作者：法律出版社法规中心
出版社：法律出版社
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物业纠纷处理依据与解读试读：
编辑说明
随着我国依法治国方略的实施，法律的价值日益凸显，法律已经全面渗透到社会生活的各个领域。随着人们法治观念的增强，社会生活中的各种纠纷也越来越多地被通过法律途径解决。在纠纷的依法解决过程中，需要依托于大量的法律文件作为依据，为此，我们精心编辑出版了这套“常见纠纷处理依据与解读”丛书，希望为各界人士预防和解决纠纷、依法维权提供帮助。本书的主要特色包括：
一、收录各类依据，内容全面，编排合理，查询方便
本书收录了各类纠纷解决中常用的各种处理依据，包括法律、行政法规、行政规章、规范性文件、司法解释、司法文件、审判政策等。其中法律、行政法规、司法解释作为法律依据，是各类纠纷解决中最为常用的关键文件；而行政规章、规范性文件、司法文件等主要是作为参考依据，可以在纠纷解决中参照适用；地方审判政策是各地高院在解决实际问题中对具有代表性的问题提炼出的具有指导意义的处理方法，虽然只在本行政区域范围内适用，但对于类似情形可以起到一定的参考作用。每一类别又根据实际可能产生的各种纠纷细分诸多实用小类，方便读者对应查阅。
二、核心文件解读、实用图表资料、典型案例精选，内容丰富实用（1）除收录纠纷解决依据外，本书还对核心法律和司法解释的重要条文进行了详细的解读。其中司法解释部分的解读内容主要引用自本社出版的“最高人民法院司法解释解读系列”（最高人民法院研究室编）。（2）根据需要选编常用的法律文书范本、实用图表等内容；考虑到个别法律文件修改后，原条文依然具有一定的资料价值，故予收录。（3）特别收录了最高人民法院公报公布的典型案例，这些案例在实践中起到指引法官“同案同判”的作用，具有很高的指导性和参照性。
三、特色服务，动态增补
目前，中国特色社会主义法律体系已经基本形成，但社会形势仍在不断变化，相关法律文件的修改、新出台也一直没有停止过，具体操作性的政策文件变化更快。为保持本书与新法的同步更新，特结合法律出版社法规中心的资源优势提供动态增补服务。只要填写书末的“读者意见反馈表”并寄回出版社，即可获得一次免费的法规增补服务（电子版），同时读者还可以优惠价选择常年的法规增补服务。免费增补的内容为本书出版后一年内新公布、修改的相关法律文件的电子文本，通过读者提供的电子邮箱地址发送；有偿增补的内容为权威法规资讯读物《司法业务文选》（纸质期刊），涵盖全年出台的所有重要法律文件（详见书末读者意见反馈表）。
由于编者水平有限，书中不足之处在所难免。还望读者在使用过程中不吝赐教，提出您的宝贵意见，以便本书继续修订完善。法律出版社法规中心2011年2月
一、综合
物业管理条例
1.2003年6月8日国务院令第379号公布
2.2007年8月26日国务院令第504号修订
第一章 总则
[1][2]第一条 【立法目的】
为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。[3]
第二条 【物业管理定义】
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。[4]
第三条 【选择物业服务企业的方式】
国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。[5]
第四条 【提高物业管理和服务水平的途径】
国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。[6]
第五条 【物业管理监督管理体制】
国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章 业主及业主大会
[7]第六条 【业主及业主权利】
房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。[8]
第七条 【业主义务】
业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。[9]
第八条 【业主大会的组成与宗旨】
物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。[10]
第九条 【物业管理区域划分】
一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。[11]
第十条 【业主大会的成立】
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。[12]
第十一条 【业主共同决定事项】
下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。[13]
第十二条 【业主大会会议的召开方式及决定】
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。[14]
第十三条 【业主大会会议制度】
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。[15]
第十四条 【业主大会会议的通知、告知及记录】
召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。[16]
第十五条 【业主委员会的性质与职责】
业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。[17]
第十六条 【业主委员会备案制度及其成员资格】
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。[18]
第十七条 【管理规约的内容和效力】
管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。[19]
第十八条 【业主大会议事规则】
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。[20]
第十九条 【业主大会、业主委员会的职责限制】
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十条 【业主大会、业主委员会与公安机关、居委会的关
[21]系】
业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第三章 前期物业管理
[22]第二十一条 【前期物业服务合同】
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。[23]
第二十二条 【临时管理规约】
建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项[24]
第二十三条 【说明义务和承诺义务】
建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。[25]
第二十四条 【前期物业管理招投标】
国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。[26]
第二十五条 【买卖合同包含前期物业服务合同内容】
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。[27]
第二十六条 【前期物业服务合同期限】
前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第二十七条 【建设单位不得擅自处分业主共有或共用的物业】[28]
业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。[29]
第二十八条 【共用物业的承接验收】
物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。[30]
第二十九条 【物业资料移交】
在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。[31]
第三十条 【物业管理用房】
建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。[32]
第三十一条 【建设单位的物业保修责任】
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四章 物业管理服务
[33]第三十二条 【物业服务企业】
从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。[34]
第三十三条 【物业管理职业资格证书制度】
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。[35]
第三十四条 【物业管理区域统一管理原则】
一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。[36]
第三十五条 【物业服务合同】
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。[37]
第三十六条 【物业服务企业的义务和责任】
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。[38]
第三十七条 【物业承接验收和物业资料移交】
物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。[39]
第三十八条 【物业管理用房权属和用途】
物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。[40]
第三十九条 【合同终止时物业服务企业的义务】
物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。[41]
第四十条 【专项服务业务的转委托】
物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。[42]
第四十一条 【物业服务收费】
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条 【物业服务费用交纳】
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。[43]
第四十三条 【物业服务收费的监督】
县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。[44]
第四十四条 【业主特约服务】
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。[45]
第四十五条 【公用企事业单位收费】
物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十六条 【对违法行为的制止和报告】
对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。[46]
第四十七条 【安全防范义务及物业保安人员】
物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。[47]
第四十八条 【物业使用人的权利义务责任】
物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。[48]
第四十九条 【物业投诉制度】
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
第五章 物业的使用与维护
[49]第五十条 【公共建筑和共用设施用途】
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。[50]
第五十一条 【道路、场地设施维护】
业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。[51]
第五十二条 【公用事业设施维修养护责任】
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。[52]
第五十三条 【房屋装饰装修的告知义务】
业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。[53]
第五十四条 【住宅专项维修资金制度】
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。[54]
第五十五条 【利用共用部位设施设备进行经营】
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。[55]
第五十六条 【责任人的维修养护责任】
物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章 法律责任
[56]第五十七条 【建设单位违法选聘物业服务企业的责任】
违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第五十八条 【建设单位擅自处分业主共用部位、共用设施设备[57]的责任】
违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。[58]
第五十九条 【拒不移交物业资料的责任】
违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。[59]
第六十条 【未取得资质证书从事物业管理的责任】
违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。[60]
第六十一条 【聘用未取得职业资格证书人员的责任】
违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。[61]
第六十二条 【违反委托管理限制的责任】
违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。[62]
第六十三条 【挪用专项维修资金的责任】
违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。[63]
第六十四条 【建设单位不按规定配置物业管理用房的责任】
违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。[64]
第六十五条 【擅自改变物业管理用房用途的责任】
违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。[65]
第六十六条 【物业使用与维护中违法行为的责任】
违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。[66]
第六十七条 【业主逾期不交纳物业服务费的责任】
违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第六十八条 【业主以业主大会或业主委员会名义从事违法活动[67]的责任】
业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。[68]
第六十九条 【公务人员违法的责任】
违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第七章 附则
第七十条 【施行时间】
本条例自2003年9月1日起施行。
建设部办公厅关于对《物业管理条例》有关条款理解适用问题的批复
1.2003年10月17日
2.建办法函〔2003〕509号
黑龙江省建设厅：
你厅《关于〈物业管理条例〉有关条款解释的请示》（黑建函〔2003〕121号）收悉。经研究，批复如下：
一、根据我国《立法法》的规定，地方性法规可以作为《物业管理条例》第五十二条规定中“依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”的依据。
二、根据《物业管理条例》第五十二条的规定，物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任的划分，法律法规有规定的，依照其规定；法律法规没有规定的，应当通过合同约定来确定；没有合同或者合同没有约定的，由当事人协商解决；如果供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等供应价格已包含了物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护费用的，物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任由相应的供应单位承担。
此复
房地产统计指标解释（试行）（节录）
1.2002年3月20日建设部发布
2.建住房〔2002〕66号
第八章 物业管理及房屋修缮
一、物业管理（一）物业管理【物业管理】是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动。【物业】是指房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地。【业主】指物业的所有权人。【业主会】指由物业管理区域内全体业主组成、在物业管理活动中代表和维护全体业主合法利益的组织。【在管物业】指物业管理企业按委托合同进行管理服务的各类房屋。具体按用途分为住宅、办公用房、商业用房、厂房仓库、其他用房。【在管物业建筑面积】指物业管理企业按委托合同进行管理服务的各类房屋的建筑面积（含在管物业范围内的配套建筑物的建筑面积）。【5万平方米以上的住宅小区】是指总建筑面积超过5万平方米的，被居住区级道路或自然分界线所围合，配建有公共服务设施的居民生活聚居地。【整治、改造后的旧住宅小区】是指经整治、改造并实施物业管理的旧住宅小区。【物业管理房屋覆盖率】是指报告期内实施物业管理房屋的建筑面积与全部房屋建筑面积之比。计算公式：
物业管理房屋覆盖率（%）＝物业管理房屋建筑面积全部房屋建筑面积×100%（二）企业从业人员情况【企业从业人员总数】是指统计期末在物业管理企业中工作，取得工资或者其他形式的劳动报酬的全部人员。包括：在岗职工、再就业的离退休人员、在企业中工作的外方人员和港澳台方人员、兼职人员、借用的外单位人员和第二职业者。不包括离开本单位仍保留劳动关系的职工。【经营管理人员】是指物业管理企业中从事市场分析、项目开发、招投标策划、服务内容扩展、企业形象设计和人力资源管理、质量管理、技术管理、财务管理等活动的人员。【管理处主任（项目经理）】是指对确定的物业项目进行全面管理运作，为项目委托人提供专业物业管理服务的项目负责人。包括管理处主任（项目经理）、管理处副主任（项目副经理）。【房屋及设备维护人员】是指从事房屋及其配套设备维修养护、操作、监控运行等工作的人员，不包括专门从事业务管理的人员。【保洁人员】是指物业管理企业中从事环境卫生清洁的人员。包括清洁工、清运工，不包括专门从事业务管理的人员。【保安人员】是指物业管理企业中从事协助维护治安秩序的服务人员，不包括专门从事业务管理的人员。【绿化人员】是指物业管理企业中从事环境绿化剪修、养护等的工作人员，不包括专门从事业务管理的人员。【其他人员】是指物业管理企业中从事上述工作以外的服务人员。（三）企业经营情况
企业经营情况栏有关指标，依据《物业管理企业财务管理规定》（财政部基字〔1998〕7号）的规定和要求填报。（附件1）（四）项目分包工程合同金额【项目分包工程合同金额】是指物业管理企业将专项服务业务（如电梯维护、绿化养护）分包给专业专营公司，双方正式签订合同中写明的金额总计。
二、房屋修缮【房屋修缮】是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护，以保障房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能。【房屋完好率】是指完好房屋和基本完好房屋建筑面积与全部房屋建筑面积之比。计算公式：
房屋完好率 ＝（完好房屋建筑面积＋基本完好房屋建筑面积）÷房屋建筑总面积×100%【危房率】是指危险房屋的建筑面积与房屋建筑总面积之比。计算公式：
危房率＝危险房屋建筑面积÷总的房屋建筑面积×100%【翻修工程】是指凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。【大修工程】是指凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需要全部拆除的工程。大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。【中修工程】是指凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程。中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。【小修工程】是指凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程。【综合维修工程】是指凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应修尽修的工程。综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。【房屋修缮投资】是指对房屋进行各项修缮的投资。【住宅共用部位共用设施设备维修基金】是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备的维修基金（简称公共维修基金），专项用于物业保修期满后，共用部位、共用设备设施的大中修和更新改造。【保修期】是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。【公共维修基金额】是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备维修基金总额。【共用部位】是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。【共用设施设备】是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
三、住宅共用部位共用设施设备维修基金【住宅共用部位共用设施设备维修基金】（简称维修基金）是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房〔1998〕213号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）和公有住房出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。【商品房维修基金】是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房〔1998〕213号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。【房改房维修基金】是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房〔1998〕213号）的规定，公有住房出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。【上年末累计缴存余额】是指截至上年末住宅公共维修基金缴存总额扣除上年末累计使用额后的数额。【本年缴存额】是指本年缴存的住宅公共维修基金的数额。【本年使用额】是指本年使用的住宅公共维修基金的数额。【自建立基金至上年末累计缴存总额】是指自建立基金起至上年末，住宅公共维修基金累计缴存的数额。【自建立基金至上年末累计缴存总额】是指自建立基金起至上年末，住宅公共维修基金累计使用的数额。
【典型案例】
黄金成等25人诉成都市武侯区房管局划分物业管理区域行政纠纷案
【裁判摘要】根据行政诉讼法第五十四条第（二）项第1目的规定，没有证据证明行政机关在划分物业管理区域时，已按照《物业管理条例》第九条第二款的要求，考虑了物业共用设施设备的权属、使用与维护等问题的，应判决撤销该行政行为，并责令行政机关重新作出具体行政行为。
原告：黄金成等25人（名单从略）。
诉讼代表人：黄金成、王德源、徐金民、吉元、何顺良。
被告：四川省成都市武侯区房地产管理局。住所地：成都市一环路南四段。
法定代表人：陈增林，该局局长。
原告黄金成等25人不服被告四川省成都市武侯区房地产管理局（以下简称武侯区房管局）将“中央花园清水河片区”划分为5个物业管理区域的行政行为，向四川省成都市武侯区人民法院提起行政诉讼。
原告诉称：2003年11月24日，被告发出通知，将“中央花园清水河片区”划分成5个物业管理区域。原告认为，1.“中央花园清水河片区”自竣工交付使用后，依法成立了业主委员会，也聘请了一个物业管理公司来管理。这些年来，“中央花园清水河片区”的物业管理正常，没有发生违反国家法律、法规和政策的物业管理问题。被告为什么要将早已配套完整的小区重新划分？2.国务院《物业管理条例》规定，物业管理区域的划分具体办法“由省、自治区、直辖市制定”，成都市房地产管理局的〔2003〕第3号文件中，没有具体规定划分物业管理区域的办法。所以，被告的行为没有法律、法规及政策依据，是超越职权的乱作为。3.按开发的先后顺序，“中央花园清水河片区”虽然可分为一、二、三期，精装版一、二区，临河、沿河别墅区，但事实上这并非一个个独立的小区，而是整体以一个小区来建设的。整个“中央花园清水河片区”的公共设施、设备和娱乐活动场所，如配电房、变压器、供水系统及门球场、网球场、活动中心等，是无法分割的。划分物业管理区域后，会使公共设施、设备所在地的业主，要为整个“中央花园清水河片区”去承担公共设施、设备的维修费用；也会使娱乐活动场所所在地以外其他区域的业主，在行使使用娱乐活动场所的权利时受到影响。把“中央花园清水河片区”重新划分为5个物业管理区域，是人为地制造矛盾，是对广大业主利益的侵害。为维护自己的合法权益，原告现依法提起行政诉讼，请求判令撤销被告将“中央花园清水河片区”重新划分为5个物业管理区域的行政行为。
原告向法庭提交以下证据：
1.黄金成等25人的身份证和房屋所有权证，用以证明原告都是“中央花园清水河片区”的业主，与划分物业管理区域的行政行为有利害关系；
2.购房合同，用以证明原告在购房时均支付了公共配套设施的费用；
3.《中央花园业主委员会章程》，用以证明“中央花园清水河片区”作为一个整体物业管理区域已经存在着，并且有自己的业主委员会；
4.对划分物业管理区域公示的回复，用以证明在被告拟划分物业管理区域前，原告已经向其提出过异议；
5.“中央花园清水河片区”平面示意图，用以证明该小区内楼宇和公共设施、设备分布情况，如变更原物业管理区域，将造成对公共设施、设备的人为分割。
被告辩称：1.根据《城市房地产管理法》、《物业管理条例》和《四川省城市住宅物业管理暂行办法》等法律、法规和规章的规定，被告是成都市武侯区内负责对物业管理活动进行监督、管理的行政机关，有划分物业管理区域的行政职权。在不违背法律规定的前提下，被告对职权内管理的社会公共事务，有自由裁量权。划分物业管理区域，是政府管理职能的体现；2.《物业管理条例》第九条授权省、自治区、直辖市制定划分物业管理区域的具体办法，而四川省的具体办法尚未制定。为履行自己的管理职能，被告按照《物业管理条例》的原则性规定和与上位法不存在冲突并且未明令废止的成都市的规范性文件，作出划分物业管理区域的行政行为，这个具体行政行为是合法有据的；3.以“中央花园”为名的小区，建筑规模大，仅本案涉及的“中央花园清水河片区”就有业主5000余人，不便于管理；由于建设时间、建筑物规划等因素，该小区客观上形成了相对独立的院落，或者有道路隔断成相对独立的区域；由于房屋建成的时间、规格、价格不同，该小区内的物业管理收费标准不一致；从市政管理的角度，该小区又分属两个社区居委会管理；在该小区内，大部分业主要求按相对独立的区域划小物业管理区域，以便业主更好地行使自主管理的权利。考虑到以上种种因素，为搞好治安管理和该小区配套设施的合理使用，以便给业主、物业使用人创造和保持一个整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，被告才作出将该小区划分为5个物业管理区域的决定。被告的这一行政行为，主观上符合立法精神，目的是善意的，客观上也符合该小区现状。况且该行为只是对小区物业管理范围进行分割，不是对小区配套设施、设备的权属进行界定或干预，不影响业主对配套设施、设备主张共有或共同使用的权利；4.被告先进行了摸底调查，征求了街道办事处和社区的意见，又采用问卷形式，广泛征求了业主意见，获得绝大多数业主的支持，后经集体研究决定，向区政府报告请示，向相关人公示等形式，才作出划分物业管理区域的决定。被告的这一行政行为事实清楚、法律依据充分、程序合法。法院依法应当维持这一行政行为，驳回原告的诉讼请求。
被告向法庭提交以下证据：
1.小区业主要求划分物业管理区域的请示报告，用以证明划分物业管理区域的行为符合大多数业主愿望；
2.关于划分中央花园清水河片区物业管理区域的情况报告，用以证明作出划分物业管理区域行为的程序；
3.武侯区房管局公示，用以证明被诉行政行为作出前曾向当事人征求意见；
4.对“公示”的回复，用以证明绝大多数业主对划分物业管理区域没有异议；
5.晋阳街道办事处〔2001〕63号文件，用以证明“中央花园清水河片区”地处两个社区；
6.“中央花园清水河片区”情况简介，用以证明该小区的建筑物规模及配套设施、设备概况；
7.划分物业管理区域的通知，用以证明被诉具体行政行为的内容，并证明该行为作出后履行了告知当事人的义务；
8.行政复议决定书及送达回证，用以证明被诉行政行为经过了行政复议；
9.《中华人民共和国房地产管理法》、《物业管理条例》、成都市人民政府以成府发〔1998〕65号发布的《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》、成都市房地产管理局成房物业管理〔2003〕3号《成都市物业管理业主大会规则（试行）》，用以证明被诉行政行为适用的法律法规及规范性文件。
法庭主持了质证、认证。经质证，被告武侯区房管局对原告黄金成等25人提交证据的真实性不持异议，但认为这些证据均不能证明被诉行政行为违法，或者损害了黄金成等25人对公共配套设施、设备的所有权和使用权。黄金成等25人对武侯区房管局提交证据的真实性不持异议，但认为成房物业管理〔2003〕3号文件应当随《物业管理条例》的生效而废止，不能作为武侯区房管局行政行为的依据；武侯区房管局不具备划分物业管理区域的资格，因此不能认定什么是划分物业管理区域应当具备的事实条件；武侯区房管局提交的这些证据，不能证明该局的行政行为有合法的事实基础。
成都市武侯区人民法院经审理查明：
自1998年起，金雁房产有限责任公司以“中央花园”项目名称，在成都市武侯区晋阳街道办事处辖区内的草金公路以北、清水河以南，开发建设了“中央花园清水河片区”商品房楼群，现共有楼房207幢5726套（户）。按开发先后顺序和规格，该片区可分为一期、二期、三期、精装版一区、二区、沿河别墅、临河别墅等楼群。其中一期楼群属沙堰社区居委会管辖，其他楼群属金雁社区居委会管辖。不同楼群之间，由围墙、道路等分割为相对独立的院落；院落之间，有一些市政公共通道。该小区由于建设年代较早，公共配套设施有其自身特点。其中，部分供电设备为小区自管，不属市政公共供电配套设施；该小区内其他一些共用设施、设备及物业管理用房，尚未作出权属界定。1999年6月，“中央花园清水河片区”成立了第一届业主委员会。2002年7月，该业主委员会任期届满，未换届选举。2003年10月28日，被告武侯区房管局与晋阳街道办事处共同向武侯区政府办公室提交了《关于划分中央花园清水河小区物业管理区域的情况报告》，内容是中央花园清水河小区物业管理区域的现状和存在的问题，拟将该小区划分为A、B、C、D、E共5个物业管理区域的设想，对划分物业管理区域的利弊权衡。同年11月14日，武侯区房管局将划分物业管理区域的方案在相关区域公示，征求业主意见。同年11月24日，武侯区房管局向“中央花园清水河片区”的业主发出通知，内容为：
按照国务院《物业管理条例》第九条第二款、市房管局《成都市物业管理业主大会规则（试行）》第三条第二款的规定，根据“中央花园清水河片区”市政设施及公建配套情况的特殊性和跨金雁、沙堰两社区居委会管辖区域的实际情况，加之各小区广大业主要求划小物业管理区域。为切实维护各小区业主的利益，便于各小区业主就各自物业管理区域的重大事宜作出决定，而不影响其他小区业主的权利，……本着尽量不影响业主生活不增加业主负担的原则，在不改变现有房屋及公共设施、设备现状的基础上，对中央花园清水河小区物业管理区域进行划分。划定的物业管理区域为：
沙堰社区居委会管辖的原中央花园一期小区（包括1组团：金雁路228号；2组团：暂无街号；3组团：沙堰西一街5号）25幢楼905套住宅， 98.8平方米物业管理用房，划分为中央花园A区；
金雁社区居委会管辖的原临河别墅小区（沙堰西一街79号）55幢楼60套住宅，100平方米物业管理用房，划分为中央花园B区；
金雁社区居委会管辖的原中央花园二期小区（含沿河别墅、沙堰西二街20号）85幢楼3180套住宅，4幢楼38套非住宅，120平方米物业管理用房，划分为中央花园C区；
金雁社区居委会管辖的原中央花园精装版一区（沙堰西二街663号）13幢楼482套住宅，20平方米物业管理用房，划分为中央花园D区；
金雁社区居委会管辖的原中央花园三期小区（含精装版二区、晋阳路442号）29幢楼1100套住宅，4幢楼36套非住宅，80平方米物业管理用房，划分为中央花园E区。
请上述区域的业主根据《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》和《成都市物业管理业主大会规则（试行）》的有关规定，在晋阳街道办事处、武侯区房管局和各自所属社区居委会的指导下，规范成立相应物业管理区域的业主大会，并选举产生业主委员会。
上述通知张贴后，原告黄金成等25名“中央花园清水河片区”的业主认为被告武侯区房管局的这一行政行为违法，遂于同年12月29日向成都市武侯区人民政府申请行政复议。成都市武侯区人民政府于2004年2月25日作出成武府复决字（2004）第1号《行政复议决定书》，维持了武侯区房管局将“中央花园清水河片区”划分为5个物业管理区域的决定。该复议决定书于同月27日送达黄金成等25人，并在“中央花园清水河片区”内张贴。
以上事实，双方当事人无争议，且有以下证据证实：1.小区业主要求划分物业管理区域的请示报告；2.关于划分中央花园清水河片区物业管理区域的情况报告；3.武侯区房管局公示；4.对“公示”的回复；5.晋阳街道办事处（2001）63号文件；6.“中央花园清水河片区”情况简介；7.武侯区房管局划分物业管理区域的通知；8.行政复议决定书及送达回证。
成都市武侯区人民法院认为：
一、国务院以第379号令于2003年6月8日颁布，并于2003年9月1日施行的《物业管理条例》第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”被告武侯区房管局是符合上述规定的行政管理部门。武侯区房管局作出的划分物业管理区域的通知，是武侯区房管局对物业管理活动行使行政管理职权的行为，具有可诉性。原告黄金成等25人作为武侯区房管局所划分物业管理区域内的业主，受划分物业管理区域行为的拘束、管理，符合行政诉讼法规定的主体资格。黄金成等25人因划分物业管理区域而与武侯区房管局发生争议，有权提起行政诉讼。
二、作为行政机关，应当遵循依法行政的行为准则，依照法律、法规行使维护社会经济文化秩序、管理社会事务、促进社会文明进步的职责和权力。被告武侯区房管局作为物业管理活动的行政管理部门，应当依职权或根据当事人的申请，对所辖区域内包括划分物业管理区域在内的物业管理活动，依法实施管理和监督。《物业管理条例》第九条第二款明确了物业管理区域划分的主要原则，同时授权省、市、自治区、直辖市根据本行政区域的实际情况，制定具体的划分办法。《物业管理条例》颁布施行后，四川省未及出台相关的具体划分办法，但此前有已发布实施并且未被废止的相关规定。根据《中华人民共和国立法法》规定的法律效力及法律适用规则，这些未被废止的相关规定只要不与法律、法规相冲突，应当继续有效。被告武侯区房管局在《物业管理条例》颁布实施后，四川省尚未出台具体办法的情况下，为履行行政管理职责，直接适用上位法《物业管理条例》，并将与上位法不存在冲突的地方规范性文件作为其实施行政行为的依据，并无不当。
三、被告武侯区房管局实施被诉行政行为时，依据“中央花园清水河片区”建筑物规模较大、分属两个社区、不同时间建设的物业区域相对独立等事实，考虑了业主自主管理的不同愿望、物业区域的配套设施、社区居委会的管理活动等因素。上述事实证明，武侯区房管局实施被诉行政行为的动机，符合法律授予其行政权力的宗旨。被诉行政行为建立在正当考虑的基础上，行为的内容合乎情理，且具有可行性，符合行政行为合理性原则。
四、被诉行政行为是对物业管理区域的划分，是对公共配套设施、设备所在区域的界定，而不是对公共配套设施、设备权属的认定。“中央花园清水河片区”内如因公共配套设施、设备发生所有权、使用权、相关费用分摊等争议，可以通过市政公共设施的改造、完善，或者业主们相互协商、民事诉讼等途径解决，被告武侯区房管局不能限制。作为物业管理活动的行政管理部门，武侯区房管局应当对所辖区域内的物业活动实施管理和监督，依法维护业主的合法权益。
综上所述，被告武侯区房管局将“中央花园清水河片区”划分为5个物业管理区域的行政行为，依据的事实确实存在，内容符合《物业管理条例》的立法精神和原则规定，符合行政行为的合理性原则，该行政行为作出时没有违反法律、法规的程序性规定，应当是合法有效的。原告黄金成等25人的诉讼主张和相关证据，不足以证明武侯区房管局的行政行为违法，其要求撤销武侯区房管局行政行为的诉讼请求，不予支持。
据此，成都市武侯区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条、最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，于2004年8月27日判决：
驳回原告黄金成等25人的诉讼请求。
本案受理费50元，其他诉讼费150元，共200元，由原告黄金成等25人负担。
一审宣判后，黄金成等25人不服，向四川省成都市中级人民法院提出上诉。理由是：一、被上诉人虽有相关条例、规章赋予的划分物业管理区域行政职权，但“中央花园清水河片区”的划分在此前已经完成，被上诉人此次的再行划分属变更物业管理区域，而被上诉人没有变更物业管理区域的权力；二、被上诉人对物业管理区域的再次划分，造成对共用设备设施使用的混乱，是对广大业主利益的侵害；三、一审法院所适用的法律，不适用于物业管理区域的再次划分；四、被上诉人提交的证据不足以证明其行政行为合法，一审采信被上诉人的证据不符合证据规则。请求撤销原判，撤销被上诉人的被诉具体行政行为。
被上诉人武侯区房管局辩称：被上诉人对物业管理区域进行划分，符合行政法规及规章的规定，也充分考虑了“中央花园清水河片区”的实际情况。原审判决正确，二审应当驳回上诉，维持原判。
成都市中级人民法院经审理查明：
当事人对以下事实无异议：上诉人黄金成等25人系“中央花园清水河片区”内业主。该片区位于成都市草金公路以北、清水河以南，按开发时间顺序和规格分为一期、二期、三期、精装版一区、二区、沿河别墅和临河别墅等楼群，共有207幢5726套。不同楼群之间有围墙、道路分割为相对独立的院落，院落之间有些市政公共通道，其中一期楼群所处地域属沙堰社区居委会，其他属金雁社区居委会。该小区有部分供电设备为小区自管，共用设施、设备及其他物业管理用房未作法定权属界定。2003年11月24日武侯区房管局发出通知，将“中央花园清水河片区”分为A、B、C、D、E五个物业管理区域，对各个区域的物业管理用房进行了划分，并请业主成立相应的业主大会及选举产生业主委员会。
以上事实，有武侯区房管局于2003年11月24日发出的通知和双方当事人的一致陈述等证据证实。上述证据具有真实性、合法性和关联性，予以采信。
本案争议焦点是：1.在“中央花园清水河片区”原有业主委员会和物业管理公司进行管理的情况下，武侯区房管局有无对此地进行物业管理区域划分的行政职权？2.武侯区房管局提交的证据，能否证明其对“中央花园清水河片区”所作的物业管理区域划分的行政行为合法？
成都市中级人民法院认为：
根据国务院《物业管理条例》、《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》的规定，被上诉人武侯区房管局是武侯区内物业管理活动的行政监督管理部门，具有在辖区内进行物业管理区域划分的行政职权。上诉人黄金成等25人认为武侯区房管局对“中央花园清水河片区”作出的此次划分属于变更物业管理区域，而变更行为没有法律依据，该上诉理由不能成立。《物业管理条例》第九条第二款规定：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”被上诉人武侯区房管局考虑到“中央花园清水河片区”的建筑规模较大，分属两个社区等实际情况，为便于管理，对该片区进行物业管理区域的划分，该行为并无不当。但是根据《物业管理条例》第九条第二款的规定，武侯区房管局在划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。在本案诉讼中，武侯区房管局没有以证据证明，其在对“中央花园清水河片区”进行物业管理区域的划分时，考虑了除物业管理用房以外的其他共用设施设备等因素。物业管理区域内共用设施的调整和分割，属于重大事项，应由业主大会讨论决定。由于区域的划分不可避免地涉及共用设施的调整和分割，因此物业管理区域的划分必须通过业主大会的讨论才能决定。在划分物业管理区域时如不考虑共用设施设备的权属、使用与维护等因素，就可能会对物业业主的合法权益造成损害。故武侯区房管局作出的划分“中央花园清水河片区”物业管理区域的通知，不符合《物业管理条例》第九条第二款的规定。
综上，一审认定被上诉人武侯区房管局有划分物业管理区域的职权，是正确的；但在行政机关没有提交相应证据的情况下，认定武侯区房管局在划分物业管理区域时，考虑了物业区域的配套设施，是错误的；以被诉行政行为不是对公共配套设施、设备权属的认定，因公共配套设施、设备权属发生争议可以通过其他途径解决为由，判决维持被诉行政行为不当。据此，成都市中级人民法院依照行政诉讼法第五十四条第（二）项第1目、第六十一条第（二）项的规定，于2004年12月3日判决：
一、撤销一审判决；
二、撤销被上诉人武侯区房管局于2003年11月24日对“中央花园清水河片区”业主发出的通知；
三、责令被上诉人武侯区房管局依照法定程序重新划分“中央花园清水河片区”的物业管理区域。
一审案件受理费100元，其他诉讼费50元，二审案件受理费100元，其他诉讼费50元，共计300元，由被上诉人武侯区房管局负担。
本判决为终审判决。
【资料】
物业管理条例
1.2003年6月8日国务院令第379号公布
2.自2003年9月1日起施行
第一章 总则
第一条 【制定目的】
为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条 【物业管理的含义】
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]