中国房价波动的收入分配效应研究(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：张传勇

出版社：华东师范大学出版社

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中国房价波动的收入分配效应研究试读：

改革开放以来，中国经济体制改革带动了经济的高速增长，居民收入水平有明显提高。1978年，人均国内生产总值仅381元，2003年，这一数字就达到10542元，迈过了1000美元关口，已基本达到小康水平。2008年，中国人均国内生产总值突破了3000美元。从国际经验来看，人均国内生产总值从1000美元跨越到3000美元大致需要10年至15年时间，但中国只用了5年时间。2010年我国人均国内生产总值已超过4000美元。2011年全年我国城镇居民人均可支配收入为21810元，约是1978年的64倍。但在经济经历高增长的同时，由于区域之间经济发展的不平衡，利益分配机制的不够健全以及再次收入分配调节机制的相对滞后，造成了城乡居民收入差距和区域收入差距日益扩大。根据国家统计局公布的数据计算，全国城乡居民与城镇居民收入基尼系数已经从改革开放之初1978年的0.21和0.16，分别上升到2008年的0.49和0.34，并呈现出持续增长的趋势。同时，社会财富也出现向高收入家庭愈加集中的趋势，城镇居民高收入户与低收入户之间的人均可支配收入也在逐渐拉大。据2009年财政部进行的一项统计，我国10%的城镇高收入家庭和10%的低收入家庭的财产总额分别占到城镇居民全部财产的45%和1.4%。

自20世纪90年代起我国实施城镇住房制度改革以来，全国范围内的商品房销售价格都呈现出明显的波动，总体上持续上涨，甚至出现了阶段性、快速、较大幅度增长的现象。房价持续性上涨所引发的经济结构不合理、社会利益分配不公等一系列经济和社会问题已经逐步引起社会各界的广泛关注。其中，房价持续性上涨可能引起的收入差距拉大问题是近年来国内民众颇为关心的重点和焦点问题。一方面，从国家统计局公布的数据初步判断，20世纪90年代末以来，我国房价上涨与城镇收入分配差距拉大几乎同步发生——全国住宅商品房平均售价从1999年的每平方米2052元上升到2013年的每平方米6237元；与此同时，该时段我国的城镇居民收入差距也在逐步拉大，城镇基尼系数从1999年的0.39上升到2013年的0.47。另一方面，从理论逻辑上来看，城镇住房制度改革以来，购买房产的家庭在逐年增加。据国家统计局2011年公布的统计数据显示，截至2010年底，中国城镇居民家庭自有住房率为89.3%。其中，11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。由于家庭持有住房资产逐渐盛行，财产性收入在居民收入中居于越来越重要的地位。房价上涨致使部分城镇居民家庭财产积累加速，不同城镇居民家庭之间的财产性收入差距逐步扩大，城镇居民财产分布的不均等程度甚至要远大于收入分配的不均等程度（李实等，2005）。其理论解释为，一方面，不同收入阶层居民家庭对住房的支付能力存在较大差异。具体表现为，高收入家庭的房价收入比在降低，而中低收入家庭的房价收入比却在上升。同样来自国家统计局的调查数据显示，我国城镇居民中最高收入户和最低收入户的房价收入比由2000年的5倍扩大到2009年末的10.68倍，呈现加速拉大的态势。另一方面，房价上涨引起房地产财富存量迅速增加，对不同的家庭或阶层的收入状况也会产生不同的影响，进一步导致财富在居民或家庭之间分配不均。社会财富的单向转移，使居民之间的收入分配差距不断加大。此外，对居民家庭来说，房价上涨过快还可能存在一定的“挤出效应”，抑制部分居民家庭对一般商品的消费。

由此，我们可以初步推断房价上涨与居民家庭收入分配状况之间存在一定的关联性：房价上涨致使家庭房地产财富存量迅速增加，对不同家庭的收入状况产生影响，从而进一步导致社会财富在家庭之间分配不均；同时，收入差距进一步加大，又使得少数富有者的富余资金越来越多，流向资本市场及房地产市场的资金随之也越来越多，有可能进一步推动房价的上涨。从以上理论逻辑出发，本书旨在探讨房价上涨与收入差距之间的关联性，重点厘清二者之间的互动机制。

因而，在当前的社会经济环境下，研究房价波动与居民收入分配之间的内在联系，分析房价波动影响居民收入分配的传导机制和主要渠道，对于促使房价回归理性并防止居民收入差距进一步拉大，探求房地产市场与国内经济稳定健康发展之道等，皆具有一定的必要性和现实性。房价上涨引起的财富差距拉大现象与低收入家庭住房短缺问题，将住房的“民生”属性进一步放大，通过征收房产税等完善财产税体系来调节财富分配不均，以及加快推进保障性住房建设等解决中低收入者住房问题，成为近期我国住房政策的重要内容。此外，在当前的社会经济环境下，这一研究的政策含义还在于，探求促进房价回归合理并防止居民收入差距进一步拉大之策，与近年来我国经济发展重心由主要追求效率转向更加注重公平，由主要关注财富增长转向更加关注财富分配等方向也是极为一致的。

近年来，房价上涨过快、居民收入差距扩大、社会公平问题凸显等已成为社会关注的焦点，如何促使房价合理变化，调节居民收入分配差距，实现社会公平，促进社会和谐发展等是政府部门和广大学者共同关心的话题。房地产财富分布状况对收入分配及社会公平的影响日渐加强，已成为影响居民收入分配的一个重要因素。由此，面对我国经济快速增长下出现的收入差距逐渐拉大以及住房市场化改革后引发的房价上涨过快问题，厘清二者可能存在的内在关联性，对解决当前收入分配不公与房价涨幅过快问题，关注民生、促进社会和谐发展等方面都具有一定的现实意义。

同时，自20世纪50年代库茨涅茨（Kuznets）通过实证分析得出经济增长与收入差距之间存在“倒U形”曲线关系后，涉及收入分配与实体经济相关性方面的研究开始盛行。住房作为家庭的重要财富之一，兼具消费品和投资品的双重属性。国外学者普遍认为，收入是影响房价的一个至关重要的因素（Malpezzi，1990），家庭的租买选择行为会改变家庭的财富配置比例，从而对居民之间的收入分配产生影响（Grossman and Laroque，1990）。关于房屋投资对家庭财富积累的影响，学术界一直存在争论，其中，有学者指出房价上涨会增加居民家庭财富，具有明显的财富效应（Attanasio et al.，2009），但也有人认为这种影响相当有限（Chetty and Szeidl，2010）。国内也有一些研究论及房价波动对居民财产性收入分配及居民消费的影响（冯涛等，2010；高波，2010），但尚没有形成统一观点。可见，已有的研究还多集中于探讨房价波动与居民收入以及房价波动与居民消费之间的关系，虽有少量文献论及房价波动与居民收入分配之关系，但大多仍停留在定性分析阶段，缺乏对此选题进行系统深入的理论分析和实证检验。

基于此，相比已有文献，本研究的学术价值和边际贡献主要体现在以下几个方面：

首先，传统意义上关于房价与收入分配之间的研究多是强调收入差距对住房可得性和房价的影响方面；涉及收入分配效应的研究也多是聚焦于教育、人力资本回报等工资性收入或参与股市等资本收入等。本研究将房价变动作为考察变量来解释居民之间的收入不平等问题，扩大了收入差距的考察范围，无论对学界还是政策制定者都有一定的参考意义。

其次，住房作为家庭和企业普遍持有的资产，是家庭和社会财富的重要组成部分。房价上涨引起家庭住房财富存量迅速增加，影响到家庭财产性收入的比重，从而对居民收入分配状况产生冲击。房价上涨产生的财富分配效应不均等，使得不同收入群体获得的财富增值差别较大。因而，探讨房价波动与收入分配的关联性，并在此基础上构建反映房价波动与居民收入分配互动效应的理论模型，在理论层面上将是对相关研究领域的一个补充。

再次，本研究通过设立有效的联立方程模型，检验房价与收入分配的内生性关系，使得实证结果更为可信；而进一步运用中国的省级面板数据证实房价波动的收入分配效应存在性及其表现形式，并且发现在不同的调控阶段，房价波动的收入分配效应及其传导渠道都存在明显的差异，这一结论有助于政府制定更具针对性的房地产调控政策。

最后，本研究还从家庭住房差异的视角来研究收入不平等问题，通过微观家庭年龄结构、家庭储蓄率、家庭人口年龄结构以及户主特征（主要包括户籍、性别、收入、政治面貌、工作情况）等控制变量来考察家庭住房状况对收入分配的影响，采用CGSS2006数据进行实证分析后发现，持有多套住房的家庭可以通过租金收益直接影响家庭的绝对收入和相对收入，而住房市值不仅会影响家庭的绝对收入和相对收入，还可以通过抵押信贷渠道影响家庭的预期收入，且这一结论对于不同区域和不同收入水平的家庭来说又存在明显的差异性。这些结论不仅是对传导机制的补充，也可以作为制定差别化住房政策的理论依据。第二节本书的研究内容和研究方法

一、主要研究内容

本书的研究内容分为三个部分，共七个章节，从理论和实证两方面系统阐述房价波动对居民收入分配的影响。第一部分涵盖第一章的“导论”和第二章“文献回顾”；第二部分是文章的主要内容，包括第三、四、五和六章；第三部分为第七章“结论与政策建议”。其中，主要内容如下：

1.引入住房价格、股票回报率、家庭工资性收入以及存贷款利率等变量，构建反映房价波动与收入分配的理论模型，并采用比较静态分析具体的传导机制，拟从理论层面研究房价波动的收入分配效应。

2.对改革开放以来我国房价波动情况与收入分配状况进行描述性分析，并建立含有房价波动变量与城镇居民收入分配变量的VAR模型和SEM模型，运用时间序列数据和省级面板数据检验房价波动与城镇居民收入分配之间的互动关系。

3.选定一系列反映房价波动和收入分配的指标体系，并运用中国省级面板数据，采用静态面板模型固定效应估计、动态面板模型GMM估计等方法比较分析我国全国总体上和东、中、西部房价波动收入分配效应的存在性及其区域差异。同时，对房价波动、股票回报率以及利率变动的收入分配效应进行比较分析与解释。

4.住房作为城镇居民家庭持有的主要资产和负债，其与股票投资共占我国居民家庭财富的比例高达80%以上，房价波动可能使得居民家庭财富配置行为发生改变，进而影响居民之间的收入分配状况。由此，本书还将选取居民家庭调查的微观数据（CGSS2006）对住房差异和家庭收入及收入不平等的影响进行实证分析。

5.通过以上对房价波动收入分配效应的理论阐述和多维度实证检验，探讨抑制房价剧烈波动、防止居民财产性收入差距过大以及合理调节收入分配格局等方面的对策建议，以促进房地产市场与国内经济的稳定健康发展。

二、研究方法

本书涉及的研究方法主要有文献分析法、定性分析法、理论模型法以及实证分析法，具体运用情况如下：

1.文献分析法。查阅归纳大量国内外文献并运用相关文献进行系统研究，如梳理国内外有关房价波动与收入分配研究的大量文献等。

2.理论建模和比较静态分析法。如基于家庭资产结构的视角，构建含有反映房价波动情况、股票回报率变动以及利率调整情况等变量的房价波动与家庭收入不平等的关联性模型，并采用比较静态分析的方法，判断房价影响家庭收入不平等的理论机制。

3.定性分析法。本书对房地产、房价波动以及收入分配相关研究文献的分析与评价属于定性分析的范围。此外，对我国乃至东、中、西部地区的房价波动情况和收入分配状况的描述性分析，以及在此基础上对其变化趋势的总结和判断，也属于定性分析。

4.定量分析法。以计量分析为主的实证分析是本书分析方法上的一大特色，其中运用的数据和计量方法包括：（1）时间序列数据与相关计量模型。在探讨房价波动收入分配效应的存在性时，采用OLS和FGLS方法对我国1991—2010的年度数据进行检验；在分析房价波动与收入分配的互动效应时，构建含有两个变量的VAR模型，并运用我国1986—2010年的时间序列数据进行检验。（2）联立方程模型。在研究房价和收入不平等的内生关系时，构建了房价和收入不平等的联立方程模型。首先采用Hausman检验对房价和收入分配联立方程的内生性进行估计，接着采用GLS估计法对房价和收入分配的单方程进行估计，然后再采用两阶段最小二乘法（2SLS）或三阶段最小二乘法（3SLS）对联立模型进行系统性估计。（3）面板模型估计。研究中还采用2000—2010年中国省级面板数据对房价波动的收入分配效应进行了系统性检验，具体方法包括静态面板固定效应（fixed effect）估计、动态面板广义矩（GMM）估计以及分阶段回归估计等。（4）其他计量方法。研究中还运用了普通最小二乘法（Ordinary Least Square）、有序概率模型（ordered probit model）以及分位数回归（Quantile Regression）等多种方法检验家庭住房差异对家庭收入不平等的影响。第三节本书的研究思路与进一步研究方向

一、本书的研究思路

本研究基于近年来我国国内房价上涨过快与居民之间收入差距逐步拉大现象并存，在查阅大量国内外相关文献后，在新古典经济增长理论框架下，尝试通过理论分析和实证方法来探讨房价波动与居民收入分配之间的互动效应，并重点阐述房价波动对居民收入分配的传导机制及其主要渠道（详见图1-1）。图1-1 本书的逻辑框架

首先，在一个家庭资产结构的分析框架下，引入住房价格波动、工资性收入、股票回报率、存贷款利率等变量，建立反映房价波动与居民家庭收入之间关系的理论模型，从理论层面上比较分析房价波动对城镇居民家庭收入分配状况可能产生的影响，以及房价波动影响居民收入分配的传导机制，并由此归纳出房价波动影响居民之间收入分配的主要渠道，即宏观渠道、中观（区域）渠道和微观渠道。

其次，在以上理论研究的基础上采用大量的实证分析，如运用全国时间序列数据和省级面板数据，研究房价波动与城镇居民收入分配之间的互动关系，重点阐述房价波动对城镇居民收入分配的冲击效应和实际表现；运用我国全国及东、中、西部省级面板数据实证分析房价波动、家庭工资性收入、股票回报率等对收入分配状况的影响及其区域差异；采用我国城镇居民家庭的微观调查数据对住房状况差异的收入分配效应进行实证分析等。

最后，本书还将探讨房地产税收、保障性住房等政策可能对房价波动收入分配效应的调节作用，使整个研究具有较强的系统性、科学性和时效性。

由此，本书拟解决的关键问题有：

1.引入房价波动、家庭安全资产和风险资产收益、家庭购房支出、家庭工资性收入等变量的理论模型的建立及其比较静态分析。

2.房价波动与收入分配的互动关系以及房价波动收入分配效应的传导机制在现实经济中的检验与修正。

3.就房价波动、股票回报率、工资性收入以及存贷款利率变动的收入分配效应进行比较并作出合宜解释。

4.微观调查数据的获取与处理，以及房价波动收入分配效应微观实证分析中如何选取反映家庭特征和个体特征的变量。

二、本书的创新点（一）选题的新颖性与现实性

本书所探讨的房价持续上涨与收入分配差距逐渐拉大问题，以及房产税及保障性住房建设等政策实施可能对房价和居民收入分配状况等方面产生的影响等，都是备受关注的社会热点问题，这表明本研究的选题具有一定的新颖性和现实性。通过对上述问题深入分析后提出的对策建议，将对解决当前国内房地产市场问题、中低收入居民的住房问题以及完善我国的收入分配机制等方面的政策制定提供一定的借鉴。（二）研究内容的全面性和系统性

通过对国内外已有研究文献进行梳理后发现，直接针对房价波动收入分配效应这一选题的研究还较为缺乏且仍未建立系统的研究框架。基于此，本书首先在一个家庭资产结构的框架下建立理论模型，然后分别从宏观、中观及微观三个层面对这一选题进行全面性和系统性的实证分析，这是对相关研究领域的一个补充和创新。（三）理论分析框架的创新

目前涉及房价波动理论的研究还大多集中于房价波动对经济基本面的影响，直接研究房价波动对居民收入分配的影响还不常见。本书从居民家庭收入来源出发，构建出反映房价波动与居民收入分配状况之间的家庭资产结构理论框架，归纳出房价波动影响居民收入分配的财富效应和信贷效应两种传导机制以及宏观、中观和微观三种主要渠道，并由此展开相关的实证分析。这在理论上也具有一定的创新性。（四）多维度的实证分析

在理论分析的基础上，采用多维度的实证分析对选题进行深入论述，尤其是采用微观调查数据进行实证分析，这是本书的又一特色。主要包括：

1.运用时间序列数据和面板数据，检验房价波动收入分配效应在我国的存在性以及房价波动与收入分配之间的互动性。

2.运用中国省级面板数据考察房价波动收入分配效应的区域差异性和具体表现。其中值得一提的是，笔者依据《各省统计年鉴（1996—2011）》的相关统计数据，运用基尼系数的计算公式，逐一推算出1995—2010年我国27省份的城镇基尼系数值，这对相关选题的后续研究可能提供一定的数据参考。

3.采用家庭微观调研数据（CGSS2006），实证分析家庭住房状况差异所产生的收入分配效应，并考察包括家庭人口年龄结构、家庭储蓄率等在内的家庭特征变量及包括个人性别、年龄、政治面貌、工作状况等在内的居民个体特征变量等，可能对这一效应所产生的影响。

三、进一步的研究方向

由于国内外针对房价波动收入分配效应方面的研究并不多，这在一定程度上使得本书在研究过程中较难借鉴以往文献及研究思路。作为一项创新研究的尝试，本书除了在建立理论框架方面遇到困难外，研究中还面临着数据方面的约束，具体体现在：（1）由于我国住房市场化改革只有十几年的时间，年度数据的时间段还相对较短；加上地方统计数据与全国数据还可能存在不一致性，这都将影响到实证检验的效果，可能会降低研究结果的精准度。此外，对于住房价格波动的分析只考虑了住房价格而未考虑租金价格，这是由于我国的租赁市场还不健全，相关数据及其指标的统计还不够科学和系统。在考量房价波动时选取的指标是全国和各省份商品住宅的平均价格，并没有考虑商铺、写字楼等商业性房屋的价格，这些数据虽更贴近研究假设，但会使得计算出的整体住房价格偏低。（2）研究中引用了CGSS2006家庭微观调研数据，属于横截面数据而非时间序列数据，数据的不连续性也是不足之处。（3）在实证分析我国房价波动收入分配效应的区域差异时，由于各城市家庭分组调查数据的不可获得性，笔者用省级数据代替了城市数据，这样可能致使实证结果的回归系数偏小。

受时间和篇幅的限制，本研究虽然从家庭资产配置的视角，分宏观、中观和微观三个维度系统阐述房价波动的收入分配效应的理论存在性及其在中国的具体表现，其中以宏观层面的内容较多，并未就家庭持有房产对家庭资产配置行为及其可能产生的收入（或财富）分配效应展开论述，这为后续研究提供了一定的理论基础和扩展空间。随着国内微观调查数据逐渐丰富，下一步将进行的主要研究包括：（1）住房投资对家庭资产配置行为所产生的影响，（2）包括住房投资在内的家庭资产结构的收入（或财富）分配效应及其分解，等等。第二章文献回顾第一节房地产市场与房价相关研究

一、城镇住房改革与房地产市场问题

在我国，房价波动是与城镇住房改革紧密联系在一起的。改革开放以前，我国实行的是高度计划的福利房分配政策，单位编制内的成员由单位解决住房问题。改革开放以后，我国的城镇住房制度改革又以1994年和1998年为界划分为起步、房改售房和住房市场化三个阶段，即1978年到1994年为起步和探索阶段，该阶段又可分为1979年到1985年的试点售房阶段、1986年到1990年的提租补贴阶段、1991年到1993年的以售代租阶段；1994年到1997年为全面转轨阶段；1998年至今为新体制初步建立阶段或全面推进市场化、货币化改革阶段（贾康、刘军民，2007）。其中，1998年国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，规定从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这标志我国住房分配制度发生了根本性变革，逐步走上了住宅建设市场化和住房消费货币化的道路。

论及住房改革，国外学者多认为其是伴随着制度变迁而发生，新的制度安排是对旧制度的扬弃，更能适应经济社会发展的需要。Donnison and Ungerson（1982）将市场经济国家中政府对住房政策制定中所扮演的角色或承担的责任分为三种模式和阶段：一是雏生型（embryonic）、二是社会型（social）、三是全面责任型（comprehensive），并认为所有的国家一般都会经历上述阶段。从相关研究来看，欧美发达国家的住房问题已体现出一定的“全面责任型”。Stephens et al.（2003）通过对英国出租房制度研究后发现，改革所面临的系列问题类似于为现有住房制度提供了一种“安全网”，引入了市场和准市场机制问题。在制定住房政策时，只有考虑其对现有社会经济环境的影响，住房改革才有可能取得成功。通过对欧洲和美国各州的实证分析，研究人员发现住房制度与一国的种族隔离、社会福利亦具有较强的关联性（Zelder，1970；Bayer et al.，2004；Michael et al.，2012）。从我国的现实情况来看，住房改革的持续推进在改善了大多数城镇居民住房状况的同时，也伴随改革出现了一系列社会问题，如一些城市房价上涨过快、涨幅较高，住房供给结构失衡，市场发育不健全、秩序混乱，低收入家庭住房支付能力日趋恶化、住房困难问题突出、住房保障落实不到位，政府宏观调控不力等。（一）对我国住房制度改革的总体性评价

经过20多年来的探索和不断深入，中国住房改革在历经调控、众多争议中螺旋式发展并取得了显著的成绩。房地产发展速度较快，居民住房得到很大改善，并促进了国民经济的发展，住房改革成为中国诸多改革中最成功的改革之一。当前房地产市场出现的问题，可以看作是社会经济发展问题在房地产市场中的反映。陈伯庚等（2003）认为，我国住房改革取得的成就突出表现为：住房新体制基本建立，城镇居民居住水平迅速提高，住宅建设加快，拉动了国民经济的增长等。但住房制度改革过程当中还有许多不足，比较突出的是住房保障量严重不足，因此住房改革仍需不断深化、不断完善，但必须坚持商品化、市场化的发展方向（顾云昌，2010）。

对于住房改革过程中产生的问题与不足，贾康和刘军民（2007）对此进行了深入论述，认为当前我国住房制度存在的主要问题可以概括为：一是旧的住房分配体制已经被打破，而受制于整体收入分配制度改革的滞后，新的分配制度尚未能完全到位，造成政策断档，部分群体的住房利益在体制转换中受到严重的损害；二是住房分类供应体系很不健全，尤其是中低价位住房供应严重短缺；三是地方各级政府及政府职能部门职能转换不到位，使得住房保障制度严重缺位，住房保障职能被过早、过多地甩掉；四是宏观调控体系不健全，相关措施实施不得法或不得力、政策执行不到位，未能有效调节住房市场的结构性失衡。刘洪玉（2007）通过对我国住房制度改革分析后总结了近年来住房问题的表现形式，指出当前住房问题产生的原因主要有：对住房特殊性认识不足，对住房需求特征缺乏认识，市场与住房供求结构的不匹配和政府未能充分承担住房保障责任等。武建东（2007）则从制度革新方面对此进行了论述，认为中国商品化住房资产价值体系的基础是城镇住宅可以商品化流通、村镇住宅不能流通的双轨模式，因而中国住房的权利体系仍然是不完整的。房权与地权的分离，导致中国房价具有巨大的不稳定性，使得中国住房的预期收益、未来收益产生了巨大的风险。还有一些学者对住房改革产生的社会问题进行了分析，认为住房改革中非个人的结构性因素逐渐成为中国城市居民住房差距拉大和社会排斥的主要原因。随着住房改革的推进，各城市不同水平的房价及差异巨大的增长速度导致城市住房价值结构性地被多次重新认定。城市住房价值差异的拉大，促使住房成为城市排斥外来者和扩大差距的一种有力工具，流动者的迁移成本因此而迅速增加（李斌，2009）。

国外学者对中国住房制度改革的相关研究，多采用定性分析，通过总结回顾我国城镇住房制度改革的原因和历程，结合我国特殊的社会背景，提出在改革过程中的变化以及可能引发的问题，为我国学者的进一步研究和国家政策的更新提供了理论参考。Zhou（2006）实证描述了从20世纪90年代末期住房改革中公有住房停止分配，中国城镇的住房供应和消费发生了巨大的变化，并结合我国具体国情分析了出现这些变化的原因。Shaw（1997）较早分析了改革的原因、经验、执行过程、理论基础和制度性问题，结合其他国家的经验，认为住房问题总是伴随着工业化和城市化进程，解决住房问题需要持久的政策，中国的住房制度改革仍将持续进行。

对于我国住房制度改革中出现的问题和发展方向，Yuan（1997）在对货币化方案之前住房改革的发展进行了回顾之后，认为住房改革在改善糟糕的居住条件下取得了巨大的成绩，但这一改革仍未能实现其建立一个新住房制度的目标。Lai（1998）论述了中国的城镇住房改革和住房商品化过程，并且指出城镇住房改革的主要内容是关于私有产权的认可、资本市场和房地产市场的推进；另外还提出了针对低收入阶层住房供应的不足问题，进一步指出这可能会导致将来的社会问题。Davis（2001）在研究了住房改革的非经济性后果认为，在房产价格迅速上涨的环境下，新的城市产权体制增强了城市居民的安全感，有利于巩固他们新获得的自由权利，但同时利用房改机会进行权力寻租产生腐败行为的可能性大大增加了。（二）住房制度改革中政府职能界定

国外学者多倾向于住房市场应该由市场自我调整，政府出台的住房政策反而会扭曲住房市场的自我调整机制（Clapham，2005）；也有学者曾就解决房地产市场出现的问题提出过一些住房政策思路，如Iacoviello（2005）、White（2009）等学者通过大量实证研究，指出宏观调控工具对抑制价格上涨，稳定市场平稳发展的作用大小。

国内大量研究认为，单靠住房市场机制并不能很好地解决住房问题。住房问题的存在，必然要求政府在住房供应中扮演一定的角色，而且随着住房市场化趋向改革的深入发展，住房的市场化机制潜在的不平等将加剧，迫切需要政府对住房市场进行适度的干预（朱亚鹏，2007）。陈国强（2010）指出，政府作为住房改革的引导者，是房地产市场的主体之一，特别是地方政府作为市场的重要主体，既是裁判员也是运动员。它既是土地市场的垄断者、独家供应者，也是市场规则的制定者，所以地方政府的利益，特别是地方政府的土地收益问题、土地财政问题，的确和房地产市场的发展，特别是房地产市场的繁荣与否有非常密切的关系。所以，对于市场的调控也好、稳定发展也好，地方政府的利益和市场的发展状况息息相关。这种特殊的关系很大程度上会影响到调控政策的效应和作用的发挥。

政府在出台住房政策和宏观调控政策时，应在满足居民基本住房需求的同时，解决住房的不公平问题，注重对市场干预的范围、方式和方法，逐步完善保障房制度。谢百三（2006）认为，政府在调控房地产市场时需要考虑众多的因素，需要在错综复杂的目标之间进行权衡取舍，缩减区域差异均衡发展的权衡。因此，宏观调控政策要考虑地区差异并留适度空间，因地制宜，切忌搞“一刀切”。张永岳等（2010）指出，房地产宏观调控政策应建立相应的长效调控机制，以稳定市场主体预期，在提高市场绩效、建立有效房地产市场的同时，采取相应的激励机制，兼顾经济效率与社会公平，引导住房的有效供求，从而促进房地产市场的稳定健康发展。（三）房地产市场培育及其规范

国外相关的研究主要涉及房地产公开市场（间接的证券市场）和房地产私人市场（直接的房地产市场）、房地产资产市场（即买卖市场）和物业市场（即租赁市场），多认为市场上存在完善的“租买机制”，房地产市场具有相对良好的运行机制；但一旦投机性需求过剩，仍有可能引发市场泡沫。对于房屋的属性，国外学者认为住房作为家庭的重要财富之一，兼具消费品和投资品的双重属性（Henderson and Ioannides，1983），房地产市场多指私人房地产市场。Tuluca et al.（2000）采用五种资产（短期国库券、债券、股票、公共和私人房地产）的VECM和非限制VAR模型来比较公共房地产市场收益和私有房地产收益的相互作用，推导出这两类房地产市场之间存在一种正反馈机制的长期均衡关系，但是私人市场似乎引导了公开市场。

房地产市场机制相关研究中，以“DiPasquale-Wheaton model”最具代表性。DiPasquale and Wheaton （1992）通过建立“DiPasquale-Wheaton model”，将房地产市场分为房地产服务市场和房地产资产市场，描绘了房地产市场自我调节的理想状态：住房资产价格围绕着由房地产租金所决定的住房价值波动，而房地产服务需求受人口增长和经济增长的制约，不可能“暴涨暴跌”。但Muellbauer and Murphy （1997）针对房地市场中投机问题进行研究后发现，房地产市场中的投机行为是影响房地产市场平稳健康发展的重要因素之一；同时还指出，房地产开发商的投机性预期是决定未来房地产价格波动的关键性因素。此外，Abraham and Hendershott（1996）也指出，大城市房地产价格的上涨由两部分组成，一部分是随着经济发展和物价的上涨而上涨，而另一部分则是不合理的泡沫成分。Hilbers et al.（2001）认为不平稳的房地产价格将会使金融机构陷入困境，所以金融监管和资产评估机构应该加强合作。Dinc（2006）研究了20世纪80年代日本银行的公司治理和房地产贷款情况，认为要加强监管银行以免发生房地产泡沫的危险。

随着我国住房市场化改革的深入，如何培育完善的住房市场，促进房地产市场稳定健康发展成为政府和学者们时常探讨的话题。中国房地产市场的壮大，主要得益于城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革。房地产市场规模越来越大，其发展变化不仅影响金融安全和社会稳定，而且影响整个国民经济的健康运行；政府一方面要培育和发展房地产市场，另一方面又要调控和驾驭房地产市场。

目前房地产市场区域发展不均衡、投机现象盛行、租赁市场不完善、市场秩序不规范等现象，对我国房地产市场的平稳健康发展，乃至整个国民经济的健康运行都有一定的负面影响。杨帆（2005）、高波（2008）等学者指出，房地产自身的异质性和区域垄断性，购房者和开发商的投机行为共同助推了房地产市场秩序的混乱，如开发商惜售捂盘、虚假广告以及合谋定价等。房地产供给结构不合理，市场发展的非均衡性，是影响我国房地产价格上涨、市场秩序混乱的重要因素。调控住房供需结构，加强信用建设，引导合理消费，提高市场的有效性是解决增量房市场秩序失范的主要对策。陈杰（2010）通过实证分析后发现，中国房地产市场区域发展不均衡，使得房地产价格脱离基本面的程度及市场风险都不同。而就短期房价收入弹性来看，东部最小、中部次之、西部最大；这表明房价的短期波动与收入关系在东部最弱、中部次之、西部最强，甚至达到过度敏感的程度。因此，政府出台针对商品住房价格的宏观调节政策时，一定要注意到各个地区商品住房市场发展的不同阶段和不同结构特点，不能搞“一刀切”，必须更加有针对性地根据地区特点来综合运用货币信贷、财税、土地供应等多管齐下的政策。

论及如何促进房地产市场的稳定健康发展，张永岳（2000）首先根据房地产市场交易的特征，将房地产市场划分为一、二、三级市场，依次对应为土地市场、增量房市场和存量房市场，并提出实现“二、三级市场联动”，以房屋置换为突破口，注重培育租赁市场，实现增量房、存量房市场联动，从而健全房地产市场体系。崔裴（2010）指出，当前我国住房市场并不存在“租买选择机制”，一旦房地产升值、不存在抑制投机的外生因素，房地产资产价格必然会高于房地产的市场价值，且偏离程度会不断增大并形成房地产泡沫。刘红（2009）认为，当前政府对土地市场的过度干预以及地方政府对土地财政的依赖，是引起土地市场秩序失范的主要原因。同时，政府行为不当不仅扰乱了正常的市场秩序，又影响了市场配置土地资源的基础性作用的发挥；因此，只有规避地方政府对经济的不利影响，明确地方政府土地市场的监管职能，深化土地市场改革，充分发挥市场机制的基础性作用，才能从根本上规范土地市场秩序。（四）保障性住房与住房公平

住房公平的论述以美国1968年颁布的《公平住房法》最具代表性，其规定租用、购买以及一些与住房交易相关的活动都应公平、公开，消除歧视。但大量事实表明，住房公平并没有得到真正的实现。King（2003）指出，住房是一项自由权，获得住房的权利是人类繁荣的首要条件。权利是对某些稀缺资源的社会经济要求，这种社会经济要求一般是竞争性的，是以付出其他人的代价来实现资源的特殊配置，意味着一些人受益而另一些人利益受损。而非竞争性的权利通常以生命权、财产权为代表，被视为保护个人自由。

保障性住房满足了低收入阶层实现住房权利的要求，是实现住房公平的重要途径。保障性住房通常是由政府统一规划、统筹，提供给特定人群使用，在不同国家也有不同称呼，如香港的公屋、日本的公营住宅、新加坡的组屋等。Mikael and Han-Suck（2005）对世界各国政府提高中低收入阶层住房拥有率的成功政策进行了论述。但也有学者认为，非政府性质的利益相关者才应该是保障房的主要提供者，而政府无须直接参与为低收入群体提供保障房的运作之中（Kimm，1987；LaNier，Oman and Reeve，1987；Linn，1983；Malpezzi，1994；Unchs，1987）。在这些利益相关者中，私人营利部门应该是核心，但私人非营利机构和社区组织的潜在能力和作用也不能被忽视。针对中低收入家庭的不同住房保障政策特点及其效果，Ohls（1975）利用一般均衡住房市场过滤模型研究发现，假设住房市场处于完全竞争状态，通过对低收入阶层提供住房货币补贴来增加穷人住房消费的政策（如租金优惠计划），从政府成本的角度来衡量，会比政府直接为低收入者建立新建住房的政策更有效，这成为住房保障政策选择的重要理论依据。

住房是生活必需品，住房问题是重要的民生问题，“住房公平”即应当使“人人享有适当住房”，但仅靠市场解决不了低收入住房困难家庭的住房问题，必须通过保障房建设来解决。但在住房改革开始较长一段时间内，住房供应几乎完全依赖市场机制，忽视了低收入住房困难家庭的住房保障问题，住房公平问题并未引起足够重视。曾国安和郭晶晶（2011）认为，经过十多年的探索，我国基本形成了以经济适用住房保障和廉租住房保障为支柱，以集资合作建房、农民工住房保障、限价商品住房为补充的城镇住房保障体系。但这一体系还存在着体系不统一、不完整，内容太复杂，供应主体较为单一，保障方式相互割裂以及缺乏有效的激励机制安排等多方面的问题。同时，以往保障性住房的保障范围和目标还存在偏差，监管缺位导致“寻租”行为泛滥，政策成本增高。这些问题的存在制约了住房保障的发展和住房公平的实现。

对于如何推进保障房建设，冯长春等（2009）提出，可以通过建立多层次、多渠道的住房保障体系来解决居民的住房问题，具体可采用建设公共住房、住房建设补贴、房屋租金补贴、房屋租金控制等方式。庞元（2011）指出，目前制约公共租赁住房投融资发展的制度壁垒还比较多，需要通过制度创新，进一步拓展公共租赁住房投融资渠道。一是住房公积金增值收益的用途需要进一步拓宽；二是地方社保基金和企业年金的用途需要进一步拓宽。郑思齐等（2009）认为，住房保障是一种社会福利政策，具有收入再分配的功能，根据公共财政理论，住房保障成本应主要由中央政府承担；同时，地方政府也应在住房保障中分担部分成本，并负责具体的保障实施工作。只有保证保障性住房的财政支持力度，才有可能落实住房保障政策。（五）研究述评及住房发展模式展望

根据上述分析，国外关于住房改革的研究，在制度层面上，认为制度变迁是出于社会经济发展的需要，房地产市场机制应在住房供应方面发挥主要作用；而在住房政策与政府干预方面，虽认可保障性住房是实现住房公平的重要手段，但大多认为政府应审慎参与到保障性住房建设当中。相关研究虽然对审视我国住房改革问题，深化住房改革有一定的借鉴意义，但由于我国的国情状况、政治经济制度、住房发展阶段均与国外存在较大差异，我国住房改革的制度设计、住房政策则更应该结合目前的现实情况。同时，国内学者对住房改革研究较多，涵盖对住房改革的总体性评价、培育完善的住房市场体系、住房改革中的政府职能与住房政策、住房公平与保障性住房建设、住房改革进一步深化的方向和目标等方面。但如何根据现阶段的新形势、新情况、新问题对我国住房改革问题进行系统、完整的深入研究，尚是一个亟待研究的课题。

住房改革的初衷是在提高市场效率的同时实现住房分配的公平。但易宪容（2009）认为，住房货币化改革启动后，住房分配不平等状态不仅没有改变，反而在此过程中进一步恶化了，而且随着住房市场快速发展又形成了不少新的严重的经济与社会问题，其主要原因是缺少住房公共政策。住房公共政策对住房市场的资源配置、住房公平分配、住房利益协调与调整都是十分重要的。如何深化住房改革，完善住房制度，引起了学者们的高度关注。其中，倪鹏飞（2010）针对深化中国住房改革，提出促使住房市场健康发展，应该建立一套市场和政府职能相互补充、相互协调的制度和政策体系，并按照“三维矩阵”政策分析框架提出如下建议：一是健全多环节的市场体系，建立多环节的保障性体系；二是转变政府干预市场的方式，完善住房公共政策体系；三是建立分层次的住房体系，实施差异化的政府干预。包宗华（2010）认为深化我国住房改革，应坚持“保障归保障，市场归市场”的原则，即市场自发调节与政府的调控管理有机结合，不断健全、完善、发展以中低收入者的保障住房为重点的、政府和社会支持与居民尽其所能相结合的、租售建并举的、多渠道筹集住房资金、多种供应和保障形式的住房分类供应制度。黄小虎（2010）则指出，为了进一步改革和完善城镇住房制度，应从三方面来采取措施：为低收入家庭提供保障，为中等收入家庭发展合作建房，为富裕家庭提供完全市场化的住房发展模式。

根据以上分析，笔者认为，在当前的背景下，深化住房制度改革应该坚持两个方向：一是完善市场机制，引导居民对住房的合理需求。首先通过完善市场机制，充分发挥住房商品的消费属性，抑制投资投机性需求；同时完善与规范租赁市场，促进市场过滤机制的有效运转。这样就促使绝大多数家庭可以根据自身的收入在市场上搜寻到合适的住房，从而提高住房市场资源配置效率与社会福利，尤其低收入者更是可以在政府政策的帮助下获得较大福利。二是在推进保障房建设的同时注重完善多层次住房保障体系相应制度，确保中等收入者能通过住房保障制度实现“住有所居”。最终让广大居民形成梯度改善的理性住房消费，实现“双轨”有机结合的住房发展模式。

二、房地产价格波动及其影响（一）房价波动的表现、特征与原因

自Shiller（1981）、LeRoy and Porter（1981）提出资产价格波动有可能严重偏离基本面，呈现非理性繁荣以后，针对资产价格波动这一选题的研究引起了学者们的高度重视。相比金融市场上波动性越来越受到投资者关注，与房价波动相关的研究则更关注住房的投资收益（Brailsford，2004）。最近几十年，房价长期持续的上涨以及上涨趋势下的反复变化，已成为全球范围内大多数国家的普遍现象。2008年爆发的全球性金融危机进一步加剧了房价波动，引起了政策制定者和投资者们的高度关注（Lee，2009）。

住房作为资产的重要组成部分，也是家庭基本的投资工具之一。Tracy，Schneider and Chan（1999）的研究表明，对美国中等收入家庭来说，住房资产约占到家庭持有资产组合的三分之二，房价波动对居民生活的影响十分巨大。从已有的研究来看，涉及房价波动方面的研究一般从住房销售价格波动和租金波动两个角度来分析。对于家庭来说，住房作为消费品，房价波动影响到他们是否选择持有住房；另一方面，如果以投资为主要目的，剧烈的房价波动将会让他们选择租房，因为房价波动增加了持有住房的风险（Zhou，2009）。

对于房价波动的特性，从已有的研究来看，房价波动存在着异质变异和波动聚集现象，即随着状态的变化，房价波动也会跟着发生变化。Wong（2006）证实香港住房市场存在持续的时变现象。Dolde and Tirtiroglu（1997），Guirguis et al.（2007）则分别证实美国和西班牙住房市场存在强线性相关性和异方差性（波动集聚性）。Miles（2008）则证实美国半数以上的州住房市场存在波动集聚效应，同时还证实了美国住房条件波动对美国住房回报有波动溢出效应（波动关联性），这项研究还指出房价的非对称效应比负面冲击更为敏感。Lee（2009）也通过构建ARCH和EGARCH模型分析认为，很多中心城区存在波动集聚效应，而不同城市的房价波动有所变化。Dolde and Tirtiroglu（1997）以美国康涅狄格州15个城镇和旧金山16个城镇1982—1994年的季度房价指数为样本，估算各城镇房价指数的异常价格波动情况（abnormal price change），并利用GARCH-M模型检验后证实，各地区的房价波动存在着异质变异现象。此外，他们还指出，房价波动具有外溢效应（spillover effect），即当某一地区公开重大信息时，不仅会影响到该地区的房价波动，同时还会影响到邻近地区的房价波动。同样，Crawford and Fratantoni（2003）分别利用ARIMA、GARCH以及状态转换（Regime-Switching）等模型对美国加利福尼亚州、佛罗里达州、马萨诸塞州、俄亥俄州与得克萨斯州1979年第一季度至2001年第四季度的房价指数进行检验，探讨各州的房价指数波动是否存在异质变异现象，检验结果表明，除了加利福尼亚州与俄亥俄州，其余地区的房价指数波动都满足GARCH模型和状态转换模型，即证实房价波动具有异质波动、异质成长的性质。此外，Crawford and Fratantoni还利用样本内与样本外的数据预测房价指数未来波动情况；同时对各模型的适用程度进行检验后发现，状态转换模型比较适用于对样本内数据的预测，而ARIMA模型则较适用于对样本外数据的预测。之后，Miles（2008）在Crawford and Fratantoni（2003）的研究基础上，将研究时间延长至2006年第二季度，并以美国50个州的季度房价指数为样本，运用ARCH、GARCH-M、扩充GARCH（Augmented-GARCH）以及渐进GARCH（Asymmetric GARCH）等模型来检验各州的房价指数波动是否存在异质变异现象。研究结果表明，对于大部分州来说，房价波动存在异质波动现象。Miller and Peng（2006）选取大都市统计区（Metropolitan Statistical Area level，MSA level）1990年第三季度至2002年第二季度227个每季度独户住宅指数（single family housing index）为样本，采用ARCH模型、GARCH模型和状态转换模型等检验各州房价指数波动是否存在异质变异现象。实证结果表明，约17%的MSA满足GARCH效果，即房价波动具有异质波动的性质。Miles（2009）又延伸了Miller and Peng（2006）的研究，分别以100个美国大都市1979年第一季度至2008年第一季度房价指数、20个美国大都市1987年1月至2008年9月的月度房价指数为样本，利用C-GARCH模型检验房价指数波动是否存在异质变异现象。Miller and Peng（2006）运用似然比检验法（likelihood ratio test）检验GARCH模型与C-GARCH模型的适合度，但实证结果拒绝房价指数波动服从GARCH模型的假设，也即房价指数波动只服从C-GARCH模型，不但存在异质变异波动性质还具有长记忆性。

传统的研究多是讨论房价波动本身，而近年来研究房价波动的决定因素正成为越来越受关注的领域。Case and Shiller（1990）指出，人口、真实收入和房价本身的变化对房价都有着一定的影响。Abraham and Hendershott（1996）也指出，大城市房地产价格的上涨由两部分组成：一部分是随着经济发展和物价的上涨而上涨；另一部分则是不合理的泡沫成分。DiPasquale and Wheaton（1992）将房地产市场按照是否自住分为房地产服务市场和房地产资产市场，可以解释外生变量对租金、资产价格、建设量和存量的冲击，并描绘了房地产市场自我调节的理想状态：住房资产价格围绕着由房地产租金所决定的住房价值波动，房地产开发量受房地产价格影响，自然受到影响房地产租金从而影响房地产价值、价格的房地产服务需求的制约，而房地产服务需求受人口增长和经济增长的制约，不可能“暴涨暴跌”。Stein（1995）提出，大范围的价格波动是从购房首付款到整体房价自我强化的后果，并把大范围房价波动归于受债务约束的家庭行为。Muellbauer and Murphy（1997）针对房地产市场中的投机问题进行研究后发现，房地产市场中的投机行为是影响房地产市场平稳健康发展的重要因素之一，同时还指出房地产开发商的投机性预期是决定未来房地产价格波动的关键性因素。Baffoe-Bonnie（1998）通过对美国房价的方差分解分析表明，失业增加和按揭利率是美国住房市场的主要驱动因素，而对经济基本面（如通货膨胀、按揭利率、失业增加以及货币供给）的冲击影响存在区域差异。Stevenson（2000）利用协整检验强有力地证实了住房价格和通货膨胀在长期内存在协整关系，而普通最小二乘法（OLS）几乎得不出确定结果。Jud and Winkler（2002）也指出，收入的实际变化、建筑成本、利率以及人口增长是引起美国真实房价上涨的重要因素。Meese and Wallace（2003）通过比较分析两种价格建模方法，证实了经济基本面对住房价格长期走势的制约影响：一是通过估算一个房屋价格指数，分析经济基本面可能对住房价格的动态影响；二是设计了一个可以检验动态特征价格模型的过滤器策略。而采用这两种方法得出的结论却几近相同。Malpezzi and Wachter（2002）认为，由于房地产市场缺乏流动性，即便人们可以获取有效的市场信息，但确定房价的成本仍极其昂贵，因而价格会出现波动。当市场上短期投资者出现“卖空”行为时，很难将价格信息传递给所有人，容易导致价格波动。此外，投资者基于对过去价格升幅的外推预期或对价格继续升值的投机行为也将致使价格波动。Hossain and Latif（2007）运用脉冲响应分析得出国内生产总值增长率、房价增速和通货膨胀是造成房价波动的决定因素。

在此背景下，国内已有不少学者对房价及其相关因素之间的关系进行了研究，研究主要从住房供应和需求两方面探讨影响房价的因素。陈建和陈英楠（2009）指出，过去十年全球主要国家的实际房价周期表现出高度的同步性，全球性实际利率的持续走低与流动性过剩可能是全球房价波动呈同向变化的主要因素。沈悦和刘洪玉（2004）以1995—2002年我国14个城市的中房住宅价格指数与宏观经济基本面相关变量的面板数据为样本，利用混合样本回归以及添加城市、年度虚拟变量等方法检验住宅价格与经济基本面的关系。结果表明，14个城市经济基本面的当前信息或历史信息都可以部分解释住宅价格水平或者价格变化率，经济基本面对住宅价格水平的解释模型存在显著的城市影响特征；1998年后经济基本面对住宅价格的解释能力出现明显的变化，且近年来已经无法很好地利用经济基本面和住宅价格的历史信息来解释各城市的房价波动。张金华（2005）将引起房地产价格波动的因素归纳为六个方面：实际供给因素、实际需求因素、政策因素、体制因素、宏观经济发展模式的调整波动因素以及国际经济政治因素等。汪丽娜（2006）指出，推动房价走高的因素是极其复杂的，既有市场的因素，也有非市场的因素。李巍（2006）运用新制度经济学的相关理论分析后得出，制度因素亦是引起房价波动的因素之一。梁云芳和高铁梅（2006）通过对不同地区不同用途商品房价格波动的比较分析后认为，上一期房价波动具有较强的滞后影响。在各类供给因素中，地价波动对房价波动有较大的同向影响；而在各类需求因素中，利率的变动对住宅价格有较大的影响。余壮雄和林建浩（2010）通过对我国1996—2007年省级面板数据的实证分析后得出，消费者的收入、建筑成本、贷款规模与开发商的市场势力都是房价持续上涨的驱动因素。张传勇和刘学良（2014）指出，高校扩招引起的劳动力跨区域流动等因素也是助推城市房价尤其是东部地区大中城市房价上涨的重要因素。

对于国内房价波动的区域不平衡性及其原因，不少学者对此进行了相关论述。马丽娟（2011）指出，影响房价的各变量都是一个平稳变量，且房地产价格与其影响因素之间存在协整关系，但各个因素对东部、中部及西部的影响程度不同，这就造成了房价区域波动的差异性。余壮雄和林建浩（2010）从区域房价波动的驱动因素出发，认为建筑成本、开发商的市场势力、消费者的收入以及信贷规模等都是造成区域房价差异性波动的原因，且其中当地政府的金融支持可以解释房价波动的六成。对房价波动区域差异的代表性结论主要是梁云芳和高铁梅（2007）、鲁娜（2008）等学者的研究，他们通过定性判断国内房价波动存在明显的不平衡性后，进一步实证分析了房价波动

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