作者：编辑部
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经济适用房的交易问题(二手房买卖合同效力的问题)试读：
【解决路径】
1.和解。和解是指双方当事人在自愿互谅的基础上，协商解决已经发生的争议并达成和解协议的纠纷解决方式。它是当事人自力救济的方式之一。是指双方当事人通过口头或书面的形式进行协商，互相妥协和让步，最终解决争议的一种方式。和解解决纠纷最大的优点就是直接、高效、成本低，但和解所达成的协议不具有强制执行力。如果出现了一方反悔的情况，另一方不能直接依据和解协议请求法院强制执行，而只能再行和解、调解、仲裁或向人民法院起诉。
2.调解。调解是指争议双方或多方当事人，在人民法院、人民调解委员会及有关组织主持下，对争议的实体问题自愿进行协商，通过第三方教育疏导，促成各方达成协议、解决纠纷的一种方式。依据《人民调解法》的规定，人民调解委员会是依法设立的调解民间纠纷的群众性组织。人民调解委员会在当事人自愿、平等的基础上进行调解。经人民调解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行。商品房买卖纠纷当事人之间就调解协议的履行或者调解协议的内容发生争议的，一方当事人可以向人民法院提起诉讼。
3.仲裁。仲裁是指当事人在纠纷发生之前或者发生之后，依据他们之间订立的仲裁条款或者仲裁协议，自愿将纠纷提交给双方选定的仲裁机构，并愿意受该仲裁机构所做裁判的约束，以解决争议的一种方式。我国《仲裁法》第4条规定，当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。
4.诉讼。诉讼是指纠纷一方当事人通过向具有管辖权的法院起诉另一方当事人，以解决争议的一种纠纷解决方式。它是一种公力救济方式，具有国家强制性和权威性，是当事人维权的最后一道屏障。当一方当事人不履行义务时，另一方当事人可以依据判决书直接向法院申请强制执行，从而保障了纠纷的彻底解决。另外，法院还可以依据双方当事人的意愿，结合案件的具体情况，随时对案件进行调解。经过法院调解达成协议的案件，一般由法院审查认可制作调解书，调解书送达后，具有与生效判决同等的法律效力。
当事人应该选择有管辖权的法院进行诉讼。房屋属于不动产，依据我国《民事诉讼法》的相关规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地的人民法院专属管辖。另外，《民事诉讼法》第24条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。那么，当购房者遇上商品房买卖合同纠纷时，也可以到开发商所在地或者合同履行地的人民法院进行起诉。
1.擅自转让经济适用房的，合同有效吗？
【分析解答】
依照《经济适用住房管理办法》第30条第2款规定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”对购买不满5年的经济适用房，购房人只拥有有限产权，故不得进行处分，因此不满5年对外转让经济适用房的无效。
【基本案情】
李先生和妻子2007年8月在北京市天通苑某小区以24万元的价格购买了一套经济适用房。2009年5月李先生和其妻与王先生签订《房屋买卖协议》，约定王先生购买上述房屋。王先生于签约当天支付了全部购房款68万元，但是李先生和其妻一直未将房屋交付给王先生，王先生也不予配合办理过户手续。协商无果后王先生向法院提起诉讼，要求李先生和其妻将房屋腾退，协助办理过户手续，并赔偿经济损失3万元。李先生辩称经济适用房取得未超过5年的不能买卖，根本办理不了过户手续，因此双方买卖合同无效，不同意赔偿要求。
法院认为：李先生将尚未取得居住超过5年的经济适用房对外出售，因违反《经济适用住房管理办法》第30条购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易的强制性规定，应为无效。根据双方签订的房屋转让协议来看，王先生在签订协议时应当知道该房屋还不能转让，故双方具有同等过错。法院据此判决李先生及其妻共同返还王先生购房款68万元，并赔偿王先生一半的利息损失1.5万元。
【案例分析】
本案主要涉及两个法律问题，一个是经济适用住房能否随意转让，另一个是合同无效后的责任承担问题。依照《经济适用住房管理办法》的相关规定，不满5年对外转让经济适用房的无效。另外《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因王先生在本案中也有过错，因此判决归还购房款并支付部分利息损失是正确的。
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]