作者：编辑部
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购房纠纷的调解处理(房屋买卖纠纷)试读：
购房纠纷的调解处理
(房屋买卖纠纷)作者：编辑部排版：燕子本书由北京法讯网络技术有限公司2015授权北京当当科文电子商务有限公司制作与发行。— · 版权所有 侵权必究 · —购房纠纷的调解处理——纠纷已处理，是否还需赔？
【案情简介及争议焦点】
开发商逾期交房，韩某诉。开发商提交先前消协作出的调解协议，证明已赔付9000元，内容包含了逾期交房及面积补差。
争议焦点：1.开发公司是否违约？2.调解协议效力如何？
【裁判要点】
1.开发公司违约。案涉商品房购销合同履行过程中，开发公司未按合同约定面积建盖并延期交付房屋，已构成违约，应承担给韩某造成的违约损失。
2.调解协议效力。案涉调解书载明由开发商一次性补给消费者款项，包含了房屋面积误差、延期交房及其他投诉问题，作为社会团体依职权制作的公文书证的证明力大于其他书证，故韩某关于其收取9000元仅指房屋面积误差的主张不能成立。
【裁判依据或参考】
1.法律法规或其他规范性文件。《合同法》（1999年10月1日）第125条：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思……”第128条：“当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书；拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。”最高人民法院《印发〈关于建立健全诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制的若干意见〉的通知》（2009年7月24日法发〔2009〕41号）第12条：“经行政机关、人民调解组织、商事调解组织、行业调解组织或者其他具有调解职能的组织对民事纠纷调解后达成的具有给付内容的协议，当事人可以按照《中华人民共和国公证法》的规定申请公证机关依法赋予强制执行效力。债务人不履行或者不适当履行具有强制执行效力的公证文书的，债权人可以依法向有管辖权的人民法院申请执行。”广东广州中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》（2010年）第16条：“买受人在‘收楼’或领取房产证时签署了《确认书》确认双方已不存在任何债权债务，后买受人以实际面积比约定面积少，要求出卖人退还面积差异款的应如何处理？买受人不能举证证明其系在受出卖人欺诈、胁迫或重大误解的情况下签订《确认书》的，应履行《确认书》。但是‘确认双方已不存在任何债权债务’应理解为开发商以《确认书》的形式免除自身迟延交楼、迟延办证等违约责任。如果是面积减少，还是应以房产证为准退还面积差异款。”
2.参考案例。2011年3月山东某商品房预售合同案，法院认为：张某与开发公司之间所签商品房买卖合同，合法有效。关于开发公司逾期交付房屋问题，张某与开发公司已调解解决，现主张判令开发公司支付逾期交房违约金，就同一事实再次起诉，根据“一事不再理”原则，张某的该项诉讼请求，应当予以驳回。至于房屋至今是否交付及未交付原因问题，因前案已就违约问题作出处理，故本案不予一并处理。关于房屋漏雨质量问题、防盗门质量问题，应在双方实际交接房屋后另行解决，本案亦不予处理。故判决驳回张某对开发公司的诉讼请求。2010年9月重庆某不当得利案，法院认为：开发公司、物业公司同肖某签订委托经营管理协议、补充协议、交接房手续确认单的事实虽然成立，但从签订的补充协议约定“开发公司承诺不迟于2007年5月30日正式交房”和生效判决书确认开发公司未按期交房及和解协议确定2009年9月30日为交房日的事实来看，2006年10月26日，开发公司根本未实际向肖某交房，加之物业公司在前案中述称肖某“可以随时来公司领取租金”，可以推定物业公司于2006年10月26日亦未实际支付租金，故签订的交接房手续确认单载明的交接房、收取租金事实与客观事实不符，且物业公司未能提供证据进一步证实其实际向肖某支付了该租金，故开发公司、物业公司要求肖某返还租金的诉讼请求无充分证据佐证，不予支持。2009年3月重庆某商品房买卖合同案，法院认为：浦某按合同约定给付房款后，开发公司未在合同约定限期内履行交房义务，也未在交房后约定限期内履行办理房地产权证的义务，开发公司虽在2006年7月6日与浦某交接房屋时，签订了补偿协议，但该协议显示，仅是对开发公司逾期交房违约金的补偿，浦某领取的也仅是开发公司延期交房的补偿款，虽协议约定了浦某不能再有其他赔偿要求，但并未明确补偿款是否包含了逾期办证的违约补偿，且逾期办证是在双方签订协议后发生的事实，按商品房买卖合同约定，开发公司应在商品房交付使用90日内办理好房地产权证，开发公司实际办理房地产权证的时间是2008年1月4日，显系违约，故浦某要求开发公司赔偿逾期办证违约金的诉讼请求，因有合同约定，应予支持。2007年7月海南某商品房买卖合同案，法院认为：购房合同系在季某与林某婚姻关系存续期间所签订，应视为季某为购置家庭共同财产所签订的合同，由此所形成的债权为夫妻共同所有的财产，季某与其丈夫林某有平等的处理权。由于林某与季某系夫妻关系，林某以季某的名义与开发公司于2006年3月20日签订的《购房补充协议》，应视为其对家庭共同财产的处分，季某作为共同生活的家庭成员，对其丈夫林某的上述处分行为应当知道。而季某在上述《购房补充协议》签订后，直到其于2007年7月26日提起诉讼，均未对此提出异议，应视为季某同意林某以季某名义与开发公司签订的《购房补充协议》。该补充协议未违反法律规定，应视为对季某与开发公司签订的《商品房买卖合同》部分内容的变更，对季某与开发公司具有法律约束力。根据补充协议约定，季某同意开发公司不再承担原双方签订《商品房买卖合同》中的所有违约责任。现季某依据原双方签订《商品房买卖合同》，请求判令开发公司支付逾期交房的违约金没有法律依据，本院不予支持。2007年4月重庆某商品房买卖合同案，法院认为：对于双方2004年7月27日所签协议中关于“双方均不得再采取任何方式追究对方履行《合同》的任何责任”约定内容的理解，肖某主张这里的任何责任是指截至2004年7月27日之前对方关于商铺交付问题的所有责任，而开发公司认为此处包含了迟延办证违约责任。法院认为，协议开始即明确双方是就商铺涉及的合同争议问题达成协议，这表明协议产生的背景是解决已发生的争议，而非变更合同；结合协议签订时间分析，双方签订该协议所解决的争议仅包含该协议提及的争议即商铺交付事项的相关争议，并不包含2004年7月27日之后可能发生的争议；协议签订之时尚未发生办证争议，无从谈肖某是否有权追究开发公司迟延办证违约责任问题，从而更无从谈肖某“放弃”追究该违约责任权利的问题；由于协议签订之时合同尚未履行完毕，如果争议条款系开发公司主张之含义，那么开发公司在该协议签订之后可以拒绝履行其尚未履行完毕的任何合同义务，包括办理产权证的相关义务，从正常逻辑推断这很难为买受人所接受，更毋谈此系肖某的真实意思表示了。故无论是从综合分析协议条款内容角度理解还是从一般生活常理及逻辑推断，2004年7月27日的协议并不能明确表明肖某已放弃追究开发公司除违约交付商铺之外的其他任何违约责任的权利。2006年8月广东某商品房买卖合同案，法院认为：经双方的自行协商，双方将交楼期限重新约定为2003年12月31日之前，并就2003年12月31日之前的逾期交楼违约金达成和解协议，并已实际履行完毕。从以上事实可以看出，双方的行为属于对合同中交付楼房期限的变更，该变更是合法有效的，并且双方将该变更在新的《商品房买卖合同》进行了详细约定，故开发公司应当按照新合同的约定，在2003年12月31日之前向冯某交付楼房，但开发公司却迟至2004年4月20日才向冯某交付讼争房屋，其行为已构成违约，应当按照合同的约定向冯某支付逾期交楼的违约金。另外，冯某向法院起诉的时间为2006年3月9日，而其主张的违约金为自2004年1月1日至2004年4月20日，冯某主张的部分违约金已超过了两年的诉讼时效期限，法院仅支持从2004年3月9日至2004年4月20日期间的违约金，违约时间为41天，违约金按日8共计20,926.4元。
【同类案件处理要点】
商品房买卖合同当事人就合同履行纠纷达成和解或调解协议后，一方反悔的，一般不予支持。但对和解协议或调解协议中没有约定或约定不明的内容，应根据合同解释的规则，探究当事人真实意思。
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]