作者：冯源
出版社：中国税务出版社
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中国房地产税的开征：理论与实证分析试读：
总序
成立于2013年9月的上海财经大学公共政策与治理研究院，是上海市教育委员会重点建设的十大高校智库之一。其职能和目标是：通过建立多学科融合、协同研究、机制创新的科研平台，围绕财政、税收、医疗、教育、土地、社会保障、行政管理等领域，组织专家开展政策咨询和决策研究，致力于以问题为导向，破解中国经济社会发展中的难题，服务政府决策和社会需求，为政府提供公共政策与治理咨询报告，向社会传播公共政策与治理知识，在中国经济改革与社会发展中发挥“咨政启民”的“思想库”作用。
作为公共政策与治理研究智库，我们在开展政策咨询和决策研究中，沉淀和积累了大量研究成果，这些成果以决策咨询研究报告为主，也包括论文、专著、评论等多种成果形式，为使研究成果得到及时传播，让社会分享，我们将把研究成果分为财政、税收、社会保障、行政管理等系列，以丛书方式出版。
现在，呈现在读者面前的“税收理论与政策智库论丛”是“公共政策与治理研究丛书”的一个子系列。该丛书是由研究院专职和兼职研究人员，围绕我国经济发展、社会进步、体制改革所涉及的重大税收理论和实践问题，进行长期跟踪研究、积累完成的政策研究报告或专著。
推进公共政策与治理研究成果出版是公共政策与治理研究院的一项重点工程，我们将以努力打造政策研究精品和研究院品牌为己任，提升理论和政策研究水平，引领社会，服务人民。2014年8月15日
摘要
开征房地产税不仅是房地产税制自我完善的需要，还是改革地方税体系、调控房地产市场和发挥税制公平功能的需要。房地产税有着广泛的影响效应，但不同的效应目标对税制设计的要求不同，如何确定效应目标的最佳组合，以实现未来房地产税的综合效应最大化？这无疑是一个富有挑战性的重大课题。
本书旨在通过理论与实证研究，揭示开征房地产税对地方公共财政、房地产市场和财富分配的影响，具体回答四方面问题：“有什么影响”“有多大影响”“影响是怎样产生的”以及“如何实现对这些影响的调控”。该研究的应用价值在于：一方面，在房地产税开征前，通过比较确定最佳效应目标组合，为房地产税税制设计提供政策建议；另一方面，各项效应产生的作用机理是一般性结论，具有普遍适用性，在房地产税开征后，可用来对新方案的实施效果进行实证检验。
为从多角度对研究对象进行深度剖析，本书系统运用现代计量经济学中较前沿的研究方法，如向量自回归模型（VAR）、协整检验、误差修正模型（VEC）、格兰杰（Granger）因果检验等，分析了开征房地产税对房价的影响，检验了现行房产税调节收入分配的公平功能。这些实证研究在本领域是开拓性的。文中采用的研究方法还包括模拟测算、因素分析和传统的规范分析等。
本书的基本结论可概括如下：（1）开征房地产税对地方财政的影响体现在两方面：一方面，增加地方财政收入。房地产税影响地方财政收入的途径有两个：税收收入和土地出让金。房地产税收入必将超越现行房地产两税收入，同时不会减少土地出让金，因此房地产税必将给地方政府带来增收效应。另一方面，促进地方政府职能转变。从政府的三大职能分析，地方政府适宜提供地区性公共产品与服务。基于“受益论”，房地产税有助于形成建设“服务型政府”的内在动力机制和外部监督环境。因此，开征房地产税有助于地方政府转变职能，适应构建“服务型政府”的新要求。（2）开征房地产税对房地产市场的影响体现在：其一，短期内有效抑制房价。动态计量分析的结论显示：开征房地产税能在短期内抑制房价，但长期影响有限。因此，若以开征房地产税作为短期内抑制房价的政策措施之一，将是有效的；但长期来看，税收并非影响房价的最重要因素，因此房地产税不能作为抑制房价的根本措施。其二，促进房地产市场的规范。开征房地产税为房地产市场带来结构性调整，促进房地产市场的规范。具体表现在：提高土地利用效率、繁荣住房二级市场、优化住房供给结构和推动城市郊区化进程。（3）开征房地产税对社会公平的影响：首先，通过对房地产税税负归宿的分析来反映其对社会公平的影响情况，理论分析表明，我国房地产税税负归宿符合资本税观点的分析框架，因此按照该观点，房地产税应是累进的。其次，通过建立VAR模型对现行房产税的公平功能进行动态计量检验，实证结果表明：现行房产税具有降低基尼系数、促进社会公平的作用，但由于房产税在整个税制中所占比重较小，这种作用也较微弱；以开征房地产税为契机改善税制公平的政策是可行的；为进一步促进税制公平，应逐步扩大房地产税在整个税制中的比重。（4）尽管上述三方面影响都是积极的，但政府在确定房地产税改革目标时应有所侧重，这样才能避免税制设计中的矛盾。三利相权取其重，应以地方财政收入目标为主，兼顾调控房市和促进社会公平的目标。
以上述研究结论为基础，依照“以地方财政收入目标为主，兼顾房市和公平”的效应目标，本书对我国房地产税改革提出如下建议：第一，扩大征税范围；第二，税率采用幅度比例税率，但税率水平不宜设定过低，在政策过渡期应通过税收减免等优惠政策，而不是低税率来实现不增加纳税人税收负担的目标；第三，计税依据为房地产评估值，可设定70％的计税价值比例和一定的免征额；第四，将房地产税收入划归地方，由地方税务机关负责征收管理，并赋予地方政府较大的自主权；第五，充分重视评税工作，不断完善相关技术和制度；第六，土地出让金不并入房地产税，但要充分重视处理房地产税与土地出让金的关系；第七，开征房地产税不伴之以土地年租制改革。
关键词：房地产税；地方财政；房价；公平
AbstractAbstract
Property tax reform in China is not only for the perfection of real estate tax system, but also for the local tax system, the regulation of the real eatate market and the equity of taxation. The property tax has a widespread efiect. However, different effect goal has different request for the design of tax system. So, in order to maximize the combined efiect of the future property tax, it's really an important issue to determine a best combination of effect targets.
Through theoretical and empirical research, this dissertation tries to reveal the efiect how the property tax reform put on the local public finance, the real estate market and the wealth assignment. Concretely, there are four questions to answer: what is the effect; how large is the effect; how is the efiect produced; and how to control the efiect. The application value of this research lies in two sides: on one hand, before reform, the determination of the best combination of efiect targets can contribute to the design of property tax system; on the other hand, after reform, as the action mechanism is a general conclusion, it can be used to examine the implementary efiects of the new tax.
For in-depth analysis，many frontier research methods of modern econometrics are used, such as vector autoregression（VAR）model, co-integration test, vector error-correction（VEC）model, Granger causality test and so on. Such methods help to reveal the efiect that property tax will put on housing price, and to examine the fair function of the current real estate tax. The empirical study results are of great value to push ahead with this area of reaserch. Other research methods used in the dissertation include simulation, factor analysis, traditional normative analysis, etc.
Conclusions of the research are as follows:
Firstly, the property tax infiuences the local public finance in two ways: On one hand, it increases the local fiscal revenue. The scale of the future propery tax is sure to surpass the current three real estate taxes. Meanwhile, it will not decrease the land grant fee. So, the gross efiect is revenue growth. On the other hand, the property tax can promote local government to transform their functions to a better direction. Among the three basic governmental functions, the loacl government is appropriate to provide regional public goods and services. Based on the benefit theory of propery tax, the property tax helps to construct the intrinsic motivation and external supervisory environment for the“service-oriented government”. Therefore, the property tax reform just fits the new requirement for constructing “service-oriented government”.
SeconDy, the property tax efiects the real estate market in two Laspects: On one hand, as a shor琀erm efiect, the reform knocks housing prices down. According to the result of dynamic analysis，the efiect of lowering housing prices is evident in the short run, but limited in the long run. Although it is efiective to take property tax reform as a measure to restrain housing prices, the basic measure should not lies in taxation, for the most important factors that affect prices is supply and demand relation rather than taxes. On the other hand, property tax helps to regulate the real estate market. Property tax reform regulates the market by bring with some structural adjustments, such as improving land utilization e ciency, prospering the second-hand housing market, optimizing housing supplies, promoting urban suburbanization process and so on.
ThirDy, the effects put on social justice are as follows: To start Lwith, theoretical analysis shows the property tax in our country are with the analysis framework of capital duty viewpoint, and therefore is progressive. Moreover, empirical analysis shows that the current real estate tax can reduce the Gini Coe cient and promote social justice in a small degree, for it is of a small share in the current tax system. Thus, to improve tax justice by property tax reform is feasible, and expanding the proportion of property tax in the whole tax system can enhance the efiect.
Fourthly, although the above effects are all positive, the government should focus on one of them while determine the target of property tax reform. According to the the author's analysis, the government should focus on the target of increasing the local fiscal revenue, and take account of regulating the real estate market and promoting sacial equity in the meanwhile.
Based on the above conclusions, some suggestions are provided for the design of the future property tax: First, expand the tax base; Second, set tax preference and a range of proportional tax rate, but not too low rate level.; Third, tax basis is the evaluation of the real estate, the ratio of the evaluation taxed can be set at 70％; Fourth, the revenue of property tax belongs to the local governments, and so does the management responsibilities; Fifth, pay more a琀ention to the assessment work, and perfect the relevant technology and policies; Sixth, land grant fee should not be brought into property tax, but the relationship between them should be valued; Seventh, land rent system reform should not go with the property tax reform.
Key Words: property tax; local finance; housing price; justice
第1章 导论
1.1 选题背景
我国最近一次牵涉房地产税收制度的改革发生在1994年，至今已整整20个年头。在房地产税制多年不变的同时，房地产市场却日新月异地快速崛起。面对日趋成熟的房地产市场，房地产税收制度已明显滞后。
现行房地产税制不断暴露出一些严重问题，比如：税基狭窄，在地方税收入中所占比重较低，财政功能不强；租、税、费体系混乱，名目繁多，加重了房地产企业的税费负担；税种设置不合理，“重流转，轻保有”，助长了投机行为；内外两套税制，且计税依据不合理，未体现新旧房的资金时间价值，有悖公平原则等。
房地产税制改革的必要性与紧迫性已毋庸置疑。学术界和决策层都对此给予了高度关注，酝酿已久的“房地产税”改革逐渐浮出水面：
2003年10月14日，十六届三中全会上通过的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”
2003年11月15日，时任财政部部长金人庆和时任国家税务总局局长谢旭人在“中国财税论坛2003”上表示，财税改革已进入结构性阶段，在他们总结的税制改革的七大热点中，物业税改革赫然在列。
2004年12月21日，时任财政部部长金人庆在全国财政工作会议中强调：“抓紧完善个人所得税，调整消费税税目税率，并适当扩大征收范围，研究改革物业税和调整资源税，尽快统一内外资纳税人的城市维护建设税、教育费附加政策。”
2005年，全国部分地区开始进行房地产模拟评税试点，即所谓物业税“空转”。经财政部和国家税务总局批准，首批物业税试点地区包括北京、深圳、重庆、宁夏、辽宁和江苏六个省区市。
2005年10月18日，党的十六届五中全会在《中共中央关于制定国民经济和社会发展十一五规划建议》中指出：“调整和完善资源税，实施燃油税，稳定推行物业税。”
2005年11月19日，时任国家税务总局局长谢旭人在“中国财税论坛2005”上表示，“十一五”期间，我国将积极稳妥地深化税制改革，其中包括实施城镇建设税费改革，稳步推行物业税，并相应取消相关收费。
2007年1月25日，国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》将“研究物业税方案”列入2007年的工作范围；2007年1月23日，时任建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上也表示，将通过“有区别的税收政策”遏制住宅盲目消费，即拟开征住房保有税。
2007年9月初，财政部和国家税务总局批准安徽、河南、福建和天津4省市为第二批试点地区，至此，拟评税试点工作扩大到全国10个省份的32个县（市、区）。
2011年1月，上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，该办法规定从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。
2011年1月，重庆市政府宣布，重庆作为个人住房房产税改革试点，从1月28日开始向个人房产征收房产税。重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5％～1.2％。
2011年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出，“研究推进房地产税改革。”
2012年11月，时任财政部部长谢旭人在《经济日报》上发表文章提出，要认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。
2013年11月，中共十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，“加快房地产税立法并适时推进改革”。
……
毫无疑问，房地产税出台将是完善房地产税制的关键一步。然而，房地产税改革又不仅仅是简单的房地产税制的自我完善。因为，房地产税改革承载了人们太多的期待，开征房地产税不仅是完善房地产税制的需要，还是改革地方税体系、调控房地产市场和发挥税制公平功能的需要。
我国地方税制改革严重滞后。1994年实行的分税制改革，打破了过去的财政包干体制，建立了新的预算管理体制，使不同级次的政府形成了自己的财力和财源，但地方财政，尤其是基层财政尚未形成稳定、足够的税源。这一状况导致我国地方政府缺乏有力的税收支撑，再加上近年来“财力上移、事权下放”的情况，使得财力与事权更加不匹配，地方财政困难的局面更加严重。因此对于加快地方税改革的呼声越来越大。而参照国际经验，不动产税（房地产税）以其税基的稳定性、不可移动性以及适度弹性等优点，成为世界上大多数国家的地方财政的主要来源之一。那么，能否将房地产税建成我国的地方主体税种？房地产税改革又能否成为推动我国地方税改革的重要契机呢？
房地产市场的健康发展关乎国计民生。近年来，房地产行业飞速发展，房价也一路攀高。高房价造成中低收入者购房压力过重，而另一方面投机行为严重，商品房的空置率也在节节攀升，结构性矛盾造成市场有效需求不足、资源配置效率低下。尽管对房市的调控更多地依赖住房贷款利率等货币政策，但税收手段也是一剂良药。世界许多国家都曾尝试通过改革不动产税调节房价、稳定经济。事实上，近年来老百姓对开征房地产税予以极大的关注，大部分是出于对房价的关心，他们普遍认为，物业税出台将导致房价大跌。那么，他们关于房地产税将导致房价下跌的判断是否正确？除了对房价的影响，房地产税在整顿和规范房地产市场方面又能有何作为呢？
目前我国已出现较为严重的贫富差距现象，财产积累的不平等程度正在加速扩大。那么，究竟是何种原因导致了我国当前财富分配日益悬殊的现状呢？高培勇（2012）指出，人与人之间的贫富差距主要通过收入、消费、财产三个层面的因素表现出来，其中财产属于存量因素，对贫富差距影响最大，最具有基础性作用。而对于中国大多数家庭来讲，房产是个人财产的重要体现。在中国，正是20世纪90年代初城镇居民住房制度改革所导致的住房私有化，在很大程度上加剧了居民之间的贫富差距。而本应具有调节贫富差距功能的税收在现实的贫富差距面前屡屡失败，其中的一个重要原因是现行税制体系中始终未能填补上财产税的空位。房地产税作为财产税的一种，理论上能弥补现行税制仅靠消费环节和收入环节来调节公平的不足，有利于实现财富再分配。那么，房地产税的设计能否体现公平？开征房地产税又能在多大程度上改善税制公平呢？
上述几个方面凸显了房地产税的社会功能与效应，但为实现每一效应，对税制设计的要求又是有所差异的。如何设计出一套合理的税制方案，以实现各方面效应的最佳组合，这无疑是一个富有挑战性的重大课题。
1.2 研究目的与意义
本书旨在通过理论与实证研究，揭示开征房地产税对地方公共财政、房地产市场和财富分配的影响，具体回答四方面的问题：“有什么影响”“有多大影响”“影响是怎样产生的”以及“如何实现对这些影响的调控”。
本书的研究显然颇具重要意义：
一方面，在房地产税开征前，可为房地产税税制设计贡献富有价值的政策建议。在不同的效应目标下，税制要素的设计要求是不同的。弄清了房地产税各项开征效应的作用途径和机理，就可以知道为实现特定效应目标该如何来设计税制。政府可首先确定一个最佳效应组合，然后通过对各项税制要素的调整，设计出符合该效应组合目标的税制方案。
另一方面，在房地产税开征后，可用于对新方案的实施效果进行实证检验。本研究所揭示的房地产税各项开征效应的作用途径和机理，是一般性结论，具有普遍适用性。在房地产税开征后，房地产税实践能提供丰富的数据资料，从而将研究向前推进。文中实证部分的研究方法，在有房地产税实践数据的支持下，能更好地发挥作用。用它来检验房地产税改革的政策效应，有助于决策层随时掌握房地产税税制的运行状况，以便对不良倾向进行及时纠正。
1.3 研究内容和章节安排
本书以房地产税改革为主线，研究开征房地产税对地方公共财政、房地产市场和社会公平的影响，并揭示这些影响的产生机理与作用程度。全书共分六章：
第1章为导论，提出本书要论证的主要问题，并给出全书分析的主线与结构。为明确研究的政策前提，本章对房地产税改革的基本政策取向进行了设定，将其作为全书研究的基础。同时，为规范相关概念，防止理解和使用上的混淆，本章还对全书所涉及的主要概念进行了界定和区分。
第2章为文献综述。所有研究都应是站在巨人肩膀上的推进，本书也不例外。本章对国内外相关文献进行了详尽的梳理，并通过对比国内外研究现状，找出了未来研究的方向与路径，这对指导全书研究意义重大。
第3章研究房地产税对地方财政的影响。本章从考察房地产税的地方税属性入手，揭示了开征房地产税对地方财政的重大意义。房地产税对地方财政的影响，体现在财政收入和职能转变两个方面。开征房地产税是否会带来地方财政收入增长？开征房地产税是否能有效促进“服务型政府”的构建？本章围绕这两个问题进行了详尽探讨。
第4章研究房地产税对房地产市场的影响。房地产税通过改变房地产市场的供需力量对比，进而影响房价。本章在规范分析的基础上引入实证分析，通过建立时间序列模型，运用动态计量方法分析房地产保有环节税收对房价的影响规律，并由此判断开征房地产税对房价的短期和长期影响趋势。除此以外，本章还分析了开征房地产税对规范房地产市场的作用，包括对土地利用效率、住房二级市场、住房供给结构以及城市郊区化等方面的影响。
第5章研究房地产税对社会公平的影响。房地产税作为财产税，理论上具有调节贫富差距的作用，但现实中房地产税是否具备公平功能取决于房地产税税负归宿的实际分布情况。本章在梳理房地产税税负归宿理论的基础上，运用现代计量分析方法，构建VAR模型对现行房地产税的税负公平程度进行了实证检验。为确定促进公平的房地产税设计方案，本章还以宏观经济数据为基础，以不同的税率方案为假设前提，模拟分析了不同税率下，房地产税的税负分布情况。
第6章是对全文的总结，在归纳主要研究结论的基础上，对我国房地产税改革提出了若干政策建议。本章还对本书的不足之处进行检视，提出了改进研究的方向。
1.4 研究方法和技术路线
1.4.1 研究方法
本书力求对所研究的问题从多角度进行深度剖析，因此在研究方法的选择上严格审慎，既采用了当今经济学领域较为前沿的研究方法，如动态计量分析，也广泛采用了应用较为普遍的一般研究方法。总的来讲遵循一个原则，即“规范分析与实证分析相结合，定性分析和定量分析相结合”，这使得该研究真正做到了理论联系实际，实现了逻辑与历史的统一。
需特别说明的具体方法有以下几个：
第一，运用时间序列模型的动态计量分析方法，如向量自回归模型（VAR）、向量误差修正模型（VEC）模型、协整检验、Granger因果检验等。本书在4.3、5.3等章节，以近年来房地产两税的月度数据为基础，通过建立VAR和VEC模型，分别分析了房地产税对房价的短期和长期影响，检验了现行房产税对调节公平的实际效应。
第二，模拟测算，既包括以案例为基础的模拟测算，也包括以宏观经济数据为基础的模拟测算。本书在3.3节分析房地产税对地方财政收入的影响时，采用个别地区的房地产税（物业税）“空转”试点资料，对房地产税收入进行了以案例为基础的模拟测算。在5.4节分析未来房地产税的税负分布效应时，以宏观经济数据为基础，模拟计算了不同税率设置情况下的税负分布情况和累进程度。
第三，因素分析法。因素分析法是依据分析指标与其影响因素的关系，从数量上确定各因素对分析指标影响方向和影响程度的一种方法。本书在3.3节中，使用因素分析法，对影响房地产税收入规模的主要因素及其影响方向和程度进行了系统分析。
1.4.2 技术路线
本书的技术路线如图1—1所示，首先在大量阅读相关文献的基础上，提出要研究的问题；接下来对问题进行具体分析，从三个方面着手，分别研究房地产税对地方财政、房地产市场和社会公平的影响，所采用的研究方法详见图中所示；最后，在前述理论和实证分析的基础上，得出本书的研究结论，并对房地产税税制设计提出政策建议。图1-1 技术路线
1.5 相关概念与政策设定
1.5.1 相关概念界定
对于房地产税概念的争议曾是学术界的一大焦点，至今仍未达成一致意见。如果你想在互联网上将近几年研究房地产税的所有文献一网打尽，那么一定不能只输入一个关键词“房地产税”，你必须尝试分别输入“财产税”“物业税”“不动产税”和“不动产保有税”等，因为使用这几个名词的研究也比比皆是。那么，我们究竟应该采用哪个概念呢？对此，有必要首先厘清各个概念的确切含义。
1.5.1.1 房地产税收
房地产税收是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收，在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、固定资产投资方向调节税、契税、耕地占用税等。国外一些发达国家的房地产税收入占地方税收的70％以上，而我国仅在8％左右。
中国的房地产业直接以房地产为征税对象的税种共五种，分别是房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。房产税以房屋为征税对象，计税依据是房屋计税价值或房产的出租收入；城镇土地使用税以土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据；土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据；耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收；契税以转移土地、房屋使用权的行为为征税对象，以成交价格为计税依据。
1.5.1.2 财产税
财产税是历史上最早的税收，在国家形成之后就产生了。由于古代社会生产力水平比较低下，社会财富较少，土地是最重要的生产资料，也是私有财产的一种主要形式，对土地的征税就成为最早的财产税。由于税源稳定、税基可靠、收入及时，财产税在历史上曾盛极一时，是奴隶社会和封建社会最主要的税收收入。当时的财产税作为最主要的税收，主要考虑的是保证国家财政需要，筹集资金。到了现代社会，税制结构由财产税为主体税种转变为所得税或商品税为主体，财产税的地位逐渐下降到次要地位，但一般来讲仍是地方政府的主要收入。由于国家需要加强对社会财富的再分配功能，调节贫富悬殊，这时其公平分配的作用比筹集财政收入的作用更突出。
从内涵来讲，财产税是对财产所有人、占用人或使用人所拥有或支配的应税财产，就其价值（或增值额）或数量所课征的一类税的总称，是现代税制的三大课税体系之一。财产税有以下特性：是对社会财富的存量课税；具有直接税性质；多是经常税；一般归为地方税。财产税的征税对象一般可以分为不动产和动产两大类，不动产包括土地和土地上的建筑物，动产包括有形资产（如耐用消费品、家具、车辆等）和无形资产（如股票、债券、现金、银行存款等）。目前世界各国对财产征收的税收主要有：房产税、土地税、固定资产税、流动资产税、遗产税和赠与税等。
上述关于财产税的定义是一种广义的定义，而在西方如美国、加拿大等国家，通常所说的财产税（property tax）是狭义的，是指对不动产课征的一种地方税，性质上等同于不动产保有税。
1.5.1.3 不动产税和不动产保有税
不动产是指那些不能移动或者一旦移动就会损坏其完整性或使用价值的财产（或物）。当然，在不同的国家，人们对不动产的内涵和外延的理解有所差异。在我国，法律上所讲的不动产是指土地和地上定着物。
不动产税的概念有广义和狭义之分，广义的不动产税是以不动产为课税对象的一系列税收的总称，包括不动产保有税、不动产流转税和不动产所得税三大类。这三类税是分别在不动产的保有、流转和所得环节课征。
狭义的不动产税是指不动产保有税。不动产保有税是着眼于不动产保有事实而课征的税收，主要指对保有土地和其上定着物（主要是房屋建筑物）的课税。
所谓“保有”，需从法学角度进一步说明。它是指（对财产）实施控制和支配的事实。那么，不动产保有就是指对不动产的事实上的控制与支配。保有和所有是两个不同的概念，保有是一种事实，是所有制的现实状态；而所有则是一种法律关系。比如，在封建社会中，法律规定土地归地主所有，地主对土地便是一种所有的关系；而佃农在事实上使用和支配着土地，这便是一种保有的事实。
在实践中，各国不动产保有税的具体称谓不尽相同。较多的国家将其称为“财产税”（property tax），如美国、加拿大、新加坡等，国外大量相关文献所讨论的财产税（property tax），多数情况下就是指不动产保有税；还有些国家将其称为“地方税”或“差饷”（rate），如英国、新西兰、马来西亚等；另外如巴基斯坦、波兰等国将其称为“不动产税”（real property tax）。
1.5.1.4 物业税
物业的名称源于国外，特别是东南亚地区，物业几乎等同于房产。直接将对物业的课税称为“物业税”的地区还有中国香港，中国香港 “物业税”的名义纳税人是土地和建筑物的所有者（在中国香港称为业主）；但实际上只向收取物业租金的业主征收。中国香港物业税的计税依据是应课税净值，即应课税值（业主出租该物业实际收取的款项，包括租金和预付费）扣除20％的免税额后的差额。20％的固定扣除额用于修缮及保养支出，在扣除时不考虑实际支出的大小。其中，建筑物的所有单独估价的部分和楼宇的组成部分称为应纳物业税的计税单位，物业税应按照不同的计税单位分别评估计算征收。
在中国香港，对物业征收的另一种税是“差饷”。差饷的纳税人为房屋所有人，征收范围是纳税人所拥有的房屋，包括自用的和非自用的。差饷的计税依据为应课差饷租值，是指假设物业在一个指定估价依据日期空置出租时，估计可得的年租金，它是按照土地和房屋合一整体评估的。
由上述介绍可知，中国香港的物业税实际上是一种对业主租金收入课征的所得税性质的课税，而差饷则是一种按房产评估价值征收的财产性质的课税。
综上，通过对“房地产税”“财产税”“不动产税”“不动产保有税”“物业税”几个概念的分析，可以知道，最能准确概括本书研究对象的应该是不动产保有税。但鉴于多年来媒体的宣传，“房地产税”的概念已深入人心、被百姓大众所认可，且根据决策部门的信息，最终出台的方案以“房地产税”命名的可能性较大，因此，本书的研究主要采用“房地产税”的提法。仅在介绍西方文献的部分，依照西方习惯使用“财产税”概念；在个别理论分析部分，为更精确地阐述理论，使用“不动产保有税”概念。总之，在本书中，“房地产税”“财产税”和“不动产保有税”三个概念只是提法上的区别，在未特别说明的情况下，其实质均视为等同。
1.5.2 基本政策设定
对开征房地产税的影响的研究是建立在房地产税制度的基础之上的，由于目前官方尚未出台房地产税的具体方案，在开始研究之前，有必要对一些基本政策达成共识，并以此作为进一步研究的基础。
本书的基本政策设定包括：
①房地产税是财产税性质的课税，其课税对象是企业和个人拥有的不动产，且在不动产的保有环节征收，因此是不动产保有税。
②房地产税的基本方案是在不动产保有环节，将目前存在的房产税、城镇土地使用税两个税种（以下简称“房地产两税”）合并为统一征收的房地产税。从而实现税种的简化和内外税制的统一。
③在开征房地产税的同时对现行房地产税费制度进行全面清理，取消不合理的收费项目，使总体税负水平保持平稳。
④以房地产的市场评估值作为房地产税的计税依据。
⑤免征额和税率的设定要充分考虑纳税人的承受能力。在税负分布方面基本实现“二八原则”，即20％的较高收入阶层承担80％的税收。各地方处于平均居住水平以下的居民无需纳税或只需缴纳很少的税。
以上几点关于房地产税方案的基本认识，将作为本书研究房地产税开征效应的政策基础。当然，根据研究需要，也可能在部分章节放开个别设定，以便进一步展开讨论。
1.6 主要贡献
本书力图在以下三个方面有所贡献：
第一，在研究内容上，尝试全面系统地研究开征房地产税对地方财政、房地产市场和社会公平的影响，并通过对三者的比较，确定开征房地产税的最佳效应目标组合。
第二，在研究思路上，力求做到视角独特、观点新颖。如“开征房地产税有助于转变地方行为模式、促进‘服务型政府’的构建”“房地产税改革不须配套土地年租制”和“中国房地产税税负归宿的理论分析宜采用资本税观点”等结论。
第三，在研究方法上，广泛采用现代计量经济学的研究方法，如向量自回归模型（VAR）、协整检验、误差修正模型（VEC）、格兰杰（Granger）因果检验等，研究开征房地产税对房价的影响效应，检验现行房产税调节收入分配的公平功能。
第2章 文献综述
2.1 国外相关文献
2.1.1 财产税税负归宿理论
2.1.1.1 三种代表性观点回顾
关于财产税的税负归宿，西方学术界至今仍存争议，争议产生的根源在于对财产税的基本认识不同。概括起来，关于财产税的基本认识大致有三种：消费税观点、资本税观点和使用费观点。
一是消费税观点，又称“传统观点”。该观点认为，财产税是一种对土地和房屋建筑物课征的消费税（excise tax），其税负归宿取决于相关的供求曲线的形状。消费税观点的基本假设是：①土地的供给完全无弹性，其供给曲线是一条完全垂直于横轴的直线；②房屋建筑物的供给具有完全弹性，其供给曲线完全水平；③采用局部均衡模型进行分析，即只考察土地或房屋建筑物市场，而不考虑财产税在其他相关市场所引起的连锁反应。
由于财产税的税负归宿取决于相关供求曲线的形状，而土地和房屋建筑物的供求曲线不同，因此，我们可分别对土地市场和房屋建筑物市场进行分析。分析结果表明：对土地征收的财产税（土地保有税）由土地所有者承担（或者至少由课征该税时的土地所有者承担），其负担与收取的租金成正比；对房屋建筑物征收的财产税（房屋建筑物保有税）则转嫁给房屋建筑物的消费者（租赁者或购买者）承担，其负担与消费金额成正比。
二是资本税观点，即所谓财产税“新论”。该观点认为财产税是一种资本税。前述传统观点采用的是标准的局部均衡分析框架，诚然，局部均衡分析在大多数情况下很有用，但若用来考察对宏观经济影响较大的税种，则有可能产生错误的结论。与此不同的是，资本税观点采用一般均衡分析方法，并得出了与传统观点不同的结论。Mieszkowski（1967；1969；1972）是运用一般均衡分析框架分析财产税税负归宿的先导，他在1972年提出了资本税观点。此外， Harberger（1974）运用一般均衡框架对一般税收的税负归宿进行了分析。
土地保有税的税负归宿情况与消费税观点下相似，房屋建筑物保有税的税负归宿有所不同。在实行统一税率的情况下，由于所有地区所有类型的资本都被课征相同税率的税，资本不可能通过“转移”到其他地区或行业以规避税负，因此，资本的所有者将承担全部税负。在地区间实行差别税率的情况下，房屋建筑物保有税是一组对资本课征的货物税。如果资本具有完全流动性，那么资本将从高税区流向低税区。随着资本从高税区向低税区流动，高税区的资本的税前收益将上升，而低税区的资本的税前收益将下降，这一过程将一直持续到整个经济体系中所有行业的税后收益率相等为止。一般而言，随着资本的流动，其他生产要素的收益也会变化。课税对其他生产要素收益率的影响，将部分地取决于它们的流动性。税收的最终归宿，取决于生产组织方式、消费者需求结构及各要素的流动性程度。
三是使用费观点，也即财产税的“受益论”，它由Hamilton（1975；1976a），Fischel（1975）和White（1975a）首先提出，并由Hamilton（1983）和Fischel（1985；1992）进行了更深入的阐述。该模型由著名的蒂伯特模型（Tibout，1956）演化而来，在蒂伯特模型的基础上，Hamilton（1975b）从四个方面进行了拓展：第一，假设地方公共服务是公开提供的私人产品，因而提供公共服务的人均成本是固定的，而地区规模与公共服务是否有效提供无关；第二，规定地方服务的资金来源为居民财产税；第三，假设房地产市场运作规则明确，且存在足够多的地区，以满足人们对住房和公共服务的所有需求组合，也就是说，在任何税收和支出组合下，住房的供给都具有完全弹性；第四，引入分区（zoning）理论，假设地方政府可以制定严格的分区法令，能够确定区域内住房的最低价格。在上述拓展条件下进行分析，得出了富有价值的结论：在所有的社区内，不仅人们对公共服务的需求趋同，而且人们在房屋的消费上也趋同，在这种情况下，人们不会因为财产税的征收或增加而调整他们的房屋消费。这样，财产税被有效地转化成了人头税，财产税就相当于一种具备有偿性和自愿性特征的公共服务的“使用费”（user charge）。既然财产税不是一种真正意义上的税，那么也就不存在税负归宿问题了。
上述三种观点的立论基础、分析方法和结论均存在较大差异，但它们并不存在绝对的对或错，因为三种观点实际上是从不同的角度、在不同的假设前提下来分析同一个问题。在特定的经济条件下，满足了特定的假设条件，这三种观点都可能分别成立。也正因为如此，迄今为止，学术界对财产税的税负归宿尚无定论。
2.1.1.2 “新论”与“受益论”之争
尽管前面所述的三种观点都各具存在的理由，但后两种理论似乎更被人们所认可。近30年来，西方许多著名财政学家，围绕“新论”与“受益论”展开了激烈的争论。
Gorge R. Zodrow是财产税“新论”的支持者和发展者，在Mieszkowski （1972）模型的基础上，Zodrow和Mieszkowski（1983；1986）进一步发展了财产税“新论”，构建了Zodrow—Mieszkowski模型，该新模型与初始模型有四点区别：第一，地方公共支出水平不再是作者设定的外生变量，相反，新模型假设地方政府之间存在古诺—纳什（Cournot—Nash）竞争，即地方政府认定其他行政区域的财政政策和资本回报是固定的，因此地方税收和支出变成了内生变量；第二，新模型不再忽略地方公共服务对个人效用水平产生的影响，而是在个人效用函数中明确包括了服务水平并允许存在个人对公共服务偏好的差异；第三，新模型包括了土地利用分区（zoning）的简单形式；第四，假设初始均衡点是采用人头税（受益税）融资，个人根据自己对公共服务的需求进行分类，然后进入不同的行政区域。使用人头税筹资存在一种限制，即人头税税收的不足要由对房产征收的财产税来填补。Zodrow—Mieszkowski模型的分析结果表明，只要资本能因为不同地区的税率差异而自由流动，并且在全国范围内的资本总量是不变的，那么，在“新论”模型中加入Tibout模型的特征就不会改变初始的“新论”模型的基本结论。
Wiiliam Fischel（1992； 1995）则支持和继续推动了“受益论”，他在所述Tibout-Hamilton模型的基础之上进一步拓展了财产税的“受益论”，并成为该理论的典型代表人物。Fischel认为，基于地方政府财政体系中的正确认识，财产税是一种近似于能够鼓励当地居民作出正确的财产决策的受益税。基于大量论据，Fischel提出地方公共项目带来的收益和这些项目在财产税中体现的成本将被“资本化”入当地财产的价值中，并且“这种资本化无处不在”，即一方面地方学校教学质量高、犯罪率低等因素将增加当地的住房价格，另一方面低税率也会增加住房价格。在其他因素相同的前提下，人们愿意支付更高的价格住在公共设施相对较好而税率又较低的社区。因此，那些社区的住房价格也相应较高。Fischel指出，当地居民为了提高自己的财产价值，必定特别支持那些收益多于成本的地方财政项目。
Wallace E. Oates认为，“新论”和“受益论”分别从不同的角度阐明了财产税在地方公共财政中的影响，都有道理。但他也同时指出二者各有不足，比如，地方财产税不可能是完美的受益税，如居民在扩建房屋时，必然会考虑房屋因扩建增值而导致财产税额增加的问题，财产税因可能减少此类建设而带来“额外负担”。但受益论关于财产税和地方公共支出资本化的假设是有价值的，这个假设在“新论”初始模型没有考虑到的，Zodrow在拓展模型中将该观点纳入是富有意义的。正因为二者各有优缺点，Oates（1994）指出，在财产税的“新论”和“受益论”之间进行抉择是“至关重要的，因为这两种观点在地方公共部门的有效运作和地方财产税的税负归宿问题上有着完全不同的结论”。
对于财政学家们关于“新论”和“受益论”的激烈争论，Thomas J. Nechyba（2001）作了较好概括。他从三个方面对两种观点进行了对比分析：①关于假设前提的现实性。“新论”关于房屋资本的完全流动性值得质疑，而“受益论”关于居民完全流动性的假设得到了实际情况的支持，因此“受益论”的假设前提更为可行，但对于商业资本，“新论”的资本流动性假设更为贴近事实。②关于经济学理论的见解。“新论”假设房屋资本完全流动，“受益论”认为分区化的世界是一个分区化产生的均衡，而实际上至少居民住宅是相对固定的，因而“受益论”的观点似乎更真实。③关于实证角度的可验证性。双方都有实证证据来佐证自己的观点，比如Zodrow引用了20世纪90年代的两个研究来支持“新论”，其中一个用于解释出租财产（对此，“受益论”无法进行适当的解释）；而Fischel在著作中指出，实例证据表明，要从根本上解释分区制如何在现实中产生作用，需要以“受益论”的成立为前提。但是，双方都无法从已有的实证研究中证明其观点优于另一方。
进一步地，Nechyba尝试对这两种观点争议多年的原因进行了分析，他认为至少有四种可能的解释：第一，人们对模型中的假设前提的合理性有不同的看法。不同的假设适用于不同的背景条件，所以不应局限于某一种模型假设。第二，支持“受益论”的只要是实例证据。虽然就某些个例来讲这很具说服力，但是经济学家往往不会信服于实例证据。第三，运用可验证的实证结论以区分两种观点的方法没有得到足够的关注。因此，到目前为止，几乎没有实证研究能给出令经济学家信服的结论。第四，这个问题或许就是错误的：可能根本没有正确的模型。两个观点所依赖的前提假设的合理性随着不同的背景而变化，就某一个特例，一个观点可能优于另一个。
2.1.1.3 财产税的累进性考察
前面几种财产税税负归宿的观点不同，对“财产税是否具有累进性”的回答也不尽相同。
无论在“传统观点”还是在“新论”中，对土地课征的财产税被普遍认为具有累进性。在局部均衡分析框架的传统观点下，基于土地供给完全无弹性的假定和货物税原理，土地税被“负资本化”入土地所有者即卖方的地价，因此税负完全由土地所有者承担；在一般均衡分析框架下，由于土地是一种不具流动性的资产，无论是实行单一税率还是地区差别税率（即对不同地区的土地制定不同的税率），土地税税负均难发生转嫁，因此税负依然由土地所有者承担。一般来讲，经济中的土地所有者主要被高收入阶层保有，土地保有收入从而土地税随着总收入的增加而增加，因此土地税具有累进性。“传统观点”和“新论”对于房屋建筑物税是否累进尚无定论。累退论是传统观点的结论，它在财产税是消费税的假设和局部分析框架下得出的结论，由于房屋建筑物的供给具有弹性，对其征税会提高房屋建筑物的市场价格，从而将税负转嫁给房屋建筑物的消费者。一般来讲，低收入家庭用于住房服务支出的比重比高收入家庭用于住房服务支出的比重高，因此，房屋建筑物的税负分布相对于收入分布而言是累退的。Netzer D.（1966）的实证研究表明，财产税相对于现行货币收入来说是均衡的，在一定程度上具有累退性。与此相反，在财产税是资本税的假设和一般均衡分析框架下，由于在短期内资本的供给缺乏弹性，资本所有者难以通过转变资产形式或将资产转让给他人等方式逃避税负，因此，课于房屋建筑物的税收将以减少资本净报酬的方式归宿于房屋建筑物资本的所有者承担，又由于房屋建筑物之类的资本主要由高收入阶层承担，所以该税负的归宿具有较强的累进性。以Henry J. Aaron（1975）为代表的另一些学者的实证研究也证明了房屋建筑物税的税负分布相对于收入分布是累进的。
在“受益论”观点下，财产税作为受益税，不是一种真正意义上的税，那么财产税的税负归宿将是一个毫无意义的概念，也不存在累进或是累退的问题。
综上，在消费税观点下，土地税的税负归宿是累进的，房屋建筑物税是累退的；资本税观点下，土地税和房屋建筑物税的税负归宿都是累进的；使用费观点下，对累进性的考察没有实际意义。
2.1.2 财产税与地方政府的关系研究
相对于财产税税负归宿，更多学者对财产税与地方政府关系的研究课题给予了关注，这使得现有大量文献集中在对财产税和地方政府关系的研究，具体包括财产税与地方政府的财政关系、财产税与城市扩张等领域的研究。
2.1.2.1 财产税与地方政府的财政关系
McGuire（1999）指出，关于地方财政的第一个问题也即最基本的问题是，地方政府有没有征税的必要。因为或许地方政府收入可以来自更高级政府的拨款。正如McGuire所说，不少国家地方政府的主要收入来源是政府间拨款，而且这些国家中的财政系统大部分都运转得不错。事实上，几乎所有地方政府财政系统的收入都由自由收入资金和上级地方政府拨款两部分组成，只不过由于各国关于地方财政基本思想的不同，各国地方政府财政的这两种收入来源的组成比例差别较大。两种可能出现的极端的情况，一是地方政府财政收入完全由征税筹集，二是地方政府完全依赖上级财政拨款。Oates（2001）认为，前一种情况相当于由Tiebout—Hamilton—Fischel理论所构建出来的极端理想世界，在这种情况下，所征税收相当于对所享受的地方公共服务的付费；第二种情况下，中央政府在全国范围内统一征税，然后分配给地方政府，这种情况不符合美国联邦政府的实际运作情况，但是很多州政府却是实施全州统一征税，然后拨款给地方政府。
那么，地方财政究竟是否应依赖于地方税收呢？Oates（1993；1999）等学者对此作出了肯定的答复。他们的论点主要建立在税收和财政支出的基本关系上。他们认为，地方政府要做出正确的财政决策，就必须衡量所建议的公共项目的成本和收益。如果存在地方税收之外的其他资金来源，这个联系便不复存在，也就是说，公共项目的选择不再依赖于由地方政府承担的真实成本。从政治构架上来讲，由于地方财政收入主要来源于上级政府，地方政府和上级政府之间就地方项目拨款多少和拨款形式讨价还价，则地方公共服务的范围和水平也可能由讨价还价决定，且这种政治上的构架会导致地方政府自主权的丧失。而如果地方收入来源于所征税收，则局面可以得以改变，不仅地方政府的自主权可以得到保证，公共服务的提供也将更加有保障、有效率。因此，地方政府征税是有必要的。
进一步地，Ely（1888）、Seligman（1985）、Jensen（1931）等学者强调了财产税作为地方政府收入来源的有效性与可行性。大部分学者认为，财产税具有税基稳定、税源丰富、适度弹性等优点，并且能和地方公共服务直接挂钩、建立对应关系，因此财产税应当作为地方政府征税的首选税种。财产税能为地方政府提供丰富稳定的税收收入，以满足地方公共财政支出的需要，而反过来，公共财政支出增加所带来的公共服务水平提高，也能提升房屋价值，进而增加财产税收入。这样便形成了一个良性循环。正如Fischel所说，公共项目能“资本化”在地方财产价值中，既优化地方财政决策，又公平合理地分配管辖区间的税收负担。Wallis进一步表明，财产税的这种特征早在19世纪就得到了认可和利用，当时州政府有效使用从价财产税为运河融资，并按照人们从交通改善的受益程度征税。因此，地方政府开征财产税是非常必要的。财产税与地方政府财政之间具有相互影响、相互依赖、不可分割的紧密联系。
2.1.2.2 财产税与城市扩张
城市扩张在过去数年内成为美国重要的政策问题，长途通勤、交通拥挤和城市边缘地带农用地的快速消失让很多人担心美国城市正在过度扩张。Jan K. Bruckner（1999）认为一些市场失灵的现象造成城市空间的过度扩张，这些现象包括：错误估计了城市周围开放土地的社会价值，这些土地往往提供了环境上的收益却没有被考虑在市场交易中；高速公路拥挤带来的负外部性使通勤的社会成本高于个人成本，通勤对城市居民来讲显得便宜，从而使通勤路程相对社会最优来讲显得过分的遥远，即城市过度地分散化了；在现有的财政体制下的发展成本被人为降低，房屋开发商不需要支付所有的工程所需的公共基础设施建设的成本。
造成市场失灵的一个重要原因是财政体系的不完善，其中财产税的作用不可忽视。在Bruckner（1986），Case and Grant（1991），Oates and Schwab （1997），Mills（1998）和Nechyba（1998）等文献中，阐述了一个观点：财产税中的土地部分在静态环境里对资源配置没有影响，对资本部分（比如建筑物）的税收却会降低均衡水平下开发商对建筑物数量的决策，所以，在单纯土地税下，相当于对建筑物的税率设定为零，此时，土地开发会比在财产税下更激烈。对于居民建筑，财产税体系下，较少的单位建筑投入意味着开发商建造较矮的房屋，从而使土地利用的密度降低，但是，为了容纳一定的人口总数，土地利用的低密度会导致城市占用更大面积。也就是说，如果降低土地利用的密度，财产税会促使城市扩张。
值得注意的是，相关文献对上述财产税与城市扩张的作用尚缺乏清晰的分析。比如，Carlton（1981）和LeRoy（1976）从空间角度对财产税的部分作用进行了分析，但他们并没有考虑其对城市扩张的影响。Sullivan（1985）对财产税的空间效用进行了模拟分析，但他的模型虽然包括了商业及居民财产，却不能明显看到前面所提到的扩张力作用。Mills（1998）使用不含居民财产的商业导向模型研究了财产税的空间效用，所以关于扩张力的推理在这里不适用。Arnott and MacKinnon（1997）提供了纯粹居民模型的模拟分析结果，但他们适用的非标准化模型框架让我们很难对其进行客观评价。
Jan K. Brueckner在上述文献的基础上系统研究了财产税和城市扩张的关系。他建立了三个新古典模型：第一个模型，房屋是由资本和土地构成的，回报恒定和零利润是前提，最后房屋价格也是一定的；第二个模型和第一个模型相似，但加入了空间维度，也就是可支配收入随着离市中心的距离的增减而递减，反映了通勤成本；第三个模型假设城市随时间增长，该模型的关键是城市开发需要基础设施，并体现规模回报递减，随着城市增大，基础设施的边际成本上升，所以，如果边际成本高于平均成本定价，结果就会造成过度扩张。Bruecker运用上述三个模型进行分析，前两个模型显示，和土地税相反，财产税更容易造成城市不良的空间扩张以及开发强度下降，第三个模型表明，基础设施的定价错误使财产税的扩张作用更加明显。进一步地，有如下具体结论：首先，在财产税体制下，对建筑物收税，促使土地开发强度下降，导致城市空间扩张以容纳其人口。因为造成的扩张结果是社会福利的流失，所以财产税会导致不良的城市扩张。而转向土地税体系可以消除这个潜在的扩张因素。其次，模型还显示，如果产生的税收负担在公共基础设施边际成本之下，财产税人为地使城市开发显得更便宜。过度开发于是产生，使得城市人口和土地面积超过社会良好水平。而如果对开发商收取等于基础设施边际成本的费用，就可以缓和过度扩张的局面。
Karl E. Case通过建立模拟模型对Brueckner的研究进行了检验，他肯定地指出，Bruecker模型的确可以得出一些非常有意义的结论，但同时指出这些模型具有两大缺陷：第一，要有一个确定的解，它们的确需要依赖一个前提条件，就是不是每次都通过Nechyba小范围检验。Brueckner的第一个模型使用了固定的房屋价格，第三个模型没有考虑资本，而Case的模型有固定的辖区和固定的人口规模。第二，Bruecker的三个模型没有告诉模型推出的那些结论的重要性或强度，这使得人们理解了那些作用的存在，却不能知道作用力的大小。在现实中，城市空间结构和扩张的决定因素相当复杂，这使得用正规模型来分析的实证性受到限制。
2.1.3 财产税改革实践
由于美国征收财产税的历史悠久，财产税体系成熟，所以在已获取的外文文献中，关于美国财产税改革的研究也相对较多，因此这里着重介绍有关美国财产税改革的文献。至于美国以外的其他国家的财产税改革情况，国内一些考察性课题报告和文章有所述及，可以间接从这些文献中获取相关信息，这部分内容将在2.2节中介绍。
美国的财产税始于殖民地时期，有着悠久的历史。据John Wallis记载，财产税在美国地方政府财政的历史上一直占有重要地位，整个19世纪，地方政府都在很大程度上依赖着财产税，到1902年，财产税收入占到了地方政府所有收入的73％。但是，20世纪以来，财产税在地方政府财政中的地位发生了较大变化。1902年，财产税收入占州政府收入的45％，占州和地方政府收入的68％，占联邦、州和地方政府总收入的45％；而到1992年，上述三个比重分别下降到了1.2％、18％和8％。
上述财产税收入比重的变化是由财产税改革所导致的，而财产税改革发生的原因是人们对地方财产税实践产生了诸多不满，许多人要求改革地方财产税以减轻税收负担。Oates概括了导致对地方财产税不满的四个主要原因：第一，财产税的可见度或透明度。与消费税等税种的隐蔽性不同，财产税是直接而透明的，因为居民会收到征收财产税的账单，这易于引起纳税人的反对。第二，管理问题。实际运作中的评估带来了行政管理区之间的税收负担不平等、甚至同一行政管理内不同资产税收负担不平等。此外，早些年把个人财产也列入税基的做法使征税更复杂，而纳税人也痛恨对个人财产情况隐私的侵犯。第三，房屋所有者的收入和税收负担的变动趋势并不完全一致。最常见的例子是退休居民收入有限，而可能还不断增加的财产税给他们带来了沉重的负担。第四，各管辖区的财政状况不一致。有些管辖区由于历史或政策原因，每纳税人的财产税税基比别的管辖区大。由于税基大，则这些管辖区只需制定较低的财产税率就可以满足财政支出需要。William Evans、Sheila Murray和Robert Schwab发现财政政策不一致在全国范围内曾引起一系列官司，大部分官司宣判结果是该州用财产税收入为公立学校融资违反宪法。所以许多州都不得不改革公立学校融资体系，减小公立学校对地方财产税的依赖。
由于上述原因，财产税实践遭到了大量批评，政府不得不进行以减免财产税为主要内容的地方财产税改革。美国首次财产税改革发生在20世纪20至30年代经济大萧条的背景下，在1929至1932年三年间，美国的个人收入减少了一半，而财产税收入仅减少了9％，以至于同期财产税在纳税人收入中所占比例翻了一番（1929年之前不到6％，至1932年高达11.3％），纳税者同盟随之产生，他们要求进行财产税改革，在这种压力下，接下来的两年内（1932至1933年），共有16个州通过了财产税限制，大部分对地方财产税税收设定了一个最高上限。到1940年，财产税在纳税人收入中所占比例下降到5.8％。第二次财产税改革发生在1960至1975年间，这次改革以税收限制为主要形式，被称为现代税收限制，其标志是第13号提案在加利福尼亚州的通过。Oates（2001）归纳了地方财产税改革的几种形式，包括限制税率或限制政府收入的增长率；根据收入、年龄不同设定住宅财产税减免；以及减免工商业资产的财产税以刺激地方经济增长等。
许多学者对财产税限制的原因进行了研究，Betio（1989）指出人们在大萧条时期抵制财产税，因为“只情愿购买更少的政府（服务）”。Leyden （1988）采用一个理论模型论证了一项税收限制措施得以通过的可能性取决于政府间财政转移体系的结构，如地方政府财产税的减少可能是源于州政府援助资金的增加。O'Sullivan、Sheffrin 和 Sexton（1995）的研究发现居民财产税与营业财产税数据的合并使得这两部分税收变化的趋势不明显，但居民财产税税收收入在加利福尼亚州从1970至1978年间在财产税税收收入中的比重从34％增加到了44％。总的来看，尽管这一时期综合财产税在纳税人收入中所占比重从6.3％减少到了5.6％，居民财产税所占比重却增加了1／3，这些成为13号提案得以通过的原因之一。
关于财产税限制效应的研究在20世纪90年代得到发展，出现了很多关于财产税限制对财政收入、地方政府服务以及政府对预算削减反应的实证研究。O'Sullivan（1995）总结和评估了财产税率限制政策，研究了其实际效果。他指出，对财产税的限制，正如推行这些限制的州所预期的，实际上减小了对地方财产税的依赖，而州政府通常会通过政府间拨款增加地方预算。Shires （1999）通过对加利福尼亚州的实际调查发现，1978至1995年间，州和地方政府财政收入中税收所占比重减少，同时政府间拨款和其他形式的财政收入（各项费用及其他）所占比重上升。但也有实证表明，个别州并未取得理想效果，如Courant和Loeb（1997）指出，密歇根州在1978年所采纳的税收限制计划在控制财产税方面没有实效。对此，Oates（2001）认为，简单地对财产税税率进行限制不一定能确保对财产税税收收入的控制，他进一步指出，现代税收限制取得了以下总体效用：财产税税收收入占纳税人收入比重减少，各项费用和杂项收入占总收入比重上升，融资责任从地方政府向州政府转移等。Fischel认为，严苛的税率限制措施大大减弱了地方财政支出和税收收入的联系，当地居民可能不再愿意通过增加税收改进当地公共服务。关于财产税限制对地方政府投入选择和产出效应的影响，目前尚无公认的研究成果，一些研究认为地方政府回应税收限制是对管理投入进行不成比例的削减，而另一些研究结果则相反；在产出效应方面，一些研究认为地方政府以更少的财政收入生产出几乎相同数量的服务，而另一些研究认为财产税限制使得公共产品和私人产品之间发生了交换。
总体上讲，Oates对财产税减免是持否定态度的，他认为，财产税减免会损害地方政府财产系统的效率，如果税率限制或收入增长率限制影响到地方政府财政，那就将在某种程度上妨碍地方财产税对有效率的预算决策的鼓励。但他还是列举了一些实践中减轻财产税负担的特别措施，如“断路政策（Circul Breake Program）”，即为老年人和税负占收入比例过高的人提供税收减免；再如住宅税收豁免，即州政府强制地方政府豁免财产税，关于这方面的相关法令大多是在大萧条时期通过的。Duncombe和Yinger（2001）分析了各种形式的财税减免，并基于直接税收减免和政府间贷款的等价特性，对纽约州税收减免的情况进行了深入分析。对于一些州实施的包括“断路政策”等特别免税措施，名义上其目的都是减轻老年人或低收入家庭的税收负担，但Duncombe和Yinger（2001）的分析表明，提供减免的项目通常会引地方财政的各种行为动机，可能在预算和税收负担分配方面带来难以预料的结果。有的财产税减免项目产生复杂的行为反应，甚至可能会影响到选民以及当地公司业主的行为，这也可能导致在某种程度上对最初财产税减免效果的抵消。可见，财产税减免并非我们所想象的那么简单，它是非常复杂而微妙的，对财产税减免项目的制定应该慎之又慎。
2.2 国内相关文献
2.2.1 房地产税的概念之争
在我国，“物业税”作为正式称谓始于2003年中共中央十六届三中全会作出的《关于完善市场经济体制若干问题的决定》。《关于完善市场经济体制若干问题的决定》提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”
但在理论界，各位学者对物业税的名称和概念颇有异议。韩凤芹（2005）指出，在中国香港，物业税的含义与中国内地目前所指房地产税含义并不同，虽然现在媒体使用较多的是物业税，但是鉴于二者含义的区别，把即将征收的不动产税改称为房地产税，会比物业税更科学。吴俊培（2006）认为，“物业税”只是香港地区和东南亚一些国家对“财产税”（Property Tax）的另一种叫法，并不是新概念。安体富、王海勇（2006）指出物业税之物业是房地产的别称，物业税即指房地产税，是财产税的一种。万婷（2004）认为所谓物业税又称财产税或房地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，应缴纳税值会随着不动产市场价值的升高而提高。马克和（2004）认为，物业是房地产（不动产）的别称，物业税即指房地产税，是财产税的一种。
李炯和李冬（2005）总结了对物业税的基本认识，他们指出，关于什么是物业税，理论界目前尚未形成统一认识，就其内涵而言，代表性的观点有四种：第一种观点认为物业税实际上就是房地产税，只是在不同的国家、地区其名称不尽相同。有的称“财产税”，有的称“不动产税”，有的称“房地产税”，有的称“地方税”或“差饷”，有的称“物业税”。虽然名称不同，但内容基本一致，即物业税是对土地、房屋等不动产在其保有阶段征收的一种财产税。房产和地产合一，适用统一的物业税，税额随房地产的升值而提高。目前，中国物业税等于房产税加城市房地产税加土地增值税加土地出让金等。在我国开征物业税，是对在我国境内拥有土地使用权和房屋使用权的自然人和法人征收的一种房地产保有阶段的税收。持这一种观点的学者在理论界比较普遍。我国物业税改革的基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税以及土地使用费等税费合并，借鉴国外房地产保有税做法，转化为在房地产保有阶段统一收取、税额依据房地产评估值计征的物业税。第二种观点认为物业税是财产税的一种。一般而言，物业主要指房产和大宗的不动产，在土地产权可以私人拥有的国家应包括地产。在我国，企业和私人并不真正拥有土地产权，他们缴纳的只能是地租，而不是地产税，所以物业税只能是房产税或财产税。这一种观点把房产税视同财产税，把物业税和财产税等同起来。第三种观点认为物业税涵盖所有不动产，物业税设计应扩大使用范围。中央文件中明确指出对不动产开征物业税，而不动产除房产外，还有汽车、船只等。把其他不动产和房屋“捆绑”在一起便于税收的开征，减少偷漏税的发生。这种观点将财产扩大到了所有不动产，物业税不仅包括房地产税，还应包括对汽车、船只以及和房屋“捆绑”在一起的其他财产征收的税，其涉及面较宽。第四种观点认为物业税原则上应该由财产等不动产价值及其增值等因素来确定。首先，财产等不动产的价值是物业税的主要计税依据，既然物业税是对财产等不动产的征税，那么财产等不动产价值即成为计征物业税的主要依据。其次，财产等不动产的增值部分是物业税重要的计税依据。
2.2.2 对房地产税开征时机的判断
关于房地产税的开征时机，陈淮（2005）认为，开征房地产税的物质基础已经具备，他认为开征房地产税的最重要的基本条件，不是税收部门的征管能力、征管手段，而是社会居民拥有私人资产不断累积的能力。从21世纪初以来，随着住房制度改革的不断推进和人们私人财富的进一步累积，不动产已经进入大多数家庭的资产构成。社会对房价高低反映强烈，恰好说明的是人们的私人财富累积已经进入到普遍拥有不动产的阶段。与此相应，不仅调节社会公平需要有新的手段，而且开征不动产税的社会物质基础也已经具备。
但大部分学者并没有陈淮那样乐观，他们更全面地考虑了开征条件和可能遇到的问题，得出了“目前时机尚不成熟”的结论。
夏杰长（2004）认为开征房地产税是理顺房地产领域税费关系的重要措施，但目前开征房地产税的时机还不尽成熟，仍受制于理顺产权关系、整顿评估中介市场、清理房地产税费、改革土地制度等诸多因素的限制，我国开征统一的房地产税，至少需要3～5年的时间准备，切不可操之过急。刘隆亨（2004）指出，开征不动产需要完备的不动产登记制度、科学的针对不动产的价格评估机制和严密的会计制度，我国目前还不具备这两个条件。从国外经验看，无论是从理论还是操作层面，征收房地产税都不是一项简单的税收政策。构建成熟的房地产税制是一个比较漫长的过程，它与一国的经济发展水平、税制基础以及税收征管水平紧密相关。如何确定房地产税的税基、税率，房地产税与其他税种之间的关系等，都需要先在少数城市进行试点，在不断总结试点经验的基础上加以调整，才能最终在全国范围内推行。
刘维新（2004）也有类似的认识，他进一步指出，我国目前尚不具备开征房地产税必备的几个条件：第一，清晰的产权。征税是一种政府行为，要求产权清晰，政府要向业主，向产权所有者征，而现在我国土地产权有国有和集体所有两种形式，集体土地产权的法人代表处于模糊状态，而征地的来源很多是集体土地，其中就会产生很多问题。我国的住宅建设有多种形式：商品房、经济适用房、合作建房、集资建房、房改房等，这几种形式建房所投入的成本与土地产出价值都不一样，如果不进行并轨，产权就难以理顺，公平就达不到。这是开征房地产税的必要前提。第二，公平、公正的评估机构。现在我国有三个主管部门的评估机构，分别是建设部为主的房地产评估机构、国土资源部所属的以土地评估为主的评估机构、国资局所属的资产评估机构。这三个不同属性的评估机构，对同一个不动产的评估，可得出三个不同的价值量。因此只有整顿现行的评估机构，使其脱离主管部门，割断部门利益关系，使评估机构真正成为不以营利为目的，公平、公正的中介机构，才能进行房地产税的征收。刘维新还指出，开征房地产税还必须要搞清楚并理顺当前房地产开发消费过程中的收费情况；确定合理的房地产税调节主体；深化改革土地使用制度等，只有较好地解决了以上问题，才具备开征房地产税的条件。
莫纪宏（2004）则从法律角度分析该问题，认为在《物权法》没有出台之前，在法律上设定不动产税不合适。原因在于我国土地不由个人所有，从严格意义上讲，对房屋征收“不动产税”与对土地使用权征收“不动产税”两者很难统一起来。而房屋的价值会通过逐年折旧而不断降低，房屋下的土地则可能出现相反情况。在征收不动产税的时候，对于具体的房屋所有人来说，很难对房屋的价值以及房屋下土地的价值分开评估。这就很容易导致实际多占土地的房屋所有人可能会少缴不动产税，而将这一部分因土地增值而产生的不动产税转移给小区的其他业主。唐明（2008）也认为，不动产税实质上是对不动产产权的征税，而主要转轨国家的经验表明，产权保护是不动产税制良好运行的法律基础。而我国目前不动产产权格局是城乡二元结构、房地二元结构和城市多种产权性质的房产并立。要在目前产权极其复杂的基础上开征不动产税，无疑完善产权保护是首要难题。产权保护是开征房地产税的必要的法律基础环境。前述文献都只对房地产税的开征时机进行了大致判断，而国务院发展研究中心房地产税改革课题组则提出了具体可行的实施步骤。课题组倪红日等（2011）建议，应分步实施房地产税改革，这个“分步走”的策略大体上分为三步：第一步是基础准备阶段，主要工作是建立房地产登记信息系统、建立房地产评估系统和房地产税税收制度的研究与制定。第二步是房地产税开征阶段，对生产、经营性房地产实施新的房地产税，同时废止原相关的房地产税，并适时对非生产、经营性的高档居民住宅开征房地产税。第三步为物业税的完善阶段，将物业税的征税范围扩展到对非生产、经营性居民住宅。这一建议有利于更好地把握房地产税改革的推出时机。
2.2.3 房地产税税制方案及配套措施研究
2.2.3.1 不同国家或地区房地产税税制设计的经验借鉴
为给我国房地产税改革提供可资借鉴的经验，国内一些学者对不同国家或地区房地产税税制设计情况进行了考察和比较。在各国税制比较研究课题组（1997）编写的《财产税制国际比较》一书中，作者对不同国家或地区的财产税体系进行了分税种对比，着重对包括不动产税在内的各个财产税税种进行历史沿革的纵向比较，以及对课税理论依据、课税原则、课征制度、税收作用和效果分析等方面的横向比较，并对我国财产课税的规范和完善，提出了建议和设想。张学诞（2007）在《中国财产税研究》中，对美、加、英、法、德等10个国家以及港澳台地区的财产税制进行了详细介绍与比较，并对我国不动产税制设计提出了具体建议。张青等（2006）撰写了《物业税研究》，该书按税制要素划分章节，分别对不同国家或地区房地产税进行了比较，并结合我国实际情况，提出了我国税制要素的思路选择。近年还出现了专门研究不同国家或地区房地产税经验借鉴的学位论文，如韩德军（2006）的《物业税改革的国际经验及政策选择》，以及专题介绍国外房地产税制的文章，如金维生、张超、刘刚（2008）的《美国马里兰州财产税制概况及特点》。
综合上述文献所介绍的内容，对部分国家或地区的房地产税税制设计情况可总结如下：
2.2.3.1.1 纳税人。房地产税的纳税人基本上都是物业的所有人或使用者，具体见表2—1。表2-1 部分国家或地区的房地产税纳税人
2.2.3.1.2 征税对象。房地产税的征税对象在不同国家或地区不尽一致，有的国家或地区将土地和地上建筑物分别征税，有的则将两者合起来统一征收（见表2—2）。不同国家选择不同的征税类型，出于自身的考虑，以适合国情和自身经济技术条件。总体来讲，①在大多数发展中国家和经济转轨国家，尤其是土地资源紧缺的国家，由于存在着房地产市场发育不成熟、经济快速发展过程中土地投机现象比较严重等土地问题，以及估价方法和技术条件相对落后等技术问题，其征税对象通常以土地为主，并且在税制设计上更多地体现了政府有针对性地解决土地问题的意愿，但在发展中国家也存在较大差别。②在发达国家，土地及地上建筑物价值较高，私有财产价值观念较强，估价方法和经济技术条件都比较完善，因此其在征税中一般采取房产与土地合并征收的做法。表2-2 部分国家或地区的房地产税征税对象
2.2.3.1.3 计税依据。房地产税的计税依据分为按面积征税和按价值征税两种。按面积征税操作起来很简单，但是缺乏公平性。按价值征税分为两种形式：按不动产租赁价值（即租金）征税和按不动产价值征税，土地租赁价值反映了来自现在使用的不动产的收入，而不动产价值反映了未来将要在这个不动产上取得的收入的市场价值，包括由于更集约地使用而产生的收益。不动产价值又分为评估值和市场价值，各国在价值指标的选取方面有所不同，详见表2—3。表2-3 部分国家或地区的房地产税计税依据
2.2.3.1.4 税率。各国房地产税税率形式大致分为比例税率和累进税两种（见表2—4）。这种形式一般是由中央政府通过法律确定，而具体的税收标准各国做法不一。总的来说，世界各国的税率的制定大多具有一定的灵活性，有些国家政府根据预算的需求和周期来确定具体的税率标准，有些国家由中央政府对地方政府征收的房地产税税率规定一个固定限度或上限，地方政府在此限度内自由选择。这种灵活的做法有利于发挥税收的调节作用。表2-4 部分国家或地区的房地产税税率形式
至于税率的具体设置，表2—5和表2—6分别列示了部分以不动产价值和以租金征税的国家的税率设置情况。表2-5 部分国家的房地产税税率（依不动产价值设定）表2-6 部分国家或地区的房地产税税率（依租金设定的）
2.2.3.1.5 税收优惠。税收优惠的方法主要有：免税、提高起征点、免除额、税款返还和降低计税价值比例等。如澳大利亚维多利亚州对低于14万澳元的财产价值不征税，日本对土地占有税也规定了免征额，确定了固定资产税和城市规划税的最低起征点。这样做既大大减少了征收成本，也在一定程度上保护了低收入者的利益，有利于体现税收的公平性。同时各国对农业用地给予不同程度的减免税。荷兰、英国、澳大利亚和瑞典农业用地全部不计入税基。
对于闲置不动产，各国的税收政策差异很大，存在优惠和惩罚两种倾向。采取优惠倾向的国家采用的是租金受益课税制度，主要根据不动产的实际用途进行评估，因此闲置不需纳税；采取惩罚性政策的国家具体做法很多，比如在澳大利亚曾经专门开征过土地闲置税。此外在未改良资本价值课税制度下，闲置或未充分利用的土地和建筑物也要按照最高最佳用途价值进行评估，也可看作对此类不动产所有者的惩罚。
总的来看，大多数国家都对以下项目进行税收减免：（1）宗教、教育、慈善等非营利组织。（2）政府拥有的财产。（3）医院和墓地。（4）老人和残疾人。（5）农业用地。（6）有些国家对在一定时期内未被占用的财产实行税收优惠。但做法有所差别，英国对能使用的不动产如果未被使用支付全税额的15％，除非用于工业或做储蓄室（包括仓库）的情况下适用免税。新加坡则采用税款返还的做法。（7）在发展中国家，对低收入群体免征房地产税。因为发展中国家经济实力相对有限，居民收入较低，低收入群体承担税负能力差，因此发展中国家通常不对这些人征收房地产税。（8）遇到确有困难或遇自然灾害的情形，政府通常考虑临时减税。除了在个别高福利的国家如英国，这种做法被普遍采用。
2.2.3.1.6 纳税期限。纳税期限是指税法规定的纳税人向国家缴税时间限定。在西方市场经济较发达的国家，一般按年计征，分次缴纳，如澳大利亚的新威尔州、丹麦、日本等分4次支付税款，以色列分6次，新加坡分2次，而英国分10次。见表2—7。表2-7 部分国家的房地产税纳税期限
通过对各国房地产税税制的考察，可以发现，当前世界各国或地区房地产税体系正在向稳定地位、提高比重、优化税制、严格征管的方向发展。而且，他们设计本国房地产税制时都遵循了一个重要原则——国情原则。各国社会政治经济文化背景的不同，必然决定各国对不动产税制模式选择的不同。在发达国家，如美、法、德、荷兰、瑞典、奥地利等国，一方面由于公民纳税意识较强，税收征管手段先进，征管制度较为严密；另一方面因其采取宏观政策来抑制大量财富向少数人的集中，故这些国家大多选择税基范围较广、计征技术要求较高的综合课征的不动产税制。而发展中国家则因税源相对偏窄、纳税意识淡薄、征管机制疏松，加之农业占主导地位等因素，大多选择了对土地、房屋分别课征房地产税的制度，并且多采用差别税率（土地税多为累进税率）。同时，发达国家普遍以市场价值作为房地产税的计税依据，并多选择比例税率；而发展中国家由于评估技术的落后或不愿承受评估的高昂成本，普遍以土地面积或财产账面价值为计税依据。
总之，对各国房地产税税制比较的相关文献研究表明，我国在选择不动产税制度时应充分考虑我国的国情，包括生产力发展水平、税收征管水平等；同时要适当考虑与周边国家和贸易伙伴的税制协调问题；还要考虑世界不动产税体系发展的主流趋势，以使我国房地产税改革适应世界税制改革的总趋势。
2.2.3.2 围绕土地出让金的争议
土地出让金是指，在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时，由土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款。围绕是否应将土地出让金并入房地产税的问题，学界争议激烈，争议双方持两种截然不同的观点：
一方认为应将土地出让金并入房地产税，即开征房地产税后，将土地出让金改成按年租的形式，并入房地产税。吴俊培（2004）、马克和（2004）、李家鸽和马丽波（2004）、赵晋琳（2004）、宋丽颖和唐明（2005）等学者均支持该观点，他们的主要理由是，现在地价攀升导致房价太高，如果以房地产税取代土地出让金，就可以把地价的负担从房地产开发者身上后移到房屋使用者身上，这样，政府在向房地产开发者供给土地时，就可以无偿拨付，房地产开发成本下降，房价就会大幅下降，从而使更多的人买得起房屋。程瑶（2004）从税费重复的角度论证了该观点，她认为，房产所有者在购入房地产时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费，这部分税费继而也构成了重复的、不断滚动征收的营业税、城建税、教育费附加和契税等相关税费的税基，造成重复征税。所以，应将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转为在房产保有阶段统一征收的房地产税。胡孝伦（2004）指出，我国城镇土地属国有，政府代表国家收取土地出让金，对应的是土地使用权这一资产的价格，而不是财产税经过资本化后的等价物。但是，土地是房产的直接支撑，作为不动产，土地和房屋已经紧紧地“捆绑”在一起，从而便于税收的计征、控管，从减少偷税、漏税的角度出发，将土地出让金纳入房地产税，作为房地产税的计税依据，应该是一个有益的尝试。
另一方认为土地出让金与房地产税是两个不同性质的事物，各有存在的理由，房地产税不应该包括土地出让金。何振一（2004）、刘维新（2004）、杨重光（2004）、骆峰（2004）、谢颖和严明昆（2004）等都认为房地产税与土地出让金不可相互替代。他们认为，房地产税是财产税的一种，而土地出让金是地租的别称，地租是政府以土地所有者身份，在出让土地使用权时收取的土地租金，它并不是政府为实现公共管理职能收取的费用。两种是性质不同的经济范畴，税是公共分配范畴，地租是市场范畴，两者不能也不应当相互替代。他们反对简单地把一次性收取土地出让金看成是政府的短视，认为政府的短视不在于是否一次性收取土地出让金，而在于政府对土地开发有无长远规划。杨勇和温修春（2005）指出的理由是，房地产税是用国家政权强制实施的，依靠的是行政手段，其功能既有社会功能，又有经济功能，还有政治功能，是将与土地有关的财富由私人主体向公共主体转移，而土地出让金实现的是土地这一生产要素的价格，是土地所有权在经济上的实现。在市场经济下，出让金即土地价格的形成依靠的是市场机制，更多的是发挥经济功能，我国经济体制改革是要使市场在资源配置中起基础性作用，这就决定了房地产税改革不会舍弃市场自发形成的出让金，即土地价格而引入行政行为定价的税。左莉莉（2005）也从五个方面论证了不应将土地出让金并入房地产税，她认为，土地出让金并入房地产税除了对降低购房者负担、控制房价没有积极作用之外，还会引起拿地环节缺少规则并可能滋生新的腐败，并使地方财政形成巨大资金缺口，且无法体现基本的国有土地所有权。冯菱君、王海勇（2004）对土地年租制进行了介绍，认为不应将土地年租金并入房地产税，将土地年租金以税的形式进行征收就会形成“以税代租”的现象，很容易导致形成土地为部门所有、企业所有甚至个人所有的观念，容易造成征管的失控。
2.2.3.3 对房地产税税制要素设计的探讨
关于房地产税税制要素设计的研究是近年来国内相关研究的重点，相应这方面的文献也较为集中，出现了为数众多的探讨房地产税税制要素设计的文章、硕博学位论文和著作。这里仅选取部分有代表性的进行介绍：
近年来，国务院发展研究中心和美国林肯土地政策研究院合作，致力于我国房地产税改革的研究，在房地产税税制设计方面进行了先行性探讨。在课题组谢伏瞻等（2006）编写的《中国不动产税制设计》一书中，系统研究了房地产税税制设计的基本原则、税制设计的基本框架、归属划分、征收管理和评估技术等问题。书中还同时收录了国内部分专家对于该研究的评论、观点和建议。
张青等（2006）以国内外最新文献为基础，结合中国实际情况，对房地产税的地位和宗旨、税制要素、评估征税、税收征管、税权划分、对个人房地产开征房地产税以及配套改革问题，从比较的视角进行了系统研究；对西方国家和经济转型国家的这方面的经验教训进行了实事求是的分析、总结与借鉴，为提高我国房地产税改革的预见性和科学性提供了有益的参考。
近年来，关于房地产税税制设计的学位论文也比较多。如陈莹（2006）在其硕士学位论文《我国物业税开征方案设计探讨》中，在充分考察、借鉴发达国家和地区先进经验的基础上，对我国房地产税设计的理论依据、基本原则、房地产税各要素、征管办法以及改革的各项配套措施进行了有益的探讨。黄樟友（2006）在其硕士学位论文《物业税税制方案设计及测算分析》中，对房地产税税制要素进行了设计和测算。他首先分析和比较了历史和现实房地产税基模式，确定了以完全价值作为计税依据，对物业财产计税价值的评估方法作了大致的构思；根据税收理论中基本原则，确定以比例税率为房地产税税率的基本形式，同时基于税制模式和税制公平、调控目标的考虑，提出了“综合房地产税＝基本房地产税＋超额建筑面积税＋超额土地占用税”的模式，根据税收负担原理计算平均税率和基本房地产税税率；以居住标准（人均建筑面积和用地）为基点，提出超额建筑面积税和超额上地占用税的计税方法和公式，使房地产税具有公平性和调控性俱佳的特性。在税制设计的基础上，他选取杭州的典型物业对房地产税税收方案进行了模拟测算。
还有一些文献专门研究了房地产税的税率设定，如吴利群、王春元（2006）在假设保持税制改革前后总的税负水平基本维持不变的前提下，运用动态分析法测算了房地产税的税率，并用模拟开征法进行新的房地产税负及效果分析，结论是将新的房地产税税率定为0.6％ 是合理的。再如虞燕燕（2007）的硕士学位论文《不动产税税率设定的实证研究——以宁波市为例》，文章在汲取国内外先进理论和研究方法的基础上，以宁波市为例，通过对不动产税税率设定的案例研究、税率选择的公众调查，并结合统计分析等手段对税率设定进行了研究。研究表明，在征税初期，根据税收中性原则和居民承担能力设定税率比较适用，其设定的税率也是公众普遍可以接受的；而在税制成熟后，用“以支定收”法比较适用，它能为地方财政带来较多的收入。另外，据调查统计的结果，公众对不动产税的认知和态度以及社会经济因素等都会影响其对税率的接受程度。
2.2.3.4 关于评估技术和法律配套的研究
房地产税改革还需完善相关技术与法律配套，因为成熟的不动产评估技术是房地产税顺利推行的必备技术基础，而相关法律配套是开征房地产税不可或缺的立法基础。
2.2.3.4.1 评估技术
由于房地产税评估技术的重要性已被大家所广泛认同，近年来，出现了一些专门研究此问题的文献。如毕振华（2005）在其硕士学位论文《不动产产权估价研究（来自房地产市场的证据）》中，系统总结了房地产估价的基本情况，房地产的基本估价原则、估价特点，以及三种主要的估价方法市场比较法、收益折现法、成本估价法各自的理论基础、适用范围。在此基础之上，详细地探讨了收益折现法及其参数纯收益和折现率的确定，对每个参数的含义、影响因素作了分析，并制定了该文章实证部分所使用参数的确定方法。实证部分以大连地区的数据为基础展开。别致（2004）则专门研究了不动产估价中的还原利率问题，对不动产还原利率的概念、理论体系和测算方法进行了梳理。
任波（2006）对我国房地产税课税基准及价值评估进行了深入探讨，他通过对发达国家和地区房地产税制中通常采用的四种房地产税课税基准的比较分析，结合我国房地产市场现状，提出了市场价值作为我国保有阶段房地产税课税基准的建议，并对市场价值传统的三种估价方法进行了适应批量评税的改进，构建了与之配套的大规模评税技术，解决了传统个案估价方法在评估房地产税课税基准时会出现的评估耗时过长和评估费用不经济的问题，最后通过案例研究证明了大规模评税在技术上的可行性。
姜吉坤（2006）重点研究了非参数回归在商品住宅特征价格评估方法中的应用，他在总结国内外相关研究经验基础上，以杭州市商品住宅为例，建立了商品住宅特征价格模型，并结合2430个数据样本对所构建的特征价格模型先用传统OLS方法的四种函数形式进行优选，接下来抽取300个样本进行商品住宅价格评估预测的参数回归建模，然后抽取100个样本进行评估预测效果检验，最后采用非参数回归作进一步的回归分析，并对参数回归和非参数回归所得到的结果进行比较，从而得到一种更为合理的应用特征价格模型进行商品住宅价格评估的方法。
2.2.3.4.2 法律配套
还有一些论文，以法律的独特视角研究房地产税，对开征房地产税的立法基础和配套法律措施进行了研究。如孙莉（2006）的硕士学位论文《我国房地产税收法律制度重构研究》，李健（2006）的《我国开征物业税的具体法律问题研究》，黄洪强（2006）的《物业税开征的法律问题研究》，这三篇论文通过研究借鉴国外房地产税立法实践，结合我国法制现状，分析并提出了构建我国房地产税收法律制度必须遵循的原则，论证了我国房地产税收法律制度立法模式的选择，从房地产税的开征以及一系列税种的调整，对我国房地产税收法律税收制度进行了重构，并从《物权法》和《税收基本法》的制定，规范房地产产权登记制度，健全房地产评估制度，加强税收行政协助等方面提出应建立和完善房地产税收法律制度的相关配套措施。
2.2.4 房地产税的功能与效应研究
关于房地产税的功能与效应，学界最初的研究主要体现在对开征房地产税利弊的认识上。如张帛宁、祝平衡（2004）认为房地产税开征后能带来的五个方面的有利影响：一是有利于规范房地产税收制度，以改变我国房地产业税种繁杂、税基不合理、重复税收、一些税种计税依据不合理的现状；二是有利于降低开发成本，减少金融风险，降低购房门槛；三是有利于限制房地产投机行为，规范房地产市场；四是有利于深化我国的财政制度改革，建立地方财政的主体税种，为政府带来稳定的税源；五是有利于调节贫富差距，通过制定不同税率，对居住豪宅和拥有多套住房者课以重税，对一般居住者确定一定条件的免征额从而减少征税，对特别贫困家庭居住劣房者实行免税政策，可以有效维护社会稳定。而李冬（2005）则认为开征房地产税存在着六个方面的不利影响：一是可能导致“平买贵用”现象，致使消费者的使用成本增加；二是可能导致房地产商的过度开发；三是房价下调空间被过分夸大；四是加大金融系统的金融风险；五是房地产估价结果可能导致不公正的赋税；六是影响“二手房”市场的交易。
随着研究的深入，一些学者开始以税收经济学的分析框架对开征房地产税的功能定位进行探讨。如陈多长（2005）在《房地产税收论》中，结合局部均衡和一般均衡两个范畴对房地产税收效应进行分析，构建了房地产税收经济学的系统分析体系，并揭示了各国房地产税制差异的一般规律：经济发达和土地资源相对丰足的国家或地区，其房地产税制设计重点考虑了税收的收入分配或财政收入功能；土地资源相对不足且处于发展中的国家和地区则更加关注房地产税收的资源配置功能。丁成日（2006）提出中国房地产税的功能和目标定位可能有：第一，建立现代化税制；第二，理顺现行税制，使其与转型中的市场经济相一致；第三，改革和完善中央与地方政府或地方政府之间的财政关系；第四，为地方政府提供一个稳定的财政税收来源；第五，实现“溢价回收”（value capturing），避免“天上掉下的馅饼”（政府投资带来的房地产价值的升值）掉到个人（私有业主）头上。傅光明（2007）则提出兼容性是房地产税目标模式的理论基础，即公平、效率、改革与收入目标的兼容，政治、经济、社会目标的兼容，不同群体利益和诉求的兼容。
近年来，又出现了一些着重研究房地产税某一方面效应的文献，主要包括对房价和房市的影响，对各个利益主体的影响，对公平的影响以及对地方财政收入的影响等方面。
2.2.4.1 关于房地产税对房价和房市的调控
关于房地产税对房价和房市的调控作用，老百姓关注最多，学者也在这方面进行了较多的研究。
最初的研究主要是定性的，一些学者认为开征房地产税能有效调控房地产市场，降低房价。如夏杰长（2004）认为开征房地产税是理顺房地产领域税费关系的重要措施。开征房地产税将有助于减少房地产投资开发风险，降低房屋成本，激活“二手房”市场，优化房地产市场结构。白重恩（2004）认为房地产税的直接效果是将消费者的支付从很高的一次性支付，变为较低的一次性支付加上未来的多次较小额支付。如果消费者从银行贷款，房地产税使消费者的支付从每月较高的按揭付款变为每月较低的按揭付款加上房地产税款。在后一种付款方式下，消费者面临付款困难的可能性较小，从而减少消费者拖欠按揭付款或停止按揭付款的可能性，减少金融系统的不稳定性，有利于抑制房地产泡沫。
也有一些学者对房地产税调控房价持怀疑态度。如王小霞（2004）认为，开征房地产税是将原来由开发商承担的税费转嫁给了消费者，增加了消费者的住房成本。单靠推行一项税种根本无法解决房地产行业现存的税收问题，开征房地产税是治标不治本。吴晓宇（2004）认为土地出让金是地价的一部分，一般只占到地价的10％～30％，而土地价格一般占到房地产价格的20％～40％，计算下来，出让金占房地产价格的2％～12％。取最多12％，这是房价降低的极限，实际上，开发商不可能一次将房价降到12％，可能将房价降到5％，已经具备价格优势了。结果，开发商又赚取了7％的超额利润。吴晓宇还从需求角度分析认为，由于我国人口众多，人们的住房需求近年才得到释放，在住房需求十分旺盛的状况下，开发商让利的空间不会太大，因此，开征房地产税后房价大幅下跌的可能性不大。
由于定性研究往往缺乏足够的说服力，后来又出现了一些用理论和实证模型研究房地产税对房价和房市影响的文献。如龚刚敏（2005）利用李嘉图等价定理，对开征房地产税对于房地产价格与政府行为的影响进行了数学论证，结论认为房地产税的开征对房产价值、租赁价格及政府行为没有实质性的影响。黄樟友（2006）在其硕士学位论文《物业税税制方案设计及测算分析》中，以他设计的房地产税税制为基础，选取杭州的典型物业对房地产税税收方案进行了模拟测算，测算结果表明，按照他所设计的房地产税方案，对于房地产市场具有良好的调节作用，对普通居住者影响不大，但能有效地抑制投资性和投机性需求，且能够促进提高城市土地的开发利用效率。
常莉（2007）在其博士论文《房地产税收改革对房地产业影响的效应研究》中，将逻辑推导和定量分析结合起来，运用数学模型验证了土地出让金改革对土地价格的影响和税收改革对住宅销售价格的影响，利用等额终值折现的方法推导了出让金和年租金之间的关系，并结合利率和年租金的对比来分析其他条件不变时二者的大小比较；作者还构建了消费者需求函数和消费者总居住成本函数、开发商的供给函数和总成本函数，政府总目标函数等，利用函数推导来说明房地产税收改革对相关主体的影响效应，并通过案例分析，运用模拟测算来测度税收改革对消费者、房地产企业的影响。研究得出的基本结论为，房地产税收改革对房地产业的影响是多元的，且这些影响够对房地产业的发展起到规范作用，促使我国房地产业在经过政策磨合期的调整后迈向健康的高速发展时期。
曹映雪、张再金、廖理（2008）从描述投机行为的理论出发，运用理性泡沫理论分析了开征房地产税对投机行为可能的一些影响。理论上显示，开征房地产税在一定程度上对投机行为有抑制作用，但这种作用主要是短期的影响。在长期，开征房地产税对投机行为的影响是相对微弱的。何苗（2008）以成都市为例，通过最小二乘法建立房价与土地增值税、土地购置价款、保有环节税的回归模型，从实证角度分析了开征房地产税所引起的税费变化因素与房价之间的相关关系，以及房地产税与房地产市场内在的相关性等问题，结论表明，开征房地产税将有助于成都房地产供需结构的理性回归和房价泡沫的抑制。金成晓、马丽娟（2008）通过建立结构向量自回归模型（SVAR）和向量误差修正模型（VEC），研究了住房流通环节税收冲击和保有环节税收冲击对我国房价变动的效应，结果显示，房地产税改革可以起到抑制房价上升的作用。
2.2.4.2 关于房地产税对各个利益主体的影响
孙健夫、杨绚丽、李伟（2006）认为房地产税作为一项系统工程，对政府、房产商及市场、居民都会产生直接或间接影响。具体来讲，首先，对于政府，一方面，开征房地产税能给政府带来若干好处，如增加政府收入，促进地方政府改变短期行为，更加关心投资环境，有利于解决中央和地方政府财产分配不公的问题，从根本上控制地方政府参与房地产开发的利益需求，促进城市分区等；而另一方面，开征房地产税也给政府带来一些问题，如计税依据和税率的设定相当复杂，做到“取之于民，还之于民”是极大的挑战，可能会影响城市化进程等。其次，对于房产商和房地产市场，一方面，开征房地产税能带来若干利益，如降低开发成本，减少金融风险，短期内获得超额利润，限制投机行为，规范房地产市场，促进房地产税费改革等；而另一方面，开征房地产税也随之带来一些问题，如可能导致房地产商的过度开发，造成城市建设资金短缺问题，以及打压二手房市场等。最后，对于居民，开征房地产税一方面降低了购房者的准入门槛，促进高档住宅降价亲民，另一方面也会提高养房成本，且房地产估价结果可能导致不公正的赋税。综上，房地产税对各个利益主体的影响是多渠道和多方面的，既有积极的影响，也有消极的影响。
常莉（2007）通过构建消费者需求函数和消费者总居住成本函数、开发商的供给函数和总成本函数、政府总目标函数等，利用函数推导来说明房地产税收改革对相关主体的影响效应，并通过案例分析，运用模拟测算来测度税收改革对消费者、房地产企业的影响。研究表明，房地产税收改革将改变消费者的需求结构，促进消费回归理性，同时，也将影响房地产商和地方政府之间的利益格局，短期会对当届政府预算外收入产生不利影响，但有利降低房地产企业承担的成本总额，对房地产企业较有利；长期来看有利于地方政府财政体系健康、充足、可持续地发展，对部分房地产企业获取超额利润会产生阻碍，但会促进房地产企业调整产品供给结构，使房地产企业对产品的市场定位向节约资源和提升品质的方向转变、对项目的整体运作向提高时间效率的方向转变。
2.2.4.3 关于房地产税的财富分配效应
由于房地产税是财产税的一种，理论上具有调节财富分配的公平功能。国内一些学者针对我国现行财产税制公平功能缺失的实际情况，对房地产税的财富分配功能给予了极高的期待。
李绍荣、耿莹（2005）以1997—2002年相关数据进行实证分析表明，所得税类和财产税类本应履行调节社会公平的职能，但在中国现行税收制度中，这两类税所起到的作用恰恰相反。张斌（2006）指出，由于我国现行税制以间接税为主体，具有累退性质的一般流转税比重超过50％，而个人所得税、财产税和资源税等收入分配功能显著的税种占税收收入的比重仅有12％，因而在总体上，税制的收入分配功能较弱。
高培勇（2006）认为，财产税的空位是税收在现实的贫富差距面前屡屡失效的一个重要原因。纵观中国现行税制，在收入取得层面有个人所得税的调节，在消费支出层面有增值税、消费税和营业税的调节，而在财产保有层面却基本处于无税状态，仅着眼于流量因素——收入和消费——的税收调节，而忽略对贫富差距具有基础性效应的存量因素——财产——的调节，从而使整个税收体系调节贫富差距的作用受到限制。高培勇（2006）进一步指出，应尽快开征房地产税，并以此作为突破口，陆续开征遗产税以及其他属于财产税系列的税种，从而结束中国现行税制格局中的财产税缺失状态，建立起从收入、消费、财产等各个环节全方位调节贫富差距的现代税制体系。
傅光明（2007）提出房地产税“累进增益调节税”功能的概念，他认为，房地产税与经济发展水平和人均国民收入、财富拥有量呈正相关性，应使房地产税成为房地产经济和财产分配的“内在稳定器”，其目标是调节房地产价值级差和溢价，维护社会公平，改变目前我国基尼系数继续增长，并可逐步将其减少三分之一。
冯源（2007）认为，尽管房地产税从理论上具有调节财富分配的公平功能，但在实践中，房地产税是否发挥该功能，取决于其税负归宿是否具有累进性。在当前我国贫富差距持续拉大、现行税制体系公平功能缺失的背景下，应充分重视房地产税调节贫富差距的公平功能。在此基础上，她进一步提出若干有助于发挥房地产税公平功能的政策建议：将土地价值与房产价值合并为房地产税课税对象；统一内外资企业房地产税制，实现平等国民待遇；扩大房地产税征税范围；实行“双轨制”税率；统一以市场评估价值为计税依据等。
2.2.4.4 关于房地产税与地方政府财政
在西方，房地产税是地方政府的主要税种，相应关于这二者关系的研究相当多。而在我国，由于现行房地产税仅是地方税种的一个小税种，人们对房地产税相对于地方政府的重要性的认识尚不足，在这方面的研究还不多。丁成日（2006）较早将国外相关研究引入大家的视野，他在《改革和发展中国房地产税：理论问题与现实挑战》一文中，介绍了房地产税的受益论观点，分析了房地产税与地方政府行为效率相联系的作用机理，并结合国外研究结论指出，房地产税可以为地方政府提供一个充足和稳定的税收来源。丁成日还将奥茨（Wallace E. Oates）编著的文集《财产税与地方政府财政》翻译成中文，该书从不同角度透视了地方财产税，探讨了地方政府层面上的经济理论，这无疑为国内学者进行相关研究提供了有益的参考。
北京大学中国经济研究中心宏观组在《中国物业税研究：理论、政策与可行性》中，对房地产税与地方政府财政的关系进行了深入探讨，书中指出，征收房地产税有利于理顺中央政府与地方政府的关系，有利于转变政府职能，使其向提供公共建设、公共服务方向发展。该课题组还用实证方法研究了如下两个问题：房地产税改革是否会导致地方公共财政出现断层？新开征的房地产税将在地方公共财政中起到多大作用？该研究按照将土地出让金并入房地产税的假设前提，采用旧房0.5％、新房1％的税率和100％的征收率，以35个大中城市、广东省21个城市、79个县的数据为基础，通过描述和回归分析，对实施这一改革方案在各级地方财政所产生的不同影响进行预测。分析结论显示，首先，房地产税的改革并不必然导致地方公共财政出现缺口。对于中小城市来说，反而可能出现盈余；而大中城市也并不一定出现缺口，少量的城市出现缺口，只有极个别的城市会出现比较大的缺口。其次，综合对广东各县、地级市以及全国35个大中城市的分析，可以发现实行房地产税改革之后，住宅房地产税收入将成为地方政府新的税源，并且加强了房地产税收在地方财政中的地位。因此，房地产税的改革对于地方财政而言还是乐观的，不但从长远的角度考虑是件好事，而且在过渡期也不会出现很大的困难。
傅光明（2007）认为房地产税收入与房地产价值及政府公共服务水平呈正相关性，房地产税支出与各方面受益程度与市场价值呈正相关性，房地产税地位与国家的社会管理能力与税收征管水平呈正相关性，并形成链式累进性和增益机制。
2.3 文献述评
2.3.1 国外文献述评
目前所获取的研究房地产税（国外惯称财产税）的国外文献主要来自于美国，内容大致包括三个方面：财产税的税负归宿、财产税与地方政府的关系和财产税改革实践。其中，关于财产税税负归宿研究的文献较为分散，且多为理论探讨；关于后两个方面的研究较多，且多为有数据支持的实证分析；对财产税和地方政府关系的研究文献最丰富，这可能与美国财产税在地方财政中占有重要地位有关，实践中财产税的重要性引致了学者在学术研究中的更多关注。
关于财产税的税负归宿，存在三种不同观点，即局部均衡分析框架下的消费税观点（又称传统观点）、一般均衡分析框架下的资本税观点（又称财产税“新论”）和使用费观点（又称“受益论”）。这三种观点的立论基础、分析方法和结论存在较大差异，但它们并没有绝对的对错。在不同情况下，三种观点都可能有效。一般而言，局部均衡分析框架适用于较小的经济系统，在考察的经济范围较小时，局部均衡分析显得简明而有效。比如，对某个社区的财产税税负归宿进行分析，采用“消费税观点”无疑是最适宜的。在考察的经济系统较大时，比如全国性的财产税问题，则应采用一般均衡分析框架，这样能充分考虑到各个经济要素之间的相互影响，会使分析更加全面和准确。此外，如果人们在社区之间具有完全的可流动性，并同时考察税收与公共支出对税负归宿的影响时，用“使用费观点”进行分析将成为最佳选择。总之，在运用这三种观点分析问题时，必须分清不同的适用环境，要根据所解决问题的性质和所具备的现实条件选择不同的分析视角和方法。在美国，学术界对于财产税税负归宿的普遍观点是在后两种观点中选择，“新论”和“受益论”之争一直持续了30余年，至今仍胜负未分，或许这本身就不是一个对与错的问题，倒是在争论之中，人们对财产税的认识更加清晰了。
在研究财产税与地方政府财政关系的文献中，学者们系统地回答了以下问题：首先，地方政府是否有征税的必要？其次，地方政府是否应依赖于税收？最后，财产税作为地方政府的收入来源，是否具备有效性和可行性？理论和实证研究的结论比较一致，均给了上述问题以肯定的答案。针对近年来美国城市扩张的现象，一些学者研究了财产税与城市扩张的关系。有实证证据表明，财产税会促进城市的不良扩张，但大部分学者认为，由于模型的局限性，这个结论有待进一步验证。
美国财产税历史悠久，至今已历经两次以减税为主要特征的财产税改革，一次发生在20世纪30年代经济大萧条时期，另一次则发生在1965—1975年间。第二次财产税改革以13号提案在加利福利亚州通过为标志，以现代税收限制为主要特征。美国财产税改革的丰富实践为学者们进行实证研究提供了翔实的材料。学者们系统研究了财产税限制的原因、形式和效果，包括奥茨在内的大部分学者认为，财产税限制损害了地方财政系统的运作效率，对于一些特定的减税措施，税收负担的最终归宿也往往偏离初衷。因此，对财产税限制措施应持审慎态度。
2.3.2 国内文献述评
尽管我国学者对财产税的研究由来已久，但对房地产税的普遍关注是近年才形成的，2003年中共第十六届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。”自此，国内学者对于房地产税的研究文献才逐步多起来。
最初的研究集中于一些定性的问题，如房地产税概念、性质，我国是否应该开征房地产税，开征的时机该如何选择，应具备哪些开征条件等等。之后，随着房地产税的开征已成定局，人们对房地产税的税制方案设计和配套措施等的讨论多起来，关于这方面的文献也是目前国内相关文献中最丰富的部分，主要包括以下几方面：第一，各国房地产税税制设计的经验考察。房地产税对于我国，毕竟是个新鲜事物，为积累足够的经验，很多学者对国外房地产税制度设计的方方面面进行了考察，不仅介绍了各国税制是如何设计的，还试图揭示这种设计背后蕴藏的原因，如经济基础与政府调控目标等。这些文献所总结的各国税制设计的经验与教训，为我国房地产税制度设计提供了有益参考。第二，关于土地出让金的争论。围绕土地出让金是否应该纳入房地产税，学者们进行了激烈讨论，这些文献大部分集中于2005年前后，后来，随着政策面对“土地出让金不宜纳入房地产税”的观点的支持，这场争论才逐步平息下来。第三，对我国房地产税税制要素的具体设计。学者围绕房地产税的各个税制要素，展开了深入探讨，方法主要是结合国外经验和我国实际情况的理论分析。但对于税率设计，出现了许多有实证基础的测算性文献，这些文章一般选取某一城市为例，通过不同税率测算方法，对房地产税进行模拟试算，然后根据试算结果提出税率设计的政策建议。第四，关于评估技术和法律配套的研究。房地产税的征收必须有较高的评估技术基础和严谨的法律配套，很多学者认识到了这些配套措施的重要性，并围绕相关问题进行了有益的探讨。上述研究都是比较偏重于政策层面的，体现了我国学者对于房地产税改革实践的极大热情，这些研究成果对于决策部门的政策制定，无疑具有重要的参考价值。
但是，政策层面的讨论通常比较欠缺理论深度，由于房地产税改革必然蕴含深刻的经济使命，因此，对房地产税经济效应的研究逐步凸显价值。近几年，学者研究的重点开始转向房地产税的功能与效应，主要包括房地产税对房价和房市的影响，对各个利益主体的影响，对公平的影响以及对地方财政收入的影响等几个方面。这些研究既包含理论上的探讨，也包含实证分析（含理论实证或经验实证），较之以前政策性研究缺乏实证数据支持的状况，有了较大突破，其中不乏优秀文章，如北大中国经济研究中心宏观组（2006），曹映雪、张再金、廖理（2008），金成晓、马丽娟（2008）等。
上述几篇文章运用较先进的研究方法，分别研究了房地产税与地方财政收入、与房价和房地产市场的关系，得出了有益的结论。但仔细考察其研究过程，又各自存在一些不足。北大中国经济研究中心宏观组（2006）的研究的不足之处在于：第一，以土地年租制改革作为假设前提，这与目前中国土地批租制度改革的进程有所出入，现实情况是土地年租制改革难以与房地产税改革同步推出；第二，将税率假定为新旧房税率不同，新房税率为1％，该税率高于目前主流研究对于房地产税税率的定位（0.3％～0.8％），再加上其对征收率假设
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]