作者：马建堂
出版社：中国人民大学出版社
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中国房地产市场运行监测报告（2013）试读：
前言
2013年，国内外经济形势错综复杂，党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基调，保持定力，精准发力，科学决策，积极创新宏观调控方式，坚定不移推进改革开放，全年工农业生产稳定增长，城乡居民收入继续增加，物价增长保持平稳，GDP比上年增长7.7％，达到了预期目标。
2013年，房地产市场经历了从年初的火爆到全年理性增长的回归。商品房销售在年初超高速增长后持续回落，全年销售面积增长17.3％，销售额增长26.3％；房地产开发投资增速由年初的22.8％回落至全年19.8％；新开工面积、土地购置等指标由负转正；房地产开发企业到位资金快速增长。在全国房地产各项指标运行均好于上年的大背景下，房地产市场的分化趋于明显，一线城市供需矛盾突出，房价上涨压力持续加大，而部分三四线城市则出现供过于求现象。鉴于此，国家着手研究建立长效机制，以求从税收、土地、信贷等多个方面协同作用，促进房地产市场健康发展。各地也针对本地区房地产市场运行特点出台了具体措施，维护房地产市场良性运行。
通过大量翔实的房地产统计数据，本书编写组致力于提供一份较为系统和全面的房地产市场运行监测分析报告，不仅展现了2013年房地产市场的总体运行特点和重点城市的运行情况，同时新增了我国房地产政策走向，能够为企业、金融机构、研究部门和社会公众提供第一手的研究材料，对房地产企业制定下一年度的开发、销售管理等策略有很好的参考意义。此外，为了增加对行业发展国际背景的理解，本书也介绍了国外主要国家和地区的房地产市场运行情况。
到今年，《中国房地产市场运行监测报告》已经走过了六个年头。作为国家统计局对房地产市场研究的年度重要分析产品，本书是行业内唯一权威的政府统计分析报告，字里行间凝聚着国家统计局房地产市场统计监测小组全体成员和重点城市房地产统计人员的辛勤劳动，得到了住房和城乡建设部、国土资源部同仁的一贯支持，中国人民大学出版社编辑人员进行了严谨周密的编辑加工，在此表示衷心感谢。编者
第一部分 2013年国民经济运行稳中向好
2013年，面对极为错综复杂的国内外形势，党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基调，保持定力，精准发力，科学决策，积极创新宏观调控方式，坚定不移推进改革开放，经济社会发展稳中有进、稳中向好，呈现增长平稳、就业增加、物价稳定、结构优化、效益提高、民生改善的良好局面。
初步核算，全年GDP568 845亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7％。分季度看，一季度同比增长7.7％，二季度增长7.5％，三季度增长7.8％，四季度增长7.7％。分产业看，第一产业增加值56 957亿元，增长4.0％；第二产业增加值249 684亿元，增长7.8％；第三产业增加值262 204亿元，增长8.3％。
一、农业生产稳定增长
全年全国粮食总产量60 194万吨，比上年增加1 236万吨，增长2.1％。其中，夏粮产量13 189万吨，增长1.5％；早稻产量3 407万吨，增长2.4％；秋粮产量43 597万吨，增长2.3％。全年猪牛羊禽肉产量8 373万吨，比上年增长1.8％，其中猪肉产量5 493万吨，增长2.8％。生猪存栏47 411万头，比上年下降0.4％；生猪出栏71 557万头，比上年增长2.5％。全年禽蛋产量2 876万吨，比上年增长0.5％。
二、工业生产平稳增长
全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长9.7％。分季度看，一季度同比增长9.5％，二季度增长9.1％，三季度增长10.1％，四季度增长10.0％。分经济类型看，国有及国有控股企业增加值比上年增长6.9％，集体企业增长4.3％，股份制企业增长11.0％，外商及港澳台商投资企业增长8.3％。分三大门类看，采矿业增加值比上年增长6.4％，制造业增长10.5％，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长6.8％。分地区看，东部地区增加值比上年增长8.9％，中部地区增长10.7％，西部地区增长11.0％。
全年规模以上工业企业产销率达到97.8％。规模以上工业企业实现出口交货值113 471亿元，比上年增长5.0％。
三、固定资产投资保持较快增长
全年固定资产投资（不含农户）436 528亿元，比上年名义增长19.6％（扣除价格因素实际增长19.2％）。其中，国有及国有控股投资144 056亿元，增长16.3％；民间投资274 794亿元，增长23.1％，占全部投资的比重为63％。分地区看，东部地区投资比上年增长17.9％，中部地区增长22.8％，西部地区增长23.0％。分产业看，第一产业投资9 241亿元，比上年增长32.5％；第二产业投资184 804亿元，比上年增长17.4％；第三产业投资242 482亿元，比上年增长21.0％。
四、房地产投资较快增长
全年全国房地产开发投资86 013亿元，比上年名义增长19.8％（扣除价格因素实际增长19.4％），其中住宅投资增长19.4％，提高8.0个百分点。房屋新开工面积201 208万平方米，比上年增长13.5％，其中住宅新开工面积增长11.6％。全国商品房销售面积130 551万平方米，比上年增长17.3％，其中住宅销售面积增长17.5％。全国商品房销售额81 428亿元，增长26.3％，其中住宅销售额增长26.6％。全年房地产开发企业土地购置面积38 814万平方米，比上年增长8.8％。全年房地产开发企业到位资金122 122亿元，比上年增长26.5％。
五、市场销售稳定增长
全年社会消费品零售总额234 380亿元，比上年名义增长13.1％（扣除价格因素实际增长11.5％），其中，限额以上企业（单位）消费品零售额118 885亿元，增长11.6％。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额202 462亿元，比上年增长12.9％；乡村消费品零售额31 918亿元，比上年增长14.6％。按消费形态分，餐饮收入25 392亿元，比上年增长9.0％；商品零售208 988亿元，比上年增长13.6％。在商品零售中，限额以上企业（单位）商品零售额110 704亿元，增长12.7％。其中，汽车类增长10.4％，家具类增长21.0％，家用电器和音像器材类增长14.5％。
六、进出口增速企稳回升
全年进出口总额41 603亿美元，比上年增长7.6％。其中，出口22 100亿美元，增长7.9％；进口19 503亿美元，增长7.3％。进出口相抵，顺差2 597.5亿美元。进出口总额中，一般贸易进出口21 973亿美元，比上年增长9.3％，加工贸易进出口13 578亿美元，增长1.0％。出口额中，一般贸易出口10 876亿美元，增长10.1％，加工贸易出口8 608亿美元，下降0.2％。进口额中，一般贸易进口11 097亿美元，增长8.5％；加工贸易进口4 970亿美元，增长3.3％。
七、居民消费价格基本平稳
全年居民消费价格比上年上涨2.6％。其中，城市上涨2.6％，农村上涨2.8％。分类别看，食品价格比上年上涨4.7％，烟酒及用品上涨0.3％，衣着上涨2.3％，家庭设备用品及维修服务上涨1.5％，医疗保健和个人用品上涨1.3％，交通和通信下降0.4％，娱乐教育文化用品及服务上涨1.8％，居住上涨2.8％。全年工业生产者出厂价格比上年下降1.9％，工业生产者购进价格比上年下降2.0％。
八、居民收入继续增加
全年城镇居民人均总收入29 547元。其中，城镇居民人均可支配收入26 955元，比上年名义增长9.7％，扣除价格因素实际增长7.0％；全年农村居民人均纯收入8 896元，比上年名义增长12.4％，扣除价格因素实际增长9.3％。按城乡住户调查一体化后的新口径计算，2013年全国居民人均可支配收入18 311元，比上年实际增长8.1％。
九、货币供应增长平稳
12月末，广义货币（M2）余额110.65万亿元，比上年末增长13.6％；狭义货币（M1）余额33.73万亿元，增长9.3％；流通中货币（M0）余额5.86万亿元，增长7.1％。12月末，人民币贷款余额71.9万亿元，人民币存款余额104.38万亿元。全年新增人民币贷款8.89万亿元，比上年多增6 879亿元，新增人民币存款12.56万亿元，比上年多增1.74万亿元。
十、人口与就业形势总体稳定
2013年末，中国大陆总人口（包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾地区以及海外华侨人数）136 072万人，比上年末增加668万人。出生人口1 640万人，人口出生率为12.08‰，死亡人口972万人，人口死亡率为7.16‰，人口自然增长率为4.92‰。年末全国就业人员76 977万人，比上年末增加273万人，其中城镇就业人员38 240万人，比上年末增加1 138万人。
从以上情况来看，2013年，面对复杂严峻的国内外经济形势，党中央坚持稳中求进的工作总基调，将转方式、调结构放在突出位置，所采取的一系列稳增长、调结构举措取得了明显成效，经济社会发展呈现出稳中有进、稳中向好的态势。
但也要清醒地认识到，我国经济正处于发展转型的关键时期，长期积累的不平衡、不协调、不可持续的深层次矛盾依然存在，经济运行稳中有忧，回升基础仍需巩固。
一是经济运行仍存在下行压力。尽管创新宏观调控方式，加快推进改革开放对稳定预期、提振信心、激发内在活力起到了积极作用，需求总体上有所改善，但消费需求增长动力偏弱，企业投资意愿不强，出口竞争力下降没有根本改变。2013年，新开工项目计划总投资同比增长14.2％，低于全部投资5.4个百分点，增速比上年回落14.4个百分点，投资接续能力不足。受收入增长放缓、新消费增长点尚待培育的影响，消费增长动力仍然偏弱。2013年，城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入增速分别比上年回落2.6个和1.4个百分点，城镇居民人均可支配收入增速为2001年以来最低。世界经济仍然存在不稳定不确定因素，外部环境仍然复杂严峻，保持出口平稳增长仍面临不少挑战。企业预期仍不稳定，2013年12月，制造业采购经理指数（PMI）为51.0％，尽管仍处在景气区间，但比上月小幅回落0.4个百分点。
二是产能过剩矛盾依然突出。2013年，各地区各部门按照中央经济工作会议确定的“四个一批”要求，坚定不移化解产能过剩，加上预期改善和生产加快，工业企业产能利用率逐季提高，四季度工业产能利用率达到80.3％，比三季度上升0.7个百分点，但产能利用率仍然低于82％左右的正常水平。尤其是部分传统产业的产能利用率仍处于较低水平，黑色金属冶炼和压延加工业、非金属矿物制品业产能利用率分别仅为77.7％、76.5％。
三是小微企业生产经营困难未见明显缓解。2013年，党中央、国务院对中小企业特别是小微企业困难高度关注，采取了暂免征收部分小微企业增值税和营业税等一系列措施，小微企业生产经营困难有所改善。四季度，有17.1％的小微企业反映生产经营状况良好，比三季度提高0.5个百分点，但调查表明，小微企业仍处在不景气区间，有18.9％的企业反映经营状况不佳，比生产经营状况良好的企业比例高1.8个百分点。资金紧张状况也未见缓解，四季度，小微企业中，有35.3％的企业反映流动资金紧张，比三季度提高0.5个百分点。有银行借款需求的小微企业中，57.8％的企业没能从银行获得借款，15.2％的企业从银行获得少部分借款，17％的企业从银行获得大部分借款，仅有10％的企业从银行获得全部借款。小型企业制造业PMI连续下行。2013年12月，小型企业PMI为47.7％，继续位于临界点以下，比上月下降0.6个百分点，为连续第5个月下降。
总之，2013年是非常不平凡的一年，面对极为错综复杂的国内外经济形势，党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基调，坚定不移推进改革开放，经济社会发展稳中有进、稳中向好，其中经济增长、物价和就业形势保持了“稳”，调结构、促转型、惠民生取得了“进”的良好局面。但同时也要看到，下阶段国民经济运行下行压力仍然较大，经济保持平稳增长的基础仍需巩固。2014年，要继续全面贯彻落实党的十八届三中全会精神，全面深化改革，坚持稳中求进，改革创新，以改革促稳定发展，以改革促转型升级，以改革促提质增效，以改革促民生改善，推动经济社会持续健康发展。
第二部分 2013年全国房地产市场运行情况
2013年，在新“国五条”等调控政策和各项经济改革政策的影响下，房地产开发投资稳步增长，商品房销售高开低走，企业到位资金比较充裕，土地市场逐步回暖，房地产市场进入调整期。与2012年相比，各主要指标增速均有所提高。
一、房地产开发情况
（一）房地产开发投资增长19.8％2013年，房地产开发投资平稳增长，全年全国房地产开发投资86 013亿元，比上年增长19.8％，增速比2012年提高3.6个百分点（见图2—1）。图2—1 1994年以来全国房地产开发投资情况
全年看，投资增速在1—2月达到22.8％后呈逐步回落态势，全年增速比年初回落3个百分点，比一季度回落0.4个百分点，比上半年回落0.5个百分点，比前三季度提高0.1个百分点（见图2—2）。图2—2 2013年全国房地产开发投资增长情况（二）东、中、西部地区房地产开发投资增速均比上年提高，东部地区提高最快
2013年，东部地区房地产开发投资47 972亿元，增长18.3％，增速比2012年提高4.4个百分点；中部地区投资19 045亿元，增长20.8％，增速提高2.5个百分点；西部地区投资18 997亿元，增长22.6％，增速提高2.2个百分点。
31个省、自治区、直辖市中，10个地区房地产开发投资增速比2012年回落。21个增速提高地区中，6个地区提高幅度超过10个百分点，分别为：内蒙古增长14.5％，2012年为下降18.8％；新疆增长36.2％，增速比2012年提高18.8个百分点；福建增长31.1％，增速提高13.7个百分点；上海增长18.4％，增速提高12.7个百分点；河南增长26.6％，增速提高11个百分点；河北增长11.6％，增速提高10.6个百分点（见图2—3）。图2—3 2013年各地区房地产开发投资及增长速度（三）住宅投资增速大幅提高，非住宅类房屋投资增速回落
2013年，房地产开发住宅投资58 951亿元，增长19.4％，增速比2012年提高8个百分点。非住宅类房屋投资27 063亿元，增长20.7％，增速回落7.6个百分点。其中，办公楼投资4 652亿元，增长38.2％，增速提高6.6个百分点；商业营业用房投资11 945亿元，增长28.3％，增速提高2.9个百分点；其他房屋投资10 465亿元，增长7.3％，增速回落22.8个百分点（见图2—4）。图2—4 2013年全国各类型房屋投资情况（四）施工面积增速提高，新开工面积增速由负转正
2013年，房地产开发企业房屋施工面积66.56亿平方米，增长16.1％，增速比2012年提高2.9个百分点。其中，住宅施工面积48.63亿平方米，增长13.4％，增速提高2.8个百分点；办公楼施工面积2.46亿平方米，增长26.5％，增速提高5个百分点；商业营业用房施工面积8.06亿平方米，增长22.5％，增速提高4.9个百分点。
2013年，房地产开发企业房屋新开工面积20.12亿平方米，增长13.5％，2012年为下降7.3％。其中，住宅新开工面积14.58亿平方米，增长11.6％，2012年为下降11.2％；办公楼新开工面积0.69亿平方米，增长15.0％，增速提高4.1个百分点；商业营业用房新开工面积2.59亿平方米，增长17.7％，增速提高11.5个百分点。（五）土地购置面积和成交价款均转为正增长
2013年初，房地产开发企业土地购置面积延续了上年下降态势，降幅为20％左右，之后降幅逐渐收窄，于1—11月转为正增长，全年房地产开发企业土地购置面积3.88亿平方米，增长8.8％，2012年为下降19.5％。
2013年1—2月，房地产开发企业土地成交价款下降12％，1—4月转为正增长，全年房地产开发企业土地成交价款9 918亿元，增长33.9％，2012年为下降16.7％（见图2—5）。
分季度看，2013年一季度房地产开发企业土地购置面积下降22％，土地成交价款下降10.2％；上半年土地购置面积下降10.4％，土地成交价款增长7.5％；前三季度土地购置面积下降3.3％，土地成交价款增长14.6％；全年土地购置面积增长8.8％，土地成交价款增长33.9％。
2013年，房地产企业待开发土地面积42 280万平方米，比2012年增加2 084万平方米，增长5.2％（见图2—6）。图2—5 2013年房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款增长速度图2—6 2006年以来房地产开发企业待开发土地面积
二、房地产市场销售情况
（一）新建商品房销售突破13亿平方米2013年初新“国五条”颁布后，在搭政策“末班车”心理影响下，全国二手房销售出现井喷式增长，并波及新建商品房销售。随着各地实施细则的出台，人们心理预期渐趋稳定，新建商品销售在年初高速增长后增速持续回落。2013年一季度、上半年、前三季度和全年，商品房销售面积分别增长37.1％、28.7％、23.3％和17.3％；商品房销售额分别增长61.3％、43.2％、33.9％和26.3％（见图2—7），两者均呈逐季快速回落态势。2013年全年，全国商品房销售面积130 551万平方米，比上年增长17.3％，增速比2012年提高15.5个百分点；销售额81 428亿元，增长26.3％，增速提高16.3个百分点。图2—7 2013年商品房销售面积和销售额增长速度
1. 分地区看，东部地区商品房销售增长最快
2013年，东部地区商品房销售面积63 476万平方米，增长19.3％，增速比2012年提高13.6个百分点；销售额49 327亿元，增长28.4％，增速提高15.5个百分点。中部地区商品房销售面积35 191万平方米，增长16.8％，增速提高14.8个百分点；销售额16 524亿元，增长26.9％，增速提高18.4个百分点。西部地区商品房销售面积31 883万平方米，增长14.1％，2012年为下降5.5％；销售额15 576亿元，增长19.6％，增速提高15.9个百分点。
2. 分用途看，住宅、办公楼销售较快增长
2013年，住宅销售面积115 723万平方米，增长17.5％，增速比2012年提高15.5个百分点；销售额67 695亿元，增长26.6％，增速提高15.7个百分点。办公楼销售面积2 883万平方米，增长27.9％，增速提高15.5个百分点；销售额3 747亿元，增长35.1％，增速提高22.9个百分点。商业营业用房销售面积8 469万平方米，增长9.1％，2012年为下降1.4％；销售额8 280亿元，增长18.3％，增速提高13.5个百分点。（二）二手房成交高速增长
据住房和城乡建设部40个重点城市房地产市场信息系统数据显示，2013年，二手房成交面积19 654万平方米，比上年增长48.8％。其中，二手住房成交16 901万平方米、195.6万套，分别增长62.6％和59.1％。
从全年看，40个重点城市二手住房成交面积增速呈逐步回落态势。年初和一季度均超过2倍增长，上半年增长1.3倍，前三季度增长83.4％，全年增长62.6％。
2013年，在重点监测的40个城市中，东部20个城市二手房成交面积12 467万平方米，比上年增长49.1％；中部8个城市二手房成交面积2 988万平方米，增长44.7％；西部12个城市二手房成交面积4 199万平方米，增长51％。除厦门外，39个重点监测城市二手房成交面积全部增长，其中3个城市增幅超过1倍，分别为三亚成交36万平方米，增长132.2％；乌鲁木齐成交453万平方米，增长103.2％；呼和浩特成交101万平方米，增长101.7％。
三、房地产信贷与开发资金来源情况
（一）房地产信贷运行与风险2013年，在国民经济稳中有进的宏观环境下，房地产市场持续回暖，房地产投资和商品房销售增长较快，但不同地区的房价走势有所分化。一线城市上涨幅度较大，二三线城市上涨相对平稳，有的三四线城市则出现了下跌情况。为了防止房地产价格过快上涨，国家对房地产市场以限购、限贷为核心的调控政策仍未松动，新“国五条”、保障房建设、房产税试点扩围等政策措施相继出台，不动产统一登记制度、房地产税立法等着眼于房地产长效调控机制的法律法规也已经启动。总体来看，房地产市场依然面临较大的宏观调控压力，房地产信贷增速有所回升，但资金依然偏紧，房地产信贷风险仍处于可控范围。
1. 房地产信贷运行基本情况
截至2013年12月末，全国金融机构房地产贷款余额为14.61万亿元，比年初新增23 423.2亿元，比上年末增长19.1％，增幅同比提高6.3个百分点。分季度看，全年房地产贷款增速呈逐季上升趋势，3月末同比增长16.4％、6月末为18.1％、9月末为19.0％，12月末提高到19.1％。2013年，房地产贷款增长快于金融机构人民币各项贷款增长。其中，3月末房地产贷款增速比金融机构人民币贷款增速高1.5个百分点，上半年高4.0个百分点，9月末高4.9个百分点，全年高5.0个百分点。12月末，房地产贷款占金融机构人民币各项贷款的比重为21.0％，同比提高1.2个百分点。从新增贷款看，2013年房地产新增贷款占金融机构人民币新增贷款总额比重为28.1％，同比提高10.7个百分点。
房地产贷款按照投向统计，可分为房地产开发贷款、购房贷款和证券化的房地产贷款三部分。
12月末，房地产开发贷款45 906.0亿元，比年初新增5 892.4亿元，同比增长14.7％，增幅同比提高3.65个百分点。其中，地产开发贷款10 737.2亿元，比年初增加957.8亿元，增长9.8％；房产开发贷款35 168.8亿元，比年初增加4 934.6亿元，增长16.3％。在房产开发贷款中，住房开发贷款26 225.6亿元，比年初增加3 579.5亿元，增长15.8％。其中，保障性住房开发贷款7 259.7亿元，同比增长26.7％。房地产开发贷款余额占房地产贷款的比重为31.4％，比上年同期略降0.6个百分点。
12月末，购房贷款余额为100 168.8亿元，比年初新增17 531.4亿元，同比增长21.2％，增幅同比上升7.52个百分点。其中，企业购房贷款2 139.1亿元，比年初新增531.4亿元，增长33.1％；机关团体购房贷款3.4亿元，比年初新增0.4亿元；个人购房贷款98 026.3亿元，比年初新增16 999.5亿元，同比增长21.0％。个人购房贷款中，个人商业用房贷款7 869.6亿元，比年初新增1 383.5亿元，同比增长21.3％；个人住房贷款90 156.7亿元，比年初新增15 616.0亿元，同比增长21.0％。购房贷款余额占房地产贷款余额的比重为68.6％，比上年同期提高0.6个百分点。
12月末，证券化的房地产贷款余额为13.6亿元，比年初减少0.6亿元，同比下降4.0％。
2. 对目前房地产信贷风险的基本判断
从房地产信贷规模和不良贷款率来判断，目前我国房地产信贷的风险仍处于可控范围内。首先，房地产贷款在金融机构贷款总额中占比并不是很高。2013年末，全国房地产贷款余额占金融机构各项贷款余额的21.0％；房地产开发贷款余额占金融机构各项贷款余额的6.6％；个人购房贷款余额占金融机构各项贷款余额的14.1％，占2013年GDP的17.2％，这些比率大大低于美国发生金融危机时的水平。其次，我国房地产贷款不良率较低。根据银监会统计，我国房地产贷款不良率近年来一直呈现下降趋势。2008年一季度末、二季度末、三季度末和四季度末房地产业不良贷款率分别为5.12％、4.84％、4.81％和3.78％，2009年分别为3.26％、2.71％、2.39％和2.14％，2010年分别为1.75％、1.49％、1.42％和1.35％，2011年分别为1.18％、1.14％、1.07％和1.02％，2012年分别为0.91％、0.86％、0.78％和0.95％。2013年前三季度，我国商业银行不良贷款率也一直低于1％的水平。
从贷款主体看，我国居民家庭的负债率不高，居民偿债能力较强。首先，我国居民长期的储蓄偏好，使居民家庭的负债率长期处于低水平。2013年末，个人新建房贷款余额为71 754.9亿元，占居民储蓄的比率为15.9％，负债率较低。其次，住房按揭贷款是我国居民贷款的主体，其他类型的消费信贷规模很小。到2013年12月末，个人短期消费贷款占个人消费贷款和个人全部贷款的比例分别为20.5％和13.4％，占2013年GDP的比重仅为4.7％。国际经验表明，在房价下跌过程中，个人按揭贷款违约率也会有所上升。由于我国居民负债水平较低，因此，即使房地产市场出现一定程度波动，对银行资产的安全性影响也不大。
从房地产开发企业到位资金看，目前房地产开发贷款违约风险较小。房地产开发企业实际到位资金受宏观调控政策影响明显，增速波动较大。2008年10月，受国际金融危机影响，房地产开发企业实际到位资金出现大幅下滑，于2009年1—2月下降到6.9％。随后在扩大投资的政策刺激下，从3月开始逐月回升，2010年1—2月，到位资金增速达到69.5％，随后逐渐从高位回落，2010年、2011年和2012年，房地产开发企业实际到位资金分别增长26.2％、17.5％和12.7％。2013年以来，房地产开发企业实际到位资金增速明显回升，一季度、上半年和前三季度增速分别为29.3％、32.1％和28.7％，全年增长26.5％。在房地产开发企业实际到位资金中，定金和预收款所占比重较高，2013年，该比重为28.2％，同比提高0.7个百分点，高于同期银行贷款比重14.1个百分点。此外，个人按揭贷款增长也在2009年1—3月开始由负转正，其在开发资金中的比重也从2008年的9.8％，回升到2009年的14.8％，2010年、2011年分别回落到13.1％、10.1％，2012年又回升到10.9％，2013年进一步回升到11.5％。由于2013年部分城市房地产价格上涨较快，房地产市场的宏观调控政策没有出现松动的迹象，同时，2014年中央银行继续实行稳健的货币政策，货币市场仍然会延续上年资金偏紧的状况，预计2014年个人按揭贷款以及定金和预收款的增长可能会有所放缓，从而导致开发商资金状况有所紧张，然而在短期内出现大面积贷款违约风险的可能性不大。（二）房地产开发企业到位资金快速增长
2013年，全国房地产开发企业到位资金122 122亿元，比上年增长26.5％，增速比一季度回落2.8个百分点，比上半年回落5.6个百分点，比前三季度回落2.2个百分点，比2012年提高13.8个百分点。
1. 到位资金增速持续高于投资增速
2013年，房地产开发企业到位资金增速一直高于同期房地产开发投资增速。分季度看，一季度到位资金增长29.3％，增速高于房地产开发投资增速9.1个百分点；上半年增长32.1％，高11.8个百分点；前三季度增长28.7％，高9.0个百分点；全年增长26.5％，高6.7个百分点（见图2—8）。图2—8 2013年房地产开发投资和本年到位资金增长速度
2. 开发贷款高速增长
2013年，房地产开发企业贷款19 673亿元，增长33.1％，增速比2012年提高19.9个百分点。其中，银行贷款17 165亿元，增长30.6％，增速提高15.7个百分点；非银行金融机构贷款2 508亿元，增长53.1％，增速提高52.2个百分点。
3. 定金及预收款、个人按揭贷款增速从年初高位持续回落
2013年，房地产开发企业定金及预收款高位开局，1—2月增长66.5％，为全年最高点，之后增速逐月回落，全年房地产开发企业定金及预收款34 499亿元，增长29.9％，增速比2012年提高11.7个百分点；1—2月个人按揭贷款增长58.8％，之后增速逐步提高，1—4月增长67.8％，为全年最高点，5月开始增速逐月回落，全年房地产开发企业个人按揭贷款14 033亿元，增长33.3％，增速比2012年提高12.0个百分点。
4. 自筹资金较快增长
2013年，房地产开发企业自筹资金47 425亿元，增长21.3％，增速比2012年提高9.7个百分点。年内增速整体呈上升态势，由1—3月的13.6％提高到全年的21.3％。
5. 利用外资由降转升
2013年，房地产开发企业利用外资534亿元，增长32.8％，2012年为下降48.8％。从全年走势看，利用外资由1—2月下降18.4％，转为1—3月增长13.6％，全年进一步提高为32.8％。
四、房地产价格运行情况
（一）10月新建商品住宅销售价格变动情况与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，最高涨幅为1.3％，最低为下降0.1％。
与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。10月，同比价格变动中，最高涨幅为21.4％，最低为下降1.5％。（二）11月新建商品住宅销售价格变动情况
与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。环比价格变动中，最高涨幅为1.3％，最低为下降0.5％。
与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。11月，同比价格变动中，最高涨幅为21.9％，最低为下降1.2％。（三）12月新建商品住宅销售价格变动情况
与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，最高涨幅为1.1％，最低为下降1.7％。
与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。12月，同比价格变动中，最高涨幅为21.9％，最低为下降2.8％。
五、房地产开发景气指数
2013年，房地产开发景气指数仍处于景气线以下，但与2012年相比明显好转，除10月和11月以外，其他各月均在97～98点之间，12月房地产开发景气指数为97.21点，比2012年12月提高1.62点（见图2—9）。图2—9 2012年以来房地产开发景气指数
第三部分 2013年重点城市
房地产市场运行报告一、房地产开发投资平稳增长，增速低于全国平均水平
2013年，40个重点城市房地产开发投资45 566亿元，比上年增长16.7％，增速比2012年回落0.4个百分点，比同期全国增速低3.1个百分点。
分季度看，一季度、上半年、前三季度和全年，重点城市房地产开发投资分别增长20.5％、17.9％、17.4％和16.7％（见图3—1），增速呈逐季回落走势。自1—4月起，重点城市投资增速低于全国水平，2012年为高于全国水平。图3—1 2012年以来全国及40个重点城市房地产开发投资增长速度
4个一线城市中，除深圳房地产开发投资增速回落外，其他城市增速均提高。2013年，北京房地产开发投资3 483亿元，增长10.5％，增速比2012年提高6.6个百分点；上海投资2 820亿元，增长18.4％，增速提高12.7个百分点；广州投资1 572亿元，增长14.7％，增速提高9.7个百分点；深圳投资877亿元，增长19.0％，增速回落24.1个百分点。
25个省会城市和2个直辖市中，16个城市房地产开发投资增速比2012年回落，9个城市增速提高，1个城市降幅扩大，1个城市增速由负转正。其中，投资增速回落幅度最大的三个城市为：贵阳增长8.5％，增速回落87.2个百分点；哈尔滨增长8.7％，增速回落29.6个百分点；杭州增长16.0％，增速回落17.2个百分点。投资增速提高幅度最大的三个城市为：福州增长30.1％，增速提高29.2个百分点；海口增长46.0％，增速提高24.6个百分点；合肥增长21.0％，增速提高18.3个百分点。长春投资下降5.8％，降幅扩大3.3个百分点。南宁投资增长14.8％，2012年为下降7.6％。
9个非省会城市中，5个城市增速回落，3个城市增速提高，1个城市增速由正转负。其中，投资增速回落幅度最大的厦门增长2.5％，增速回落15.9个百分点；投资增速提高幅度最大的苏州增长11.9％，增速提高6.5个百分点；北海投资下降3.5％，2012年为增长30.1％。
二、新开工面积由降转升，增速高于全国平均水平
2013年，40个重点城市房地产开发企业房屋新开工面积7.7亿平方米，比上年增长13.8％，2012年为下降8.3％，增速比同期全国增速高0.3个百分点。
分季度看，一季度、上半年、前三季度和全年，重点城市新开工面积分别下降0.4％、增长6.0％、增长10.7％和增长13.8％，增速呈逐季回升态势。各月重点城市新开工面积增速均高于全国水平（见图3—2）。图3—2 2012年以来全国及40个重点城市房屋新开工面积增长速度
4个一线城市中，除上海外，其他城市新开工面积均比上年增长。2013年，北京新开工面积3 578万平方米，增长11.0％，2012年为下降24.1％；广州新开工面积2 145万平方米，增长38.0％，2012年为下降26.7％；深圳新开工面积1 366万平方米，增长50.9％，增速比2012年回落17.4个百分点；上海新开工面积2 706万平方米，下降0.7％，降幅收窄26.2个百分点。
25个省会城市和2个直辖市中，20个城市新开工面积增长，7个城市下降。其中，新开工面积增速最高的三个城市为：长沙增长53.2％，合肥增长48.5％，乌鲁木齐增长41.6％。新开工面积降幅最大的三个城市为：太原下降17.1％，哈尔滨下降15.0％，兰州下降12.3％。
9个非省会城市中，5个城市新开工面积增长，4个城市下降。其中，新开工面积增速最高的苏州增长36.7％，增速比2012年提高36.2个百分点；新开工面积降幅最大的北海下降24.8％，降幅扩大15.6个百分点。
三、商品房销售面积平稳增长，增速低于全国平均水平
2013年，40个重点城市商品房销售面积49 090万平方米，比上年增长14.9％，增速比2012年提高6.6个百分点，低于同期全国增速2.4个百分点；销售额43 752亿元，增长24.4％，增速提高8.9个百分点，低于同期全国增速1.9个百分点。
分季度看，一季度、上半年、前三季度和全年，40个重点城市商品房销售面积分别增长42.4％、28.1％、19.7％和14.9％；商品房销售额分别增长73.7％、44.3％、31.9％和24.4％（见图3—3）。两者均呈逐季快速回落态势。自上半年起，重点城市商品房销售面积增速低于全国水平，自1—7月起，销售额增速低于全国水平。图3—3 2012年以来重点城市商品房销售面积、销售额增长速度
4个一线城市中，北京商品房销售面积下降，上海、广州快速增长，深圳平稳增长。2013年，北京销售面积1 903万平方米，下降2.1％，2012年为增长35.1％；上海销售面积2382万平方米，增长25.5％，增速比2012年提高19.5个百分点；广州销售面积1 700万平方米，增长27.5％，增速提高15.9个百分点；深圳销售面积589万平方米，增长11.9％，增速提高6.1个百分点。
25个省会城市和2个直辖市中，24个城市商品房销售面积增长，3个城市下降。其中，商品房销售面积增长最快的三个城市为：西宁增长56.9％，福州增长49.3％，乌鲁木齐增长44.1％；销售面积下降的三个城市为：呼和浩特下降12.1％，沈阳下降8.4％，长春下降6.7％。
9个非省会城市中，8个城市商品房销售面积增长，1个城市下降。其中，商品房销售面积增长最快的三个城市为：温州增长72.4％，北海增长33.4％，苏州增长27.9％。无锡销售面积下降1.9％。
四、到位资金加快增长，增速低于全国平均水平
2013年，40个重点城市房地产开发企业到位资金69 231亿元，比上年增长23.9％，增速比2012年提高10.1个百分点，比同期全国增速低2.6个百分点。其中，国内贷款增长31.3％，增速提高18.4个百分点；利用外资增长31.1％，2012年为下降53.8％；自筹资金增长18.3％，增速提高4.1个百分点；其他资金中的定金及预收款增长25.5％，增速提高5.3个百分点；个人按揭贷款增长33.0％，增速提高9.6个百分点。2013年40个重点城市到位资金各来源构成见图3—4。图3—4 2013年40个重点城市到位资金各来源构成
4个一线城市除深圳外到位资金增速均有提高。2013年，北京到位资金增长20.0％，增速比2012年提高6.4个百分点；上海到位资金增长28.3％，增速提高13.1个百分点；广州到位资金增长22.4％，增速提高7.8个百分点；深圳到位资金增长41.6％，增速回落3.9个百分点。
25个省会城市和2个直辖市中，18个城市到位资金增速比2012年提高，9个城市增速回落。其中，到位资金增速提高幅度最大的三个城市为：太原到位资金增长36.2％，2012年为下降0.9％；贵阳到位资金增长41.1％，增速提高34.4个百分点；合肥到位资金增长34.6％，增速提高30.6个百分点。到位资金增速回落幅度最大的三个城市为：海口到位资金增长15.7％，增速回落89.5个百分点；西宁到位资金增长4.1％，增速回落57.6个百分点；南昌到位资金增长17.6％，增速回落24.5个百分点。
9个非省会城市中，7个城市到位资金增速比2012年提高，2个城市增速回落。其中，到位资金增速提高幅度最大的宁波增长61.7％，增速提高52.4个百分点；到位资金增速回落幅度最大的无锡增长16.0％，增速回落7.3个百分点。
五、土地购置面积和土地成交价款转为正增长
2013年，40个重点城市本年土地购置面积1.4亿平方米，比上年增长19.8％，2012年为下降19.4％，增速比同期全国增速高11个百分点；土地成交价款5 462亿元，增长53.4％，2012年为下降25.6％，增速比同期全国增速高19.5个百分点（见图3—5）。图3—5 2012年以来40个重点城市土地购置面积、土地成交价款增长速度
4个一线城市土地购置面积均快速增长。2013年，北京土地购置面积906万平方米，比上年增长1.96倍，2012年为下降39.7％；上海土地购置面积422万平方米，增长40.3％，2012年为下降52.8％；广州土地购置面积182万平方米，增长27.4％，2012年为下降57.8％；深圳土地购置面积135万平方米，增长38.6％，增速比2012年回落109.1个百分点。
25个省会城市和2个直辖市中，16个城市土地购置面积增长，11个城市下降。其中，土地购置面积增速最快的三个城市为：兰州增长1.64倍，乌鲁木齐增长1.18倍，贵阳增长1.15倍。土地购置面积降幅最大的三个城市为：西宁下降80.4％，石家庄下降69.7％，海口下降59.2％。
9个非省会城市中，5个城市土地购置面积增长，4个城市下降。其中，土地购置面积增速最高的宁波增长3.19倍，2012年为下降74.0％；土地购置面积降幅最大的三亚下降78.9％，2012年为增长4.47倍。
城市篇
北京
2013年房地产市场运行情况2013年，在政府宏观政策调控及市场自身运行特点的双重因素作用下，北京市房地产市场出现较大波动，供需矛盾突出，房价上涨压力持续加大。进入三季度后，受纯商品住房新开工项目增多的影响，供给市场各项指标出现好转，10月“京七条”和自住型商品住房的推出，为稳定市场预期、平抑房地产价格起到了良好的促进作用。商服地产市场保持平稳发展态势，销量旺盛。房地产开发投资呈低位、波动运行态势，三季度起受销售市场持续增长及预期向好影响，开发投资逐渐回升，全年房地产开发企业完成投资3 483.4亿元，比上年增长10.5％。民间资本进入房地产领域的速度加快，全年房地产民间投资达1 765.2亿元，增长21.3％。一、房地产市场运行结构特征（一）住宅市场运行情况
1. 受纯商品住宅投资持续增长拉动，北京市住宅投资由降转增
2013年，全市房地产开发企业完成商品住宅投资1 724.6亿元，由2012年的下降8.5％转为增长5.9％（见图3—6）。其中，保障性住宅完成投资561.5亿元，下降11.1％，2012年为增长6.3％；纯商品住宅完成1 163.1亿元，由2012年的下降15.8％转为增长16.7％。图3—6 2013年北京市商品住宅投资增速
2. 新开工项目增多，9月起住宅供给先行指标持续向好，尤其是新开工面积指标较2012年明显好转
从项目新开工个数看，三、四季度新开工建设房地产项目125个，比上半年增长17.9％。从开发面积看，截至2013年末，全市房地产开发施工面积13 886.9万平方米，比上年增长5.8％，其中住宅施工面积7 406.9万平方米，下降1.4％，降幅比上半年缩小2.7个百分点。
2013年，北京市房屋新开工面积3 577.5万平方米，比上年增长11.0％，其中住宅新开工面积1 736.5万平方米，由上半年的下降9.5％转为增长6.7％，2012年为下降37.3％。纯商品住宅新开工面积增长20.0％，2012年为下降34.5％。住宅竣工面积1 692万平方米，增长11.1％。
3. 保障性住房建设低于2012年水平
截至2013年，北京市保障性住宅施工面积3 797.2万平方米，下降0.7％，2012年为增长16.8％；新开工面积787.6万平方米，下降5.9％，降幅比2012年缩小33.9个百分点；竣工面积879.4万平方米，增长37.4％，增速回落24.9个百分点（见表3—1）。表3—1 2012—2013年北京市住宅市场供给指标情况
4. 房地产销售市场总体趋势呈波动状态，全年销量基本保持2012年水平
2013年，北京市商品房销售市场受限购、限价等调控政策影响显著，其中尤以新“国五条”和“京七条”出台前后波动最为显著，全年轨迹呈“W”状运行，年末两月在保障性住房销量占三成以上和年末纯商品住房项目入市增加的拉动作用下，销量好于预期。2013年，商品房销售面积1 903.1万平方米，比2012年减少40万平方米，微降2.1％。其中，住宅销售面积1 363.7万平方米，下降8.1％。住宅销售中，纯商品住宅和保障性住宅分别销售945.6万平方米和418.1万平方米，分别比上年下降8.7％和6.5％。2013年北京市商品房月度销售情况见图3—7。图3—7 2013年北京市商品房月度销售情况
5. 土地交易市场供需两旺，住宅供地计划超额完成
2013年，北京市土地交易市场持续火热，据北京市国土局数据显示，全年土地交易市场共成交地块223宗，2 118.6公顷，交易总额达1 853亿元，分别比上年增长32.0％、58.1％和1.8倍。住宅用地供应面积大幅增加，达1 783公顷，增长52.7％，超额完成全年计划133公顷。开发企业拿地热情高涨，部分企业从三、四线城市撤回，恒大集团等首次进京拿地。11月后，集中成交多宗自住型商品住房用地，如朝阳区东坝、高井、来广营等，累计供应量已突破200万平方米。
6. 市场预期向好，房地产开发到位资金充裕
2013年，在土地交易市场活跃、商品房销售量增价涨的带动下，房地产开发市场预期不断向好。据北京市企业景气调查显示，2013年四季度，房地产企业家信心指数和景气指数分别为114.3和125.8，分别比2012年同期增加4.8个点和8.2个点。银行贷款、企业自筹资金和定金及预收款等持续增长拉动全市房地产开发本年实际到位资金不断充裕，2013年全年为7 300.2亿元，在2012年增长13.6％的基础上再增长20％。资金四大来源全面增长，国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金比上年分别增长23.7％、1.7倍、32.7％和11.1％。（二）商服地产市场运行情况
据调查，进入2013年三季度后，受住宅销售市场持续增长和预期向好影响，开发企业逐渐将更多资金投向商品住宅，商服地产投资有减少趋势。
1. 商服地产投资增速波动下行
2013年，北京市房地产开发企业完成商服地产投资1 758.8亿元，比上年增长15.3％，增速比2012年回落6个百分点，比上半年回落6.4个百分点。
从商服地产用途看，写字楼（办公楼）依然增长最快，2013年，完成投资611.7亿元，增长59.0％，增速比2012年大幅提高53.2个百分点；商业、非公益用房及其他完成1 147.1亿元，增长0.6％，增速回落27个百分点。
2. 商服地产供给指标良好，销售面积逆市增长
截至2013年末，北京市商服地产施工面积6 480万平方米，增长15.5％。其中，新开工面积1 841万平方米，由2012年的下降3.2％转为增长15.3％；竣工面积974.4万平方米，由2012年的下降6.6％转为增长12.2％。与住宅销售面积由增转降相反，商服地产销售面积增长加快，全年共销售539.4万平方米，增长17.2％，增速比2012年提高3.5个百分点（见表3—2），高于商品住宅增速25.3个百分点。据调查，不限购商住两用项目走俏，如丰台区中体奥林匹克花园、园博园等商业项目均成为抢购热点。表3—2 2012—2013年北京市商服地产供给和销售增长情况
2013年北京市商服地产投资增速见图3—8。图3—8 2013年北京市商服地产投资增速二、宏观调控政策的影响（一）“京七条”调控升级，四季度北京市新建商品住宅价格环比与同比涨幅均不断回落
2013年2月20日，国务院出台新“国五条”，3月1日，北京市出台新“国五条”实施细则，但房价上涨趋势未能扭转，尤其是自6月后，地价上涨导致房价上涨压力进一步加大。针对房价上涨预期加强、调控压力加大的现状，10月，北京市发布七条强化措施（简称“京七条”）着力“稳房价”，全面升级和强化既定政策的执行，具体包括组建限购监督委员会、严格资金监管、强化价格引导、进一步严格差别化住房信贷政策的执行、切实增加供应、加强市场监管和加强市场信息公开七条措施。政策向全社会传达了政府“稳房价”的坚定决心，取得了较好的舆论反响。
数据显示，四季度以来北京市新建住宅价格环比、同比涨幅均不断回落，12月，新建商品住宅价格环比上涨0.6％，比2013年涨幅最高的2月（上涨3.1％）回落2.5个百分点，与上海持平；同比上涨20.6％，低于上海1.3个百分点。（二）自住型商品住房的创新推出，为刚需购房者带来希望，并对二手房市场造成一定冲击
2013年10月，北京市正式发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，面向符合限购条件的家庭，采取“限房价、竞地价”等方式供地，套型建筑面积以90平方米及以下为主，销售均价比同地段、同品质商品住房低30％左右，着力解决广大居民自住型改善型购房需求。11月30日，首个自住房项目——恒大朝阳豆各庄御景湾正式接受购房申请后，登记人数达到近15万户。
自住型商品住房的创新推出，对稳定市场预期、有效降低房地产交易价格起到了切实作用。据调查，自住房对北京市尤其是项目周边区域的影响较大，许多刚需购房者均参与了摇号，一定程度上分解市场需求，二手房市场再现观望情绪，成交量不断回落，12月比11月回落8.9％，部分着急出手的业主甚至主动降价以便促成交易。2014年北京市还将继续加大自住房供应，比例占新增商品住房供应的50％，自住房对房地产市场的影响将持续加大。三、当前房地产市场需关注的问题（一）保障性住房投资下降较多
2013年，北京市保障性住房建设进程缓慢，除公租（廉租）房投资增长较快以外，经济适用房、限价房和定向安置房投资均呈下降状态，其中定向安置房受区县融资困难及群众对获得的拆迁补偿期望值过高等因素影响，拆迁工作难度加大，如建国门CBD社区、丰台长辛店村棚户区改造等项目难以按时正常开展，定向安置房投资下降幅度较大，全年完成494亿元，比上年下降16.7％，影响保障房投资下降幅度较大。（二）供需矛盾依旧突出
受建设部门加强对预售项目限价影响，北京市可供销售住房套数自2013年初以来持续下降。据北京市住建委数据显示，截至12月末，可供销售住房套数仅为5.8万套，其中纯商品住房（扣除经济适用房和限价房）仅3.4万套，为年内库存最低纪录，也是自2012年3月以来的最低点。从成交数据看，2013年新建住房共成交11.9万套，其中纯商品住房成交9万套，且首次购房比重持续在9成以上，刚性需求的不断增长使供需矛盾日益突出。（撰稿人：李贝贝）
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