房地产开发与经营实务(第2版)(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：陈林杰

出版社：机械工业出版社

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房地产开发与经营实务(第2版)试读：

第2版前言

第2版主要变化如下：

第一，对第1版的内容做了很大调整。本书采用“基于房地产真实项目的开发与经营工作过程”设计教学内容，全书从9章改为四篇共15章，增加了大量的新内容，并删除了过时的内容。

第二，知识更新，吸收了最新教研成果和房地产行业最新科技知识。本书是根据国家示范院校精品课程建设和江苏省精品课程“房地产开发与经营”的教学改革成果与实践经验编写而成，同时，吸收了本专业最新研究成果，紧扣了房地产行业的最新动态。

第三，注重实务、突出实训内容。以真实地块作为主体教学项目，每章安排有实训题目，并配以实训指导，重点突出了操作思路、操作流程以及操作程序。

第四，资源丰富、方便教学。第2版教材为教师提供了丰富的教学资源库，主要包括案例、习题库、模拟试卷、教学课件等，以方便教师教学。

第五，提供了切实可行的教学建议。包括学时安排、教学方式与考核方法。

本次改版继续保留了原来的教材定位和主要特色，即定位于培养大学生的房地产专业技能水平，毕业后能够从事房地产开发与经营管理的基本工作。主要特色是突出了房地产开发经营思路与房地产专业技能的结合，根据最新行业动态，紧扣企业实践，设计了房地产开发、经营管理理论、策略、操作流程程序、案例分析、经验、图表、实训等内容，可读性、可学性和实战性强，旨在提高大学生的岗位实践能力。

房地产行业是快速发展的行业，编写出一部令人满意的指导实践性教材非常困难。尽管作者已经做了极大努力，力图使第2版编写得更好，但限于作者的能力和水平，教材中的缺点和错误在所难免，敬请同行、专家和广大读者批评指正，以使教材日臻完善。

本书的编写得到南京工业职业技术学院“房地产开发与经营”精品课程团队的大力支持，在此表示由衷的感谢。此外，还要感谢机械工业出版社高伟编辑的大力支持。

联系邮箱：ngy001@163.com编　者2010年6月于南京

第1版前言

进入21世纪，随着世界经济的发展，人们对房地产的需求日益增长，房地产在社会经济生活中的地位日益突出，不仅具有作为人们生产、居住、服务等活动场所的意义，而且逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分，直接影响着社会的消费、就业、金融、保险和众多相关产业的发展，已经越来越引起政府、投资者和普通百姓的广泛关注。不少高校先后开设了房地产专业，一些专家也对有关教材进行积极的探索，在这种背景下，“房地产经营与管理”这门课取得较快发展，并成为房地产及相关专业的热门专业课。而且，本人还为一些房地产企业开设了“房地产经营与管理”的讲座，深受企业欢迎。

房地产专业随着我国房地产热而成为热门专业，各高校该专业的招生情况都比较喜人。但我在教学过程中，常常思考应该如何讲好这门课程。可讲的内容实在太多了，如果不能按逻辑体系，有侧重地讲述一系列技能点，那么很可能成为面面俱到的大杂烩，根本无法达到教学目的──学以致用。通过自己在房地产企业的工作经验、教学思考积累、同行的成果借鉴和与房地产行业人士的交流启发，不断理清了讲好这门课程的答案脉络，即“经典经管理论+成功实践经验+最新行业动态”三位一体教学法。《房地产经营与管理》一书定位于培养大学生的房地产专业技能水平，毕业后能够从事房地产经营与管理的基本工作。其主要特色是突出了技能与思路的结合，根据最新行业动态，紧扣企业实践，除理论部分简明实用外，充实了大量的实践案例内容，并重点编写了房地产经营与管理的策略与操作流程、程序，以提高大学生的岗位实践能力。“房地产经营与管理”课程的培养目标是通过理论阐述与实际问题分析相结合、房地产经营管理思路与房地产专业技能相结合。本书的每章内容都设计了实用经营管理理论、房地产经营管理策略、操作流程、程序、图表、案例、微型案例等内容，有助于提高教材的可学性和可读性，达到提高大学生的房地产专业技能水平、能够从事房地产经营与管理的基本工作之目的。

与国内同类课程相比，本教材独特之处在于：①内容新，本课程大都是取材于2000年以后房地产企业发生的故事，紧扣了房地产行业的最新动态；②图表多，本课程把应该掌握的重要内容配置图表，图表数之多达近百幅，有助于提高教材的可学性和可读性；③案例多，本课程收集了较多的第一手案例，其中一些是微型案例，这些案例绝大部分是房地产企业在实践中可能要面对的；④操作性强，房地产经营与管理课程的教学是与实践结合非常紧密的，本书重点突出了操作思路、操作流程以及操作程序。

本课程教学大纲的一个基本特点是：根据课程内容和学以致用要求，按“了解”、“熟悉”、“掌握”三个层次分配理论学时和实践学时，突出系统性和重要性，并针对不同的读者提供一些选修内容。《房地产经营与管理》

教学建议

房地产经营与管理课程的重点有：房地产行业特点，企业经营方式、经营理念、经营环境及经营战略，房地产市场调研与经营预测，房地产经营风险分析与控制，房地产开发前期管理，房地产项目管理，房地产买卖经营与营销策划，房地产经营分析与管理信息系统以及各经营环节的管理策略、主要操作流程、程序等内容。其难点有：市场分析与预测、项目定位与管理、投资风险与控制、买卖经营与营销策划、经营分析等内容。

要特别强调的是，国内各高校任“房地产经营与管理”课程教学的同行李清立教授、刘洪玉教授、唐永忠教授、郝生跃教授、叶剑平教授、刘玉明教授、刘菁教授等，给了我无数的启迪和帮助，如果说本书有一点点进步的话，那么也是站在他们肩上的缘故，在此表示由衷的感谢。尤其让我感动的是，许多南京的房地产企业专家以及我已经毕业的房地产专业学生与我一起探讨房地产经营与管理方法，并提供了一些案例、给了我很多很好的建议。同时，本书也引用了网上一些相关资料，有可能会疏漏备注，在此表示歉意并致以由衷的谢意。此外，还要感谢机械工业出版社高伟编辑的大力支持。

房地产行业是快速发展的行业，要真正编出一部指导实践的作品来，还得不断积累和完善。由于编者水平所限，书中错误恳请读者指正。编　者2007年1月于南京教学建议

一、学时安排

二、教学方式与考核方法

本课程在教学方式上，采用“项目引导、任务驱动”教学法，将所要学习的新知识隐含在一个主题开发项目（复杂学习情境）或几个典型的工作子项目任务（学习情境）之中，学生通过对所提的项目（任务）进行分析、讨论，明确它大体涉及哪些相关知识，在老师的指导、帮助下，引导学生由易到难、循序渐进地完成一系列“任务”，从而得到清晰的思路、方法和知识的脉络，最后实现项目开发主题。在完成项目（任务）的过程中，培养分析问题、解决问题的能力，从而激发他们的求知欲望，培养出独立探索、勇于开拓进取的自学能力。

本书不仅要传授房地产开发知识和经营理论知识，还要培养学生在房地产真实项目背景下的开发应用能力和经营策划活动技巧。在教学中主要采用真实项目教学法，包含有模拟开发公司实训教学法、任务教学法、案例教学法、情境教学法、小组研讨法等。这些方法主要充分体现了协作式、探究式的学习方式，教学方式以分组形式为主，在房地产项目开发实践过程中，学生要到企业、到生产中进行大量的实际调查和查阅大量的资料，丰富教学内容，调动学生学习的兴趣，激发他们的学习热情和互动交流意识，使学生真正成为学习的主人。

本课程在考核方法上，应注重全面考察学生的学习状况，启发学生的学习兴趣，激励学生的学习热情，促进学生的可持续发展。本课程对学生学习的评价，既关注学生知识与技能的理解和掌握，更要关注他们情感与态度的形成和发展；既关注学生学习的结果，更要关注他们在学习过程中的变化和发展。评价的手段和形式应多样化，要将过程评价与结果评价相结合，定性与定量相结合，充分关注学生的个性差异，发挥评价的启发激励作用，增强学生的自信心，提高学生的实际应用技能。教师要善于利用评价所提供的大量信息，适时调整和改善教学过程。

1. 注重对学生学习过程的评价

对学生学习本课程过程的评价，包括参与讨论的积极态度、自信心、实际操作技能、合作交流意识，以及独立思考的能力、创新思维能力等方面，如：（1）是否积极主动地参与讨论和分析；（2）是否敢于表述自己的想法，对自己的观点有充分的自信；（3）是否积极认真地参与模拟实践和应用实践；（4）是否敢于尝试从不同角度思考问题，有独到的见解；（5）能否理解他人的思路，并在与小组成员合作交流中得到启发与进步；（6）是否有认真反思自己思考过程的意识。

2. 恰当评价学生的理论知识与实际操作技能

本课程强调对理论知识的应用，在评价学生学习效果时，要侧重实践能力的考察，对本课程就是要侧重于实际操作能力的考察。通过参与课堂讨论的质量、分析能力、对新知识的接受和消化能力、学习迁移能力等多方面，与基础理论知识考核结合评价学生的学习效果。实际操作能力与理论知识考核以5:5的比例给予最终评定。

3. 重视对学生的启发

对学生进行启发式教学。对每模块知识点学习时，通过设置的工作任务内容和学习过程，从管理者或信息使用者的角度提出问题，启发学生思考、分析、判断，最后教师加以归纳、总结。在学生思考和分析时，教师要注重引导和提示。最终达到学生“独立（或换位）思考──分析、推理、选择──归纳整理、深刻理解──吸收创新”逐层递进的能力目标。

4. 评价手段和形式要体现多样化

在呈现评价结果时，应注重体现综合评价和要素评价。本课程学生学业评价要突出阶段评价、目标评价、理论与实践一体化评价。关注评价的多元性。对学生的评价要区分课程考核评价（50%）和实际操作技能考核评价（50%）两份成绩。学生实际操作技能考核评价以过程评价为主，结果评价为辅。（1）过程考核：项目教学每一阶段根据每位学生参与完成任务的工作表现情况和完成的作业记录，综合考核每一阶段学生参与工作的热情、工作的态度、与人沟通、独立思考、勇于发言，综合分析问题和解决问题的能力以及学生安全意识、卫生状态、出勤率等给予每一阶段过程考核成绩。（2）结果考核：根据学生提交的策划方案，按企业策划方案的实用性要求判断作品完成的质量高低，并结合项目答辩思路是否清晰、语言表达是否准确等给出结果考核成绩。（3）综合成绩评定：过程考核占60%，结果考核占40%。（4）否决项：旷课一天以上、违纪三次以上且无改正、发生重大责任事故、严重违反校纪校规。第一篇房地产开发与经营基础知识本篇是房地产开发与经营基础知识模块。主要内容包括：1. 房地产行业与企业。主要介绍了房地产行业的发展历程、现状、问题和发展趋势，介绍了房地产开发企业资质分类、资质办理以及新形势下房地产企业的特点，并实训指导如何撰写我国房地产行业情况和本地区房地产企业情况调研报告。2. 房地产开发项目与流程。主要介绍了房地产开发项目与流程，并实训指导如何编写当地一个房地产项目的具体开发过程计划。3. 房地产经营与管理。主要介绍了房地产经营、管理与房地产法律法规，并实训指导如何撰写一家房地产公司的经营内容和管理特点简述报告。第1章房地产行业与企业

学习目标

1. 了解我国房地产行业的发展历程、现状、问题和发展趋势。

2. 熟悉房地产开发企业资质分类和资质办理程序。

3. 熟悉新形势下房地产企业特点。

4. 掌握房地产企业与行业的关系。

技能要求

1. 能够收集当地房地产行业、企业信息。

2. 能够编写本地区房地产行业、企业概况报告。

3. 能够对照房地产有意识地培养自己团队精神。

引言

房地产业是国民经济的基本承载体，为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，已经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成部分。房地产业的产业链长、关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。房地产发展的规模、产品结构、布局是否合理、水平的高低和发展速度的快慢，都将影响着各行业的规模、结构、布局、水平和速度。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和经营成本的重要内容。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。房地产业作为一个特殊的行业，它既有国民经济一般行业的共性，又有其自身的发展规律。作为支柱产业的房地产业，在发达国家的发展历经几十年甚至上百年的历程，其中有着推动房地产业发展、成长的积极因素，又有影响房地产业健康发展的消极因素。每个国家都根据本国国情制定相关的法律法规政策和利用经济杠杆来扶持及引导房地产业的发展，同时又有很多不确定的因素影响着房地产业。案例1-1　金融危机背景下的中国房地产行业与栖霞建设

2008年，受国际金融危机和国内经济波动的影响，我国房地产行业经历了一段低迷期，在此期间，销售严重萎缩，行业资金紧张，市场存量积压严重，房价调整明显，观望情绪浓郁，大量对住宅的刚性需求受到抑制。

2009年初，国家振兴经济的一系列举措相继出台，经济预期开始转好，国家和地方政府对房地产市场也采取了多项促进政策。宽松的货币政策、房价调整、购房成本降低和资本市场财富的正向效应，住宅销售量回升，价格企稳，房地产市场回暖，并形成一轮贯穿2009 年上半年的量价齐升的行情。表1-1数据显示，栖霞建设公司项目所在的南京、苏州、无锡三地，在经历了2008年度的深幅调整后，商品房销售成交量呈现报复性反弹，迅速走出谷底。

从需求结构来看，一季度，购房者主要用于自住性需求，中小户型的销售占据市场主力地位，尤其是首次置业者占相当大的比例，前一年被压抑的刚性需求集中释放；二季度，改善性需求比例逐步增加，大户型销售呈上升趋势；鉴于市场流动性的充裕，通胀预期在二季度升温，投资性需求也开始入市，部分避险资金涌入楼市，推升了住宅成交量和房价。

从供求关系来看，2008年基于住宅销售量大幅下降，市场呈现供过于求的现象。受此影响，2008年和2009年上半年开发商减少开工量，竣工面积和新开工面积均呈下滑趋势。2009年上半年，需求复苏，成交量旺盛，存量消化加速，去库存化过程已近尾声，在南京、苏州、无锡，这一局面尤为明显。因房地产行业特有的开发周期的限制，住宅供给将在短期内难以增加，造成2009年上半年市场的供应严重不足，供不应求的现象仍将持续。

从土地供应看，伴随房地产行业景气指数在二季度的止跌回升，受益于货币政策的宽松，资金压力缓解，市场销售大涨，土地市场渐趋活跃。值得关注的是，2009年上半年，大部分上市公司对增加土地储备较为谨慎。信贷及货币政策的双宽松，为业外有实力的企业提供了充足的流动性，出于资金保值的考虑，一些业外大型企业（包括部分国有垄断企业）开始涉足土地市场，希望分享新一轮房地产的上涨收益。

栖霞建设管理层认为，通胀预期通常会对买房者的行为产生强烈的影响，这也会催生部分投资需求者的购房欲望，由此带来了二季度住宅销量的快速增长，并超越2007 年的历史最高点。值得注意的是，伴随着流动性的变化，加之部分城市的房价过快反弹，改善型需求和投资需求进入楼市的步伐将呈放慢的态势，成交量将会出现结构性的下降。但在通胀预期重临和供应短缺的情形下，住宅成交价格将会继续温和上升。可以预计，在实体经济没有根本好转的情况下，房地产在国民经济复苏中的龙头地位不会改变，国家政策会继续支持房地产行业的长期健康稳定发展。

栖霞建设管理层认为，江苏省地处经济发达的长三角地区，公司项目所在的苏州、无锡隶属苏南，历来是富庶之地，南京兼具省城的辐射效应，城市化进程国内领先，居民可支配收入位居全国前列，中产阶层崛起迅速，对房地产市场持续向上的景气度有较强的支撑性。（资料来源：南京栖霞建设股份有限公司2009年半年度报告）

案例讨论

1. 金融危机对中国房地产行业有何影响？

2. 栖霞建设如何判断房地产业形势？

学习任务

1. 从互联网（http://www.cingov.com.cn/index.asp、http://www.e-njhouse.com）上了解我国房地产行业情况和本地区房地产企业情况，写一份概况报告。

2. 思考当前房地产项目开发的行业背景。1.1　房地产行业

1.1.1　房地产业的概念

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。

房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。同时，这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和承担发包任务；建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建筑的生产任务。

1.1.2　房地产业的分类

房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。（1）房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。房地产投资开发需要土地、建筑材料、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。在房地产投资开发中除了取得土地、建造房屋、然后预售或出售新建的房屋这种方式，还有购买房屋后出租，出租一段时间再转让，或者购买房地产后等待一段时间再转让的交易形式；开发也不仅是建造新房屋，还有把土地（生地、毛地）变为建设熟地之后转让，或对旧房屋进行装修改造，以及接手在建工程后继续开发等开发方式。房地产业具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。（2）房地产咨询业是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。（3）房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。（4）房地产经纪是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。（5）物业管理业是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护相关区域内的环境、卫生和秩序的活动。

1.1.3　房地产业在国民经济中的作用

房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产业经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。由于房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；②可以改善人们的居住和生活条件；③可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；④通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；⑤可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；⑥可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；⑦有利于产业结构的合理调整；⑧有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；⑨有利于吸引外资，加速经济建设；⑩可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。

所以，促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

1.1.4　房地产业发展历程

中国房地产20多年来的变迁历程可大致分为4个阶段。

1. 1988年以前称为第一阶段　当时都是单位建房分房，人们只求一间遮风蔽雨的房子就很满足了，往往三代四代同堂，刚毕业的大学生如果长时间等不到单位分房，那么结婚的事十有八九要被耽搁。那时的概念叫盖房子，房子只有共性，即满足简单的遮风挡雨，没有个性，更不用说房地产行业的运营效益问题了。

2. 1988年～1992年可看成第二阶段　1988年后我国香港地区及国外的房地产商开始进入内地，市场经济概念开始进入房地产市场。但是，国内大学依然还没有建筑设计和房地产经营管理专业，只有工民建、结构、水暖等专业。真正的房地产运动是同城市化运动相伴随的，是工业化运动的直接结果，中国的再城市化运动直接引发了房地产运动，特别是住宅运动，但90年代初的房地产市场化具有泡沫经济特点，那时的房地产是个炒作过程，是玩击鼓传花的游戏，人们只重视过程，没人看重结果，人们只想从炒作过程中赚钱。随着1993年宏观调控开始，宣告了这一炒家时代的结束。

3. 1994年～2000年可看成第三阶段　1993年宏观调控后，房地产行业一度低迷，1994年后开始重新洗牌。随着单位福利分房开始逐步减少，消费者时代开始抬头，房地产行业开始重视市场，不注重房地产企业的运营效率问题已经不行了。

4. 2001年以后可看成第四阶段　随着单位福利分房基本结束，压抑已久的市场购买力终于释放出来，房地产行业进入突飞猛进的发展时期，房价逐浪推高，房地产行业一举成为国民经济的支柱产业。

1.1.5　房地产行业发展现状

1. 房地产总体规模　房地产的总体规模主要体现在投资规模和开发规模上。（1）房地产投资规模增长迅速，占全社会固定资产比重逐年增加。2001～2008年期间，房地产投资增长速度除2002年有所回落外，其余年份均呈上升趋势，一直保持在20%～30%；2001～2008年房地产投资增长速度均高于固定资产投资和GDP的增长速度，2003年房地产投资和固定资产投资增长速度更是比GDP增长速度高近20个百分点。国家统计局数据显示，2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31 906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23 006万平方米，下降19.9%。2009年，全国完成房地产开发投资36 232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25 619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。（2）房地产开发规模逐年增加。2001～2008年全国房地产施工面积由2001年的55 105.11万平方米上升至2008年的274 000万平方米，同比增长16%，房地产开发规模逐年增大。从房地产开发各项指标的增长速度看，8年来在15%～30%的区间内变动。国家统计局数据显示，2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。

2. 房地产供求状况　体现在以下3个方面。（1）商品房需求旺盛，销售量持续增长。国家统计局数据显示，2009年，全国商品房销售面积93 713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43 995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。2009年，全国商品房销售面积93 713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。（2）房地产销售价格平稳上升。2001年以来，商品房平均销售价格年均增长11.6%，2005年每平方米商品房平均销售价格为3 379元，较2001年的1984元增长了近1 400元。2006年以来，商品房平均销售价格年均增长19.7%，2009年全国房价平均增长超过30%。（3）部分地区商品房价格上涨过快。2008年东、中部地区商品房平均价格增幅明显高于全国平均水平，西部地区商品房平均价格略有增长。江西、山西、安徽3个省份商品房平均价格涨幅在15%以上，40个重点城市中，有3个城市（太原、南昌、上海）的商品房平均价格和6个城市（南昌、上海、南京、太原、厦门、苏州）的商品住宅平均价格涨幅超过20%。深圳市国土房产部门的统计数据显示，2010年1月，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米22 955元，比上年同期上涨100%，环比上个月上涨3%，再次创下单月一手房销售均价历史新高。

1.1.6　房地产行业发展中存在的突出问题

从形势与市场角度审视我国房地产市场，中国经济形势总体上看好，房地产市场从中长期来说也是看好的。但是要清醒地看到，当前的经济形势扑朔迷离，整个房地产市场不容乐观。

1. 房价上涨过快，脱离了部分居民的支付能力　商品房价格上涨过快的主要原因：一是需求拉动，供求总量阶段性失衡直接影响价格变动，即中低价位普通商品住房需求量增长快于供给，使得商品房平均成交价格上扬。二是成本推动，主要来自建材（钢材、水泥等）涨价、土地取得成本增加、品质提升三个方面，一些城市土地成本已占到房价的50%以上。三是炒作带动，房地产开发量大，房屋价格上升快，一些楼盘还供不应求，说明存在一定的投机行为，以至于房产价格与居民收入越来越不相匹配，房屋价格已明显超出一部分中等收入居民的购买能力。关于房价高低问题，从国际经验看，目前我国总体房价收入比并不算离谱。1996～2008年，我国的房价收入比在5.5～7.5倍的区间波动，其中最高的是2007年的7.44倍。总体水平高于发达国家的3～6倍，但与1998年8.4倍的世界平均值和6.4倍的中位数相当接近。也即用发展中国家的标准衡量，目前我国房价收入比水平基本合理，2007年偏高，2008年有所回落，2009年又重新上升。很难说全国普遍出现了明显的房价泡沫，但部分东部城市房价明显偏高。2007～2008年，京沪深穗4个一线城市以及厦门、杭州房价收入比超过10倍，个别城市甚至达13倍以上。2009年，房价上涨凶狠，一线城市房价收入比在20倍左右。另外，还可用租金回报率来衡量房价高低。住房的使用价值就是居住，而租金水平集中体现了居住价值的高低。发达国家的年均住房租金回报率为5%～10%，而目前我国大城市一般只有3%左右。一线城市尤其明显，2009年的情况是，房价涨幅很大，房租却没怎么涨，高端公寓租金甚至下滑。国人重购轻租的观念根深蒂固，这确实是一个特殊因素，但租金回报率如此之低，从一个角度说明很多房子的价格被明显高估。

2. 从房地产总供给和总需求是否平衡来看，目前房地产市场已出现失衡现象　从需求市场主体消费中的实用性消费和投资性消费结构是否合理来看，目前房地产市场已表现得很不合理。按照国际上的经验，一般投资消费购房所占比例超12%～15%的时候，就容易出现房地产泡沫危机，20世纪拉美、日本、中国香港等国家和地区投资消费购房所占比例接近20%，危机给这些国家和地区造成的阴影到目前还未完全消除。现在，我们国家资本市场一直发育不好，其他领域投资预期不佳，人们纷纷把钱转投向房地产，以房屋不动产保值、增值或投机为目的投资消费，便呈上升趋势。据有关部门统计，上海、北京、广州的投资消费购房比例已接近20%左右，近3年，温州炒房团、山西炒房团在全国兴风作浪，带起全国房价一度攀升，江浙商人基本控制了上海房价走势。这些现象都是极不正常的，这是房地产业产生危机的深层次原因之一。此外，供求结构矛盾明显，突出表现为中低价位、中小户型住房供不应求。一些城市普通商品住房和经济适用住房供不应求，高档商品房空置积压严重。一些城市中低价位住宅所占比例不到10%，而高价房占到40%以上。当前我国的房地产空置问题不是总量过大而是结构不合理造成的，是产品结构与市场需求失衡。从市场的发展看，供给结构严重地背离需求结构，在一些档次住房供应量过多的情况下，就会产生结构性泡沫。

3. 从供需双方的供给资本和消费资本自给率结构来看，房地产业的可持续发展存在一定问题　根据国家金融部门公布的报告，目前房地产开发商项目自有资金不足20%，另外的80%主要是以房产和土地抵押从银行贷款，房地产建筑商也有相当一部分资金是以项目抵押获得了银行贷款。另外，购房者的购房资金有60%～80%也来自于银行信托分期付款。综合起来，整个房地产业有70%以上的资金全都来源于银行一个渠道，还不包括与房地产业相关联的钢铁、水泥等原材料生产企业的银行贷款。因此，现在金融部门全行业都在大出冷汗，惊呼“我们被房地产绑架了”。这种形势是相当严峻的，它向我们发出了中国房地产业有可能出现危机的严重信号。

4. 政策调控难度加大　总体来看，我国房产投资逐年增加，如果中央扩内需促发展引发新一轮房地产投资热潮，那么风险和隐患随之而来。在金融危机的阴影逐步消散、经济形势开始好转的大背景下，政策的选择需要十分谨慎。如果说危机之初的调控难点在于把握刺激政策的力度的话，那么目前形势下的调控难点在于：在出口尚未根本恢复，尚未对经济增长有明显支持作用之时，如果收紧货币政策，2010年就有可能发生“二次下滑”；如果继续执行宽松政策，那么新一轮资产泡沫将会出现。当前中央和地方政府应该强化对固定资产投资方向、投资结构、投资比例的把握和监管，应该重点考虑对现有存量房屋的消化，而不是扩大建设规模，从而避免出现新一轮房地产投资过热问题，把房地产投资控制在一个合理区间。由于房地产业当前在国民经济中的特殊作用，政府的政策选择应当保持宏观经济政策的连续性、稳定性，在房地产领域要做到区别对待，有保有压。要保自住型、改善型需求，支持普通居民解决住房和改善住房条件；要严控投资型需求，防范信贷风险，引导资金投向实体经济。

5. 住房保障体系不完善，流动人口住房问题突出　表现在现有住房保障政策缺乏有效的配套措施。在经济适用房建设中，有的城市重建设、轻管理，对购买对象把关不严，部分高收入者购买了经济适用房，个别人甚至以投资获利为目的购买经济适用房；有的城市对建设标准缺乏有效控制，致使户型面积偏大，甚至出现大户型、超大户型经济适用房，严重背离了经济适用住房政策的初衷；有的城市优惠政策不落实，经济适用房价格优势未能充分发挥。

据统计，深圳市2002年户籍人口总数139.45万，非户籍人口总数至少为560.55万以上，非户籍人口占全部人口比重约为80%；北京市的户籍人口和非户籍人口的比例约为3:1。流动人口对城市经济发展和城市建设有着很大的贡献。流动人口中的中高收入群体的住房问题通过市场解决，重点与难点是其中的低收入群体的住房问题。随着经济的发展、政府财政能力的提高，应统筹考虑如何将其逐渐纳入住房保障体系。

6. 从产业与企业角度审视我国房地产市场，房地产业急需战略转型　我国房地产业发展存在问题，但现在遇到的根本问题是产业转型问题，要按照现代产业改造房地产业。房地产业粗放型发展模式需要加以改变，这一点要从战略上加以重视。房地产业与国民经济的关系应处理好，房地产业与其他相关产业的关系也应该处理好，房地产业的市场化脚步必须进一步加强推进。此外，房地产业持续推进与房地产业发展过程中的转型关系更要处理好。对房地产企业而言，应该按照现代产业方式组建，做好战略调整，练好内功，更上一个台阶。

1.1.7　房地产行业发展趋势

由于我国正处在经济社会转型期，各种相关因素的变化错综复杂，科学准确地预测今后一段时间内我国住宅与房地产发展趋势是一项困难的工作。

1. 根据国际上住宅发展的经验看房地产发展趋势，可以从3个方面来看。（1）从住宅水平和人均GNP（GDP）的关系看。世界银行的一项研究表明，一国人均GDP为300美元时，住宅产业开始起步；600～800美元时，住宅产业高速发展；到了1 300美元，就是稳定快速增长期；达到8 000美元，则进入平衡期。2008年，我国人均GDP为3 313美元，正好住宅产业处于高速发展转向稳定快速增长时期。据党的十六大报告，全面建设小康社会的目标是：到2020年，使我国国内生产总值比2000年翻两番，即人均GDP达到3 000美元。但是，在2003年中国的人均GDP超过1 000美元，仅仅用了3年的时间，2006年就超过了2 000美元，到了2008年，中国超过了3 000美元，到2009年年底，中国接近人均GDP4 000美元，这比我们原来说的到2020年才达到人均GDP3 000多美元，时间大大提前了。在这段时间内，我国的住宅产业应处于高速发展和稳定快速增长时期。（2）从住宅水平和恩格尔系数的关系看。当恩格尔系数在40%时，其住房消费在消费结构中所占的比重在15%～20%之间，在2000～2007年的7年间，我国城镇居民消费的恩格尔系数已经从39.4%下降到36.3%。而住房消费比重刚刚超过15%，比国际平均水平要低5到10个百分点，因此居民用于住房消费的支出有增加的空间。（3）从住宅水平和住宅需求的关系看。世界各国的经验表明，在人均住房达到30～35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。

2. 根据经济发展的速度看房地产发展趋势　人均GDP在400～2 000美元为经济起飞阶段，在2 000～10 000美元为加速成长阶段，在10 000美元以上为稳定增长阶段。2008年，我国人均GDP为3 313美元，因此我国处于经济加速成长阶段，从历年我国人均GDP的增长速度看，我国同时也处于经济快速发展阶段，这一阶段我国居民的生活水平也相应地有所提高。到2020年房地产发展趋势，可从3个方面预测。（1）城镇居民人均可支配收入。在过去的20年，我国城镇居民人均可支配收入增长了3倍。预计今后20年，我国经济将继续快速发展，城镇居民收入水平能够保持过去20年的增长势头，到2020年达到18 840元（2000年不变价）。（2）城镇人均住房建筑面积。近10年每人年均增加0.5平方米，2007年达到28平方米，预计2020年可以超过30平方米。（3）城镇化率。我国近10年城镇化率年均提高1个百分点，2000年为36.2%。今后20年，我国将坚持城镇化战略，工业化也将进入加速发展阶段，城镇化率每年可以提高1个百分点，到2020年达到55%。随着城镇化进程的加快，我国城镇人口将会不断增加。据调查，居民对现住房的满意率还不到20%，约48%的居民希望在近几年内换购住房，其中已购房的住户中希望换购住房的占67%。同时，城镇化进程的加快提供了巨大的扩大住宅需求，危旧房屋改造和住房设施设备水平的提高，也将产生新的住房需求。

1.1.8　推动我国房地产业发展的措施

1. 建立政府垄断房地产市场的调控机制　一是在现有基础上，更加严格垄断“地根”，政府从土地规划，土地购买、销售，土地使用，制定严格的法律规范，防止土地低价、无序流入少数群体人手中。二是更加严格垄断“银根”，防止投机资金进入房地产市场，造成市场动荡和金融风险。

2. 发挥税收杠杆作用，抑制投资购房　对购房者二次出售房屋加征税收，同时，推行多套住房地租制。在国家保障公民有一套住房的基本社会福利政策外，对于购买二套以上多套住房的，每年征收一定的土地资源占用费，即征收地租。实行地租制是国际上一些国家和地区普遍采用的方法，其优点一是可以使房产资源配置趋于合理；二是政府增加收入，将土地一次性变卖转为国家永久性的收益。国家可通过地租收益的一部分安置失地农民，稳定郊区农民的生活。另外，国家通过地租的永久性收益，为今后持续发展提供财源渠道。

3. 出台《房地产业法》，统一规范房地产市场行为　房地产关联度极强，涉及50多个相关产业和政府多个职能部门的利益，是一项系统的社会性工程。国家只有在法律上统一规范，才能打破房地产业各自为政、无序竞争的局面。要加强对开发商的监督、管理，规范开发商的经营行为，制止开发商捂盘惜售行为。要加强市场信息化建设，及时公布相关政策以及土地、住房供应、销售等信息，提高市场信息透明度，促进住房价格的合理形成。

4. 实施节能省地型高品质住宅建设战略　发展节能省地型住宅和公共建筑是落实科学发展观、调整经济结构、转变经济增长方式的重要内容，是保证国家资源安全的重要途径，是建设节约型社会和节约型城镇的重要举措。（1）规划统筹城乡发展，节约集约用地。通过规划对城镇土地、能源、水资源等利用方面加以引导和调控，立足资源和环境条件，提高土地利用率。制定相关配套措施和扶持政策，引导农民相对集中建房，节约用地；提高城市国有土地集约利用水平。工业建筑适当提高容积率，公共建筑适当提高建筑密度，居住建筑要合理确定建筑密度和容积率，深化城市地下空间开发，实现城市土地集约利用。（2）执行建筑节能节水标准。一是新建建筑要严格执行节能65%的强制标准；二是加大对既有建筑节能改造的力度，推广应用新型和可再生能源，抓好一批城市绿色照明、政府公共建筑以及旧住宅区节能改造、新型和可再生能源资源应用工程等示范项目。建筑节水重点要通过节水器具的推广应用减少用水量，减少供水和排水管网漏损实现节水。从注重城镇污水总体回用的角度，研究污水处理设施布局，为尽可能利用中水创造条件。（3）建筑节材。积极采用新型建筑体系、预应力砼大开间结构体系，轻钢结构体系、新型砌体结构体系等。推广应用高性能、低材耗、可再生循环利用的建筑材料。通过提高建筑品质，延长建筑物使用寿命，努力降低对建筑材料的消耗。

5. 扶优扶强，实施规模开发战略（1）有效整合，扶优扶强。当前，企业数量过多、规模过小、素质过低是制约房地产开发整体水平与实力的重要因素。因此，要实施扶优扶强战略，加大房地产开发企业有效整合力度，重点扶持有实力、基础好的企业做大做强。鼓励企业组合兼并成立大型房地产开发集团，提升房地产开发企业的整体实力水平。（2）规划引导，规模开发。限制在旧城区实施住宅开发和零星插建，有效扼制低水平小规模重复建设，鼓励和引导实施一批上规模、上档次的开发项目，有效推动整体水平提高。要按照总体规划、详细规划的要求，深化细化规划要求，编制法定图则，开展重点地段城市设计，提高规划标准，严格审查方案，确保开发水平提高。进一步规范土地市场，加大土地资源整合力度，相对集中供地，实施规模开发。（3）扶优限劣、重视品牌培育。扶优就是要扶持节能省地的品牌优质产品不断扩张，限劣就是抑制粗放浪费型低端产品生产。通过扶优限劣、培育品牌，扶持有实力的大企业加速发展。

6. 实施新旧联动均衡发展战略　实施新旧联动均衡发展战略，就是结合新区建设改造城中村，结合重大基础设施项目改造危旧房区。据调查，目前一些城市居住环境恶劣、影响城市均衡和谐发展的成片危旧房主要集中在城乡结合部、城中村和破产改制的困难企业生活区。这些职工住房普遍面积小、成套率低、结构不合理、年久失修，危及住户的生命安全。当前，只有加快这些危旧房区域的改造，才能实现城市建设的均衡与和谐发展。具体讲就是集中拆迁、集中安置，在节约用地的同时带动改造。

7. 实施服务业带动旧城区再开发战略　旧城区再开发，并不是提倡延续近年来我国城市建设的大拆大建模式，而是以大力发展服务业为目标，以提高市区土地利用效益为手段，调整完善城市内部功能，促进城市经济内涵式增长的城市内部资源再整合。（1）规划引导，功能重组，提高土地利用率。要结合城市功能分区，重点研究中心区城市功能调整，突出商务商业功能。通过规划引导，尽可能减少其他各类用地，增加服务业用地，在提高土地利用率的同时，体现出城市的繁荣与繁华。（2）基础设施建设先行，带动土地升值，促进旧城区功能再开发。在旧城区内，特别是危旧房集中、人口密集的区域，要通过增加道路网密度、开辟公共绿地、设置方便的停车场等基础设施建设，改善环境，提升片区的价值，为高品质大规模商业设施开发奠定经济基础。（3）错位发展，各具特色。在高标准规划建设商务区的同时，要突出专业化和现代化，上档次、上规模、做大做强，各商务区错位发展，形成特色。

8. 构建住房保障体系战略　住房是重要的民生问题。按照十七大“住有所居”的要求，在推进住房市场化的进程中，对社会弱势群体的住房保障是政府的重要责任。一个完善的住房保障体系是充分竞争而又规范的房地产市场的重要组成部分。住房保障体系建设的重点有3个：（1）引导普通商品房的建设与消费，抑制豪华住房建设与消费。（2）建立针对最低收入家庭的廉租房制度。加快廉租房建设步伐，由大量的租金补贴向更多的实物配租转变，并建立科学的廉租房管理机制。（3）加快福利价住房（目前叫经济适用房）建设。针对城市实际，经济适用房要与旧城改造、大项目拆迁、企业生活区改造结合起来，更多地用于中低收入被拆迁户的安置。1.2　房地产企业

房地产开发企业是指从事房地产开发经营业务，具有企业法人资格，且具有一定资质条件的经济实体。但是，还有一些房地产企业不具有一定资质，只能从事一般的经营活动，如租赁公司、销售代理公司等，也是房地产企业组织。这里主要介绍房地产开发企业组织。

1.2.1　房地产开发企业分类

可以划分为房地产开发专营企业、房地产开发兼营企业、房地产开发项目企业3种类型。

1. 房地产开发专营企业　是指以房地产开发作为主营业务的企业，大部分的房地产开发企业都是房地产开发专营企业。

2. 房地产开发兼营企业　是指以其他业务为主，但也从事房地产业务的企业。目前，由于房地产的高利润，有不少资金雄厚的大企业集团纷纷杀入房地产行业，成为房地产开发兼营企业。此外，一些原有的大型工程建筑企业，为了开辟新的经济增长点，进军房地产开发领域，并获得了相应的资质，就从原来单纯的工程建筑企业转变为房地产开发兼营企业。如南京建工集团，在其房地产开发部门未变成独立法人之前，就属于这种例子。

3. 房地产开发项目企业　是指城市发展与改革委员会或者是城市建设主管机构批准设立的专门针对城市建设某个项目(通常是公益的)的开发企业，像北京为举办2008年奥运会所成立的开发企业就属于这种开发企业。

实践经验 如何设立房地产开发企业

设立房地产开发企业过程：应当向拟设的公司所在地的县级或以上人民政府工商行政管理部门申请登记，工商行政管理部门在听取同级房地产开发主管部门意见的前提下，自收到申请之日30日内做出是否予以登记的决定。如果予以登记，房地产开发企业自领取执照之日起的30日内，持营业执照复印件、企业章程、企业法定代表人的身份证明、专业技术人员的资格证书和聘用合同，到所在地的房地产开发企业主管部门进行备案，并申请房地产开发企业资质。

1.2.2　房地产开发企业资质

我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度。房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。

1. 一级房地产开发企业的资质条件　根据《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号），房地产开发企业一级资质申报条件为：①注册资本不低于5 000万元；②从事房地产开发经营5年以上；③近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；④连续5年建筑工程质量合格率达100%；⑤上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；⑥有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；⑦工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；⑧具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；⑨未发生过重大工程质量事故。

2. 二级房地产开发企业的资质条件　注册资本不低于2 000万元；从事房地产开发经营3年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续3年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。

3. 三级房地产开发企业的资质条件　注册资本不低于800万元；从事房地产开发经营2年以上；房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续2年建筑工程质量合格率达100%；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。

4. 四级房地产开发企业的资质条件　注册资本不低于100万元；从事房地产开发经营1年以上；已竣工的建筑工程质量合格率达100%；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。

5. 暂定资质　新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：营业执照复印件；企业章程；验资证明；企业法定代表人的身份证明；专业技术人员的资格证书和劳动合同；房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

1.2.3　房地产开发企业资质的申请与管理

一级资质由建设部审批，二级及以下资质由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批。

1. 一级房地产开发企业资质审批程序　申请人先向所在地的省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门提出申请，提交有关材料；省、自治区、直辖市房地产行政主管部门对申请材料进行初审，核验原件，提出初审意见，并将初审意见和全部申请材料上报建设部；建设部进行审核，做出行政许可决定；准予许可的，于法定时间内向申请人颁发、送达资质证书。

2. 二级及以下的房地产开发企业资质审批程序　审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：企业资质等级申报表；房地产开发企业资质证书（正、副本）；企业资产负债表和验资报告；企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；已开发经营项目的有关证明材料；房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告；其他有关文件、证明。

3. 房地产开发企业的资质每年核定一次　对达不到原定资质标准的房地产开发企业，由原审批部门予以降级或吊销资质等级证书。对房地产开发兼营企业不确定资质等级，但其开发业务要由省级以上建设行政主管部门批准。房地产开发项目企业由项目所在地建设行政主管部门依据项目情况，审定企业的组建条件，并核发一次性证书。

4.房地产开发企业应该按照其核定的资质等级条件承担相应的房地产开发项目　一级资质房地产开发企业可承担建筑面积在20万平方米以上居住区的开发建设任务，以及其他与其投资能力相当的房地产开发建设任务，技术复杂程度不受限制，经批准还可以承担专门的土地开发任务。二级资质房地产开发企业可承担建筑面积在20万平方米以下居住区的开发建设任务，以及其他与其投资能力相当的房地

试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]

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