作者：徐滇庆
出版社：机械工业出版社
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房产税试读：
序言
房产税是当前的一个热门话题，却并不是一个新话题。早在2003年10月14日，中央就决定开征物业税（房产税），拖来拖去，直到2011年1月28日，上海市和重庆市才开始征收房产税的试点。改革开放以来，每年政府都要开征、调整或取消一些税种，却从来没有像开征房产税这样举步维艰。由此可见，房产税改革的难度确实很大。
上海市和重庆市的房产税试点撕开了神秘主义的面纱，迈出了非常有意义的一步。人们对上海和重庆试点褒贬不一，但是有一点看法[1]是相同的：没有多大效果，既没能抑制房价过快上涨，也没有给地方政府提供可靠的财源，更没能缩小贫富差距。民意调查显示，大部分人不拥护开征房产税。人们普遍认为，老百姓的税收负担已经够重了，怎么还要加税？
当2013年年初北京、上海等一线城市房价再次出现较快上涨的趋势时，有些人把房产税作为抑制房价暴涨的“最严厉的调控措施”之一，寄予厚望。显然，这是房产税根本无法完成的任务。
为什么房产税改革如此困难？正如中央所指出的：“当前改革巳经进人攻坚期和深水期，现在改革触及一些深层次的矛盾和重大利益的调整。”“我们要正确处理好改革、发展、稳定的关系，我们将统筹当前和长远，特别是要找准牵一发而动全身的关键环节、重点领域。在总结改革经验和学习其他国家长处的基础上，系统地设计改革总体方案，提出路线图和时间表，同时我们还要像过去那样来鼓励基层大胆地探索、大胆地创新，把我们顶层的设计和实践的探索紧密地结合[2]起来。”
学风浮躁、不求甚解是当前经济学研究的大敌。虽然讨论房产税的文章和书籍很多，却很少有文章能够说清楚下述问题：
房产税的法理基础在哪里？
开征房产税的目的是什么？
房产税和土地出让金有什么关系？
如何确定征收房产税依据的房价和税率？
有没有简单可行的征收房产税的方法？
有人很激烈地反对开征房产税，他们说开征房产税不合法。究竟开征房产税有没有法理基础？如果连为什么要征房产税都搞不清楚，无论是支持还是反对，都如同儿戏。房产税在本质上是居民住房产权的保护费和资源使用费。只有缴纳房产税，才能得到政府对住房产权的保护。抓住这一本质，征收房产税不仅能够得到大多数居民的拥护，还有利于提高公民的法制观念，建设法制社会。
一般民众认为政府开征房产税就是敛财，因此，反对的人多，赞成的人少。有些地方政府以为开征房产税仅仅是开源增收，这无异于舍本逐末。固然，开征房产税有利于完善中央和地方分税制，稳定地方政府的财源，促使它们更好地为辖区内的居民提供服务，可是，开征房产税的意义绝非仅仅局限于此。近年来，贫富差距日趋严重，危及社会稳定，通过税制改革缩小贫富差距是当务之急。开征房产税是税制改革的一个有机组成部分。同时，有必要通过开征房产税提高资源配置效率，减少住房空置率，抑制房地产市场过度投机。
众所周知，中国税制改革的大方向是减税。如果没有综合税改的全面安排，开征房产税必然是加税，不符合减税的要求。也许上海和重庆作为房产税试点认识到了这一点，为了缓和民众对开征房产税的反感，不得不把房产税征收范围缩小再缩小。重庆只对为数极其有限的高档别墅征房产税，这样一来固然可以避免误伤一般老百姓，可是房产税试点的意义也就微不足道了。如何处理开征房产税和减轻民众税负的矛盾？唯一的出路是把开征房产税放在整个税制改革中统筹安排。在大幅度减轻企业税负的前提下增加员工工资，与此同时将一部分税负分别转移到房产税和个人所得税上。只有让低收入群体在改革中真正得到好处，才能有效地缩小贫富差距，赢得民众的支持。上海和重庆的房产税试点单兵突进，很难解决既要开征房产税又要减轻民众税收负担的矛盾。
房产税和土地出让金是什么关系？有人说，购房时已经交了土地出让金，再交房产税岂不是重复纳税？说到底，他们还没有弄清楚房产税的属性。土地出让金（地价）构成房屋产权的一部分，而房产税的本质是产权保护费。缴纳土地出让金是取得房产的必要步骤，只要政府提供产权保护，其成本就要分摊到被保护的房产上。土地出让金是在购房时一次性发生的，可是产权保护费是经常性发生的。
许多人说征收房产税难度很大。关键在于，如何确定征税的依据——房价和税率？理论和实践都告诉我们，商品房的交易价千变万化，具有很大的不确定性。除非房地产市场已经相当成熟，房价相对稳定，否则无论采用哪种房价估价法，都很难准确地估算出房产交易价。当前，中国正处在由计划经济向市场经济转型的关键时刻，房地产市场严重供不应求，货币流动性过剩，房价不断上涨，如果按照房产交易价来征收房产税，且不说没有足够的合格的房产估价师，在理论上就说不通，在短期内不可能建立可行的房价评估体系。与其陷入无休止的争论，还不如直截了当地采用公告房价。在平均房价的基础上打个折就是公告房价。公告房价仅仅用于征收房产税，而不是交易房价，民众在纳税时很容易接受公告房价。
在澄清了开征房产税的理论问题之后，还必须找到切实可行的实施方案，特别是要划清房产税征收的边界。如果房产税政策的边界不清晰，不仅在执行过程中会造成混乱，还有可能给寻租活动提供空间。
能不能设计一套简单可行的房产税征收方案是改革能否成功的关键。一定要做到尽量不扰民，不增加社会负担。征收房产税的各项规定一定要语言简洁、准确、易于执行。一定要事先采取措施防范腐败和弄虚作假。
毫不客气地说，现今已经公开的几个房产税试点方案都有比较严重的问题。有的方案目的不明确；有的方案定义不准确；有的政策边界模糊，前后自相矛盾；有的方案给自己设置了几乎无法完成的任务，缺乏可行性。
开征房产税作为整体税制改革的一部分，尚需花费大力气来研究探索，任务非常艰巨。设计新税制时，一定要进行定量分析，充分考虑新税制对国民生产总值、政府财税收入和物价水平的冲击。由于任何税制改革对各个经济部门和各个生产要素的冲击各不相同，必须进一步分解数据，观察开征房产税对国民经济各个部分的产出、进出口、就业的影响。要在推行之前定量模拟对各个收入组居民的可支配收入、消费、储蓄的影响。要特别重视对社会贫富差距的影响，在数以万计的方案中寻求能够有效地缩小贫富差距的最有可行性的方案。
设计房产税改革方案一定要有顶层设计，整体规划，高瞻远瞩，高屋建瓴。如果就事论事或者仅仅在局部修修补补，都难以达成税制改革的战略目标。
尽管上海和重庆试点方案还有许多地方值得商榷，但必须高度评价它们对房产税改革的贡献。开拓者难免要承担风险，不能苛求新生事物十全十美。幸亏有了上海和重庆的试点，我们才能在总结它们经验的基础上前进。
事实上，在过去几年里，已经涌现出不少具有真知灼见的研究成果。陈淮、吴立范、刘维新、石坚等人都发表了很有水平的论文和著作。深圳国土房产评估发展中心关于住房计税价格批量评估的研究为开征房产税提供了很好的定量基础。在易纲教授的带领下，北京大学中国经济研究中心宏观组对房产税做了许多研究，并于2007年10月出版了《中国物业税研究：理论、政策与可行性》一书。在前人研究的基础上，我在2008年6月出版了《房价与物业税》一书，提出了一些粗浅的看法。显然，人们正是在探索中承前启后，不断地深化认识，推进房产税改革。
2013年1月，我来到北京师范大学国民核算研究院，打算用一年左右的时间推进几项课题，房产税研究就是其中之一。虽然北京师范大学国民核算研究院的历史不长，但是，在邱东教授的带领下聚集了一支很有战斗力的团队，年轻有为，充满活力，学风严谨，团结合作，积极探索，敢于选择具有重大意义的课题攻坚，在深入、认真的争论中撞击出许多思想火花。一个好汉三个帮，一个篱笆三个桩。我衷心感谢国民核算研究院提供的良好研究环境，感谢邱东、宋旭光、李昕、赵楠、贾玮、朱雨婷、侯双双等人的帮助。我们的合作颇有成效，相信只要持续下去就一定能够取得更大的收获。
我一如既往地和北京大学中国经济研究中心密切合作。我和姚洋、林毅夫、周其仁、易纲、李玲、卢锋、陈平、霍德明等人保持了长期的友谊。在频繁的讨论和切嗟之中，我不仅学到了许多知识，还受到了他们良好品德的熏陶。他们良好的学风为我树立了榜样。
我非常感谢加拿大西安大略大学休伦学院经济系（Department of Economics,Huron College,University of Western Ontario）的同事们。当我不在校园期间，他们分担了我的教学、行政任务，并且不断地给我提供各种所需的资料数据。
需要表达谢意的名单很长，毫无疑问，我的夫人关克勤名列榜首。多年来，她不辞辛苦，伴我走南闯北，相濡以沬。正是有她为我排除各种干扰，提供了后勤支持，才使得我能够集中精力投身于研究和写作。
直率地批评其他方案的缺点并且将自己的方案公布于众，绝对不意味着自以为是。毫无疑问，本书提出的方案还有许多缺陷和问题，拿出这个方案的目的就是要引起争论，抛砖引玉，希望在争论中探索出一部具有中国特色的房产税草案。当然，我的观点未必都正确，如果本书中有什么失误，都是我的责任。如同以往一样，衷心地欢迎各位读者给予批评指教。改革就是要有魄力，要有声势，不能拖泥带水。我们期待着一场关于开征房产税的争论，通过各种观点的交锋，相互切磋，全面推进中国的税制改革。徐滇庆2013年4月4日[1]2013年3月19日《人民日报》报道：“北上广房价涨幅再次扩大”，北京2月新建商品房价格同比上涨7.7%，广州8.2%。据新华网广州2013年4月4日报道，广州市国土房管局4日公布的统计数据显示，3月广州市区新建商品住宅网签均价16817元/平方米，同比暴涨34.9%。[2]参见张高丽2013年3月24日在“2013中国发展高层论坛”开幕式上的演讲。第1章开征房产税的法理基础1.1 税收的来源
为什么人们必须缴纳税收？这话恐怕要从人类的进化说起。
在远古时代，人和猴子、飞禽、走兽差不多，风餐露宿，有所捕[1]获就猛吃一顿，一无所获就得挨饿。恩格斯说：“劳动创造了人。”随着劳动生产率不断提高，渐渐出现了劳动剩余。人们把劳动的剩余储备起来，从而熨平各种不确定性，大大提高了生活质量。没有储备就难以生存，更谈不上扩大再生产。劳动剩余构成了最初的私有财产。人类一步一步地脱离了动物世界。
在出现了私有财产之后，紧跟着出现了一个问题。最省力、最快捷获取财物和食品的办法不是亲自去狩猎或农耕，而是抢夺、霸占别人的劳动成果。这样做的结果难免引起人群内部的厮杀、火并。人们很快就发现，如果按照这条野兽世界的规则办事，成本太高，不利于人类的发展。人们很快就达成共识，可以杀鸡杀鸭，却不能杀人，也不能抢夺别人的财物。于是顺理成章地出现了人权和产权的概念。拥有人权和产权，是人和其他动物的一个很重要的区别。在进化过程中，人们逐步发现需要有一个公共机构来保障人权和产权，于是就出现了政府。政府有责任保护公民的人权和财产所有权，提供国家安全、司法、金融、环境保护和公共设施等各项服务。为此，政府建立了一系列机构，如军队、警察、法院、消防队等，如果没有这些机构，人权和产权得不到保护，岂不天下大乱？有了国家机器，才有社会稳定，从原始部落、氏族公社、封建领主慢慢地发展形成了现代意义上的国家。显然，只有在人身和财产安全都能得到保证的情况下，人们才愿意投入更多的人力、物力，增加生产。
随着人类的进化，加大了对人权和产权的保护力度，政府结构也日趋完备，实现了政府内部的专业分工，政府开支也越来越大。世界上没有白吃的午餐。政府机构的运行成本从何而来？人们常把官员称为人民的公仆。众所周知，谁家雇个保姆都要给开工资，连钟点工也不能例外。那些“公仆”不仅要吃要喝，而且还要吃得好，住得好。“雇用”他们的费用从何而来？很清楚，合法的途径是征税，不合法的途径是贪污受贿，化公为私。经济学的最优选择是，在同样的效益下争取成本最小，在同样的成本下争取效益最高。于是，理性的选择是：有政府比没有政府好；纳税比纵容、听凭官员胡作非为好。按章纳税便成了不可避免的选择。
有国家就有税收，有税收才有国家。税收和国家具有天然的不可分割的联系。[1]参见恩格斯，《劳动在从猿到人的转变中的作用》。1.2 征税的强制性和稳定性
税收具有强制性和稳定性。
在原始社会，没有政府，也没有人征税，也谈不上人权和产权。要保障人权和产权就离不开政府。政府提供的国防、司法、治安等服务覆盖全社会，警察、法院和消防队必须一视同仁地对全体民众提供保护。
在任何时候，有权利就一定有相应的义务。毫无疑问，国家机器的运作成本需要由全体民众来分担，于是，政府必须向民众征税。民众向政府缴纳税收，购买了政府提供的服务，国家修建道路、桥梁；消防队日夜值班；边防军驻守在帕米尔高原上等。这些服务覆盖了整个社会，并不因为某个人的好恶而转移。由于政府提供的各项服务是必不可少的，因此，税收也就不可或缺。无论穷人还是富人都有纳税的义务。西方谚语说：“世界上只有两样事情是无法避免的，死亡和纳税。”也就是说，税收具有强制性。
如果有个人声称由于不喜欢警察而拒绝纳税，实际上他侵害了其他纳税人的权利，损害了公共利益，破坏了法制。法律不保护这种做法，恰恰相反，这样的做法还会受到法律的惩处。毫无疑问，法律只保护纳税者的权益。抗税在任何国家都是违法行为。
不过，为了体现社会公平，照顾弱势群体，富人多缴税，穷人少缴税。对于最低收入的民众，不仅不缴税，政府还要给予住房、食物、医疗和各种补贴。即便如此，穷人还是需要办理相关的纳税手续，然后才能得到政府发放的补贴和各种福利。对于低收入家庭可以减免税收负担，但是并不等于可以免除纳税的义务。
税收是民众和国家之间的契约。民众向国家缴纳税收，国家给民众提供人权和产权保护。同时，国家还要承担起维护社会稳定，扶助弱势群体，提供基础建设、教育卫生、保护环境等多种公共服务。税收取之于民，用之于民。既然税收具有契约的性质，也就必须具有稳定性。1.3 什么是房产税
通常，人们将房地产称为物业，或者叫作不动产。不动产是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地。不动产的基本特点就是和土地相关，在空间上不可移动。世界上其他商品，如钢铁、汽车、小麦、苹果等，都可以移动。只要某个地方出现短缺，供不应求，价格上升，人们会很快地从其他地方将货发过来，从而平抑价格。唯独房地产是不可移动的，无论某地房价有多高，也没有办法把其他地方的房子搬过去。建筑物具有空间位置上的唯一性。从这个意义上来说，世界上没有两套完全一样的房子。因此，房价表现出不同于其他商品价格的特征。决定房价的要素很多，但是，第一个重要的要素是地点，第二个是地点，第三个还是地点。
如同其他税种一样，在房地产领域中征税主要发生在四个环节：交易、所得、资产持有和资源特许利用。
在交易环节征收的有房产交易税、契税、印花税、房地产企业营业税等。
在所得环节征收房地产企业所得税以及个人房地产交易所得税、增值税、遗产税等。
在持有环节征收房产税。住宅以及相关联的土地都是不动产，持有这些资产自然要按章纳税。
房产税课税的前提是对房地产的持有。在世界各国或地区，这项税种的定义和名称各不相同，例如，在奥地利、波兰等国叫“不动产税”，在美国、加拿大、德国、智利叫“财产税”，在新西兰、英国、马来西亚等国称为“地方税”，在中国香港则称为“物业税”。也许是受中国香港的影响比较大，前段时间比较通用的称呼是物业税[1]。其实，叫房产税也罢，物业税也罢，本质上都一样，是针对不动产征收的税种。目前，全世界几乎所有的市场经济国家都征收房产税。
其实，叫什么名字并不特别重要，不过，在开征之前还是选个好点的名字更好。也许叫“房产税”比叫“物业税”更妥帖一些。[1]据说，物业税是2003年财政部副部长楼继伟提出的。在2004年国务院发展研究中心做“房地产税改革”课题时，就有人提出“物业税”的提法不太合适。国际上通常将房地产保有环节的税称为房产税或财产税。参见《南方周末》，“房产税就是个传说”，2010年6月10日。1.4 征收房产税的法理基础和目的
征收房产税的法理基础是：第一，资源使用费；第二，产权保护费。
地球上的自然资源是有限的。中国地少人多，特别是在东南沿海一带，人口密度很高，土地资源相对短缺。为了维护社会公平，不能简单地按照出价高低或者先来后到的原则分配土地资源。必须通过征收资源使用费来限制有钱人占用过多土地，给穷人留下足够的生存空间。房产税的法理基础之一就是资源使用费。
拥有房地产的业主得到了政府提供的法律保障和各项服务，就有义务支付相应的费用，而法律则保护纳税者的产权。因此，法律规定可以动用强制力对占有不动产的业主征税。从这个层面上来讲，征收房产税也就是征收产权保护费。
简而言之，为了保护人权征收的费用就是个人所得税和企业所得税，保护房地产产权征收的费用就是房产税。
开征房产税对于促进社会和谐稳定，推动经济持续发展，提高公共服务水平，改善人民生活具有重大意义。
房产税有利于缩小贫富差距，促进社会和谐。高收入群体的住房面积大、价值高。无论是从价计税还是从面积计税，都较易做到收入高的多缴税，收入低的少缴税，最低收入没有自己的住房，不缴税，从而起到调节纳税人财产占有量的目的。
房产税可以有效地抑制投机活动，降低空置率，提高土地利用效率，限制富裕群体占有过多的土地，对需要限制的地块征收重税。
房地产价值高，不能移动。房地产既是生活资料，又具有投资功能，涉及人们生产、生活的各个方面。占有房地产是人们进行生产和生活的基本条件，也是社会上最普遍的活动。房产税的税基稳定，数额较大，易于征收，与其他税种相比，由于逃税比较困难，因此缴纳率比较高。
房产税属于地方税，在各国政府的财税结构中占有很重要的比例，是地方政府的主要财政来源。征收房产税有利于改善中央和地方政府之间的分税制，稳定地方政府的财政来源。在发达国家，房产税占国家财税收入的1/4～1/3。房产税有助于激励地方政府为当地居民提供更好的服务。
纵观五千年中国文明史，历史运动的轨迹清楚地展示，必须坚定不移地保护人权和产权。要教育民众和各级官员提高对保护产权重要意义的认识。征收房产税的意义绝对不局限于给地方政府增加财税收入，在保护私有产权的层次上，房产税的意义十分重大。房地产的产权和房产税密切联系在一起。美国独立运动时，北美民众为了争取在联邦议会中有代表议席，他们提出口号：“没有代表就不缴税。”由此可见，纳税从来就是和权力联系在一起的。开征房产税，有利于教育民众，提高他们的法制观念，培养他们纳税人的主权意识。同时，也教育各级官员尊重纳税人，更好地为纳税人服务。在征收房产税之后，业主有理由要求政府更好地保护他们的产权。第2章房产税的由来2.1 历朝历代都征房产税
司马迁在《史记·夏本纪》中写道：“自虞、夏时，贡赋备矣。”早在几千年前，各地诸侯和平民都要向中央政府缴税纳贡。《尚书·禹贡》中记载：“禹别九州，随山浚川，任土作贡”，朝廷按照耕作、交通条件将土地分为九等，征收不同的赋税。随后历朝历代国家主要财源都来自和土地有关的赋税。
早期赋税并没有区分土地和住房。公元783年（唐德宗建中四年），朝廷决定将住房单列，开征“间架税”，也就是房产税。官府将房屋分为上、中、下三等，实行累进税制，上等房屋缴纳钱二千，[1]中等房屋缴纳税钱一千，下等房屋缴纳税钱五百。
五代后梁（907—923）征收“屋税”，对城镇居民征收房产税。
在后周时期（951—960），房产税扩大范围，把郊区的住房也包括进来了。
宋太祖赵匡胤陈桥兵变取得政权之后，延续后周的各项政策，继续征收屋税。公元965年（乾德三年），宋太祖下令“居坊郭者，勿[2]输半年屋税”，以豁免半年的房产税彰显皇恩浩荡。公元969年，朝廷针对典卖田地和房舍开征契税，后来把契税征收范围扩大到买卖牲畜、嫁资、遗产等。
元朝沿袭宋制，对房屋和土地买卖课征契税。
明朝开国皇帝朱元璋登基不久，在公元1369年（洪武二年）下令：“凡买卖田宅头匹，务赴投税，除正课外，每契本一纸，纳工本[3]铜钱四十文，余外不许多取。”万历年间，契税税率统一为3%。
清朝顺治十四年（公元1657年），朝廷颁布《赋役全书》，基本沿袭明朝张居正推行的“一条鞭法”，按照肥沃程度将土地分为上、中、下三等征收税赋。对买卖土地和房屋等不动产征收契税。有些州[4]县还额外征收门面税、间架房税等。
清末，内忧外患，财政困难，在光绪二十四年（公元1898年），户部通知各省议办房捐。“凡租赁房屋，按其每月租金课税10%，房东、房客各负担一半。其居住自有房屋者，比照近邻出租房屋的租金[5]课税10%。”
太平天国（1851—1864）起义历时14年，转战18省。起事初期，从广西一路杀出来，居无定所，谈不上征税。定都南京之后，开始征税，主要征收田赋和工商税，其中房捐是一个非常重要的税种。税率高得吓人，“每日每间三文”，或者“每间屋每日捐钱七文”。请注意，这是每天的税率，一年下来，房捐就要超过一千文钱。重税之下，难[6]怪江南的老百姓纷纷逃亡他乡。
辛亥革命以后，北京政府在1914年颁布《契税条例》，规定卖契税率为9%，典契税率为6%。1915年公布《房税条例》，对商用房屋和民居征收房税。商业用屋按每月实缴租赁价的20%征税。居民住房按每月实缴租赁价的5%征税。
1934年国民政府财政部修改税率，卖契和典契的上限分别确定为6%和3%。
1941年财政部公布《房捐征收通则》，将房产税改名为房捐。营业出租从租计征20%，营业自用从价征2%，住家出租从租征10%，住家自用从价征1%。政府机关和学校的自用房屋、居民自用的住房每户不超过一间的，或者住房已经破损不堪的，可以免征房产税。
1946年国民政府修正《契税条例》，将卖契、赠与契、占有契的税率降为6%，典契税率降为4%。据财政部地方财政司统计，1946年全国23个省市预算收入1221亿元，其中房捐为129亿元，占整个政府[7]财税收入的10%。
纵观历史，无论何朝何代，房地产税自古以来一直都有。道理很简单，土地和房产是居民财产的主要部分。作为各个王朝的统治者和财政官员，他们也许没有产权意识，也没有认识到保护产权的重要性。可是，房地产看得见，抓得着，跑得了和尚跑不了庙，征税的时候还能放过房地产吗？[1]参阅石坚，《中国房地产税制：改革方向与政策分析》，中国税务出版社，2008年。[2]参见《续资治通鉴长编》，卷六。[3]参见《明会要》，卷57。[4]参阅黄天华，《中国税收制度史》，中国财政经济出版社，2009年。[5]参见《清文献通考》，卷十九。[6]参阅郦纯，《太平天国制度初探》，中华书局，1963年，第388页。[7]参阅黄天华，《中国税收制度史》，中国财政经济出版社，2009年，第479页。2.2 1949年以后的房产税变迁
1950年1月，中央人民政府政务院颁布《全国税收实施要则》，除农业税之外，统一征收14种税，其中涉及房地产的有房产税、地产税、工商业税、印花税和遗产税。
1951年8月，政务院发布《城市房地产税暂行条例》，将房产税和地产税合并为城市房地产税。房产税以标准房价为计税依据，按年计征，税率为1%。地产税以标准地价为计税依据，按年计征，税率为1.5%。军政机关、人民团体的自用房屋和土地可以免征。同时免征公园、名胜、古迹和公共使用的房屋和土地。
从新中国成立初期的这些税制文件来看，新生的共和国正在逐步建立和完善有关房地产的税收制度。可是，这个进程在1956年突然中断了。房产税被莫名其妙地搁置起来，一连十几年无人理会。
之所以要征收房产税，是因为政府必须保护房地产业主的产权，居民为保护自己的住房产权，必须支付保护费。在新中国成立初期，人民政府再三宣布，承认并尊重私人房产的所有权。保护产权所有人正当合法使用他们的房地产。不得私占民房，非经特殊许可政府机关不得私自租借民房。由于居民住房的产权受到保护，因此，房产税被摆在一个非常重要的位置上。
1956年，一场轰轰烈烈的资本主义工商业改造运动席卷中国大地。以荣毅仁为代表的大老板们敲锣打鼓地向党“报喜”，交出了自己的万贯家产。那些私房业主战战兢兢，噤若寒蝉，就是借给他们一个胆子，也不敢公开谈论什么产权归属。好在政府非常仁慈，规定对城市中的私房一律由国家经租。也就是说，经过一番清产核资之后由国家统一租赁，统一分配使用，统一修缮维护。由国家给私房业主每年支付一定数量的租金或定息，通过赎买的方式限制资本家和房地产小业主对住房的所有权。和1949年的土地改革“打土豪、分田地”相比，给私营业主发放定息或租金已经算非常温和、非常客气了。
在资本主义工商业改造运动中，核资只不过是走过场，草率从事。主管官员核定什么价格就是什么价格，私房业主完全没有讨价还价的机会。在计划经济体制下，员工的工资被压得很低，国有企业和集体企业的员工无力支付较高的房租。当时绝大部分新建住房都是单位所有的公房，向员工收取的租金极低。因此，私房标价很低，只能象征性地收取一点租金。在国家经租之后，房地产业主不仅丢失了所有权，也丧失了使用权。由各个机关单位或者民政部门安排、分配住户，一间一间地侵蚀私房业主的自家住房，最后私房业主的居住条件和其他房客并无不同。
在1964年开始的社会主义教育运动中，遵照毛泽东提出的“阶级斗争，一抓就灵”的指示，开展了一次又一次政治运动。资本家和房地产业主的定息与租金被当作剥削劳动人民的活靶子严加批判。“玉宇澄清万里埃”，产权的概念逐渐模糊、淡化，以至于消失。如果有人再提什么住房产权，岂不是阶级斗争新动向？许多资本家和房地产业主被吓得不敢再领取定息与租金。
1966年爆发了文化大革命，几乎所有的资本家和房地产业主都被抄家、批斗，国家正式停止对房地产业主支付租金和定息。那些房地产业主被批斗得焦头烂额，自顾不暇，再提什么产权还要不要命了？几乎所有的城镇住房都稀里糊涂地归“公家”所有。
既然房地产的产权问题已经不复存在，也就没有必要再谈什么房产税了。2.3 改革开放以后的房产税
1978年，十一届三中全会确定了改革开放的大政方针。在农村推行家庭承包责任制，充分尊重农民对土地的使用权，极大地促进了农业生产。中国人终于摆脱了依靠粮票分配食品半饥不饱的日子。乘着农业改革的春风，城镇私有住房的产权也逐渐得到承认。
1984年，第二步利改税时决定恢复征收城市房地产税，不过基本上城市房地产税只对涉外企业适用。
现行的房产税起源于1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。房产税征税范围是位于城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。房产税采用比例税率，按房产原值一次减除10%～30%损耗后的房产余值为计税依据，年税率为1.2%。按房产租金收入为计税依据的，税率为12%。后来又补充规定，从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房按4%的税率征收房产税。
条例规定，外资企业缴纳城市房地产税而不缴纳房产税。农村的房屋暂不征收房产税。
个人所有的非营业用房主要是指居民住房，不分面积多少一律免征房产税。只对那些个人拥有的营业用房或者出租的房产照章征税。[1]事实上，居民在住房保有环节用不着缴纳任何房产税。
1998年房地产制度改革，终止了计划经济模式的福利分房，商品房得到高速发展。原有的按照行政命令分配住房的体制被市场竞争所取代。朝野很快就达成共识，必须毫不含糊地保护住房产权。由于各级官员在房改中获得了很大的利益，许多官员拥有多套住房。因此，即使思想很左的官员和学者在谈及自家住房产权问题时也是旗帜鲜明，立场坚定。住房产权得到了比较充分的保护。水到渠成，房地产的产权问题迎刃而解。
正是因为民众住房产权得到了保护，收取住房产权保护费的课题便摆在中国人面前。如果想保护自己的住房产权，就必须向国家机器支付保护费。在这种情况下，征收房产税的呼声应运而生，而且被越来越多的民众所理解和接受。
1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。这个文件规定：（1）房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；（2）征收范围限于城镇的经营性房屋；（3）区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。
征收范围：在城市、县城、建制镇和工矿区征收房产税。由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人统称为纳税义务人。
房产税采用从价计税。计税依据分为按计税余值计税和按租金收入计税两种。
房产税的税率依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
新建房屋的纳税义务发生时间是建成之日或办理验收手续之日的次月。
房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期限一般规定按季或按半年征收一次。房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。
免税范围：国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房产；经财政部批准免税的其他房产。
显然，随着经济发展，1986年的《房产税暂行条例》已经不能适应新形势，房产税改革已经被提上议程。
2003年10月14日，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的房产税，相应取消有关收费。”
2003年7月15日，国家税务总局公布《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发2003-89号），这个文件中的房产税仅仅局限于开发企业建造、出售商品房环节，并没有涉及居民住房。
2006年3月14日第十届全国人民代表大会第四次会议批准的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，在其第三十二章“推进财政税收体制改革”中进一步明确，“改革房地产税收制度，稳步推进物业税并相应取消有关收费”。
2006年12月25日财政部、国家税务总局颁布《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》，自2007年1月1日起对居民住宅区内业主共有的经营性房产征收房产税。
2007年10月《物权法》正式生效，开征房产税已经不存在任何政策上的障碍。
2009年5月25日，国务院批转发改委《关于深化经济体制改革工作意见的通知》，决定“研究开征物业税”。从2003年起，6年多的时间过去了，怎么才开始“研究”？在此之前干什么去了？
2010年5月27日，国务院批转发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见》，提出要“逐步推进房产税改革”。财政部在关于2010年的工作部署中也提出“完善房产税”。
从上述文件来看，有关房产税的讨论已经好多年了。可是，讨论来讨论去，好像还是在原地踏步。有些事情让人看了觉得有点蹊跷，弄不清楚里面究竟有些什么名堂。
2007年年初，国家税务总局将研究房产税方案列入工作范围。自2006年开始，在北京、辽宁、深圳、江苏、宁夏、重庆6个省市或自治区对房产税征收进行试点。在2007年又增加了安徽、河南、福[2]建和天津4个试点省市。
房产税试点的方式比较奇特，称为“空转”。按照一般的理解，“空转”的意思就是设计好一套房产税征收的规则、标准和具体的征收办法，在一定范围内试行。不仅要有具体的税率、征税额度，还要摸索新税制对不同收入组别的居民生活、就业及对各部门产出的影响。和真实征税的唯一不同之处是并不真的收税。可是，几年过去了，我们不仅没有见到任何“空转”的试点报告，连这些空转试点的税率、征收范围、征收金额等具体细则都不知道。如果说这些新税法对学者需要“保密”，那么连这些城市的许多主管官员对此也一无所知，岂[3]非咄咄怪事？
如果是试点，那么应当将遇到的问题、取得的经验拿出来，大家讨论商量，尽快拿出一个比较成熟的方案来，毫无“保密”的必要。否则，花了成本却没有收益，何苦“空转”？可是，迄今为止，空转的结果如何，不得而知。其实，是否将空转的结果公布于众并没有太大的意义，如果连征收房产税当中的一些重要的理论问题都没有弄清[4]楚，盲目摸索必然一无所获。
空转的目的就是要检验新税制的优缺点和对社会稳定的冲击效果。离开了民众的检验，空转还有什么意义？众所周知，许多经济改革政策都是在各院校和研究机构中反复争论，然后才提交给各级政府部门制定具体政策。有许多政策研究比房产税更敏感，却从来没有听说过要如此“保密”。这些不同寻常的现象使得人们怀疑这些所谓“试点”和“空转”是否当真存在。这些业务部门为什么敢于对中央的决定如此敷衍塞责？假若某些人拿“空转”来上骗中央，下骗百姓，问题的性质就比较严重了。
2010年5月，媒体报道称，发改委产业研究所有关研究人员称3年之内免谈房产税。个别报纸以“发改委表态3年内房产税免谈”为主题加以报道，广为流传。随后，发改委负责人表示，上述讲话并不代表发改委立场，“内容严重失实，造成了极为恶劣的影响”。好像几年前发改委的官员就说过类似的话。按照他们的这种态度，恐怕300年之后房产税也不能提上议事日程。
2003年，中共中央十六届三中全会文件中明确表示要开征物业税，2010年5月27日国务院转发发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要“逐步推进房产税改革”。如果发改委说的房产税就是党中央说的物业税，显然，这是一个可喜的进步。可是，等了将近7年才开始有点动静，反应是否太迟钝了？如果发改委说的不是党中央要求推进的物业税，而是另有定义，那么，党中央说的物业税改革到哪里去了？
如果连改革方案都拿不出来，一旦仓促上马，急中出错，有可能造成不必要的损失。我同意这样的观点，在制度设计尚未讨论研究清楚之前，不要仓促上阵。就目前来说，征收房产税的许多问题都没有弄明白，开征房产税的条件确实尚未成熟。但是，这并不意味着可以无限期地拖延房产税的研究。对于房产税研究中出现的种种怪现象，就是不追究责任亦当吸取教训。
研究一项新的政策需要比较长的时间，要慎重从事，但绝对不能敷衍塞责，无限拖延。其实，改革新政出台的速度很不一样。要老百姓拆迁、取缔游街串巷的小贩等，说干就干，雷厉风行。某些地方政府要征收什么费，雷厉风行，说收就收，绝不含糊。可是，只要涉及既得利益集团，例如征收房产税、燃油税等，这些政策一定难产，要拖上很长的时间，甚至不了了之。
我们并不认为在这些拖延后面有什么阴谋，也不认为是有人在指挥拖延。不过可以肯定的是，只要既得利益集团不喜欢的事情，他们就没有贯彻落实的积极性，必然会找岔子，添麻烦。
令人啼笑皆非的是，这些试点城市毫无动静，反倒是从未列入“试点”的上海在2010年5月27日对外宣称，上海将作为试点开征住房保有税。2011年1月28日，上海和重庆分别公布了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》，开始了房产[5]税改革的一个新阶段。
2013年2月7日，《人民日报》发表了发改委、财政部和人力资源社会保障部的“关于深化收入分配制度改革的若干意见”，明确提出：“改革完善房地产税等。完善房产保有、交易等环节税收制度，逐步扩大个人住房房产税改革试点范围，细化住房交易差别化税收政策，加强存量房交易税收征管。”人们有理由相信，这次房产税改革要动真格的了。[1]请参阅李国淮主编《中国税制》，中国财政经济出版社，2006年，第319页。[2]首批试点包括北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等6地，在2007年10月增加安徽、河南、福建、天津作为试点单位。参见《上海证券报》，2007年10月12日。[3]房地产企业家潘石屹说：“税收应该有公开透明的讨论，各阶层都有发表自己意见的机会。但住房保有税没让讨论，到现在也不知道征还是不征，征多少。说开征的一天，香港的一个房地产股票跌了10.2%，改日说不征了，它又涨了6%。现在完全是黑箱操作，谁也不知道下一步怎么做。应该通过立法程序解决，不是说做就做了。”参见《南方周末》，2010年6月10日。[4]中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，虽然国家税务总局目前已经批准10个省市进行房产税“空转”模拟运行，但因为外部条件很不成熟，结果并不是很理想。参见《东方早报》，2007年12月27日。[5]详细报道请参阅《南方周末》，“征收房产税：为什么，凭什么”，2010年6月10日。第3章开征房产税的目的3.1 征收房产税的目的
世界各国征收房产税的目的各不相同。在韩国、法国等国，房产税文件中明确规定征收房产税是为了提高土地和房产的使用效率，防止各类投机行为。美国、加拿大等国则强调征收房产税是为了增加政府财源，改善公共福利。还有一些国家或地区，例如日本、中国香港等，宣称二者兼而有之。
虽然中国很多年没有征收房产税了，但是，关于房产税的讨论已经进行了很久。按照易纲教授的归纳，征收房产税作为整体财税改革的一环，可以起到多方面的作用。第一，征收房产税有利于理顺中央政府与地方政府的关系。第二，有利于优化房地产税制。第三，有利于建设环境友好型社会和资源节约型社会。第四，有利于转变政府职[1]能，使其向提供公共建设、公共服务方向发展。
贾康认为：“在房地产保有环节开征房产税，可以对房地产供需双方形成税负约束，促使不动产投资、投机行为收敛，有利于增加住房市场上中小户型的需求比例，还可以减少已建成房屋的空置率，活跃租房市场，提高社会中不动产资源配置的效率。同时，有了房产税这样的财产税，就可以起到逐步提升直接税比重、降低间接税比重的作用，逐步减少日常消费品中所含的税，从总体上减少中低收入者的[2]‘税收痛苦’。”
当前，许多文章都谈及为什么要征收房产税，可是说法不一，各有各的道理。虽然征收房产税有多重目标，可是，根据中国目前的国情，是否可以确定如下优先次序：
第一，促进社会公平，缩小贫富差距。
第二，限制住房空置，改善资源配置效率。
第三，在不增加居民税收负担的前提下，促进地方政府改善服务。
第四，征收房产税有利于改善中央和地方政府的分税状况，规范地方政府在批租土地过程中的短期行为。
征收房产税的首要目标应当是缩小贫富差距。近年来，中国的贫富差距越来越大，不利于国民经济可持续发展，还影响到社会稳定和谐。毋庸置疑，征收房产税有利于缩小贫富差距。高收入家庭住的房子大，低收入家庭住的房子小，还有一部分人买不起房子。征收房产税之后，住大房子的人多缴税，住小房子的人少缴税，没有房子的人不缴税，在客观上起到了缩小贫富差距的作用。
第二层次的目标是提高资源配置效率，降低住房空置率，有效利用稀缺资源。
与这两个主要目标相比，增加地方政府的财税收入，改善地方政府对民众的服务水平等都处于较低层次。
地方政府对于征收房产税的积极性很高。多年来，地方政府债台高筑，土地出让金几乎成了地方政府的第二财政来源。可是，在严厉[3]的房价调控压力下，土地出让金急剧下降。据统计，北京市土地出让金收入在2011年同比下降45%。2012年，北京、上海、浙江、广东等地财政收入增幅从2011年的20%～30%下降到10%以内。许多地方政府捉襟见肘，入不敷出。这是许多地方政府积极拥护开征房产税[4]的原因。
还有一些人认为，“只要宣布征收物业税，房价就会应声而落，[5]立竿见影”。在一些文件中，征收房产税被当作房价调控的工具。[6]显然，这是由于缺乏房产税知识而产生的误解。
房产税属于地方税，在各国政府的财税结构中占有很重要的比例，是地方政府的主要财政来源。房产税取之于民，用之于民，有助于激励地方政府为当地居民提供更好的服务。例如，2012年，纽约征收的房地产税占全市财税收入的43%。其中34%用于警察、消防、卫生、管教等，29%用于教育，21%用于健康和福利，16%用于公共服务和设施，交通、住房、公园等。《财经》杂志在2012年12月8日发表一篇调查报告，商品房从拿地开发到卖给购房者，其中涉及向各级政府缴纳的税费一共七大类具体37项，占整个房屋销售金额比例低则50%，最高甚至超过70%。这些支出包括房地产开发前期的土地出让金、拆迁管理费以及后期的营业税、印花税、城建税、企业所得税等。在以上37项税费成本支出中，比例较大的是土地出让金和各种税款。由于全国各省市收取标准不一样，平均水平占到房价的50%以上。有必要通过房产税改革整顿许多不合理、杂乱无章的税费，减少房地产企业和购房者的税收负担，为全面铺开税制改革创造条件。
显然，房产税改革选择不同的目标相应的对策必然不一样。如果把征收房产税的目标优先顺序颠倒了，仅仅是为了给地方政府开辟新的财源，或者把房地产税当作打压房价的工具，这样的房产税试点就很可能会事倍功半，甚至可能走上邪路。[1]参见北京大学中国经济研究中心宏观组《中国物业税研究》，北京大学出版社，2007年，第4页。[2]参见贾康，“房产税不会增加中低收入者负担”，《人民日报》，2013年2月22日。[3]2007年全国土地出让收入为1.3万亿元，2008年为0.96万亿元，2009年为1.42万亿元，2010年为2.7万亿元，2011年为3.15万亿元，2012年为2.89万亿元，6年加总土地出让收入共计12.4万亿左右。[4]数据来源：周人杰，“高房价非城镇化之福”，《人民日报》，2013年2月5日。[5]请参阅许成，“高房价之危：如何应对”，《改革内参》，2010年2月12日。[6]关于开征房产税和抑制房价暴涨之间的关系请参阅本书第15章。3.2 让民众拥有更多财产性收入
居民的财富可以分为当期收入、动产和不动产三个部分。动产包括银行存款、家用电器、汽车、衣物、家具等。不动产包括房屋、土地等。在世界各国，不动产占居民财产的40%～60%。近年来，高收入国家中，不动产占资产总值的比例不断上升。例如，1994年英国总资产2.8万亿英镑，其中住房1.2万亿英镑，占43%。到2003年，英国资产总值达到4.9万亿英镑，其中住房资产2.7万亿英镑，占总资产的55%。与住房相比，商业、公共资产、车辆等资产总值为5650亿英镑，占12%。基础设施资产、桥梁、道路、管道等5370亿英镑，占11%。制造业的资产总额只有2000亿英镑。1994～2003年，将近10年，制造业的资产总额几乎没有变化，在总资产中的比例逐年下降。
根据2002年《城市家庭财产调查》报告，中国城市居民户均资产22.83万元，其中，金融资产7.89万元，占34.6%；房产10.94万元，占47.9%；其他为耐用消费品和经营性资产。房产差不多占了资产总额的一半。随着近年来房地产市场的发展，房地产在居民资产结构中越来越重要。
纵观世界，可以观察到两个基本事实：
第一，富国的不动产所占总资产的比例要远远高于穷国。发展中国家中穷人数量很多，他们的居住条件很差，住的窝棚值不了几个钱。穷国的房地产在所有资产中的比例只有10%～30%，而富国不动产占总资产的比例超过50%。
第二，在穷国向富国转化的过程中，不动产占金融资产的比例也在迅速上升。这里面有住宅面积增加导致不动产资产价值增加，也有房价上升导致的增值。亚洲四小龙就是最典型的例子。它们在经济起飞之前，不动产在金融资产中所占的比例很小。随着经济高速增长，其不动产所占比例越来越高。中国香港、中国台湾等地区的不动产占金融资产的比例都超过了50%。
十七大报告中提出，要创造条件让人民群众拥有更多的财产性收入，显然，这是在经济政策上的一个重大突破。在计划经济体制下，财产性收入是一个理论禁区。按照极“左”的阶级斗争思潮，按劳分配的原则尚且被戴上“资产阶级法权”的帽子遭到批判，连银行存款的利息都被认为是剥削，谁还敢提什么财产性收入？极“左”思潮主张按照政治态度、阶级立场来分配收入，多劳不能多得，人人吃“大锅饭”。其实，这些昏头昏脑的批判者连马克思主义的基本原理都没有搞清楚。
按照经济学原理，生产的三要素是劳动力、资本和科学技术。资本是创造价值必不可少的组成部分。资本必须和劳动力与科学技术结合才能创造财富。如果像旧社会的土财主一样，拿个坛子将银元装起来埋在后院，这些资金退出了生产和流通，什么都创造不了。因此，不仅要把分散在千家万户的资本集中起来，交给生产者，还要加快资本的流动，让一元钱顶几元用。老百姓把自己的钱存入银行，银行再贷给企业，在金融学上叫作间接投资。如果他们以入股的形式把钱交给企业，叫作直接投资。老百姓暂时让渡了资金的使用权，理应得到相应的回报，否则他们还不如把钱压在箱底或者埋在后院。如果没有回报，他们为什么要暂时放弃资金的使用权呢？
资本市场大致上有五个部分：证券、债券、房地产、期货和外汇市场。老百姓投资这些市场所获得的收入都是财产性收入。银行的利息收入属于财产性收入，股票增值的收入也是财产性收入。当然，购买房地产之后，房地产的升值也是财产性收入。
在计划经济体制下，老百姓除了简单的生活资料之外，基本上没有不动产或其他资产，也没有法律明确地保护私有资产。几乎所有的住房都是归各个单位所有。即使有点历史遗留下来的私有房屋，也由政府统一经营、维护、管理，基本上不允许业主获取房租收入。一言以蔽之，在计划经济体制下用不着讨论财产性收入的问题。
改革开放以来，人们普遍变富了，开始拥有较多的个人资产。特别是开放房地产市场之后，大量居民拥有自己的房地产，财产性收入成为不可忽视的收入来源。这是好事，是社会进步的一个标志。
由于不动产占资产总额的比例不断上升，来自房地产的财产性收入也必然不断增加。目前，中国房价持续上升，不断地推高不动产的价值。拥有住宅的人享受到不动产增值带来的财产性收入。这种财产性收入是合法的，也是合理的。3.3 缩小资产升值加剧的贫富差距
当前，中国的贫富差距居高不下。根据世界银行《世界发展报告2006》提供的近年来收入分配不平等状况的测量指标，在127个国家里，中国与几个拉美和非洲国家并列于第95位。收入不平等程度高于中国的只有29个国家，其中27个是拉丁美洲和非洲国家。亚洲只有马来西亚和菲律宾两个国家的不平等程度高于中国。非常遗憾，中[1]国被列入少数收入分配不平等程度很高的国家。
值得特别关注的是，近年来贫富差距非但没有缩小，还在继续加大。与生产性收入、服务性收入一样，如果操作不当，财产性收入也会导致贫富差距的加大。
近年来房价暴涨，住宅的价值也随之攀高，户型越大涨得越快。大多数人购房之后自住，毫无疑问，房价上涨使得他们拥有的资产升值，也就是说他们变得更富了。不论他们能不能出售自己的住宅，他们都在享受着财产升值。北京市区的居民只要有套小房子就是百万富翁。即使他们的工资并没有显著增长，但是买汽车的时候要比其他小城市的居民爽快多了。几万元一台的小汽车和几百万元的住房相比，小菜一碟。这就是影响居民消费的财富效应。
在过去几年里不少炒房的人发了大财。他们炒房所得远远超过了正常的劳动工资。有些人不仅拥有自己的住房，还买上两套、三套甚至更多的住宅，空关在那里等待房价上涨之后升值。这使得原来就很严重的贫富差距更为恶化。因此，我们不仅要在生产和交易环节中保持公平的竞争秩序，还要在二次分配中通过税收来缩小贫富差距。如果没有相应的税种，贫富差距可能会越来越大。向房地产衍生的资产性收入征税是完全合理的。[1]参见王小鲁，“灰色收入与居民收入差距”，《比较》杂志第31期，2007年7月。3.4 提高资源使用效率，降低空置率
在北京、上海等大城市中，许多新住宅如雨后春笋般拔地而起，可是到了晚上，有些大楼却灯火寥寥，空置率相当高。中国人多地少，土地资源特别紧缺。一方面，还有许多人亟待解决住房问题或改善住房条件；另一方面，大量住宅空置，浪费宝贵的资源。显然这是一个很不正常的现象。不应当鼓励个人占有过多的住房面积，更不应当纵容房地产过度投机。毋庸置疑，征收房产税可以提高占有成本，促进不动产的有效利用，提高资源的配置效率，在一定程度上抑制房地产投机需求。
究竟有多少空置房？
各种各样的说法分歧很大。关键在于各方面对空置房的定义各不相同。
任志强对住宅空置的定义做了很清楚的解释：“什么是空置？国际上有许多案例可以证明，说明至少有两个定义相对统一的概念：一是按当年的竣工量与销售量计算出的空置，指当年竣工而非销售的库存量，这个空置显示的是一级市场的供求关系，我国的国房景气指数统计中的空置率通常是指这一数据，并显示现房可供销售与期房可供销售之间的差别；二是按全部存量计算出的整体空置率，各国大多用此数据计算整体市场中的供求关系。大多数以一手房市场为主的国家多会有两个统计，而大多数以二手房市场交易为主的国家则通常以后一个空置率为主统计。后一个整体的空置率是不管租与购，而是以是否使用为计算条件的，而前者则是以生产销售或生产类库存概念为计[1]算条件的（类似于工业产品的库存）。”
在房地产业内，空置率指的是已经盖好了等待销售的商品房。可是，新闻媒体上常说的是已经销售却没有人住的房子。显然，两者不是一回事。统计部门可以比较严谨地统计出来前者，却很难统计后者。
究竟什么样的房子算“空置”？有人说，3个月没有人住就算空置。有人说6个月没有人住算空置。请问，设定这个时间长度的原则是什么？如果在3个月内房主回来住了一天，算不算空置？由谁来确认业主是否回来居住，居住了多长时间？调查业主居住状况是否侵犯别人的隐私？是否合法？
2010年夏，一条消息在报刊上广为流传：有6540万套住房空置。据说这是中国社科院城调队调查的结果，是国家电网根据智能电表采集的数据，这些空置房连续6个月的电表数字为零。言之凿凿，似乎很权威。不过，只要仔细推敲一下就不难发现破绽。如果每套住房以70平方米计算，总计空置房的建筑面积为45亿平方米。根据国家统计局的数据，2006年房屋建筑竣工面积8.9亿平方米，2007年房屋建筑竣工面积10.3亿平方米，2008年房屋建筑竣工面积13.4亿平方[2]米，2009年房屋建筑竣工面积14.1平方米。4年内全部房屋建筑竣工面积加到一起只有46.7亿平方米。在这些房屋竣工面积中，有相当大的一个比例不是住房。在住房当中还有一部分是商用而不是住宅。如果空置房屋面积高达45亿平方米，岂不是这几年盖的房子（无论是不是商品房）几乎全部空置在那里？
不久，国家电网专门辟谣，称从来没有发表过这样的数据。社会科学院压根就没有城调队这样一个组织。据《南方都市报》的调查，[3]信息的源头来自一个网络“写手”。奇怪的是，辟谣归辟谣，这样一个无厘头的谣言依然在流传。连一些学者也上当受骗，引用了这则消息，可见，当前学风是何等浮躁！
我们不赞成夸大事实，更不赞成无中生有地造谣，但是，这个现象从另外一个角度说明，人们根据自己切身经验确实感受到了住房空置率很高这样一个事实，而大家都不愿意看到这样的状况继续下去。其实，追究空置率高低并没有太大的意义，要紧的是如何把空置率降下去。为了降低大城市的住宅空置率，就一定要开征房产税，提高空置住宅的持有成本，从根本上来治理空置率。在讨论住房空置率的时候，要避免信口开河，甚至将严肃的学术问题娱乐化。
当中央提出征收房产税（或物业税）之后，许多地方政府跃跃欲试，纷纷提出各自的征税方案。许多方案的重点集中在房产税的税率、征收对象、征收手段等具体细节上。显然，有些地方政府已经迫不及待地想通过征收房产税捞笔钱。由于地方政府债务已经突破14万亿元，面对着高筑债台，地方政府希望开辟新的财源的心情可以理解。
税制改革的目标是减税而不是加税。
当前中国的税收负担不是轻了而是太重。在财政意义上，中国政府是个“大政府”。各项财政开支占GDP的比重偏高。由于中国采取渐进式改革，在改革农业、工业、贸易等领域时要求保持宏观经济环境稳定，因此，税制改革和金融改革严重滞后。有必要通过税制改革
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