作者：董金社
出版社：商务印书馆
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商业地产：策划与投资运营试读：
内容简介
本书以价值链分析为主线，围绕着商业地产开发商和运营商如何创造价值、构建商业地产价值链、实现商业地产的价值等主题展开。
书中分析了商业地产的类型、营销策划的价值链分析方法、商业地产的建筑策划、市场定位、市场推广等。对存量商业地产运营进行了研究论述。最后以国内比较典型的商业地产策划运营案例为背景系统整合本书的知识，让读者有融会贯通之感。
本书是商业地产理论和实践紧密结合的产物，不但是“兵法”，理论性强，而且是“剑法”，可以指导营销实践。
本书广泛适合商业地产开发商、营销策划研究人员阅读，也适合高校教师、青年学生作为专业学习参考用书。序
读着董金社先生的新作《商业地产策划与投资运营》，心里自然地想起理学大儒朱熹的《观书有感》：“半亩方塘一鉴开，天光云影共徘徊。问渠哪得清如许，为有源头活水来。”商业地产实践需要理论武器，没有理论的军队是打不好仗的。商业地产的持续性发展需要源源不断的“理论活水”，才不致浑浊、看不清方向。
当前，我国商业地产行业总体上仍处于发展初期，这个时期的投资更多来自于资本的原始冲动，市场的盲目性特征十分明显。这种状况对一个新兴的行业来说或许是不可避免的，但如果不及时加以调整与引导，对整个行业将是十分有害的，它会直接影响投资者对行业未来的预期。
加强行业研究是现阶段商业地产领域的一个重要课题。作为行业组织，我们义不容辞，但仅靠我们的力量还是不够的。行业内的专家、企业也有这个责任，尤其是企业更有这个优势，他们贴近市场，就在市场第一线。事实上，我们也一直在鼓励这样的研究。近两年，联盟已推出了数本推荐丛书，它们大多由企业撰写，各有侧重，各有亮点。这些书在行业内获得了好评。
董金社先生和他的团队通过自身在商业地产领域的策划与运营实践，也探索和总结出了一些规律或者叫共性的东西。例如，他把价值链分析引入商业地产策划和运营，强调价值链构建的整体性和全面性，强调目标市场的重要性。再如，他提出商业街区生命有机体理论，从静态和动态两个角度考察，对于商业物业的市场定位、业态、业种的选择具有非常现实的指导意义。他提出的存量商业物业运营模型对于盘活积压商业物业也有一定指导性。该书还坚持了理论和实践紧密结合的思考模式。书中专门列出一章，就全国知名案例进行了公正客观、深入浅出的解析。
我应邀参加了今年博鳌21世纪房地产论坛。我在论坛中提到当前商业地产开发盲目无序，政府正在加强商业网点规划。会议当晚，便有西部一家重量级开发商的老总来找我，他问我现在是否可以“趁机”多搞些商业地产项目，他的逻辑竟是以后政府加强规划了，供应量就少了，少了就“物以稀为贵”了！听后我不禁哑然，但笑不起来。由此我更深感到行业研究的紧迫了。
是为序。中国商业地产联盟秘书长王 永 平2005年10月25日于北京致 谢
本书写作过程中，得到家人的全力支持，特对她们表示深深谢意。在初稿写作中，得到北京金社智海房地产投资顾问有限公司同事的大力支持和帮助；山东舜华园建设发展公司总经理黄策熙先生及其领导下的同仁给予了极大帮助，裴珂先生参与了部分资料整理工作；北京贵恒信房地产评估事务所有限公司总经理刘强于百忙之中给予了大力支持，在与青岛凯华房地产公司合作中，使我加深了对商业地产策划的理解，在此一并表示衷心感谢。中国商业地产联盟秘书长王永平先生作序，国际注册商业房地产投资师CCIM协会2005年主席梁建纲题词，梁蓓教授给予鼓励。本书写作过程中还得到了商务印书馆刘祚臣和颜廷真先生的积极支持和鼓励，没有他俩的支持与鼓励，就不会有这本书的出版。责任编辑王艺博先生付出了劳动，方琼先生也给了无私的帮助和精神支持，感谢之情无以言表。前 言
2002年被称为商业地产元年，是因为这一年商业地产从房地产行业中独立出来受到社会的广泛关注。一时间商业地产迅速红遍大江南北、长城内外。受大连万达的订单商业地产模式启发，各地购物广场、购物中心等项目迅速发展。2003年，各种形式的“Mall”在神州大地迅速蔓延，北京、上海、广州、深圳、重庆、成都和武汉等地竞相规划发展。
到了2004年12月，国家商务部一项权威性调查显示：大型商业设施投资近两年发展神速，北京、上海在建和拟建的大型购物中心建筑面积超过100万平方米，深圳已建和在建的购物中心面积也在100万平方米，武汉市在建的5000平方米以上的商业设施达到150万平方米。2004年1～10月，全国商业营业用房完成投资同比增长34.7％，高于房地产开发投资增幅5.8％；全国商业营业用房竣工面积增幅达16.2％，高于房屋竣工面积增幅6.4％。
进入2005年，商业地产开发热度不减。国家为了给房地产市场降温，在3～5月间相继出台房地产新政，稳定住房价格，把过高的房价降下来。但新政的措施似乎针对住房价格，没有涉及商业地产。业界普遍解读为利好消息，不少企业明确表示要加入商业地产开发的行列，分享商业地产盛宴，商业地产市场竞争将更加激烈、残酷。
我国的商业地产之所以发展迅速，是因为商业地产的高利润、市场需求强劲和地方政府推动。例如，这个时期正是商业零售业快速扩张、跑马圈地的高潮阶段。我国加入世界贸易组织后，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业巨头均在加快进军我国市场的步伐，2004年12月11日零售业全面对外放开，外国零售巨头沃尔玛、家乐福、易初莲花、欧倍德等携资金、管理、网络优势借助开发商的力量在全国抢占制高点，而国内的商业零售企业也不甘示弱，积极构建零售网络，卡位占地。一时间，大公司在大城市发展，小公司在中小城市谋篇布局，呈现繁荣乐观的景象。
有识之士对我国商业地产的迅猛发展形势表示担忧，认为中国商业地产业发展脱胎于住宅类房地产开发，投资、开发运营模式与住宅基本没有差别，结果造成了诸多问题和麻烦。例如，把大商场切割成小商铺，像一个个鸽子笼，开发商以非常高的价格卖给投资者，开业后不久就经营涣散，难以为继，整个价值链断裂。开发商、投资者和经营者不得不承担损失，重组价值链。归根结底，商业地产与住宅类地产的投资运营有很大不同，硬性套用住宅开发和营销模式是要出问题的。
由于商业地产在我国还是新生事物，实践远远超前于理论研究。“没有理论指导的实践是盲目的实践”。因此，业界普遍感觉到商业地产的理论研究太少，很多时候感到无所适从，把不住市场的脉搏。市场上成功和失败案例不少，分析文章仅限于就事论事，没有上升到理论系统的高度思考问题。同时，业界也反映商业地产投资运营没有成熟的教材、参考书，现有的大部分限于“剑法”，缺少“兵法”。市场的需要就是责任。故此作者不揣浅陋在这方面做一尝试，以求弥补缺憾。
本书以价值链分析为主线，围绕着商业地产开发商和运营商如何创造价值、构建商业地产价值链，实现价值链各环节的均衡发展问题展开论述。
首先，我们对商业地产的内涵和外延作了广义的解释，目的是让人们在关注商铺、商场、购物中心的同时，关注写字楼、酒店和工业厂房类物业，以促进商业地产的全面健康发展，因此书中举例不限于狭义的商业地产，还涉及广义的商业物业类型。
其次，本书用价值链分析的原理系统分析了商业地产开发企业的价值来源、价值决定、价值行为和价值链构建问题，主张从消费者价值角度出发，尊重商业经营者和商业物业投资者的价值追求，实现商业地产价值的均衡分配，使参与各方都能够从中获益。有些地产商已经采取此类措施，例如他们长期持有，只租不售，租金根据市场行情和竞争状态波动，达致各方利益均衡分配。
第三，为了作好商业地产价值策划，必须作好市场调查和研究，进而作好市场定位。就定位问题，我们提出了商业街区生命有机体理论，把功能定位矩阵融合进来，进一步提出定位的方式、方法。在客户定位方面，我们采用客户关系管理的分析理论和方法。
第四，商业物业比住宅物业系统构成复杂，建筑形态对价值的影响程度极大，必须从更深的层面认识商业建筑，认识建筑策划。我们以建筑策划理论为指导，结合商业物业的特点提出建筑策划的方法、步骤和程序。
第五，商业地产招商和推广是业界公认的老大难问题。只要解决了招商问题，其他问题就迎刃而解。我们以招商价值论为核心，提出招商的系列解决方案，并就推广作了深入论述，借鉴整合传播理论，提出了推广理念金字塔概念。
第六，商业地产融资是开发、策划的首要问题。目前，我国开发企业的融资渠道仍然非常单一，银行融资占到融资量的70％～80％。但是一些新的融资方式，如房地产投资信托和投资基金，即将掀起红盖头。只要国家法律、政策到位，即可成为企业融资的重要途径。商业地产的资产运营大幕刚刚拉开，随着供应量的上升和空置率的提高，如何盘活存量物业（住宅称二手房）成为社会各界关注的问题。本书系统地介绍了商业地产资产运营的方法和途径，列举相应案例说明。同时，我们还就资产运营与资本运营的关系展开了讨论，解析大企业、大财团是如何通过资产运营成就超级商业帝国的。
本书的最后列举了两个各有千秋的案例，进行深度剖析，一方面读者可以直接用之于实践；另一方面，可以对照本书各章加以系统掌握理论知识。目的是让读者感到理论来自于实践，又用之于实践，“钻得进去，跳得出来”。第一章商业地产及策划透视第一节 商业地产及其特征商业与商务活动的分野
商业活动分为两种形式：一是有实物交易的买卖活动。例如顾客到商场购物，顾客选择商品后付钱，售货员把商品交给顾客，各得其所，交易完成。在商铺、商场、购物中心、批发市场、饭店等完成的交易活动即属此类；另一种是以实物贸易为基础的服务类商业活动。例如，合作双方在办公室里谈生意、签订合同，但合同签订双方并没有见到货物；再如，律师为了一辆车的归属在办公室里与客户分析案情，律师并没有接触实物，他提供的是基于实物的服务。这类活动一般在办公室、写字楼、酒店内进行，我们称之为商务活动。甚至有的人称之为“静商”，取安静之意，但安静只是表面的，双方为了各自的利益争斗得比实物交易更剧烈、成交量更大，所以说是更高档次的商业活动。因此，在商业地产策划的实践中，人们常把写字楼、宾馆集中的区域称为高级商务区。
商业与商务的区分在CBD的演化中得以反映。CBD即Central Business District，意思是“中央商业区”，或者“中央商务区”。图1-1显示，在城市发展初期，两者是重叠的，商业与商务不分家。当城市发展到高级阶段时，两者空间分离开来，形成商业中心区和商务中心区。例如，北京西单商业中心区和以国贸为中心的商务中心区；上海南京路商业中心区和陆家嘴商务中心区。图1-1 商务中心区演变：商业与商务的分野商业地产概念
商业地产是“商业房地产”的简称，是地产和房产的总和，英文意思统称“commercial real estate”。由于业界习惯称为“商业地产”，在实践活动中多以商业地产的面目出现，故统一按商业地产称谓。何谓商业地产？业界有如下四种说法：
1．商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普〔1〕通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
2．商业地产是以商业物业的建设和经营为目的的地产开发。国内大多数开发企业不参与商业经营，也不长期持有物业以从中获取租金收益。但从世界上其他国家的实践看，商业物业其实不采取出租方式，而是和商户共同经营，获取巨大的增值额。
3．按物业用途划分，房地产可以划分为居住房地产、写字楼房地产、商业房地产、工业房地产四大类及其他房地产。“这里所说的商业房地产主要就是指按照用途划分的用作商业用途的房地产，包括酒店、超市、临街商铺、大型住宅的商业配套、购物中心、特色商业〔2〕街、商业广场、专业批发市场、Shopping Mall等用途的房地产”。
4．王健林先生认为：商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。它是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资，如果开发后销售出去，称不上商业地产。
综上所述，我们认为，商业地产就是用于从事商业活动的房产或者地产，在商业活动中有经济效益产生。人们的商业活动主要是指交换活动和生产活动，活动中使用的房地产不外乎商铺、商场、写字楼、工业厂房、仓库等，亦即这些物业的价值在商业活动中得以体现，具有在使用中产生收益性的特征。所以从广义上讲，商业地产是指用于商业经营活动并通过经营产生收益性的物业，主要由商铺、商场、写字楼、工业厂房、仓库、酒店、宾馆、会展中心等组成，是生产要素。
目前，国内的商业地产活动主要局限在商铺和商场类物业，写字楼物业在大城市，如北京、上海、深圳等地需求旺盛。所以，从狭义上讲，商业地产主要是指商铺、商场、购物中心、商业街、批发市场、写字楼和宾馆酒店类物业，因为它们的用途就是商业经营。由于篇幅所限，本书只涉及狭义的商业和商务地产的投资开发策划。商业地产的五大特征1．价值体现在商业经营活动中，是重要的生产要素
商业地产与住宅差别明显。住宅是以消费为目的的耐用消费品，其价值在使用过程中被消耗掉。因此，人们习惯上把物业分为居住类物业和非居住类物业，非居住类物业除了特殊用途外都能产生收益，范围大体相当于广义的商业地产。
但是在实践中，住宅有时被用做办公室，甚至出现了宜商宜住的物业类型，如商住公寓、酒店式公寓、SOHO住宅，这反映了人类消费和生产活动的两面性和不可分割性。当物业被转作商业用途时，我们就可以把它作为商业地产看待。虽然这类物业数量不多，但却成为我国房地产开发领域中一道独特的风景。
商业经营成果决定物业价值。其价值是物业期望收益的现值，商业经营效果好，物业价值就高；反之则差。商业地产开发商为获得更高的附加值，就必须在商业经营管理上多投入，而不能“销售完拍屁股走人”，大型物业的开发和营销管理尤其要重视商业经营效果。
商业经营与商业地产的开发商紧密结合。商业地产含有商业经营和地产开发两层意思，缺一不可。开发商不可重开发轻商业服务内容。商业经营业绩好，物业价值才能得以提高，所以开发商需要商家的配合才能共同做好商业地产大文章。2．区位决定商业地产价值
区位因素决定了物业的“级差地租”和物业价值。俗话说“金角、银边、草肚皮”，意思是处在十字交叉口各个角的物业是金，在街两侧的是银，不靠街在街区内部的就不太值钱了。级差地租在物业开发和运营的不同阶段归属不同的权益人。例如，开发阶段，土地的级差地租归政府所有，通过地租、土地出让金的形式体现。开发商则通过对土地的集约性投资创造级差地租，集约性投资越大，开发商创造的级差地租越高，获益越高。因此，区位分析在商业地产的开发和经营过程中是关键。3．商业地产是地产领域中较为复杂的细分市场
地产领域的细分也有不同的方式，我们将它大致分为：普通住宅、高档住宅（别墅）、办公物业、商业物业、工业物业等，其中商业地产就包含办公和商业两大类。住宅类物业虽然种类多，但开发商建成销售后就进入消费环节，而商业地产类物业建成后要进入生产领域，是企业的生产资料，必须通过商业活动实现其价值，如果没有商业实践活动，其价值就无法得以体现。如何建造适合生产经营者胃口的房屋是开发商特别关心的问题，成为招商工作的重点和难点。4．公共空间在商业建筑中的地位重要
公共空间是所有功能空间的共享空间，商品和服务的提供者和需求者交会经营之所。例如百货商场的建筑入口、大堂、走廊和公共休息区、写字楼和宾馆酒店大堂、商店的公共走廊和交通引导区无不起着吸引人、留住人和引导人的巨大作用。因此，商业地产的公共面积〔3〕分摊一般大于住宅，得房率低于住宅类物业。作好公共空间的规划和设计是商业物业开发和建设的关键环节。5．商业地产具有投资大、风险大和收益大的特点
商业地产项目一般处在城市中心区，地价高、拆迁费用高、配套费用高、造价高是其突出特点；一旦投资决策失误，市场表现达不到预期要求，项目很容易中途搁浅，形成烂尾楼，长期难以激活。但是，商业物业开发建设一旦获得成功，收益率非常高。例如社区商铺与住宅相比，两者造价基本无差别，但销售价格相差很大。一般地，社区商业物业价格是住宅价格的2倍以上；写字楼底商的售价是办公室的2.5倍以上，两者的差距就构成了商用物业创造的超额利润。第二节 商业地产类型商业地产分类1．商业地产功能分类
广义上，商业地产可按不同标准细分，其中按用途分类比较符合实际，也比较容易理解。一般分为如下4类：（1）商业经营类物业。包括商业街、百货商场、购物中心、超市、独立门市房、产权商铺、展览中心等。（2）办公用物业。包括写字楼、商住两用楼（SOHO式办公）、对外出租的政府办公楼等。（3）餐饮酒店类物业。包括餐馆、饭店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、宾馆、旅馆等。由于房地产开发向深度和广度扩展，房地产与宾馆、酒店的嫁接趋势明显，出现了产权式酒店、公寓式酒店、经济型酒店等类型，开发商考虑把“宾馆服务”内容装进自己开发的房屋内，不再局限于商业经营内容，显然是一大拓展。（4）仓储、厂房类物业。是物流的重要组成部分，联结生产和消费，包括仓库、储存罐、标准厂房、工业园区、物流港等。2．商业地产类型细分
按照不同标准进行细分有助于我们全面认识商业地产的特性，具体分类见表1-1。表1-1 商业地产细分表商业经营物业主要类型1．购物中心（Shopping Mall或者Shopping Center）
购物中心是汇集多种零售业态和若干零售店铺的大型购物场所。美国购物中心协会认为：“购物中心是由开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心店、多样化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所”。国家质量技术监督局的定义是：企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。购物中心的特点是：所有权与经营权分离，一般只租不售；策划、开发、建设、经营都在统一的体系内运作；一站式购物，尊重顾客的选择权；多业态、营销方式的组合；具有强大的商圈竞争力。美国土地研究所和国际购物中心联合会把购物中心分为七〔4〕种类型，每种类型都由主力商店和嵌入式或商业街小商店组成。（1）邻里中心。出售便利商品（如食品、药品、卡片和杂货），提供个人服务（如干洗、美发、美容、旅游代理和音像出租等），以满足周边地区人们的日常需要。邻里中心面积在3000～15000平方米范围内。主力店多是超市。大型的邻里中心服务范围在2～3英里的半径范围内。（2）社区中心。日用品与邻里中心类似，但增加了更多的服装和专卖店空间。主要租户一般是一家超市或一家折扣商场。家庭装修材料店、五金店、园艺店、礼品店、银行和大型餐饮中心也在社区中心。社区中心面积在15000平方米比较典型，占地可达30英亩，交易半径达3～6英里。（3）功能中心。发端于20世纪80年代，也称为超级社区中心。面积在25000～100000平方米之间或者更多。其中至少包括3个大仓储或无差别商店，每个至少2500平方米。功能中心至多有20％的小商店，有些甚至没有嵌入的空间。服务半径大于5英里。（4）地区中心。主要集中销售百货、服装、家具和家庭装饰用品。通常由2～3个百货商店构成，也可包括电影院、餐饮街和餐馆。面积在4～8万平方米，80％的顾客来自方圆10英里的半径内。（5）超级地区商业街。至少有8万平方米的总租赁面积，3～4个百货商店和一定的娱乐场所。一般面积为100000平方米，最大的超过200000平方米，占地超过100英亩。在人口稠密的区域，其交易区域半径可能为5英里；在人口稀疏地区，则可能超过10英里。（6）折价购物中心。由折扣商店组成，由厂家直接经营，主要出售过季和过时积压产品。大多是露天的，也有在过时的旧建筑内。没有主力商店。
当然，我国也有最新的分类，见表3-1。2．折扣店
以销售自有品牌和周转较快的商品为主，以有限的销售品种、有限的经营面积、有限的服务，并通过低成本、低价格的快速运作，向消费者提供“物有所值”的商品为主要目的的零售业态。从本质上讲，折扣店的竞争战略是“物美价廉”。折扣店可以分为品牌折扣店和非品牌折扣店。前者经营品牌商品，后者以经营日用品为主。3．便利店
顾名思义，便利店就是选址在居民区或者靠近居民区的，营业面积在50～200平方米左右，经营品种在2000个左右，营业时间大于15小时，全年不休息，主要经营方便食品和日用杂品，实行敞开售货、顾客自我服务的零售商店。其突出特点是接近居民区，店铺规模小、用人少；目标客户以单身、上班族、学生、夜生活丰富者为主；经营的商品以方便、即食为主，如饮料、报刊杂志等；以连锁经营为主。4．超级市场或超市
是指布局在社区内，商品敞开供应，顾客自助购物、自由进入、统一在出口收款、有相当大规模的零售商场。营业面积一般不低于500平方米。我国对超级市场的定义是“连锁超级市场门面店营业面积一般在500平方米以上，商品以肉类、禽蛋、蔬菜、水果、水产品、副食品、粮油及其制品、日用百货为主，其中经营肉类、禽蛋、蔬菜、水果、水产品及粮油（包括上述商品的活体、鲜品、冻品、半成品、熟制品形式等）的面积占全部营业面积的30％以上；开架自选售货，出口处集中收款”。5．产权式商铺
地产商将商业项目开发建成后，将项目的产权划小并对外进行公开销售，由专业商业经营管理公司负责对外招商和整体经营，进入正常运营以后投资者根据产权的多少获得租金回报。这样将商业楼盘产权细化销售并专供投资者投资的新型商场称为产权式商场。而商场内的每个铺位称为“产权式商铺”，其突出特点是所有权和经营权在投资者购买物业时就分离开来，投资者获得规定年限内的收益权。6．旺铺、分享型商铺和借势型商铺
旺铺是指某地点的零售业，其吸引力大，使周围人流基本上经常当作目的地光顾，如汇集了有名的专卖店、超市和快餐店等。分享型商铺是旺铺的补偿性物业，其商品和服务组合起来就可以有足够的吸引力吸引顾客，比如名牌的服装店和快餐店、箱包店和首饰店等。借势型商铺的市场吸引力来自某个独立来源，比如公共交通设施，著名的成人教育大学、写字楼群等，它们吸引人到该地方来，商铺经营者借势销售商品。例如，在儿童活动中心周围发展起来的童装店、钢琴销售店、书店等就属于借势型商铺。商务写字楼类型1．写字楼特点
在西方，最早的写字楼概念是作为大家写字办公交流的场所，由于缺乏必要的交流工具，人们便聚集在一起办公，以提高工作效率。因此，办公的场所就是写字的场所，故称为“写字楼”。
我国过去称办公楼，工作人员都为公家办事。办公楼是一种对外完全封闭，对内进行行政管理、大而全的物业概念。随着我国的对外开放、市场经济的确立和民营经济的发展，特别是外国公司、国有大公司、私营公司的壮大，封闭式的、不考虑经济成果的物业模式不再适合市场需要，而开放式、按市场价值运营、服务于商务活动需要的物业——写字楼在我国城市中蓬勃兴起（见表1-2）。表1-2 写字楼和办公楼比较表
写字楼的需求与企业发展规模密切相关（图1-2）。当企业规模小时，它会选在住宅、公寓或者低端写字楼里办公；当规模扩大时，企业的承受能力提高，业务量增大，出于提高工作效率和展示企业形象的目的，它就会向高档写字楼迁移，促进高档写字楼的发展。我们观察一个区域的写字楼需求状况和发展前景，重点观察该区域内企业结构组成和赢利能力即可。2．我国写字楼的演变阶段
第一阶段：传统办公楼占主导地位。它具有两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位排列组合而成。这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6～4.0米的开间、5～8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。传统办公室的优点是私密性强，工作者可自行控制工作环境（灯、百叶窗、家具布置等）。缺点也非常明显，表现在空间利用率低，缺乏灵活性。图1-2 企业规模、成长与办公场所对应关系
第二阶段：早期的现代办公楼，其特点是大空间框架模式，注重空间的实效。该模式不利的地方是办公环境比较冷酷、机械，工作人员的身心健康没有受到应有的重视。
第三阶段：后期的现代办公楼。其特点是办公环境富有人情味，周围环境优雅、舒适，内庭院或中庭绿化景观好。出现了以景观为突出卖点的办公室，即景观办公室，这样的办公室布局灵活，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。
第四阶段：智能化办公楼。20世纪70～80年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪90年代，我国开始建成少量的智能建筑，如上海的金茂大厦。智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又细化推出5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。3．写字楼分类标准与等级
美国通常把写字楼划分为A、B、C三个等级，其中A级为投资级，该类写字楼最适合市场要求，高档装修和完善的配套设施是主要特征。该类物业能使公司形象和地位得到提升。B和C级写字楼一般比较陈旧，设计和功能跟不上现代潮流，部分物业通过改造可以上升为A级。规模小、结构简单、配套设施缺乏的写字楼从建成起就被列入低级写字楼行列。
由于我国的写字楼发展历程短，分类标准还不成熟。目前，国内关于写字楼的划分有如下三种标准：（1）“甲”系列分类。北京写字楼信息网在2000年第一次全面提出顶级、甲级、乙级、丙级的四级分类原则，是最早倡导和应用甲级、乙级、丙级分类原则的机构之一。所谓甲级、乙级、丙级写字楼主要是参照了星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。写字楼划分主要以硬件和软件为依据。硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A写字楼水平；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。按照上述标准，写字楼分为如下四个类别：
➢顶级写字楼：在商圈内具有标志性、代表性和具有强大辐射力的甲级写字楼。因此写字楼的软硬件标准首先要完全达标；其次是具有代表性和标志性，在建筑规模、高度、服务品牌等方面出类拔萃、傲视群雄。在城市中具有非常强的美誉度和知名度。例如上海的金茂大厦、北京的国贸中心、广州的中信广场，不但城内的百姓知晓，全国各地的人也略知一二。
➢甲级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电〔5〕梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式；软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。
➢乙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差，部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理服务未达到星级酒店的标准。
➢丙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。
在写字楼开发和营销过程中，甲级写字楼是最常遇到的物业类型，为了使读者对甲级写字楼有更清晰的认识，全面认识甲级写字楼的复杂性和涉及的相关技术，我们把仲量联行甲级写字楼评定标准（表1-3）和高级写字楼分级建议表（表1-4）详列如下。表1-3 仲量联行甲级写字楼评定标准续表〔6〕表1-4 高级写字楼分级建议表（空间组成及相关部分的指标）续表①每个客梯位是每部电梯的额定载客人数。②代码：A—空调；B—新风；C—给排水；D—制冷；E—制热；F—配电；G—照明；H—消防；I—背景音乐；J—紧急报警；K—有线电视；L—手机直放；M—闭路电视；N—车库管理；O—巡更；P—同声传译；Q—门禁系统；R—一卡通。③一个信息点是指一个电话接口或者电脑接口。（2）As系列分类。即按写字楼的自动化（automation）水平分类，自动化水平越高，舒适度增加，办公的效率也越高，所以在自动化被人们广泛重视的情况下，As系列分类常常被作为写字楼档次的标志。实践中，自动化被诠释成智能化，常常以智能化替代自动化的称谓。写字楼定级有3A级智能化和5A级智能化之说。3A是指3种自动化系统，包括楼宇自动化（Building Automation System）、办公自动化（Office Automation System）和通讯自动化（Communication Automation System）。由于楼宇自动化较复杂，专家们把它分为三类：楼宇自动化、保安自动化系统（Safeguard Automation System）、消防自动化系统（Fire Automation System），合起来称为5A。由此看，不能认为5A就高于3A。各系统包含的内容主要有：
➢通讯自动化系统。包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字式用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。
➢楼宇自动化系统。包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统。
➢办公自动化系统。包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统。
➢安保自动化系统。包括监视电视系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。
➢消防自动化系统。消防联动、自动喷淋、自动报警等。（3）按功能复合程度分类。分为纯写字楼、综合楼和商务综合体。纯写字楼是办公功能占绝对优势的物业类型，底层虽然有商业，但都是为办公活动提供服务。一般地在底层只有银行、咖啡店、高级餐馆、商务中心、娱乐场所、会议室等。
当有两种或者两种以上的主要功能并存时，我们称为综合楼。如办公与商场复合的类型，如北京的丰联广场、昆太国际大厦、万通大厦等。〔7〕
综合楼的高级形态是商务综合体。所谓商务综合体又称综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型城市，其特点是功能协同、空间紧凑、抗风险能力强。建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色，如曼哈顿的洛克菲勒中心、东京的阳光城、北京的国贸中心等都属大型建筑综合体。商务综合体要求在很小的空间距离内同时满足高档商务活动需要，如高档酒店、会议、展览、商业推广活动、办公、高级公寓、专业时尚店等有机融为一体。它是创新活动基地、文化交流之地、财富荟萃之地，是地标性建筑，反映城市风貌和经济实力，有着大批的白领阶层和成熟的公司企业，是高档消费活动场所。
商务综合体的配套商业设施主要包括餐饮（高档饭店、麦当劳、比萨店、咖啡店、果蔬店、茶吧、酒吧）、特色超市、精品购物店（世界名牌时装、饰品、珠宝、艺术品、民间工艺品）、银行、商务服务中心（票务代理、图文制作、速递）等。北京华润置地开发的优士阁根据Shopping Mall的综合性、复合性和互补性特点，进一步借用以描述商务综合体，称为“商务Mall”，集办公、酒店、金融、图书馆、健身等为一体，是成熟的商务综合体。商务宾馆分类
目前，国内关于酒店类物业开发和营销策划工作新思想、新方法层出不穷，特别是公寓式酒店、酒店式公寓、产权式酒店等在各大城市发展迅速，致使酒店物业的开发市场比较兴旺，所以有必要为读者提供背景说明。从房地产开发和营销的角度，美国按照细分市场划分酒店（宾馆）类型具有很高的参考价值（表1-5）。表1-5 按用途划分宾馆类型续表公寓式酒店和酒店式公寓1．公寓式酒店
公寓式酒店就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如北京建国酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。2．酒店式公寓
亦即“酒店式服务公寓”，是物业管理水平达到酒店服务标准的公寓。高档的星级酒店式公寓一般都具备国际标准的软硬件设施，出租率达90％以上，租金比一般公寓高出40％～50％，这样的“酒店式公寓”才名实相符，但却都不提供产权分割出售，即只租不售。酒店式公寓和公寓式酒店的区别可以用下表反映出来：表1-6 酒店式公寓与公寓式酒店的异同对比产权式酒店与分时度假酒店1．产权式酒店
所谓产权式酒店，是把酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者。投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营，获取投资回报。一般情况下投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为个人投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假场所。
产权式酒店根据用途可分为商务型产权酒店、度假型产权酒店和养老型产权酒店。商务型主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区。度假型则风行于夏威夷、加利福尼亚和澳大利亚黄金海岸。养老型酒店一般是投资人（往往是最终使用者），购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用，委托管理期间，投资人可获得一定的投资回报。一般情况下，该物业在产权人去世后由管理公司回购、再出售，收益归死者继承人所有。
产权式酒店是一种新型的投资经营方式。开发商通过出售客房产权回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险，并借助国际酒店网络提高客源质量，实现赢利预期。投资者也可以跳出单一的“购房出租”模式，实现异地置业。
产权式酒店实际上为酒店起到组合投资的作用。首先，不是集资形成的债权债务关系，投资者获得的是明确界定的产权；其次，投资人购买的不限于客房所限定的空间，它还包括与酒店配套的附属空间设施和相关服务配套；最后，它不是股权，投资者自然不必承担酒店经营的风险，也不享受类似股东的权益。
对于产权式酒店来说，前期的销售只是成功了一半，决定这种产品命运的在于后期的经营管理业绩。投资产权式酒店能否有可观的利润，这与该酒店的位置和周边配套设施、酒店物业管理公司的经营、旅游季节都有很大的关系。最主要的是，在我国目前信用缺失的情况下，投资者利益由谁来保证？投资者如何能获得利益？虽然合同规定固定收益，但谁来监督和保证？我们认为有独立的第三方担保是营销的关键。2．分时度假酒店
分时度假酒店是把度假酒店或度假村的一个房间的使用权化整为零分时段卖给多个客人，使用期限可以是20年或30年，甚至更长。例如，开发商将每套客房分成7份，卖给7个人。房间售价为8000元／平方米，那么每个客户承担房价的1/7。购买后委托专业酒店管理公司管理，享受产生的利润1/7，如果自己入住，每年可以享受若干天的免费居住权。
顾客购买了分时段的使用权后，即可每年或隔年在此享受固定时段的度假。顾客还可以用自己购买的酒店时段，去交换同属于一个交换服务网络中的任何一家酒店或度假村的另一个时段，从而达到前往不同地方旅游住宿的目的。目前我国发展分时度假酒店的主要困难是缺乏交易平台，不能在同一时间内互通有无。
从产权结构和运营管理角度看，公寓式酒店与产权式酒店的最大不同就是后者是混合产权的，即由多个业主共同持有酒店的所有权，委托酒店管理公司经营。前者可以是混合产权的，也可以是单一产权结构的，有实力的公司企业选择长期持有物业或者卖出部分房间。产权式酒店可以是公寓形式的，也可以是标准间形式的高档酒店。产权、经营管理模式、房间设计和配套相互交叉产生很多新型的酒店物业，开发和营销异彩纷呈。第三节 商业地产价值策划策划释意
策划中的“策”可以被理解为“策略、谋略、计策、策动”，“划”是指“谋划、规划、计划”，前者主要指思想或者思维的创新性活动，后者指行动指南和方案。王志刚先生认为：策划就是运用创造性的见解加之市场化的整合运营，以获得市场效益的一种商业化力量。策划不应仅仅停留在操作层面上，而应注重战略创新、理念开发。创新是策划的本源，策划的最大价值不是克隆已有的东西，而是采取超常规的战略思维，避免同质化竞争，找到一条通向目标的最佳路径。
日本策划专家和田创定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。任何策划都必须由如下四个要素构成：1．策划目标
即策划所要达到的预期效果，它能规范策划范围、汇集策划灵感、激励行为和控制实施策划标准。由于策划是一种创新性活动，策划的目标不可能很具体，只可能是方向性的，所谓“条条大路通罗马，策划就是寻找最近的那条路”。2．策划信息
俗话说，“巧妇难为无米之炊”，策划人如果对策划对象、执行主体、实施环境等信息不了解或不求甚解，就难以做出好的策划来，难免乱点鸳鸯谱。《孙子兵法》地形篇中曰：“知己知彼，胜乃不殆；知天知地，胜乃可全”。知己就是收集、分析策划对象、策划方案执行人等的主体信息，知彼就是了解竞争状态和竞争对手，知天是分析策划实施的时机信息，知地是指环境信息，如政策环境、法律环境、人文环境等等。3．创新性思维和方法
主要是指新理念和新思想，例如SOHO概念、公司总部概念、超市、购物中心概念等；创新性方法是指新的整合资源、传播信息、产品设计方案等。我国商业地产发展的实践表明，每种新理念和思想都为营销打开了广阔的市场空间，SOHO如此，总部经济也不例外。4．实施方案
任何策划都必须是可实施的，有明确的步骤、行为目的和准则，是一套连续的、前后一贯的操作方案，实施的效果能够达到预期的目的。单纯的“点子”构不成策划，“点子”必须与其他动作配合才能构成一个完整的策划活动。商业地产需要策划
与住宅相比，商业地产涉及的因素更多，变化动态性更强，需要整合的资源更多，具体表现在：
商业地产组成要素多而复杂。投资运营过程中，不仅涉及技术要素，还要涉及人文要素和操作、招商和日常运营问题。例如，资金是商业地产开发的瓶颈问题，融资涉及的技术和信息处理内容就比较多，一个环节不过关，资金就无法融到手。
商业地产动态性强。商业地产项目的投资运营过程就好像大海里的一叶扁舟，有可能水涨船高，也有可能跌落谷底，大海就是市场。例如，有的企业没有预测到2003～2004年的房屋价格猛涨，把房屋提前卖掉了，眼巴巴地看着购房人坐享升值。到了2005年4月份，“房地产市场像块烧红了的铁”危机四伏时，自己还心存幻想，等来的却是政府强硬的房地产市场调控政策，房价应声下跌。因此，在动态市场上要“战战兢兢，如履薄冰，如临深渊”。用智慧抓住一切机会。
商业地产价值的实现是一个连续的过程，环环相扣。每个环节都需要精心策划，才能整合各种资源，发掘项目潜在价值、创造价值和实现价值。商业地产策划的核心内容1．商业用地的价值判别与发展定位
策划人员必须回答：开发什么样的物业才能实现价值最大化？为此，策划人员必须研究地段、街区、商圈、商业功能演变、不同类型物业与地段的经济效果，甚至要研究物业建成后物业与街区发展的互动关系。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。2．商业地产投融资策划
商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入（初始投资和总投资），筹措足够的资金是项目能否成功的关键。为筹措资金，赢得投资人（银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等）的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益“路线图”。
根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价投融资方案的成本和收益，选择最合适的方案。例如我们有从银行贷款和投资人出资入股两种融资方案。银行虽不分配利润，不干涉经营管理，但要贷款利息；后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理。究竟如何选择，应具体问题、具体分析。3．商业地产价值链构造和策划
商业物业的开发和运营是价值创造和分配过程，发现价值和创造价值同等重要，价值受多种因素和规律的影响，没有深厚的价值理论功底就不可能制定完善的价值链策划活动。价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。4．商业地产建筑策划
商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。建筑策划意在优化建筑空间与经营业绩之间的关系，优化建筑空间的功能组合，以降低成本，提高使用率，实现效益最大化。为此必须采取科学的建筑设计和评价方法，遵循整体化设计和全过程监理理念。5．商业地产技术策划
建筑和管理技术发展迅速，例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新，策划人员应在准确把握发展趋势的前提下，准确评价技术的经济技术合理性和营销价值，坚持经济与技术联系原则，提出价值最大化技术方案。6．商业地产营销推广策划
亦即销售促进，实质是把商品和服务的信息有效传播给目标客户，促使客户愿意购买。传播的最佳模式是整合营销传播，超越传统的4P理论，用4C理论指导传播实践，整合生产、管理和营销活动。7．商业地产招商策划
招商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。例如，项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同；建设过程中的重点是物业销售；建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营；投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是不断地优化客户组合。商业地产策划团队构成
上述分析显示，商业地产策划内容丰富、涉及专业多，为了做好策划工作，必须在开发商的倡导下组建策划团队。一个完整的商业地产策划团队应包括的专家见图1-3。图1-3 策划专家团队构成
例如，房地产开发管理专家是项目营销和运营策划的主导者，其认识水平、实践操作能力和经验、专家组织能力、综合运筹能力决定项目策划运作的水平和质量；商业经营专家是指从事商业活动、管理的专家。例如，商业研究专家、商场经营专家和职业经理人。他们通过商业经营效果对商业空间有非常深刻的认识，能提出针对性的规划、建筑设计、装修、功能布局建议，并对建筑设计方案正确评价。建筑工程专家包括建筑设计师、结构工程师、机电设备工程师、电力工程师等。随着建筑日趋复杂化，技术发展多元化，某类专家只能在自己的领域内有充分的发言权，例如玻璃幕墙设计和施工要有玻璃幕墙专家参与；智能化系统要请建筑智能化专家参与；物业管理要有物业管理方面的专家和实战经验丰富的人员提出建议。目前，专家智力资源可以说是最廉价、效益最高的产品，聪明的开发经营者应善于组织专家团队为己所用。商业地产策划流程和工作重点
根据商业地产的特点，我们制定了策划程序（图1-4），并简单解释如下：（1）策划对象：分析重点是项目的规划参数、四至、环境、开发商、项目背景等。（2）方案构想：在规划约束的条件下提出产品、市场、推广初始方案。如果政府相关职能部门对商业地产开发建设的要求清晰、严格，那么策划的空间会受到很大局限，策划人员只能在他们划定的圈子里“跳舞”，如果策划人员的“舞艺”高超，仍然有表演的空间。若规划约束不严格，就应该设计几套策划方案，并推演各个方案的经济技术效果。（3）市场调研：根据构想方案确定调研主题和内容，避免无针对性调研。（4）方案可行性评价：主要是战略评价，即项目发展的“路线图”是否行得通，确立开发运营原则和定位方向。（5）方案和概念生成：在反复调查比较的基础上确立开发方向以及与之相关的创新性概念、理念和主题等。图1-4 商业地产策划流程图（6）建筑策划和建筑方案评价：对建筑设计是否符合目标市场而做的系列策划活动，通过价值评价确定建筑功能、布局构想。（7）推广价值链分析：确立推广过程中的价值诉求重点，制订推广方案时要着眼于客户的接受能力和最容易接受的价值，并加以清晰沟通。（8）市场推广策划方案：采取恰当的表现形式和有效传播途径，确定推广主题和传递的利益是其中关键。（9）策划执行和调整：由于环境变化快，策划方案有可能落后、不合时宜，那么就需要对策划方案进行调整。如果发现新情况（新竞争者出现），就须提出因应方案，甚至推倒重来。注 释〔1〕《商业房地产投融资指南》，陈建明著，机械工业出版社，2003年。〔2〕《商业房地产投融资与运营管理》，王学东著，清华大学出版社，2004年。〔3〕房屋套内面积占该套房屋总建筑面积比。由于分摊面积大，故套内面积占的比例小。〔4〕《房地产市场分析——案例研究方法》，［美］阿德里安娜·施米茨、德博拉·L. 布雷特著，张红译，中信出版社，2003年。〔5〕指无论春秋冬夏，大楼同时提供暖气和冷气，居住者可以根据自己的需要调节温度，热水两个管道和冷水两个管道，共四个管。〔6〕《高层写字楼建筑策划》，郑凌著，机械工业出版社，2003年。〔7〕读者可以通过网络查找到大量的文献资料深入研究。第二章商业地产市场调查与分析第一节 商业地产调查及内容商业地产市场调查及特性
狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。例如，调查商铺投资者的经济实力需抽样调查各年龄结构、行业背景人群的购买力。广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳务从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据做系统收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。
商业地产市场调查是以服务于开发、经营和管理等为目的，对相关市场信息进行科学、系统地收集、记录、整理和分析，供商业地产的参与主体有效使用的完整过程。商业地产调查具有如下特点：1．鲜明的地域性
由于土地和房屋位置的固定性（不动产），市场调查烙有深刻的地域性。区域分析，尤其是商圈市场调查，是调研的主要内容。2．调查内容的广泛性
例如，购买力调查、投资习性调查、竞争者调查、商圈调查、潜在供应调查、城市发展研究、建造成本比较研究等等，既包含政治经济要素、技术要素，也有规划要素、文化要素、竞争要素、销售市场状况等，每个要素都有可能成为调研对象。3．非常强的专业性
调查人员不仅要系统掌握调查知识和技巧，还应掌握商业地产理论知识，熟悉商业经营活动，谙熟商业物业价值运动规律。目前，有些商业地产开发商普遍感到自己对商业经营知之甚少，商业经营者对房地产开发也不熟悉，嫁接过程缓慢。调查人员应该弥补两者的缺陷，通过调查活动实现两者的价值沟通。商业地产市场调查常用术语
商业地产调查常常在项目所在城市、区域层次上展开，是调查的重点所在。在这个层次上，商业地产调查和研究要涉及很多概念，它们在住宅调查时不曾涉及或者不太突出，而在商业地产调查研究中具有十分重要的地位，必须理解掌握。1．区位
该词来源于德语“STANDORT”，英文于1886年译为“LOCATION”，即位置、场所之意，我国译成区位，日本译成“立地”，有些意译成位置或布局。某事物的区位包括两层含义：一层指事物的位置，另一层指事物与其他事物的空间联系。商业地产中使用区位概念一般指后者，也就是在城市空间环境中的位置。当我们分析经济位置时，用经济区位概念；当分析商业位置时，用商业区位概念。区位分析是区域经济学、城市地理学、商业布局学中最重要的概念，形成了系统的区位理论，例如，杜能的农业区位环理论、韦伯的工业区位论、廖士的市场区理论以及克里斯特勒的中心地理论。区位调查分析目的是了解物业所处的环境特征。2．商圈
指以店铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，以此距离为半径形成圆形之消费圈。商圈大小视基本业态业种之不同而有所区分。以零售业而言，一般以方圆500米为主商圈，方圆1000米为次要商圈，不过经营业态不同，店铺规模不同，主次商圈范围的评断亦不同。“商圈”现有两种用法，一是零售业用法，着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，另一指商家聚集的区域、地段，如北京国贸商圈、金融街商圈、西单商圈。商圈调查重点是人口经济特征（数量、职业、年龄结构）调查、消费习性和生活习惯调查、流动人口调查、商圈内基础设施和竞争店调查以及商圈发展前景预测等。3．板块和商业网点
板块取自于地理学的“大陆板块”概念，后被广泛地应用于证券行业，如农业板块、数字电视板块，房地产开发与营销行业用它指同质性的房地产开发区域内的项目集合，如上海的“世贸板块”是指与世界贸易博览会相关的房地产项目集合，各项目动态变化遵循类似的规律，一荣俱荣，一损俱损。一般地，板块以地标性建筑、基础设施命名，如北京的“国展板块”是指与国际展览中心关系密切的开发项目集合，“奥运板块”是指在国家奥林匹克体育中心周围的开发项目集合。广州的“华南板块”是指沿华南大道发展的项目集合。
商业网点是指区域（国家、地区、城市）内零售、批发、餐饮、生活服务、娱乐、物流、配送、仓储等企业的经营场所、设施的总和。因其点多面广，布局形成网状，故称商业网点。商业网点调查应包括网点的总量、业态、业种、结构、布局、建设与管理，店铺选址以及政府对商业网点的宏观调控等内容。4．商业中心区和商务中心区
商业中心区是商业活动聚集之地，区域内商业活动的频度、强度和经营规模明显高于其他区域。根据商业活动的规模、市场覆盖和影响力，一般分为市级、区级、社区、邻里四级。商业中心以百货大楼、商铺、超市、专卖店等物业形态为主。
商务中心区是指商务活动密集或者商务活动占主导地位的区域。例如，北京的国贸中心，写字楼、宾馆林立，商业零售业、饭店等都是为商务活动提供服务的下游产业。从产业链角度，商务基于商业，随着商业的发展，商务活动增多，到高级发展阶段，商务和商业活动发生了空间分工，形成商业中心区和商务中心区的并立景观（详见第
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