作者：任荣荣
出版社：东南大学出版社
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中国城市土地价格的微观决定机理研究试读：
前言
随着我国土地市场的逐步建立与健全，价格机制在土地资源配置过程中发挥的作用日益显著，地价管理成为土地市场管理的核心内容之一。但科学有效的地价管理，有赖于准确把握地价的内在决定规律。特别是2004年以来我国土地出让机制变迁和地价大幅上涨给市场稳定带来的巨大冲击，以及由此引发的全社会对地价问题的广泛关注和讨论，进一步提高了科学认识地价决定机理的迫切性。本书从这一现实背景出发，基于城市经济学与微观经济学的基本理论，利用北京市土地市场建立以来的微观交易数据，对中国城市土地价格的决定机理进行了理论分析与实证研究。
本书的研究内容共分为8章：
第1章 引言。介绍本书的研究背景、目的与意义，界定研究对象、关键概念与研究范围以及本书的研究方法、技术路线。
第2章 国内外相关研究现状与进展。从地价的微观影响因素、地价的时空变化、考虑集聚经济的地价形成、房地产拍卖与价格形成等方面对国内外相关研究进行综述。
第3章 地价微观决定机理的理论分析。从城市经济学的基本理论出发，论述单中心城市模型和内生城市模型下的地价决定机理，阐释地价形成过程中的经济驱动力；同时，从机制设计的角度，对拍卖机制下地价决定机理的微观结构特征进行分析；为接下章节的实证研究提供理论依据。
第4章 北京市土地市场发展与地价形成过程。概述北京市土地市场的建立与发展；对比不同出让方式下的地价形成过程；基于北京市城八区1993-2007年的地块出让数据，对土地市场的时空演变进行现实判断，并对地价的空间分布进行拟合与分析。
第5章 基于单中心城市模型的地价决定机理实证研究。利用北京市城八区1993-2007年土地协议出让的微观数据，基于Hedonic模型的思想建立地价决定模型，检验城市经济学理论对地价影响因素及地价时空变化的基本预测是否在中国新兴土地市场中得到验证；在此基础上，构建地价的时间和空间价格指数，对地价的时间变化与空间差异性进行分析。
第6章 基于内生城市模型的地价决定机理实证研究。简述北京市办公集聚区的形成与发展；利用北京市城八区1993-2004年办公用地出让的微观数据，建立集聚经济作用下的地价决定模型，从一个新的视角阐释地价的决定机理；在此基础上，进一步研究了集聚经济作用下城市经济中心的形成过程。
第7章 基于拍卖理论的地价决定机理实证研究。描述北京市土地招拍挂市场的基本情况；利用北京市2005-2007年招拍挂出让地块的信息，建立土地竞买价格决定模型，揭示地价形成的微观结构特征以及机制设计对地价形成的影响；并进一步对土地竞买溢价和开发企业的过度竞买行为进行分析。
第8章 结论与应用建议。总结实证研究的主要结论，进一步阐释实证结果的政策内涵并提出现实应用建议，对后续研究方向进行展望。
本书对已有研究的主要贡献在于：
1）系统搭建了城市土地价格微观决定机理的理论分析框架
地价将城市经济活动的行为动机与土地利用模式相关联起来，是研究城市问题的媒介。但城市土地价格的形成是一个复杂的系统，研究的出发点不同，对地价决定机理的分析角度也各异。本书综合考虑经济力量和机制设计对地价形成的影响，系统搭建了中国城市土地价格微观决定机理研究的理论框架。
从经济力量驱动的角度，本书基于城市经济学中解释城市空间结构的两大理论——单中心城市模型和内生城市模型，对地价微观决定机理进行理论分析。此外，为加强理论分析框架的系统性与全面性，本书结合中国土地市场的现实背景，从机制设计的角度阐释了地价的微观决定机理，从而构建了全面审视城市土地价格微观决定机理的理论分析基础。
2）建立了从集聚经济角度解释地价决定机理的思路与方法
21世纪发展起来的内生城市模型放松了单中心城市模型中对就业中心外生性的约束，假设企业和家庭可以在城市空间中进行自由选址，从更现实的角度对城市空间结构的形成与演变进行了阐释，同时为解释地价的形成提供了一个新的视角。但目前对该理论的基本推断进行实证研究的文献还很鲜见。本书借助于内生城市模型的基本思想，构建了集聚经济作用下的地价决定模型，为解释城市土地价格的决定机理提供了一种新的思路与方法。
本书将城市经济活动与土地开发模式相结合，通过引入有效描述经济活动空间集聚现象的度量指标——区位潜力变量，对城市不同区位集聚经济的大小及时空变化进行度量，从而建立了一种从集聚经济的角度分析地价决定机理的实证研究方法，同时，也为通过地价的变化来研究经济活动之间的集聚经济的大小和作用范围提供了一个新的视角。
3）丰富了拍卖理论在房地产研究领域的应用
由Vickery于1961年提出的拍卖理论为信息经济学的发展开创了先河。拍卖理论在解决信息不对称或不完全条件下，如何通过机制设计来实现目标方程的最优等方面做出重要贡献。房地产市场典型的信息不对称和交易不活跃的特征，为拍卖理论的应用创造了较大的空间。但拍卖理论在房地产研究领域的应用尚处于起步阶段。
对于土地市场而言，拍卖机制为我们提供了一种很好的研究价格微观结构特征的机会，本书将拍卖理论应用于地价决定机理的分析中，并进一步提出从市场价格发现与开发企业过度竞买两个方面对土地竞买行为进行分解的方法，丰富了拍卖理论在房地产研究领域的应用。
4）揭示了新兴土地市场中地价的时空变化规律
迫于数据获取性的局限，目前国内外学者从动态的角度对地价决定方程的时空变化规律进行实证研究的文献不多。本书借助于中国土地市场快速发展的契机，首次利用翔实的地块微观交易数据，从动态的角度研究了地价决定方程的时空变化规律，为已有的研究发现提供了来自新兴市场的案例。1 引言1.1 研究背景和意义1.1.1 研究背景（1）土地市场在城市经济和房地产市场发展中发挥着日益重要的作用
我国城市土地市场建立于20世纪80年代后期，随着我国经济体制的改革和对外开放的深化而逐步发展和完善。土地市场的建立，显现了土地资产的价值，改变了原有行政划拨分配方式下土地资源利用的低效率。土地市场的运行，一方面通过有效的土地供给支持城市经济增长，另一方面通过对土地用途的空间配置实现城市结构的优化，对促进社会经济发展发挥着重要作用。
同时，作为房地产市场中物业空间形成的基础，土地市场的有效运行直接从产业上游的角度影响房地产市场的发展。在政府调控房地产市场的过程中，土地政策被作为一种重要的工具。土地供应的数量、结构、空间分布决定着房地产开发的产出量和产出结构，并会通过市场参与者的预期影响到房地产价格的变化。土地市场的运行与房地产市场的发展紧密相关。（2）地价成为土地市场有效运行的核心和实现土地资源优化配置的关键
我国自20世纪80年代末期开始进行城镇土地分等定级和基准地价评估试点，试图建立城镇土地价格体系，为市场参与者和市场管理者提供引导和决策支持。目前，全国县级以上城市已基本完成了基准地价的评估工作。基准地价在我国现行地价体系中发挥着基础性作用，是政府管理部门调控城市土地市场的重要参考。但由于基准地价无法实时更新，对市场价格信息的反映具有滞后性，制约了政府对地价管理的有效性。与基准地价并行的另一种地价体系是我国自2000年开始实施的城市地价动态监测系统，目前已涵盖全国105个城市。城市地价动态监测体系是我国土地市场建设的重要成果，也是指导政府运用土地这一政策工具参与宏观调控的重要依据。但监测地价是以监测点地价的评估为基础形成的，在土地市场不完善、缺乏足够市场交易信息的条件下，难免存在受人为因素影响较大以及对市场供求变化反应不灵敏等缺陷。因此，有必要研究地价的内在决定机理，以提高土地市场的有效运行。
此外，受计划经济体制的影响，我国城市存量土地的利用结构和空间布局还比较混乱，土地市场建立后，地价受市场条件的影响，并对预期的用途做出反馈，这为当前土地利用结构实现向高效利用的转变提供了引导。地价在提高土地利用效率和优化城市空间结构方面的作用日益明显。特别是对转型经济国家而言，土地市场仍会受到与计划经济有关的一些因素的影响，科学认识地价的决定机理，是转型经济过程中有效管理和使用土地资源的最重要因素之一。（3）如何在保持土地市场竞争性的同时又不引致地价过度膨胀是我国当前土地市场发展过程中亟待解决的问题
自20世纪80年代后期，我国各城市开始推行土地有偿使用制度。1994年7月通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条规定“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式”。拍卖和招标的土地出让方式通过法律规定引入土地使用权出让中。但在实际操作中，各城市的土地出让大多数采用协议方式。协议出让由于缺乏竞争、信息不公开，容易导致寻租行为、降低土地利用效率，同时也可能导致国有资产流失、扰乱土地市场秩序、影响土地合理利用。为此，国土资源部、监察部于2004年3月推出《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发〔2004〕71号），要求“各地8月31日后不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权”，也即俗称的“8·31”大限。
经营性土地招拍挂出让方式的全面引入提高了土地交易的公开性和透明性，减少了寻租空间，有利于显示土地的市场价格。但在当前我国房地产市场快速发展阶段，开发企业对未来房地产市场发展的乐观预期往往会导致其在土地招拍挂过程中产生过度竞买行为，从而引发地价膨胀，甚至出现“面粉比面包贵”的现象，严重影响了房地产市场的稳定和可持续发展，使市场参与者对招拍挂机制的合理性产生质疑。由此，也引发了市场中有关“地价推升房价”还是“房价拉升地价”的地价与房价的“先有鸡还是先有蛋”的争论。特别是2006年以来，我国公开资本市场的扩容为房地产企业创造了便利的融资渠道，土地成为开发企业上市融资的资本运作工具，股市与楼市的螺旋推动成为政府宏观调控的一个关注点。因此，有必要研究招拍挂机制下地价形成的微观结构特征，为政府稳定市场同时也为市场参与者做出理性竞买决策提供指导。（4）系统研究地价决定机理已成为迫切需要解决的理论和现实问题
探索地价决定机理，并进而阐释参与者的市场行为以及城市空间结构的演变，是城市经济学领域的一个研究热点。从早期古典经济学家对地租理论的阐述，到新发展的考虑集聚经济的内生城市空间结构的分析，国内外学者在该领域的理论与实证研究不断向前推进。但由于数据的局限，已有文献尚缺乏对地价决定机理的系统研究，特别是在将城市经济活动的选址行为与地价形成相联系，以及在地价的微观结构特征方面，实证研究远远落后于理论分析。利用城市经济学的基本理论和方法，系统研究城市土地价格的决定机理，将是对该领域学术研究的一个贡献。
此外，在我国快速城市化以及城市经济高速增长的现阶段，对土地的旺盛需求必然引发地价的上涨。但过高的地价会带来城市生产和生活成本的提高，降低城市对资本和人才的吸引力，从而对城市的可持续增长产生影响。如何保持合理的地价水平是宏观调控的关注点。而宏观环境与微观经济行为之间存在着互动的关系。因此，从微观角度研究地价决定机理，可以为政府制定和实施宏观调控政策提供参考。1.1.2 研究目的
本书的研究目的如下：（1）追踪地价形成理论研究进展，结合中国土地市场特点，构建中国城市地价微观决定机理的理论分析框架。本书追述城市经济学中阐释地价决定机理的基本理论，借鉴经典文献研究的相关方法与思路，从经济力量与机制设计的角度系统而全面地审视城市土地价格的微观决定机理，为相关实证研究的开展提供一个理论平台。（2）利用土地市场微观交易数据，研究我国城市土地价格的时空变化规律。本书利用北京市土地市场的微观交易数据，探索土地市场建立以来地价的时空变化规律，检验城市经济学的相关预测在新兴土地市场的适用性，同时对中国土地市场的有效性与地价时空变化的合理性进行判断。（3）借助内生城市模型，从集聚经济的视角阐释地价的微观决定机理，为内生城市模型的应用提供实证案例。本书借助于新发展的内生城市模型（Endogenous City Model）的基本思想，检验集聚经济（Agglomeration Economies）对地价形成的影响，并在此基础上对城市空间结构的演变，特别是城市经济中心的形成进行分析。（4）基于土地招拍挂出让信息，实证研究拍卖机制下地价形成的微观结构特征。本书基于地块招拍挂出让的相关信息，对土地竞买价格形成的微观结构特征以及竞买溢价的影响因素进行实证研究，揭示拍卖机制本身以及开发企业的竞买行为对地价的内在影响，并进一步分析开发企业的过度竞买行为，为我国目前的地价管理提供参考。1.1.3 研究意义
1）理论意义（1）完善国内对地价决定机理的现有研究，为国际学术界在本领域的相关研究提供实证案例。数据的难以获取是对城市内部地价的时空变化规律进行深入研究时面临的主要问题。目前比较成熟的几个研究主要集中在美国的纽约市（New York）、芝加哥市（Chicago）和波兰的克拉科夫市（Cracow）。本书利用北京市土地市场建立以来翔实的微观数据，研究转型经济国家地价的微观决定机理，研究结果可以检验已有的研究结论，也可以提供新兴土地市场中地价决定机理及其时空演变的新案例。（2）揭示城市内部集聚经济对地价的影响，为解释城市土地价格的决定机理提供一个新的视角，同时，也为内生增长理论（Endogenous Growth Theory）提供实证依据。Romer、Lucas、Stokey和Young对内生增长理论的阐释是宏观经济学中增长理论的重要组成部分[2-3]，其强调由于外部性经济（External Economies）的存在而带来的经济活动对空间集聚的要求，是经济增长的原动力。但对外部经济的大小和作用范围给出实证判断的文献很少。本书基于内生城市模型的思想，对集聚经济作用下地价决定机理的实证研究，将为该研究领域的发展做出贡献。（3）发展拍卖理论在房地产研究领域中的应用，揭示城市土地价格形成的微观结构特征。拍卖机制为我们提供了一个很好的研究价格形成的微观结构特征的机会，这种价格的微观结构特征对于理解交易不活跃、竞争不充分的房地产市场的行为规律具有重要意义。研究拍卖机制下房地产价格的微观决定机理是一个前沿的学术问题。本书利用北京市全面实施经营性土地招拍挂出让制度以来的地块微观交易数据，对拍卖机制下的地价决定机理进行实证研究，研究的实证发现将拓展拍卖理论在房地产研究领域中的应用。
2）现实意义（1）为市场参与者正确认识地价的内在决定机理提供参考。中国土地市场与住房市场的快速发展得到了国内外投资者的关注，但由于中国长期计划经济体制与短期市场经济的特点，投资者往往对市场的理性运行产生质疑。本书对我国土地市场建立以来地价决定机理及时空变化规律的研究，有助于揭示经济转型过程中土地市场发挥的效用以及计划经济体制的惯性影响。同时，本书对地价微观影响因素的定量识别，有助于市场参与者对不同地块进行合理估值，对促进土地市场健康稳步发展具有较强的现实意义。（2）为土地利用结构和城市空间布局的规划提供借鉴。城市规划和土地利用规划的主要出发点是减小经济活动之间的负外部性，为经济活动的选址决策提供引导。科学的规划应与市场力量相协调，因此，必须建立在对市场行为正确把握的基础上。随着我国土地市场的日益成熟，市场参与者能够更好地掌握价格信号，从而做出选址决策。对地价微观决定机理的研究，有助于揭示经济活动的选址行为，探索影响城市土地利用模式的主要因素。这对城市土地资源的有效配置和城市空间布局的合理规划具有重要的借鉴价值。（3）为土地招拍挂机制的改进和市场参与者的理性竞买提供参考。我国全面实施经营性土地招拍挂出让制度以来，各城市的房价与地价均呈现较大幅度的上涨。招拍挂机制是否是导致地价与房价高涨的主要原因，一直是市场参与者争议的话题。本书对我国目前招拍挂机制下地价决定机理的探索以及土地竞买溢价和开发企业过度竞买行为的研究，可以为相关论点提供佐证；同时，本书对土地招拍挂机制与土地竞买行为的阐释，可以为政府管理部门以提高土地市场竞争性和优化土地资源配置为目标，逐步规范开发企业的竞买行为，提高土地招拍挂供应机制的效率提供参考。1.2 研究对象与研究范围1.2.1 研究对象
本书的研究对象是城市土地价格，研究致力于从微观层面揭示其决定机理。本书基于城市经济学中阐释城市空间结构的两大基本理论，研究地价形成的经济驱动力；同时，结合中国土地市场体制变迁这一现实背景，从机制设计的角度研究地价形成的微观结构特征；对中国城市土地价格的微观决定机理进行全面而系统的审视。
需要说明的是，城市土地价格的形成是一个复杂的系统，从不同层面、不同角度反映了市场行为与城市空间结构的特征。本书的研究侧重于微观层面，并结合中国土地市场运行的现实背景，从经济力量与机制设计的角度展开研究。因此，地价宏观层面上变化的内在规律，不是本书的研究重点。1.2.2 关键概念
1）城市土地（Urban Land）
从纯经济学的角度来看，城市土地以城市的存在为前提，是随着[4]城市的形成和发展而产生的一个动态概念。从城市规划和城市行政[5]区划的角度看，城市土地包含三个层次：一是城市建成区的土地；二是城市规划区范围内的土地，包括城市建成区及其外延扩建区域的土地；三是城市管辖区内的土地，包括城市行政区域内的所有土地。其中，城市建成区是指城市中基础设施和地面建筑物或构筑物已经建成并连成片的城市市区；城市规划区包括城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域；城市管辖区是指城市所包括的行政管理范围。本书中的城市土地主要指城市管辖区内用于房地产开发建设的土地。
2）土地用途（Land Use）
土地用途是基于土地被用于何种经济活动而对土地进行的分类。我国现行的土地分类采取国家统一的标准，其依据是《土地利用现状分类》，由中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会于2007年8月10日联合发布。《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、57个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通[6]运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。
根据国家《城镇土地估价规程》，土地估价过程中将土地用途分为五类：居住用地，工业用地，商业、旅游、娱乐用地，综合用地，[7]教育、科技、文化、卫生、体育和其他用地。该分类标准与我国城镇国有土地使用权出让的最高使用年限的规定相一致。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，居住用地使用权出让的最高年限为70年，商业、旅游、娱乐用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地以及综合或其他用地为50年。[8]
在《北京市基准地价表》中，土地用途被分为四类：（1）商业类用地，包括商业服务业用地、旅游业用地、金融保险业用地、餐饮娱乐业用地。（2）综合类用地，包括办公科研用地、文体教育用地、医疗卫生用地。（3）居住类用地，包括居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种居住类型用地。（4）工业类用地，包括工业用地、仓储用地、交通运输用地。附录的表A中给出了各类用地的细分项。本书在实证研究中采用的土地用途分类标准与此相一致。此外，为了使土地用途的名称与主要经济活动内容相对应，研究中将商业类用地、综合类用地和居住类用地分别命名为商业用地、办公用地和居住用地。
3）土地价格（Land Price）
土地价格简称地价，是土地在一定权利状态下的某一时点的价格，是指为获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化[7]。土地价格反映了土地的经济价值。我国的土地价格的含义不同于一般私有制国家，它是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付多年地租的现值总和。土地价格根据其形成方式的不同，可以分为交易价格和评估价格；在我国目前的土地市场中，交易价格包括土地一级市场中的拍卖价格、招投标价格、挂牌价格和协议价格，以及土地二级市场中的租赁价格和转让价格；评估地价包括基准地价、标定地价、交易底价、土地抵押价格和土地课税价格。本书中的土地价格是指土地一级市场中的交易价格。
4）土地拍卖（Land Auction）
拍卖是最古老的营销机制（Marketing Mechanism）之一，它是拍卖人在特定的时间段内，从众多的竞买人中选择最符合自己设定标准的买方进而达成交易的过程。经济学上，对拍卖的分类主要考虑两[9]方面的因素：拍卖商品的性质和竞价规则。其中，按照拍卖商品的性质，拍卖可分为个人价值（Private Value）拍卖和共同价值（Common Value）拍卖。根据竞价规则，通常研究的拍卖形式有四种，即英国式拍卖（English＆nbsp；Auction）、荷兰式拍卖（Dutch Auction）、首价格密封投标拍卖（First Price Sealed Auction）和次价格密封投标拍卖（Second Price Sealed Auction）。我国的土地拍卖是指以公开竞价的形式出让国有土地使用权的土地竞买（Land Bidding）机制，包括招标、拍卖、挂牌三种形式（简称为“招拍挂”）。除特殊说明外，本书中的土地拍卖指广义的拍卖概念，即土地竞买，而不是特指土地招拍挂中的拍卖方式。1.2.3 研究范围
本书在实证研究中，以北京市为案例展开，研究属于城市内部问题。
本书在第4章的定量分析以及第5章和第6章的实证研究中的研究范围是城区，研究中重点考虑两种经济活动，即办公和居住。办公和居住是城市经济活动的主体，也在很大程度上影响着城市空间结构的形成与演变，因此，书中选取办公和居住两类用地为研究重点，以提高研究问题的深度和研究结果在现实应用方面的针对性。
在第7章的研究中，本书将研究区域扩展到包括远郊区县在内的整个行政区域，并采用办公、居住和商业三类用地。研究区域与土地用途的扩大有利于增加实证研究的样本量，但不会对相关的理论推断产生颠覆。1.3 本书的研究方法与技术路线1.3.1 研究方法
本书采用理论分析（Theoretical Study）与实证研究（Empirical Study）相结合的方法。理论分析部分主要涉及城市经济学相关理论和微观经济学中的拍卖理论，揭示地价形成的理论内涵。实证研究以定量分析为主，基于地块交易的微观数据，采用统计分析和计量经济学分析的方法，从经济力量与机制设计两个角度阐释我国土地市场中地价的微观决定机理，对相关的理论推断进行实证判断。1.3.2 技术路线
本书以地价的决定机理为核心展开研究，技术路线如图1-0所示。图1-0 技术路线
图注：本章只有1幅图，因此图序中出现数字0，全书下面的图、表均适用此原则。2 国内外相关研究现状与进展2.1 地价的微观影响因素研究
从微观角度构建地价决定模型并揭示地价变化的影响因素，一直以来都是城市经济学领域研究的一个重要课题。一方面，学者需要基于对地价的研究来回答与城市土地市场和城市空间结构相关的问题，为土地资源的有效配置提出政策建议；另一方面，对地价影响因素与变化趋势的识别可以为区划、土地储备、土地征用、土地评估和财政规划等提供参考，及时、准确的地价信息也是城市规划者和地方政府进行决策的重要依据。2.1.1 国外研究综述[10][11][12-13]
Alonso、Muth和Mills提出的单中心城市模型为学者提供了构建地价决定方程的基本思路，即城市土地价格随着到城市中心（CBD）距离的增加而以指数函数形式衰减。在该模型的基础上，学者基于不同的数据信息，对地价影响因素进行了不同角度的探讨。
简单的地价决定模型中通常只考虑地块物理属性和区位属性变[14]量。Kau和Sirmans利用美国联邦住房管理局（Federal Housing Administra⁃tion,FHA）在进行住房抵押贷款时评估的地块价值数据建立了住宅用地价格的决定模型，但由于数据信息的限制，模型只引入了地块大小和都市区域哑元变量作为地块属性的控制变量。Cowell和[15]Sirmans研究了地块规模、时间和到CBD的距离对土地总价值的影响，并重点检查了土地开发的规模报酬递增效应（Plottage Effect）和规模报酬递减效应（Plattage Effect），从而给出土地进行整理（Land Assemble）开发还是分割开发（Land Subdivision）更有效的[16][17]判断方法。Colwell和Munneke、Thorsnes和McMillen的研究表明[18][19]地价与地块规模之间为凹函数的关系，而Lin和Evans、Tabuchi的研究则得出地价与地块规模之间为凸函数的关系。Dale⁃Johnson[20]等研究了转型经济过程中地价的时空演变，重点研究了地价中体现的区位价值随时间的变化；实证研究采用了Hedonic回归的方法，与地块质量相关的控制变量包括地块大小、容积率和地块与基础设施的临近度；研究发现，自引入市场经济以来，区位因素对地价的影响随着时间的推移而更为显著。
随着地块微观数据信息获取度的提高，学者在研究中也尝试检验[21]规划管制以及地块邻里属性等变量对地价形成的影响。Brigham利用税收评估记录数据，通过实证研究探索了住宅用地价格的决定因素；在模型建立过程中考虑的因素包括地块与经济活动之间的可达性（Accessi⁃bility）、周边公共服务、地形特点、土地用途和历史因素的影响。他指出，在控制这些因素后，定性指标对地价的影响可以[22]通过地价真实值与预测值的差进行说明。Adams等从地块的可达性、地块开发状态、区划三个方面选取变量，从微观角度研究了与地块属性相关的变量对住宅用地价格的影响；其中，区位因素考虑的变量包括到CBD的距离、到城市市区的通勤时间、到新兴商业中心的距离、到最近的交通站点的距离、是否位于新兴商业区，地块的开发状态分别考察了地块是否为毛地、地块是否在街内，区划变量主要考察了地块隶属于哪类住宅规划区——独户住宅规划区（Single Family Zoning）、双户住宅规划区（Twin Family Zoning）和联排住宅规划区[23]（Row House Zoning）。Hushak对城乡结合部地价影响因素的研究中发现，地块规模、可达性、区划和物业税都会对地价产生影响。[24][25]Hushak和Karzem在后来的研究中得到同样的结果。Ihlanfeldt和[26]Thorsnes分别研究了土地利用管制和区划对地价的影响。[27]Hiltunen将已有研究中普遍采用的地价影响因素归纳为：地块规模、允许建筑面积、容积率、到CBD距离、出售时间、土地类型、收入水平、居住人口及其增长、建筑成本、区域的社会形态、到河流湖等自[28]然景观的距离。Wang利用35个城市2000-2004年基准地价样本点数据估计了商业用地与居住用地的价格梯度，研究结果表明，中国城市总体上仍呈现单中心的空间结构，商业用地与居住用地的价格梯度分别为-0.32和-0.26。
在Hedonic价格模型中引入买方属性对地价的影响，也是文献中[29][24]构建地价决定模型的一个角度。Chicoine在Hushak和Karzem研究的基础上指出，除地块规模、可达性、区划和物业税等因素外，地块周边的土地利用结构以及买方属性也会对地价产生影响，其中，买方属性主要从三个方面进行度量，即考虑买方是个人、公司还是合伙[30]人。Bao和Zhou以北京市为例，采用Hedonic模型的方法构建了地价决定模型，研究中国新型土地市场的有效性；其考虑的地价影响因素包括地块区位、地块规模、规划管制、邻里社会经济属性、买方特征等方面。文章对邻里社会经济属性的度量指标包括地块所在区的面积、地块所在行政区零售部门就业人口、地块所在行政区外来人口人数；买方特征以哑元变量的形式引入模型中，即考虑买方是否为国有企业、是否为私营企业和是否为外资企业。研究发现，地块规模、规划用途、区位因素和其他邻里属性均对地价产生影响，此外，中国经济体制所表现出的独特性也是影响地价的一个因素，即国有企业由于更容易获得融资，因此，整体上比其他企业类型，特别是外商投资公司支付更高的地价。[31]
Dunford等在地价决定模型中除引入买方特征变量，还考虑了[32]买方对地块周边未来五年内的开发预期对地价的影响。Peiser从六个方面选取变量研究了非住宅用地的价格决定模型，包括地块的物理属性、与CBD有关的区位变量、其他区位变量、开发预期、邻里特征、宏观经济和金融变量；文中分别用密度和区划来度量开发预期，但没[33]有得到一致的实证结果。Capozza和Helsley研究指出，在地价决定[34]模型中，对城市未来增长预期的解释能力超过50%。Guntermann就预期对未开发土地价值的影响这一问题进行了更深入的研究，包括对城市增长的预期和对地块开发情况的预期两个方面。研究指出，在快速增长的城市，对城市未来增长的预期在地价中表现为一个显著溢价，这为Capozza和Helsley的推断提供了实证依据。但与Capozza和Helsley的研究不同的是，文章从微观角度考虑了开发预期对地价形成的影响。Guntermann的实证研究中主要从地块属性、地方预期增长、地块开发预期和其他宏观经济因素四个方面选取变量，构建地价决定模型。研究中采用的地块属性变量包括地块规模、规划用途、到最近的已开发区的距离、到最近的高速路的距离、是否有配套基础设施；开发预期包括规划区内人口和就业增长的预测、1-3平方英里2（即2.6-7.8 km）范围内的居住活动；地方预期增长包括工资水平、建筑业就业人数、人口及人口的净增长；其他宏观经济因素用真实利率来表征。研究认为，城市的整体增长在地价中有溢价，净迁入人口是反映城市增长的一个很好的指标；近期规划对人口和就业的预测对地价有着显著影响；周边的开发活动会对当前地块的开发产生影响。2.1.2 国内研究综述
从城市经济学的基本理论出发，系统研究地价的影响因素在国内研究中尚处于探索阶段。虽然国内学者早在1990年就指出了研究城[35]市地价影响因素的重要性，但之后大多数研究仍以定性阐述为主，定量研究相对不足。
国内早期的研究大多从定性的角度来分析地价的影响因素，考虑的指标偏向于宏观层面，包括土地收益、利息率、土地开发成本、土地供求状况、土地使用权出让期、土地利用规划等有关土地的政策和[38]规定、政治因素和预期等心理因素[36-37]。饶会林还考虑了经济增长、城市规模、城市基础设施条件以及与市中心的距离等因素。杨继[39]瑞从城市土地供求状况、物理因素、环境因素、行政因素、经济因素、人口因素、城市社会因素、心理因素、国际因素等方面总结了[40]影响城市地价的因素体系。王爱国强调了基础设施投资水平的差[41]异是导致城市地价差异的一个主要原因。高林远等构建了城市土地价格的动态模型，阐释了城市增长与地价变化之间的关系。
也有文献从定性和定量的角度研究了城市规划对地价的影响。陈[42]佳农和李伟指出，城市规划通过土地资源的配置、用地功能的布局和城市基础设施的提供、建筑总体容量的控制影响市场参与者对未来地价的预期，并从地块的使用功能、开发强度和环境控制等方面对[43]当前的地价水平产生影响。王秀斌从城市性质、城市规模、城市结构、城市交通规划、用地性质和容积率等方面选取城市规划的度量指标，定量研究了城市规划对地价的影响。[44]
之后，学者逐步探索微观因素对地价的影响。欧阳安蛟从土地开发经营收益和土地供求关系两个角度分析了容积率对地价的作用[45]机制，并指出地价与容积率之间为倒U形的关系。郑云有和周国华、[46]张雅彬等分别以株洲市和南京市六合区为例，定量分析了容积率对地价的影响。[47]
杜德斌和徐建刚最早采用GIS技术对地价影响因素进行了定量研究，其回归模型中主要考虑了区位因素，包括到市中心的距离、到[48]繁华商业街的距离和到交通节点的距离。蒋芳和朱道林用同样的方法研究了住宅用地价格的区位影响因素，包括到市中心的距离、到地铁站点的距离、到最近环线的距离、到最近高速路的距离、到主要道路的距离、到最近商圈的距离和到公园的距离，但其实证模型中删除了到市中心的距离这一变量。
近年来，国内学者对地价微观影响因素的研究逐步深入。郑贤和庄焰[49-50]分别研究了轨道交通对沿线住宅地价和商业地价的影响，[51]并测算了核心影响半径和有效影响半径。罗罡辉等研究了宗地面积对住宅地价的影响，发现其影响在空间上有很大的差异。张洪和金[52]杰以昆明市为例，运用Hedonic价格模型实证研究了不同用途地价的空间分布特征和影响地价空间分布的主要因素，模型中考虑的因素包括到市中心的距离、到环境优美区的距离、宗地周边500 m以内公交站点的个数、土地交易方式以及地块是否在商业繁华区、学校、医[53]院、铁路和优劣环境的影响范围内。刘耀林等从一般因素和微观邻里因素两个方面选取变量，以丹阳市为例研究了住宅用地价格的影响因素，分别考察了到CBD的距离、到城市主干道的距离、与城市公共设施的距离以及地块周边的土地利用模式对地价的影响。周刚华[54]基于调研数据，运用Hedonic价格模型对城市土地价格的微观影响因素进行了实证研究，这是目前国内基于Hedonic模型的思想对地价微观影响因素开展的较为全面的定量研究。2.2 地价的时空变化研究
地价作为土地市场运行的指示器以及宏观经济运行的晴雨表，从理论上来说其在时间上的变化应与经济基本面的变化存在着互动的关系。此外，地块区位、邻里环境与社会经济特征的空间异质性也使得地价在城市内部空间中表现出整体的差异，地价的空间分布是描述和解释城市空间结构演变的一个重要角度。研究地价的时空变化规律，可以从宏观角度对城市管理者的政策制定以及市场参与者的投资决策提供参考。2.2.1 地价时间变化的影响因素研究
地价随时间的变化体现了多种影响因素共同作用的结果，经济基本面、房地产市场条件以及建筑活动的变化都会导致地价的波动[22][55]。Lavin和Zorn指出，现实市场中，由于价格的过度反馈和理性预期泡沫的存在，真实价格往往会偏离基本价值（Fundamental Value），即某一资产未来现金流的折现值；文章以美国爱荷华州（Iowa）和内布拉斯加州（Nebraska）在1910-1995年农地价格为数据基础，采用不同的方法检验了地价与基本价值的偏离归因于价格的过度反馈还是理性预期泡沫。同样是对农地价格随时间变化的研究，[56]Allen和Baker发现，房地产价值、真实资产价值和真实利率水平的冲击（Shock）都会导致地价作出过度反馈。[22]
Adams等运用1945-1962年东北费城（Northeast Philadelphia）地区的地块交易数据，通过建立对数—半对数模型，研究了地价随时间的变化。在控制区位因素、管制、税收和公共品等影响地价空间变化的变量后，文章检验了住宅用地价格对其均衡值的偏离与宏观经济变量之间的关系。研究发现，一期滞后的住房新开工面积与地价对均衡值的偏离之间有较强的正相关性；利率水平对地价偏离的影响为负。[57]
野口悠纪雄对20世纪80年代日本地价的高涨问题进行了阐释，文中在分析地价和土地供需变化的关系时，主要从地价指数的变动率与名义国民生产总值的增长率二者之间的关系以及地价上升率与消费者物价上升率的比较两个方面展开，并在此基础上将地价的变化分为高速增长期、高速增长后期和石油危机前后三个阶段。其中，地价高速增长期的特征是地价的年平均上涨率超过20%，且高于消费者物价上升率和名义国民生产总值的增长率；而在地价高速增长后期，地价增长率变缓，大约在10%，且地价上涨率低于国民经济的增长率。研究指出，20世纪80年代日本地价高涨的一个重要表征是地价的涨幅超过GDP与CPI的涨幅。[58]
邬丽萍在对国外有关土地价格相关研究的综述中指出，国外学者一般基于供求原理对城市土地价格的影响因素进行实证研究，所采用的自变量通常包括经济发展状况、利率水平、人均GDP和城市规模等。同时，对土地利用规划、城市规划、城市增长控制和税收等政策对地价影响的相关研究进行了综述。[59]
杨宇和郑循刚基于全国地价指数数据，采用ARIMA模型对地价指数进行了预测，但其研究并没有将地价的时间变化与宏观经济变[60]量结合在一起分析。彭俊将我国城市土地交易价格与价值发生偏离的原因归结于垄断供应、寻租行为、税费体系不合理、土地开发企业行为不当和隐性土地交易五方面的原因。目前，国内有关地价合理性的研究还以定性分析为主，缺乏定量的研究。2.2.2 地价空间变化规律研究[61]
McMillen收集整理了芝加哥市150年的土地价值数据，其对地价演变的研究表明，土地的价格梯度随时间的推移而变得平缓；传统的单中心城市模型（Monocentric City Model）对地价的解释能力降[62]低。Atack和Margo研究了纽约市1835-1900年间未开发地块的价格梯度，研究发现南北战争（Civil War）之前，地价随着到CBD距离的增加而快速衰减，但南北战争之后，地价梯度变得平缓，且地价决定模型的拟合优度大幅减小。Dale⁃Johnson和Brzeski[63-65]以波兰的克拉科夫市为例，研究了转型经济过程中城市土地市场的演变，这是目前对转型经济国家地价时空演变研究最为深入的文献。研究关注于新兴土地市场地价决定因素及其随时间的变化。文章引入季度哑元变量，建立了地价的时间价格指数；同时，研究了城市内部不同区域的地价变化，发现地价在不同区域的增长速度不同。
同样利用波兰克拉科夫市的土地交易价格数据，Dale⁃Johnson[20]等基于土地区位价值的空间分布，采用非参数估计的方法预测了克拉科夫市经济中心的演变。研究表明，土地区位价值的空间分布很好地反映了城市空间结构的特征，并且，其在不同时间段的变化体现出城市空间结构的演变。[66]
Cervero和Duncan对住宅用地价格空间差异的影响因素的研究中，从邻里社区的土地利用模式和社会人口属性两个方面选取解释变量。其中，邻里社区的土地利用模式选用的度量指标包括土地利用的混合程度（Land Use Mix）、周边1英里（1.61公里）范围内商业零售业就业人口比重、就业与居住的匹配程度（Job⁃Housing Balance）、周边1英里范围内的独户住房比例；邻里的社会人口属性则包括家庭收入、种族混合程度以及地块1英里范围内的黑人比重。研究表明，较高的土地利用多元化程度、社区收入水平和种族隔离程度均对住宅用地的价格具有显著的正向影响。
随着GIS技术的发展，国内有关地价空间变化规律的研究也在增[67]加。李玲等采用Kriging最优内插法分析了北京市商业、住宅、综合[68]和工业用地出让价格的空间分布。这一方法在王霞和朱道林对地[69]价时空分布的研究中也得到应用。郑新奇等基于济南市1998年和2001年的地价样点，采用加权平均内插法和搜索圆空间插值法研究了地价的时空分布，发现地价表现出从市中心向城市边缘降低的趋[70]势，不同区位地价随时间的变化幅度不同。蒋芳和朱道林基于GIS技术对北京市住宅用地价格的空间分布进行研究，发现地价在空间分[71]布上既有连续性也存在变异。陈思源等用同样的方法对江苏省镇江市商业用地价格的空间分布进行了研究，研究表明，商业用地地价的空间分布呈辐射状，商业中心与地价中心的分布有较强的一致性。2.3 考虑集聚经济的地价形成研究
经济活动在空间的集聚是现代城市空间结构的一个重要特征[72]。城市的本质特征在于集聚，包括劳动力的集聚和资本的集聚。集聚经济是城市形成、存在和发展的原动力。而集聚经济的形成和发展又取决于城市中的微观主体（企业和家庭）以及其他有关的经济活动在城市空间的分布。戴威·皮尔斯在《现代经济学辞典》中将集聚经济定义为“因企业（或活动）设址接近另一个企业（或活动）而产[73]生的经济活动中的成本节约”。
集聚经济理论作为城市经济学和区域经济学理论的精髓，早在[74]20世纪初就被正式引入主流经济学领域。集聚经济效益是企业在城市空间中趋于集中的原动力，也是分析城市空间结构的基础。集聚经济来源于劳动力市场的汇集、投入品的共享和知识的外溢效益，同时，自然资源优势、本地市场效应、消费品机会和寻租行为也是产生[75]集聚经济的原因。在城市经济学的相关研究中，集聚经济通常被[76]划分为三类，即内部规模经济（Internal Economies of Scale）、地方化经济（Localization E⁃conomies）和城市化经济（Urbanization Economies）。但很长一段时间以来，研究中仅仅把集聚经济作为既定的理论前提来解释城市产生、发展以及衰退的原因，并分析城市内部的空间结构形态。对集聚经济理论本身的运行机理缺乏系统的探讨。已有对集聚经济的研究大多从产业的层面，研究不同产业特别是工业产业在城市间的迁移与空间集聚，而对城市内部集聚经济的研究则相对不足。2.3.1 国外研究
城市经济活动通过空间互动（Spatial Interactions）而产生的外部经济，是集聚经济效益存在的一个重要条件。集聚经济会影响企业的生产力（Productivity），进而影响着企业对不同区位的支付意愿（Willingness to Pay），这从一个全新的视角诠释了城市地价的形成与[58]空间分布规律。将集聚经济效益引入城市土地价格的研究中，是城市经济学领域的一个前沿话题。研究的基本思路是，城市内部集聚经济效益通过对企业生产力的影响进而影响办公用地的价格或租金水平。企业在城市空间中某一特定地理位置集聚的动力是从与其他企业的空间临近（Spatial Proximity）中获得溢出经济效益，同时也可以获得企业之间供给与需求的前向—后向关联性（Forward⁃backward Linkage）。但企业在获得空间集聚经济效益的同时面临着需要支付较高地价的代价，城市不同区位的集聚经济效益与地价水平影响着企业的选址决策，也决定着城市空间结构的形成与演变。但由于数据的局限，考虑集聚经济对地价影响的文献以定性分析和理论研究为主，缺少定量的实证研究。[77]
作为对单中心城市模型的改进，Fujita和Ogawa描述了一个基于集聚经济的线性城市空间结构，这是首次将集聚经济与地价相联系的文献。在其模型中，他们假设企业可以从与其他所有企业的空间临近中获得的外部性经济，并以区位潜力方程（Location Potential Function）来描述这种外部性收益，即假设企业从与其他企业的空间临近中获得的外部性收益随着二者之间距离的增加而以指数函数的形式衰减，且衰减速度为常数；这种外部性收益是决定办公用地竞租曲线的一个重要因素。
但在Fujita和Ogawa的模型中只考虑了一维的城市结构，并且假设企业和家庭在城市空间中的分布密度是固定的。Lucas和Rossi⁃Hans⁃berg[2-3，78]放松了上述两个假设条件，构建了一个考虑集聚经济效益的城市空间模型，并假设土地和劳动力是可以相互替代的，因而，城市内部不同区位给企业带来的生产力的不同会导致就业密度的空间分布差异。在其模型中，企业从与其他企业的空间临近中获得的集聚经济效益同样以区位潜力方程的形式度量，集聚经济是影响企业对城市空间不同区位地价支付意愿的主要因素。Lucas和Rossi⁃Hansberg的模型为我们提供一种探索利用企业间的集聚经济效益来解释城市内部办公用地价格空间变化的思路。[79]
Shukla和Waddel将就业中心形成的原因解释为企业从空间临近度中获得集聚经济效益，集聚经济来源于企业从与其他企业空间互动中获得的技术进步以及由于空间临近而获得的更多的交易机会。研究发现，零售业可以从空间集聚中获得一站式购物或比较购物优势，金融、保险、房地产等企业有很大的动力在区位选择上与服务业保持空间的临近，以更好地获得服务。[80]
Dekle和Eaton利用日本的区县数据，估计了集聚经济效益对制造业和金融产业部门的劳动生产力的影响程度。研究表明，集聚经济对产业生产力具有显著影响；企业生产力对集聚经济效益的弹性在10%—15%；集聚经济对金融服务领域生产力的影响要强于其对制造业生产力的影响。[81]
Sivitanidou以洛杉矶（Los Angeles）为例，对办公和商业企业是否愿意为靠近城市主中心与次中心支付较高的价格这一问题进行了实证检验。研究表明，不同企业愿意向城市主次中心靠近的动力对土地市场有着不可忽视的影响；与城市主次中心的临近都会导致较高的写字楼租金；但次中心对主中心以及次中心之间不具有完全的替代性。研究指出，这种企业对与服务中心空间临近的需求是影响后工业时期土地市场运行的重要因素，进一步研究不同企业之间相互作用的性质有助于更好地理解城市空间结构的演变。[82]
Fuerst以曼哈顿（Manhattan）写字楼市场为例，通过建立Hedonic面板数据模型（Hedonic Panel Model），研究了写字楼租金决定因素在时间和空间上的稳定性。其模型中在度量区位属性对写字楼的租金影响时重点考虑了经济活动从空间临近中获得的外部性（Externalities）和溢出效应（Spillover Effects），并采用1500英尺（约457米）之内的写字楼空间和以距离加权的周边最近的20个写字楼面积来度量这种空间临近效应。实证研究结果表明，这两个变量对写字楼的租金水平有着显著的正影响。
此外，也有文献专门研究了城市内部集聚经济的来源。Tauchen[83]和Witte以由于经济活动的空间临近而产生的交易和外部性来模拟[84]集聚经济。Palivos和Wang基于经济活动的空间互动建立了动态的一般均衡模型，其中，人力资本的外溢效应是解释空间集聚的主要因[72]素。Anas、Arnott和Small将集聚经济的来源归结为企业间的规模经济外部性、消费者更好地获得商品的机会以及企业和消费者之间的市场联系。2.3.2 国内研究
国内已有文献中有关集聚经济对城市地价影响的研究很少，仅有[85]的几篇相关研究大多停留在定性论述的层面。王剑、徐康宁指出，大量企业在某一地的集聚必然会带来要素价格的上升，包括地价[86]的上涨。张廷海对安徽省CBD产业集聚经济的分析中，将CBD地[58]价的上涨归结为集聚经济现象。邬丽萍指出，考虑产出外部性及集聚经济效益的影响，企业生产力与居民消费效用在城市不同区位存在差异，从而会导致地价空间分布的差异；集聚经济及其所产生的外部效应是城市土地价格的重要影响因素，这是目前国内有关集聚经济[87]对地价影响的研究中论述较丰富的一篇文献。任荣荣和郑思齐以北京市为例，从价格梯度、开发数量与开发区位三个角度研究了对办公与居住用地开发的空间结构特征，研究发现，集聚经济在办公用地的开发过程中发挥着重要作用，并且其作用随时间的推移而增强。该研究从定量的角度给出集聚经济在企业选址中发挥作用的初步判断。2.4 房地产拍卖与价格形成的相关研究
拍卖是最古老的市场机制之一，其出现至少可以追溯到公元前[88]500年。拍卖作为一种常见的价格决定与资源分配机制，如今已被应用于各个国家众多行业的交易中，大到国家债券、外汇的出售和各种油田或矿山开采权、土地开发权的转让，小到古董、名画甚至小商[88]品的买卖，均采用拍卖的方式进行。与此同时，拍卖在房地产买卖市场中也得到广泛应用。但由于数据的局限，已有文献较多集中在对物业市场的研究，对土地竞买行为的研究相对不足。因此，本书在进行文献综述过程中，将文献检索的范围扩大到整个房地产领域，从拍卖机制下的价格形成、竞买溢价与竞买成败两个方面对相关文献进行综述。2.4.1 拍卖机制下的价格形成研究[89]
拍卖机制为研究者提供了一种很好的观察价格形成的机会，研究拍卖机制下的价格决定机理是一个国际前沿课题。但系统的拍卖理论研究进行的时间并不长，Vickery在1961年发表的《反投机、拍卖与竞争性密封投标》（Counterspeculation,Auction,and Competitive [90][91]Sealed Ten⁃ders）开创了拍卖研究的先河。Milgrom和Weber，[92][93][94]McAfee和Mc⁃Millan、Milgrom以及Wilson对相关的拍卖理论研究进行了较为全面的综述。有关拍卖的理论研究话题包括：不同的拍卖形式是否会产生同样的预期收益，市场信息和竞买者的风险厌恶程度如何影响其竞买策略，竞买者人数对最终的成交价格有何影响，以[95]及如何有效地设定拍卖过程中的保留价格（Reserve Price）。上述[96]相关理论也被逐步应用于房地产拍卖的研究中。[90]
竞买人数是影响竞买价格的一个重要因素。Vickery研究指出，随着竞买者人数的增加，竞买价格将趋于保留价格或竞买者的估[97]计价格。Ching和Fu对香港土地市场竞争性的研究表明，土地的拍卖价格与竞买人数之间表现为正相关的关系。Ooi、Sirmans和[98]Turnbull认为竞买价格随着竞买人数的增加而增加，因为竞买人数的增加加大了较高的竞买价格出现的概率，并且竞买人数的增加有助于竞买策略的改进；其在实证研究中同时引入竞买人数和竞买人数的平方作为地块拍卖价格的解释变量，结果表明，地价与竞买人数之间为倒U形关系，说明地块的竞买价格随着竞买人数的增加而增加，但[99]其边际效应递减。而Har⁃stad却认为较少的竞买人数意味着较大的获胜概率，这使得竞买者可能选择承受较小的期望收益从而提高竞买价格，因此，较少的竞买人数反而引致较高的成交价格。
保留价格的设定对拍卖结果的影响也是文献研究的一个方面。拍卖理论认为，较高的保留价格会增加拍卖品的出售价格，但会减小拍[100]卖成功的概率。如何设定保留价格以实现拍卖效率的最优，是理论研究中探索较多的一个问题[98，101-103]。但在实证研究中，还很少有文献得出保留价格对最终竞买价格影响的定量分析结果。
拍卖时点是影响拍卖价格的一个考虑因素。已有研究对拍卖时点的度量可归为两类：一种是拍卖举行的时点[104-105]，另一种是两次[104]拍卖间隔的时间[106-107]。Ashenfelter和Genesove以及DeBoer、[108]Conrad和McNamara研究了拍卖时序是否会对拍卖价格产生影响，即关注拍卖初期的价格是否存在系统偏高或偏低的现象。[105]Lusht的研究指出，拍卖形成的价格随着拍卖的进行而减小。Allen[89]和Swisher的研究结果表明，拍卖价格相对于市场价格而言有一个折扣，在控制其他因素的条件下，拍卖价格随着拍卖的进行而增加，即拍卖时序对拍卖价格有着正的影响。已有文献对拍卖价格与拍卖时[105]序之间关系的研究并未得出一致的结论。Lusht认为拍卖价格与拍[108][109]卖时序负相关，而DeBoer等和Mayer的研究则认为二者不存在相关性。
研究买方特征对拍卖价格的影响对认识拍卖价格的形成具有重要
[89][29]意义，Chicoine的实证研究发现，买方类型（个体、公司、合伙人、土地信托）对城市边缘农地的出售价格具有显著影响。[110][111]Sirmans、Turn⁃bull和Benjiamin以及Sirmans和Turnbull利用搜寻理论检验了买卖双方的特征对住房销售价格的影响，研究指出，买卖双方的特征和获得的信息会影响买方的搜寻策略和卖方的保留价[112]格。Harding、Knight和Sirmans以及Harding、Rosenthal和[113][98]Sirmans研究了买方的议价能力对住房销售价格的影响。Ooi等通过理论分析指出，在土地拍卖过程中，买方特征会影响其竞价策略，进而影响最终的竞买价格；不同买方在市场信息、资金可得性、法律地位、声誉偏好等方面的不同也是导致买方特征影响竞买价格的一个方面；上市公司具有更强的融资能力和较低的资金成本，因此将支付较高的竞买价格，同时土地竞买的成功可以给上市公司带来财富效应[97，114]；从投资组合的角度来看，联合体具有较强的抵御风险的能力，因此可能会支付较高的价格。但Ooi等人的文章实证结果发现，竞买者是否为上市公司对地价的影响显著为正；而是否有开发经验以及是否为联合体对地价没有显著影响。
此外，地块属性也会体现在对拍卖价格的影响中。Asabere和[106]Huffman通过实证研究检验了拍卖物业的物理属性、区位因素、拍卖时点和邻里属性对拍卖结果的影响，并发现区位因素对拍卖结果影[108]响显著。DeBoer等的调查结果表明，3/4的竞买者的竞买决策会受到区位因素的影响，同时，一半以上的竞买者会受到邻里属性的影响。[98]
Ooi等构建了拍卖机制下地价形成的理论分析模型，研究得出几个推断：（1）竞买价格随着竞买人数的增加而增加；（2）竞买者对地价的估值越高，竞买价格越高；（3）竞买者特征会对竞买价格产生影响，大型综合性竞买者（Larger Multiple⁃project Bidders）会出较高的竞价；（4）地块开发回报的风险越小，竞买价格越高。文章以新加坡“首价格密封投标拍卖”为例进行了实证研究，模型中引入时间哑元变量和房地产价格指数来控制宏观经济和房地产市场条件的变化对地价的影响，同时从三个方面选择变量对地价的变化进行解释：（1）地块属性与区位特征，包括地块规模、与CBD的距离，与主要站点的距离、地块的容积率、地块用途；（2）竞买者特征，包括竞买者是否有过房地产开发的经历、竞买者是否为上市公司、竞买者是否为联合体；（3）竞争性与信息，包括竞买者人数、竞买者人数的平方、周边具有可比性的最近的5个地块价格的加权平均、当前时点的拍卖地块数/拍卖时点前后15天内的竞买地块数。研究结果表明，地块属性与区位特征对地价的影响在最终竞买价中得到体现，说明竞买者对地块的评估价值会影响其竞买决策；拍卖频率对地价的影响为正，说明政府有效控制了地块拍卖的进程，有利于房地产市场的稳定；在拍卖体制下，买方获取信息和开发能力的不同会影响竞买策略，这是买方特征影响竞买价格的一个渠道；竞买成功可以提高公司的资本价值，这是上市公司高价竞买的一个驱动力，验证了已有研究[97，114]中提出的土地竞买为上市公司带来的财富效应。2.4.2 竞买溢价与竞买成败的研究
拍卖和私人议价（Private Negotiations，又称“协议”）是进行物业出售的两种定价机制。这两种定价机制是否会产生相同的收益，[98]是学者研究的一个课题。Ooi等认为，协议价格的形成建立在市场充分竞争的基础上，而拍卖则是有限竞买人参与的一种定价机制，因[115]此，理论上拍卖价格要低于协议价格。Lusht的研究发现在英式[95]拍卖中，中高价位住房的拍卖价超过协议价格。Dotzour等、[109][89]Mayer以及Allen和Swisher也对拍卖和协议两种机制下的价格差异进行了实证研究，但未得出一致结论。
在美国，房地产拍卖通常是由于按揭合同的违约、地方物业税的拖欠或其他债务原因而对物业进行的取消抵押赎回权的处理，因此，人们在情感上往往会产生贬低这些物业价值的倾向。这种情感因素是导致已有研究中发现住宅拍卖价格低于市场价格的一个主要因素之一。特别是亚洲金融危机后大量抵押物业的拍卖更加重了人们的这种[106，116]情感意识。这种特殊的物业产权关系和拍卖出售的特殊机制，在市场定价的基础上又增加了一些复杂的因素，因此，学者提出的一个研究问题是：拍卖机制下形成的价格水平是否与市场定价相[106]同？Asabere和Huff⁃man研究了由于取消赎回权而进行的城市土地拍卖的价格影响因素，研究结果表明，地块规模、区位因素、邻里属性、历史区划和时间变量是影响拍卖价格形成的主要因素，这与市[89]场定价机制相吻合。Allen和Swisher指出，在美国，人们通常会将拍卖出售认为是一种折价出售；拍卖的房地产多数是由于业主面临紧急情况或突发事件而急于处理的物业，因此，竞买者对其支付的竞买[115]价格可能低于预期的市场价格。Lusht提出了对不动产拍卖的情况进行分类的标准：竞买者是风险中立型（Risk Neutral）还是风险厌恶型（Risk Averse），竞买者对商品的估价是相互独立的（Independent）还是联合的（Affiliated）。通过总结已有的研究结论，他指出，对于风险中立且联合估价的竞买者而言，英式拍卖可以实现收益最大化的目标；而对于风险厌恶且独立估价的竞买者而言，密封式拍卖（包括首价格密封投标拍卖和次价格密封投标拍卖）更有利于实现收益的最大化。
除了定价机制的差异，开发企业是否存在过度竞买行为也是影响最终竞买价格的一个重要方面。过度竞买是指在公共价值拍卖中，竞买价格对理论价值的偏离，即胜者诅咒（Winner s Curse）。但胜者诅咒多应用于公共价值的拍卖，而土地拍卖通常被认为是一种个人价[98][117]值的拍卖。Kagel和Levin指出，当竞买人数较少时，公共信息会增加过度竞买，而在竞买人数较多时，则会减小过度竞买。[118]
Gwin等通过实验研究的方法检验了重复的首价格密封投标拍卖中开发企业的竞买行为。研究表明，在竞买过程中，开发企业普遍存在着过度竞买的行为，为保证有足够的土地进行开发而在竞买中不断削减预期边际收益，甚至以负的边际收益参与竞买，从而使自己面临较高的风险，这是导致拍卖机制下出现地价膨胀的一个重要因素。同时，Gwin等还进一步探索了开发企业是否会从竞买经历中吸取经验而最终减小过度竞买的行为，以及政府部门是否可以通过提供影响物业预期收益的有关信息来减小开发企业的过度竞买行为。研究指出，竞买极差（Range of Bids，竞买最高价与最低价的差）随着时间衰减，说明对于刚刚引入拍卖机制的国家或地区，需要经历一定的时间让开发企业有一个经验学习的过程，从而减小过度竞买行为；只有在政府提供足够的信息帮助市场形成预期的时候，竞买极差的波动才会趋于收敛，这说明政府通过公共信息的提供来引导市场参与者形成正确的预期，是减小过度竞买的一个有效措施。但在这个过程中，政策制定者要关注开发企业是否将高地价成本转移给消费者，从而对物业价格产生影响。
物业的拍卖收益不仅取决于拍卖价格，也受拍卖成功概率的影[116]响。在进行拍卖时，要同时兼顾这两个方面。但相比于对拍卖价格的研究，已有文献对拍卖成功与否的影响因素的研究较少。[108]DeBoer等建立的竞买结果决定模型中考虑了区位因素和物业属性[119]两方面的影响。Maher的研究则添加了不同拍卖代理人的影响。[120]Mayer指出，信息和市场条件是影响拍卖结果的两个重要因素。[121]Anglin从理论上阐释了市场条件对拍卖价格和拍卖成功概率的影响。[116]
Ong等以新加坡为例，研究了市场条件、拍卖时点、潜在竞买人数和拍卖代理人的选择对住宅物业拍卖成功概率的影响。文章在实证研究中选取的解释变量包括保留价格、住宅物业市场条件、拍卖时间、物业相关的区位因素、拍卖代理人、物业类型、物业的使用权期限、物业是否可以被立即占有、是否为抵押物的出售以及竞买人数。研究发现较低的竞买价对物业拍卖来说是一种激励，会增加拍卖成功的概率；靠近市中心的物业供应有限，而感兴趣的竞买者较多，因此，拍卖成功的概率较大；拍卖代理的选择对拍卖结果具有影响，具有较好声誉的拍卖代理会提高拍卖成功的概率；具有较长使用权期限的物业拍卖成功的概率较大；较多的竞买人数应增加拍卖成功的概率，因此，提高物业对市场参与者的吸引力，可以有效增加物业拍卖成功的概率。2.4.3 国内研究
早在1987年，招标和拍卖的土地供应方式在我国土地供应过程中已经引进。挂牌出让方式是广东、江苏、重庆等地在招标、拍卖出让土地使用权的基础上创新出来的，在2002年5月首次作为土地使用[122]权有偿出让的重要方式列入国家政策。国土资发〔2004〕71号文要求，2004年8月31号后严格执行经营性土地招拍挂的出让制度。自此，我国经营性用地供应完成了从过去的无偿、无限期供应到有偿、有限期供应，从协议为主的供应方式到招拍挂为主的供应方式的变革。
目前国内学者对招拍挂机制下土地竞买行为与地价决定机理的研究尚处于起步阶段，大多数文献进行的是定性分析，定量研究还很鲜见。相关研究大致可归为以下几个方面：基于博弈论的土地拍卖行为[126]分析[123-125]、对招拍挂地块属性的描述性统计、对招拍挂出让[127]地价特点的分析、对土地招拍挂市场现状与存在问题的分析[122，128-130]以及招拍挂机制是否推动了我国地价上涨的讨论[131-134]。仅有的几篇文献中提到了影响土地招拍挂出让结果的因素，[130，135][130，135][135]包括出让底价、竞买人数、土地出让频率以及开发[136]企业的竞投策略，但尚未对土地招拍挂出让结果的影响因素进行定量识别。2.5 国内外研究述评
本书关注于城市土地价格的微观决定机理，从地价的微观影响因素研究、地价的时空变化研究、考虑集聚经济的地价形成研究以及房地产拍卖的相关研究四个方面，对国内外已有的相关研究进行了综述。上述文献综述有利于本书对国内外研究现状的把握，一方面，可以为本书的研究提供理论与方法上的支持，同时为研究发现提供比照参考的标准；另一方面，也有助于发掘国内外已有研究存在的缺口，以及本研究对该研究领域的贡献所在。表2-0对国内外相关研究现状与进展进行了归纳总结，同时阐述了本书对已有研究的贡献。表2-0 国内外研究述评3 地价微观决定机理的理论分析3.1 理论框架
城市土地价格的决定机理是城市经济学研究的核心问题之一。从早期的地租、地价理论到新发展的内生城市模型，城市土地价格被赋予了越来越多的经济内涵，解释着城市经济活动的行为与城市空间结构的形成及演变。[58]
邬丽萍对地租、地价理论的发展脉络进行了梳理，她以相关著作的出版时间作为分组标志，将地租、地价理论的发展分为四个阶段：17世纪中叶到19世纪初古典经济学家对地租、地价理论的阐释；19世纪上半叶资产阶级经济学家对地租、地价理论的论述；19世纪下半叶马克思主义的地租理论；20世纪初到20世纪下半叶现代西方经济学有关地租、地价理论的研究。现代西方经济学改变了之前主要从生产关系的角度对地租、地价决定机理的阐述，将效用理论（Utility）、均衡理论（Equi⁃librium）和效率理论（Efficiency）的思想引入到地租、地价的分析中，用经济学的基本理论和方法来解释城市问题，为城市经济学理论的发展奠定了重要基础。
地价将城市经济活动的行为动机与土地利用模式相关联起来，是研究城市问题的媒介；同时，城市经济学中解释城市空间结构的基本理论也为地价决定机理的研究提供了理论基础。纵观城市经济学的发展历程，两大基本模型在描述和解释城市空间结构及其动态演变中发挥着主导作用，即传统的单中心城市模型和新发展的内生城市模型。这两大模型阐释了经济力量在地价形成中发挥的作用，是本书研究城市土地价格决定机理的理论基础。
此外，由于土地市场交易的不频繁和信息的不对称，土地价格的形成难以达到完全竞争条件下的均衡市场条件。放松均衡市场条件的假设，研究城市土地价格的微观结构特征，是揭示价格决定机理的另一个角度。我国目前所实施的经营性土地招拍挂出让的土地供应机制，为从机制设计的角度研究价格形成的微观结构特征提供了一个难得的机会，这是在完全竞争模型下无法开展的研究。因此，本书将拍卖理论应用于城市土地价格决定机理的分析中，以便更好地揭示交易不活跃、信息不对称的土地市场中地价的微观形成过程。本书的理论框架如图3-1所示。图3-1 本书的理论框架3.2 单中心城市模型下的地价决定机理3.2.1 单中心城市模型下地价形成的理论分析[10][11]
单中心城市模型产生于20世纪70年代左右，Alonso、Muth和Mills[12-13]为其建立做出了突破性的贡献，因此，文献中通常也将[137]单中心城市模型简称为AMM模型。之后，Brueckner对AMM模型进行了发展和完善，使得单中心城市模型在解释城市空间结构及其[138]演变方面一直占据主导地位。正如Arnott所评述的，单中心城市模型奠定了新城市经济学（New Urban Economics）的基石，使城市经济学理论的研究完成了由局部均衡向一般均衡发展的重大转变。
单中心城市模型描述了一个简单的静态城市空间结构：假定就业活动集中在城市中心地区（CBD），家庭会权衡不同区位的通勤成本和房价水平从而进行选址决策。在单中心城市模型下，城市空间结构强调的是家庭的区位选择。
单中心城市模型中假设城市是一个均质、平坦的圆形区域，城市所有的就业活动集中在CBD，将其看做是一个点；城市中有N个居民，每天需要通勤到CBD工作，其工资水平为y；居民的通勤成本与其居住地到CBD的距离成正比，假定单位往返距离的通勤成本为t（只考虑货币成本，不考虑通勤的时间成本）。居民以效用最大化为目标，其效用方程为u（q,c），其中，q为住房服务的消费量，c为住房以外的其他商品的消费量。假定到CBD的距离为x处的住房租金为p（x），而其他商品的价格不随空间发生变化，将其设为1，则居民的预算约束条件为
p（x）q+c+tx=y （3.1）
居民会选择最优的消费组合（q,c），以实现效用的最大化，即
max u（q,c） （3.2）
作为住房建设者的开发企业，其住房生产函数为H（L,K），其中，L为土地的投入，K为资本的投入。假定土地的租金水平为r（x），资金成本即利息率为i，则开发企业的利润函数为
π=p（x）H（L,K）-r（x）L-iK （3.3）
在完全竞争的市场条件下，π=0，由此可得
假设住房生产函数为一阶齐次函数（Homogenous Function of Degree One），则
r（x）=p（x）h（S）-iS （3.5）
式（3.5）中，S代表资本密度，即S=K/L；h（S）代表地块的开发密度，即h（S）≡H（S，1）；并且由一次齐次条件可得h′（S）＞0，h″（S）＜0。
在空间均衡的条件下，居民的最优效用在不同区位是无差异的。对式（3.1）和式（3.2）的优化求解问题可以简化为
max u（q,y-tx-ph（x）q） （3.6）
将式（3.6）对q求极值，可以得到居民效用最大化的必要条件为
式（3.7）中，u代表效用函数u（q,c）对第一项的偏微分，u则12代表效用函数u（q,c）对第二项的偏微分；式（3.7）揭示了不同预算约束条件下的最优住房消费量的选择。
将式（3.6）对x进行全微分，可得
式（3.8）表明住房价格（租金）随着到CBD距离的增加而减小。在满足最优效用空间不变的条件下，住房价格与住房服务消费量之间存在替代效应，如图3-2所示。图3-2 住房价格与住房消费量之间的替代效应
为进一步推导地价在空间上的变化规律，需要对开发企业的利润最大化函数进行微分运算。将式（3.3）对S求导，得
i=h′（S）ph（x） （3.9）
将式（3.5）对x进行全微分，并代入式（3.8）和式（3.9）的计算结果，可以得出
式（3.10）的结果揭示了城市土地价格（租金）的空间分布规律：地价随着到CBD距离的增加而减小。这是单中心城市模型的一个重要推论。在利用该推论进行实证研究时，文献中通常将地价与到CBD的距离之间设定为指数函数的形式，即
p（x）=exp（αx）+f（g） （3.11）1
式（3.11）中，α通常用来表征价格梯度，f（g）代表除到CBD的距离以外的其他影响因素与地价之间的函数关系。3.2.2 单中心城市模型的拓展与应用
1）单中心城市模型的拓展
传统的单中心城市模型以简单的模型形式解释了城市经济中许多复杂的现实现象，这是其在解释城市空间结构方面一直占据主导地位的主要原因。但单中心城市模型中存在一些与现实相背离的假设，如模型中假设家庭收入水平与城市公共品和公共服务的提供是空间不变的、通勤成本是外生的且模型中不考虑通勤以外的其他出行活动、住房资产具有完全可塑性、就业活动集中在城市中心。放松这些假设条件，可以使单中心城市模型对城市空间结构的解释更接近于现实情况，并更好地应用于地价决定模型的研究。（1）放松家庭收入空间不变的假设
家庭收入水平空间不变的假设简化了单中心城市模型在推导过程[139-140]中家庭收入水平空间异质性的考虑，但研究表明，放松这一假设并不会影响单中心城市模型的基本预测结论。在不同收入群体效用最大化条件下，收入的空间异质性不会对单中心城市模型预测的城市空间结构特征产生冲击。（2）放松公共服务和公共品质量空间不变的假设
现实城市空间结构中，公共品和公共服务、地方税收以及环境质量等的区位差异影响着企业和家庭的选址行为，进而会影响到竞租曲线的梯度。因此，利用单中心城市模型研究城市空间结构时，需要将公共服务和公共品质量的空间异质性作为考虑因素。放松城市公共品与公共服务质量空间不变的假设，研究地方公共品与地方物业税在地价与房价中的资本化，是单中心城市模型的一个重要应用领域。（3）放松通勤成本外生性以及只考虑通勤成本的假设
单中心城市模型在构建过程中并没有考虑城市交通系统的复杂性，而只是简单地将通勤成本设定为居住地与工作地之间距离的线性函数。放松单中心城市模型的假设，强调交通拥堵的内生性，同时考虑通勤的货币成本与时间成本，有助于揭示城市交通对地价梯度变化的影响。此外，除通勤成本以外的其他出行活动，如购物、娱乐等也会影响地价的空间分布。（4）放松住房资产完全可塑性的假设
放松单中心城市模型中住房资产完全可塑性的假设，可以更形象地解释城市空间结构特征及其演变。住房资产的耐久性特征致使城市空间形态的变化具有历史路径依赖性，这使得收入水平和人口分布相同且交通技术也相同的两个城市，其空间结构很可能表现不同。此外，由于土地的开发具有不可转变性，同时地上建筑物具有耐久性特征，因而，特殊的历史事件带来的城市交通设施的建设和公共品的提供，也会影响城市的空间形态。（5）放松就业活动集中在城市中心的假设
对城市就业中心的外生性假设是单中心城市模型面临的最严峻挑战，这一约束条件使该模型无法解释经济活动为什么在城市中心集聚[77]以及经济活动的空间集聚由哪些因素决定。Fujita和Ogawa探索了就业活动为内生条件下城市空间结构的特征，并考虑了企业从与其他企业的空间临近中获得的集聚经济效益。但该领域突破性的进展应归于Lucas和Rossi⁃Hansberg提出的内生城市模型，这将在本章的3.2节进行详细介绍。（6）对地价方程的拓展
单中心城市模型得出的地价随到CBD距离的增加而以固定速度衰减的结论基于很强的理论假设条件，包括：（1）假设通勤成本随着到CBD距离的增加而线性增长；（2）住房需求的价格弹性为1；（3）住房生产函数是以土地和资本为投入要素的Cobb⁃Douglas函数。但很多有关城市地价决定模型的研究发现，随着时间的推移，地价方程变得复杂，表现为：地价与到CBD的距离之间的函数关系不仅仅限于指数函数的形式，高次多项式以及Box⁃Cox变换等函数形式逐步被引入；除了到CBD的距离以外，交通设施、邻里环境、就业的分散以及商业购物区的发展等都被作为地价的影响因素。此外，随着交易的进行，价格逐渐被发现，价格的影响因素也变得复杂，因此，地价决定[141]方程的解释能力可能降低。
不可否认的是，随着城市的扩张和城市就业活动的分散化，城市形态日益多样化，许多实证研究的文献对单中心城市模型的解释能力提出挑战。但这些问题多数可以通过对模型形式的变换进行解决，如在地价与到CBD距离之间的函数关系的设计中引入多项式的形式或非稳定的线性和非线性关系；并且，单中心城市模型所提出的用于地价[142]决定方程研究的思想在文献中一直得到广泛应用。Kraus从两个方面回应了对单中心城市模型所提出的批评：一方面，在现实生活中，单中心城市模型仍解释着大多数城市的空间结构；更为重要的是，单中心城市模型所揭示出的影响城市形态的经济力量，对理解多中心城市空间结构仍具有重要的参考意义。单中心城市模型是解释城市空间结构和地价空间分布特征的起点。
2）基于单中心城市模型思想的地价影响因素分析
基于单中心城市模型的基本思想，已有的理论与实证研究论证揭示了不同因素对地价的影响，概括而言，可将地价的影响因素归结为三个方面：区位因素、地块属性和邻里因素。（1）区位因素对地价的影响
区位因素对地价的影响是单中心城市模型对地价空间分布的本质揭示，暗含了竞租函数（竞标租金函数，Bid⁃rent Function）中地价与通勤成本之间的权衡。早期的研究在衡量区位因素时，通常只考虑地块到CBD的距离这一个变量，并尝试采用不同的函数形式来更好地拟合地价与到CBD距离之间的关系。地价随着到CBD距离的增加而变化的趋势，是描述城市土地价格空间分布特征的一个重要方面。
此外，地块与公共交通枢纽之间的可达性也是地块区位属性的一个考量角度，如地块到机场的距离、地块到最近火车站的距离、地块到最近地铁站的距离等。并且，随着城市就业的分散化以及城市次中心的出现，地块到城市次中心的距离也成为度量地价区位影响因素的一个指标。
但即使考虑就业的分散化，到CBD的距离仍是影响地价的一个重要因素。在已有基于单中心城市模型构建地价决定方程的实证研究中，到CBD的距离是首选且基本上也是必选的度量地价区位影响因素的一个变量。（2）地块物理属性与地价之间的关系
①地块规模
在有关地价决定模型的研究中，地块规模对地价的影响得到众多学者的探讨。地价与地块规模之间表现为凸函数（Convex Relationship）还是凹函数（Concave Relationship）的关系决定着地块整体开发和分割开发两种方式中哪一种更有效。如果地价与地块规模之间表现为凸函数的关系，表明地块开发存在着规模报酬递增的现象，土地整体开发可以获得溢价；反之，如果地价与地块规模之间表现为凹函数的关系，则表明地块开发存在着规模报酬递减的现象，土地分割开发更有助于获得溢价。需要注意的是，由于土地开发活动具有明显的空间差异性，因此，地价与地块规模之间的关系在城市不同[143]区位可能有不同的表现。已有研究发现，在城市中心，单位地价与地块规模之间为正向关系；而城市中心以外的区域，二者之间的关系为负。这是解释实证研究中发现的地价与地块规模之间关系不一致的一个角度。
②地块容积率
容积率反映了地块的开发强度，是影响地价大小的一个重要微观因素。在没有政府干预的条件下，开发企业将以自身利润最大化为目标，做出最优土地开发强度的决策。但现实中，地方政府往往会出于居住质量和社会文化等因素的考虑对土地利用进行管制，其中，对容积率的管制是土地利用管制的核心。[144]
Fu和Somervill从住房生产函数出发，构建了研究容积率对地价影响的理论分析模型，本书以图3-3描述该方法的基本思想。图中，L表示地块的大小，K为地块开发建设的投资额。F（K,L）为住房生产函数，h代表地块开发的容积率，P（X）为建成物业的销售价格，其中，X代表物业属性。该方法在求解过程中遵循的准则是：当土地与资本的价格比等于技术替代率时，土地价值最大化。因此，h∗为最优容积率，K∗为与之对应的最优资本投入，V（X）即为土地价值。该结果表明，在没有容积率管制的情况下，开发企业将基于利润最大化的目标而选择地块开发的最佳容积率。图3-3 地块最优容积率的确定
在城市开发过程中，容积率管制会扭曲土地资源的配置，减小居民福利，并导致城市蔓延；此外，对容积率的管制会削弱开发企业提供可支付住房的能力。因此，允许在郊区进行高密度住房建设应成为[145]政策的关注点。
③地块的开发程度
地块的开发程度是指地块用于住房建设前的状态。在我国土地市场中，地块的开发程度具体表现为：地块获取时刻土地的开发平整、拆迁与市政设施配套情况，即分为生地、毛地和熟地三种，反映了地块在进行房屋建设前尚需进行的基本开发投入。其中，生地是指不具备市政基础设施配套的土地；毛地是指市政基础设施配套不完善或地上尚有房屋需要拆迁的土地；熟地则是指具备必要的市政基础设施配套且已完成地上房屋拆迁安置的土地。
地块的开发程度所带来的土地开发成本的差异是影响地价的一个重要方面。当出让地块的开发程度有明显差异时，在地价决定方程里需要考虑这一因素的影响。
毛地和熟地是我国出让地块的两种基本形态，其中，协议出让的地块绝大多数是毛地，而招拍挂出让的地块则基本上都是熟地。熟地按照市政基础设施配套的不同，地块的开发程度又可分为“三通一平（通电、通路、通水、土地平整）”、“五通一平（通电、通路、通水、通讯、排水、土地平整）”和“七通一平（通电、通路、通水、通讯、排水、通暖、通天然气或煤气、土地平整）”。（3）邻里因素在地价中的资本化
邻里因素是指宗地周边影响地价的一些因素，如社会经济特征、公共品与公共服务质量等。地方政府提供的公共品和公共服务给居民带来的效用会资本化到地价中，这是许多国家或地区征收物业税或土地税的一个重要原因。表征地块周边邻里属性的常用指标是地方公共品和公共服务的质量，如地块周边的公共交通设施、文化教育条件、自然环境质量和社会治安情况等指标。[146]
Tiebout模型进一步指出，地方公共品与公共服务的差异会导致居住隔离（Segregation），因此，不同社区的社会经济特征表现不同。社区的社会人口属性和经济特征变量也被用于度量影响地价的邻[21]里因素。此外，邻里属性也可以采用间接度量的方法。Brigham认为住宅价格与社区内人口的收入水平、社会经济地位、受教育程度等具有很强的相关性，而这些因素直接影响着社区的舒适度水平（Amenity），因而，他在研究中采用社区内的住房价格作为地块周边邻里属性的替代指标。3.3 内生城市模型下的地价决定机理3.3.1 内生城市模型下地价形成的理论分析
单中心城市模型自诞生以来，在解释城市空间结构和土地价格方面一直发挥着举足轻重的作用。但不可否认的是，概念上的不完整性是单中心城市模型始终无法逾越的一大障碍。单中心城市模型有一个强约束条件，即就业活动集中在城市中心，因此，城市空间结构主要取决于家庭的选址。这使得该模型无法回答城市为什么会存在以及经济活动的空间集聚由哪些因素决定等问题。为弥补单中心城市模型在概念上存在的不足，学者尝试从其他角度对上述问题进行回答。其中，[147][148][149]Hender⁃son、Fujita和Krugman在理论拓展方面做出了突破性贡献。在此基础上，大量的文献开展了相关方面的研究。Huriot和Thisse在《城市经济：理论视角》（Economics of Cities：Theoretical [150]Perspectives）一书中对该领域的代表性文章进行了整合，为城市经济学研究关注点的转变提供了有力的支持。这些理论的发展，打破[138]了新城市经济学理论所面临的困境，Arnott将该领域的研究命名为“新新城市经济学（New New Urban Economics）”。
进入21世纪以来，学者Rossi⁃Hansberg相继发表了相关文章[78]，论述了一个基于外部性的内生城市模型。该模型在分析均衡和最优的城市空间结构时，放松了单中心城市模型的约束性假设——就业活动集中在城市中心地区，而假设企业和家庭在城市不同区位进行自由竞价；同时，基于集聚经济的思想，假设企业可以从与其他企业的空间临近中获得外部性收益，这一外部性收益影响着企业的生产力进而影响着其选址决策；在此基础上，他们采用数据模拟的方法，得出了均衡与最优的城市空间结构，如图3-4所示。
在该模型中，集聚经济和通勤成本是决定城市空间结构的两个外生变量。从图3-4的结果中可以看出，在城市交通成本不是很高的情况下，内生城市模型对均衡与最优城市空间结构的预测与单中心城市模型一致。但随着城市交通条件的恶化，城市空间结构将不再表现为单中心的模式。可见，内生城市模型对城市空间结构的解释具有较大的灵活性，这也为学者提供了一种更准确的描述城市内部地价形成的方法。本书借鉴Lucas和Rossi⁃Hansberg的思想，分析内生城市模型下的地价决定机理。
假设在一个半径为R的圆形城市里（如图3-5所示），其经济活动被简单分为两种：生产活动和居住活动，分别对应城市形态中的就业用地和居住用地。城市中任一点的坐标i（x，ψ）为极坐标的形式，假设城市是对称的，则任何点i（x，ψ）可记为x；为简单起见，后面的计算中设ψ=0。假定在x处就业用地的比例为φ（x），则相应的居住用地的比例为1-φ（x）。设x处的就业密度为n（x），则该处总的就业人数为2πxφ（x）n（x）；另设m（x）为x处单位居住用地的人数，l（x）为每人占有的土地量，则有l（x）m（x）=1。图3-4 内生城市模型下的均衡与最优的空间结构
图注：图中B代表就业活动，R代表居住活动，M代表就业与居住活动的混合。
企业的产出水平取决于土地、劳动力的投入以及生产技术水平，其中，土地投入为2πxφ（x），劳动力投入为2πxφ（x）n（x），企业的生产技术水平反映了企业的生产力，受到与其他企业的空间临近中所获得的外部经济效应的影响，设其为z（x）。在规模报酬不变的假设条件下，企业单位土地面积的产出水平为图3-5 城市平面图
y（x）=g（z（x））f（n（x）） （3.12）
假设g（g）与f（g）均为Cobb⁃Douglas生产函数的形式，则y
g（z）=z （3.13）a
f（n）=An （3.14）
其中，z（x）代表了在城市i处的企业从与其他企业的临近中所获得的外部经济效应，也即集聚经济，对其定义为
式（3.15）中，第一项表达为离散函数的形式，第二项则为连续ij函数的形式。其中，j（r，θ）为i点周边的点，d代表i点与j点之间的ij距离，δ表示i点从与j点的临近中获得的外部经济效应随着d的衰减速度。
工资水平是影响企业和家庭目标函数的一个共同变量。假设每个劳动者有一个单位的劳动时间，在工作和通勤之间进行分配。这意味着通勤成本是劳动时间的一种损失，因而会影响劳动者的工资水平。对于在i点居住而在j点工作的劳动者而言，假设其劳动时间为ij
exp（-κd） （3.16）
式（3.16）中，κ代表城市通勤成本的大小。
设i点的工资水平为w（x），则在劳动力可以在城市内部自由移动的假设下，可以得到工资水平的无套利均衡条件为ijij
w（r）exp（-κd）≤w（x）≤w（r）exp（κd）（3.17）
城市中某一点的土地用途取决于企业与家庭的竞标租金p（x）和q（x），其中，p（x）可以从企业利润最大化的函数中得出，q（x）可以从家庭在消费约束下实现保留效用水平的函数中获得。
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