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楼道设计不合理，住户摔伤，谁担责？(建筑物及其附属设施致人损害纠纷)试读：
楼道设计不合理，住户摔伤，谁担责？
作者：编辑部排版：昷一本书由北京法讯网络技术有限公司授权北京当当科文电子商务有限公司制作与发行。— · 版权所有 侵权必究 · —楼道设计不合理，住户摔伤，谁担责？【解决路径】
①调解。物业管理民事纠纷的调解,包括民事调解和行政调解两种。
民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、组织和个人,由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见,经双方同意并执行,由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后,当事人一方如不执行,则前功尽弃。
物业管理纠纷的行政调解则是借助政府主管部门的力量进行调解处理,如一方不遵守执行,则要借助司法程序来解决。
②仲裁。
可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议,主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。
仲裁解决物业管理纠纷必须有当事人认定的仲裁协议。仲裁协议要写明请求仲裁的意思表示、仲裁事项和选定的仲裁委员会。
仲裁协议有两种方式:一种是在订立合同时就约定一个条款,说明一旦有争议就提交仲裁,这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁的书面协议。
与司法审判的两审终审制不同,仲裁裁决是一裁终局的。
③诉讼
当事人通过诉讼方式维护自己的合法权益。
当事人一方违反物业服务合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由法院根据诉讼性质依法确定管辖。
【分析解答】
（1）开发商对于设计单位和施工企业在楼盘建设中存在的缺陷致人损害的，应该承担相应的责任。《建设工程质量管理条例》第3条规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。开发商应注意设计单位和施工企业在楼盘建设中存在的缺陷，并在合同中对这些问题加以明确。这样，在发生侵权事故时，能够容易区分责任。（2）物业服务公司对楼盘自身的缺陷致人损害没有完全尽到管理职责的，应该承担相应的责任。物业服务公司在楼盘缺陷问题得到妥善解决之前，有义务采取预防措施，避免侵害业主利益的事故发生。或发生侵害事故的，采取应急处理措施，将损失降到最小。如应预见到发生停电事故将出现的安全问题，应开启楼道应急灯等设备，或派出保安在停电过程中加强楼道的巡视，以应对各种突发事件的发生。（3）业主应注意个人的人身安全，注意防范物业共用设备设施的安全隐患，因自身的疏忽大意发生事故的，也应承担一定的责任。【基本案情】
2003年9月，某小区业主的父母来京探望儿子，并在儿子家小住。同年9月的某天，该小区停电，该业主的父亲只得走楼道外出办事，但一直未归。后物业服务公司工作人员在该楼一层通往地下室的平台上发现了摔伤的老人。后虽然经医院尽力抢救，但老人终因伤势过重而死亡。
该业主认为开发商和物业服务公司对于老人的死亡都有责任。开发商未按购房合同约定采用双路供电，致使老人不能乘坐电梯，而只能改走楼道。而且，该楼的设计存在问题，不仅一层公共通道狭窄，而且通往地下室的楼梯与地面通道未进行隔离防护。因此，该业主认为开发商应对老人的死亡承担责任。此外，该业主认为老人的死亡与物业服务公司的行为也有直接的因果关系，物业服务公司未事先公告停电情况，致使老人外出时在黑暗中无法辨明方向，从而跌入通往地下室的楼梯下部摔伤致死。在交涉未果的情况下，该业主将小区物业服务公司和开发商告上法庭，提出赔偿各项损失共计37万余元的诉讼请求。
法院认为：根据国家有关规定，标准高层民用建筑的地下室与地上层不宜共用楼梯间。必须使用共用楼梯间时，应在首层与地下层的入口处，设置隔离墙和防火门隔开，并有明显标志。本案的该楼楼梯存在的设计瑕疵与老人的摔伤致死存在因果关系，开发商应当承担主要赔偿责任；该楼停电后，物业服务公司虽然采取了部分措施，但未完全尽到管理职责，仍应承担一定的赔偿责任；老人外出时已明知停电的事实，本人亦应注意个人的人身安全，其摔伤与本人的疏忽大意有一定的关系。法院根据各自的过错程度判决：开发商赔偿64，800元，物业服务公司赔偿32，400元。
【案例分析】
本案中，因为开发商未遵守国家有关法律法规的规定，在建设共用楼梯间时，未在首层与地下层的入口处，设置隔离墙和防火门隔开，开发商的过错行为造成老人的损害，应该承担责任。同时，本案的物业服务公司虽然采取了部分措施，但未完全尽到管理职责，仍应承担一定的赔偿责任。而老人外出时已明知停电的事实，本人亦应注意个人的人身安全，其摔伤与本人的疏忽大意有一定的关系，其自身也应承担一定责任。本案判决合理。
【专家提示】
业主应清楚小区共用设备设施的使用情况，注意防范物业共用设
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