作者：编辑部
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房屋权属证明的内容(房屋买卖纠纷)试读：
房屋权属证明的内容——房屋权属证，含否土地证？
【案情简介及争议焦点】
2002年11月，刘某签约购买开发公司商铺，“产权登记的约定”明确为交付日起180日内，并约定了逾期办证违约金。2003年11月19日，交付商铺。2004年5月，办理产权登记资料已齐备。2004年11月，刘某领取产权证。2006年9月政府规划拆迁，商铺亦在拆迁范围。刘某以土地证仍未办理主张开发公司承担违约责任并将土地资料提交备案。
争议焦点：1.开发公司是否逾期办证？2.开发公司有否义务将土地资料备案？
【裁判要点】
1.开发公司不构成逾期办证。双方所签商品房买卖合同，约定的是对房屋所有权的买卖，而非对土地使用权的转让，合同相应条款也是对逾期办理房屋所有权证的约定。在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条中也明确权属证书是指房屋的权属证书，双方对办理土地使用权证的时间及违约责任并无约定，故刘某依据合同要求开发公司承担逾期办理土地使用权证的违约责任的请求，不予支持。
2.土地资料备案的主张无据。刘某提出要求开发公司进行土地资料备案的主张，其目的是要求办理土地使用权证，根据《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行改变房屋和土地用途的活动。因刘某购买的商铺已经列入拆迁范围，故对其要求办理土地使用权证的请求亦不予支持。
【裁判依据或参考】
1.法律法规。《合同法》（1999年10月1日）第125条：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”第150条：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”《城市房地产管理法》（2007年8月30日）第五章：“房地产权属登记管理”。第60条：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第61条：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日）第33条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”国务院《批转机构改革办公室对建设部、国家测绘局与国家土地管理局有关职能分工意见的通知》（1990年5月19日）第4条：“关于土地与房屋的权属管理问题。土地权属管理，由国家土地管理局负责；城市房屋权属管理，由建设部负责。各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地的实际情况，自行确定管理机构和具体管理办法，但要防止出现在土地与房屋权属管理和地籍、房籍资料上的脱节现象。”
2.司法解释。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日法释〔2003〕7号）第18条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”第19条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
3.部门规范性文件。《房屋登记办法》（2008年7月1日）第8条：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”第25条：“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明‘共有’字样。预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。”第95条：“房屋权属证书、登记证明，由国务院建设主管部门统一制定式样，统一监制，统一编号规则。县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房屋和土地登记工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。房地产权证书的式样应当报国务院建设主管部门备案。”建设部《关于发布行业标准〈房地产业基本术语标准〉的公告》（2003年6月1日中华人民共和国行业标准JGJ∕T30-2003）第3.0.5条：“房地产权属登记。土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度的总称。”建设部《城市房地产转让管理规定》（2001年8月15日）第5条：“房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。”财政部《契税暂行条例细则》（1997年10月28日财法字〔1997〕52号）第2条：“条例所称土地、房屋权属，是指土地使用权，房屋所有权。”建设部《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》（1997年7月17日建房〔1997〕第178号）第1条：“房屋权属证书分为《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》三种。”国家土地管理局《对开封市关于实行国有土地使用证房屋所有权证两证合一颁发房地产权证请示的批复》（1996年8月20日国土批〔1996〕78号）第1条：“开封市土地管理和房产管理机构合一后，根据法律规定，可制作、颁发土地使用权房屋所有权合一的证书，但在工作中应继续保留国有土地使用证和房屋所有权证作为辅助证种。当国有土地使用权主体与房屋所有权主体相一致时，可核发土地房屋权属的合一证书；当国有土地使用权和房屋所有权主体不一致时，为明晰土地、房屋权属关系，保障权利人的合法权益，对土地、房屋登记后，分别向土地使用者和房屋所有者核发国有土地使用证和房屋所有权证。”第5条：“核发土地房屋权属的合一证书，其土地仅限于国有土地使用权范围。集体土地所有权和集体土地使用权仍须按《土地登记规则》的规定进行登记，核发集体土地所有证和集体土地使用证。”建设部《城市商品房预售管理办法》（2004年7月20日）第12条：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”国家土地管理局《关于贯彻〈城市房地产管理法〉做好土地登记工作的通知》（1995年1月1日〔1995〕国土〔籍〕字第8号）第5条：“土地管理部门与房产管理部门，必须严格执行《城市房地产管理法》第六十条的规定，分别进行登记发证。有条件的地方，可以采取联合办公等形式搞好登记衔接。在省、自治区、直辖市人民政府确定由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的地方，按《城市房地产管理法》第六十二条的规定，土地、房产证书可实行合一，但登记办法和证书格式及有关土地使用权的内容必须符合土地管理的法律、法规和技术规范的要求。土地、房产合一的证书中有关土地的内容和格式必须报国家土地管理局审批。”国家土地管理局《关于请检查制止乱发土地证书的通知》（1988年2月16日）第2条：“1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以前，由各级人民政府依照当时法律颁发的土地证书（包括宅基地）暂时有效。今后，由各级土地管理部门按照规定逐步更换为全国统一的土地证书。1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，不是土地管理部门依法颁发的土地证书一律无效。”第3条：“土地登记发证是各级土地管理部门的重要职责，土地证书是土地权属的法律凭证，土地登记发证工作必须由土地管理部门依法办理，不得‘证’出多门。”
4.地方司法性文件。浙江温州中院民四庭《审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题参考意见》（2010年4月30日）第19条：“《解释》
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