中国房地产市场运行监测报告．2012，房地产蓝皮书(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：马建堂

出版社：中国人民大学出版社

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中国房地产市场运行监测报告．2012，房地产蓝皮书试读：

前言

2012年是中国经济缓中企稳的一年。面对依旧复杂多变的国内外经济形势，党中央、国务院坚持以科学发展观为主题，以加快转变经济发展方式为主线，坚持按照稳中求进的工作总基调，及时加强和改善宏观调控，各地区、各部门认真贯彻落实各项宏观调控政策措施，实现国内生产总值比上年增长7.8％，农村人均纯收入和城镇人均可支配收入分别实际增长10.7％和9.6％，经济总体运行稳中有进，为全面建成小康社会奠定了良好的基础。

同时，2012年也是房地产市场宏观调控深入推进的一年。政府一方面继续监督落实“限购”、“限贷”、“限价”等一系列强有力的调控措施，抑制投资投机性需求和房价过快上涨，另一方面有序推动保障性住房建设，出台政策保护居民自住性住房需求。总体来看，调控效果比较明显，全年房地产市场运行出现积极变化，整体符合调控预期。房地产开发投资比上年增长16.2％，增速先回落再趋稳，年底有所回升；房地产开发企业到位资金增长12.7％，增速逐步提高；新建商品房销售面积增长1.8％，销售额增长10.0％，增速双双由负转正；房地产价格基本稳定，12月70个大中城市房价涨幅均未超过2.4％。《中国房地产市场运行监测报告（2012）》使用大量权威数据和最新资料，系统反映2012年我国房地产市场的总体特点和发展状况，监测重点城市房地产市场运行情况，并提供详尽的国民经济总体运行态势及全球主要国家和地区房地产市场背景材料，内容丰富、资料翔实，是企业、金融机构、分析部门和社会公众研究中国房地产市场发展情况的第一手资料，对房地产企业从事项目开发、销售管理、营销策略制定具有很强的指导意义。

自2008年始，《中国房地产市场运行监测报告》已经出版五册，成为国家统计局年度分析系列重要产品之一，影响力逐年提升。本书的出版离不开国家统计局房地产市场统计监测小组和重点城市房地产统计人员的辛勤工作，以及住房和城乡建设部、国土资源部同仁的一贯支持，中国人民大学出版社政治与公共管理出版分社的编辑也对全书进行了严谨周密的编辑加工，在此一并致以谢意。编者

第一部分 2012年国民经济发展稳中有进

2012年，面对复杂严峻的国际经济形势和国内改革发展稳定的繁重任务，党中央、国务院坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，按照稳中求进的工作总基调，及时加强和改善宏观调控，把稳增长放在更加重要的位置，国民经济运行缓中企稳，经济社会发展稳中有进。

一、2012年国民经济运行缓中企稳

初步测算，全年国内生产总值519322亿元，比上年实际增长7.8％。分产业看，第一产业增加值52377亿元，增长4.5％，加快0.2个百分点；第二产业增加值235319亿元，增长8.1％，回落2.2个百分点；第三产业增加值231626亿元，增长8.1％，回落1.3个百分点。（一）农业生产稳定增长

初步统计，全国粮食产量11791亿斤，比上年增产367亿斤，增长3.2％。其中，夏粮产量2599亿斤，增产71亿斤，增长2.8％；早稻产量666亿斤，增产11亿斤，增长1.6％；秋粮产量8527亿斤，增产285亿斤，增长3.5％。全年猪牛羊禽肉产量8221万吨，比上年增长5.4％。生猪存栏47492万头，增长1.6％。（二）工业生产平稳增长

全年规模以上工业增加值比上年实际增长10.0％（工业增加值增速均为扣除物价因素后的实际增速），增速比上年回落3.9个百分点。分经济类型看，国有及国有控股企业比上年增长6.4％，集体企业增长7.1％，股份制企业增长11.8％，私营企业增长14.6％，外商及港澳台投资企业增长6.3％。分轻重工业看，重工业增长9.9％，轻工业增长10.1％。分行业看，41个大类行业中，医药制造业增长14.5％，农副食品加工业增长13.6％，金属制品业增长12.2％，计算机、通信和其他电子设备制造业增长12.1％，食品制造业增长11.8％。分地区看，东部地区规模以上工业增加值比上年增长8.8％，中部地区增长11.3％，西部地区增长12.6％。

高耗能行业增速有所回落。全年六大高耗能行业比上年增长9.5％，增速比上年回落2.8个百分点。其中，非金属矿物制品业增长11.2％，回落7.2个百分点；电力、热力生产和供应业增长5.0％，回落5.1个百分点。

全年规模以上工业企业出口交货值比上年名义增长7.1％，增速比上年回落9.5个百分点。（三）固定资产投资保持较快增长

全年固定资产投资（不含农户）364835亿元，比上年名义增长20.6％（扣除物价因素后的实际增速为19.3％，投资增速除标明的外，均为名义增速）。分经济类型看，国有及国有控股投资123694亿元，比上年增长14.7％，增速比上年加快3.6个百分点；集体企业投资12098亿元，增长18.1％，回落0.3个百分点。分产业看，第一产业投资9004亿元，比上年增长32.2％，第二产业投资158672亿元，增长20.2％，第三产业投资197159亿元，增长20.6％。（四）房地产投资增速明显回落

全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2％，增速比上年回落11.9个百分点。全年房地产开发企业到位资金96538亿元，比上年增长12.7％，增速比上年回落4.8个百分点。全年商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8％，增速比上年回落2.6个百分点。其中，商品住宅销售面积98468万平方米，增长2.0％，回落1.4个百分点。

全年房地产开发企业购置土地面积35667万平方米，比上年下降19.5％，上年为增长10.9％。（五）市场销售较快增长

全年社会消费品零售总额207167亿元，比上年名义增长14.3％（扣除物价因素后的实际增长为12.1％，销售增速除标明的外，均为名义增速）。其中，一季度增长14.8％，二季度增长13.9％，三季度增长13.6％，四季度增长14.9％。按经营地分，城镇消费品零售额179318亿元，比上年增长14.3％；乡村消费品零售额27849亿元，增长14.5％。按消费形态分，餐饮收入额23283亿元，增长13.6％；商品零售额183884亿元，增长14.4％。在16类限额以上企业商品零售额中，13类商品增速比上年回落，3类商品增速加快。其中，金银珠宝类增长16.0％，增速比上年回落26.1个百分点；石油及制品类增长16.9％，回落20.5个百分点。（六）进出口增速回落

全年进出口总额38668亿美元，比上年名义增长6.2％。出口20489亿美元，比上年增长7.9％；进口18178亿美元，增长4.3％。顺差2311亿美元，比上年增加760亿美元。其中，一般贸易逆差338亿美元，减少565亿美元；加工贸易顺差3816亿美元，增加160亿美元。（七）居民消费价格涨幅回落

全年居民消费价格比上年上涨2.6％，涨幅比上年回落2.8个百分点。在2.6％的涨幅中，新涨价因素影响居民消费价格上涨1.5个百分点，占居民消费价格涨幅的57.7％；翘尾因素为1.1个百分点，占42.3％。分类别看，食品价格比上年上涨4.8％，居住上涨2.1％，医疗保健和个人用品上涨2.0％，家庭设备用品及维修服务上涨1.9％，交通和通信下降0.1％，衣着上涨3.1％，烟酒及用品上涨2.9％，娱乐教育文化用品及服务上涨0.5％。全年工业生产者出厂价格比上年下降1.7％，上年为上涨6.0％。全年工业生产者购进价格比上年下降1.8％，上年为上涨9.1％。（八）人口与就业形势总体稳定

2012年末，中国大陆总人口（包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数）135404万人，比上年末增加669万人。出生人口1635万人，人口出生率为12.10‰，比上年提高0.17个千分点；死亡人口966万人，人口死亡率为7.15‰，比上年提高0.01个千分点。年末全国就业人员76704万人，比上年末增加284万人，其中城镇就业人员37102万人，比上年末增加1188万人。（九）城乡居民收入较快增长

全年农村居民家庭人均纯收入7917元，比上年名义增长13.5％，扣除价格因素，实际增长10.7％，增速比上年回落0.7个百分点。全年城镇居民家庭人均可支配收入24565元，比上年名义增长12.6％，扣除价格因素，实际增长9.6％，增速比上年加快1.2个百分点。（十）企业利润增速由负转正

1—11月，规模以上工业企业实现利润46625亿元，同比名义增长3.0％。41个大类行业中，30个行业利润同比增长，10个行业同比下降，1个行业亏损。其中，电力、热力生产和供应业增长62.9％，酒、饮料和精制茶制造业增长30.6％，食品制造业增长26.3％，计算机、通信和其他电子设备制造业增长11.5％。（十一）财政收入增速回落

1—11月，全国公共财政收入108903亿元，同比名义增长11.9％，增速比上年同期回落14.9个百分点。1—11月，全国公共财政支出104896亿元，同比名义增长17.9％，增速比上年同期回落6.4个百分点。1—11月，财政收支相抵，收大于支4007亿元，同比减少4346亿元。（十二）货币供应量平稳增长

12月末，广义货币（M2）余额为97.4万亿元，比上年末增长13.8％，增速比上年末加快0.2个百分点；狭义货币（M1）余额为30.9万亿元，增长6.5％，回落1.4个百分点；流通中现金（M0）余额为5.5万亿元，增长7.7％，回落6.1个百分点。全年金融机构新增人民币各项贷款（含票据融资）82035亿元，比上年多增7319亿元。各项存款增加108063亿元，比上年多增11722亿元。

从以上情况看，2012年，面对复杂严峻的国内外形势，党中央坚持稳中求进的工作总基调，及时将稳增长放在突出地位，所采取的一系列稳定增长的措施取得了明显成效，国民经济运行缓中企稳，经济社会发展稳中有进。

经济增长总体平稳。一是主要经济指标变化趋势向好。全年国内生产总值同比增长7.8％，圆满完成了7.5％的预定目标。一、二、三、四季度，国内生产总值同比分别增长8.1％、7.6％、7.4％和7.9％，扭转了连续七个季度回落的势头；规模以上工业增加值分别增长11.6％、9.5％、9.1％和10.0％，扭转了连续六个季度回落的势头；社会消费品零售总额分别增长14.8％、13.9％、13.6％和14.9％，扭转了连续三个季度回落的势头；固定资产投资（不含农户）累计分别增长20.9％、20.4％、20.5％和20.6％，连续两个季度加快。二是物价涨幅稳步回落。2012年，居民消费价格比上年上涨2.6％，涨幅比上年回落2.8个百分点。2月以来，月度同比涨幅稳步回落，特别是6—12月当月上涨幅度连续7个月保持在1.7％～2.5％的区间，保持半年以上较为温和的涨幅，是2007年以来的首次。物价涨幅保持低位温和水平，为宏观调控提供了更大的操作空间。三是农业基础进一步稳固。粮食生产实现连续9年增产、连续6年超过1万亿斤，粮食综合生产能力稳定在1万亿斤以上。单产再创历史新高。全年粮食作物平均单产353公斤／亩，比上年提高2.6％，因单产提高对增产的贡献率达到80.5％。三大粮食作物全部增产，其中稻谷、小麦、玉米产量分别比上年增长1.6％、2.7％和8.0％。

经济社会发展稳中有进。一是经济增长协调性增强。消费对经济增长的贡献率超过资本形成。全年国内需求对经济增长的贡献率达到102.2％，其中最终消费贡献率为51.8％，资本形成总额贡献率为50.4％。区域增长格局进一步优化。全年中西部规模以上工业增加值增速分别为11.3％和12.6％，分别快于东部地区2.5个百分点和3.8个百分点；固定资产投资中西部分别增长25.8％和24.2％，分别快于东部地区8.0个百分点和6.4个百分点；社会消费品零售总额中西部均增长15.8％，快于东部地区2.0个百分点。城乡居民收入比继续缩小，全年农村居民人均纯收入实际增长10.7％，高出城镇居民人均可支配收入1.1个百分点；城乡居民收入相对倍差为3.10，比上年缩小0.03。二是产业结构进一步优化。全年高技术产业增加值比上年增长12.2％，高于规模以上工业2.2个百分点，占规模以上工业的比重为9.4％，比上年提高0.3个百分点。高耗能产业增加值比上年增长9.5％，低于规模以上工业0.5个百分点，占规模以上工业的比重为29.6％，下降1.1个百分点。服务业比重明显提高。一、二、三产业比重分别为10.1％、45.3％、44.6％，第三产业比重比上年提高1.2个百分点，旅游、电子商务零售等服务行业发展迅猛，已成为新的经济增长点。三是民生有新改善。收入分配有所改善，居民收入稳步提高。全年城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别实际增长9.6％和10.7％，增速分别快于经济增速1.8个百分点和2.9个百分点。社会保障制度进一步完善。新型农村社会养老保险和城镇居民社会养老保险制度实现全覆盖，新型农村合作医疗和城镇居民基本医疗保险补助标准提高到每人每年240元。

二、国民经济运行内外环境依旧复杂严峻

2012年，在国际环境复杂严峻、国内经济下行压力较大的情况下，党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基调，适时适度出台一系列稳增长的政策措施，经济增速下滑的趋势得到明显遏制，实现了经济企稳、结构优化、物价稳定、就业增加、民生改善的良好局面，非常不易。但国际经济环境依然复杂严峻，世界经济充满不确定性，我国经济稳定增长的基础还有待进一步巩固。（一）从外部环境看，外需增长难度较大

2012年，世界经济增长疲弱，全球实体经济仍然缺乏活力，就业状况不见明显好转，贸易需求疲弱，摩擦加剧。投资者、消费者信心低落，消费市场低迷不振。欧日经济不断恶化，欧债危机阴霾不散，美国财政悬崖的政治博弈依旧存在。1．全球实体经济依然缺乏活力

工业生产低速增长。2012年1—10月，世界工业生产低速增长。发达国家工业生产从4月起持续回落，8—10月均为同比负增长。11月，美国工业生产同比增长2.4％，为年内较低增速；日本工业生产同比下降5.8％，连续6个月负增长；10月，欧元区工业生产同比下降3.6％，为年内最大降幅。发展中国家工业生产同比增长5％左右。消费持续低迷。2012年，美国零售额增速持续回落，欧元区零售量持续下降，日本零售额低迷。11月，美国零售额从年初的6.6％回落至11月的3.7％；欧元区零售量同比下降2.6％，连续八个月下降；日本零售额仅同比增长1.3％。世界贸易持续低迷。波罗的海干散货运指数持续走低。2012年，该指数从1月3日的1624点降至12月31日的700点，累计降幅达56.9％。全球主要港口货物和集装箱吞吐量双双下降。2012年，全球制造业出口新订单指数除1月和3月分别达到50.4和50.6外，其余各月均位于景气临界值50以下。2．失业率居高不下

2012年，美国失业率为8.1％，比上年回落0.8个百分点，但仍远高于危机前水平。1—11月，欧元区失业率屡创新高。11月，欧元区失业率为11.8％，再创历史新高。日本失业率从5月起小幅回落，11月降至4.1％。3．欧日经济进一步恶化

在欧债危机持续深化、重债国继续实施紧缩措施以及全球经济走弱等因素共同作用下，欧元区GDP第二、三季度连续环比下降，同比连续三个季度下降，四年来再次陷入经济衰退。希腊、西班牙、意大利、葡萄牙等重债国，深陷主权债务泥潭，均已陷入经济衰退。2012年日本经济在经过第一季度的短暂复苏后，第二、三季度连续出现环比负增长，而且经济减速的趋势日益明显，已经陷入温和的衰退。4．贸易环境恶化

针对中国的贸易投资保护主义愈演愈烈，呈现出数目多、金额高、领域宽的趋势。据英国智库经济政策研究中心的“世界贸易预警”项目监测，2008年国际金融危机爆发以来，全球40％的贸易保护主义措施针对中国。随着中国出口产业从劳动密集型产业向新兴产业升级，国外对中国新兴产业出口的限制明显增多。2012年我国共遭受72起贸易调查。（二）从内部环境看，不平衡、不协调、不可持续问题依然突出，经济企稳回升的基础不牢固

一是内需不振。

投资方面：企业投资意愿和能力有所下降；民间投资呈现回落态势，占全部投资的比重也略有下降。2012年，民间投资增长24.8％，比1—11月回落0.2个百分点，占全部投资的比重为61.4％，比1—11月回落0.4个百分点。工业内部三大行业投资增速全部回落。采矿业投资增速连续8个月回落，1—12月仅增长11.8％。电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资增长12.8％，比1—11月回落3.4个百分点。制造业投资增速持续回落，十大制造业行业投资增速九个回落，表明企业的投资积极性仍然不高，投资主要靠政府推动。

消费方面：汽车、家电等消费进一步升级的潜力有限，新的消费增长点尚未完全形成。短期刺激政策效应递减，家电以旧换新退出、家电下乡政策效应递减，家电类商品销售增长回落明显。据商务部统计，2012年家电下乡商品销售额增长18.8％，增速比上年回落34.3个百分点。汽车、住房限购等政策调整影响汽车和住房的消费增长。受汽车限购等政策调整和用车成本提高等因素影响，汽车消费继续放慢，2012年汽车销售增速比上年低7.3个百分点；居住类商品增速下降11.3个百分点。

二是企业生产经营总体仍较困难。

1—11月，全国规模以上工业实现利润46625.3亿元，同比仅增长3.0％，增速为近十年同期最低。尤其是小微企业生产经营困难，2008年底至2012年底，跟踪调查的小微工业企业中，累计关闭企业占15.8％，其中有4.4个百分点为2012年当年关闭，比2011年上升1.5个百分点。

此外，在持续多年增产增收基础上，稳定农业生产和促进农民增收难度上升。农民务工收入增速放缓，2012年一至四季度末农民工月工资水平同比分别增长16.6％、14.9％、13.0％和11.8％，增速逐季回落。

总之，我们既要看到当前经济运行中出现的积极变化，又要看到经济发展面临的国内外环境仍然复杂严峻，保持经济持续健康发展面临较多挑战。2013年，我们要认真贯彻落实党的十八大精神，认真贯彻落实中央经济工作会议的总体部署和要求，准确把握我国发展重要战略机遇期内涵和条件的变化，增强忧患意识，着力巩固经济企稳回升势头，更要坚持科学发展，以提高经济增长质量和效益为中心，进一步深化改革开放，进一步强化创新驱动，稳中求进，扎实工作，在不断转变经济发展方式、不断优化经济结构中实现实实在在、没有水分的增长，为全面建成小康社会奠定坚实基础。

第二部分 2012年全国房地产市场运行情况

2012年，在国家宏观调控政策作用下，全国房地产市场运行明显趋缓。与2011年相比，房地产开发投资和面积增速大幅回落；资金、销售增速有所回落，房地产宏观调控取得积极成效。

一、房地产开发情况

2012年，房地产开发投资增速高位回落，全年全国房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2％，增速比上年回落11.9个百分点（见图2—1）。图2—1 1994年以来全国房地产开发投资情况

分季度看，一季度房地产开发投资增长23.5％，上半年增长16.6％，前三季度增长15.4％，增速逐季回落，第四季度增速有所回升（见图2—2）。图2—2 2012年房地产开发投资增长情况（二）东、中、西部地区投资增速均回落

2012年，东部地区房地产开发投资40541亿元，增长13.9％，增速比上年回落13.2个百分点；中部地区投资15763亿元，增长18.3％，增速回落8.4个百分点；西部地区投资15500亿元，增长20.4％，增速回落11.8个百分点。

31个省、自治区、直辖市中，仅有6个地区房地产开发投资增速比上年提高。25个增速回落地区中，7个地区回落幅度超过20个百分点，分别为：内蒙古下降18.8％，2011年为增长42.1％；河北增长1.0％，增速比上年回落33.9个百分点；新疆增长17.4％，增速回落31.1个百分点；广西增长2.5％，增速回落23.3个百分点；黑龙江增长25.1％，增速回落20.5个百分点；吉林增长9.6％，增速回落20.2个百分点；广东增长11.3％，增速回落20.1个百分点（见图2—3）。（三）住宅投资增速大幅回落，非住宅类房屋投资高速增长

2012年，房地产开发住宅投资49374亿元，增长11.4％，增速比上年回落18.9个百分点。其中，90平方米及以下住宅投资16789亿元，增长21.9％，增速回落7.3个百分点；144平方米以上住宅投资9806亿元，增长4.6％，增速回落35个百分点。别墅和高档公寓投资3448亿元，增长0.7％，增速回落20.3个百分点。图2—3 2012年各地区房地产开发投资及增长速度

2012年，非住宅类房屋投资22430亿元，增长28.3％，增速比2011年提高5.5个百分点。其中，办公楼投资3367亿元，增长31.6％，增速回落10个百分点；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4％，增速回落6个百分点；其他房屋投资9751亿元，增长30.1％，增速提高19.5个百分点（见图2—4）。图2—4 2012年不同用途房屋开发投资（四）房屋施工面积增速回落，新开工面积下降

2012年，房地产开发企业房屋施工面积57.34亿平方米，增长13.2％，增速比上年回落11.8个百分点。其中，住宅施工面积42.90亿平方米，增长10.6％，增速回落12.6个百分点；办公楼施工面积1.94亿平方米，增长21.5％，增速回落10.2个百分点；商业营业用房施工面积6.58亿平方米，增长17.6％，增速回落7.8个百分点。

2012年，房地产开发企业房屋新开工面积17.73亿平方米，下降7.3％，2011年为增长16.9％。其中，住宅新开工面积13.07亿平方米，下降11.2％，2011年为增长13.8％；办公楼新开工面积0.60亿平方米，增长10.9％，增速回落36.3个百分点；商业营业用房新开工面积2.20亿平方米，增长6.2％，增速回落12.4个百分点。

从全年走势看，年初房屋新开工面积增速最高，1—2月增长5.1％，之后持续下滑，1—4月开始负增长，1—7月下降9.8％，为全年最低。四季度房屋新开工面积降幅有所收窄。

2012年，房地产开发企业房屋竣工面积9.94亿平方米，增长7.3％，增速比上年回落10.3个百分点。其中，住宅竣工面积7.90亿平方米，增长6.4％，增速回落10.7个百分点；办公楼竣工面积0.23亿平方米，增长2.1％，增速回落22.7个百分点，2011年为增长24.8％；商业营业用房竣工面积1.02亿平方米，增长8.0％，增速回落6.4个百分点。（五）土地购置面积和土地成交价款双双下降

在国家房地产调控政策的作用下，2012年房地产开发企业继续了2011年的谨慎购地，年初房地产开发企业土地购置面积即为下降，1—2月下降0.5％，之后降幅迅速扩大，1—7月降幅达24.3％，全年房地产开发企业土地购置面积3.6亿平方米，下降19.5％，2011年为增长10.9％。

2012年1—2月，房地产开发企业土地成交价款增长5.8％，1—4月转为下降，1—7月下降16.9％，全年房地产开发企业土地成交价款7410亿元，下降16.7％，2011年为增长8.4％（见图2—5）。图2—5 2012年房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款增长速度

分季度看，2012年一季度房地产开发企业土地购置面积下降3.9％，土地成交价款增长2.5％；上半年土地购置面积下降19.9％，土地成交价款下降13.3％；前三季度土地购置面积下降16.5％，土地成交价款下降11.0％；全年土地购置面积下降19.5％，土地成交价款下降16.7％。

2012年，房地产开发企业待开发土地面积略降。全年待开发土地面积40197万平方米，比上年减少24.2万平方米，下降0.1％（见图2—6）。图2—6 2006年以来房地产开发企业待开发土地面积

二、房地产市场销售情况

2012年，随着部分房地产开发企业“以价换量”等促销手段的运用，住房刚性需求得以温和释放，全国新建商品房销售逐步趋好。年初新建商品房销售大幅下降，1—2月商品房销售面积比上年下降14.0％，销售额下降20.9％，之后降幅逐月收窄，1—8月商品房销售额转为正增长，1—11月销售面积转为正增长。全年新建商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8％，增速比上年回落2.6个百分点；销售额64456亿元，增长10.0％，增速回落1.1个百分点。

分季度看，2012年新建商品房销售逐季向好。一季度商品房销售面积下降13.6％，销售额下降14.6％；上半年销售面积下降10.0％，销售额下降5.2％；前三季度销售面积下降4.0％，销售额增长2.7％；全年销售面积增长1.8％，销售额增长10.0％（见图2—7）。图2—7 2012年商品房销售面积和销售额增长速度

分东、中、西部地区看，2012年，东部地区商品房销售面积53224万平方米，增长5.7％，2011年为下降1.4％；销售额38413亿元，增长12.9％，增速比上年提高10.9个百分点。中部地区商品房销售面积30140万平方米，增长2.0％，增速回落10.1个百分点；销售额13020亿元，增长8.5％，增速回落22个百分点。西部地区商品房销售面积27940万平方米，下降5.3％，2011年为增长7.7％；销售额13023亿元，增长3.7％，增速回落19.8个百分点。

分物业类型看，2012年商品住宅销售面积98468万平方米，增长2.0％，增速比上年回落1.4个百分点；销售额53467亿元，增长10.9％，增速提高1.7个百分点。办公楼销售面积2254万平方米，增长12.4％，增速提高6.3个百分点；销售额2773亿元，增长12.2％，增速回落2.5个百分点。商业营业用房销售面积7759万平方米，下降1.4％，2011年为增长12.5％；销售额7000亿元，增长4.8％，增速回落18.5个百分点。

分住宅户型看，2012年90平方米及以下住宅销售面积3.07亿平方米，增长7.4％，销售额15921亿元，增长12.4％；90～144平方米的住宅销售面积5.23亿平方米，增长2.0％，销售额25451亿元，增长14.5％；144平方米以上住宅销售面积1.55亿平方米，下降7.2％，销售额12095亿元，增长2.4％；别墅和高档公寓销售面积3476万平方米，下降6.8％，销售额3984亿元，下降2.9％。

分现房和期房看，2012年全国现房销售面积2.68亿平方米，比上年减少28万平方米，下降0.1％；期房销售面积8.45亿平方米，比上年增加1965万平方米，增长2.4％。期房销售面积占全部销售面积的比重达76.0％，比上年提高0.5个百分点。（二）二手房成交小幅增长

据住房和城乡建设部40个重点城市房地产市场信息系统数据显示，2012年，二手房成交面积13033万平方米，比上年增长6.1％。其中，二手住房成交10300万平方米、122.3万套，分别增长10.4％和11.2％。40个重点城市二手房成交量经2010年、2011年两年的萎缩后，开始缓慢增长。

从全年走势看，40个重点城市二手住房月累计成交呈逐月放量的态势。年初下降达70.8％，之后降幅逐月收窄，第四季度转为正增长。一季度、上半年、前三季度分别下降49.1％、22.5％和0.6％，全年增长10.4％（见图2—8）。图2—8 40个重点城市二手住房成交面积增长速度

在重点监测的40个城市中，东部20个城市二手房成交面积8168万平方米，增长4.1％；中部8个城市二手房成交面积2065万平方米，增长2.8％；西部12个城市二手房成交面积2800万平方米，增长15.4％。

三、房地产信贷与开发资金来源情况

2012年以来，随着中国人民银行两次分别下调存款准备金率和存贷款基准利率，并允许首套房贷利率下浮10％～15％，从第二季度开始房地产市场投资和交易活跃度逐步增强，这主要表现为房屋新开工面积、房屋销售面积和销售额降幅逐步收窄，其中房屋销售额增幅从8月开始由负转正，但受2011年国家出台以“限购”、“限贷”和“限价”为主的一系列控制房价过快上涨的调控政策不放松的影响，大部分地区房价保持基本稳定。受此影响房地产信贷资金增速有所放缓，但房地产信贷风险仍处于可控范围。1．房地产信贷运行基本情况

截至2012年12月末，全国金融机构房地产贷款余额为12.74万亿元，比年初新增13464.64亿元，比上年末增长12.8％，增速回落1.1个百分点，但比2012年一季度末、二季度末和三季度末分别提高2.7个百分点、2.5个百分点和0.6个百分点。分月看，房地产贷款增速从1月末的11.8％，分别回落到2月末的11.1％、3月末的10.1％和4月末的9.4％，但从5月末开始又略微回升到9.5％，6月末回升到10.3％，7月末继续小幅回升到10.5％，从8月末开始加速回升到11.3％，12月末进一步回升到12.8％。分季度看，一季度房地产贷款新增2426.82亿元，二季度新增3226.12亿元，三季度新增4167.89亿元，四季度新增3643.81亿元，基本上呈逐季增加态势。12月末，房地产贷款增速比金融机构人民币各项贷款增速低2.2个百分点，房地产贷款占金融机构人民币各项贷款的比重为19.8％，比上年末下降0.3个百分点。从新增贷款看，2012年全年房地产贷款占比为17.4％，比上年末下降0.1个百分点。房地产贷款可分为房地产开发贷款、购房贷款和证券化的房地产贷款三部分。

12月末，房地产开发贷款余额为38751.29亿元，比年初新增3606.37亿元，增长11.1％，增幅比上年末提高0.6个百分点。其中，地产开发贷款8630.38亿元，比年初增加907.14亿元，增长12.4％；房产开发贷款30120.91亿元，比年初新增2699.23亿元，增长10.7％，其中住房开发贷款22712.66亿元，比年初新增2012.08亿元，增长11.9％。房地产开发贷款余额占房地产贷款余额的比重为32.0％，比上年末下降0.5个百分点。

12月末，购房贷款余额为82285.22亿元，比年初新增9861.78亿元，增长13.7％，增幅比上年末回落1.9个百分点。其中，个人购房贷款81026.87亿元，比年初新增9610.41亿元，增长13.5％；个人商业用房贷款6486.14亿元，比年初新增1101.92亿元，增长20.6％。购房贷款余额占房地产贷款余额的比重为68.0％，比上年末上升0.5个百分点。

12月末，证券化的房地产贷款余额为14.18亿元，比年初减少3.50亿元，比上年末下降19.8％。证券化的房地产贷款余额占房地产贷款余额的比重为0.01％，比上年末下降0.01个百分点。2．对目前房地产信贷风险的基本判断

从房地产信贷规模来看，目前我国房地产信贷的风险仍处于可控范围内。首先，房地产贷款在银行业贷款总额中占比并不是很高。到2012年12月底，我国个人购房贷款余额占整个国内银行体系贷款总额的11.7％，占当年GDP的13.7％；我国房地产开发贷款余额占整个国内银行体系贷款余额的6.3％；全国房地产贷款余额占全部金融机构人民币各项贷款余额的19.8％。以上这些比率均大大低于美国发生金融危机时的水平。其次，目前我国房地产贷款的不良率仍处于较低水平。根据银监会统计，2008年一季度末、二季度末、三季度末和四季度末分别为5.12％、4.84％、4.81％和3.78％，2009年一季度末、二季度末、三季度末和四季度末房地产业不良贷款率分别为3.26％、2.71％、2.39％和2.14％，2010年一季度末、二季度末、三季度末和四季度末分别为1.75％、1.49％、1.42％和1.35％，2011年一季度末、二季度末、三季度末和四季度末分别为1.18％、1.14％、1.07％和1.02％，2012年一季度末、二季度末和三季度末分别为0.91％、0.86％和0.78％。房地产贷款不良率逐季走低，表明目前我国房地产信贷风险较小。

从客户角度看，我国居民家庭的负债率并不高，居民偿债能力很强。国际经验表明，在房价下跌过程中，按揭贷款的违约率会有所上升。在所有市场中，按揭违约率上升在房价下跌及经济下滑过程中都难以避免。但比较而言，由于我国居民家庭负债率并不高，这种风险相对可控。首先，由于我国居民长期的储蓄偏好，导致我国居民家庭的负债率很低。从按揭贷款占居民储蓄的比率来看，到2012年12月末，该比例为14％，远低于韩国、新加坡等国家。其次，中国居民除了住房按揭贷款之外，其他类型消费贷款的占比相当小。到2012年12月末，我国短期消费贷款占居民消费性贷款和居民全部贷款的比例分别为18.6％和12％，其占当年GDP的比重也仅有3.7％。即使房价出现较大幅度下跌，我国居民储蓄规模也足以偿还按揭及消费类贷款可能出现的损失，银行不会出现流动性问题。

从开发贷款角度来看，目前开发贷款违约风险仍处于可控范围。从资金来源看，房地产开发投资资金来源（自年初累计）增速从2008年10月开始出现大幅下滑，并在2009年1—2月达到局部低点4.4％，随后从3月开始逐月回升，到2010年1—6月进一步回升到53.8％，1—7月开始又逐月回落，1—12月增长31.9％，2011年1—12月回落到20.9％，2012年1—9月继续回落到12.8％，2012年1—12月进一步回落到9.0％。尽管定金和预收款在开发资金中的比例从2004年后逐年下降，但2012年1—12月该比重依然达到27.5％，高于上年1.3个百分点，也高于同期银行贷款13.9个百分点。此外，个人按揭贷款增长也在2009年1—3月开始由负转正，其在开发资金中的比重也从2008年的9.4％，回升到2009年的14.8％，2010年和2011年又分别回落到13.1％和10.0％，2012年1—6月进一步回落到9.8％，2012年1—9月又略微回升到10.4％，2012年1—12月进一步回升到10.9％。由于2012年以来银行贷款基准利率已下调0.5个百分点，预计未来个人按揭贷款以及定金和预收款的增长可能会继续加快，从而导致开发商资金状况未来可能有所改善，因此在短期内其出现贷款违约风险的可能性较小。（二）房地产开发企业资金来源情况

2012年，全国房地产开发企业到位资金96538亿元，比上年增长12.7％，增速比一季度提高4.5个百分点，比上半年提高7个百分点，比前三季度提高2.6个百分点，比上年回落4.8个百分点。1．到位资金增速与投资增速差距逐步缩小

2012年，房地产开发企业到位资金增速一直低于同期房地产开发投资增速，但差距逐步缩小。分季度来看，一季度到位资金增长8.2％，增速低于房地产开发投资增速15.3个百分点；上半年增长5.7％，低10.9个百分点；前三季度增长10.1％，低5.3个百分点；全年增长12.7％，低3.5个百分点（见图2—9）。图2—9 2012年房地产开发投资和本年到位资金累计同比增长速度2．房地产开发企业银行贷款稳步增长

2012年，房地产开发企业贷款14778亿元，增长13.2％，增速比上年提高9.3个百分点；占全部企业到位资金的比重为15.3％，比上年下降0.1个百分点。其中，银行贷款13140亿元，增长14.9％，增速提高14个百分点。3．定金及预收款、个人按揭贷款较快增长

2012年，房地产开发企业定金及预收款26558亿元，增长18.2％，增速比上年提高1.6个百分点；占全部企业到位资金的比重为27.5％，比上年提高1.3个百分点。个人按揭贷款10524亿元，增长21.3％，2011年为下降8.9％；占全部企业到位资金的比重为10.9％，提高0.8个百分点。4．自筹资金增速回落

2012年，房地产开发企业自筹资金高位开局，1—2月增长43.3％，为全年最高，之后逐月回落至1—7月的10.3％，8月之后增速小幅波动。全年房地产开发企业自筹资金39083亿元，增长11.7％，增速比上年回落19.7个百分点；占全部企业到位资金的比重为40.5％，比上年降低0.4个百分点。5．利用外资下降近50％

2012年，房地产开发企业利用外资下降明显，上半年一路走低，下半年降幅一直为50％左右。全年利用外资402亿元，下降48.8％，降幅比上年扩大48.1个百分点；占全部企业到位资金的比重为0.4％，比上年下降0.5个百分点。

四、房地产价格运行情况

与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有17个，持平的城市有18个，上涨的城市有35个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.5％。

与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有56个，持平的城市有2个，上涨的城市有12个。10月，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.5％，涨幅比9月回落的城市有1个。（二）11月新建商品住宅销售价格变动情况

与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.0％。

与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有41个，持平的城市有4个，上涨的城市有25个。11月，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.0％，涨幅比10月回落的城市有1个。（三）12月新建商品住宅销售价格变动情况

与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，持平的城市有8个，上涨的城市有54个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2％。

与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有26个，持平的城市有4个，上涨的城市有40个。12月，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.4％，涨幅比11月回落的城市有1个。

五、房地产开发景气指数

2012年上半年，在国家宏观调控政策的作用下，房地产开发景气指数延续了2011年6月以来逐步回落的态势，从2月的97.89点逐月回落至7月的94.57点，8月以后，受销售趋好拉动，房地产开发景气指数呈现微幅波动，四季度，随着销售进一步向好、开发投资增幅回升，房地产开发景气指数有明显回升，但全年均处于景气线以下（见图2—10）。图2—10 2011年以来全国房地产开发景气指数趋势图

2012年12月，房地产开发景气指数95.59点，比11月下降0.12点，比2011年12月下降3.30点。

第三部分 2012年重点城市房地产市场运行报告

一、40个重点城市房地产市场运行情况

2012年以来，在国家宏观调控政策作用下，40个重点城市房地产开发投资总体上呈现平稳回落的态势。全年40个重点城市房地产开发投资39056亿元，比上年增长17.1％，增速比一季度、上半年、前三季度分别回落8.9个百分点、5个百分点和1个百分点，比同期全国增速高0.9个百分点（见图3—1）。图3—1 全国及重点城市房地产开发投资增长速度

一线城市中，深圳投资增速提高，北京、上海、广州投资增速回落。2012年，北京投资3153亿元，增长3.9％，增速比上年回落0.8个百分点；上海投资2381亿元，增长5.7％，增速回落8.1个百分点；广州投资1370亿元，增长5.0％，增速回落27.7个百分点；深圳投资737亿元，增长43.1％，增速提高30.8个百分点。

二、三线城市房地产开发投资增速高于一线城市。2012年，36个二、三线城市投资31414亿元，增长19.7％，增速比一线城市高12.2个百分点。部分二、三线城市增速较高，其中增速超过40％的城市有2个，分别为：贵阳增长95.7％，昆明增长45.2％。两个城市投资下降，分别为：南宁下降7.6％，长春下降2.5％。（二）新开工面积下降，降幅大于全国平均水平

2012年，40个重点城市房地产开发企业房屋新开工面积6.7亿平方米，比上年下降8.3％，一季度为增长4.7％，降幅比上半年和前三季度分别扩大4.3个百分点和0.9个百分点，2011年为增长12.8％，比同期全国降幅扩大1个百分点（见图3—2）。图3—2 全国及重点城市房屋新开工面积增长速度

一线城市中，深圳新开工面积高速增长，北京、上海、广州新开工面积下降。2012年，深圳新开工面积905万平方米，增长68.3％，增速比上年提高54.1个百分点；北京新开工面积3224万平方米，下降24.1％，2011年为增长42.8％；上海新开工面积2724万平方米，下降26.9％，2011年为增长23.0％；广州新开工面积1554万平方米，下降26.7％，2011年为增长8.5％。

二、三线城市新开工面积下降，降幅小于重点城市平均水平。2012年，36个二、三线城市新开工面积5.9亿平方米，下降6.2％，降幅比重点城市平均水平小2.1个百分点。其中20个城市新开工面积下降，降幅最大的3个城市分别为：海口下降39.6％，石家庄下降37.6％，南京下降29.8％；16个城市新开工面积增长，增速最高的3个城市分别为：西宁增长82.0％，贵阳增长56.5％，三亚增长43.7％。（三）商品房销售增长加快，增速高于全国平均水平

2012年以来，40个重点城市商品房销售持续回升，增速由年初的负增长逐渐转为正增长。全年40个重点城市商品房销售面积4.3亿平方米，比上年增长8.3％，增速比前三季度提高2.2个百分点，一季度和上半年分别为下降14.0％和1.2％，2011年为下降2.3％；销售额35169亿元，增长15.5％，一季度为下降18.7％，增速比上半年和前三季度分别提高15.3个百分点与5.8个百分点，比上年提高13.3个百分点（见图3—3）。图3—3 重点城市商品房销售面积、销售额增长速度

一线城市中，北京、上海、广州销售面积、销售额双增长，深圳销售额下降。2012年，北京销售面积增长35.1％，2011年为下降12.2％；销售额增长36.4％，2011年为下降16.8％。上海销售面积增长6.0％，2011年为下降13.1％；销售额增长2.1％，2011年为下降12.3％。广州销售面积增长11.6％，2011年为下降15.0％；销售额增长21.4％，2011年为下降13.7％。深圳销售面积增长5.8％，增速比上年回落0.9个百分点；销售额下降2.9％，2011年为增长18.9％。

二、三线城市商品房销售回升。2012年，36个二、三线城市商品房销售面积3.7亿平方米，增长7.2％，2011年为下降0.7％；销售额26406亿元，增长15.3％，增速比上年提高7.9个百分点。其中，24个城市销售面积增长，增速最高的3个城市分别为：温州增长51.7％，太原增长50.3％，杭州增长48.0％；26个城市销售额增长，增速最高的3个城市分别为：兰州增长74.3％，厦门增长60.7％，温州增长55.5％。（四）到位资金平稳增长，增速高于全国平均水平

2012年，40个重点城市房地产开发企业到位资金55880亿元，比上年增长13.8％，增速比一季度、上半年和前三季度分别提高8.3个百分点、7.9个百分点和2.7个百分点，比上年提高1.8个百分点，比同期全国增速高1.1个百分点。其中，国内贷款增长12.9％，利用外资下降53.8％，自筹资金增长14.2％，其他资金中的定金及预收款增长20.2％，个人按揭贷款增长23.4％（见图3—4）。

除青岛、长沙、

天津

2012年，40个重点城市本年土地购置面积1.2亿平方米，比上年下降19.3％，降幅比一季度、上半年和前三季度分别扩大15个百分点、12.6个百分点和3.7个百分点，比2011年扩大19.1个百分点；土地成交价款3561亿元，下降25.6％，降幅比一季度、上半年和前三季度分别扩大18个百分点、8.7个百分点和3.2个百分点，比上年扩大19.8个百分点（见图3—5）。图3—5 重点城市土地购置面积、土地成交价款增长速度

40个重点城市中，26个城市土地购置面积比上年下降，其中降幅最大的5个城市分别为：宁波下降74.0％，杭州下降70.0％，北海下降64.7％，青岛下降64.0％，温州下降61.0％。28个城市土地成交价款比上年下降，其中降幅最大的5个城市分别为：福州下降68.1％，哈尔滨下降67.4％，天津下降63.7％，成都下降62.7％，杭州下降60.4％。

二、城市篇

北京

2012年，北京市坚持房地产调控不放松，政策性住房建设有序推进，对全市房地产市场的健康发展起到了强大的支撑作用。二、三季度随着降准、降息等利好因素影响，刚性需求大量释放，销售市场回暖状态明显。

在市场向好的同时，其存在的问题值得关注。房地产开发投资增长乏力，供给水平依然较低，尤其是住宅新开工面积降幅较大；随着销售市场销量的持续回暖，房价上涨压力不断加大。预计2013年市场形势不容乐观。（一）房地产市场运行特点1．房地产开发投资增速低位运行，费用投资占比下降

2012年，北京市房地产开发投资延续2011年三季度后的回落态势，全年处于低位、波动运行状态。受新开工项目大幅减少影响，开发投资增长乏力，各月增速均低于上年同期水平，且回落幅度较大。1—8月，投资增速自年初下降4.6％后，再次出现负增长。为此，市政府采取措施促开工，效果明显。2012年，全市完成房地产开发投资3153.4亿元，比上年增长3.9％，增速比上年回落0.8个百分点；占全社会投资比重为48.8％，低于2011年2.6个百分点（见图3—6）。图3—6 2011年以来北京市房地产开发投资增速情况

从投资结构看，建安工程投资增幅回落较大，费用投资占比下降。受房地产投资整体低迷影响，全市建安工程投资增长缓慢，尤其是8—11月，建安工程投资增速呈现逐月回落态势，全年共完成投资1383.1亿元，比上年增长12％，增速比上年回落23.6个百分点。土地购置费1102.7亿元，由2011年的增长5.7％转为下降15.3％。受土地购置费年内持续下降影响，全市由费用形成的投资全年基本维持下降态势，共完成1704.7亿元，下降3.3％，降幅扩大1.3个百分点；占全市房地产开发投资比重为54.1％，下降4个百分点。2．房地产开发建设缓慢，住宅新开工面积下降近四成（1）施工面积维持增长态势，但增速持续回落。

截至2012年末，全市房屋施工面积为13122.5万平方米，比上年增长8.8％，增速比前三季度回落1.6个百分点，比上半年回落7.2个百分点。其中，住宅施工面积为7510.4万平方米，增长4.8％，增速比前三季度回落2个百分点，比上半年回落12个百分点。（2）新开工面积下降明显，住宅下降近四成。

2012年，全市房屋新开工面积为3224.2万平方米，比上年下降24.1％，其中住宅新开工面积为1627.5万平方米，下降37.3％。住宅中，政策性住宅和纯商品住宅新开工面积分别为836.8万平方米和790.7万平方米，分别下降39.8％和34.5％。3．房地产销售市场需求释放，商品房销售量创近三年来新高

自2012年5月以来，北京市房地产销售市场总体表现量升价稳，销量强劲回升，市场需求不断释放，同时受上年同期基数较低影响，全市商品房销售面积同比增速不断提高。2012年，全市商品房销售面积为1943.7万平方米，比上年增长35.1％，比2010年增长18.6％，其中住宅销售面积为1483.4万平方米，比上年增长43.3％，比2010年增长23.5％，销售量创近三年来新高（见图3—7）。

试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]

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