作者：余琪
出版社：东南大学出版社
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转型期上海城市居住空间的生产及形态演进试读：
前言
中国的转型与发展是过去三十多年来全世界范围的一件大事，影响深刻而长远。转型所带来的社会生产关系和生产方式的转变涉及社会经济的各个方面，包括城市空间的生产。从生产关系及生产方式的转变入手研究城市空间的形态演进是一种对城市空间形态发展溯本求源的研究方法。这种研究方法受到“新马克思主义”学派研究思想的启示，同时又结合中国城市的发展实际，是一种城市空间研究方法的尝试与探索，可以称之为“空间生产—形态演进”研究方法。
在中国的政治、经济、社会发生重大转型之时，城市空间生产成为中国城市社会经济生产的重要组成部分。城市居住空间生产作为在城市空间建设中占据了很大比例的一种空间生产类型对城市的经济发展起到了举足轻重的作用：与城市居住空间生产相关的经济活动成为城市GDP的重要组成；与城市居住空间生产相关的财政收入成为城市政府财政收入的重要组成；与城市居住空间相关的消费支出成为城市居民的最重要消费支出之一。
城市居住空间的生产是我国城市空间中具有生产方式典型转变轨迹的类型，从计划经济体制到市场经济体制的发展具有鲜明的时代特性。以上海这座城市为例的实证研究表明了城市居住空间的形态演进由于居住空间生产模式的不同在总体形态分布、规划实践类型、单体建筑设计上会表现出比较鲜明的差异性特征。在中国，不同城市的城市居住空间生产模式在很多方面具有相似的发展历程，居住空间生产模式的类型也大体相同，小有差异。每一种类型的居住空间生产模式无疑都在城市空间的发展中留下了深刻的烙印，并且，随着居住空间生产模式的不断调适与变革，城市居住空间的形态演进还在相应地不断强化出新的特征。
本书试图对上海1978年以来城市居住空间的生产及形态演进进行研究，探讨不同的空间生产模式与空间形态演进之间的关系。通过这样的努力，希望对研究及理解其他城市、其他空间类型的形态演进具有研究方法上的借鉴作用；对研究上海未来城市居住空间的发展政策及制定相应的技术措施具有参考意义；对城市空间的多维度研究提供一种新的视野。
本书通过对转型期上海的城市居住空间进行生产模式和形态演进双方面的对照研究，分析了城市居住空间生产方式的转变，区分了不同居住空间生产模式之间的差异，分析了上海城市居住空间在总体规划、详细规划、建筑单体设计三个不同层面的形态演进，并得出结论，不同居住空间生产模式对城市居住空间形态演进具有不同的重要影响。主要内容包括以下方面：
第一章，绪论。对城市居住空间的相关研究进行了综述。对本书研究的一些重要概念进行了界定，对研究的阶段进行了划分，对研究的整体框架进行了描述。
第二章，“转型”与“空间生产”的相关理论基础。通过文献综述，在对“转型”理论方面，介绍了中国“转型”的内外部环境特征，及转型期在社会、经济、政治等不同方面所具有的特点；在与“空间生产”相关的理论方面，重点介绍了西方近年来城市空间研究的重要理论新马克思主义及新韦伯主义城市理论的主要理论及观点，此外还介绍了国内学术界在“空间生产”相关理论研究方面的成果。
第三章，转型期上海城市居住空间生产方式的转变。本章描述了与城市居住空间生产方式转变密切相关的重大经济体制改革及一些具体的制度改革；分析了不同体制下城市居住空间生产方式的差异，及生产与消费之间的关系，指出转型期政府通过制度改革转变了城市居住空间的生产和消费方式；分析归纳了转型期上海城市居住空间生产的五大要素及四大模式：政府职能的计划性生产、政府导向的市场化生产、企业导向的市场化生产、外资导向的市场“代工”。
第四章，转型期上海城市居住空间生产的行为者研究。本章对政府、企业、居民这三个城市居住空间生产的主要行为者进行了深入的分析。政府、企业、居民对城市居住空间生产的影响力作用在不同的阶段此消彼长。尤其是在90年代以来的市场经济体制下，他们共同登上了城市居住空间生产及消费的舞台。他们为了追求各自的特定利益，在推动住宅的市场化开发进程中扮演着不同角色，继而影响了城市居住空间的格局及住宅形态的演变。
第五、六、七章为转型期上海城市居住空间的形态演进研究，分别从总体规划、详细规划、建筑设计三个层面进行了深入的分析和总结，不同层面都具体分析了不同的生产模式给形态演进带来的不同影响。
第五章，转型期上海城市居住空间布局形态演进。本章分阶段按照城市外部空间扩展及内部空间重构两条线索对居住空间发展在城市总体布局中的区位特征及建设过程进行了描述；对布局形态演进归纳出6大特征：“消散外移”、“马赛克化”、“圈层分级”、“指状伸展”、“跳跃拓展”、“簇状聚集”。不同生产模式对布局形态演进的影响可归纳表现为政府职能计划性生产下的同质化圈层发展、政府导向市场化生产下的战略式跳跃拓展、企业导向市场化生产下的空间扩展与重构、外资导向市场“代工”下的空间极化发展。
第六章，转型期上海城市居住空间的规划模式演进。根据城市居住空间的拓展方式及生产模式，可以总结出6种典型的规划实践类型：新村建设、旧城改造中的居住空间开发、新建城区及郊区的居住空间开发、簇状聚集的高档住区开发、政府保障性住房开发、示范居住区的开发。本章抽取了规模、边界、朝向、密度、配套、高度这6个对城市空间形态形成重大影响的典型要素对6种典型的规划实践类型进行了分析考察。
第七章，转型期上海城市住宅单体形态的演进。上海城市住宅单体形态的演进受到的影响因素包括自然环境因素、经济技术因素、政策规范因素以及社会文化因素。随着城市经济发展水平的提高、人们生活方式的变化，住宅设计标准发生了变化，住宅的户内功能空间逐步得到了完善及发展。另外，市场化的竞争及居住需求的分化导致了住宅单体形态演变的极大丰富。从计划经济体制向市场经济体制转型的过程中，住宅的市场化生产极大促进了住宅单体形态的多样化发展，并且不尽相同的市场行为特征导致了不同生产模式下的住宅单体体现出不同的演化倾向。
第八章，结语。第1章 绪论1.1 研究背景
中国自古有道“安居乐业”。城市的居住现象、居住问题是长期以来在许多国家均受到普遍关注的社会、经济、政治问题。
我国是典型的由计划经济体制向市场经济体制发生转型的社会主义大国。在渐进的转型发展过程中，“城市居住空间”的发展在地位作用、发展方式等方面发生了巨大的变化，其中最根本的变化表现在城市住宅建设在国家经济发展战略中地位的变化。
计划经济时期，城市居住空间建设作为“先生产、后生活”发展战略下的“非生产性建设”长期处于国民经济发展中的次要地位（图1-1），没有得到足够的重视和发展。随着社会主义市场经济体制的逐步确立和完善，城市住宅建设被纳入了国民经济的生产—消费系统之中（图1-2）。
从生产的角度看，“城市居住空间”的生产已成为国民经济生产发展的重要组成部分，城市居住空间承载的已不仅仅是简单的“居住生活”功能，而是成为中国30年来社会经济转型的重要物质空间载体，城市化及资本积累的重要手段；另一方面城市居住空间也是我国社会、经济变迁重要的物质空间映射，从其变化可以一睹我国社会经济转型的成果及带来的社会空间影响。1994年之后，我国城镇住宅投资占全社会固定资产投资比例基本稳定在15%左右，而其中城镇住宅房地产投资占城镇住宅投资比例则从90年代后期的46%～54%上升到2007年的85%（图1-3），这意味着我国城市居住空间生产方式的重大改变。图1-1 1950～1978年我国基建投资、生产性建设、非生产性建设与住宅建设变化图片来源：吕俊华，彼得·罗，张杰.1840～2000中国现代城市住宅.北京：清华大学出版社，2003：114图1-2 1995～2007年我国全社会固定资产投资、城镇住宅投资与城镇住宅房地产投资图片来源：作者根据中国统计年鉴2008相关数据整理绘制图1-3 1995～2007年我国城镇住宅房地产投资占城镇住宅投资比例图片来源：作者根据中国统计年鉴2008相关数据整理绘制
从消费的角度看，“城市居住空间”已远远超越了计划经济时期所具有的“使用价值”内涵（居住功能），而体现出了强烈的“交换价值”（投资功能、保值功能）以及“符号象征价值”（彰显身份、地位及品位等）。正如郑时龄在其著作《建筑批评学》中具体指出“开发商并不是要在住宅小区的建设过程中寻找什么建筑风格意义上的创造，而是要用‘欧陆式’作为幌子，吸引一定社会阶层的人，那些对真正的建筑风格并不关心，而对自己的身价、住房的档次关心的人。”可以说，城市居住空间的消费已深刻影响了广大人民群众的生活方式、价值取向、婚姻家庭结构、人际关系等，并影响到社会的安定和谐。
与此同时，城市居住空间的形态在住宅市场化的宏观背景下也由计划经济时期的单一形态模式向多元形态模式发展，呈现出与从前相异的纷繁景象。这既是居住空间规划设计理论发展的结果，是现行管理制度及规范执行的结果，也是居住空间生产方式改变的结果，其中的复杂联系还需要研究者进行实证研究及理论分析。
我国的城市，尤其是有着较长历史的大型城市，城市居住空间的发展既面临着对历史沉淀的重构，又面临着对现实问题的解困，因此对城市居住空间进行多方位的研究显得非常迫切及重要。由于城市居住空间发展所涉及的方方面面纷繁复杂，其中的现象不是仅靠传统的规划及建筑学研究理论就能够得到解释，因此，对城市居住空间进行研究已经必须超越传统建筑学、城市规划领域的本体研究范畴，应当把其纳入到现代社会的生产—消费系统中进行考察，才能对城市居住空间的发展现状及未来走向有更深刻、更整体的把握。本书正是在这样的社会背景下，希望能对居住空间生产与居住空间形态演进之间的关系进行一定的实证分析及研究。1.2 本书研究的范畴确定1.2.1 研究的对象——城市居住空间
本书以改革开放（1978年）以来上海的城市居住空间为具体研究对象，分析了不同时期、不同经济体制下的城市居住空间生产方式变迁的过程、特征及差异，并与之相对应分析了不同生产方式下的城市居住空间各个层面的物质空间形态特征，建立了空间生产方式转变与空间形态演进之间的联系，揭示了在转型期居住空间形态的演进与居住空间生产方式转变之间具有紧密关联的内在作用机制，并指出建立和谐的城市人居环境的前提之一是确立适宜的城市居住空间生产方式，并对居住空间生产进行必要的管理引导。1.2.2 研究阶段的划分
为了对转型期的历史过程有更清晰的认识和把握，本书在研究过程中基本将1978年至今30多年的历史划分为三个阶段，即计划经济体制时期、有计划的商品经济体制时期、市场经济体制时期。
由于经济体制改革目标的提出与具体的住房制度改革方案的提出存在客观上必需的时间差异，并且住房制度的改革往往要经历“由点到面”逐渐铺开的改革过程，因此，我们分析空间生产的演进阶段与空间形态的演进阶段在具体的年份上会有一个时间的差异，但基本上都是遵从“计划经济——有计划的商品经济——市场经济”这样一个阶段时序。1.2.3 重要概念的辨析与界定
1）城市居住空间
城市居住空间既是一种物质空间，同时也是一种社会空间。一方面，居住空间是属于城市的物质空间，主要反映建筑物在城市空间上的结构与组合方式，比如建筑物在城市中的分布、组合形态、空间布局及具体的层高、采光、楼距等。另一方面，居住空间反映的是家庭居住的社会环境，体现出城市空间结构中人与人的社会关系或者社会群体之间的关系，比如不同社会群体在居住空间分布上位置的不同以及阶层等级的分异等。
本书在研究中所指的城市居住空间着重分析的是其物质空间属性及特征，具体包括城市总体层面、建筑群体层面和建筑单体层面这三个不同层面。
2）居住空间生产
在西方学术界，以新马克思主义学派为代表的学者们认为空间生产是资本主义生存和发展的重要条件。资本主义的发展已经将空间本身转化为商品，空间不仅是资本主义生产的产物，而且也是资本主义再生产的重要工具。
本书着重于分析我国在不同经济体制下城市居住空间的生产方式、生产与消费的关系及其转变，对城市居住空间具体的生产模式进行了分类，并对居住空间生产的行为者分别进行了分析研究。在由计划经济体制向市场经济体制转型的过程中，城市居住空间生产方式经历了由国家统一计划建设到住宅市场化的巨大变化，并已经充分体现出了“再生产的重要工具”特征。住宅由一般意义的生产生活资料转变为重要的商品，充分体现出了“交换价值”甚至是“符号象征价值”。
3）居住空间形态“形态”一词来源于希腊语morphe（形）和logos（逻辑），意指形式的构成逻辑。对特定事物而言，可以将形态看做事物得以存在的核心及满足事物功能的作用方式。形态通常表现为事物的外部形式与特征，但含义远比具体的形式更为深刻，其内涵通常包括物质和非物质两个层面的内容。狭义的城市形态是指城市实体表现出来的具体的空间物质形态。“广义的城市形态不仅指城市各组成部分的有形表现，是城市用地在空间上呈现的几何形状，而且指一种复杂的经济、文化现象和社会过程，是人们通过各种方式去认识、感知并反映城市整体的意象总体”。
本书所研究的居住空间形态主要指的是城市居住空间的物质形态，具体包括三个不同层面，即城市居住空间在城市总体布局层面的形态；城市居住空间在详细规划层面的形态；城市居住空间中住宅单体的形态。1.2.4 上海作为典型实例的研究意义
作为中国人口规模最大、居住密度最高的特大城市之一，上海的城市居住空间发展可以说在过去和现在都具有代表性，其曾经的住宅问题十分突出，后来的发展变迁也走在全国各大城市前列。解放前，上海拥有中国城市中最成熟的房地产市场；解放后，作为国家重要的工业城市，深入地贯彻实行了社会主义公有经济条件下的住房福利制度。20世纪80年代以后，上海又成为住宅市场化改革最为稳健、深入的城市，在土地制度改革、金融制度改革等相关改革领域也率先做出了尝试与探索，并且作为全球城市体系中的一个重要城市，城市居住空间的发展已表现出受经济全球化影响的诸多特征。
另外，上海汇集了一大批住宅领域的技术人员和研究人员，城市住宅的规划、设计实例对中国的其他城市颇有影响；而且，上海聚集了一些重要的境外投资资金，它们对上海房地产市场的介入带来了新的技术和理念。因此，可以说以上海为典型实例进行研究具有一定的前瞻性和重要的借鉴意义。1.3 研究框架结构图图1-4 框架结构图第2章 “转型”与“空间生产”
在对主题展开讨论之前，有必要对“转型”及“空间生产”这两个相关理论基础进行回顾与整理。
其一，有必要对“转型期”这一特定的既有中国特色又有国际特色的时代背景进行全面认识。中国的“转型”既是内部的体制改革，又恰逢国际上经济全球化的快速发展，双重的影响促进了中国30年的巨变，并形成了中国发展的独特“范式”。
其二，有必要对“空间生产”理论进行更为深入的了解。20世纪60年代以来，西方国家的新马克思主义学者对原马克思主义理论进行了发展，将其扩展到城市空间领域，指出“空间的生产”是资本主义生产方式的重要组成。我国目前走的是具有中国特色的社会主义市场经济道路，这样独特的道路决定了我们的经济发展虽然仍与完全的资本主义生产方式有显著差异，但是在资本的市场化运动轨迹方面有诸多类同之处，尤其是在房地产这一我国相对开放的市场。因此，对“空间生产”理论的借鉴及运用有助于帮助我们认识“空间生产方式”的自身转变及其对空间形态演进造成的影响，并有助于今后根据社会发展整体目标自觉地对空间生产方式进行调适。2.1 关于“转型”的研究2.1.1 “转型”的概念“转型”（transition）是这些年来在经济、社会、政治、哲学等各学科领域得到广泛研究和运用的一个概念。然而在各学科的不同研究领域，“转型”一词的概念具有不完全相同的意义和内涵。
什么是“转型”?从词语学上说，有学者认为“转”字按汉语词典的解释是转动、变动、改变方向或情势，强调的是运动、变化、转化；“型”字一般指铸造器物用的模子，或是形成一种样式、方式，强调的是运动、变化、转化要达到的目标和状态。按晏辉博士的说法，“转型”一词并不是个严格的科学术语，它是从化学领域的“构型”、“构象”以及生物学上的“进化”等词发展而来的。当事物内部各组成要素以及同周围环境的组合关系，或发生空间排列上的变化，或增加、减少构成要素，从而使事物原有的相对稳定的存在方式发生变化时，这一过程就称为“转型”。转型后的事物要么变成他物，要么增加了新的功能。“转型”就是通过变换事物的结构，而增加或减少事物功能的过程。后来，“转型”这个词语，逐渐被移植到社会科学研究领域，具有了社会学和社会哲学的性质，用来特指社会结构的变迁，如经济、政治和文化结构。
在城市研究领域，转型通常被看做是“一种由于根本发展环境变化所导致的发展目标、发展模式的巨大变迁过程”。国际学术界对“转型”的概念还没有明确而统一的意见，甚至仍然存在着巨大的分歧。在国内学术界，“转型”和“改革”一般不做区分，都是指从传统的集权计划经济向现代的市场经济过渡的理论和实践，是一个新制度代替旧制度的过程。2.1.2 国际社会对“转型”的研究“转型”是当今经济、社会、政治与城市研究等学术界的一个国际化语境，中国的发展转型更是国际研究的一个热点领域。
自1980年代末以来，全球政治与经济格局的巨大变化带来了世界发展环境的重大转变。在政治领域，伴随着前苏联与东欧社会主义阵营的解体，冷战的铁幕迅速瓦解，而北约的不断东扩和欧盟的不断扩容以及美国作为世界唯一超级霸权在全球势力范围的不断扩张，又造成了新的地缘政治格局。
在经济领域，经济全球化呈现出快速发展的态势，在当今世界，无论一个国家、地区的发展水平、发展模式如何差异，基本上都被纳入了全球经济体系的网络。如果把转型看作是一种由于根本发展环境变化所导致的发展目标、发展模式的巨大变迁过程，那么从目前来看，至少由于全球化的影响已经将世界上大多数的国家带入了转型的发展过程之中。
全球政治与经济格局的变化，带来了国家、地区内部社会结构和社会治理模式的巨大变革，市场经济和民主治理的模式被包括中国在内的广大发展中国家所逐步接受。总之，1990年代以来，随着冷战体系的解体和经济全球化程度的加深，发达国家与发展中国家都在经历着巨大的经济、社会等体制转型。
对于发达国家而言，最重要的体制转型主要体现在3个方面，西方相应的研究也主要集中在这些领域：（1）经济组织方式的全球化；（2）生产方式由福特主义转向后福特主义；（3）管治方式的变化——公民社会的强化。
正是在这一发生着巨大变化的发展背景里，“转型”成为一个吸引全球学术界广泛关注和重点研究的领域，并且相应在1990年代中期以后诞生了转型制度学、转型经济学、转型社会学等等诸多分支领域。事实上，这些所谓的“转型分支”正汇聚成一股社会变革的洪流，全面影响着全球、地区、国家的总体发展环境，成为引领未来相当长一段时期诸多学科发展方向的“主流”。2.1.3 中国的经济、社会、政治转型研究
20世纪70年代以后，随着改革开放的推进，我国的中心工作逐渐从“以阶级斗争为纲”转移到社会主义现代化经济建设上来。从此时起，中国开始进入社会经济转型期阶段。本书所指的“转型期”也指的是1978年以来三十多年的社会、经济转型阶段。
事实上，自1990年代以来，发达国家与发展中国家都在经历着巨大的经济、社会体制转型，而中国的转型又是其中极为引人关注的重要部分。三十多年来，我国持续的经济快速增长与其他国家，尤其是原先同属于社会主义阵营的前苏联及东欧各国形成鲜明对比，这引发了国内外学者对中国问题的研究，并开始探讨中国的持续渐进的发展是否存在有“中国模式”或者说是“中国范式”。
国际学术界对于中国“转型”的研究还较多集中在经济领域，经济体制转型和经济结构演进是国际学术界研究中国“转型”的重要内容。国内学者对于中国的社会转型与经济转型研究的范围更为广泛，不同的学者对中国的转型从哲学、政治、经济、社会等各层面、各角度都有多样的讨论和研究。
国内的学者同样首先对经济体制转型表现出更多的关注，尤其是经济学家们更多看到的是现代化过程的经济层面，因而也更加关注经济转型。姚先国指出“一般而言，转型是从命令经济向开放的市场导向经济的转换。转型涉及到制度变迁。这意味着资源配置方式和生产方式的改变，意味着所有权结构与激励——约束机制的改变”。我国著名经济学家厉以宁教授在他的著作《转型发展理论》中也指出“中国是一个转型的发展中国家。转型是指中国正在从计划经济转变到市场经济体制，发展是指中国正在从不发达状态迈向现代化”。
社会学家则看到了由于经济体制转型而引发的社会转型。陈晏清教授在他的《当代中国社会转型论》中主张“中国社会主义市场经济的建立，不仅是经济体制或经济发展模式的转变，且由于经济的基础性地位，它必将引起整个社会生活即人们的社会活动方式的巨变。在这种巨变之中，中国的社会结构也将得到根本性的改造，这就是社会转型”。一些社会学家们把体制转轨和社会转型严格区分，他们认为当前的中国正处在两个转变之中：一是从农业的、乡村的、封闭半封闭的传统社会，向工业的、城镇的、开放的社会转变，这是社会结构的转型；二是从高度集中的计划经济体制向社会主义市场经济体制转变，这是经济体制的转轨。他们特别强调“社会结构的转型和经济体制的转轨并不是等同的，社会结构转型是一个贯穿整个现代化建设的历史过程；而体制转轨是从一种缺乏效率的现代体制向另一种更有效率的现代体制转变，与整体的现代化过程相比较，体制转轨应当在一个相对来说不是太长的时间内完成”。社会结构转型和经济体制转轨有时是相互制约、同时并进的。前者属于发展问题，后者属于改革问题。“两个转变”是一场极其复杂、丰富深刻、艰苦卓绝的社会变革，有力地推动着经济结构、社会结构、思想文化结构、道德观、价值取向、生活方式、婚姻家庭结构、人际关系等等的大变化。双轨制、动态性、社会结构急剧分化重组是目前我国社会的重要特点。
经济学家更强调的是经济因素、经济结构、经济制度或经济运行机制在社会转型中的关键地位和作用。社会学家们认为社会转型以社会结构为主体，只把经济尤其是经济制度看作是社会转型诸多层面中的一个重要要素，所以他们更强调社会转型与经济转型的区别。
政治学家们也同样注意到了当前中国现代化社会变迁的全面性和整体性。马西恒指出“发展既是机遇，也对政治稳定和社会稳定构成了巨大的挑战”。政治研究家们注意到，从历史上看，在中国的实际政治力量对比关系和实力较量过程中，集权政治结构等因素使得核心领导者具有明显的力量优势，中国改革的方向、速度、形式、广度、深度、时间和路径在很大程度上取决于拥有最高政治决策权的核心领导者的偏好及其效用最大化。
概况起来中国的转型在政治、经济、社会等方面可以总结出以下主要特征：
1）中国转型是连续与渐进的社会经济转型
中国的社会经济转型过程是非常独特的。这种独特性集中体现在新旧体制交替的渐进性等方面。在国际学术界，“激进式转型”与“渐进式转型”曾有过激烈的争论。演进制度学派强调改革的过程应该缓慢到足以避免社会生产组织崩溃的程度，必须刺激私有部门中体制的形成，从而形成双重经济体制，因此在经济转轨期间，拥有一个具有权威性的政府是一个很大的优势。迄今人们对大规模制度变迁所导致的后果的认识仍然是有限的，因此渐进式改革反而能够为改革的成果提供一种有用的信息，并且，当出现不利结果而需要逆转改革时，代价也将小得多。与前苏联及东欧地区的激进改革形成鲜明对比的是，中国采取了“渐进改革”方式，并取得了明显的成功。
2）中国转型是从经济体制转型到整体制度变迁
经济体制转型和经济结构演进一般被认为是中国“转型”的主要含义，而这两个方面的转型形成了过渡时期的两个主要经济特征：①地方政府成为“准市场主体”，企业化的治理倾向愈趋明显，城市政府在地方经济事务中的决策空间得到极大拓展；②现代化进程将不可避免地承受传统产业结构形式和经济全球化与新经济的双重压力。
在社会体制方面，中国诸多的地方政府和经济精英为了实现各自的政治经济利益，组成了正式和非正式的合作关系，在客观上促进了城市的发展。经济领域的转型以及国家放松对社会资源控制程度的一个重要后果是引起社会阶层的分化和社会不平等的加剧。与经济社会转型相比，政治体制转型是一个相对缓慢的领域。当前中国城市政府治理社会的手段还是“政策之治”，政府对经济社会发展进行了强力干预的现象随处可见，也因而承担了过多的经济和社会风险。
3）转型期具有中国特色的发展型权威政治模式
关于中国的政治体制转型，学术界及思想界有各种的看法及研究成果。萧功秦认为，当下的中国的政治体制，是从社会主义全能体制中演化过来的，它在市场经济发展过程中，已经逐渐具备了威权体制的一些基本特征，如国家对社会的控制范围与幅度已经比改革开放以前时期大为缩小，仅限于与政治稳定与国家安全有关的那些方面。社会、经济与文化领域出现有限的多元化，意识形态在政治生活中的功能已经逐渐转换。他把这种具有中国特色的发展型权威政治模式称为“后全能主义的技术专家治国的权威主义模式”。
他认为，中国转型的一大特点是其并不是决策层根据某一预设的蓝图规划设计的结果，而是一种探索、试错与实践的产物。中国的政治家针对“文革”以后中国积重难返的具体问题、矛盾与困境，通过不断“试错反弹”的方式来调整、修正决策，并在试错中进行制度创设，以解决面对的各种问题，在这一过程中，逐渐自然地蜕生出一种新的体制。陈云说的“摸着石头过河”形象地表达了中国社会转型的试错性、非计划性。中国的全能主义体制在这一“试错—制度创新”过程中，渐渐蜕变为后全能主义的权威主义体制。萧功秦认为，这种后全能主义的权威主义可概括为具有刚性调控能力的“低政治参与和高经济投入”相结合的发展模式。
4）转型期的社会分异与不平等加剧
过去几十年，随着社会经济转型，中国成为世界上经济增长率最高的国家之一，呈现了历史上少见的持续经济繁荣。然而在经济转型并迅速增长的同时，引起了社会分层模式的变化和社会不平等的加剧。改革前，国家通过再分配经济整合体制及与之相适应的意识形态系统，实现了对社会资源的绝对控制和垄断，从而导致整个社会形成了以社会成员在权力和声望资源上的差距为基础的单一化政治分层结构。改革以来的经济体制转型使这种社会分层结构有了改变，形成了一种依照权力、收入、声望和教育等维度划分的多元分层结构。
转型带来的国家放松对社会资源控制程度的另一个后果，就是社会收入分配方面的不平等性增大了，以基尼系数反映的中国居民收入总体性差距逐年拉大，2000年为0.458，已经超过国际公认的承受线。城乡、地区、行业和各阶层之间的收入差距扩大，财产的集中度提高，10%的富裕家庭占有全部财产的45%，10%的最低收入家庭仅占有1.4%。另外，20世纪90年代以后，我国的经济增长被一些专家学者认为越来越像是“无就业增长”、“不公平增长”，下岗失业和分配不公变成了社会不稳定的根源。总之，社会极化已成为转型期中国城市发展不容忽视的社会问题。
5）建构和谐社会的转型目标及方向
建构和谐社会可以说是我国目前经济、社会、政治转型的方向。在中国目前的情况下，和谐社会的最基本的含义是在市场经济条件下形成一种大体均衡的利益格局。这样一种均衡的利益格局是和谐社会最主要的基础，也是关涉我们这个社会未来前景的根本所在。十六大的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中所提的“五个统筹”体现了这种建设和谐社会的思想。“五个统筹”分别是“统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放”。2.1.4 城市研究领域对“转型”的研究
中国在经济、社会和政治等方面的剧烈变迁，从根本上改变着城市发展的动力基础。作为城市社会、经济活动的空间投影，巨大的体制转型及其相应的复杂影响必然在城市空间的重构上有着明显的表征，并强烈地影响着空间演化的进程。事实上，中国当前所经历的城市发展和空间演化过程，已经是任何西方传统的空间发展、空间组织理论所无法解释的。国内城市研究领域已展开了对体制转型与城市空间重构的诸多研究，并取得了一定的研究成果。
根据研究学者的归纳总结，分权化、市场化和全球化成为影响、支配中国城市空间结构演化的内在动因，这一概括目前被学术界广为接受。
首先，分权化促使地方政府在城市发展中的角色发生了转换。
随着1980年代以来政府改革的不断深入，财税、金融、投资、企业管理等权限从中央逐步下放到地方政府与企业，促使地方政府为自身利益开始积极地介入经济、社会发展。政府角色的转变正深刻影响着我国城市空间结构的演化。改革开放以来，中国地方政府在城市发展中的角色经历了两次大的转换：①发展型地方政府（developmental state）。1990年代中期以前的改革主要采取行政性分权战略，中央将国有经济的大部分控制权逐步转移给地方政府，充分激发了地方政府在经济发展中的主动性。地方政府积极介入经济领域，在加强对国有企业经营的同时，大力发展乡镇工业。发展型政府对城市空间的影响主要表现为城市建成区的快速扩张和小城镇的大量涌现。②创业型城市/政府（entrepreneurial city/state）。1990年代中期以来，改革采取经济分权战略，经济增长的推动主体由地方政府转换为各类受市场约束的企业。这一时期，地方政府承担的主要职能从经营企业转换为经营城市，成为具有独立利益和行为目标的创业型城市/政府。城市不仅仅是经济活动发生的空间，更是一个追求经济利益的实体。城市政府通过城市空间形态及各种经济、非经济因素的创新来增强竞争力。创业型地方政府对城市空间的影响主要表现为城市空间结构的巨大变动（包括行政区划调整）和诸多新城市空间类型、战略性空间的生成。
其次，市场化促进了中国城市空间的重塑。
市场经济体制改革涉及诸多方面，如市场价格体系的确立，资本、土地、劳动力要素市场的建立，所有制的形成和收入分配方式的变化等，尤其以土地市场改革和住宅商品化改革对城市空间的影响最为深刻。市场化的改革松动了计划经济体制下国家对城市空间的规划和塑造约束，市场机制、经济动力正在城市空间的再建构中起着越来越重要的作用；与西方国家相似的城市空间问题，如居住空间分异、郊区化等现象也已经在我国许多沿海发达城市出现。
再次，全球化使中国城市空间产生新的变化。
中国的对外开放与世界经济全球化进程几乎是同步发生的，经济全球化的过程深刻地影响着中国城市和区域发展，并且表现在不同的地域尺度上。在区域尺度上，为应对全球化的挑战，城镇体系正在进行功能的调整和域层的全面重组；在城市尺度上，经济全球化给城市发展提供了更多的新机遇和新动力，改变着传统的城市景观，如跨国公司的进入与CBD的出现、开发区建设引发新工业空间的扩展、城市消费空间的重塑等。
转型期中国城市空间出现了一些新的特征，如改革开放后产生的许多新城市和全球导向的空间，它们通过行政区划的调整，合并乡村地区和全球导向的金融区、中央商务区，促进了城市的资本积累及扩张。通过转换城市内部的土地使用，产生消费空间。娱乐和社交空间变成打造地方的策略，使地方打造扩大到经济舞台以外。新的居住空间不同于旧的居住空间，它们被分割在城市结构之中，这使得郊区产生了更大的社会空间的分割。住房不平等进一步塑造了空间的差异。中国特殊的经济、社会及行政体制，导致了中国的郊区化与大都市空间的生成与西方国家有很大的不同，这种不同不仅表现在景观上，而且更为深刻地表现在其后的动力机制和社会整体价值趋向的差异上。
国内外不少的学者对中国的城市空间的转型与重构的研究并不是单纯研究空间自身演变的情况，而是将空间转型放在中国经济及社会变动的框架中，分析指出空间重构下的主要的政治和经济过程。学者们认为：城市转型与中国城市景观的建构或再建，不仅是普遍的全球影响力的结果，也受到城市本身的国家和地方因素的影响。尽管中国改革时期的城市景观与社会主义时期大不相同，但是许多旧有的成分仍然滞存，因为景观一旦被固定在空间上，它们或者因为成本太大而无法在短时间被取代（比如许多建设于计划社会主义时期的标准化的公寓式建筑），或者因为它们已经具有了象征性的或历史性的价值而被保留。“转型期中国城市空间的发展在本质上是一个政治经济的过程”。“基于转型环境下的中国城市发展与空间重构，既表现出某些与西方国家相似的现象、机制与规律，然而更有中国复杂环境中所产生的独特性、过渡性和复合性，任何简单地套用西方的经典理论和模式都是无效的，也是极其危险的”。此外，学者们还认为，中国城市是多元的，或者可以说是一个由多种过程和异质性的空间所组成的马赛克，每一种积累模式都会产生不同的空间和社会经济特征。空间的生产不仅是社会和经济重构的被动结果，也不仅是由一些建成环境的“影响力”留下的烙印，空间重构是城市重构的一个不可缺少的过程。空间现象不能仅仅看做是政治、社会和经济过程的结果，而也是这些过程的动力之一。2.2 “空间生产”的相关理论
从20世纪70年代后期到现在，在整个城市人文科学领域中，以马克思主义的研究方法进行的研究大为增加。其中，“空间生产”理论是新马克思主义学者的重要城市理论之一。2.2.1 马克思主义的城市思想
马克思主义理论的发展与城市发展有密切联系，马克思、恩格斯在《德意志意识形式》、《英国工人阶级状况》、《政治经济学批判》、《论住宅问题》、《资本论》等著作中，对资本主义生产方式和城市现象作了精辟论述和总结，为理解城市进程提供了重要的理论工具。马克思主义从城市对农业地区的统治地位（城市生活方式）的角度总结了资本主义生产关系的确立，将城市发展作为资本主义生产关系不断成熟的基本成果和独特标志。城市是马克思的研究对象——工业资本主义的建成形式。从马克思主义政治经济学的观点出发，城市是基本生产条件的空间集结体，是劳动力集中和流动的市场，是特定区域内生产力、生产关系和上层建筑的聚集体。马克思指出，社会现象是当前生产方式的反映，不同的社会形态组织了不同的社会生产活动。生产方式是相对于生产力（劳动力、资源和劳动工具）和相关联的生产的社会关系的分析性的概念。生产的社会关系使得那些控制了生产工具及劳动力的团体之间产生了阶级冲突。2.2.2 新马克思主义城市理论
20世纪70年代开始，发达资本主义国家在经历了越来越严重的经济、社会问题之后，人文学家们越来越重视能够概括资本主义危机的既有学术理论。马克思主义注重研究历史变化过程中生产力与生产关系之间的矛盾。基于马克思主义的理论，城市空间的政治经济学注重更广阔意义内的城市发展。城市空间研究的新马克思主义学派从诞生那天起就将城市空间过程放在资本主义生产方式下加以考察，将对城市空间的分析与资本主义生产方式、资本循环、资本积累、资本危机等社会过程结合起来。
新马克思主义学派的代表人物是亨利·列斐伏尔（Henri Lefebvre）、曼纽尔·卡斯泰尔斯（Manuel Castells）、大卫·哈维（David Harvey）、索亚（Soja E.）等。
1）空间的社会性“空间”一词包含多重含义。一般来说，空间分为绝对空间和相对空间两类。绝对空间指自古以来存在的物质和自然环境；相对空间指事物与事物之间或事物的不同方面之间的间距关系，其多指人类的社会活动所构筑的空间，即一种抽象的社会关系空间，如不同社会组织的特定结构（如政治、经济、文化结构，或工业、农业、交通等生产结构）可以划分为不同单元和不同层次的“空间”。城市学和地理学中的“空间”主要有两种含义：①建筑环境的建设和组合，这种建设和组合也是物质环境中社会关系结构的体现，如工厂、道路系统、市区、郊区等。②社会组织的组合，如社区、城市、地区、国家和世界等。
新马克思主义学者在空间理论的重建中认为空间是社会关系的载体与容器。
索亚提出要建立“空间辩证法”或“空间—社会辩证法”（Social-spatial Dialectic），既要看到空间的物质属性，又要看到空间的社会属性和空间与社会的互动关系。他认为“有组织的空间结构本身并不具有自身独立建构和转化的规律，它也不是社会生产关系中阶级结构的一种简单表达。相反，它代表了对整个生产关系组成成分的辩证限定，这种关系同时是社会的又是空间的”。
已有的城市理论及其所支持的城市规划是把城市空间当做一种纯粹的科学对象，并提出一种规划“科学”，这是一种技术统治论。因为在城市规划中，空间形式被作为既定的东西加以接受，在科学理解空间逻辑的基础上，规划只是一种能带来特定效果的技术干预。城市理论及其所支持的城市规划是建立在否定空间的内在政治性前提上的，它完全忽视了形塑城市空间的社会关系。列斐伏尔认为空间形成和组织是生产方式的产物，在列斐伏尔看来，城市经验现象所展现的不是纯客观的事实，而是资本主义制度下的社会关系。若企图从所谓的经验现象中得到通则以建立科学知识，则实质上是假科学之名维护既有的社会秩序和现状。
列斐伏尔指出：“空间具有政治性，空间离开意识形态或政治内容就不是一种科学对象；它总是包含着政治性和策略性……空间表面上似乎是相同的，就我们所确定的其单纯形式而言完全是客观的；但它其实是一种社会产物。空间的生产能够与任何特殊形式机制的生产相类同。”他认为空间形式和组织是生产方式的产物，他的理论的任务就是要通过揭示城市空间组织和空间形式为何是特定资本主义生产方式的产物以及揭示它们如何有助于这种生产方式所依赖的统治关系进行再生产来破除城市意识形态。
马克思区分了商品的交换价值和使用价值，认为商品能被理解为“具体的抽象”（即物化的劳动力）。列斐伏尔将空间区分为具体空间和抽象空间。所谓“具体空间”是指处于原始状态的自然场地或空间，具有使用价值；“抽象空间”指被国家机构或商品生产所占用而包含了某种社会关系属性的具体空间，如私人占有的土地便属于包含社会关系的“抽象空间”。资本主义的发展已经将空间本身转化为商品，因此，“我们现在得到一个基本的和实质性的观点：资本主义通过对空间的征服和整合而维持。空间早已经不再是一种被动的地理环境或一种空白几何体。它已成为一种工具。”在资本主义制度下从事商品生产的空间本身已经成为一种“紧缺的”、“异化的”资源和“同质的”（交换价值）、“可计量的”商品。
2）城市与生产方式
通常来说，城市表现为物质形态和社会形态两种形式。著名的美国城市学家刘易斯·芒福德指出：“一个城市的基本物质方式（含义）是作为聚集、交换和贮存的固定场地、牢固蔽身所和永久性设施；城市的基本社会方式（含义）是服务于经济生活和文化进程的社会性劳动分工。城市从完整意义上说是一种地理网络，一种经济组织，一种制度性进程，一个社会行为的场所和一种集体性存在的美学象征。一方面它是日常家庭和经济活动的物质框架，另一方面又是为人类文化更有意义行为和更崇高冲动而形成的一种令人关注的环境。”
在新马克思主义城市学者的视野中，城市居于特别重要的位置。新马克思主义城市学者普遍重视城市与生产方式的联系，将经济、政治和社会关系意义的城市作为基本的研究对象。他们从不同的角度探讨城市与生产方式的联系。
列斐伏尔认为，城市不仅仅是劳动力再生产的物质建筑环境，它实际上是资本主义自身发展的载体。在这种空间内，所有的资本主义生产关系实现再生产，使资本主义能够生存和发展。这种空间生产的辩证关系是资本主义社会组织产生了一种空间，反过来有助于资本主义再生产。“城市”作为一种空间形式，既是资本主义生产关系的产物，也是资本主义生产关系的再生产者。
空间生产是资本主义生存和发展的重要条件。资本主义作为一种生产方式，为了自我生存，已经比马克思所处的时代有了很大的变化。资本主义从整体上仍是一个没有结束的历史过程，资本主义的生存反映了它还有能力实现其所有社会关系的再生产；而资本主义能够发展的一个重要途径是重视空间的生产。“一个世纪以来，资本主义已经发现它能够减轻（如果不是解决）自己的内在矛盾，它已经成功地实现了‘增长’。我们无法计算其代价，但能够知道其手段：通过占据空间、产生空间”。①
列斐伏尔理论的主要目的在于解释资本主义是怎样和为什么从马克思时代的企业竞争形态发展到当代发达垄断资本主义形态而生存下来，其认定空间是一个重要的因素。资本主义的生存依赖于对空间的占据和生产，包括通过科层化的有控制消费、中心和外围地区的划分以及国家对日常生活的渗透实现。资本主义将空间纳入商品生产和资本积累轨道，不断扩大了自己的“生存空间”。马克思先前所揭示的资本主义生产力和生产关系之间的矛盾在发达资本主义国家已经由于空间的扩张而被克服。在这一资本主义的新阶段，原先的资本主义生产系统枢纽的加工制造业被建筑和休闲工业取代。资本主义已从以工业为基础逐步转变到以城市为基础。
列斐伏尔认为，正因为城市空间是资本主义的产物，所以它被注入了资本主义的逻辑，即为利润和剥削劳动力而生产。空间生产过程中的基本矛盾就是剥削空间以谋取利润的资本要求与消费空间的人的社会需求之间的矛盾，也就是利润和需要之间的矛盾，交换价值和使用价值之间的矛盾，这种矛盾的表现就是政治斗争。
列斐伏尔有关空间的生产及其对社会关系再生产的控制已成为现代资本主义生存关键的思想，影响和激发了不少城市研究者的思考，他们纷纷展开了对城市空间政治、经济方面的研究。其中主要的代表人物和学术观点是罗维斯（Roweis, S.）和斯科特（Scott, A.）认为的城市土地问题的核心是总体上城市土地的社会化生产与收益的私人化二者之间的矛盾。这种矛盾不仅体现为资本和劳动力之间的阶级斗争，也表现为资本不同部分之间的斗争，国家卷入这种斗争和冲突，但无力解决它。资本循环不仅发生在空间中，而且本质上与空间组织相关联，并受它的影响。他们认为空间并不仅仅是一种“容器”，在这种“容器”中某些社会或经济过程得以进行和完成。他们的目的就是要揭示出空间组织形式是如何由它嵌入其中的特定生产组织生产的以及它又是如何反作用于这些生产组织的。空间和社会并不是相互分离和独立的实体，社会组织和空间过程不可分离地交织在一起。因为空间是在资本主义社会中产生和形成的，因此它本身就是资本主义社会关系的一种表现。
①Smith, Michael Peter..Cities in Transformation：Class, Capital and the State.Beverly Hills, California：Sage Publications, Inc.，1984：204
当资本主义被再生产时，它的空间形式也被再生产；当资本主义经济结构调整以便对面临的危机做出反应时，其空间也将被重构调整。现存的空间安排会约束和塑造资本主义再生产或重构调整的方式，因为空间在某种程度上已经“固定”或“冻结”在那些已经表达了以前经济活动模式的形式中了。资本主义组织中的任何变化不仅会具有它们所利用空间的内在固有变化，也会反映在现存的空间安排上。
3）城市系统——经济、政治及意识形态
曼纽尔·卡斯泰尔斯的著作被认为是法国结构主义马克思主义学派城市社会学的代表。20世纪60年代初，结构主义思潮在法国盛行，并演化成为当代西方世界中影响越来越大的思想流派。卡斯泰尔斯将阿尔都塞学派结构分析的方法引入城市研究，根据马克思主义和阿尔都塞学派的社会理论探讨发达资本主义国家的城市问题。阿尔都塞结构主义的重要方法是对“结构”（structures）和“实践”（prac-tices）进行区分。结构是客观事物的内层系统，实践是客观事物的外层表现；结构决定实践，不同的实践取决于特殊的内在结构。
在《城市问题：马克思主义方法》（1972）中，卡斯泰尔斯将“城市系统”作为城市空间分析的基本术语，并提出社会系统分析的精辟框架。在卡斯泰尔斯看来，城市空间是城市社会结构的表达；而这种社会结构由经济、政治、意识形态系统及其相互关系组合和产生的社会实践所组成，城市系统不能分离于整个社会系统，它是整个系统的一个方面。整个系统中不同部分的联系方式与它们在城市系统中的联系方式是一致的，整个系统的任何变迁都会在城市系统中反映出来。经济、政治、意识形态三种系统又可区分为一系列不同层次的亚要素，每一部分亚要素都是具体经验性研究的对象。卡斯泰尔斯指出，这三种系统需要更具体的说明，才能用于理解城市地区。他提出一系列新概念充实城市体系（结构分析）（表2-1）：如经济系统可以分解为三个要素：生产、消费和交换；政治系统可以重新定义为“行政”（administration），如地方政府、城市规划部门等，它们的作用是对生产、消费和交换进行规范和控制；而意识形态系统成为符号要素（symbolic element）。总之，卡斯泰尔斯的城市系统包括五种要素：生产、消费、交换、行政和符号。表2-1 卡斯泰尔斯的城市系统概念
资料来源：Castells, Manuel.The Urban Question：A Marxist Approach, Cambridge, Mass.：MIT Press，1977：238-240
卡斯泰尔斯指出，城市系统不仅仅是整体系统的一个缩影，而且还在整体系统的关系中扮演着特定的功能，即经济的功能，更具体的就是集体消费。城市是集体消费单位，而国家提供教育、医疗、公共服务等集体消费的经费和服务，并逐渐涉及日常性、家庭性劳动力的再生产。卡斯泰尔斯理论最重要的概念就是集体消费和由统治阶级进行的国家干预。他认为，劳动者起初主要是通过个人提供的私人消费再生产自己的劳动力（如休息、休养、生殖、学习等）；在农业社会中，农民个人为自己提供食品、衣物、房屋、出行手段以及其他大部分所需的东西。但是，随着城市化的发展，城市劳动者的个人消费已日益变成以国家为中介的社会化集体消费。从住宅、城市环境、医疗、社会保险、福利事业到教育、治安、文化娱乐、交通设施以及供水、供电等都成为社会公共事业，而它们又无一不是劳动力再生产的必要投入。这些公共事业的特点在于，不是劳动者个人独占式消费的资料，而是社会上每一个劳动力都可以公共进行消费的资料，故称之为与个人消费相对应的集体消费。而这些集体消费资料（有人称之为社会资本），任何私人资本都不可能独立兴建，只有国家直接干预公共事业的生产、分配、管理与消费的组织过程才能提供。所以，资本主义社会的国家已成为一支凌驾于社会生产方式之上的独立力量，它不仅对资本主义生产工具的生产与再生产过程进行调控，而且直接介入到劳动力的生产与再生产的消费过程中，“成为日常生活的真正管理者”（M.Castells，1981）。
城市是资本主义生产要素与消费要素两方面集中、积聚的场所，也就是资本积累和劳动力再生产或集体消费的主要场所。在这个场所中，占统治地位的资本家阶级的利益是强调资本积累，希望国家把大部分投资主要用在社会性生产过程，如用于扩大再生产的基本建设方面，而将对集体消费的投资压到最低水平。由于集体消费的最终目的是生产出供资本家重新榨取剩余价值的劳动力，因此，国家对生产与消费的投资比例从根本上讲是服从于统治阶级经济利益的。但是，劳动者阶级则要求国家加大对集体消费投资的比重；现代化大生产的发展，对维持劳动力再生产的消费资料的生产也提出了日益高涨的要求，例如技术密集型产业对劳动者的教育水平与技能水平的要求不断提高，如果国家不能提供充分的教育与就业培训机会，必然会造成失业工人增多和在业工人收入水平下降。
由此不难看出，追求资本积累的资产阶级与要求提高集体消费水平的工人阶级的利益是截然对立的，资本主义社会的核心矛盾本质上是阶级对立的矛盾。卡斯泰尔斯明确提出，资本积累和阶级斗争是社会经济系统中两个相关和关键的特征。他认为，城市只是由国家政府政策加以补充的市场机制的物理扩展；国家一方面代表统治阶级的利益，另一方面也不得不采取一定的措施缓和阶级矛盾，防止社会动荡；随着资本的市场运动，政府在何时、何地、以何种方式、在多大程度上组织和介入集体消费过程，必将极大影响城市空间形态的变动。同时卡斯泰尔斯指出，那些服务于资本利益的城市计划和政策，并不必然符合广大城市居民和贫困阶层的利益。
卡斯泰尔斯主张从资本主义生产方式分析城市，认为城市性的真正决定因素不是城市人口的空间形态，而是城市所处的生产方式，是资本主义而不是空间形态，是城市性的最终根源，资本主义经济体系在空间上的组合，是城市性的最终决定因素。
4）资本循环与城市发展
大卫·哈维是美国20世纪70年代以来城市社会学理论研究领域最有影响力的学者之一。列斐伏尔的理论思想对哈维产生了极大的影响及启发，但二者又不完全相同。同列斐伏尔一样，哈维也是一位坚定的马克思主义者。他认为只有马克思主义才能对资本主义城市过程这一复杂而又丰富的状况建构起科学和全面的认识。哈维完全同意卡斯泰尔斯关于资本积累与阶级斗争的观点，并认为这是资本扩张过程中的两个基本特征。他认为，城市化的全部内容可以归结为资本积累与阶级斗争这对矛盾的作用。他代表了80年代新马克思主义分析的发展，但是，他比其他新马克思主义者都更加关注资本集中与循环在城市变迁中的作用。
哈维认为，以往的社会理论家包括马克思、韦伯、杜尔克姆等的理论都是优先考虑时间和历史，而缺乏对空间和地理的分析。结果就是缺乏将空间及对空间的支配等整合进社会理论中去的概念工具，使得社会理论在经受检验时碰到了许多困扰和尴尬。他认为有必要在马克思主义的基础上，将历史唯物主义发展成历史地理唯物主义，进行理论创新，以解释空间是如何生产的以及空间生产过程是如何整合进资本主义动态发展及其矛盾中去的，从而为城市过程的理论化开辟道路。
建成环境（Built Environment）是哈维城市理论的最重要的概念之一。建成环境指的是一种包含许多不同元素的复杂混合商品，是一系列的物质结构，它包括道路、码头、沟渠、港口、工厂、货栈仓库、下水道、住房、学校教育机构、文化娱乐机构、办公楼、商店、污水处理系统、公园、停车场等。城市就是由各种各样的建成环境要素混合构成的一种人文物质景观，是人为建构的“第二自然”。城市化和城市过程就是各种建成环境的生产和创建过程。
哈维认为，在资本主义条件下，城市这个建成环境的生产和创建过程是在资本控制和作用下的结果，是资本本身发展需要创建一种适应其生产目的的人文物质景观的结果。资本主义下的城市化过程是资本的城市化，在这个过程中，城市这个建成环境的生产和创建本身负载了资本主义的逻辑，即为了资本的积累、为了剥削劳动力，而资本主义下的城市空间生产过程因此也负载了资本主义生产中的矛盾。资本积累的矛盾与阶级斗争的矛盾是资本主义同一现实的两个不同方面，它们互相联系和影响并支配着资本主义条件下的城市过程。
根据马克思关于资本主义生产与再生产周期性的原理，哈维提出了资本三级循环流动的观点来解释资本运动与城市空间发展的关系。资本的三级循环包括：初级循环，即资本向生产资料和消费资料的利润性生产的投入；次级循环，即资本向物质结构和基础设施的投入；三级循环，即资本向科教、卫生福利事业等的投入。图2-1 资本的初级循环、次级循环和三级循环之间的结构关系（资料来源：Harvey, David.The Urbanization of Capital.Oxford UK：Basil Blackwell Ltd，1985：9）
首先，在资本运动的初级循环内，由于资本主义生产的基本矛盾，正常情况下，资本生产的销售商品总是要超过被消费的商品，因此会出现“过度积累”（Over Ac-cumulation）。这不仅指商品的过度积累，也指资本的过度积累。
其次，由于过度积累，过剩的资本在初级循环内很难获取利润，势必寻求新的出路。这些过剩资本发现次级循环中存在着获利机会。哈维认为，不论是生产还是消费，都需要一个物质结构作基础。生产的物质结构指的是构成厂房、办公楼及其用地的那一部分固定资本，哈维称之为生产的建成环境。消费方面的物质结构指的是非生产性房屋（主要是住宅）、道路、基础设施等，哈维称之为消费的建成环境。所以，对次级循环的投资就是对生产和消费两方面建成环境的投资，也就是主要是对房地产业的投资。但是，一方面，由于私人资本不熟悉房地产业的情况；另一方面，更主要的是由于房地产业的投资是长期和社会性的，并不能迅速产生利润，耗资巨大且回收资本缓慢，私人资本无力进行投资。在这种情况下，国家开始发挥干预作用，一方面，政府通过行政措施、税收优惠政策和房屋政策等，鼓励和刺激私人资本进入次级循环；另一方面，国家通过金融政策，如让银行向私人资本进行抵押贷款、向民间发行债券筹款投资于公共事业等，为私人资本创造良好的投资环境。
哈维认为，资本在次级循环的投入是城市发展和变迁的主要决定因素，“城市的发展过程就是生产、流通、交换和消费的物质基础设施的创建”。在哈维看来，城市的地理位置和地域资源等，可以像阳光、空气等自然物一样，为资本提供无价服务；土地及其之上的建筑物等城市基础设施可以不断地为资本创造价值。建成环境的不断创造价值的能力，使私人资本在次级循环中获取利润；繁荣的房地产业和土地炒买炒卖的投机事业，给私人资本带来了滚滚的财源，于是吸引了更多的过剩资本进入次级循环。当城市中心商业区可建面积趋于饱和时，资本更迅速地向郊区移动，投资于郊区豪华住宅区的建设，这样也就刺激了中产阶级的郊区化，造成城市中心或中心城市的衰落。
再次，资本进入三级循环是指对科学技术、文化教育、医疗事业和公共福利事业的投资。初级循环和次级循环中的过剩资本在寻找投资机会时，也会考虑这些领域，但是从其本性上讲，私人资本并不情愿向不直接产生利润的三级循环投资。由于国家从整个社会出发制定的各项政策的干预和介入以及主要为了提高劳动力再生产的水平，保证劳动力能更多地创造剩余价值，私人资本才与国家携手进行该循环投资活动。
由此可见，私人资本在三大循环内投资与生产的不断运动和国家的干预作用，使资本积累周期性的矛盾得以暂时缓解。但是哈维指出，对于城市空间利用的竞争已成为阶级斗争的主要部分。例如，居住的差异性就可以解释为是资本积累和阶级斗争的结果。对于资产阶级来讲，城市土地的利用只代表了租金、股息、利润、资本的获得；而广大工人阶级才是城市空间的基本消费者。在工厂里，资产阶级力图使其利润处于竞争和经营中的最大化，而工人阶级从所有者那里得到收入则意味着资本利润的减少。在城市空间中也是如此，资本家作为一个阶级，必然努力组织社会和城市空间，以便增强利润的最大化，而工人阶级的利益在组织的社会和城市空间中，只被压缩至最低限度的人道标准之上。
概括而言，新马克思主义城市理论的主要研究内容和成果包括以下几个方面：
①围绕资本利润的经济活动解释了城市化进程，特别强调了金融资本、跨国公司和房地产公司在城市发展中的突出作用；将集体消费作为当代资本主义的重要特点。
②资本主义的生存在很大程度上依赖于城市空间生产，资本主义在空间发展中的经济和文化成果说明它的再生产能力。新马克思主义学者也特别指出，资本主义能继续生存，很大程度上是由于统治阶级施加的意识形态控制。
③阶级关系呈现多样性和不稳定性。社会冲突是城市活动的重要内容，忽视工人阶级、贫困问题和社会冲突，就会给资本主义社会带来不稳定的因素。城市社会运动是促使城市结构和环境变化的重要工具。
④资本主义国家职能发生相应的变化，但资本主义社会中国家必然与资本和统治阶级的利益相联系。在城市发展中，政府部门的“辅助”作用日益增强，资本主义的地方政府是整个国家机器的有机部门。
⑤城市是资本主义世界体系的有机组成部分，应当从世界资本主义经济体系中认识城市的作用和城市或区域发展的不平衡性。
新马克思主义将马克思主义观点和方法引入传统城市研究领域，大大扩展了传统城市科学研究的视野。城市研究者开始更多地透过社会生产方式的理论框架来审视城市现象，“将城市性模式与更广阔的社会结构相联系，而不是将城市作为自我存在的进程；说明人们在城市所创造和发展的生活方式以及各种邻里性物质格局，表达了工业资本主义发展的广泛特征”。新马克思主义学者对空间结构的探讨不只是集中在个别社会进程或领域的经验性研究上，而包括对发达资本主义全部机制的研究，其研究有助于扩大思维范围和对社会空间关系的理解方式。2.2.3 新韦伯主义城市理论
与新马克思主义同时期的另一个城市研究的重要思潮就是新韦伯主义城市社会学。韦伯主义对马克思主义的经济、阶级、国家理论提出了一些不同的观点。他们认为，马克思主义理论中经济和生产资料的占有状况即生产关系，不像马克思所说的那样重要，或在社会阶级的决定上起着很大的作用。韦伯认为，阶级结构如同生产中的所有关系，在消费领域中也通过与市场的交换关系来实现。韦伯观点的重点是制度分析，即研究在先进工业国中官僚作用的逐渐增多的事实和支配阶级对国家的相对自律性等问题。
新韦伯主义对城市发展的研究起始于20世纪60年代，主要代表人物有雷克斯和墨尔（Rex J.and Moore R.）。新韦伯主义将城市视为一个社会——空间系统（A Socio-spatial System），主要研究不同机构的行为及动机在城市舞台上的表现。
新马克思主义关于城市的政治经济学分析为我们提供了资本在特定生产关系的社会形态下的运动轨迹及其对城市空间结构演化的作用，这一视角是站在宏观城市社会经济发展过程的层面上展开的，对参与这一过程的社会各种利益集团的角色及其作用却较少探讨。而新韦伯主义的分析认为，不同角色的动机及行为，在特殊的社会经济环境下，在城市发展的过程中，塑造了城市空间结构的形式，这一分析框架为对城市空间结构演化的研究提供了有力的补充。
20世纪60年代，雷克斯和墨尔对英国伯明翰市内稀缺的住宅资源进行了研究。这个研究结合了伯吉斯的理论和韦伯的“住宅等级”理论，把住宅等级定义为各种集团住宅接近时的差别结构，提出了“住房阶级”理论，为城市社会学提供了一个新的研究视角和理论框架。这一学说基于系统地对英国内城地区进行细致的社会学分析，尤其是关注城市住宅市场中分配结构的存在方式及本质。他们在研究中质疑，稀缺的和理想的住房是通过市场和官僚手段共同完成分配的。不同的集团在住房等级体系中处于不同的位置，为了获得理想的住房而斗争。雷克斯和墨尔的城市社会学研究，较少受卡斯泰尔斯的影响。他们继承了韦伯的科层制、市场情境（Market Situation）理论，认为阶级是由市场情境中的市场地位所决定，因此，被人们称为新韦伯主义。在与人合著的《种族、社区与冲突》（1967）中，雷克斯指出，资本主义的生产、阶级冲突和国家都与城市转变为“被创建的环境”（Created Environment）有直接的关系，其中住宅对阶级形成和阶级冲突又具有极为重要的作用。雷克斯认为，城市内质量不同住宅的取得，并不仅仅是由经济因素决定的，也是一个市场机制和科层官僚制运作过程的产物。国家与私人资本对城市住宅的投资，促成了“住宅市场”的兴起，对于不同住宅的拥有，就产生了不同的“住宅阶级”。在比较大的城市中，我们至少可以看到以下几种住宅阶级：①已还清抵押贷款的自有住房者；②尚未还清抵押贷款的自有住房者（新郊区）；③租住公共住房者（内城）；④租住私人住房者（老郊区）；⑤短期贷款购房被迫向外出租房间者（老郊区）；⑥租住个别房间者（内城）。一般情况下，国家提供的国民住宅相对来讲要质优价廉，但是，国民住宅的资格限制和购房贷款的审核却很复杂。能否拥有国民住宅必须要经过激烈争夺，而这常常是官僚、市场、经济多种因素平衡的结果。因此在雷克斯看来，能否通过资格限制和贷款审核是争取住宅的阶级斗争的两个主要方面；在全国全面普及国家提供的国民住宅又是工人运动的一个重要问题。整个城市中有住宅的阶级和无住宅的阶级、住宅好的阶级和住宅差的阶级之间，因住宅产生的斗争造成了持续不断的社会冲突。雷克斯和墨尔强调，城市的住房分配体系创造了一个新的阶级划分标准，是否拥有住房以及拥有何种获得稀缺并被普遍期望的住房的途径使城市居民分化为不同的“住房阶级”。
帕尔（Pahl）继承了雷克斯和墨尔的这些观点，并从与城市稀缺资源接近的社会空间限制要素的角度，提出了“城市经理人”的理论。他认为城市资源的不平等分配模式并不是由空间或区位决定的，而是那些在社会系统中占据重要位置的个体的行为后果。在城市生活中，形形色色的守门人（Gate Keepers）或称之为“城市经理人”（Urban Managers）决定着不同类型的城市稀缺资源在不同人群中的分配。在帕尔早期的研究中，城市经理人既包括地方长官、住房部门的官员、议会的议员等公共机构中的关键人物，也包括私人机构中的地产代理商、发展商、保险经济人、建筑协会代表等人。在他的研究后期，他仍将地方政府官员的目标、价值取向和行为作为有效的研究对象，同时把这一分析放置到更广阔的理论框架中去进行，国家和资本主义经济成为核心变量（图2-2）。图2-2 住房市场的政治制度背景与主要行为因子资料来源：Bourne.1981.转引自卢为民.大都市郊区住区的组织与发展——以上海为例.南京：东南大学出版社，2002：34
新韦伯主义为我们提供了又一种对社会本质范畴的洞察力。例如，在城市住宅市场中有不同的机构存在，在住宅生产方面，他们是建造商、开发商和规划师；而在住宅消费方面，他们是房地产经济人、估价人等。
帕尔的“城市经理人”理论对城市研究的贡献在于，它抓住了发达资本主义社会发展的一条主要脉络，并以此为线索揭示了城市系统的一些重要特点。在城市系统中，地方科层体制中的“经理人”在城市稀缺资源的配置方面发挥着越来越重要的影响作用，他们的行为不但反映，而且能够加剧或减轻由市场因素造成的不平等。这些科层体制中的官僚或技术专家已经从执行给定目标的工具变为决定自己目标的独立力量。帕尔的“城市经理人”理论通过对城市经理人目标、价值取向以及行为及其行动后果的考察，将研究进一步深入到城市资源分配不平等的内在机制中，其目的不仅在于描述城市分层的静态模式，更在于揭示构成城市社会关系的基本过程。
最近几年，新韦伯主义对城市体系进行了更广泛、更有雄心的分析，其中具有代表性的研究是桑德斯（Saunders）在《社会理论和城市问题》（Social Theoryand the Urban Question，1986）中建立的关于城市矛盾、政治和政策建议的研究分析框架。他分析了不同地区的社会消费和社会投资的支出、中央政府和地方政府、多元国家和组合国家的结构。他的“双重国家”（Dualstate）概念的核心是城市的社会投资决定和对全社会消费的决定，前者指影响资本家利润的基础设施的投资与中央及地方政府间的组合主义的政策决定有关，后者则指社会福利费的支出和城市发展水平等与地方政府竞争性的政治斗争有关。桑德斯认为，在住宅、教育、福利等城市水平的社会消费项目周围形成的政治集团化的基础不是阶级，而是靠退休金生活者、老龄层、公共交通利用者等消费集团，并提出这些消费集团的矛盾逐渐成为社会分裂的主要因素的理论。对阶级、政治及城市发展变化的展望最终引发城市经营主义对理论的再认识，此后对城市经营者功能的研究转向联合政治和竞争政治、中央政府和地方政府以及投资政策和消费政策等问题。他们在特定问题上的这些实验性的研究使新韦伯主义得到了很大的发展。
新马克思主义和新韦伯主义给城市研究者开放了更广泛的经济学、政治学、社会学等学科的门户。城市研究者和其他社会科学研究学者之间进行了大量概念上的交流，社会科学领域中的核心争论问题更加迅速地被城市研究所吸收。在这种过程中，城市社会学、城市地理学等城市研究领域和社会科学其他各领域之间的界限逐渐减少。新马克思主义和新韦伯主义的思想虽然有着不同的哲学基础和研究方法，但是在目前的西方城市研究中已开始逐渐被整合起来，目前人们最关心的就是“结构”（Structure）和“作用因子”（Agency）的关系问题，更综合的关于城市空间研究的理论框架正在逐步被探索与构建当中。2.2.4 国内城市研究领域的相关研究
国内城市研究领域，近年来有部分学者吸收了新马克思主义及新韦伯主义关于城市及空间的理论概念，并将其运用到对城市研究的理论分析中，最具有代表性的是王伟强所著的《和谐城市的塑造——关于城市空间形态演变的政治经济学实证分析》（2005）。王伟强认为“城市空间是特定社会经济制度下的产物”，强调要将城市空间置于特定社会的生产方式下来考察，强调城市空间在资本积累和资本循环中的功能和作用，并以上海作为主要实证研究的对象，探讨了中国城市在经济全球化、管理分权化、快速市场化的宏观政治经济背景影响下城市空间形态的变迁及机制。王伟强提出了上海城市空间综合政治经济学分析的基本分析框架。该框架分为三个层次：第一层次为宏观社会经济层面，主要考察经济全球化、管理分权化、快速市场化背景下的上海城市制度特征；第二层次分析在第一层次作用下的上海城市空间建成环境中资本流动的基本特征；第三层次研究前两个层次投影在上海特定的空间形态上的物质表征。他考察研究了上海典型的快速发展的城市空间建成环境（城市新兴地区、城市边缘区、住宅社区、信息化及非正规经济活动影响下的空间分异）中资本流动的基本特征及相对应的物质空间表征，印证制度的变迁及社会各利益团体的行为对1990年代上海城市空间形态变迁的综合作用。
吴缚龙、马润潮在研究中国城市空间重构时指出，“转型期中国城市空间的发展在本质上是一个政治经济过程”。他们对空间的研究并没有探讨空间自身演变的情况，而是将空间转型放在中国经济及社会变动的框架中，无论城市空间是被含蓄地提出（如行政等级组织的重组、操作尺度的变动、违法建筑、场所制造、不均衡的城市开发和住房不平等），或是被清楚地提出（就像在内部空间结构、新城市中心和中心商务区、土地使用重构、居住分异和重新定位、移民和移民社区分布以及战略规划中明确制定的那样）。这些分析指出了隐含在空间重构之下的主要的政治和经济过程，包括经济上的地方分权、全球化和全球导向、市场化和经济制度的改革、社会分层和居住差异以及移民。他们认为“空间的生产不仅是社会和经济重构的被动结果，也不仅是由一些建成环境的‘影响力’留下的烙印，空间重构是城市重构的一个不可缺少的过程。空间不只是一个容器，巧妙地利用它可以维持和扩大改革时期的积累体制。因此，空间重构不能仅被视为社会变迁的产物，在积累过程中它是有作用的”。“空间重构已经成为了一种手段——土地租赁不仅给地方政府带来了税收而且带来了现代化的城市景观”。
杨宇振借鉴新马克思主义城市理论的视角及分析方法，尝试解释1908年以来中国城市化中权力资本与空间之间的复杂关联，特别是近30年来的城市化进程。他列举了1908～2008年间世界、国家、城市的大事年表，指出“每一个重要的年份（时段）或事件则意味着权力结构、空间发展模式以及资本扮演角色的差异……城市成为国家处理‘世界与国家’关系的首要地理空间，一种日益显要的国家财富”。他认为“论述当代中国的城市化必须和以‘资本’流动为代表的全球化和具有地方性特点的权力结构关联一起”。他总结了从权力、空间和资本三个维度对中国的社会与城市化进行的观察与研究，认为第一个维度是城市处于中央与地方的权力结构关系中。在中国，无论是历史社会还是当代社会，中央与地方这一组关系最为紧要。第二个维度是城市处于区域—城市—乡村的空间关系中。第三个维度是全球化与地方之间的关系。他还认为“1998年的住房制度改革，则可以看成是哈维提出的部门间（金融与房地产部门之间）的‘危机的转移’，是资本空间位置的重新调整，为了给更有产能的房地产行业提供渠道和空间。……住房制度改革是这一时期推动城市化、促进消费、拉动国民经济的重要的动力”。
总体而言，国内学术界对城市空间生产的研究还处于初级阶段，这还是一个方兴未艾的热点课题。由于我国的经济、政治体制与西方国家相比还是存在较大差异，因此在进行空间生产的研究中也不能完全照搬其理论，但是对其研究方法的借鉴可以为我们的城市空间研究开辟更广阔的视野。第3章 转型期上海城市居住空间生产方式的转变3.1 制度变革对上海城市住宅建设的推动影响3.1.1 两次重大的经济体制改革
我国的转型最重要的标志就是一系列重大的制度变革，其中最重要的是经济体制的改革。经济体制的改革促进了社会生产力的释放与发展，经济得到了长期持续稳定的发展，与此同时，城市住宅建设也得到了巨大的发展。
第一次经济体制的重大改革是由计划经济体制转变为有计划的商品经济体制。1984年10月，《中共中央关于经济体制改革的决定》正式明确了建设公有制基础上有计划的商品经济的方针，按“计划与市场相结合”的思路，整个经济活动形成了以价格双轨制为核心的计划经济与市场调节双轨运行格局。有计划的商品经济体制促进了土地批租制度的问世，促成了商品住宅的出现。
第二次经济体制的重大改革是由有计划的商品经济体制转变为社会主义市场经济体制。1992年10月，中国共产党第十四次全国代表大会召开，明确提出经济改革的目标是建立社会主义市场经济体制，即是同社会主义基本制度结合在一起的，使市场在社会主义国家宏观调控下对资源配置起基础性作用的经济体制。1993年，《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》完整地设计了新经济体制的总蓝图。社会主义市场经济体制促进形成了以商品住宅开发为主、政府保障性住宅为重要配套手段的住宅建设局面。3.1.2 住房制度改革
我国社会主义市场经济体制的建立是一个长期的、渐进的过程，这体现在社会、政治、经济的各个方面，同样也体现在城市居住空间生产方式的转变上。从计划经济体制的福利分房到市场经济体制的住房商品化、社会化经历了一个长期的过程，这个过程相对经济体制改革的提出有所滞后，并受到国内及国际宏观经济形势的影响。与两次重大的经济体制改革相同，住房制度也经历了由“计划”到“市场”的过程，即由综合开发、福利分配到商品房试点，再到福利分房与商品房共存，最后到商品房与政府保障性住房共存。从住房制度改革的时序上来看，一方面，商品房的存在早于1984年“有计划的商品经济体制”的正式提出；另一方面，福利分房的停止滞后于1992年“社会主义市场经济体制”的正式提出（图3-1）。图3-1 经济体制改革与住房制度改革的时序关系
在商品房大规模面世之前，补贴商品房的试点及一般商品住宅的建设已在小范围内逐步展开。1980年5月，中共上海市委批转《市住宅建设工作会议纪要》中提出住宅商品化试点问题。1981年，市建设委员会在杨浦区、普陀区调拨两处住房作为补贴商品住宅，这是首次补贴出售的商品住宅，多数为职工购买。1984年，国务院将上海作为商品住宅的扩大试点城市。同年5月和1985年1月，上海市人民政府先后批转市计划委员会、市建设委员会关于《上海市出售商品住宅管理办法》和《上海市补贴出售商品住宅意见》的报告。商品住宅是上海试行住房商品化过程中建造时间最早、数量最多的一种普通标准的商品住宅，以市场价出售给政策规定的企事业单位和市民。补贴商品住宅的出售是上海住房改革的重要一步，1987～1990年，上海市计划委员会和市建设委员会要求各单位在每年的自建住宅内划出一定的住房面积作为专项商品住宅供单位职工购买。补贴商品房的做法在1988年1月被国务院叫停，上海市此后改为按优惠价出售住宅。
1990年3月，上海市政府成立“上海市住房问题研究小组”，研究拟定了以“推行公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会”为主要内容的住房制度改革方案，于1991年2月经国务院批准实施。从此，上海开始建立由国家、企业（单位）、个人共同解决住房问题的机制，逐步把住房的生产、交换、分配、消费纳入商品经济的轨道。1992年，上海在全国率先开辟住房公积金个人购房贷款，这是又一次重大住房制度改革的开端。
1996年末，党和国家领导人提出发展普通民用住宅建设、形成新的经济增长点的任务。1998年6月召开了全国住房改革工作会议，国务院有关领导作了重要讲话。在随后下发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》明确提出：从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场；坚持“新房新制度、老房老办法”，平稳过渡，综合配套。这一决定对住房改革和住房商品化具有划时代的意义。1999年全国范围内住房分配货币化方案陆续出台实施。
在改革过程中妥善处理历史遗留问题是我国制度变革的一个特点，这使得市场化改革的进程有一个不可避免的渐进过程。3.1.3 土地使用制度改革
土地是城市发展最重要的生产要素之一。一般而言，土地使用制度是对土地使用程序、条件和形式的制度化规定。在整个土地制度中，土地所有制决定着土地使用制。每一个社会形态都存在着与土地所有制相适应的土地使用制及其具体形式。土地使用制度是在土地利用中引起人与人之间经济关系的一个重要方面。
由于高度集权的计划经济体制与政治环境背景，使得中国城市在新中国成立后相当长的时期内实行的是土地无偿使用制度。1954～1984年，中国城市土地是被排除在市场经济交易之外，任何形式的土地交易都是违法的。国家将土地无偿地划拨给使用者，建造住房的土地也是通过政府无偿划拨的。
中国真正的土地制度改革始于1980年代中期，主要通过两个方面进行：其一，土地行政管理制度的改革，1986年，《土地管理法》通过，并成立了国家土地局；其二，土地使用制度的改革，将土地的使用权和所有权相分离，在使用权上变过去无偿、无期限使用为有偿、有期限使用。
土地批租政策的出台是这一时期土地使用制度改革的最重要的内容。1987年11月，上海市人民政府发布《上海市土地使用权有偿转让办法》，实行土地批租。1988年，在修订宪法时，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”，为房地产发展提供了法律保障。1988年8月，上海首次将虹桥经济开发区第26号地块以土地批租形式出让，建造外汇商品住宅。同年12月，上海市土地管理局又发出《关于商品房建设用地有关问题的通知》，进一步明确了凡开发外汇商品住宅，要以土地批租形式获得建房基地。
土地有偿制度的建立，客观上为中国城市提供了一种促进土地合理使用、高效配置且结构合理的手段和机制。但是在制度改革的初期，由于土地转让的市场机制未能全面地建立，城市土地产权制度在由行政化向市场化转轨的过程中形成土地划拨与土地批租并存的“二元构造”格局，导致了双重土地市场的形成。1995年《城市房地产管理法》明确规定，只有四类用地可以由政府批准划拨，其余均应采取出让方式，这四类用地是：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政规定的其他用地。住房制度改革之后，住房建设属于市场经济行为，其只能是通过市场机制有偿获得土地使用权。一些企业，特别是国有经济企业，拥有大量原先通过划拨方式获得的土地，也逐步以“补地价”的方式变为土地有偿使用。土地使用权的出让最初有三种方式：协议、招标、拍卖。虽然国家鼓励“尽可能采用招标或拍卖方式公开、公平竞争，减少协议出让，制止利用各种‘关系’取得土地”，上海市也从2001年8月1日起，开始统一地价体系，推行土地使用权拍卖，实行内外销房并轨，但直至2002年，上海协议出让的土地仍然占所有出让土地的95%左右。
出自中国国情的渐进式的城市土地制度改革，无疑在一定历史条件和时代背景下缓解了不少社会经济发展中的难点，但这种短期性的权宜之计不利于土地市场的良性发育，可能破坏长期性的经济发展和城市规划，因此，继土地使用制度改革之后，土地储备制度作为又一项重要制度革新，成为促进土地权属流动、利用市场手段有效配置土地资源的必要规则。
建立土地一级市场的收购、储备、出让机制，这在当时成为上海市建立住宅市场体系的重要举措。1990年，上海市人民政府在浦东新区城市化地区范围内实行土地预征应该是土地储备最早的尝试。1996年，上海市土地发展中心成立，标志着上海土地储备制度正式起步。21世纪初，上海按照土地供应的“严控增量、保证重点、调控存量、鼓励储备”原则，加快建立政府主导型土地储备供应机制，以增强政府对土地市场的调控能力，改进土地供应方式。2002年10月，上海市人民政府批准成立上海地产（集团）有限公司，作为市政府土地储备的运作载体，依靠政府、代表政府对土地一级市场进行调控性经营，发挥土地市场供应“总龙头”、“主渠道”和“蓄水池”的作用，标志着上海土地储备制度发展进入一个新的阶段。2004年6月，市政府以25号令发布《上海市土地储备办法》，进一步规范土地市场的健康发展。通过土地储备体系的建立，政府掌握了土地的“统一收购权”和“垄断供应权”，从而把土地的“批发权”牢牢掌握在手中。这样，不仅可以确保土地供应的合法性，减少违法用地、多头批地、越权批地及动拆迁不规范等现象的发生，而且能够有效调控土地供应的规模和节奏，对城市经济的整体运行和发展具有十分重要的影响。2001年，上海市政府发布《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》，要求经营性土地使用权出让一律实行公开招标、拍卖，2003年又对经营性土地使用权出让公开招标、拍卖、挂牌管理的有关具体工作做了进一步的明确（表3-1）。表3-1 上海市土地使用制度改革进程
资料来源：作者根据相关文件整理
在土地市场化进程的推动下，上海在90年代中期开始进入大规模的住宅市场化开发建设阶段，可建住宅的土地供应持续增长，直至2005年宏观调控之后才见回落（表3-2）。表3-2 上海全市土地使用权出让情况一览表（1988～2010）
资料来源：作者根据上海市统计局编《上海市国民经济和社会发展历史统计资料1949—2000》及上海市统计年鉴2011等有关资料数据整理3.1.4 金融制度改革
与居住空间生产密切相关的金融制度改革主要分为开发融资和消费融资两大部分。随着国有银行商业化改革，金融的行政管制措施逐步被取消，银行逐步根据项目本身的效益来决定贷款的方向。住宅开发市场是属于投资收益比较高的领域，在市场机制的作用下，金融机构必然加大对住宅市场开发的支持力度。90年代以来，金融机构对房地产市场大力支持，使房地产开发蓬勃发展（表3-3）。表3-3 上海市主要年份住宅建设投资及建造情况
资料来源：作者根据上海市历年统计年鉴整理
在消费融资方面，1991年上海在全国率先建立住房公积金制度。在住房消费启动阶段，公积金储存金额和公积金贷款成为职工筹措住房资金的重要来源；在住房消费的快速发展阶段，公积金贷款带动了商业性贷款的兴起和发展。1998年以来，随着福利分房的逐步减少、停止，上海各大银行住宅按揭贷款大力介入住宅市场，改变了居民住房消费的方式，使住宅需求得到了极大释放，刺激了上海房地产市场的复苏和发展。通过住宅按揭贷款实现购房需求已成为上海市民普遍接受及采用的方式（表3-4），1998年开始，个人购买商品房的数量和比例开始大幅度攀升。表3-4 上海市历年住宅商品房销售情况比较
数据来源：1991年数据源自《房地产市场体系建设研究》；其余年份数据源自房地产信息网3.1.5 上海城市住宅建设的迅速发展
在各项制度的推动作用下，上海的城市居住空间生产取得了巨大的发展。
首先，房地产业对上海国民经济发展及政府财政收入的贡献度明显增加。上海房地产业增加值占国内生产总值的比重从1985年的0.1%上升到2005年的7.4%，绝对值由1985年的0.58亿元上升到2010年的1002.50亿元（表3-5）。表3-5 主要年份上海房地产业增加值占国内生产总值的比重一览表
资料来源：作者根据上海市历年统计年鉴整理
与此同时，上海市政府财政收入中源于房地产及相关行业的收入占据了重要的地位，如房地产行业滑坡，城市的GDP增长将受到重大影响，有学者甚至戏称经济遭受了房地产的“绑架”（表3-6）。
其次，从上海市住宅建设的规模总量发展来看，1998年之后，仅市区的住宅建筑总量就得到了飞跃式的发展。2000至2010年间，住宅建筑面积增量已超过原先所有时期的总量之和（表3-7）。据此可以看出，上海市近十年的住宅建设已对城市的居住空间发展起到了主导性的作用。表3-6 主要年份上海市住宅销售情况
资料来源：作者根据上海市历年统计年鉴整理表3-7 主要年份上海市区住宅建筑面积总量发展
资料来源：作者根据上海市历年统计年鉴整理3.2 上海城市居住空间生产及消费的转变
要论述上海城市居住空间生产方式的转变，有必要先认识城市居住空间生产过程中生产与消费的关系及其在不同阶段的转变。
从我国改革实践过程来看，经济和住房等一系列的制度变革从生产和消费两个方面对城市居住空间产生巨大影响，最终达到了住房制度的全面变革及居住空间生产方式的大转变。在改革及转变的过程中，不同经济体制下城市居住空间具有不同的典型生产——消费过程及生产——消费关系。3.2.1 计划经济体制下城市居住空间的生产及消费
计划经济体制下的城市居住空间生产及消费（或者说分配）多数统一在政府和单位的计划管理之中。计划经济体制下，城市居住空间生产及消费的主要特征表现为：住宅建设的生产要素——资本、土地、劳动力及其他生产资料均由政府计划划拨及安排；住宅产品在生产完成之后直接分配给特定的劳动者，政府及单位为住宅生产及分配的主要执行者（图3-2）。由于投资计划的限制，计划经济体制时期，城市住宅供应总体处于严重短缺的状况。以下将简略描述计划经济体制下上海的住宅生产及分配的主要状况。图3-2 计划经济体制下城市居住空间的典型生产方式
解放初期，上海的住宅建设与投资由国家和地方财政拨款、企事业单位筹措、个人投资，实行国家统一建造、企事业单位自建、个人建房及自建公助等组建方式。1950～1952年实行第一次“六统一”，即由国家统一投资、统一规划、统一设计、统一施工、统一分配、统一管理。1953～1955年统一建造与分散建造并存。统建住宅由市政建设委员会承办；企事业单位则分别投资、分散建造，也有的企事业单位以委托代建的办法，由市政建设委员会统一规划，统一建造。1956～1958年，各企事业单位的住宅建设，改用分别投资、统一建造方式。个人建造住宅要按照城市规划要求有计划、有组织地进行。从50年代末到70年代末，虽也有少量系统单位与个人参与住宅投资，但主要是由政府统一投资。1958～1965年，基本建设投资体制由“单轨制”改为“双轨制”，即实行中央和地方分级管理：凡中央各部委所属在沪企事业单位，其住宅投资由国家财政拨款；上海地方所属企事业单位，其住宅投资由地方财政拨款。1959～1962年，住宅建设恢复“六统一”方式。1964年起，上海住宅建设同时采用统一建造（六统一）、统一代办（四统一）和分散建造（两统一）三种方式，以统一建造为主，其他两种方式为辅。1966～1976年“文化大革命”期间，上海住宅建设实行统建、统配、统管，并由市统一投资。1977年，市革委会基建组成立，统建住宅的各项工作由其归口管理。
上海解放初期，公有住房的分配由公共房屋管理处和以后成立的市房地局负责。当时住房分配的对象是市、区机关和事业单位的干部以及企业中一部分劳动模范、先进生产者和住房特别困难的职工。1957年以后，新建住宅由市政府统筹安排、统一分配，除用于动迁房源之外的剩余住宅按“条条块块”再做分配。“条条”指系统单位，主要是市、区两级的机关；“块块”即各区房管部门，主要解决本区居民中居住比较困难者的住房问题。分配房屋的居住者需缴纳租金。解放后的相当长一段时间内，上海公有住宅的租金标准有多种，租金水平高低不一，这种情况既使住户负担有轻有重，又不利于管理。1975年的《上海市住房收费暂行标准》开始逐步统一全市的住房租金水平。住房租金的收入专款专用，主要用于房屋的修理、保养、付税和旧房改建等方面，贯彻执行“以租养房”的方针。但粉碎“四人帮”之后，由于房租过低，而待维修的房屋面积越来越多，“以租养房”越来越难以实现。
计划经济体制下，上海城市居住空间生产和消费的主要矛盾体现在：住宅建设投资不足导致住宅供应不足，城市居民整体居住水平低下；住宅建设只有资金投入，没有产出或少有产出，加剧了住宅建设及维修的资金问题，导致城市住宅短缺问题严重。3.2.2 有计划的商品经济体制下城市居住空间的生产及消费
有计划的商品经济体制下城市居住空间生产及消费的主要特征表现为：住宅建设的生产要素——资本、土地、劳动力及其他生产资料的供应均采用计划模式与商品经济模式并行的“双轨制”；住宅产品在生产完成之后通过多样化的消费方式分配、出租或出售给居民（图3-3）。由于投资渠道和建设方式的多样化，住宅建设得到较大发展，极大缓解了住房短缺的局面，但“双轨制”的存在也使得商品住宅的发展经历了不顺利的起步阶段。图3-3 有计划的商品经济体制下城市居住空间典型生产方式“文革”以后，住房严重短缺成为一个十分突出的社会问题。建设部1978年对全国182个城市的统计表明：人均居住面积从1952年的4.5平方米下降到1978年的3.6平方米，缺房户占这些城市总户数的35.8%。1984年5月，全国六届人大会议决定：城市住宅建设，要进一步推行商品化试点，开展房地产经营业务，允许按照土地在城市所处的位置、使用价值征收使用费税，从此确立了土地有偿使用的原则。住宅的建设方式则经历了从“综合开发”到“城市建设综合开发公司”的过程。所谓“综合开发”就是对新建地区和旧城成片改造地区从勘探、规划、设计至征地、拆迁、安置、工地平整以及对所需要的道路、供水、排水、供电、供气、供热、通信等基础设施的建设，进行一系列地综合安排和统一管理。1984年，国家计划委员会和城乡建设环境保护部推动了一项意义深远的改革，颁布了《城市建设综合开发公司暂行办法》，其中规定城市建设综合开发公司是具有独立法人资格的企业单位，实行自主经营，独立核算，并敦促行政性开发公司尽快实行企业化。房地产开发公司从此开始作为相对独立的经济力量参与城市房地产资源配置过程。
解放后30年的计划经济体制下，上海的住宅建设主要依靠国家单一投资渠道，由于国家出于总体发展战略考虑，对上海的基本建设投资又长期不足，造成上海的“房荒”严重现象。从70年代后期到80年代，上海市制定许多政策，拓宽住宅建设的资金渠道，有国家和地方财政拨款、企事业单位自筹、外引内联、推行住宅商品化等，通过政策引导，改住宅建设长期以来依靠国家单一投资为国家、集体、个人共同投资。1985年以前，国家统建和企业自建住宅投资40.36亿元；1986～1990年，地方财政拨款24.05亿元，占全市住宅建设投资的21.4%，企事业单位自筹资金在1982年以后呈不断上升趋势：“六五”期间，投资27.61亿元，占全市住宅建设投资总额的69.6%；“七五”期间，投资88.41亿元，占全市住宅建设投资总额的78.6%。与此同时，随着住宅商品化的推进，上海的房地产开发公司作为住宅投资的一支重要力量得到了较快速的发展。通过采取这些举措，上海住宅建设的投资量大幅提高，投资结构有了很大变化：年度住宅建设投资从1979年的2.7亿元逐步递增到1996年的26.3亿元，其中地方财政投资住宅的比重由1979年的53%下降到1990年的11%；企事业单位自筹资金投资住宅比重由1979年的47%上升到1990年的61%；房地产开发经营投资逐年增加，1990年投资比重提高到28%。经过十多年的住房体制改革，90年代初期，住宅严重短缺的矛盾已经得到很大缓解，但住房商品化进程一直在国家补贴的提租与售房中摇摆，并没有形成真正有效的供需体制。
这一时期是多种住宅消费形式并存的年代，主要包括福利分房、补贴售房、商品房试点等，其中福利分房面临着房屋提租的局面，补贴售房实质上是一个过渡性的做法。这些试点为推行住宅商品化积累了经验，起到了投石问路的作用，特别是冲击了长期以来“住房靠国家分配”的老观念，给此后整个住房制度的改革制造了舆论。1980年、1984年、1985年，上海市曾提出住宅商品化试点问题并出台相关管理办法，购买补贴商品房的职工只要付住宅建造基准价的三分之一或一半的价格，即可拥有所有权，拥有所有权的房屋可以继承，但不能自行出售，如要出售，可由原单位或房管部门收回。1988年，国务院叫停公房补贴出售办法。
有计划的商品经济体制下，上海城市居住空间生产及消费的主要矛盾体现在：多元化的投资渠道部分缓解了城市住房短缺的问题；但由于福利分房的持续存在，导致了城市居民购买商品房的动力不足，出现了一方面住房还十分紧张，另一方面90年代中期商品房大量空置的现象。3.2.3 社会主义市场经济体制下城市居住空间的生产及消费
社会主义市场经济体制下城市居住空间生产及消费的主要特征表现为：住宅建设的生产要素——资本、土地、劳动力及其他生产资料的供应均采用市场调节模式；住宅产品在生产完成之后通过市场出售给居民；政府保障性住房的建设是住宅市场化的重要配套措施（图3-4）。住宅市场化调动了地方政府、开发商及投资商的积极性，城市住房供应得到了空前的发展。图3-4 社会主义市场经济体制下城市居住空间典型生产方式
1994年7月，国务院颁发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，明确了城镇住房制度改革的根本目的，即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》明确提出：从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场。这一决定对住房改革和住房商品化具有划时代的意义。构建住房新制度的一系列主要措施包括：（1）转换住房建设投资机制，由国家、单位统包变为国家、单位、个人三者合理负担，明确个人是解决住房问题的主要责任者。政府主要通过国有政策性和商业性金融机构的优惠贷款支持住房建设，着重负责社会保障性住房的投资建设（如安居房）。政府负责的社会保障性住房的投资来源主要为住房建设基金与住房公基金。（2）转换住房分配机制，变住房实物福利分配为以按劳分配为主的货币工资分配，职工住房用货币收入向市场购买或租赁。从1998年下半年起，出售现有公有住房，原则上实行成本价，并与经济适用房房价相衔接。（3）建立住房社会保障体系。在实现住房商品化、社会化的住房制度改革过程中，我国正逐步建立起多层次的住房供应保障体系，包括：①面向中低收入家庭的经济适用房；②阶段性解困的安居工程；③面向最低收入阶层的廉租房。（4）建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，在全国开展了个人住房贷款业务。
1995年底，上海市政府推出了“至本世纪末上海市深化住房制度改革规划”，其中主要措施包括：①提租；②公房出售。上海1999年10月正式停止住房福利分配，实行住房分配货币化；11月，将名目繁多的商品住房种类，如普通内销商品房、侨汇房、经济适用房等统一归并为内销商品房。自此，上海已初步完成了住宅发展的市场化转变。
政府保障性住房的建设是住房制度改革的重要配套措施。
1995年，上海市政府开始重点解决人均居住面积4平方米以下的困难家庭的住房问题。同年12月，在刚成立不久的市住宅发展局的大力推动下，上海市平价房（1998年转为经济适用房）发展中心正式成立，随后，上海市平价房销售中心也挂牌成立。2000年，随着人均居住面积4平方米以下的困难家庭的住房问题的解决，开始实行《上海市城镇廉租住房试行办法》，解决人均居住面积5平方米以下家庭的住房困难。2003年，上海市房屋土地资源管理局《关于印发〈关于进一步扩大廉租住房受益面的实施意见〉的通知》中，将标准放宽到7平方米，收入限制标准也有所降低。
2002年，上海市开始建设重大工程配套商品房，这是一项解决中低收入家庭住宅问题的新举措。2003年，为配合重大工程建设、二级旧里以下房屋改造，市政府决定连续3年每年建设建筑面积300万平方米的中低价位商品房，由2003年成立的上海市住宅建设发展中心主抓这项工作。为达到广大居民买得起、住得好的政策实效，政府一方面按照“四高”要求对中低价商品房项目进行总体规划，明确各项建设要求，采取以规划设计方案为主要评标依据的项目公开招标。另一方面，在符合总体规划和土地规划的前提下，在土地供应上优先予以保证，将这些住宅向交通干道、轨道交通和外环等沿线集中，既满足居民的出行要求，又通过地价级差降低开发成本，完成城市的人口疏解与功能升级。2003年10月6日，宝山顾村、嘉定江桥、南汇周航等首批中低价“四高”示范居住区建设项目启动。针对20世纪90年代末经济适用房实施过程中出现的配售对象不清等现象，新一轮中低价位商品房对供应对象有了明确的界定，即旧区改造规模与中低价位住房供应能力和数量相匹配，重大工程配套商品房定向供应市中心城区公益性市重大工程（轨道交通、绿化、道路、桥梁等）及经市建委、市房地资源局批准同意的其他重要工程项目拆迁范围内的居民。
2007年，上海市颁布《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划（2008～2012年）》，明确到2012年底，廉租住房收益家庭共新增不少于10万户，实物配租比例逐步扩大到20%～30%，累计建设廉租房和经济适用房30万套。其中，2008年的住房建设计划中，住宅用地供应量为800～1000公顷，保障性住房用地占比不低于20%；2009年的住房建设计划中，住宅用地供应约1000～1200公顷，经济适用住房和廉租住房用地占比不低于25%。
2009年，上海新一轮大型居住社区建设正式启动，第一批确定15个大型居住社区规划选址，其中包括以保障性住房为主的近郊6大基地和以中低价普通商品房为主的9个大型居住社区。6大近郊以保障性住房为主的基地包括：①宝山顾村基地；②浦东曹路基地；③松江泗泾基地；④原南汇周康航基地；⑤闵行浦江基地；⑥嘉定江桥基地。6个配套商品房基地建设用地面积约19.33平方公里，其中建筑用地面积约10.77平方公里。规划总建筑面积约1837万平方米。住宅建筑面积约1436万平方米，规划居住人口将达到52万人。9个试点推进的大型居住社区包括嘉定新城西站、嘉定新城白银路站、嘉定环球乐园站、青浦新城（2处）、青浦诸光路站、奉贤南桥新城东城区、临港新城和金山亭林。2010年2月，上海市政府正式批准了《上海市大型居住社区第二批选址规划》，这是继2009年第一批大型居住社区启动建设后，推出的第二批市级大型居住社区。综合考虑选址区位、轨道交通、现状情况等因素，确认近期启动共13个基地。这些大型居住社区基本覆盖中心区以外的市郊地区，基地建设用地约105平方公里，可开发住宅用地面积约40平方公里，预计可建设住宅面积约8000万平方米，约合120万套。
在生产与消费的互动关系中，生产与消费之间各组成要素的连接关系中发生的显著变化包括：计划经济时期，“福利分配”与“劳动力”是最为直接的连接；而在市场经济时期，“利润”与“资本”是最为直接的连接，“住房”与“劳动力”之间的连接非常弱化。这种生产与消费的全新关系客观上造成了“劳动力”与“住房”的分离，并使得“资金”在整个过程中以“资本”、“信贷”、“利润”等方式循环出现，占据了重要的地位。
从居住空间的生产及消费过程来看，在生产方面，首先是投资主体及资金获取的方式发生改变，由计划经济时期的以政府、单位投资为主逐渐转向信贷及资本积累；其次，在土地及生产资料的获取上由计划划拨或计划供应转向市场调配，土地市场的建立及完善，使土地不仅具有“使用价值”，同时还具有了“交换价值”，土地的级差效应显现；再次，在组织与技术方面，投资主体的更换一方面带来了国外的一些先进组织方式与技术，另一方面，对利润的追求也促使自身不断进行组织与技术的更新与创新。在消费方面，房地产市场的形成打破了原先由“单位”进行分配的计划格局。市场的形成是逐步的，其间经历了较长时期市场与计划分配同时存在的双轨局面。停止福利分房之后的市场也不是完全的市场，还是同时存在着兼具计划及市场色彩的政府保障性住房建设（图3-5）。
政府保障性住房的生产采用的是一种既有计划经济体制色彩，又通过“市场途径”完成的方式。其与计划经济时期由政府计划建设的住房相比，在“政府计划”方面如出一辙：在生产方面，土地的获取价格由政府决定，不通过市场竞价的程序；在消费方面，按照政府限定的价格进行销售，并且只有符合条件的有限个体具有选择购买权，因此，与一般商品房的生产相比较，这种市场是“有限的市场”。保障性住房的投资主体可能是具有政府背景的国营开发企业，也可能是一般民营开发企业。在建设过程中，政府会通过价格控制给开发企业有限的利润空间。由于“有限的市场”在土地资源价格、销售价格、销售对象、利润等方面受到控制，形成了该类住房在城市空间及建筑形态上具有一定的特性，并与一般商品房形成差别。图3-5 转型期上海城市住房生产和住房分配、住房消费3.3 转型期上海城市居住空间的生产模式及特征
居住空间的生产模式是指居住空间建设实现从无到有的整个运作机制。居住空间的开发是城市开发的重要组成部分，是指通过有组织的手段对资源进行安排，为城市居民提供居住空间，并同时获得城市发展效益的过程，其中既涉及各类要素的资源配置，也包含了建设过程的不同阶段，并体现了开发过程中各参与主体的利益关系。
在体制转型的过程中，城市居住空间不同生产模式所受到的外部约束条件并不完全相同，各参与主体的利益关系有很大的差异，这也导致了不尽相同的规划模式和规划形态。3.3.1 转型期上海城市居住空间生产的五个要素及模式分类
从我国转型期城市居住空间开发的过程和要素来看，上海城市居住空间的生产转变可以从五个要素来进行考察，分别是动力机制、开发主体、资金来源、土地获取及组织技术（表3-8）。表3-8 转型期上海城市居住空间生产的五大要素
对五大要素的分析比较是本书区分城市居住空间不同生产模式的重要依据。从1978年至今，上海城市居住空间的典型生产模式可以归纳为四大类别：①政府职能的计划性生产模式（A和B）；②政府导向的市场化生产模式（C）；③企业导向的市场化生产模式（D）；④外资导向的市场“代工”模式（E）。以下将对四种模式逐一进行论述。3.3.2 政府职能的计划性生产模式
政府职能的计划性生产模式指的是按照政府及相关管理部门的计划与组织，安排住宅建设用地，确定住宅建设规模，通过国有、民营或其他类型的经济组织进行住宅建设，为特定的城市居民提供居住空间。
在20世纪90年代初期及之前，政府职能的计划性生产主要表现为利用财政资金及划拨土地为职工提供福利住宅，具体体现为新村建设（还包括少量的旧城改造）；90年代后期福利分房停止之后，政府职能的计划性生产主要表现为政府保障性住房的建设，包括经济适用房、廉租房及配套商品房等。
从城市居住空间生产的要素来看，政府职能的计划性生产模式可以归纳为：（1）国内公有资本+计划性土地划拨+本地组织管理+本地技术+本地劳动力——国内计划分配（典型案例：新村建设）（2）国内公有及其他资本+计划性土地出让+本地组织管理+本地技术+本地劳动力——国内有限市场（注：购买动迁安置房、经济适用房、中低价商品房也是一种市场行为，只不过在购买人群、购买价格及今后的上市要求上有着比一般的商品住宅更为严格及细致的要求，因此称之为有限市场）（典型案例：政府保障性住房建设）
这两者虽然同为具有计划经济色彩的居住空间生产，但是在生产方式上是按照完全不同的路径来进行的：前者为计划经济，按照计划实施，基本不考虑投入产出；后者虽然同样按照计划实施，但面对的是有限市场，投资主体在保证社会效益的同时依旧谋求空间生产的利润。新村建设的经济资本为政府及单位资金；政府保障性住房建设的资金来源则相对广泛，既有政府背景的国营企业，也有纯民营企业。新村建设的土地为国家无偿划拨，住宅没有定价，只具有社会属性，不具有商品属性；政府保障性住房建设的土地为政府限价出让，住宅为政府限价出售，为具有一定福利性质的商品，既有社会属性，又有商品属性（表3-9）。表3-9 福利住房与政府保障性住房生产要素的异同
明显相似的生产模式也使政府保障性住房建设与新村建设在规划模式上具有明显的类同之处，诸如规划布局的均质性；住宅建筑面积的计划性；住宅建设的经济性等等，本书的第6章对此将有详细阐述。3.3.3 政府导向的市场化生产模式
政府导向的市场化生产模式指的是与城市政府具有密切关系的经济组织（以国营房地产开发企业为主）在政府的城市发展战略框架之下进行住宅的市场化开发。
政府导向的市场化生产模式是具有中国特色的城市居住空间生产模式，其存在与发展与城市政府在城市发展进程中的作用密切关联。该模式不一定具有普遍性，但是具有典型性，因此本书把其归为一种典型生产模式。
从城市居住空间的生产要素来看，政府导向的市场化生产模式可以归纳为：国内公有及其他资本+市场化土地出让+本地组织管理+本地技术及外来技术+本地劳动力——国内消费市场（典型案例：具有战略意义的新城区建设、试点城镇建设、示范居住区建设）
具有“企业化倾向”的政府并不会深入介入到众多的居住空间生产项目之中，但是对于在城市总体规划层面具有战略意义的新城区建设、试点城镇建设、居住示范区建设等（如“一城九镇”的建设及20世纪90年代后期四大示范居住区的建设），会以各种的形式进行更有力的控制，以保证城市总体空间战略的实施。一般可能采取的方式为政府联合国有企业、民营企业组建开发公司，部分开发公司甚至和政府管理部门在人员配置上采取“一套班子、两块牌子”的做法，以保证政府意图的实时贯彻。
20世纪90年代初以前，我国的房地产企业主要分为两类，一类是由原来的城市“统建办”转化而来，另一类是政府各部门、各单位组建的开发公司。这两类公司都是按照行政程序设立，直接脱胎于其行政主体的母腹，不可避免地带有行政主体的烙印和痕迹。当时的一万多个各类公司中，有80%是事业单位。此后，随着住宅市场化发展的不断深化，非国有房地产开发企业迅速崛起，国有房地产开发企业从最先的一统天下到90年代末仅占企业数的30%左右，到2006年只有9%。
政府导向的市场化生产模式所建住宅在整个住宅建设中所占的比例不多，但是起到了鲜明的试点及示范作用，其中国有房地产开发企业在该生产模式中起到了重要作用。上海“一城九镇”中的松江新城泰晤士小镇及安亭新镇的建设是该种模式的典型代表。强大的政府背景可以给居住空间建设的规划模式带来更多的可能性，城市新空间的拓展促使政府采用更多的创新思维，主动尝试接纳外来的技术，以“创造”城市的独特性。
资料：上海市松江新城突进式发展的体制创新与探索根据上海市政府“十五”计划的要求，松江新城示范区必须在2005年基2本建成，即在今后几年内新建成约20km的新区。一般意义的开发体制和管理体制已经远远不能适应这种突进式的建设发展形势。为此，松江区政府将223km的示范区划分为四大块，成立四个开发公司（全资国有直属公司），开发公司代表政府承担土地一级市场的功能（不允许参与二级市场建设），根据批准的城市总体规划的要求，只负责相应地块上城市基础设施配套建设、环境绿化建设以及公益设施如幼儿园、小学、环卫、防洪排涝设施等的建设，同时为土地二级市场的建设商作好协调服务工作。而社区管理、社会保障、人口管理等一切城市后勤服务工作由方松街道办事处来承担。这四个开发公司各有建设重点：2①大学城开发公司，负责5km松江大学城的大市政配套、大学城内部的2综合商业街建设和大学城北区约4km居住区的综合开发，2005年基本建成；负责对农民的征地、动拆迁、养老出劳和城市综合配套；财务自求平衡，政府不拨款。2②新城开发公司，负责约7km的中高档居住区的综合开发和综合配套，22005年全面建成；重点保证1km英国风貌特色居住区的建设，2003年建成；负责对农民的征地、动拆迁、养老出劳；财务自求平衡并有赢利，政府不拨款。2③方松开发公司，负责6km的核心区开发；2003年完成150万平方米住2宅及配套建设及150km中央十字公园建设；2005年完成60万平方米中心商务区综合设施建设；财务自求平衡，政府不拨款。④城通轨道建设公司，负责示范区内轻轨及公交综合枢纽车站周围约21km的综合开发。重点完成综合枢纽车站的建设（该公司同时承担松江辖区2内另外3个轻轨车站各3km土地的一级开发。通过沿线土地开发筹集了40亿人民币的轻轨建设资金）。2通过建立以上新的开发体制，新城示范区25km范围内，城市基础设施建设、环境绿化建设、动拆迁等工作已全面铺开，还形成了公开竞争和多方位的友好协作，从而实现了突进式开发的初步目标。资料来源：王振亮.上海市松江新城突进式发展的体制创新与探索.城市规划汇刊，2002（6）：363.3.4 企业导向的市场化生产模式
企业导向的市场化生产模式指的是各种经济类型的房地产开发企业以营利为目的，在一定的市场规则之下进行商品住宅的开发建设及销售。
从城市居住空间生产的要素来看，企业导向的市场化生产模式可以归纳为：国内各类资本+市场化土地出让+本地组织管理+本地技术（及部分外来技术）+本地劳动力——国内消费市场及少量的国际消费市场（典型案例：一般城市新建区域的居住区开发、旧城改造）
企业导向的市场化生产模式是市场经济阶段占据最重要地位的居住空间生产模式。无论是国有资本、集体资本、民营资本还是其他从资本市场获取的资本都以企业的方式进入市场，在相对同一、公平的市场环境下进行产品生产及市场竞争。1992年社会主义市场经济体制确立以后，企业导向的市场化生产模式蓬勃发展，在1998年福利分房停止之后，更是占据了住宅供应的绝对主流。
企业的资本实力和市场能力成为该种模式下影响生产的重要因素，因此，虽然同样为市场行为，本土（指本市、本区、本镇）企业与外来企业、小企业与大企业会采取不同的市场策略，尤其是大型上市公司集中了资金、品牌、人才的优势，能够为小企业所不能为。
总体来看，企业之间的市场竞争促进了规划模式及住宅形态的多样化发展，尤其促进了住宅建筑单体产品的创新，为城市居住空间建设的丰富多彩和质量提升发挥了不可磨灭的巨大作用。大量的市场化住宅开发建设对城市的空间形态产生了持续的重大影响。如果说房地产开发企业的投资决策还只是“拟定”了城市未来形态的话，那么开发商一旦获得附加有规划指标及规划条件的城市开发用地以及规划许可后，该地块将来的城市形态就已经大致被操纵在开发商的手中。3.3.5 外资导向的市场“代工”模式
外资导向的市场“代工”模式指的是外资房地产开发企业以营利为目的，在一定的市场规则之下进行商品住宅的开发建设及销售。
从城市居住空间生产的要素来看，外资导向的市场“代工”生产模式可以归纳为：外来资本+外来组织管理+外来技术+本地劳动力——国际消费市场及部分国内消费市场（典型案例：旧城改造、国际高档社区的建设）。
随着资本的全球化发展，具有巨大发展潜力的中国成为全球资本流动和资本扩张的重要对象。上海作为中国最重要的城市之一被寄望在全球城市体系中占据一席之地，其居住空间作为生产对象、投资对象、消费对象被众多的国际外来资本所关注。2006年上海市房地产开发企业类型及比重中，港、澳、台投资企业占8.3%，外商投资企业占5.3%。这使得城市居住空间生产的“代工”现象（OEM）逐渐成为一种典型的生产方式：即由外来资本提供管理准则、技术支持以及“产品设计样本”，地方的劳动力和生产资料为其支配参与空间的生产。其又在两个端点之间划分出几种方式：在①（外来资本+外来组织管理+外来技术+外来劳动力）和外来资本本地组织管理本地技术本地劳动力之间的多种方式中变化。
外来资本在上海城市居住空间生产过程中，首先在资金上进行投入，在20世纪90年代为上海的旧城改造等艰巨的任务注入了强大的力量；其次，外来资本将境外发达国家和地区一些成功的空间生产理念、组织管理及技术引入国内城市，对国内原有的规划模式、住宅形态乃至消费者的需求变化形成强大的冲击影响。不过，外来的理念在上海本土的发展既有顺风顺水的成功案例，也有水土不服的失败案例。有着海纳百川传统和胸怀的上海总是能将“外来的”与“本土的”进行创造性地融合，使之最终成为“上海的”。
转型期上海城市居住空间的四种生产模式在不同的时期各有侧重（表3-10）。在1992年之前以政府职能的计划性生产模式为主；1992年至1998年政府职能的计划性生产模式、企业导向的市场化生产模式、外资导向的市场“代工”模式共存；1998年至今四种模式共存。各种不同的生产模式给城市居住空间带来了不同的物质形态特征，也形成了不同的社会空间结构。不同时期的建设作为各个阶段的物质财富积累沉积在城市建成区之中，形成了一幅具有“拼贴”特征的城市景象及“异质”特征的城市社会空间。表3-10 转型期上海城市居住空间生产的四大生产模式第4章 转型期上海城市居住空间生产的行为者研究
城市居住空间生产中不同的行为者代表了不同的利益主体，他们从决策到行动，追求利益、满足需要的过程，就是动力主体发挥其作用的过程。其利益的冲突和分化，同时也是各种主体之间互动的过程，而互动过程中所存在的规律性的模式，就是所谓发展的动力机制。张庭伟在分析1990年代中国城市空间结构变化的动力机制时，认为存在三种力量：政府力、市场力和社会力。其中“政府力”主要指当时当地政府的组成成分及其采用的发展战略；“市场力”主要包括控制资源的各种经济部类及与国际资本的关系；“社会力”主要包括社区组织、非政府机构及全体市民。他认为，拥有资源或影响力的力量相互作用之后的合力的物化，体现为城市空间的重组或扩展。张兵从利益主体论的角度认为，推动城市空间结构发展的动力主体有三种类型：政府、城市经济组织和居民。借鉴张庭伟的三力概念及张兵的动力主体概念考察城市居住空间生产中的行为者，三力实际是指政府、企业、居民这三个市场中的行为主体各自施加的力量。在中国城市空间的发展过程中，不同阶段，这三种力量有着各自不同的立场和目标，对城市居住空间生产的影响力作用也在不同的阶段此消彼长。20世纪90年代以来的市场经济体制下，它们共同登上了城市居住空间生产及消费的舞台。它们为了追求各自的特定利益，在推动住宅的市场化开发进程中扮演着不同角色，继而影响了城市居住空间的格局及住宅形态的演变。4.1 政府
中国自实行改革开放以来，在政治、经济、社会领域发生了巨大的制度变迁与转型，许多学者对此进行了研究，并把这一环境的变化归结为三大因素的影响：市场化、分权化与全球化。在此背景下，政府尤其是地方政府（城市政府）的角色、行为及政策均发生了深刻的转变。
首先，在居住空间生产过程中，政府逐渐从大包大揽的计划经济模式中摆脱出来，把居住区的开发建设工作让位给各种类型的“房地产开发企业”。
其次，在房地产开发企业成为城市居住空间开发的主导者之时，政府一方面退位至“城市管理者”的角色，同时，却又受政绩考核的驱动体现出以“增长”为主要发展目标的“企业化倾向”，并通过各种城市经营的手段达到增长的目的。国有房地产开发企业是城市居住空间开发中的一支重要力量，它们作为与政府有着千丝万缕联系的企业并不一定以盈利为终极目标，在开发行为中表现出与政府的密切关联，在市场中表现出角色混淆现象，部分时候成为执行政府意志的“代言人”。
再次，90年代以来，在经历过多次市场失衡（1994年、1998年）之后，政府加强了对市场的调控能力，主要通过规划、土地供应等手段对住宅供应市场进行总量的调控，并为了社会和谐的整体发展目标，加大了政府保障性住房的供应建设。
由于在市场经济环境下，政府的角色、行为比计划经济时期有了更复杂的情况，与企业及居民的互动、博弈关系也更为复杂，因此我们此节重点分析市场经济条件下政府的角色、行为及对城市居住空间开发造成的影响。4.1.1 角色的转变——从“全能型政府”到“政府企业化”
在计划经济条件下，政府通过指令性计划和行政手段进行经济管理和社会管理，其职能模式是全能型的，扮演了生产者、监督者、控制者的角色。全能型政府是我国经济体制改革的主要对象。
社会主义市场经济的完善，要求政府把微观主体的经济活动交给市场调节。政府由原来对微观主体的指令性管理转换到为市场主体服务上来，转换到为企业生产经营创造良好发展环境上来。但是在“全能型政府”向“服务型政府”的转变过程中，由于政绩考核、城市竞争等诸多原因，地方（城市）政府往往出现“政府企业化”倾向。
20世纪90年代以来，“城市经营”理念在中国各地方政府颇为盛行，这是“政府企业化”的一个佐证。“城市经营”被认为是政府在市场经济条件下，运用市场的手段对城市的各类资源、资产进行资本化的运作和管理。目前中国城市经营主要有五种类型：①通过土地出让获得收益；②通过建立基础设施项目投资回报补偿机制，吸引外资和民间资本进入城市基础设施建设和运营领域；③向外部投资主体出让政府所拥有的资产的所有权；④利用政府掌握的特许经营授权的职能，对城市公共设施的特许经营权以及依附于公共设施之上的冠名权、广告设置权等进行拍卖转让；⑤将一些原来由政府直接从事的市政事业委托给民间企业管理。其中，从土地出让取得的收益已逐渐成为地方政府财政收入的一个重要来源，被称为“第二财政”，也有人直接将土地出让金称为“第四财政收入”。在目前国家城市化的加速阶段，地方财政活动实际是以土地财政为特征，即地方财政具有土地财政的特性。2001年，各地政府从土地一级市场获得的土地收入为1318亿元，占政府财政预算外收入的38%。以上海为例，“十五”时期，上海城市基础设施累计投入3257亿元，直接提升了土地价值，而同期收取土地出让金508亿元。而至2009年，上海市当年便获得土地使用权出让金675.7亿元。
1990年代中后期，伴随着城市经营理念出现的城市土地储备制度，成为地方（城市）政府加强土地供应垄断的新政策工具。土地储备制度的建立，使地方（城市）政府有可能按照自己的意图控制城市开发活动，对城市化的快速推进和城市空间结构的整合起到了巨大的促进作用。地方（城市）政府利用其对土地资源、规划用途、信息发布等的垄断权力，在市场经济中同时扮演着“裁判员”和“运动员”的双重角色，实际上已成为具有独立利益和行为目标的准市场主体。转型期中国地方（城市）政府发展经济的能动性和积极性达到了历史的最高峰。
地方（城市）政府企业化对中国城市的发展产生了广泛而深刻的影响，空间现象作为经济社会发展过程在地域上的直接投影，其必然显现出相应的明显表征。在中国既有的法规与政策体系中，城市空间资源是地方政府通过行政权力可以直接干预、有效组织的重要竞争元素，也是“政府企业化”的重要载体。城市空间的发展、演化在某些情况下表现出政府强烈主导、逐利色彩浓厚的特征。一些学者甚至认为，转型期中出现的中国地方（城市）政府企业化倾向是主导中国目前及未来一段时期城市空间发展、演化的重要力量。这一观点可以解释转型期的很多城市空间发展现象。4.1.2 行为的转变——政府与企业的合作与博弈
在中国逐步向市场经济转型的过程中，地方（城市）政府对经济活动的调控从直接控制转为以间接调控为主。政府为了获取有效的行动能力就必须取得企业的支持；而企业为了谋取地方保护和获取非完全竞争所带来的超额利润，也希望成为地方政府的“合作者”。于是，掌握着权力的地方政府和控制着资本的企业集团，往往在现实环境中结成了各种“增长联盟”（Growth Coalitions），即形成政府和市场部门之间的公私合作伙伴关系，共同承担着地方经济运行主体的职能，甚至是相互配合以攫取各自的最大利益，并且可能由于体制的空缺而造成了许多“寻租”的空间。联盟或者合作关系的形式被看做是政府获得行动能力的主要方式，在市场经济条件下，城市政府为了取得某些政绩不得不借助于私人集团的财力，同时给这些公司提供一些优惠条件，如此，城市政府就和企业集团结成了各种形式的增长机器，也即西方公共管理中所说的“城市增长机器”。城市政府与谁结盟、谁在联盟中起主导作用，必然会引起城市空间的不同变化。20世纪90年代末期，上海太平桥新天地地块的改造便是卢湾区政府与瑞安集团结盟的典型实例。
政府力量与市场机制之间的关系并不是一成不变的，经常会经历此消彼长的过程，即可被看成是一种反复博弈。地方政府为了使自身的经济利益和政治利益最大化，往往会利用自己在某些领域的垄断地位来获得超额利润，或直接动用行政手段控制、干预市场的正常运行，而市场也会根据自身经济利益最大化的原则，对此顺应或抵制。
政府与企业的合作与博弈一定程度促进了城市的经济增长与城市空间的建设与改观，但其所带来的负面效应也是不容忽视的。转型期地方政府与市场的紧密结合导致其与公众之间产生了利益错位。地方政府滋生出了自身的利益诉求，它所代表的就不再是完全意义上的“公众利益”，于是不可避免地产生了地方政府“与民争利”、“与市场争利”的“寻租”行为。90年代后期，上海一些区在旧城改建项目上对容积率的放松，便是政府与企业结盟而损害了公众利益的典型案例。4.1.3 政策的转变——从主导者、调控者到引导者
与城市居住空间生产相关的政策转变主要包括建立健全市场体系、对住宅市场进行宏观调控、通过规划及土地投放对住宅开发进行控制。
关于建立健全市场体系、对住宅市场进行宏观调控等政策转变，本书已在第3章第2节中有所描述。以下主要对城市规划以及土地投放对住宅开发的控制进行描述。
城市规划是政府对城市的各项用地及建设进行合理组织与协调的行为。对于城市居住空间的开发而言，规划的控制作用分为两个层面：第一，是对开发行为产生控制、管理作用的城市宏观层面的规划，包括城市总体规划、分区规划、控制性详细规划以及城市设计等。第二，是对服务于某一特定的住宅开发地块的修建性详细规划；某些拥有较大地块的开发商在将土地“分包”给其他开发商之前，也会进行控制性规划或城市设计，以保证整个开发项目的统一性。
城市层面的规划及管理对居住空间开发的影响作用主要有两点：第一，城市规划确定城市的发展范围和目标。理论上，城市规划决定城市形态的发展趋势、城市功能和空间结构、城市开发模式、可供开发的用地以及各用地的开发强度、建筑高度等技术指标。开发商在投资决策和选择开发用地时必须考虑城市规划所确定的各个层面的内容，城市规划也成为政府部门确定土地交易过程中土地价格的影响因素之一。第二，城市规划管理部门在处理开发过程各项事务中的裁定权。房地产开发企业在我国进行房地产开发前和开发过程中，必须获得规划部门颁发的“两证一书”，即建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。而对于每一个开发项目的整个开发过程以及开发用地和开发项目的情况，规划部门也会在法定范围内执行监督、验收和管理职能。
从制度设计和程序安排上来讲，城市规划及管理都是合理的，但是在实际规划及管理过程当中却掺杂了许多难以控制的人为因素。城市规划部门作为政府的部门之一，往往在规划决策及规划管理过程中一方面要符合上级主管政府领导的意志，而地方政府领导普遍具有的“政府企业化”倾向使得规划往往服从于政府部门追求“政绩”的意志以及政府与企业进行联盟以追逐共同的经济、政治利益的企图。另一方面不排除城市规划部门的人员本身同样具有与房地产开发企业进行“寻租”活动的冲动。因此，就具体的项目而言，由于地方政府经济效益导向的发展观，加之政府所拥有的自由量裁权，城市规划部门往往会妥协于房地产开发企业的要求，使企业的偏好左右规划方案的发展，甚至有时反过来修改既定的规划控制条件。
城市规划从理论上来讲应当是对城市的开发建设进行引导及控制作用，但是在实际的操作过程中，规划的权威性一直受到很大的挑战，不尊重规划的现象时有发生。以90年代的旧城改造为例，当时的“365危棚简”改造是由市下放到区的政治任务，每个区都有要完成的硬性指标。作为“政绩”考核的重要内容，区领导对于改造的推进不遗余力，造成在此过程中对房地产开发企业的一再妥协，甚至表现在容积率、建筑高度等规划硬性指标的控制方面。特别是1998～1999年间，有些区为了尽快完成改造任务和消化闲置土地，“饥不择食”，在规划指标等方面对开发商一再让步，规划失去了应有的调控作用。中心城区许多高层住宅区的容积率达到5以上，而且高层住宅规划布局显得极其随意，原因在于这些地块的建设不是按照既定的规划，从城市景观规划的合理性来考虑，而是根据开发商的意愿和要求来“调整”规划，只要有开发商愿意出资启动开发，地块的规划条件可以商榷。
2003年，上海市加强了对中心城区开发地块开发强度的控制（这可以看作是对前述现象的一次“纠错行为”），明确了城市空间增加绿化与公共空间、减少容积率和建筑容量的原则（简称“双增双减”）；市政府也出台了《城市规划管理技术规定》，规定了上海内环线以内住宅容积率不得超过2.5，办公楼容积率不得超过4.0。《城市规划管理技术规定》的颁布和执行规范了城市建设和规划管理，起到了引导城市建设发展的重大作用，在这之后违反《规定》突破规划的案例已很少发生。
从转型期的发展过程来看，政府在一步步的角色转换中，不断地吸取经验与教训，进行自身行为、政策的调适。虽然在建立社会主义市场经济体制的前提下，渐进式改革是一个不断的“试错过程”，我们在各种政策的转向中也可以看到不少的“纠错行为”，但是各个时期的决策都已经不可避免地在城市空间中留下了深刻的印迹。4.2 房地产开发企业
1984年，国家计划委员会和城乡建设环境保护部颁布了《城市建设综合开发公司暂行办法》，房地产开发公司从此开始作为相对独立的经济力量参与到城市房地产资源配置过程中。随着住宅商品化的推行，房地产开发公司作为住宅投资的一支重要力量得到了较快速的发展。随着住房市场化的发展，房地产开发企业已逐渐成为我国城市居住空间生产最重要的执行力量。4.2.1 房地产开发企业的发展
1）数量的发展——急剧膨胀
20世纪90年代以来，伴随着房地产开发的市场化，尤其是土地及住宅开发的市场化，上海的房地产开发企业逐渐兴起，从1991年的94家猛增到1992年的849家，1993年又增至1425家，1994年达到2081家，1999年为2595家，至2005年更是达到4064家（表4-1）。表4-1 主要年份上海房地产企业数量
资料来源：根据中国固定资产投资统计年鉴有关数据整理。
2）规模的发展——大企业的迅速扩张和总体集中度不足
2003年，由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP 10研究组”开始了对中国房地产百强开发企业的研究。他们的研究数据表明，2004年以来，中国规模排在前列的房地产开发企业的成长从个体来看是迅速而惊人的，中国综合实力前10强的房地产开发企业，从2004年到2007年短短三年间，平均总资产便增长了三倍。
然而相对于房地产企业的数量增长及大型房地产企业的快速成长，大多数房地产企业却是中小规模，整体的表现还是行业发展的集中度不够。1999年，沪上商品房预售面积不到1100万平方米，当年前50强累计销售面积为235.4万平方米；到2004年，前50强累计的销售面积为667.9万平方米，而当年增量房销售面积为3000多平方米，存量房销售面积为2000多万平方米，总计交易量为近6000万平方米。1999年，前50强累计销售面积占全市销售面积的21.4%；2004年，前50强累计销售面积尽管成倍增长，却仅占增量房销售面积的22.3%，占总销售面积的11.13%。6年来，上海楼市成交量翻了5倍，前50强企业的销售仅翻了3倍。2005年上海市房地产前10位企业的销售情况同样可以看出集中度不够的现象（表4-2），排名第一的大华集团只占总份额的2.26%，排名前10的房地产企业的市场份额之和还不到市场总量的12%。2006年，虽然商品房施工面积达10938.75万平方米，竣工面积达3274.27万平方米，销售额达到2177.08亿元，但是如果几千家房地产企业平分，平均每家才达1万平方米左右，远远谈不上规模。虽然上海房地产开发总量在放大，房地产开发主体也日益壮大，但从总体看，上海房地产行业还未形成规模效应，更说不上垄断，还属于企业数量众多、集中度低的市场结构。表4-2 2005年上海市房地产前10位企业的销售情况
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