最新拆迁、征地法律实用问答(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：法律出版社法规中心

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最新拆迁、征地法律实用问答试读：

所谓城市房屋拆迁，就是指国家为了公共利益的需要和保障城市建设项目顺利进行，因城市规划拆迁而征收单位、个人的城市房屋，将城市房屋被拆迁人的房屋（财产）进行拆迁（征收），由依法享有城市房屋拆迁（征收）职权的城市房屋拆迁人或者城市房屋拆迁人委托的城市房屋拆迁单位对城市规划区内国有土地上的房屋被拆迁人进行动员、组织、实施拆迁（征收），并给予补偿、安置的一系列法律行为。002 我国房屋拆迁的主要法律依据是什么？

我国房屋拆迁的主要法律依据为《城市房屋拆迁管理条例》。1991年国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》，这是我国第一部系统规定城市房屋拆迁管理的行政法规。2001年国务院法制办公室对《城市房屋拆迁管理条例》又进行了修改。时任建设部住宅与房地产司司长的谢家瑾答记者问时指出，此次修改的原因主要有以下几个方面：

一是原《城市房屋拆迁管理条例》对被拆迁房屋所有人的补偿标准过低。原《城市房屋拆迁管理条例》规定，对房屋所有人实行作价补偿的，作价补偿的金额按照所拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新结算；而对房屋的使用人则实行现房安置。两者相比，房屋所有人得到的补偿大大低于房屋使用人，导致房屋所有人对拆迁的积极性不高，甚至产生抵触情绪。

二是原《城市房屋拆迁管理条例》规定的安置方式单一。主要以实物安置为主，缺乏选择的余地，导致被拆迁人迟迟不搬，影响拆迁进度。拆迁户多采取租房或挤住在亲戚家里过渡，很容易出现由于资金无法落实导致逾期还迁；或者新建的安置用房因质量、环境与被拆迁人期望值不一，引发拆迁纠纷。沈阳市曾一度有13万人在外过渡，最长的过渡期限达8年。

三是原《城市房屋拆迁管理条例》将户口因素作为确定安置面积的标准，在实践中引发许多难以处理的问题。随着市场经济的发展，城市人口流动频繁，户口变动情况复杂，按户口安置，容易被一些人所利用，谋取不正当利益。如上海市反映，凡是要进行改造拆迁的地区，在短期内，人口一般都要增加20％，有的8平方米的房子，户口上却有十几人。

四是原《城市房屋拆迁管理条例》有关强制拆迁的规定不明晰。强制拆迁的条件比较模糊，手续复杂，操作性差。

五是原《城市房屋拆迁管理条例》对拆迁单位的资金运用缺乏有效的监管。由于拆迁单位取得拆迁许可证后抽逃资金，导致安置房不能及时建设、补偿资金不能及时到位的情况时有发生。

在修改之后，《城市房屋拆迁管理条例》对于以上问题有了比较好的解决，有关的内容，我们会在下文中详细介绍。

在修改之后，国务院办公厅以及有关部委又相继出台了《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》、《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》、《城市房屋拆迁工作规程》、《城镇房屋拆迁管理规范化工作指导意见（试行）》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等相关规定，对城市房屋拆迁行为进行规范，同时各地方也相继出台了房屋拆迁管理条例，用以指导各地方的城市房屋拆迁管理工作。003 为什么要制定专门的行政法规规范房屋拆迁行为？

房屋是不动产，是人类赖以生存和发展必不可少的物质资料，“有恒产者有恒心”，安居才能乐业。城市房屋拆迁行为关系到普通民众的切身利益，同时也是城市建设中的一个重要环节。如果拆迁行为无序进行，不仅仅会影响到当地的城市建设，影响经济发展，更重要的是会影响到普通民众的利益，造成社会不稳定。因此，必须要制定一部专门的有关城市房屋拆迁方面的法律法规，来保障拆迁活动的顺利进行，保障普通民众的合法权益。004 《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围是什么？《城市房屋拆迁管理条例》（以下也可简称为《条例》）的适用范围，即《条例》在哪些范围发生法律效力的问题。一般来说，适用范围指的是空间效力、时间效力和对人的效力。

首先，《城市房屋拆迁管理条例》的空间效力。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置”的拆迁行为适用本《条例》。因此，《城市房屋拆迁管理条例》的空间效力为“城市规划区”，也即是在城市规划区内发生的房屋拆迁以及补偿、安置等问题适用《城市房屋拆迁管理条例》。在集体土地上的拆迁，一律不适用本《条例》。“城市规划区”指的是城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。具体范围由城市人民政府在编制城市总体规划时划定。

当然，并不是所有的在城市规划区内国有土地上的拆迁活动都需要《城市房屋拆迁管理条例》来进行调整。例如，行为人对自己正在使用的且拥有所有权的房屋进行翻修、改建等行为时，拆迁房屋的行为人和房屋的使用人是同一的，因此不会涉及需要进行补偿或者安置的问题，对于这类自拆自建的行为，就不需要《城市房屋拆迁管理条例》进行规范，只要依照其他相关法律、法规进行规范即可。

另外，根据《城市房屋拆迁管理条例》第39条的规定，在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本《条例》执行。也就是说，在城市规划区外的国有土地上进行拆迁，同时需要对被拆迁人进行补偿、安置的，也应当参照本《条例》执行，比如在矿区、国有林场等地区进行拆迁活动，涉及对房屋所有人或者使用人进行补偿或者安置的，也应当参照《城市房屋拆迁管理条例》执行。

其次，《城市房屋拆迁管理条例》的时间效力。《城市房屋拆迁管理条例》第40条规定，本条例自2001年11月l日起施行。因此，《城市房屋拆迁管理条例》的时间效力自2001年11月1日起开始，也就是在2001年11月1日之后领取拆迁许可证，并开始实施拆迁的行为要按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定来进行拆迁。

最后，《城市房屋拆迁管理条例》对人的效力。《城市房屋拆迁管理条例》对人的效力是指哪些主体应当遵守《城市房屋拆迁管理条例》的规定，主要有以下几类主体：（1）拆迁人；（2）需要对其进行补偿、安置的被拆迁人；（3）房屋使用人；（4）房屋拆迁行政管理部门；（5）社会中介组织，如公证处、具有拆迁资格的单位等；（6）裁判机关，如人民法院、仲裁委员会、房屋拆迁主管部门等。005 拆迁的原则有哪些？

拆迁的原则是指在实施城市房屋拆迁的时候所必须遵守的原则。《城市房屋拆迁管理条例》第3条规定，城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。而根据《城乡规划法》第4条的规定，制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。在规划区内进行建设活动，应当遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。006 拆迁的当事人有哪些？其有哪些具体的权利和义务？

拆迁的当事人是城市房屋拆迁法律关系中权利和义务的主体。拆迁当事人主要有：拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的实际使用人（承租人）、城市房屋拆迁管理部门、接受委托实施房屋拆迁的有关单位等。

1．拆迁人。根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条的规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。拆迁人必须是单位，而不能是个人。这主要是考虑到：首先，拆迁一般都是由某一公司或者其他类型的法人来实施的，个人作为拆迁人的情况在实践中很少存在；其次，由于拆迁对于被拆迁人的利益有着重大影响，为了保障被拆迁人的利益，使其在受到损害后能够得到补偿，需要拆迁人在财务上有一定的能力，因此拆迁人必须为单位。

拆迁人的主要权利为在取得房屋许可证后，有权依照法律规定的权限和程序实施拆迁活动。拆迁的主要义务是依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，对被拆迁人给予补偿、安置。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁补偿的办法由省、自治区、直辖市人民政府制定，因此，拆迁人必须依照这些办法所规定的标准对被拆迁人进行补偿、安置。另外，拆迁人也应当积极做好宣传和解释工作，向被拆迁人介绍与拆迁有关的事项，使其顾全大局，服从拆迁的有关安排。同时，也要详细介绍有关补偿、安置的措施，以及其他补偿的内容，使得被拆迁人及时了解有关情况，使拆迁工作顺利进行。

2．被拆迁人。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。按照规定，被拆迁人有获得补偿、安置的权利，同时也应当在搬迁期限内完成搬迁。因为在实践中，拆迁一般包括搬迁和拆除两道程序，搬迁是拆除的前提。因此，被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。当然，需要注意的是，搬迁期限和我们在后面所说到的拆迁期限是不一样的。搬迁期限是指被拆迁人和拆迁人在拆迁补偿安置协议中约定或者裁决规定的被拆迁人完成搬迁事宜的期限；拆迁期限则是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限。拆迁期限是一个固定期限，是限制拆迁人行为的。对于一个拆迁项目而言，只有一个拆迁期限，在拆迁许可证中已经有了明确规定。而搬迁期限则是拆迁人与被拆迁人协商的结果，主要是约束被拆迁人行为的。就不同的被拆迁人而言，搬迁期限有可能各不相同，但是都不能超过拆迁期限。

3．房屋实际使用人（承租人）。房屋实际使用人是指实际使用房屋的人及承租人。在《城市房屋拆迁管理条例》中，并没有将房屋实际使用人规定为被拆迁人，但是和被拆迁人一样，房屋使用人的权益也受到拆迁的影响，拆迁会对其生产、生活产生重大影响。因此,《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋使用人应当在拆迁中获得适当的补偿安置。例如，规定拆迁出租房屋，拆迁补偿安置协议由拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人三方签订。同时，拆迁出租房屋的被拆迁人和承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁补偿实行产权调换，并且承租人有权承租产权调换房。这说明《城市房屋拆迁管理条例》本身对于房屋使用人的权益是有着充分考虑的。

4．拆迁单位。拆迁单位是指具有拆迁资格而接受拆迁人的委托，专门从事拆迁活动的单位。因为房屋拆迁是一项专业性很强的活动，拆迁人往往不一定能够很好地完成这一工作，因此需要委托专业的房屋拆迁单位来进行拆迁，以提高工作效率和经营效益。

5．城市房屋拆迁管理部门。即负有管理城市房屋拆迁职责的行政机关。007 城市房屋拆迁的管理机构是什么？主要履行哪些职能？

根据《城市房屋拆迁管理条例》第5条的规定，国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本《条例》的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

城市房屋拆迁管理是一项非常重要的工作，需要国家和地方政府进行有效管理。根据《条例》的规定，由国家一级和地方政府根据其职权实施管理。

根据《条例》的规定，国家一级的城市房屋拆迁主管机构是国务院建设行政主管部门，负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。在实践中，主要由建设部负责，根据国务院批准的建设部“三定”方案的规定，“拟定房屋拆迁的规章制度并监督执行”是建设部的具体职责之一。

各地拆迁主管机构是指县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，负责对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁管理部门的监督管理职责包括房屋拆迁许可证的审查、发放；延期拆迁的审批；房屋拆迁的公告宣传、解释工作；暂停办理有关手续的通知书的发放；拆迁委托合同的备案管理；延长暂停期限的审批；处理有关纠纷；批准未完成拆迁补偿安置的建设项目转让；监督拆迁补偿安置资金的使用；拆迁档案的管理；拆迁补偿安置方案的审核；受理强制拆迁的申请等内容。

县级以上人民政府土地主管部门在城市房屋拆迁过程中也起着非常重要的作用，其在城市房屋拆迁中，主要依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。这里的“法律”，主要是指《土地管理法》、《城市房地产管理法》等；行政法规主要是指《土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》等。“与城市房屋拆迁有关的土地管理工作”，主要是指审查、发放国有土地使用权批准文件、登记土地出让合同并收取土地出让金、审查同意土地用途的变更、依法收回国有土地使用权以及办理城市房屋拆迁中有关土地使用权的变更手续等。

同时，县级以上地方人民政府的其他有关部门，如工商行政主管部门、公安行政主管部门、规划行政主管部门、司法行政主管部门、文化行政主管部门、环境行政主管部门等，根据各自的职能分工，互相配合，对于拆迁中涉及的与自己工作职能有关的工作实施监督管理。（二）拆迁管理008 实施房屋拆迁必须具备什么条件？

根据《城市房屋拆迁管理条例》第6条的规定，拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

房屋拆迁许可证是实施房屋拆迁必须具备的行政许可。行政许可，是指行政主体根据行政相对人的申请，依法赋予特定的行政相对人以从事法律一般禁止事项的权利和资格的行政行为。城市房屋拆迁关系到一个城市的建设、规划、土地管理等多方面的工作，对城市的发展会产生很大的影响，需要政府的统筹安排和管制；同时，房屋拆迁也关系到千家万户的安居大事，关系到老百姓的切身利益，因此必须通过政府设置行政许可的方式来进行规范。009 房屋拆迁许可证是什么？

拆迁人取得房屋拆迁许可证是实施拆迁的前提条件，城市房屋拆迁许可的最终表现形式就是房屋拆迁许可证，房屋拆迁许可证表明了国家对拟进行的城市房屋拆迁活动的行政许可，是拆迁人从事城市房屋拆迁行为的有效证件。没有拆迁许可证，或者先拆迁后领取许可证的行为，都是不符合《条例》规定的。

在行政相关人提出申请之后，房屋拆迁管理部门根据其申请，对相关文件进行审查，如果经过审查符合法定条件，则办理拆迁许可证，依法赋予申请人从事房屋拆迁资格的权利。申请人必须在领取到房屋拆迁许可证之后方成为拆迁人，能够依法从事房屋拆迁行为。如果有关单位未领取房屋拆迁许可证即实施房屋拆迁行为，则违反了《城市房屋拆迁管理条例》的规定，应当予以处罚。010 申请人应当向哪个部门申请领取房屋拆迁许可证？

根据《城市房屋拆迁管理条例》第7条的规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门申请。对于这一规定，主要需要注意以下几点：一是，房屋拆迁申请的受理机关应当是拟拆迁房屋所在地的房屋拆迁管理部门。无论该房屋的产权人为何人，其住所地在何处，都应当遵循属地管辖的原则，由房屋所在地的房屋拆迁管理部门受理。二是，房屋拆迁申请的受理机关应当是市、县人民政府房屋拆迁管理部门。这主要是从保证同一县、市范围内有关房屋拆迁政策的统一性所做出的规定。根据这一规定，设区的市、区一级的房屋拆迁管理部门不能受理拆迁许可证的申请，而必须向市级房屋拆迁管理部门申请。当然，在实践中，如果设区的市的房屋拆迁管理部门认为本市房屋拆迁工作量大，本部门很难完成所有的工作，也可以通过委托的方式，由区房屋拆迁管理部门受理拆迁申请，并对符合条件的拆迁申请人发放房屋拆迁许可证。当然，根据我国《宪法》以及行政法的规定，对于区房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证中行政行为产生的责任，由市房屋拆迁管理部门承担。011 申请拆迁许可证时必须提交哪些资料？

根据《城市房屋拆迁管理条例》第7条的规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：

1．建设项目批准文件

建设项目立项许可，是我国基本建设程序的第一阶段。根据我国对建设项目管理的基本程序，新建、扩建、改建项目要根据国家发展国民经济长远规划和建设布局编制项目建议书和编制可行性研究报告，对项目在技术、工程、经济和外部协作条件上是否可行、合理进行全面分析、论证，经政府有关部门审查批准后，方可进行建设。当申请人向政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请时，应当提交政府有关部门对该项目的立项批准文件，作为政府房屋拆迁管理部门审查申请人拆迁活动的依据。

2．建设用地规划许可证

根据《城乡规划法》的规定，城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求。根据法律的规定，城市规划部门应当按照《城乡规划法》的要求，对新建、扩建和改建项目是否符合规划进行审查，对符合规划的项目做出准许施工的决定。建设用地规划许可是进行建设的必要途径，申请人在领取房屋拆迁许可证时，应当向政府房屋拆迁管理部门提交建设用地规划许可证，以证明申请人准备从事的房屋建设活动已经取得城市规划管理的行政许可。

3．国有土地使用权批准文件

我国对于土地实行十分严格的管理制度，《土地管理法》规定，经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。国有土地使用权是建设单位实施项目建设的必要条件，因此当拆迁人申请房屋拆迁许可证的时候，为了确保拆迁人具有使用被拆迁房屋范围内土地的合法权利，必须对其国有土地使用权批准文件进行审查。

4．拆迁计划和拆迁方案

拆迁计划和拆迁方案是拆迁人对将来准备实施的拆迁活动所制定的计划和安排，包括被拆迁人的总体情况、承租人的具体情况、确切的拆迁范围、拆迁范围内各种房屋的基本情况、拆迁活动的实施步骤、拆迁房屋的补偿标准、安置方法等。正如上文所说，城市房屋拆迁涉及面广，涉及普通民众的利益保护，因此必须要求拆迁人在拆迁之前就有详细的拆迁计划及拆迁方案，这不仅有助于政府全面了解拆迁活动的情况，也有助于对被拆迁人权利的保护，对更好地完成拆迁工作有很重要的意义。

5．办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明

拆迁补偿安置的前提是拆迁人必须有足够的资金保障，这主要是为了解决我国建设市场中许多拆迁人资金短缺就开始进行拆迁，最终导致拆迁活动无法顺利完成的情况所做出的针对性规定。实践中，有的拆迁人不具备足额的拆迁资金或者出具虚假的资金证明，有的抽逃拆迁补偿安置资金。这些行为都必然影响对被拆迁人的补偿安置，使拆迁期限延长，或者造成被拆迁人补偿不到位或安置用房不落实，严重损害了被拆迁人的利益。为保障被拆迁人的利益，《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁人在办理房屋拆迁许可证时，应当向政府房屋拆迁管理部门提交为其办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，以证明其具备进行房屋拆迁的资金实力。012 房屋拆迁管理部门审查拆迁申请的期限是多少天？

根据《城市房屋拆迁管理条例》第7条的规定，市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

对于申请人所提交的有关材料，房屋拆迁管理部门应当进行审查。在实践中，由于这些材料均由有关部门出具，因此房屋拆迁管理部门一般只进行程序性审查，辅以实质性审查。

根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁管理部门应当在30日内对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。对于房屋拆迁管理部门的审查期限作了明确规定，这主要也是为了确保提高政府效率，以及从切实保护拆迁人利益的角度考虑的。如果房屋拆迁管理部门在30日内未进行审查，或者对于符合条件的申请者没有发放房屋拆迁许可证的，申请人可以依据《行政复议法》或者《行政诉讼法》的规定，依法提起行政复议或者向人民法院提起行政诉讼，维护自己的权利。013 房屋拆迁管理部门在拆迁的同时应该做好哪些工作？

根据《城市房屋拆迁管理条例》第8条的规定，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作，使人民群众更好地了解与拆迁有关的内容，支持拆迁工作的顺利完成。014 什么是城市房屋拆迁公告？

城市房屋拆迁公告，是指城市房屋拆迁管理部门将所批准颁发给城市房屋拆迁人的《房屋拆迁许可证》中载明的城市房屋拆迁人、城市房屋被拆迁范围、城市房屋拆迁期限等法定事项，向城市房屋被拆迁人公开宣布、广而告之的法律文件。

房屋拆迁公告是城市房屋拆迁的重要程序之一，房屋拆迁管理部门之所以要公布房屋拆迁公告，主要是因为：一是，房屋拆迁涉及老百姓的切身利益，需要保障老百姓的知情权，并使其做好准备。二是，拆迁公告发布后，广大被拆迁人和群众了解拆迁的具体情况后，能够更配合拆迁人的工作，有利于拆迁工作的更好进行。三是，拆迁公告发布后，处于拆迁范围内的房屋承租人可以有较为充足的时间与出租人进行协商。

房屋拆迁公告必须通过合理方式进行公告。一般情况下，如果拆迁的规模比较小，那么可以通过在拆迁区域张贴的方式进行；如果拆迁规模较大，那么应当通过电视台或者报纸刊登公告的方式进行公告；对于一些居住地址已经变更的被拆迁人，应当通过电话通知等方式使其对公告内容有一个详细的了解。以保证被拆迁人可以及时将房间内的财物搬出，并处理有关事宜。015 城市房屋拆迁公告的法律效力是什么？

城市房屋拆迁公告具有以下法律效力：

1．自城市房屋拆迁公告所确定的城市房屋拆迁之日起，在城市房屋拆迁划定的红线范围内，城市房屋被拆迁人使用的国有土地使用权被依法收回，城市房屋被拆迁人不再享有原国有土地使用权。与此同时，城市房屋拆迁管理部门将依法收回的原国有土地使用权出让或划拨交付给城市房屋拆迁人（建设单位）占有使用。

2．自城市房屋拆迁公告发布之日起，城市房屋拆迁划定的红线范围内的房屋的所有权和使用权受到限制。如城市房屋被拆迁人不得改变房屋和土地用途，不得租赁房屋等。

3．自城市房屋拆迁公告发布之日起，城市房屋被拆迁人开始享有要求城市房屋拆迁人对其进行补偿、安置的法定权利。

4．自城市房屋拆迁公告发布之日起，在公告发布的城市房屋拆迁范围内不得新建、扩建、改建房屋。未开工的建设项目不得开工；正在开工的建设项目应立即停工等。016 什么是拆迁范围和拆迁期限？

根据《城市房屋拆迁管理条例》第9条的规定，拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。

房屋拆迁许可证确定的拆迁范围，是指房屋拆迁管理部门根据拆迁人提交的建设用地许可证和国有土地使用权批准文件所规定的建设项目用地范围，确定的需要进行房屋拆迁的地域范围。拆迁范围是拆迁许可证中必须规定的重要内容，拆迁人必须按照拆迁许可证所确定的拆迁范围实施拆迁，既不能任意扩大拆迁范围，也不能任意缩小拆迁范围。

房屋拆迁许可证确定的拆迁期限，是指拆迁人准备实施房屋拆迁的起止日期。为了保护被拆迁人的利益，使其早日得到房屋拆迁补偿安置，防止拆迁期限过长，被拆迁人在外面过渡周期太长或者长期得不到补偿安置，直接影响被拆迁人正常的工作和生活，必须限定房屋拆迁的拆迁期限。在拆迁期限之后，拆迁人必须完成拆迁以及与拆迁有关的补偿安置事项。因此，房屋拆迁许可证必须规定拆迁期限，以保护被拆迁人的利益，同时也使拆迁工作顺利进行，保证城市建设的有序进行。

当然，在实践中，由于拆迁期限是固定的，但是不排除出现无法预料的或者无法克服的原因，导致拆迁活动无法在拆迁期限内完成，政府应当经过审查，决定是否允许拆迁人延长拆迁期限。根据《城市房屋拆迁管理条例》第9条的规定，需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复，决定是否延期拆迁。对于房屋拆迁管理部门逾期不予答复的，拆迁人可以提出行政复议或者行政诉讼，维护自身的权益。017 拆迁人实施拆迁的方式有哪些？

根据《城市房屋拆迁管理条例》第10条的规定，拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。

拆迁人自行拆迁，是指拆迁人亲自对被拆迁人进行拆迁动员，与被拆迁人进行协商决定如何补偿、安置，确定具体的拆迁补偿标准，并组织拆除房屋及其附属物的行为。如果拆迁人决定要自行拆迁，那么其不需要获得拆迁资格即可进行，因为在其申请拆迁许可证的时候，房屋拆迁管理部门已经对其相关能力进行了审查，因此无须再取得拆迁资格。在这里，要注意拆迁人自行拆迁与拆迁人自拆自建之间的区别。一般来说，自拆自建分两种情况：一种是指房屋的产权人对自己居住的房屋进行拆迁，并在原地建设新房屋的情形，这种情况当然不属于本《条例》调整的范围；另一种是指房屋的产权人对由承租人居住的房屋进行拆除，并在原地重新建设新的房屋的情况，这种情形由于涉及对承租人的补偿和安置，应该按照本《条例》执行。

委托拆迁是指拆迁人可以委托其他具有城市房屋拆迁资格的单位进行拆迁，在拆迁人和城市房屋拆迁实施单位就有关事项达成一致之后，拆迁人应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。同时，在拆迁委托合同订立之日起15日内，必须将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。城市房屋拆迁委托合同签订之后，不得任意中止或者解除，委托人对合同的解除负有过错的，应当承担赔偿责任；受托人对合同的解除负有过错的，也应当向委托人承担违约责任。018 为什么房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，并不得接受拆迁委托？

根据《城市房屋拆迁管理条例》第10条的规定，房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

在市场经济体制的国家中，政企分开、政事分开是非常重要的特点之一。随着我国社会主义市场经济体制的确立，政府不能像过去一样，直接作为市场关系的主体参与到市场活动中去，不能既当运动员，又当裁判员。同时，从本质上讲，拆迁人和被拆迁人之间应当属于民事关系，即拆迁人取得拆迁房屋所在地的国有土地使用权，被拆迁人则从拆迁人处取得安置补偿。在拆迁活动中，房屋拆迁管理部门应当处在裁判者和管理者的角度，应当通过市场手段进行管理监督，而不能挽起袖子，亲自上阵。

同时，从公正地处理拆迁双方当事人之间的权利义务来看，房屋拆迁管理部门也应当处在一个独立的地位对拆迁活动进行管理。如果房屋拆迁管理部门充当了拆迁人，实际上就成为了拆迁活动市场关系的主体，政府作为行政管理方，必然处于有利地位，在这种情况下，政府将不可能公正地保护被拆迁人的利益。同样，如果房屋拆迁管理部门接受委托成为了拆迁单位，就有可能为了完成拆迁活动，利用自己的有利地位，损害被拆迁人的利益。因此，《城市房屋拆迁管理条例》明确规定，房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。019 什么是城市房屋拆迁委托合同？

城市房屋拆迁委托合同，是指依法取得城市房屋拆迁权利的城市房屋拆迁人和具有城市房屋拆迁资格的单位约定，由后者实施城市房屋拆迁的合同。其属于委托合同的一种。

城市房屋拆迁人委托拆迁的，应当依法向被委托的城市房屋拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。

拆迁委托合同具有如下特征：一是，拆迁委托合同的目的是由房屋拆迁单位处理或管理拆迁人关于拆迁活动的事务。二是，拆迁委托合同是要式合同。拆迁委托合同应当是书面形式，拆迁人应当与拆迁单位订立书面合同。三是，委托合同的主体具有特殊性，也即并不是所有民事主体都能成为委托合同的主体，必须是已经取得房屋拆迁许可证的房屋拆迁人和具有房屋拆迁资格的单位。四是，拆迁人可以将拆迁活动中的一项或者几项事物委托给拆迁单位，也可以概括委托给拆迁单位处理一切事务。

拆迁委托合同的主要内容。拆迁委托合同和一般的委托合同一样，应当明确规定委托人和受托人的权利和义务。受托人（拆迁单位）的主要权利为按照合同约定取得拆迁报酬；其主要义务为按照合同约定以及拆迁许可证所规定的拆迁范围和拆迁期限，完成拆迁活动，同时对于拆迁活动中的有关情况及时报告给委托人（拆迁人）。委托人（拆迁人）主要负有支付拆迁费用和报酬的义务，当受托人按照合同约定完成拆迁活动之后，委托人应当按照合同要求支付拆迁费用和报酬。020 拆迁委托合同为什么必须备案？

根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。

拆迁人和拆迁单位订立的拆迁合同属于委托合同的一种，一般情况下，不需要进行备案。《城市房屋拆迁管理条例》之所以明确规定拆迁委托合同必须报房屋拆迁管理部门备案，主要有以下原因：一是，拆迁活动的特殊性，拆迁活动直接关系到社会公众的切身利益，需要政府有关部门对于这一活动进行监管，备案能够使房屋拆迁管理部门了解实际承担房屋拆迁的单位，以及拆迁单位是否具备房屋拆迁资格、是否具有相应的人员及技术等。二是，便于政府房屋拆迁管理部门掌握本行政区域内将要进行的拆迁活动的详情，有利于全面了解拆迁动态，加强对拆迁活动的监督管理。三是，通过备案有助于房屋拆迁管理部门及时发现房屋拆迁过程中存在的或者可能存在的问题，保护被拆迁人的权益。从实际情况来看，这条规定并没有得到很好的执行，许多地方发生的野蛮拆迁的现象体现了政府有关部门监管的缺失。这一问题，应当引起有关部门的足够重视。021 成为城市房屋拆迁单位必须具备什么条件？

根据建设部《城市房屋拆迁单位管理规定》的规定，城市房屋拆迁单位，是指依法取得拆迁资格证书，接受拆迁人委托，对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。

根据《城市房屋拆迁单位管理规定》的规定，设立房屋拆迁单位必须具备下列条件：（1）有上级主管部门同意组建的批准文件；（2）有明确的名称、组织机构和固定的办公场所；（3）有与承担拆迁业务相适应的自有资金和技术、经济、财务管理人员。

对于符合上述条件的单位，房屋拆迁主管部门应当依照《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁单位管理规定》，对申请设立房屋拆迁单位进行资格审查。对审查合格的单位颁发《房屋拆迁资格证书》，并对房屋拆迁单位和自行拆迁单位的业务工作进行指导、监督和检查。未经批准发给《房屋拆迁资格证书》的单位不得接受委托拆迁。《房屋拆迁资格证书》是城市房屋拆迁单位的执业证书，是用于证明城市房屋拆迁单位具有城市房屋拆迁资格的法律证书。

根据《城市房屋拆迁单位管理规定》的规定，城市房屋拆迁单位的具体资格审查办法由省、自治区、直辖市人民政府城市房屋拆迁主管部门制定，城市《房屋拆迁资格证书》由省、自治区、直辖市人民政府城市房屋拆迁主管部门统一印制。022 拆迁单位为什么不得转让拆迁业务？

根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

拆迁单位不得转让拆迁业务，主要基于以下考虑：在实践中，存在有的拆迁单位利用自身资质，获得拆迁业务之后，又转让给其他单位，以从中渔利，这种行为具有极大的危害性。首先，根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁委托合同必须报城市房屋拆迁管理部门备案，但是并没有规定再委托合同必须报备案，这样就容易使房屋拆迁管理部门对于拆迁活动的监管被削弱。有的拆迁单位通过转让，变相将拆迁业务再委托给不具有拆迁资格的单位。由于接受拆迁委托的单位不具有拆迁资格，在专业性上肯定会有所欠缺，容易导致野蛮拆迁，引起被拆迁人的不满，增加拆迁纠纷，直接侵害广大被拆迁人的利益。其次，如果拆迁单位中途转让了拆迁业务，新的拆迁单位必然需要一定的时间来熟悉情况，这样就容易导致拆迁工作中途停顿，从而延长拆迁期限，直接侵害被拆迁人的利益，也直接影响正常的社会经济管理秩序。

如果在实践中，拆迁单位确实因为无法克服的原因无法承担拆迁业务，应当与拆迁人进行协商之后，解除拆迁合同。然后，拆迁人应当重新委托具有拆迁资格的单位实施拆迁，而不能由接受拆迁委托的单位直接将拆迁业务转让给其他单位。023 城市房屋拆迁单位不得进行哪些行为？

根据《城市房屋拆迁单位管理规定》第16条的规定，城市房屋拆迁单位违反《城市房屋拆迁单位管理规定》，有下列行为之一的，城市房屋拆迁主管部门可以给予警告、通报批评、责令停止拆迁、吊销证书、没收违反所得、罚款等行政处罚：（1）无证承担委托拆迁的；（2）未经核准自行拆迁的；（3）伪造、涂改、转让城市《房屋拆迁资格证书》的；（4）擅自或者变相转让拆迁任务的；（5）未经批准跨越城市承担委托拆迁的。024 拆迁范围确定之后，被拆迁人不得进行哪些行为？

在实践中，拆迁范围确定之后，被拆迁人或者其他单位个人往往开始改建、新建房屋或者大规模对原有房屋进行装修，以便在补偿安置中获得更大的利益。为了保护拆迁人的利益，防止被拆迁人或者其他单位和个人借拆迁之机，牟取不正当的利益，直接增加拆迁人的拆迁成本，形成不合理的负担，《城市房屋拆迁管理条例》第12条明确规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（1）新建、扩建、改建房屋；（2）改变房屋和土地用途；（3）租赁房屋。

为了保证《城市房屋拆迁管理条例》所规定的禁止事项能够得到有效执行，城市房屋拆迁管理部门应当在确定拆迁范围之后，书面通知有关部门暂停办理相关手续。如通知城市建设规划部门对拆迁范围内的房屋的新建、扩建、改建不予发放施工许可证；土地使用权登记部门不予变更土地用途；房屋管理部门和工商登记机关不得发放租赁许可证和新的营业执照等。城建、房产、土地等部门在接到通知之后，应当积极配合，共同完成拆迁活动的监督管理。

在房屋拆迁管理部门发给有关部门的通知中，应当载明暂停办理相关手续的期限。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，暂停期限最长不得超过1年。拆迁人需要延长暂停期限的，延长暂停期限应当经过房屋拆迁管理部门的批准，并且不得超过1年。房屋拆迁管理部门认为需要延长暂停期限的，同样应当将暂停事项书面通知城建、房产、土地等相关部门，相关部门接到书面通知后，应当按照书面通知上载明的延长暂停期限实施。025 什么是拆迁补偿安置协议？

根据《城市房屋拆迁管理条例》第13条的规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本《条例》的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。

拆迁补偿安置协议，是指拆迁人与被拆迁人按照法律规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项所订立的协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

城市房屋拆迁，说到底是一种市场行为，需要当事人双方就各项协议达成一致，因此拆迁补偿安置协议即为确定双方权利义务关系的合同文书。许多学者认为签订拆迁补偿安置协议主要是有利于被拆迁人的利益。我们说所谓协议，应当是当事人双方所共同认可的一种合议，是拆迁人与被拆迁人经过平等协商，在意思表示真实的情况下所达成的。对于这样一种协议，只是双方利益的博弈的结果，如何能明确说是为了保护被拆迁人的利益？在商业拆迁中，如果拆迁人无法获得收益，根本就不可能进行拆迁；在公益拆迁中，往往还要强调被拆迁人应当为了国家利益而牺牲个人利益。因此，简单地认为签订拆迁补偿协议主要是为了保护被拆迁人的合法权益并不妥当，协议本身并无好坏之分，只有政府有关管理部门在制定补偿安置标准时，多听听群众的意见，多做一些有利于民众而不是开发商的事情，才能真正地保护被拆迁人的利益。

拆迁补偿安置协议应当包括以下主要内容：（1）补偿方式和补偿金额；（2）安置用房面积和安置地点，即拆迁人对被拆迁人进行了产权调换的房屋的面积和地点；（3）搬迁期限；（4）搬迁过渡方式和过渡期限。

需要注意的是，根据被拆迁人所选择的拆迁补偿方式的不同，拆迁补偿安置协议的内容也会有所不同。如果被拆迁人只是选择货币补偿，那么被拆迁人与拆迁人之间订立的补偿安置协议的内容就只包括货币补偿方式或者金额以及搬迁期限等；如果被拆迁人选择产权调换的方式，那么补偿安置协议中应当包括安置用房的面积、地点、折价方式，过渡用房的地点、过渡期限等内容。

另外，如果拆迁的房屋有承租人，需要对承租人进行安置的，那么拆迁人还应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立有关拆迁补偿协议。该协议的内容与一般的拆迁补偿安置协议基本相同，唯一不同的是需要增加对于承租人的安置的内容。026 如何订立租赁房屋的拆迁补偿安置协议？

根据《城市房屋拆迁管理条例》第13条第2款的规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

拆迁租赁房屋，因为涉及房屋承租人的租赁问题，所以需要妥善处理。实践中承租房屋的情况比较复杂，有的是承租单位公有住房；有的是落实政策之后承租政府确定租金标准的私房的情况，尤其是后者涉及复杂的体制和历史原因，在实践中已经成为公民上访的重要原因之一，因此更加应当妥善处理。

在实践中，被拆迁人和承租人的关系主要有以下几种：一是，承租人和被拆迁人达成协议，终止房屋租赁关系，这样的话就不涉及对于承租人进行补偿安置的问题。二是，被拆迁人和承租人达成协议，继续保持租赁关系，在这种情况下，被拆迁人需要对承租人进行安置。三是，被拆迁人和承租人无法达成协议，那么拆迁人应当依据法律、法规的规定，对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同情况。

因此，最终拆迁人、被拆迁人以及承租人三方应当共同签订房屋拆迁补偿安置协议，协调三者的利益，既保护房屋的所有权，也遵守法律有关“买卖不破租赁”的基本原则，促使房屋拆迁活动的顺利进行。

同样，拆迁人与被拆迁人、房屋承租人确定的拆迁补偿方式也仍然应当包括货币补偿与产权调换两种形式，也应当包括补偿方式、补偿金额以及安置用房的面积、地点、折价以及搬迁期限、过渡期限和过渡方式等内容。027 哪类拆迁补偿安置协议须公证？

根据《城市房屋拆迁管理条例》第14条的规定，房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

代管房屋是指所有人由于某种原因无法行使管理权，而由人民政府或他人代为管理的房屋。在实践中，代管房屋根据代管权利产生的原因，又可以分为委托代管和依法代管。委托代管，是指房屋所有人因某种原因无法对所拥有的房屋进行管理而委托他人进行代管的行为。依法代管，是指由于某种原因房屋所有人无法行使管理权从而由政府进行管理。城市房屋拆迁中的依法代管主要是由于房屋所有人出走弃留或者下落不明，而导致由政府有关部门代为管理的房屋。如《北京市城市房屋拆迁管理办法》中就规定，代管房屋是指所有权人出走弃留或者下落不明，由市或者区、县国土房管局代为管理待发还产权的房屋。

由于这类房屋政府有关部门只是代为管理，在实践中，有可能出现管理不到位，致使房屋的所有人或者受益人的权益受到损害的现象发生。因此，为了保护房屋所有人或者受益人的权利，保留证明被拆迁房屋的基本情况的原始证据，使今后如果发生争议有据可查，《城市房屋拆迁管理条例》强制性规定房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全，也就是说只有经过公证，安置补偿协议才产生法律上的效力。028 达成协议后被拆迁人或者承租人拒绝搬迁的，如何处理？

根据《城市房屋拆迁管理条例》第15条的规定，拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

在实践中，有许多被拆迁人出于提高要价或者其他目的，在签订拆迁补偿安置协议之后，又拒绝在搬迁期限内完成拆迁，因此为了保证拆迁的利益，保证拆迁活动的顺利进行，《城市房屋拆迁管理条例》对于拆迁人在遇到此类情形时如何寻求救济，作了如下规定：

第一，如果在拆迁补偿安置协议中明确规定了如果发生纠纷可以通过仲裁方式解决，或者在发生纠纷之后，拆迁人和被拆迁人达成书面协议，同意通过仲裁方式解决双方之间纠纷的，拆迁人可以向仲裁委员会依法申请仲裁。根据我国《仲裁法》的规定，仲裁实行一裁终局的制度。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。如果有《仲裁法》第58条规定的以下情形：（1）没有仲裁协议的；（2）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（3）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（4）裁决所根据的证据是伪造的；（5）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；（6）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的，当事人可以申请撤销仲裁裁决。如果人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，也可以裁定撤销。

拆迁人和被拆迁人或者房屋承租人在仲裁裁决前，在仲裁庭或者仲裁院的主持下可以调解，调解书一经各方当事人签收，即发生法律效力。如果有任何一方在签收之前反悔，那么仲裁庭应当及时作出裁决，裁决书生效之后，即具有法律效力，双方必须履行，一方当事人不履行的，另一方当事人可以向人民法院申请强制执行。

第二，拆迁人也可以依法直接向人民法院起诉。根据《城市房屋拆迁管理条例》以及最高人民法院《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》（法复〔1996〕12号），拆迁人与被拆迁人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。

同时，根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，在诉讼期间，拆迁人可以请求人民法院先予执行。如果在诉讼中，拆迁人由于情况紧急，认为不及时对被拆迁人或者房屋承租人的房屋实行拆迁将造成十分严重的后果时，为了维护城市房屋拆迁活动和城市建设的顺利进行，维护城市房屋拆迁人的利益，排除对城市房屋拆迁活动的不正当干扰，城市房屋拆迁人可以依照《民事诉讼法》的有关规定，申请人民法院先予执行。人民法院应当审慎地审查拆迁人的申请，作出是否允许先予执行的裁决。029 当事人对房屋拆迁补偿安置达不成协议的，应当怎么办？

在实践中，由于种种原因，主要是对补偿安置的标准的分歧，往往会导致房屋拆迁当事人之间无法达成拆迁补偿安置协议。对于这种情况，需要有一个解决的途径，根据《城市房屋拆迁管理条例》第16条的规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

行政裁决主要有如下程序：

1．申请

拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，任何一方均可以向城市房屋拆迁管理部门申请裁决。

2．受理

房屋拆迁管理部门收到申请书之后，应当进行初步审查。经审查认为符合受理条件的，应当受理；如果不符合受理条件，房屋拆迁管理部门应当及时通知当事人并说明理由。

3．调查、审理

房屋拆迁管理部门应当就有关事项展开调查，了解详细的资料，并且进行审理，做到事实清楚，证据充分。

4．裁决

房屋拆迁管理部门在受理申请之后，应当尽快地开展调查，审理案件，并应当在收到申请之日起30日内作出裁决。

如果房屋拆迁管理部门就是房屋拆迁人的，为了避免拆迁人既是拆迁关系当事人，又是拆迁纠纷的裁决者，防止在仲裁中出现不公平现象。因此，《条例》明确规定房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。这样就保证了行政裁决在形式上的公正性。030 当事人对裁决不服的，应当怎么办？

根据《城市房屋拆迁管理条例》第16条的规定，当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。如果拆迁人依照本《条例》规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

对于这一规定，我们应当注意以下内容：

第一，对于当事人就房屋拆迁安置补偿协议无法达成一致的纠纷，行政裁决是行政诉讼的前置程序。在房屋拆迁当事人无法达成拆迁补偿安置协议时，应当首先申请行政仲裁，如果当事人对于行政仲裁的结果还是不服，才能够在裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。这也是基于行政诉讼程序比行政裁决程序要复杂得多的原因，如果真的到行政诉讼阶段，当事人双方的权利义务关系的确定可能需要更长时间，因此明确规定在起诉之前必须经过行政仲裁程序，这在一方面也减轻了人民法院的讼累。

第二，虽然房屋拆迁关系是民事关系，拆迁人和被拆迁人、承租人之间订立的也应当是民事协议，但是行政机关（城市房屋拆迁管理部门或者人民政府）对该纠纷所做的行政裁决，属于具体行政行为，因此当事人对房屋拆迁管理部门作出的裁决不服向人民法院提起诉讼时，应当提起行政诉讼。

第三，根据《条例》第16条的规定，如果当事人已经对被拆迁人给予货币补偿或者提供了拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止裁决执行。因为当事人就行政机关（城市房屋拆迁管理部门或者人民政府）对城市房屋拆迁安置补偿协议纠纷所做的行政裁决提起的诉讼，属于行政诉讼的范畴，根据《行政诉讼法》第44条的规定，诉讼期间，不停止具体行政行为的执行。但有下列情形之一的，停止具体行政行为的执行：（1）被告认为需要停止执行的；（2）原告申请停止执行，人民法院认为该具体行政行为的执行会造成难以弥补的损失，并且停止执行不损害社会公共利益，裁定停止执行的；（3）法律、法规规定停止执行的。因此在一般情况下，诉讼期间不停止执行，因为行政行为具有确定力、拘束力和执行力，根据《行政诉讼法》的上述规定，行政行为在诉讼期间被司法机关审查时，不停止执行。而《条例》第16条对于停止拆迁的情形也作了明确规定，即拆迁人已经按照规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供安置用房、周转用房，在这种情况下，被拆迁人不至于流落街头。《条例》据此认为，这种情况不属于《行政诉讼法》第44条所规定的应当停止具体行政行为的执行的情况，因此，诉讼期间不停止裁决执行。

在实践中，对于这一规定有着非常多的争论。就我个人而言，对于《条例》的规定实在难以苟同，上文只是为了准确地反映《条例》的规定的含义，故对其内容作了如上评论，但是从实际情况来看，我们都知道，房屋对于民众来说，无论是企业主或者个人，特别是对于家庭、对于个人来说，是非常重要的财产，也是其在社会上得以生存最重要的物质基础。在实践中，许多拆迁活动都是由政府主导进行的，在这种情况下，要求政府对拆迁补偿安置协议纠纷做出公平裁决几乎是不可能的；同时《条例》又规定在行政诉讼期间，不停止行政裁决的执行，那么也就意味着只要政府发布了《城市房屋拆迁许可证》，那么无论通过什么途径（我们都知道，诉讼已经是公民在民主社会中寻求救济的最终手段，当然上访不算），都无法阻挡房屋被拆迁，所以，该条规定对于被拆迁人利益的保护实际上非常不利。现实中也出现了许多问题，行政诉讼案件一直未得到解决，房屋却已经被拆迁了，建设部表态将在近期出台新的“城市房屋拆迁管理条例”，但是尚未向公众公布具体的出台日期，以及新条例的内容。031 被拆迁人在行政裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，拆迁人可以采取什么措施？

根据《城市房屋拆迁管理条例》第17条的规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

根据这一条的规定，我们可以知道引起城市房屋强制拆迁的法定事由为，城市房屋被拆迁人或者城市房屋承租人在行政裁决规定的搬迁期限内没有搬迁。只有在这一情况下，城市房屋拆迁所在地的市、县人民政府才能依法责成有关职能部门对城市房屋被拆迁人或者城市房屋承租人所有（使用）的房屋，实施行政强制拆迁；或者由城市房屋拆迁管理部门依法申请城市房屋拆迁所在地的人民法院司法强制拆迁。

对于这一规定，主要应当把握以下几点：第一，申请强制拆迁的事由是非常明确的，即只能是城市房屋被拆迁人或者城市房屋承租人在行政裁决规定的搬迁期限内没有搬迁。第二，申请强制拆迁人也是非常明确的，即只能由城市房屋拆迁所在地市、县人民政府的有关职能部门，实施行政强制拆迁；或者由城市房屋拆迁管理部门依法申请城市房屋拆迁所在地的人民法院司法强制拆迁。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。032 实施强制拆迁之前必须履行什么手续？

根据《城市房屋拆迁管理条例》第17条的规定，实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

按照《公证法》的规定，公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。

对强制拆迁实施证据保全，这主要是因为在强制拆迁之后，被拆迁人或者房屋承租人的房屋已经被拆除了，与房屋相关的一些证据会被毁灭或者消失，因此为了使将来在发生纠纷的时候有据可查，必须要对有关的证据进行保全。因此《城市房屋拆迁管理条例》对此作了强制性规定。

根据司法部《房屋拆迁证据保全公证细则》，实施强制拆迁房屋证据保全时，公证机关应当通知被拆迁人到场。如其拒不到场，公证员应当在笔录中记明；实施强制拆迁房屋中有物品的，公证员应当组织对所有物品注意核对、清点、登记、分类造册。并记录上述活动的时间、地点，叫两名有完全行为能力的在场人员核对后，由公证员和那两名在场人员在记录上签名。被拆迁人拒绝签名的，公证员应当在记录中记明。物品清点登记后，凡不能立即交与被拆迁人接受的，公证员要监督拆迁人将物品存放在其提供的仓库中，并对物品挂签标码，丢失损坏的，仓库保管人应当承担赔偿责任；拆迁人应制作通知书，通知当事人在一定期限内领取物品。逾期不领的，公证处可以接受拆迁人的提存申请，办理提存。033 申请强制拆迁应当提交哪些材料？

根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第20条的规定，房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，应当提交下列资料：（1）行政强制拆迁申请书；（2）裁决调解记录和裁决书；（3）被拆迁人不同意拆迁的理由；（4）被拆迁房屋的证据保全公证书；（5）被拆

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