判决确权与卖房效力(房屋买卖纠纷)(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：编辑部

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判决确权与卖房效力(房屋买卖纠纷)试读：

判决确权与卖房效力

——名义产权人，买卖何效力？

【案情简介及争议焦点】

2003年，登记在王某名下的房产被王某孙女婿万某伪造公证委托书售予范某并办过户，王某继承人吴某提起行政诉讼，生效判决撤销了房管局颁证给范某的具体行政行为。2009年1月，范某起诉要求确认房屋买卖合同有效。

争议焦点：1.万某是否构成表见代理？2.范某是否构成善意取得？

【裁判要点】

1.万某构成表见代理。万某系王某亲属，在王某年事已高且不在系争房屋内居住的情况下，由万某代理售房，足以使人相信存在委托的可能性。万某向范某出示的委托书及公证书虽系伪造，但该委托书形式上经过公证，足以使一般交易者对此产生信赖。万某未经授权以王某名义与范某签订房屋买卖合同的行为，因范某为善意相对人，有足够理由相信万某有代理权；且支付了相应对价，实际居住系争房屋至今，故从维护交易稳定角度出发，应认定系争房屋买卖合同有效。吴某如因此无权处分行为遭受损失，可另行要求无权代理人赔偿。

2.范某构成善意取得。系争房屋转移登记虽被生效判决撤销，范某取得系争房屋所有权并非基于《物权法》上的善意取得制度，但不影响作为善意相对人的范某基于表见代理制度取得系争房屋的所有权。故范某诉请要求确认其与万某所签房屋买卖合同有效，应予支持。

【裁判依据或参考】

1.法律规定。《物权法》（2007年10月1日）第16条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第17条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”第28条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《合同法》（1999年10月1日）第49条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”第51条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第110条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”

2.司法解释。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（2010年11月18日法释〔2010〕15号）第8条：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（2009年5月13日法释〔2009〕5号）第12条：“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。”第13条：“被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。”最高人民法院《关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》（2008年9月23日〔2008〕行他字第15号）第1条：“第三人购买的房屋不属于善意取得，参照民法通则第五十八条和合同法第五十二条、第五十九条的规定，房屋买卖行为属于无效的行为，人民法院应当依法判决撤销被诉核发房屋产权证行为。”第2条：“第三人购买的房屋属于善意取得，房屋管理机关未尽审慎审查职责的，依据物权法第一百零六条等有关法律的规定，第三人的合法权益应当予以保护，人民法院可以判决确认被诉具体行政行为违法。”第3条：“如果不能确定第三人购买的房屋是否属于善意取得，应当中止案件审理，待有权机关作出有效确认后，再恢复审理。”最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2004年3月1日法发〔2004〕5号）第5条：“人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。”最高人民法院《关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复》（2003年11月20日法释〔2003〕17号）：“房地产管理机关可以撤销错误的注销抵押登记行为。”最高人民法院《关于不服政府或房地产行政主管部门对争执房屋的确权行为提起诉讼人民法院应作何种案件受理问题的函》（1993年4月17日法函〔1993〕33号）：“当事人对人民政府或房地产行政主管部门关于房屋产权争议的确权决定不服而提起诉讼的，人民法院应作为行政案件受理。”最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日法发〔1992〕38号）第2条：“公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。”

3.部门规范性文件。建设部《房屋登记办法》（2008年7月1日）第11条：“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”第20条：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。”第22条：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。”第76条：“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。”第78条：“异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。”第79条：“异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。”第80条：“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。”第81条：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”第92条：“申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。”住建部《关于印发〈房屋登记簿管理试行办法〉的通知》（2008年5月6日建住房〔2008〕84号）第12条：“登记机构应建立严格的录入、审查和管理制度，明确登录人员，保证登记簿的记载信息与登记最终审核结果一致。未经合法程序，不得对登记簿记载的内容进行更改。”

4.地方司法性文件。山东高院《2011年全省民事审判工作会议纪要（讨论稿）》（2011年8月）第18条：“关于房地产纠纷中的民行交叉问题。对于已经登记的房屋或土地，或因遗产分割或共有或顶名购房的原因，未登记产权人对此主张权利，对方以产权登记对抗。该类案件是先行行政诉讼解决登记问题还是先行民事诉讼解决实体权益，实践中有争议。产权登记仅是一种依当事人申请进行的行政登记行为，该登记证书在民事诉讼中具有对争议事实的推定证明力，允许当事人提供反驳证据来推翻，对当事人争议的审查基础是民事实体权利。因行政诉讼侧重的是对行政行为合法性的审查，民事诉讼侧重的是对当事人实体权利的审查，应通过民事确权之诉解决权利归属。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条也对类似情形作出应先行民事诉讼的规定规定，故该类案件不必通过行政诉讼撤销产权证。”浙江高院《关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见（试行）》（2010年4月16日浙法民一〔2009〕3号）第2条：“在权属纠纷民事案件中，当事人主张房地产登记簿和权属证书上记载的物权状况与真实的权利状况不一致的，可以告知当事人先行向登记机构申请更正登记、异议登记或提起行政诉讼，对错误登记予以更正；在错误登记更正期间，可裁定中止民事诉讼。当事人坚持进行民事诉讼而不同意先行更正错误登记的，人民法院应当审查当事人提供的证据是否足以推翻房地产登记簿和权属证书记载的内容；可以通过对当事人主张的基础性民事法律关系，如共有、析产、继承、合伙等民事法律关系的审查，确定物权归属和内容。”第12条：“涉及房地产登记的民事案件，如存在民事、行政争议交叉的情形，应当遵循民事诉讼法第一百三十六条第（五）项规定的‘依据优先审理’原则，确定案件审理的先后顺序。如民事争议的解决必须依赖于行政争议的解决，应当向当事人释明先行解决行政争议，并可裁定中止民事诉讼。”第17条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”北京高院《关于行政审判适用法律问题的解答（二）》（2007年4月11日京高法发〔2007〕113号）第1条：“……登记机关在进行行政登记时，根据相关法律、法规及规定对申请人提交的证件、证明材料进行审查应理解为是否符合法律规定的要求进行审查（形式审查）。但考虑其作为行政登记的专门机构，在具体案件的司法审查中，可要求行政登记机关在形式审查时履行较高的必要合理注意义务。例如，申请人在登记机关预留有印章、签名的，登记机关应当就申请件与预留件进行比对，并对是否一致作出合理注意义务的判断。”第16条：“……法院在审理行政案件时，出现了与民事案件的‘交叉’，应认真分析行政案件与民事案件之间的法律关系，如果被诉的行政行为是以民事案件的审理结果为前提，则行政案件应当中止审理，民事案件审理终结后，再行审理；如果民事案件的审理以行政案件的审理结果为前提，则行政案件应当继续审理。”上海高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》（2005年12月16日）第2条：“审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的‘二手房’买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。”北京高院《关于审理土地行政案件有关问题的意见（试行）》（2005年1月10日京高法发〔2005〕9号）第17条：“权属登记行为合法，但权属登记存在瑕疵，确有补正必要的，法院可以作出确认登记行为合法或者有效判决，并视情况判令权属登记行政主管部门对权属登记瑕疵限期补正。”第18条：“原告对有多个权利主体的同一登记证书中涉及自己的权益部分提起诉讼，经人民法院审查认为该项权属登记确有错误，可以就该部分登记事项作出撤销或者确认无效的判决。原告对单一权利主体领取的权属证书，主张其中的部分权利向人民法院提出诉讼请求，人民法院经审查认为对原告的请求应予支持的，人民法院可以仅就原告请求部分作出裁判。”江苏高院《房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用研讨会综述》（2004年11月27日）第2条：“……关于不动产登记公信力制度的保护范围。不动产登记具有权利正确性推定的作用和社会公信力。不动产登记簿上登记的不动产权利状况推定为实际的权利状况，即使是登记的权利状况于实际的权利状况不一致，法律仍保护善意的第三人对登记簿所公示的权利状况的信赖。善意的第三人可以取得相应的不动产的权利。但在买受人取得不动产权利之前，第三人主张对该房屋享有所有权，并主张该买卖合同无效，如果审查结果认为第三人确为真正的所有权人，如何保护买受人？该房屋买卖合同能否继续履行？一种意见认为，不动产物权公信原则是指任何人因为相信登记记载的权利而与权利人从事了移转该权利的交易，该项交易应当受到保护。从法律规定来看，房屋既然登记在出卖人的名下，那么他就有处分权，因此买卖合同是有效的；从价值导向来看，既然要保护交易安全，就应当继续履行合同。至于实际权利人，可通过向出卖人主张返还不当得利的方式得到救济。另一种意见认为，不动产登记的公信力制度要求在出卖人与买受人之间已经完成了物权转移。也就是说，在出卖人与买受人之间尚未完成物权转移时，若经审查发现，原来出卖人并非真正的权利人，就无权处分该房屋，转让合同效力待定。既然真正的物权人主张权利，说明其对出卖人的处分行为持否认态度，是不追认的，该买卖合同为无效合同，因此也无继续履行的可能与必要。至于买受人的保护问题，可以通过追究出卖人的缔约过失责任、责令其赔偿买受人的信赖利益损失予以解决。”

5.地方规范性文件。北京高院、北京国土资源和房屋管理局《关于在执行案件中涉及房地产若干问题的处理意见》（2000年7月3日京高法发〔2000〕234号）第15条：“房地产行政主管部门协助人民法院执行裁定和生效的其他法律文书，办理房地产相关手续时，如一方当事人拒绝配合，房地产行政主管部门仍应当协助人民法院执行，办理相关手续。”第16条：“房地产行政主管部门协助人民法院执行生效的裁定和其他生效法律文书，办理房地产权属转移登记时，被执行人应当交回房地权属证书；拒不交回的，房地产行政主管部门可以直接注销其证书，并办理新的房地产权属证书。”

6.参考案例。2009年6月河南某房屋买卖合同案，2002年12月19日，夏某将其名下房产以12万余元售予姚某并办过户，次日，法院判决准许夏某与李某离婚，并认定夏某单方处置夫妻共同财产行为无效，案涉房产归李某所有。2005年3月，李某因诈骗入狱刑满释放后提起行政诉讼，2006年4月，法院生效法律文书撤销房管局为姚某颁证行为。该房现已过户至李某名下，但夏某收取的12万余元购房款

试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]

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