本书的第一个议题便是，“软性”的房地产研究既然脱离了财务回报和投资分析，又究竟包含了什么？而这些“另类房地产研究”（Alternative real estate research）又有没有范例可考？

另类房地产研究像其他称为“另类”的事物[如另类医学（Alternative Medicine）]一样，都代表使用与主流不同的另一种方法来达成同样的结果。这种房地产研究能令读者对一个决策为社会带来的不同影响有更全面的了解。房地产的定义为“建筑物和土地”，因而房地产决策包括土地运用的策略和建筑物使用的决定，并直接或间接地引致一系列关乎社会上不同范畴和网络的后果，当中显然包括很多关乎社会经济，甚至是政治的议题，而非只与商业或投资挂钩。

要界定甚至修订房地产研究的范围绝非易事，尤其我们的社会对房地产有一种根深蒂固的观念，即房地产一词必定围绕金钱的概念来演化——“有土斯有财”，加上近年楼价飙升，我们的社会沉湎于认为“地产发展”是一种赚尽市民每一分、每一毛的情绪之中，故每逢提及房地产议题，人们即将之联想成商业和投资/投机的范畴。我国很多大城市，例如香港的商界和房地产发展有着千丝万缕的关系。当社会对有钱的商界抱有负面的观念时，这种负面观念亦会自动投向房地产方面。

无可否认，房地产包含了土地和物业的买卖，因而涉及投资回报的分析，确实是可以令富者愈富。但把房地产研究定性为只限于土地和物业市场表现的分析，那无疑是非常狭隘的看法，大大限制了房地产研究的各种可能。至此我们不禁要问，房地产的决定是否是纯粹商业的决定？只凭商业考虑又是否能得出一个理性的决定？

首先，由于房地产活动都涉及金钱交易，因而这类决定会带来财务和商业的结果。房地产是少数被使用或占用后价值仍会提升的资产。而即使是最受财政回报所主导的房地产决定[例如房地产信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITS）]，其价值表现仍必然为建筑物的形体所限制。故而市场上有投资房地产等于“买砖头”的说法。这与其他能以纸本或电子形式存在的投资大相径庭。房地产投资的存在方式使房地产决定带来除商业结果以外的另一个成果，即不同规模的建筑物，或宏观地说建设环境。这些建筑物部分地代表着我们社会的物理框架，它们影响我们的生活方式和其他在这建筑外构（physical envelop）内的各种活动，当然也包括了商业活动。即便是最简单的房地产决定——家庭置业，也会导致一系列的后果，如买房子的财政负担，亦会令一家人的生活和房子内外的环境捆绑在一起。结果家庭成员可能要调整上班、上学路线和适应新的邻居。这些调整或适应统统都源于最初的一个决定。仅仅视房地产为商学的一个分支便会令房地产研究作为多学科学术研究（Multi-disciplinary Research）的角色大为失色。而这种狭隘的看法会令公众和学术界都把房地产联想成投资和商业分析，令房地产研究不能在社会上发挥潜在的影响。

笔者曾屡次向人解释房地产作为一个学科除了有商业和投资分析的研究以外，尚有其他的研究范畴可以涉猎，也在这当中面对过不少面露狐疑之色的听众。从大学升迁评核委员会的提问，到申请研究资助的评审，这些场合都不乏狐疑的听众。笔者认为，房地产研究是一道桥梁，联系着充满量化（quantitative）和数字内容的经济投资分析与相对定性的（qualitative）社会科学研究（如图1-1所示）。我们应视房地产为社会科学和产业经济两个学术研究范围的交汇处。图1-1 房地产研究的定位

每当我向人解释人们不应阻止一个像我一样接受过传统房地产教育，并有房地产市场专业经验的人尝试应用其对房地产的知识来解释一些与房地产相关的社会议题时，这些狐疑的面孔又会出现。实际上，在城市里人们每天都在某种被归纳为房地产的环境下活动。例如教育研究，研究者就不能回避学校的位置和周边环境一类的问题，而这些问题某种程度上就是一些房地产决定带来的后果。城市研究也不得不涉足土地和房屋市场的运作。假若研究者囿于狭窄的研究范围，而每当他们以其专业知识去探索其他范畴上的应用时却不为人所鼓励，那很多有趣的研究作品便不能出现在学术世界里。克莱夫·格兰杰教授（Professor Clive Granger）在2003年12月诺贝尔经济学奖讲座上解释他在“协整”（cointegration）领域上的重要成果时曾说过：

“Before considering the usefulness of the new methods of analysis, I would like to take a personal detour...Previously in my career, I have been Chair of two economics departments, yet I have received very little formal training in economics...Whatever other knowledge I have, it has come from living amongst economists for about forty years, by osmosis, attending seminars, having discussions with them, and general reading.My question is: does this say something about me, or something about the field of economics.I think it is true to say that I am not the first Nobel Prize Winner in economics to have little formal training in economics...Economics does have a multitude of different aspects, applications, and viewpoints which has to each for their own basis, at least in practice...”（pp.363-364）（笔者翻译）“在探讨这新的分析方法是否有用之前，我想先回顾一下我的人生……我曾任两间院校的经济学系系主任，但其实我只接受过非常少的正规经济学训练……在本科课程的经济学训练以外，我所有的知识全都是这40年来在经济学家堆中耳濡目染而得。我出席座谈会，和经济学家们讨论，也博览群书。我有一个疑问：我的经历是否只对我一个人有意义？还是对整个经济学领域都有启示？我想我并不是第一个只受过很少正规经济学训练的诺贝尔经济学奖得奖者……经济学有很多角度、应用和观点，起码在实践中，都要各自建立自己的理论基础。”

笔者不会妄想高攀和诺贝尔经济学奖得主作比较，但笔者在格兰杰教授的有趣言论中却找到不少真理。笔者亦想在本书中阐述一个信念：即使我并没有受过社会学的正规训练，我仍可以从房地产研究的角度去探究各种社会、民生议题。房地产研究不单是讲“金钱”的，也可以闲话家常，因为它确实有投资分析以外的另一方面。

我的学生曾替我快速地在网上图书馆搜索了一些同时包含房地产和其他学术范畴的研究。有趣的是，他找到了一些包含房地产的跨科目研究，例如房地产与绿色建筑（Wedding，2008；Aroul，2009），房地产与树木保养（Gerstle，2008），房地产与核子废物运输（Conway，2004），还有房地产与信息科技革命（Dickson，2002）。这些都证明房地产研究是了解各种与商业议题无直接关系的社会问题的一个良好基础。

什么是房地产市场？

每年伊始，我都会在第一课堂问一年级的新生一个简单的问题：“什么是房地产市场？它在哪里？”总括而言，我们在房地产市场里看到什么？是不是只有一群商人和投资者以买、卖和租三种方式争取最大利润，就像“大富翁”（Monopoly）游戏一样？假若真的如此，那房地产市场当然就像其他资产市场（如股票市场）一样，只容得下商业、经济和投资方面的注意。但我们又知道除了投资回报外，房地产市场有很多其他因素要考虑。没有人会主张政府把个别上市公司的股票或黄金价格控制在大众可负担的水平，但却有人要求政府控制房地产市场。近年“稳定房屋市场”一词已经成为政府工作的一部分，而处理房屋价格飞涨问题亦成为政府的任务。那么，究竟房地产市场是否真能被稳定下来？而被稳定下来的物业市场又会带来什么后果？

笔者在这里用香港作为例子试说明我的观点。在1996年至1997年9月，香港物业价格水平跃升了64.9%，同期的平均每月交易宗数为13 810 宗，并在4月达23 000 宗的顶峰。两年后，物业市场以前所未有的速度崩坏，在1999年底平均住宅价格水平较1997年9月下挫45%。交投量亦萎缩至平均每月8400宗，并在1998年2月达约4200 宗的谷底。这种“价低则成交少，价高则成交多”的模式在2003年非典型肺炎肆虐时和在2009年全球从金融海啸中恢复过来后游资流入香港时相继重复发生。

这些数字告诉我们在物业市场里（其他投资市场亦然），基本的消费者行为与任何其他消费品市场的理性行为都来得有点不尽相同。在大部分耐用品市场里（如服装、玩具、食品等），价格上升会令消费者延迟消费；相反价格下跌则会令消费者买得更多。这是需求定律预测的理性行为。在房地产市场里却是另一回事，因为消费者有时会做出和在消费品市场中不一样的行为，有时甚至出现所谓的不理性行事。在房地产市场里，消费者会就两个角度去做购买决定：一个是物品能满足消费的需要（在房地产中为实时占用），另一个是长线的投资作用，它以未来转售的价值和转售前的现金收入流作依归。购买决定是这两方面因素混在一起，情况更为复杂。结果，影响房地产需求的因素相比其他商品甚至某些投资产品更为不稳定。因此政府不会在恒生指数升穿3万点后面对如房产价格飞涨超过3万港元/尺时出现的社会压力。说到这里我们不禁要问，当物业价格上升得太快时，政府应该做什么？要找到答案，我们必须回答另一个问题——人们想在住宅市场得到什么？

虽说自置居所（Homeownership）最直接和最基本的原因是为了得到一个可以接受的住宿（Decent Accommodation），但自置居所和住宿不同：住宿需求是实时的，不能推延。换句话说，人们不需要成为业主才能有栖身之所。租住往往是住宿的其中一个选择。但租住往往不为人喜爱，原因是租金不像按揭还款，人们不能在住宿期满后取回租金。这概念令人觉得租住就像帮业主以房地产积累财富。假若真相如此，为何世上还会有租客？有人会辩称一些在外地工作的人肯定会以租代买。这是否代表大部分本地人偏好在其原居地置业呢？

根据Bourassa和Hoesli在2010年的研究，瑞士的自置居所率只有34%，为欧洲最低，相较像香港一类亚洲城市亦算非常低。即便是两位学者也认为以瑞士的富裕程度，这数字显然太低。更有趣的是，较早前的调查发现大多数瑞士人偏好自置居所而非租住，但现实情况却与之相反。究竟是什么改变了瑞士人的想法？从用者成本的角度分析，两位学者发现这现象由几个原因造成，包括住屋价格长时间高企、物业税高和置业的初始成本（initial cost）高（首期要20%），相反租客则坐享租用期保障和限定租金升幅等大量保护。研究团队分析后发现拥有相近特征的城市，自置居所的比率都较低，如旧金山的自置居所率估算为35%，远低于美国全国平均的66%（Bourassa & Hoesli，2010，307页）。这证实物业价格高企不利自置居所。以这种逻辑，政府若要鼓励自置居所，合理的做法是维持低物业价格。而实际上，这观察正符合基本经济学原理中“价升令需求跌”的预测。因此，上升中或高企的物业价格（图1-2中从P2移到P1）成为排除新增房屋需求的信号（房屋需求由Q2 跌至Q1），反之亦然。图1-2 基础的需求互动

若我们追本溯源，便会知道虽然香港的《业主与租客条例》没有严苛的租客保护机制，但要进入香港的房地产市场其实也需面对高房屋价格和高置业成本（按揭首期就要30%）。但相较于上文描述自置居所的现象，香港的自置居所比率仍较其他地区高。在我们的物业市场，上升中的价格不但不妨碍置业，甚至还如本章第一段所述，价格上升鼓励人们买得更多！香港的房产市场是否不正常呢？还是香港市场的参与者相较其他市场的参与者行为大相径庭？

香港的物业市场当然不会不正常。表面看来，物业价格上升时，其“拉力因素”（Pull Factor）大于价格上升带来的购买力下降问题，这现象在1997年前人们仍相信物业价格只升不跌的神话时尤其明显。这些拉力因素巩固了市场参与者“价升即为入市时机”的信念。但究竟是什么令市场参与者在价格上升时的需求上升？

回顾香港物业市场的历史，我们发现自1982年至1997年中旬，香港房屋市场一直稳步上升。其中有趣的是，即使在这段时间市场曾受不同原因的冲击，每当市场自高峰调整下来，其谷底都必定比上一次调整的谷底为高。另外，当复苏到达顶峰时，其价格最高位都会比上一次的最高位更高，这格局要到1997年后才被打破（见图1-3）。市场不断巩固“物业价格只升不跌”的印象，令大部分人置业前好像无需考虑何时行动。

这种巩固的作用其实并不只是心理作用或非理性判断。自港元汇率与美元挂钩后，香港政府便丧失了名为“利率控制”（Interest Rate Adjustment）用以处理通胀问题的货币工具。在1997年以前，香港曾受猛烈的通胀困扰，市场利率却不能压抑通胀。而特别在1997年前，物业投资占香港整体的投资市场的一大部分。这些物业投资可分为直接和间接物业投资，后者包括在香港交易所上市的与物业相关公司的股票。无怪乎大部分香港人都把投资和物业画上等号。图1-3 住宅交易量和成交价格的关系

从上可见，和股票市场或蔬菜市场不同，香港的房屋市场事实上是无处不在的。当任何一个人成为一个物业的合法拥有人，他就变成整个房屋供应机制的一员，亦即市场了。判断拥有人持有物业是为了自住还是投资是没有必要的。因为当“价钱”非常合理，而又满足其他条件时，物业拥有人便非常有可能出售物业。这代表大部分甚至是所有的物业占用人终有一天会为了金钱或其他理由出售他们的房子。而事实上假若业主非受胁迫，那么金钱总是出售物业的最大理由。到这里我们要想想，自住业主所得的资本增值和物业投资者的投资收益是否有很大的差别？为此政府又是否应设计出一个房屋政策把自住业主和投资者的利益分开来处理？

事实上每个业主，不论他持有物业为了自住还是投资，想实时出售还是长期持有，都渴望物业市场蓬勃向上，令自己的物业升值，相反买入时则希望能成功“抄底”，在上升前以最低价买入。因为最低价实在太难确定而多数人又会尽量降低风险，大部分人都会先确定市场正在向上才购买物业。市场上这类人的数量足够，就会令总体需求上升并推高价格。这时，物业价格便像自我应验预言般因越来越多人进入市场而上升。由此可见，市场价格上升其实在巩固人们的购买决定，增强购买意愿。假如这个格局在一段时间里（像1982—1997年）是一致的，那么人们在价格上升时考虑置业，并在下跌时考虑延迟置业便属自然。

近年流行一句形容房价猛升的话，“面粉比面包还要贵。”面对这种情况，政府能否又应否控制土地和房屋的价格，令大众更能负担“面包”的价格？澳大利亚政府在20世纪70年代曾有一有趣的政策报告。该报告考察并分析了几个城市土地问题。报告特别指出地价高企的问题，并有此意见：

“If the price of land is high, it might encourage development at densities that are too high...many people who would prefer to live in a house at low to medium density are forced to live in flats, partly because of the high price of land...”（笔者翻译）“如果地价太高，开发商就要开发高密度项目……那么希望住在低密度房子的家庭就要住在高密度的多层公寓式塔楼，这些都是地价高引致的问题……”

因此，解决问题的办法便是控制土地价格。以价格控制来令房价更容易负担，其中的逻辑表面看来十分易明。大多数人认为物业或土地价格高是所有房屋市场问题的根源；因此，政府假如能抑制房屋和土地价格便能帮助国民成为业主。

这种看法很是有趣。因为类似的在社会或政治上的争论多年来已经笼罩在很多城市中心的房地产发展之上。这些争论假定土地价格上升是外因（Exogenous）驱使的，独立于现有的房地产需求走势，所以控制地价便可实时约束城市中心的开发密度。也就是说，地价低就可以令楼价低，低地价就不会有太高密度住房的开发。

但实际上以上的逻辑以完全相反的方向运作。这意味着因为市场的喜好，人们因喜爱住在城市中心而令房屋和其他物业的价格上升，致使推高当地的土地价格。若其他因素不变，高房屋价格会令土地价格上升。高价买地的开发商因此要高密度地开发以收回高的开发成本。因此，城市中心的高密度开发其实是市场对优越地段的殷切需求所造成的结果。上述报告所指“市中心的高密度开发剥夺国民选择低密度生活方式的机会”其实并不合理，但却是社会大众易于接受的政治论点。

如果我们指望以限制土地价格来控制开发密度或压低房价，以下的其中一种情况将会发生。首先，如果限制优越地段的土地价格不能同时限制该地的房屋价格，那便不能保证控制土地价格定能自动令更多人负担该地的房屋价格，尤其在开发商以低开发成本来为房屋定价时。因低地价而生的相宜房屋在这优越地段推出市场后会令市场原先高的需求继续增加，推高此优越地段楼房价格，最后令那些房屋变得昂贵。另一方面，假如该限价地上的房屋之价亦受限制，如何分配这些相宜的房屋将成为另一个困扰，问题变成了应该准许谁来买这些优越地段的房子。应该按需要分配这些房子，还是像香港的居者有其屋计划一样，只由抽签来决定？从上述任何一个结果来看，控制土地价格都根本不能解决这份20世纪70年代澳大利亚政府报告中所描述的可以帮助更多家庭住在低密度环境的问题。

近年的香港，由于房价持续高企，越来越多年轻人为买不到房感到彷徨和不满。这个问题已经为特区政府敲响了警钟。香港越来越多的大学生，不管自己念什么学科，都蜂拥去申请公共房屋。这种发自年青一代对房屋的新诉求，背后的意义更值得关注。因为理论上，年青一代的经济能力是社会各阶层中最有改善空间的一群。假如连他们也觉得彷徨，那么，房屋市场真的出现了结构性的问题。可是，笔者又有一个疑问。到底我们年青一代希望政府帮他们做些什么？换句话说，我们市民期望政府如何“控制”房地产市场？

房价高企时，市民经常要求的，是“控制房价”和“稳定房价”。因为房价被“稳定”下来后，甚至被固定在一个一般市民可承担的水平，就应该会有更多的人愿意买房。但这是真的吗？笔者就这个问题，做了一个很简单的调研，在2013年初，在香港访问了620个年龄在25~34岁在职而当时又不拥有房屋的香港人。笔者给他们出了一条假设题，问他们：如果香港特区采取一些极端控制市场措施，把香港的房价用法律和行政手段全部拨回到2005年的可承担水平，而且永远保持不变，以后的政府也不可以改动这措施，你是否会立刻买房？从这个调研，笔者发现，在这六百个的受访者中，不同背景的人答案有差异。最肯定说一定会立刻买房的，是那些收入相对较低、受访时住在公共房屋的人。面对这极端措施而最不考虑立刻买房的，是那些收入相对较高、租住在私人房屋，而且有小孩的受访者。笔者强调，这个样本非常小，并非可以科学化地代表一个结论。但从这个简单的调研，也看到并非每个市民对房价永远原地踏步都是欣然接受的。更重要的是，当调整房地产市场的手段集中在控制房价的目标上，对很多人来说，这并非他们想要的东西。矛盾的地方是，只有还没有买房的人才希望房价在低水平。当他们买了商品房以后，都希望房价拾级而上。房价上升了，总会有新一代的年轻人没有买到房屋，而他们都会要求政府处理好房价高的问题。这样基本上就是一个恶性循环，也是解决不了的一个矛盾。

由这简短的讨论我希望指出，要充分发挥房地产研究所带来的功用，必先了解房地产是什么和房地产市场如何运作。往后的章节我会以我和学生的研究来阐述房地产研究的各种非“投资分析主导”的议题，藉以说明只要不局限于商业和投资分析的眼光，房地产研究其实可以与各种社会性和不直接关乎投资的议题连接起来，创造无限的研究题材。本书旨在提倡大众给房地产研究一个更宽广的定义，故研究的技术细节将从简表述。由于笔者居住在香港，大部分的例子皆以香港为例。但笔者相信，今天的香港房地产市场，很可能是很多国内其他大城市房地产市场日后的写照。以香港为例，笔者希望增加阅读本书的趣味性，因为各位读者可以各自思量一下我们提出的各种议题在其他城市是否也有高的可塑性。

第二章 福利房屋——是敌是友

不论是出租还是出售（像香港的居屋计划）形式的福利房屋都经常成为学术界里的热门议题。1997年前香港的房地产发展商和私人物业拥有人都很少理会近半香港人口居住的福利房屋。直至1997年后，福利房屋才突然变成极具争议性的话题，特别是居者有其屋计划（简称“居屋”）出现后。发展商和私人业主归咎居屋为导致1998年至2003年房价下跌的元凶。但与此同时，大部分人又赞成保留甚至增加组成社会福利安全网的出租福利房屋（“公屋”）。有趣的是，一些政党一方面支持扩展公屋和恢复居屋计划，同时又在像东涌等区域挂起横幅抗议政府计划在太靠近私人屋苑的地方兴建公屋。我们不禁要问，公共房屋怎样损害了私人房屋市场？在本章里，我们希望通过研究公屋如何影响邻近私人屋苑的价格来解答这谜题。

一、引言“邻避”（Not In My Backyard，NIMBY）一词是用来形容因为某个社会建设项目要修在自家附近而对此表示反对的公众意见。常见的例子有传染病治疗中心，或设于屋苑附近的精神病康复中心。这些设施的坏印象很多时候都只是出于观感，而没有真凭实据证明该设施的出现会带来坏影响。但是，这种心理作用，还有社会和市场的反响很多时候都足以让政府退让。在房屋研究的领域里有类似的论述说明在同一地区混合不同屋苑（即私人和福利房屋）和社群（高收入和受福利保障社群）的影响。尽管如此，学术界仍未为这些影响的强度和方向达成共识。其中的最大原因是学术界尚欠NIMBY中的“Backyard”（后院）一个清晰的量度。要为一个屋苑的居民划定一个“舒适”的距离来接受他的“较差”的邻居，事实上非常困难。其实，撇开“较差”邻居完全不存在的情况不说，屋苑居民对“较差”邻居的“能见度”往往是研究这类影响的关键。当研究对象是个像香港一样，面积狭小而又高度发达的大都会，“能见度”的影响便会变得非常剧烈。有趣的是，在香港，我们不难发现数个中高档屋苑毗邻公共屋邨，而这些屋苑仍然在20世纪90年代经历戏剧性的价格飙升。再者，由于香港这样成熟的城市各种族并无冲突，我们能纯粹从市价变动的角度看公/居屋对私人屋苑的影响。笔者在2005年曾进行实验研究发现香港的居屋实际上压抑了邻近私人房屋的价格升幅，但这影响很大程度上只属心理作用。在此，我们会扩大先前的研究，考查公/居屋会否以及怎样构成对邻近私人屋苑的影响，并分析个中原因。

二、公共/资助房屋对小区的影响

公共房屋在世界各地都普遍背负着贫民窟的污名，个中理由有很多，其中包括住在里面的家庭的社会和经济地位。公共房屋在大多数社会里都被视为社会福利的一部分，故只有财政拮据、捉襟见肘的家庭才选择居住。这种负面的“聚集效应”剥夺了该处的居民，尤其是年轻人扩展社交网络、学习新知识和取得更佳工作的机会。Freeman和Botein（2002）归纳出以下4项会受公共/资助房屋影响的范畴：邻近私人屋苑的物业价值，种族过渡（Racial Transition），贫穷人口密度上升（与上述的负面聚集效应类同），最终导致罪案率上升。由于本章重点分析对物业价值的影响，故其他三个范畴暂按下不表。

长久以来，世界上很多地区的公共房屋都被定位成针对无力维持正常生活的低收入家庭的社会福利。由于入住公共房屋的家庭都被视为缺乏经济能力和社交网络的群体，公营资助房屋因而被视为少数下层社会在没有其他选择情况下被迫选择的住处。

这些公营房屋本质上的负面形象令很多人时常把公营房屋和各种社会问题联系起来，上文指出了这点，这些社会问题包括物业价值、种族过渡、罪案和贫穷人口集中。

在美国，越来越多的城市有由少数种族组成的贫穷家庭集中居住在一地的现象。这些集中在中部城市的贫穷人口主要居住于各地的社会房屋或公共租住屋邨。Carter等为了验证美国中部城市的公共资助房屋对房屋周围的贫穷率的影响，曾为费城、底特律、克里夫兰（Cleveland）和波士顿4个现代化城市建立了1950年至1990年的纵向数据库（Longitudinal Database）。他们亦调查了公共房屋位置与附近贫穷率的转变关系。一如假设，研究人员最后得出以下结论：公共房屋对地区贫穷率转变有着正向关系，统计上亦显著证实了这个结论。因此，该研究表示政府对房屋市场的干预，表面是为了帮助贫穷家庭及其邻里，实质上却造成相反的影响。

除了贫穷人口聚集的问题，人们亦经常由公共房屋联想到罪案。为此Farley（1982）检验了美国的公共房屋和房屋周围罪案的形态。这项研究的数据取自警察自1971年至1973年对圣路易10处多幢式公共屋邨内的罪案统计。该处高层和底层楼宇并举，私人和受租金管制的房屋并存，研究团队以每10万人罪案率记录作研究之用。研究结果显示在公共屋邨或比邻公共屋邨的每10万人罪案率，其实并不比城市的整体数字高很多，尤其是纵火、杀人和运毒等严重罪案。没有实质证据证明在小型或大型公共资助房屋的罪案率会比城市整体数字高。

除此以外，住在公共房屋的人（特别是青少年）长久以来都被认定为自我形象较低和欠缺扩展社交网络的机会，背后一如以上的争论是公共房屋的负面形象所致。有趣的是，有研究证明家庭生活的形式与儿童的学业及其在社交上成功与否，都有莫大关系（Simey，1997）。即使公共房屋被广泛假定为对儿童无益，证实这种猜想的实验研究却少之又少。其中的原因可能是数据根本不足以整合房屋项目参与、房屋质量和儿童成长结果等多方面的资料。

其中Janet Currie和Aaron Yelowitz（2000）结合了数个数据源来观察公共房屋对一项重要的儿童成长结果——教育成就的影响。其结果令那些认为公营房屋形象负面的人感到意外。他们断定当发现公营房屋对儿童的教育成果有负面影响时，其原因其实只是研究的参加者的个人特质被低估。只要控制好这些个人特质参数（即每个参加者有相约的特质），公共房屋实际上对儿童的学业成就有正面影响。

除此以外，Lance Freeman和Hilary Botein（2002）亦评估了公营资助房屋对一个小区的影响。他们的研究证实了公共房屋对物业价值和罪案都有正面和负面影响。他们亦认为种族过渡其实并不直接由公共房屋的存在所致，并断定公共房屋对贫穷人口集中是否有负面影响其实并未可以科学化地确定。

公共房屋周围不像堆填区、工厂大厦和建筑地盘般易于察觉其实际影响，例如空气和噪音的环境影响。公共房屋不会对周边造成有形（tangible）或直接的伤害。因此公共房屋发展对周边物业价格的负面影响也许只属心理反应而非实际情况，而各种因素不易识别。

另一方面，少数有系统的研究反驳公共房屋是否有降低邻近住宅物业的价值的可能性。Wiliam A.Rabiega等（1984）观察在美国波特兰市的两种公共房屋，包括中密度和高密度地区的屋邨。他们出乎意料地归纳出，在波特兰，当公共房屋项目开发完成时，邻近私人住屋物业的价值不跌反升。

的确，学术界过往已有过很多研究和实证分析调查公共屋邨的存在和周边私人物业价格的关系。但证实两者有直接关联的具体证据仍然未能完全放诸四海而皆准。J.DeSalvo（1969）观察美国的密彻-拉玛房屋资助计划（Mitchell-Lama Program）并没有影响邻近房地产价值。同样地Hugh O.Nourse（1963）亦总结出在美国圣路易市没有证据证实邻近的物业因公共房屋的出现而上升。

除此以外，Michael S.MaRous（1996）分析了4个位于芝加哥市外（suburban）正在兴起的低收入家庭公共房屋市场区域。证据和研究结果都证实公营资助房屋不一定会对邻近住宅物业构成负面影响，或牵制位于附近中等住宅小区的市场价值。良好的小区规划设计和缓冲，还有优质的物业管理皆是中和公营房屋对周遭影响的重要因素。

但是，公营房屋和私人住宅的关系在物业市场畅旺的时候却未必一样。当楼市兴旺时，附近有公共房屋的私人屋苑价值增长得较其他屋苑慢。也许私人房屋对公共房屋的接受程度存在着一个最大临界点，超出了临界点，无论该公共资助房屋和里面的居民特性如何，或其与私人楼宇的距离有多远，负面影响仍然会出现（Anna M.Santiago等，2001），而这临界点需要更多的数据来核实。

从以上的介绍我们可知，即使有无数文献研究过公营资助房屋对附近私人住屋的物业价值有何影响，但在影响存在与否，或影响的方向上都未达共识。往后我们将尝试以香港近10年的数据来讨论这个议题。

三、房地产研究与香港的公共房屋

2005年香港住宅市场数据显示，大部分香港的置业人士在比较某些有公共房屋和私人住宅相当接近的地区和其他没有此情况的地区时，相对之下都会因为某地区毗邻资助房屋而觉得私人住宅物业的价值有负面因素。但这负面影响似乎在区内同一私人屋苑里就没有了。换句话说，在其他条件相同的情况下，毗邻资助房屋的私人屋苑会相对地比没有资助房屋在附近的私人屋苑便宜一点。可是在毗邻资助房屋的同一私人屋苑内，较近公共房屋的大楼和离得较远的大楼在价钱上没有受这个影响。换句话说，同一毗邻公共房屋的屋苑里，较远离公共房屋的单位并不比较近的拥有更多溢价，反之亦然。负面因素似乎是出于心理多于实质。

我们的分析模型选定了8个香港热门的私人住宅发展，其中位于九龙和新界的各占4个。当中有一半直接毗邻公共屋邨/居屋，而其他的则没有直接毗邻。我们强调“直接毗邻”，是因为香港那么小，基本上除了湾仔区以外，每一个地区都有公屋/居屋的存在。没有直接毗邻公共房屋/居屋的4个屋苑将作为对照以供比较。选定的住宅物业的房屋交易数据包含由2000年11月1日至2010年10月31日这10年的交易。限制时间的主要原因有三：其一，这段时间里，私人住屋市场经历了巨大的增长和快速的贬值，这令我们的分析模型能够更准确地调查其中关系。

选定上述时间段的另一个原因是这段时间相对靠近现在，更重要的是近年来香港的私人住宅物业市场已经从1997年金融风暴和2003年非典型肺炎爆发中恢复过来。到今天，很多房屋价格数字和各种物业价格指数都显示物业价格已达高峰，即使在偏远地区，物业价格仍令普罗市民难以负担。蓬勃的物业市场最后令社会抗议，成功令政府采取措施抑制异常炽热的炒风。2010年11月9日，财政司司长宣布修订印花税条例，在既有的从价物业转让印花税之上，针对住宅买卖而引入特别印花税（Special Stamp Duty）。在此新政策下，所有在2010年11月20日后取得的住宅物业，不论以个人或任何一地的公司名义持有，该物业在24个月内转卖都要缴付不同程度的特别印花税。因此，我们选择的时间排除了2010年10月之后的房屋事务历史记录，藉以排除特别印花税对私人住宅物业市场的影响，令回归分析模型更为准确。

模型里加入了一个显示邻居属性和附近是否存在公共屋邨的虚拟变量（所谓的Dummy Variable），用以调查福利房屋可能的拖累影响在统计学上有何显示。

我们的分析选定了有一共8个受欢迎的私人住宅发展作研究对象，其中4个在九龙半岛，当中一半附近毗邻公共屋邨，另外一半则没有，后者用做比较对照。另外4个在新界区，也是当中一半附近毗邻公共屋邨，另外一半则没有。而“附近”则定义为在针对的私人住宅项目方圆40米的区域。

传统上，由于土地供应有限和地段优越，在港岛区的住宅价值会较位于九龙和新界而外貌、结构和地区都相似的住宅为高。因此，我们这次研究将不会针对港岛区的住宅发展，以此来消除因价值不同的“天赋”因素，从而增强分析模型的解释能力。

有为数不少的文献都指出屋苑和最近地铁站的距离对该屋苑的价格有重要影响。因此我们的分析只选与地铁站步程相近的物业。以人的正常步速每5分钟走400米计，所有针对的屋苑都位处任意一个地铁站出口方圆300米范围内。

我们把研究的时间划定在2000年至2010年，在2000年后通车的地铁线将不被研究。因此只有4条地铁线——观塘线、荃湾线、东涌线和东铁线——在我们的研究范围内（见图2-1）。换言之，被选定的私人屋苑都位处这4条地铁线的地铁站5分钟步程范围内。选定的私人住屋的大小、设施、邻近环境和与地铁站的距离都相似，从而去除其他影响物业价值的外在因素。图2-1 2000年前香港4条线路

选定的私人屋苑有在荃湾的绿杨新邨、蓝田的汇景花园、九龙湾的淘大花园、沙田的银禧花园、粉岭的粉岭中心、九龙塘的又一居、青衣的灏景湾和大角咀的维港湾（见图2-2）。选择这些屋苑一方面是因为在设定的时间范围里有可观的事务历史记录可供研究，另一方面是因为这些全面的私人住宅发展都有着类似的特质，例如座向、可达程度、设计布局和休闲娱乐设施。这能减少影响价格的外在因素，是理想的比较对象。

表2-1和表2-2整理了各屋苑的基本资料。表2-1 4个位于九龙的私人屋苑的详细资料表2-2 4个位于新界的私人屋苑的详细资料图2-2 香港地铁4条线路和本研究8个住宅小区的地理分布图

我们为每个私人屋苑整合了过去10年的17 297宗成交。自2000年11月1日至2010年10月31日在土地注册处登记的住用处所事务历史记录和供参考的建筑物数据都用做测试模型的数据输入。这些住屋交易数据取自一家私人的地产库，这个数据库是公认拥有全面记录的数据库。

我们通过统计学的回归分析（regression analysis）得出以下几个主要影响香港楼价因素的结果。1.建筑物年龄（Age）

建筑物年龄由建筑物的落成日期和成交日期相减而得，这能为某一成交单位推断出一个较为准确的物业年龄。物业年龄作为其中一个重要的“结构”特质能反映大厦的外在和结构状况。若其他条件不变，大厦越老则结构状况越差。无可否认逻辑上大厦的年岁和价格有反比关系。一如所料建筑物年龄的系数为-18.7。

负值的系数证实了私人住屋的单位价格和物业的年龄成反比。从系数值-18.7我们可知住宅年龄对其价值的影响相当大。2.楼层（Floor）

在多元回归分析模型中，单位所在楼层的系数为15.2。这表示楼层对香港公寓住宅的定价结构影响甚大。在狭小而发展密度高的香港，人们喜欢住在较高楼层以享受较阔的视野和较佳的隐私亦不无道理。3.海景（Seaview）

一如所料，海景因素在我们的数据群里，在定价结构上扮演重要角色。海景的系数为161，这巨大的数值表示，相比其他结构特征，人们更愿意为良好的海景付出可观的溢价。4.公共出租房屋

在回归方程式里的众多解释变量中，公共租住房屋（公屋）仍是最为重要的一个。这是一个用以显示某私人住宅项目是否与公屋为邻的虚拟变量。分析所得系数为负值，证实公屋的确对私人房屋价格造成负面影响。

公屋的系数为-2524，从统计学上考虑这个绝对值，它的变数实为巨大。这说明公屋对私人住宅的价格影响颇大。

四、公共房屋的社会偏见效应

上面的结果证实了公屋对邻近私人住宅市场的负面影响。那么，随之而来的问题是，这个负面影响是可度量的影响，还是偏见式的心理影响？下一步，我们将探讨公共房屋影响邻近私人住宅价格的逻辑。为阐明公共房屋的影响源于心理多于实质，我们将进行另一个与之前类似的多元回归分析，加入了“景观”（View）这个虚拟变数。在有“直接毗邻”的私人屋苑里能直接望见邻近公屋的单位将是研究的对象。

在研究的第二阶段，我们只针对4个直接毗邻公屋的私人屋苑，即青衣的灏景湾、蓝田的汇景花园、九龙湾的淘大花园和粉岭的粉岭中心，当中两个位处九龙，而另外两个则在新界。

在这阶段我们着眼的是“景观”的解释变量，代表一处私人屋苑对附近公屋的直接景观。景观的系数为-0.0787，而F统计量则小于2这个极限，表示望向公屋的景观虽对物业价格有负面影响，但影响甚微，在统计上并不明显。换言之，这结果显示假若其他因素不变，统计学上并无实质证据显示私人住宅单位的景观若望向邻近公屋，其卖价会较在同一个私人屋苑而没有公屋景观的私人住宅单位为低。这再次证实了笔者在2005年的研究里的结果——即使人们普遍认为毗邻公共房屋会对私人屋苑的价格造成负面影响，但在何等的距离内才会造成影响其实并不能像噪音之类的污染一样可以量化或有效地丈量而知。住在毗邻福利房屋的私人屋苑的人其实并不觉得福利房屋对其日常生活构成威胁，因而不会为没有直接望见福利房屋的私人住宅付出较高的溢价。这又给了我们什么启示？

五、章节总结

以上的分析显示即使在如香港一样有大约一半人住在福利房屋的狭小城市，整体房屋市场仍为私人房屋毗邻福利房屋而感到不快。这种不自在的感觉并非来自像核电站和垃圾堆填区这样可度量的实质损害。此分析令我们明白物业市场的心理影响能较实质影响更为显著，也呼应了在本章开头的一个观察——政党大多处于两难困境，是为低收入社群兴建更多福利房屋，还是为了中产“有楼”阶层的利益而反对福利房屋建在私人屋苑附近。

说到这里，笔者稍微偏离一下题旨。以上验证的含义其实显示只要社会能实际区分出福利房屋社群，上述的心理问题便会存在。为取得平衡，我们需要一个一方面能容许官方继续帮助贫困人士有房住，另一方面使社会不易察觉福利房屋群出现的一个资助模式。在此我们建议使用以下所述的混合小区（mixed community）概念。这个概念，香港政府的长远房屋策略委员会在2013年曾经提出过，但因为反对的声音似乎很大，最后就不了了之。

混合小区其实并非我们独创的新鲜而高尚的概念，政府其实在20世纪90年代曾进行尝试，但因某些原因失败。我们想重拾这个概念的原因是我们认为政府虽然有责任照顾不能负担居所的人的住屋需要，但在直接供应房屋时仍需极度小心。更重要的是贫穷并不应集中在政府兴建的福利房屋小区里。Carter等（1997）就通过为4个美国中部的现代化城市——费城、底特律、克里夫兰和波士顿建构一个自1950年至1990年的横向数据库，以此研究公共房屋与邻里贫穷率的关系。他们亦研究了公共房屋所在地区与邻里贫穷率的关系。最后他们总结出公共房屋与邻里贫穷有正向关系，并且在统计上非常明显。他们的研究表明政府对房屋市场的公共主导（public-led）的干预，如福利房屋计划，表面上帮助了贫穷家庭和他们的邻里，实质上可能无意中为他们带来负面影响。

因此，要推行一个能成为社会的安全网而只带来最少Carter等（1997）所提及的负面影响的资助房屋计划，同时看来不会像直接与私人地产发展商竞争（特别是在市场环境低迷时），当局应考虑以下条件：（1）资助房屋计划应只限于福利政策，不应用做促进置业。（2）资助房屋计划应只花费政府最少成本，因此不应令土地资源、总体建筑成本和未来的管理成本紧张。（3）资助房屋计划应尽量无形，即应尽量令项目完成后的形态难以与私人楼宇区分，从而减少社会因为对资助房屋的传统观念和对政府干预市场而造成的标签效应。

我们建议使用混合住宅小区（mixed housing community）此一新发展模式的目的是在解决当前房屋市场问题的同时尽量符合以上的条件。值得一提的是混合住宅小区其实并非全新的概念。在1998年2月，香港房屋局局长曾发表《建屋安民迈向廿一世纪：香港长远房屋策略白皮书》。白皮书除了着眼于其他香港公共房屋的未来发展议题外，亦提及房屋委员会应更富想象地善用私营机构的专业知识和资源来推行公共房屋计划。其中一个可行的办法是邀请私人地产发展商来兴建资助房屋单位，将其建在和私人屋苑的同一地段里，形成混合发展，产生公私营混合屋苑来满足市民对私人和公营资助房屋的需求。当然，笔者必须要强调，1998年建议的混合住宅小区和本文所建议的混合住宅小区在执行细节里有着很大的区别。下文会详加解析。

混合住宅小区必不可少的是政府和私人开发商合作，当中私人开发商在发展过程中如果能尽量配合这个社会责任，可以肩负较重要角色。这个方法能让住宅用地继续在市场机制下以投标或拍卖方法公开买卖。目标开发商则像普通的私人住宅开发商一样负责住宅单位的设计和建造。但是，地契条款列明要把一个不会太高的比例（如5%或最多10%）的建成单位免费或以议定代价以随机方法归还政府作资助房屋单位。

政府（或通过代理）会为资助房屋单位设定价格，并全权负责处置这些单位的出售。其余单位则由私人开发商按法例在公开市场自由出售。

资助单位应随机在可供选择的面积大小范围内选取，而非选择一整幢住宅归还政府。若非如此，开发商便可以利用设计来分隔私人和公营单位，令混合住宅的作用失效。随机选择资助单位能防止可能出现的与公营房屋相关的社会负面标签，因为在同一屋苑里再没有区分不同收入群组的地理阻隔。这能增进小区和谐，因为资助单位不可能是整个屋苑里景观和座向最差的，故无从区分资助单位和私人单位。另一方面，由于面积较大的单位如复式单位一般都不会用做资助单位，发展商将无须担心参与这类项目会令收入大幅下降。1.混合住宅小区的优点

试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]

下载完整电子书