作者：张尚国
出版社：中国纺织出版社
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物业公司规范化管理工作手册试读：
前言
如今，随着生活水平的不断提高，人们对住房的需求已经不再局限于有房居住即可，居住环境、人文环境、现代化程度等因素也越来越成为人们关注的话题。现代化小区已经成为人们住房的主要形式，构建良好的居住环境是高品质生活的基础，而物业管理在这个过程中则起着极为重要的作用。值得欣慰的是随着相关政策的落地生根，我国的物业公司管理也取得了长足的进展。现代化、专业化、智能化、信息化的物业管理成为我国物业管理的主流。
当今国际金融市场动荡，全球经济低迷，我国政府正在努力拉动内需、刺激消费来抵制经济下滑的趋势。作为行业龙头老大的房地产业，必然是政府首要加大投资的对象，将会有更多的平价房，低价房、两限房、廉租住房、经济适用房出现，将需要更多的物业服务公司为之服务，也更迫切需要规范化、专业化、信息化、智能化的物业管理服务。
本书聚焦物业公司管理的各个环节，为公司管理者提供了最为实用、最为规范、最为现代化的管理工具。本书第1版面市后深得读者好评，其间有不少业界学者还为本书提供了非常有价值的意见和建议，为了给物业公司提供更好的服务，我们对本书作了修订。与第1版相比，第2版在继承了第1版优势和特点的基础上，增加了诸多纲领性的内容，比如如何设计物业公司的组织框架，让物业公司的搭建有一个蓝本可参考；突出了物业公司的服务功能，尤其是服务中心内容的设置，让物业公司把更多、更好的服务提供给业主；第3版修订的主旨是为了跟上信息化、智能化的时代潮流，第3版在前两版比较完备的物业管理制度和规范的基础上增补了一些物业管理方面智能化、信息化的内容。为使本书内容更切合当今物业公司管理工作实际，在修订过程中，笔者除参阅了业界多部专家学者的论述及物业管理专业学科相关的最新要求外，还实地走访了十几家物业服务企业，在此深表谢意。
本书框架设计科学合理，分十三章阐述了物业服务企业管理的各个方面，从内部组织管理到外部服务，从治安消防管理到机电设备管理等，全方位地进行了阐述；每章均从概述说起，而后是工具类的制度与表格，诸多精华内容有机地融为一体；切实考虑了物业管理的具体可操作性和实用性，并附以与物业管理紧密相关的法律法规，以求最大限度地满足物业管理实际工作的需要。
本次修订历时数月，内容更具现代性、系统性、操作性，旨在打造一本真正意义上的物业规范化管理实用手册，一本物业管理人员必备的集培训、查询、应用、参考等多种功能于一体的实用案头工具书，帮助物业企业管理者提高自身的管理水平，进而提升企业的竞争力。
由于编者水平有限，本书难免有不妥之处，真诚地希望广大读者给予批评、指正。编者于北京2015年11月第一章物业管理概述第一节物业概述一、现代物业的概念
从现代物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。各类房屋可以是建筑群；如住宅小区、工业区等，也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦等；同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。附属的设备、设施和相关场地是指为实现建筑物使用功能、与建筑物相配套的各类设备、设施和与之相邻的场地、庭院、道路等。
现代物业从本质上说是对现代社会的各项服务资源进行整合，为业主提供现代化的管理服务。现代物业与其他领域特别是现代化的科学技术、计算机技术和现代通讯领域联系越来越密切，智能化、信息化是其发展的方向。
概言之，现代物业的含义主要包括以下要素。（1）已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的楼宇。（2）与这些楼宇相配套的设备和市政、公用设施。（3）楼宇建筑（包括内部的多项设施）和与之相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。
由此观之，单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一，这里的地产指与该房业配套的地业。
物业是业主的，而业主以团体形式购买的是物业服务。物业服务可以理解为是一种生活的保障，物业服务主要是保障公共设备和管理区域内的供业主享用的设施和空间。物业服务是可以增值的。二、现代物业的性质
2007年修订的《物业管理条例》将“物业管理”更改为“物业服务”。
物业管理本身是一种主体平等的委托合同关系，而非上下级的行政管理关系。为避免字义上的歧义，故将物业管理改称物业服务。现代物业管理服务的内涵主要包含公共财产的管理，即受全体业主的委托，管理和维护公共财产；公共利益的维护，指以业主公约的形式，对业主的共同利益进行维护；公共保障性服务，包括环境卫生和垃圾消纳等；公共增值服务。根据建设部2007年164号令《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》的相关内容，物业服务企业，是指“依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业”。
物业管理企业之所以改名叫物业服务企业，从某种程度上是契合《物权法》的精神，突出对个人物权的尊重。物业管理企业实际上一直是第三产业，本质上属于服务行业范畴，物业管理从本质上讲提供的主要是无形的服务，并不是有形的实物产品。将物业管理企业改名为物业服务企业，是顺应潮流，也是其本质特性在表面形式上的体现和深化。三、现代物业的分类
根据使用功能的不同，物业可分为以下四类：居住物业、商业物业、工业物业和其他用途物业。不同使用功能的物业，其管理有着不同的内容和要求。
1.居住物业
居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，如多种类型的居住单元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能够提供人们休息的场所和环境，其他的才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。
2.商业物业
商业物业是指能同时供众多零售商和其他商业服务机构租赁，用于从事各种经营服务活动的大型收益性物业。这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等。办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员（白领）办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等，按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。
3.工业物业
工业物业是指为人们生产活动提供入住空间的物业。包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。
4.其他用途物业
除了上述物业种类以外的物业称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁，隧道等物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。特殊物业的市场交易很少，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。这类物业的土地使用权出让的年限，国家规定最高为50年。
结合物业服务的性质、机构设置的原则和当下我国物业管理服务的实际情况。物业管理服务可以分为行政、福利性服务型；行政性与专业化相结合服务型和社会化、专业化、市场化服务型三种类型。
1.行政、福利性服务型
主要指公住房宅区的管理和服务。住户没有所有权，只有使用权。实施管理单位为房屋所有权单位或房屋部门组建的房管所。住户不需要承担维修费用，所需费用主要靠财政拨款。
2.行政性与专业化相结合服务型
主要指政府建房按照一定的优惠条件内销给单位职工的住宅区的管理服务。房屋的所有权部分商品化。由专业的管理部门对其进行综合管理，有偿服务，同时政府或有关单位进行少量补贴。
3.社会化、专业化、市场化服务型
主要指房地产开发商修建，并按照市场价格出售的商品房的住宅区、综合性的写字楼等房产管理和服务。房屋的所有权完全归使用者所有。管理和服务单位是具有独立法人资格的物业管理服务企业。四、现代物业管理的特点
现代物业管理是一种与房地产综合开发、现代化生产方式相配套的综合性管理，是随着住房制度改革的推进而出现产权多元化格局后与之相衔接的统一管理，是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理，是与科学技术和电脑信息技术的飞速发展紧密联系的智能化、信息化管理。现代物业管理是我国在借鉴国外的先进经验的基础上引进的一种新型的房地产管理方法，与我国传统的房屋管理方法不同，它是一种集管理、经营、服务于一体的有偿劳动。物业管理的劳动生产的不是实物产品，也不经营实物产品。它属于一种服务性行为。按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。物业管理是管理的一种，具备管理的一般属性，此外，物业管理还具有如下特点：
1.产业社会化
随着房地产业的发展，物业管理逐步摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，实现了产权单位、产权人通过业主大会等形式选聘物业服务企业实施社会化集中管理的方式。物业的所有权人可面向社会选聘物业服务企业，物业服务企业面向社会寻找可以代管的物业社区。现代化大生产的社会专业分工为物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离提供了必要条件。
2.分工专业化
随着社会经济的发展，物业管理作为房地产业的一个专业分工成为必然。专门的组织机构，专业的人员配备，专门的管理工具和设备，规范的管理措施，是物业管理专业化的重要体现。工作程序专业分工越细，物业管理的社会化程度就越高，这是物业管理的发展方向。
3.操作市场化
物业管理市场化是指把自给自足和内部交换为主要内容的初级、低层次和封闭的物业管理推向市场的过程。简单地说，就是培育物业管理市场的过程。现代物业管理是传统房屋管理的发展方向，而市场化正是现代物业管理的最突出的特征。物业管理市场化是满足人们不断提高的居住生活需求的需要，是建立统一市场体系的需要，也是物业管理服务的消费者——业主的迫切要求。
4.经营科学化
物业管理应充分结合所管物业的独特属性，开展物业管理经营活动，实行科学化管理。物业服务企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以取得高额利润为目的。物业服务企业可以通过多种经营，使物业管理逐步走上“以业养业、自我发展”的道路，从而使物业管理具有“造血”功能，既能减少政府和各主管部门的压力和负担，亦能使房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新等的资金有保障，还能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。
5.制度现代化
科学技术的不断进步以及智能建筑的出现，使得计算机和通讯系统已经和建筑物密切联系起来，甚至可以说已经成为建筑物必不可少的附属部分。面对房地产业和人类生活的发展趋势，物业管理制度必将跟上这种潮流，不断向智能化、信息化的现代化方向发展。五、现代物业管理的内容
现代物业管理属于第三产业中的服务行业，服务内容和范围相当广泛，呈现多层次、全方位、系统化的态势。专业化、社会化、市场化、现代化的物业管理所提供的就是一种综合的经营型管理服务，融管理、经营、科技于服务之中，是新型物业管理的突出特征。物业管理的内容如下：
1.房屋基础管理服务（1）建立房屋资料档案和业主档案，并及时补充、更新、整理。（2）提供房屋特征、结构、设备与外观方面的信息。（3）提供物业公共使用部位、共用设施设备信息。（4）房屋使用管理服务（包括办理进住、退房手续服务等）。（5）建立完善的物业管理方案和质量管理、财务管理、档案管理等制度。（6）管理建筑内外的标志广告。（7）区内出入口设区内平面示意图，主要路口设路标。
2.房屋装修管理服务（1）建立装修管理服务制度；房屋零修、小修的安排实施；业主报修的接待、处理、回复；业主装修期间，对装修现场进行巡视与检查，对防火、装修垃圾清运、装修人员出入、装修是否有违反方案的情况（改动建筑结构、管道等）等进行监管；业主装修结束后进行检查，办理退还押金等手续；调解因业主装修引发的邻里纠纷等。（2）维护房屋结构与外观完整与完好；房屋老化、损坏的检查、评定、鉴定与修复；对房屋共用部位进行日常管理和维修养护；定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修的应及时组织维修。（3）劝阻、制止、纠正违反规划的私搭乱建、擅自改变房屋用途等行为。
3.物业共用设施设备维修养护管理服务（1）区内所有共用设施、设备图纸、资料档案的建立与管理；定期组织巡查，需要维修的应及时组织维修或者更新改造。（2）区内道路、公共排水、排污管道和化粪池等设施的管理维护，保证区内道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。（3）供水、供电、供暖、制冷、电梯、通信、照明、消防及智能化、数字化等各类设施设备的运行管理与维修养护；发生停水、断电、电梯困人等故障事故的应急处理。（4）区内围墙、护栏、建筑小品、露天桌椅的维修养护；对容易危及人身安全的设施设备设立明显警示标志、采取防范措施；制定针对可能发生的各种突发设备故障的应急方案。
4.环境保洁管理服务
环境保洁工作是物业管理中一项日常性的管理服务工作，其目的是给业主及住户提供一个清洁宜人、优美的生活环境。良好的环境保洁工作不但可以保持物业区域内环境的整洁，并且对于减少疾病、促进身心健康十分有益，同时对社区精神文明建设也有重要的作用。对于物业公司而言，一个小区的卫生环境很好可以直接拉近与业主的关系，提高物业公司在业主心目中的信誉。
5.绿化养护管理服务
绿化养护管理工作的目的是营造一个优美的生活空间，具体包括：（1）配置区内公共绿地、庭院绿地和道路两侧绿地及花坛、树木、建筑小品；整理、维护公共绿地，包括对花草树木定期施肥、浇水、防病治虫、中耕除杂草、培土等，并及时修枝整型、补栽补种。（2）劝阻、纠正、制止破坏、践踏和随意占用绿地的行为。
6.安全管理服务
安全管理服务是指为了维护物业管理区域内业主正常的工作、生活秩序，保证广大业主的人身、财产安全而提供的管理服务，其工作内容主要包括物业管理区域内的治安防范、消防管理和车辆管理与服务三大方面。（1）治安防范工作：维护物业管理区域内人们正常的工作、生活秩序，保护广大业主的人身财产安全而提供的管理服务，建立与完善安全监控系统；配合当地公安机关对物业及其管辖区域进行安全保卫，做好值班、站岗、巡逻、监控、防火、防盗、防事故工作；人员、物品进出的查验、登记；对进入区内的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理；业主投诉或求援的接受、处理与救助；可疑情况或安全漏洞的及时处理与报告；在危及人身安全处设置标志并采取相应防范措施；发生治安案件、刑事案件等的应急处理；进行违章纠正和文明礼貌、社会道德教育。（2）消防管理工作：消防管理工作是物业管理的重要内容之一，具体可细分为：贯彻国家和当地政府消防工作法令，健全消防组织，制定严密的区内消防制度，落实消防责任制；定期巡检维护各种消防设施、设备、器材，保持防火通道畅通，做好节假日重大活动的全面检查，整改解决有关问题；进行防火、防灾宣传教育；检查、控制区内火灾隐患和危险因素，纠正消防违章。（3）出入车辆管理与服务：由于现代生活水平的提高，出入小区的车辆越来越高档，价值几百万的车辆占有相当大的比例，再加上新的停车场相关法规的出台，物业公司对停放车辆管理的风险和难度正在增加。车辆划伤、碰伤、无卡出场等现象给物业公司带来财产损失和极大的风险。出入车辆管理的重点是对异常车辆放行的管理。首先是加强车辆进入的管理。任何车辆进入小区应当刷IC卡进入小区，陌生车辆，来访车辆要实行核实登记制度，对于无明确事由车辆或其他异常车辆拒其入内。第二是对车辆放行的管理。当驶出的车辆无IC卡、《车辆停放服务卡》、车辆临时停放服务凭证（卡）上的车牌号与所开车辆的车牌号不符、驾驶员不符、无车牌等异常情况，应立即报告当日值班长或安全负责人，查验并登记车主的有效证件如车辆行驶证、驾驶证、车牌号、车型等，进行人、车、证的核实，经车辆所有权人或单位证实并在《驶出车辆异常情况登记表》上签名后方可放行。
7.文化、娱乐服务
文化、娱乐服务是指为区内居住用户提供文化娱乐条件，具体包括：定期组织开展健康有益的住区文化、娱乐活动；创造条件，积极配合、支持并参与住区文化建设；美化环境，促进居民邻里团结互助，尊老爱幼，文明居住。
8.金融、中介服务类
金融、中介服务类是指物业服务企业培养具有相关金融知识的员工，为业主办理保险等金融业务，也可以接受业主委托，开展各类中介代理便民服务。如代办各类保险，代理市场营销、租赁，进行房地产估价与公证以及其他中介代理服务。当然，在有些中介代理服务中，根据国家的要求，相关人员和机构应具有相应的资质。
9.档案管理
档案管理是物业管理机构内部一个不可缺少的基础性工作。档案所涉及的内容相当多，包括房地产开发立项、建筑相关的文件资料，还包括业主入住、产权、户籍管理相关的文件以及物业管理自身的一些文件等。
10.多种形式的托管服务
物业服务企业根据自身的实力及所管物业区域的特点，可以开展接受业主委托的物业租赁业务，增加企业的经营收入。
现代化的物业服务不只是服务产品的提供者和服务方案的集成者，还应是管理服务的开发者和行业发展的研发者。
按照物业服务内容的性质和级别可将服务内容分成以下三类：
第一类：常规性公共服务。这些服务是物业管理和服务中一些最基本的工作。是物业服务公司面向所有业主提供的基础服务。其中包括房屋建筑管理、房屋设施和设备管理、安保管理、消防管理、环境卫生管理、绿化管理、车辆管理、工程设备管理、公共代办性质的管理等。
第二类：针对性专项服务。是物业管理服务企业为满足一些业主的需求而提供的各项服务工作。专项服务主要有日常生活类、文体类、商业服务类和金融服务类等类别。这些服务多是用来改善业主的生活、工作环境。
第三类：委托性特约服务。是物业管理服务公司为满足业主的个别需求和委托而提供的服务工作。例如护理老年人、病人，接送子女上下学等特殊服务工作。第二节物业公司概述一、物业服务企业的概述
物业服务企业是指按合法程序成立，具备专门资质并且具有独立法人资格和地位，按照物业服务合同从事物业管理和服务活动的经济实体。物业管理服务企业资质等级分为一、二、三级。企业按照行政许可制度提供服务活动，即有明确的经营宗旨和经政府主管部门认可的管理章程，能够独立承担民事和经济、法律责任，获得物业管理行政部门颁发的资质证书。物业服务企业的主要职能是依照委托管理的契约，施行“自我运转、自我发展、自我完善”的运行机制，对受托物业及委托人提供管理服务。二、物业服务企业的性质
物业服务企业的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理的服务性决定了物业服务企业的第三产业属性，享受第三产业的优惠政策。物业服务企业的性质具有以下特点：
1.独立的企业法人
物业服务企业按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和使用人提供综合服务与管理的，独立核算、自负盈亏的经济实体。物业服务企业作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。物业服务企业除了具备本行业自身的专业特色以外，在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样，也要遵循讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。因此，物业服务企业是一个独立的企业组织，在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。
2.服务性企业
物业服务企业的主要职能是通过对物业的管理及提供的多种服务，为业主创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业服务企业通过对物业的维修养护、清洁卫生安全保障、车辆管理、日常服务以及直接为业主提供其他各种服务来实现收益。这种服务是一种有偿的、带有经营性的企业性服务。属于第三产业的服务性行业，物业公司一定要把打造优质服务当作企业的生命，开发智能化、信息化的现代性服务，更好地整合社会服务资源，使企业的服务不断增值。
3.专业性企业
物业服务企业必须具有相应的资质等级，承担的义务须与其等级相符；其从业人员也须具备相应的专业技能，具备房地产行政主管部门规定的技术等级证书或上岗证书。科学、符合实际情况的专业化的管理和服务决定着企业的实力和竞争力。新技术的开发和应用有利于提高企业的专业水平和办事效率。
4.平等性企业
物业公司与业主的法律地位是平等的，双方对于是否建立服务契约关系具有自主选择权。这也是其与传统的房管行政部门所属房管所、各个房管单位所属房管处的最本质的区别。一个企业的心胸决定了一个企业的未来，物业服务企业一定要有平等、开放的立场和心胸。三、物业服务企业的类型
物业管理企业可以从存在方式、服务范围、企业所有制性质、管理层次、组建的主体等大致可分为如下类型：
1.按存在方式划分
物业服务企业分独立的物业服务企业和附属于房地产开发企业的物业服务企业两类。前者的独立性和专业化程度一般较高；而后者的发展程度则明显参差不齐，有的只是管理上属公司开发的特定项目，也有已发展成独立的、专业化和社会化的物业服务企业。
2.按服务范围划分
物业服务企业按服务范围划分，有综合性物业服务企业和专门性物业服务企业两类。前者提供全方位、综合性的管理与服务，包括对物业产权管理、维修与养护以及为业主提供各种服务；后者就物业服务的某一部分内容实行专业化管理，如专门的装修公司、维修公司、清洁公司、保安公司等。
3.按企业所有制性质划分
物业服务企业按企业所有制性质划分，可分为国有的物业服务企业以及外商独资、合资或股份制等私营性质的物业服务企业。目前，国有的物业服务企业占大部分，私营性质的企业正在崛起。
4.按管理层次划分
物业服务企业按管理层次划分，可分为单层物业服务企业、双层物业服务企业和多层物业服务企业。单层物业服务企业纯粹由管理人员组成，人员精干，无作业工人，而是通过承包方式把具体的作业任务交给专门性的物业服务企业或其他作业队伍；双层物业服务企业包括行政管理层和作业层，作业层实施具体的业务管理，如房屋维修、清洁、装修、服务性活动等；多层物业服务企业一般规模较大，管理范围较广，有自己的分公司，或者有自己下属的专门作业公司，如清洗公司、园林公司等。
随着物业管理行业的深入发展，物业服务企业将进一步朝着集约化、集团化和国际化的方向发展，这样不仅可以创造规模经济效益，而且有益于节约管理成本、实施品牌管理以及促进物业服务企业的规范化和社会化发展。四、如何设立物业服务企业
物业服务企业应按国家的法律法规依法设立。
1.组建条件（1）企业名称的确定。企业的名称属于企业品牌的一部分，因此起名的时候一定要注意合法性和效应性，名称最好简洁、响亮、有寓意、有创意。物业服务企业应具有区别于其他企业的名称。企业名称一般由企业所在地、具体名称、经营类别、企业性质等部分组成，如深圳长城物业管理有限责任公司。具体起名称的时候可以结合行业的特点、所管理的物业的具体特点、企业的地理位置以及创建人的名字等方面来确定名称。企业名称先由申请人向当地工商行政管理部门和行业主管部门提出申请，经确认后即可作为企业名称。根据国家工商行政管理局制定的《企业名称登记管理规定》第九条规定，企业名称不得含有下列内容和文字：
①有损于国家、社会公共利益的。
②可能对公众造成欺骗或者误解的。
③外国国家（地区）名称、国际组织名称。
④政党名称、党政军机关名称、群众组织名称、社会团体及部队编号。
⑤汉语拼音字母（外文名称中使用的除外）、数字。
⑥其他法律、行政法规禁止的。
根据第十四条规定，企业设立分支机构的，企业及其分支机构的企业名称应当符合下列规定：
①在企业名称中使用“总”字的，必须下设三个以上分支机构。
②不能独立承担民事责任的分支机构，其企业名称应当冠以其所从属企业的名称，缀以“分公司”等字词，并标明该分支机构的行业和所在地行政区划名称或者地名，但其行业与其所从属的企业一致的，可以从略。
③能够独立承担民事责任的分支机构，应当使用独立的企业名称，并可以使用其所从属企业的名称中的字号。
④能够独立承担民事责任的分支机构再设立分支机构的，所设立的分支机构不得在其企业名称中使用总机构的名称。
根据《企业名称登记管理规定》，设立公司应当申请名称预先核准，登记主管机关应当在收到企业提交的预先单独申请企业名称登记注册的全部材料之日起，10日内做出核准或者驳回的决定。
登记主管机关核准预先单独申请登记注册的企业名称后，核发《企业名称登记证书》。（2）企业住所的确定。我国《民法通则》规定，企业法人应以主要办事机构所在地作为住所。物业服务企业应确定其主要办事机构所在地作为企业的住所。物业服务企业设立条件中的住所用房可以是自有产权或租赁用房，或由业主大会提供使用。用租赁房作为住所时，必须办理合法的租赁凭证，房屋的租赁期限必须在1年以上。（3）物业企业法定代表人。作为企业法人的物业公司一旦注册成立，它的法定代表人就是代表企业法人行使职权的主要负责人。法定代表人必须符合以下条件：
①具有完全民事行为能力。
②具有所在地正式户口或者临时户口。
③具备企业管理的能力和相关专业知识。
④产生程序必须符合国家法律和企业章程的规定。
⑤符合其他有关规定的条件。（4）物业企业注册的资本。公司成立的三要素是公司法定的人员、公司住所和公司注册资本。注册资本是公司正常经营和承担债权债务的物质保障。《中华人民共和国公司法》对有限责任公司和股份有限公司的注册资本分别作出最低限额规定。有限责任公司的注册资本，以商业为主的、生产经营为主的公司为人民币50万元，以商业零售为主的公司为人民币30万元，技术开发、咨询、服务性公司为人民币10万元。股份有限公司注册资本最低限额为人民币1000万元。
企业法人登记管理有关规章规定了各类公司的注册资金：生产性公司注册资金不得少于30万元人民币，咨询服务性公司的注册资金不得少于10万元人民币。物业公司作为服务性企业，注册资金不得少于10万元人民币。
股东或发起人可以货币的形式出资，也可用实物、工业产权、土地使用权出资。（5）物业企业章程。企业章程是明确企业宗旨、性质、资本状况、业务范围、经营规模、经营方式、组织机构以及利益分配规则、债权债务处理方式、内部管理制度等内容的规范性文件，在企业设立时必须形成完整的体系，并提交有关部门备案。其内容一般包括：
①公司宗旨。
②公司名称和住所。
③公司经济性质。
④公司注册资金数额和来源。
⑤公司经营范围和经营方式。
⑥公司组织机构和职权。
⑦公司法定代表人产生程序和职权范围。
⑧公司财务管理制度和利润分配方式。
⑨公司劳动用工制度。
⑩公司章程修改程序。
公司终止程序。
其他事项。
有限责任公司的章程应当载明下列事项：
①公司名称和住所。
②公司经营范围。
③公司注册资本。
④股东姓名或者名称。
⑤股东的权利和义务。
⑥股东的出资方式和出资额。
⑦股东转让出资的条件。
⑧公司机构及其产生办法、职权、议事规则。
⑨公司法定代表人。
⑩公司解散事由与清算办法。
股东认为需要规定的其他事项。
股东应当在公司章程上签名、盖章。
股份有限公司的章程应当载明下列事项：
①公司名称和住所。
②公司经营范围。
③公司设立方式。
④公司股份总数、每股金额和注册资本。
⑤发起人的姓名或者名称、认购的股份数。
⑥股东的权利和义务。
⑦董事会的组成、职权、任期和议事规则。
⑧公司法定代表人。
⑨监事会的组成、职权、任期和议事规则。
⑩公司利润分配办法。
公司解散事由与清算办法。
公司的通知和公告办法。
股东大会认为需要规定的其他事项。（6）具有符合规定的人员。按《物业服务企业资质管理办法》规定，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不得少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不得少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；从业人员应具有国家规定的职业资格证书。
2.物业企业设立程序
企业营业执照的申请方法：申请人按规定提交相关资料，办理企业注册登记，并领取营业执照。
新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地的房地产主管部门申请资质：（1）营业执照。（2）企业章程。（3）验资证明。（4）企业法定代表人的身份证明。（5）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设1年的暂定期。五、物业服务企业的权利和义务
根据《物业管理条例》和物业管理的实践，物业服务企业的权利和义务可以归纳为以下几种。
1.物业服务企业的权利（1）物业服务企业应当根据有关法律法规、物业服务合同和物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，结合实际情况，制定管理办法。（2）按照物业服务合同和管理办法实施管理。（3）按照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用。（4）有权制止和向有关行政主管部门汇报违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规和规章制度的行为。（5）有权要求业主委员会协助履行物业服务合同。（6）可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目。（7）可以接受供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位的委托代收相关费用。（8）有权将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。（9）经业主大会的允许，可实行多种经营。
2.物业服务企业的义务（1）全面履行物业服务合同，依法经营，对业主负责。《物业管理条例》规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业服务企业的义务，首先是全面履行物业服务合同，按照国家和地方政府规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务计划，实施物业管理。物业服务企业要经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护，发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，应立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修。根据业主要求，对住宅的自用部位和自用设备进行维修和更新。物业服务企业提供的物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用的方便、安全。
物业服务合同一经签订，受国家法律保护，合同义务受国家法律监督。如果物业服务企业不全面履行合同，要承担相应的违约责任。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作，并将物业管理资料交还给业主委员会。（2）接受业主委员会和业主、物业使用人的监督。物业服务企业要定期向业主委员会报告工作，定期公布物业服务费用和代管资金收支账目，接受质询和审计。根据业主委员会要求，列席业主大会及业主委员会会议，解答业主和业主委员会提出的咨询，听取意见和建议，改进和完善物业管理。（3）协助政府部门做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，协助有关部门制止违法、违规行为，维护物业管理区域公共秩序，保障物业管理区域内业主的生命、财产安全。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定，保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。（4）接受有关行政管理部门的指导和监督。重要的管理措施实施前要提交业主委员会进行审批。物业服务企业要自觉服从政府主管部门的指导和监督，物业管理公司要接受资质管理，依法登记成立。与业主委员会订立管理服务合同不得损害国家利益、社会公共利益或第三者利益。物业服务合同应到房地产主管部门备案。物业管理公司的管理和经营行为要服从行政部门的管理。（5）提供优良生活环境，搞好社区文化。（6）管理过程中一旦发现违法行为，必须及时向有关行政管理机关报告。（7）物业管理合同终止的时候，向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产。同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业服务企业的财务状况进行审计。六、物业服务企业资质管理
1.取得资质等级的条件
物业服务企业的资质登记分为一级、二级、三级三个等级。各资质登记物业服务企业的条件如下。（1）一级资质：
①注册资本人民币500万元以上。
②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。
④管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。
a.多层住宅200万平方米。
b.高层住宅100万平方米。
c.独立式住宅（别墅）15万平方米。
d.办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。
⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。（2）二级资质：
①注册资本人民币300万元以上。
②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。
④管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。
a.多层住宅100万平方米。
b.高层住宅50万平方米。
c.独立式住宅（别墅）8万平方米。
d.办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。
⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。（3）三级资质：
①注册资本人民币50万元以上。
②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。
④有委托的物业管理项目。
⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
2.资质证书的颁发和管理
一级物业服务企业的资质证书由国务院建设主管部门负责颁发和管理。
二级物业服务企业资质证书由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。
设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
3.资质等级与项目承接
一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。
二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
4.资质等级的动态管理
物业服务企业的资质等级实行动态管理制度，申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：（1）企业资质等级申报表。（2）营业执照。（3）企业资质证书正、副本。（4）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同。（5）物业服务合同复印件。（6）物业管理业绩材料。第二章物业公司系统组织及运作设计第一节组织及运作设计一、基本知识必备
1.组织的概念
从静态的角度看，组织指按照一定的目的和程序组成的一种权责角色结构。从动态的角度看，组织是一种管理职能。按照计划任务的要求和权责关系的原则，对实现目标所必须进行的活动进行分解与合并，进行资源分配和协作，并将组织内的人员进行分配和编制的管理工作系统。
2.组织设计的基本原则（1）目标原则，这是一条总的原则。组织应该只有一个共同的目标，组织设计作为一种手段，为实现这一共同目标而服务。（2）分工协作原则，这是组织设计的一条基本原则。按照管理专业化的程度和工作的次序要求进行科学有效的分工；有分工就必然有协作，包括各部门之间和部门内部的协作。（3）精干高效原则，组织结构力求简单化。对管理机构和人员进行精简，提高效率。避免结构臃肿，人浮于事。（4）统一指挥原则，这是组织设计原则中最古老的原则。避免指挥分散和多中心，保证指挥的统一性是保证管理有效性的前提。（5）责权结合原则。责任和权力要相对应，防止责大权小或权大责小的偏差。（6）集权和分权原则。集权与分权是两个相对的概念，不存在绝对的分权或集权。在组织设计中一定要处理好管理的上下层次之间的关系，把权力集中于上级和适当分散到下级之中。（7）执行与监督分设原则。组织设计中执行性机构与监督性机构一定要分开设置。
此外，物业企业在进行组织设计的时候，为了适应现代物业发展的社会化、市场化、专业化的要求，还必须考虑以下原则：（1）实用、高效和灵活原则。（2）信息畅通，统一集中原则。（3）专业化管理原则。（4）具备综合服务性功能的原则。（5）具备研发创新能力的原则。二、物业服务企业的组织结构设计
1.组织结构的概念
所谓组织结构，指的是描述组织各部分的排列顺序、聚散状态等各要素之间的相互关系的一种模式，即组织的架构体系。
2.大型物业公司组织结构
大型物业公司一般设置有公司总部、分公司及各项目管理处，公司总部及分公司一般只承担管理职能，项目管理处负责具体项目的物业管理与服务工作，其常见组织结构设置如下图所示。大型物业公司组织结构示例图
3.中型物业公司组织结构
中型物业公司常见组织结构如下页图所示。中型物业公司组织结构示例图
4.小型物业公司组织结构
小型物业公司常见组织结构如下图所示。小型物业公司组织结构示例图
5.小区物业公司组织结构
小区类物业公司常见组织结构如下图所示。小区类物业公司组织结构示例图
6.商场类物业公司组织结构
商场类物业公司常见组织结构如下图所示。商场类物业公司组织结构示例图三、公司管理决策分解
总经理是公司管理的核心，因此，管理决策设计中公司管理是以总经理为核心来设计的。如下图所示：公司管理决策分解示例图
四、物业公司运作系统
一家公司要有效地运作，必须是决策监控系统、管理执行系统、技术支持系统等环环相扣，围绕着一个目标来完成。如下图所示：物业公司运作系统示例图
说明：
第一层：决策监控系统。
第二层：管理执行系统。
第三层：技术支持系统。
第四层：价值创造系统。第二节管理处的运作一、管理处机构设置原则（1）统一领导，分级管理。（2）精干高效。（3）一专多能。二、管理处运作的系统支持
1.物业公司全面支持系统
物业管理处要运作得好，必须获得物业公司的全面支持，下图显示的是某物业管理处从物业公司所获得的全面支持。（1）物业管理部从项目确立合作关系后，就要按时限计划合理安排各项工作。（2）质量管理部则要负责物业项目的质量控制和服务考评的责任，在实施ISO 9000质量体系的物业公司里，还要负责ISO 9000质量管理体系在物业项目上的稳定运作。（3）工程技术部要参与、协调各专业公司，以保证各项设施、设备的正常、完好运转。（4）物业咨询部和市场拓展部就物业项目的租赁市场等做出市场分析，并充分调动各种资源。（5）电梯公司、机电设备公司等专业公司提供专业的服务。
2.专业化保障系统
对于一家规模较大、部门比较齐全、专业化程度较高的物业公司来说，应充分利用自身在制度、人力、设备、经营、财务等方面的专业优势和现代管理手段，为其所属物业管理处提供专业保障，通过总体协调、管理来实现管理目标。物业公司全面支持系统示例图三、管理处的组织框架
1.管理处的内外组织框架
作为物业管理处，要开展业务运作，关系到方方面面：（1）它要接受业主委员会、房地产发展商和物业管理公司的领导。（2）它必须与街道办事处、工商、税务、公安等部门打交道，还要接受上级主管部门、物业管理行业协会等的领导和指导。（3）管理处主要为业主服务，所以，必须建立客户服务中心，负责各项工作的沟通、协调。（4）管理处的另一项重要任务是维护、保养物业设施、设备，做好清洁、绿化工作，做好安全防护，为业主、客户创造一个舒适的生活与工作环境。
综上所述，我们可以看到，管理处并不是一个单一的、孤立的架构，而是一个较为庞杂的管理系统。
2.管理处内部人员配置结构
所有的工作都需要人员来完成，所以，人力的配备必不可少，下图是某物业管理处的人员配置示意图。物业管理处人员配置示例图四、管理处的运作流程
1.以客户为中心的服务流程
目前的物业管理都注重以客户服务为中心，因而运作流程的建立也是以客户服务为重点，如下图。客户服务中心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽，一般来说，要求24小时保证所有服务需求及投诉均可及时汇总、处理；管理处所有需要公布的管理服务信息，也通过该中心反馈给业主、客户。以客户为中心的服务流程示例图
2.信息反馈及处理流程
为了广泛地了解客户对物业管理服务的意见和建议，强化服务系统的及时改善和有效沟通，最大限度地满足客户的服务需求，必须建立信息反馈及处理流程。如下图所示：信息反馈及处理流程示例图第三章物业公司治安保卫管理第一节物业公司治安保卫管理综述一、治安保卫管理的含义及意义
1.治安保卫管理的含义
物业管理的治安保卫管理工作是物业管理公司为保证所管辖物业区域内财物不受损失、人身不受伤害、用户的工作生活秩序正常而进行的防盗、防破坏、防伤害、防意外及人为突发事故等一系列管理活动。
2.治安保卫管理的意义（1）物业治安保卫管理是业主的人身、财产安全的重要保障。（2）物业治安保卫管理是物业公司保证其他管理措施有效性的前提和基础，是业主对物业管理的最基本的要求。（3）物业治安保卫管理是物业公司提高自身信誉度、打造品牌、提高市场竞争力的有效措施。（4）物业治安保卫管理是保证国家和城市安全稳定、人民安居乐业的有效前提之一。二、治安管理的内容和方式
1.治安管理的内容（1）防止扰乱秩序。（2）防止盗窃事件。（3）防止破坏行为。（4）防止流氓活动。（5）防止灾害事故。
2.治安管理的方式
物业管理中的治安保卫管理工作根据物业使用性质的不同而有不同的管理方式，主要有封闭式管理和开放式管理两种，也有将两种模式结合起来的管理方式。（1）封闭式管理。封闭式管理方式适用于政府机关、部队等一些部门或一些因业主有特别要求的物业管理。其管理特点是整个物业为封闭体系，物业入口有闭路电视监控和保安人员每天24小时看守，业主有专用通行证件，外来人员需征得物业内业主同意并办理登记手续方可入内。从目前我国物业管理发展情况来看，封闭式管理已成为物业的普遍要求。（2）开放式管理。一些大的住宅小区或商业楼宇采用开放式管理方式，不仅业主无须办理专用通行证件，且外来人员只要着装整洁也可自由出入。不过，一些商业楼宇在非办公或非营业时间还是采用封闭式治安管理，以确保业主的财产安全。三、治安管理的目的和特点
1.治安管理的目的（1）保证管理区域内业主人身不受伤害。（2）保证管理区域内业主财务不受损失。（3）保证管理区域内业主工作、生活秩序正常。
2.治安管理的特点（1）受制性大。一般来说，物业公司的安保部门在履行其安全管理服务职能的过程中，要受到来自公安主管部门的指导和国家有关法律、法规的制约。比如，安保管理服务的方式和行为不能超越公安主管机关的管理，不能超出国家的法律规定而自行其是。物业治安管理中一切具有维护社会治安性质的行为和行动都必须在公安主管机关部门的监督指导下进行，其工作活动的性质及全部内容相对于公安主管机关的治安管理工作来说都具有辅助性、从属性，其自主性与机动灵活性也均是以受制性为前提的。（2）综合性强、管理难度大。一些大型商住区或高层综合楼宇不但楼幢多、楼层高、面积大、隐蔽场所多、进出口多，而且区内业主、用户成分不一，各种配套物业（饮食、文体、娱乐场所）多，人员流量大、情况复杂，且众多单位又有各自的管理部门，物业管理公司不能干预过多，因而其治安形势严峻，治安工作难度大。（3）服务性强。物业治安管理属物业管理整体工作的一部分，从本质上讲，是为用户提供安全保卫服务的。因此，作为物业管理公司的保安员，要始终树立“服务第一、用户至上”的思想，融严格认真与真诚礼貌于一体，既要坚持原则按章办事，又要文明礼貌、乐于助人。
另外，由于物业安保的内容与要求属于物业服务合同的一部分，即物业治安管理的服务项目、手段、方法措施和所达水平必须满足合同要求，所以物业治安管理又具有一定的履约性特点。四、治安管理的义务和基本原则
1.治安管理的义务（1）实行门卫值班制度，防止闲杂人员进入管理区域。（2）执行保安巡视制度，及时发现安全隐患。（3）及时制止不遵守公约等规章制度的行为。（4）检查进出管理区域的车辆，维持秩序。（5）防范并制止其他危害管理区域公共安全的行为。
2.治安管理的基本原则（1）坚持预防为主、防治结合的原则。治安工作同消防工作一样，关键是要做好预防工作，应防患于未然。物业管理中的治安工作的根本目的就是保障业主的人身及财产安全，维护业主正常的工作及生活秩序，确保物业的正常使用及免遭破坏。治安工作做得好的第一标准就是物业范围内不发生任何刑事案件，不出治安事故。做好各项预防工作是治安工作的关键，故保安人员应时刻提高警惕，防止可疑人员进入管辖区域，防止各类刑事案件和治安事故的发生。（2）坚持物业内的治安管理与社会的治安管理工作相结合的原则。物业管理属下的保安部应当与当地公安机关保持密切联系，及时了解社会治安情况，掌握犯罪分子动向，积极配合公安部门搞好物业周围的保安工作。打击不法分子的违法乱纪行为，确保物业管理区域的安全，为社会治安作出贡献。（3）坚持专业治安防范与群防群治相结合的原则。物业区域内的治安防范也应与社会治安防范一样，应坚持“专群”结合的原则，即一方面应强调、突出物业公司安保部门的安保职责，不断改进工作，提高治安管理工作水平；另一方面应积极向广大业主宣传治安政策、知识，宣讲治安动态，晓以注意事项，强化他们的安全防范意识，争取他们的理解、支持与配合。只有这样，物业管理区域的治安工作才能更全面、更有效。（4）坚持重点防范与一般管理相结合的原则。即不仅要做好平时的门卫、巡逻、监控，还要特别注意重点区域（库房、贵重物品存放处、事故易发地段等）、重要时段（夜半更深、重大节庆和活动日等）的安保工作。总之，不同类型物业的安保管理部门应根据自身物业的治安管理特点，分清主次、轻重，将重点防范与一般管理很好地结合起来。（5）坚持“服务第一，业主至上”的服务宗旨。管理就是服务，安保也是一种服务。物业安保管理就必须紧紧围绕努力为业主提供尽善尽美的服务这一中心任务开展工作，既要有公安人员的警惕性，也要有物业管理人员的服务性；既要坚持原则，按制度办事，又要时刻为业主着想，主动帮助业主解决问题；既要与违法犯罪分子作斗争，又要为业主提供热情周到的服务。（6）坚持安保工作硬件与软件建设一起抓的原则。一方面要抓好保安队伍建设，认真完善各项治安防范制度，落实治安防范措施；另一方面要搞好物业治安防范的硬件设施建设，建立并完善电视监控系统、消防报警系统等，应购置充足的对讲机及其他安保工作所需的设备等。（7）坚持安保工作向智能化、信息化的方向发展的原则。随着计算机信息技术和科学技术的飞速发展。各种新产品、新技术为物业安保工作的开展提供了有力的支撑。安保工作一定要紧跟科技潮流，实现智能化、信息化管理。五、治安保卫工作的重点
物业管理企业在治安保卫工作中应该重点做好以下工作：
1.明确约定物业安保服务的责任，健全安全管理制度和完善岗位责任制（1）在物业管理服务合同中对物业安保服务的责任和义务作出明确的规定，使物业管理企业和业主对双方的权利和义务有详尽的了解。在此基础上，物业管理企业应根据本公司的实际情况，制定详尽的安保服务规章制度和岗位责任制，并在工作中不断检验、修改和完善。（2）通过安保工作岗位的实际操作，把物业安保管理的各项工作详细记录、保存下来，这不仅是管理规范的体现，也是日后追溯责任的重要依据。如安全巡逻记录、来访出入登记制度、物品放行制度等。（3）建立和健全安全管理的各类组织机构。（4）制定和完善安全管理的各项管理制度。（5）配合有关部门，例如，公安部门对管辖区域及其周围区域内的违法犯罪行为进行严厉打击。（6）结合管辖区域的实际情况，实行24小时保安员巡视制度。
2.加强对物业安保人员的培训，建立专业化的安保队伍
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]