商铺投资创富手册(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：李雯

出版社：经济科学出版社

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商铺投资创富手册试读：

前言

面对当下股市等金融投资渠道狭窄以及盈利前景模糊的现状，随着房地产价值的不断高涨，商业房地产逐渐被广大投资者所挖掘并日益成为房地产投资的热点。“投资商铺是金，投资办公楼是银，投资住宅是铜。”作为不动产投资理念，商铺投资热正在持续升温，并以其短期内的丰厚回报成为各类投资中最耀眼的亮点。

商铺作为房地产的重要组成部分，随着商业地产的飞速发展，其发展潜力看好。商铺投资市场持续升温，作为一种实物性的投资，凭借其高收益、低门槛的特点越来越受到世人的钟爱。

投资成功的商铺，其回报率比投资住宅要高2～3倍，比存款要高8～10倍。商铺投资中孕育的巨大利润吸引了众多的目光和投资，时至今日，“商铺是金”的说法已经深入人心，每个在售的商铺物业都吸引了大量的投资者。

同行没有同利。商铺投资前景虽然看好，但并不意味着每一个投资者都保赚不赔。与住宅市场相比，商铺市场受到更多政策、行业、操作等因素的制约。涉足这样一个市场，起初最重要的也许是胆识；在市场逐渐成熟的过程中，需要更多的理性和控制风险的技巧。

如何成为商业房地产投资的高手？除了具有良好的投资心态和资金实力外，还必须掌握专业的知识和经营管理之法！“投资商铺是金”，高收益使商铺投资备受追捧。但近年来，商铺投资的高风险开始显现，商铺成了“伤铺”，“一铺养三代”变成了“三代养一铺”。

在新形势下，作者在剖析国内商铺投资案例的基础上，深入分析了国内商铺投资的现状，全面总结了在各个环节中存在的问题，对商铺投资的政策和法律、投资种类、投资技术、投资财务和后期经营风险，进行了系统的解析，并提出了应对和防范的措施，以帮助读者提高投资决策能力，规避风险，实现精明投资，不失为商业房地产投资操作的秘籍宝典！作者

第一章 商铺投资你准备好了吗

商铺投资的潜质

商铺投资近年来走进了投资者的视野，众多投资者纷纷涉足这一领域。俗话说“家有万贯，不如有个店面”、“一铺养三代”。作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力好，回报率高，所以受到投资者的关注。其发展势头之迅猛，连经验丰富的投资专家都始料未及。

一般来说，一个市场繁荣的程度从当地商铺经营的收入情况可以一目了然，而经营收入的多少会直接影响到商铺的租金多少，可以说，商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。下面简单谈一下商铺投资的特点。（1）商铺投资的稳定性特点

投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3～5年或更长。承租户对商铺的装修投资、盈利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。（2）商铺增值的特点

商铺投资是一个长期过程，一般它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度看肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值正所谓“无价”。（3）商铺投资回报率较高

与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。前几年，北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达15%～20%，但目前，住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%～8%，但商铺的投资回报率仅租金收益就可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上。购买社区商铺的业主，随着住宅区的业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。

对于商铺投资者需要特别注意的是，除商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的投资过程。（4）商铺的投资潜力

近几年来商铺投资已经在国内热烈地展开了，但事实上商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远达不到成熟市场情况下1：5～1：1这样的比率，可见商铺价格还有较大的上涨空间。当然，商铺投资者不可以简单依据此比例去套用投资操作，因为市场环境、市场供应状况的差异等因素将对商铺的价格发生重大影响，而且如果住宅价格透支，这一比例更不可以参考。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的“圈地运动”。（5）商铺可出租，可经营，方式灵活

一般商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的投资者是为了出租后盈利而购买商铺的，而出于自营目的购买商铺的投资者为35%，另外有10%的投资者纯粹是为了在买进卖出中赚取差价，这几年来上海市场商铺投资的回报率为10%～11%。

虽然，商铺投资能够给投资者带来诱惑力很强的回报，但是，一切投资都是有风险的，投资者还需谨慎操作，最好根据一定的专业指导作为投资引导。

商铺投资门外汉的“触礁”

在商铺投资业内流传着这样一句话，“做铺的不买铺，买铺的不做铺”。意思是真正做生意的人不会买铺，只会租铺经营。大多数非商铺投资者认为，与其把大量资金用于购买商铺，还不如租铺令资金周转更灵活，同时也能减少自己的资金压力。而购买商铺的人，则往往不是自己用作经营，一般的目的是出租获利。如果能顺利租出去，而且租户经营得又好，就能获得不错的租金回报。可是，如果商铺租不出去，业主的损失也就可想而知了。

任何商铺投资都是有风险的。眼光精准运气又好的投资者，自然可获得丰厚的回报，甚至可以“一铺养三代”。可是，商铺投资一旦失败，所带来的亏损就不是普通业主所能承受得了的。

商铺投资已经日渐走入普通大众的视线，商场铺更是得到许多投资者和商家的青睐。然而，投资商场铺并非如“门外汉”想象得那么简单，投资稍有不慎，“触礁”事件随时可能发生。

通过下面两个商铺投资案例的分析，为各位打算投资商铺的人士提供一些专业的建议。

位于××市北京路商圈内近年涌现的大型百货商场，照常理，旺地商铺很容易做旺的。然而，该商场早期的经营一波三折，无论是对发展商还是商户来说都造成了经济损失。

该商场从开发到完成建设耗时超过10年，导致发展商资金回笼周期加长，以至于该商场一建成发展商就选择了散卖场内商铺以图快速回笼资金的经营下策。业权分散为商场日后的统一经营埋下了隐患。

其次，该商场的经营定位不准，最初的定位为中高档的传统百货，租售金额均较高。事实上，若从事传统百货业，该商场的实力未必赶得上在北京路稳扎稳打多时的其他百货商场。而且，他们也忽略了北京路步行街的临街铺更是其有力的竞争对手。

某商业城也是北京路商圈中又一个刚开始就卖散了的商铺，导致日后难以统一经营，这也是个一直半红不紫的典型案例。该商业城从推出开始就标榜项目为“地铁交汇站上盖物业”，吸引了不少中小型投资者纷纷进场。而发展商急于套现，把商场进行了整铺散卖，使商场的门面铺全部出售一空，致使商场落成后很长一段时间内无法进行统一经营，最终导致商场难以全面开业。

商铺投资入行需慎重

商铺投资入行需要有两个条件：

第一是有资金。

目前商铺价值很高，资金当然是基本前提，特别是长线投资的投资者更要有足够的支付能力，否则难以为继。

第二是必须熟悉一个或几个行业。

①商铺不是古董，不能空泛地凭个人好恶去把玩观赏。商铺必须用于一个或若干行业的经营才会产生价值，否则，投资就没有意义。如果商铺投资者熟悉一个或几个行业，就能够在作出投资决策前，确定商铺未来的适用行业，这样有利于投资者向可能的承租客户传递信息并详细了解反馈意见，有效避免投资的盲目性。

②商铺投资者熟悉一个或几个行业，就能够对这些行业在商铺所在地区的市场前景事先进行调查和判断，如果这些行业在商铺所在地区具有较好的市场前景，商铺投资者的长期回报就能够获得一定保障，从而降低投资的风险。

③商铺投资者熟悉一个或几个行业，有利于投资者对商铺的格局、面积（大小）和所在位置进行评判，如果商铺的设计完全适合这些行业，投资者未来的出租难度就会大大降低。

④商铺投资者熟悉一个或几个行业，就会对这个行业的盈利能力进行相对客观的判断，从而帮助投资者制订相应的价格方案，避免因价格过高或过低而造成的损失。

之所以强调商铺投资者必须具备上述两个条件，不是因为商铺投资本身有什么神秘性，而是开发商对商铺的规划设计一般不成熟。开发商在对商铺设计规划时比较偏重投资者的支付能力，开发商对于局部地区商业结构的主观判断，这就可能使得商铺市场出现问题。有些大型住宅项目的商铺规划很令人头痛，处于商务区的商铺，面积过大，格局采用跃层、复式等，在出租时，给承租人的成本和使用都带来很多问题。而在一些中低档住宅区，商铺的设计偏小，使得超市、餐饮等生活服务行业难以选择。开发商对商铺定位的不准确，对商铺投资者本身就是一种误导，从而增加了投资风险。

在西方发达国家，有很多商铺投资者原本是从事某一个行业的，例如餐饮、洗衣、酒吧等。由于多年经营的积累，转而投身商铺投资的行列，但他们所投资的商铺的用途一般都是他们曾经从事的行业。所以，他们对某一个行业在局部地区的市场潜力和面积、格局、位置等因素把握得很准确，加上他们在某一个行业内部积累的人脉，可以准确快捷地传递商铺信息，从而保证商铺的出租率和投资回收期。面对不成熟的开发商，商铺投资者个人必须具备以上条件，才能够有效避免投资风险，提高投资收益率。

投资商铺初体验

商铺投资在近年的火热，使很多投资者陷入盲目跟风中，缺乏投资商铺的必要知识。对于初次涉足商铺投资的投资者，最好事前做足准备工作。下面是一些需要注意的准备工作。

①在决定投资商铺之前应去市政规划部门了解一下该商铺所在区域的市政规划内容。同时，要大致估算一下投资回报率。在目前的市场中，如果年回报率能达到8%左右，该商铺即值得投资，否则不值。

②和购买住宅一样，如果从开发商处购买商铺，事先必须调查对方的实力以及该商铺有没有销售许可证。如果是购买二手商铺，除要了解所在区域市政规划外，还必须考查其使用年限。因为商铺最长只有10年的使用年限，投资时必须考虑这个因素。

③在选择商铺时，还要考虑它的价格因素。由于商铺有自身的特点，商铺的价值是由现有的或潜在的有利于经商的各种因素来确定的，诸如商业氛围、位置、人流量、适宜经营的业态等。

④关注商铺使用率。一些比较高档的商场其使用率其实是很低的，基本在50%左右，使用率的高低会对商场的经营产生不同的结果，越是高档商场，其公共空间就会越多。比如走廊、通道要足够宽，至少达到3米；每层要有多部扶梯和电梯，还有宽敞的休息区、局部挑空空间、步行街等。

这些公共面积的增加能使购物环境更加舒适，吸引到更多的顾客。如果商场的公共空间有限，使用率不高，可容纳消费者的空间自然就减少了，其人流量就会受到限制，从而对商场使用者的经营能力的要求提高。

四类人“吃”商铺

商铺是一个长线投资产业，回报期长，必须由具备强大资金实力的投资人来操作。不像炒股票，可以一夜暴富。但是，谁要是在旺地买了间铺面，随着城市的发展和时间的拉长，其升值潜力会更大。不要细算到底可以从中得到多少回报，基本上而言，下半辈子衣食无忧是最低限度的“福利”。由于商铺投资丰厚的利润诱惑，也令越来越多的人怦然心动。

到底，谁能在商铺投资中分得一杯羹呢？首先我们还是来分析一下这一群体的特点，一般而言，投资商铺的人群大致分为四种。（1）有采办少量商铺出租或待其升值后转手获利的小业主

有一种投资者在炒商铺，但其做法与炒股的低进高抛大有不同。这样的投资者经常会购买下商铺后转租，待人气高生意旺时，提高租金。经过几轮的涨价，一个商铺往往就变成了两个商铺。（2）包租客

包租客以批发价的房钱“吃”进相当数目的商铺，经由恰当包装后，再以零售价分租，赚取其中的差价利润。

批量经营的包租客多为非当地投资者，但包租这种投资模式发育得比较成熟且利润可观，正常情况下包租客所获毛利润平均可达30%以上。（3）自营商铺

自营投资者以购买店铺用来自己经营为主。某品牌店认为，买商铺开店，虽然投入大，但可以增加企业的固定资产。

与其他投资项目不同，商铺具备两种增值手段。一是可以转租，二是可以自营。很多人将商铺作为创业基地，自己经营。如果家庭人手不够或没有精力经营，还可以把商铺租出去，从中收取租金。一般而言，相对于银行的低利息，如果投资小型商铺，其租金的收益绝对高于把钱存入银行的利息，其门面的升值的可能性同样存在。（4）利用商铺投资来养老

有种商铺投资者的目的是为了投资养老。曾经有一个70多岁的老太太，拥有6套住宅、3辆奥迪，身价2000万元，用700万元买下一间商铺，一次性现款付清，像这类人投资旺地商铺，只要坐收租金就好了，相当于给自己买了份养老保险。

资金决定商铺投资规模

投资商铺规模的大小，直接由资金决定。资金对购铺的影响主要体现在商铺的位置、面积、规模以及付款方式和投资模式上。对于手中持有50万元、100万元、150万元或更多资金的中产阶层来说，可以选择投资商铺的类型不尽相同。无论手中资金多少，投资商铺最重要的一点就是定位要清晰，要弄明白把铺子租给谁，适合什么品牌，会有什么人消费，承租方能不能盈利，适合什么样的租金水平，今后能不能升值等问题。同时，还要考虑和调查清楚，商铺适合什么样的行业，是餐饮、中介、干洗店、专卖店还是小超市，这样的地段和周边的消费水平能支撑什么水平的品牌，在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家在除去其他成本后还能盈利。如果不把这些前期的功课做足了，得出自己的投资评分，而是一味听从某些人的“忽悠”，投资难免失败。（1）持有50万元或50万元以下资金

持有50万元或50万元以下资金的投资者，可以主要考虑投资社区商铺。虽然一般社区商铺的投资回报率不及中心商业区高，回报周期比中心商业区稍长，但其售价低，投入少，回报较为稳定，风险也相对较低。（2）持有100万元左右的资金

持有100万元左右的投资者可选择的商铺类型较广，专业市场和社区商铺是其首选的投资类型。专业市场如茶叶市场、建材市场、汽车市场、家具市场等，其特点一般是位置较偏，交通方便，投资金额可大可小，从几十万元到几百万元都有。原来就是市场或者周围有市场氛围而进行改造的这类市场投资风险相对较小，而原来没有市场基础的，往往需要较长的市场培育期，投资风险较大。但如果选准市场，回报率将倍增。投资者投资这类商铺，应该多做调研。（3）持有150万元资金及以上资金

对于持有150万元资金及以上资金的投资者而言，一般要求较高的投资回报率，因此可选择临街商铺、综合商场或专业市场进行投资。在临街商铺的投资中，其投资回报率高，增值潜力大，但其投资门槛较高，可选择城市中心商圈内具备良好态势和发展前景的商铺。比如从昆明的商铺投资市场来看，大部分商铺的面积在50～100平方米，按均价3万元/平方米计算，一套商铺投资大约在150～300万元。不同的临街商铺，由于区域、道路、地点、人流、绿化、铺型、整体环境配置、经营类别等不同，每一种因素都会对商铺价值的高低产生很大影响。

投资商铺的黄金法则和六大置业锦囊

投资商铺已经成为时下最热门的投资方式。然而市面上商铺有很多，如何选择，如何投资更小、回报越高，是每个投资者都最为关心的问题。

商铺投资的黄金法则是什么？我们以中港城时尚创意街区为例，为大家揭秘商铺投资法则、教大家如何选到黄金旺铺。（1）看地段

地段一定要选准最有增值潜力的地段。中港城，就很符合这个标准。在常州，如果投资南大街这种传统老商圈，投资成本高企，大大透支了利润空间。如果投资偏远地段，难以保证收益，价值无法快速上涨。比如中港城正好位于常州的黄金一公里，是常州市政府“十一五”重点工程，定位城市CBD，升值前景不可估量。（2）看业态

要投资潜力业态。业态定位精准，是商铺成功运营的基础。中港城集家居家饰、礼品工艺品、休闲餐饮娱乐一体，定位为常州市场创意第一街。时尚创意街区，在上海、南京等地发展极快，该类业态拥有广阔的市场需求和商业前景，然而常州在这块却是空白。中港城的出现，填补了这一空白，必将比肩沪、宁市场创意街区。（3）看商家

要有龙头商家积极带动。中港城，目前已有多个龙头商家进驻，如美克·美家、中国工商银行等行业领先品牌。龙头商家进驻，不仅给中港城带来了精品业态，同时确保市场长期兴旺，对中小商家具有极强的凝聚作用，确保整个市场良性运转、越滚越大。（4）看培育

要有稳定的培育、稳定的收益。商铺前3年是一道坎，这3年经营得好快直接决定未来市场走向，因此需要大力扶持培育。中港城，前3年统一经营管理，引入金质运营商进行运作。给予投资者3年21%收益，一次性到手抵房款，这样市场经营旺、投资收益稳。

初涉商铺投资的投资者，起初必然会遇到各种各样棘手的投资问题。经验的积累方能不断提升个人的投资眼光和实战能力。下面为商铺投资初体验的投资者简单介绍一些投资置业锦囊，使其大体了解商铺投资市场需要注意的问题和蕴藏的商机，这些内容在后面的章节将会更加详细地讲解。

第一，进行商铺投资，首先要过资金关。

如果投资商铺自有资金不足，一般买家都要选择银行按揭，需要提醒投资者的是目前银行对于商铺投资一般只提供五成按揭。

相对于写字楼最高六成按揭和商品住宅最高八成按揭来讲有些低。这主要是房地产泡沫高涨时期，由于某些人为的因素造成银行在商铺贷款方面呆账坏账情况比较严重，使得银行在提供这类贷款时比较谨慎，因此所设的门槛也就相对较高。

第二，老城商铺与新区商铺风险各有不同。

由于老城区的商业气氛比较浓，因此投资老城区的临街商铺往往会取得15%～20%的高回报率。而且这种商铺的实用率一般比较高，而管理费一般比较低。但由于老城区许多商铺都划到规划红线之内，随时面临拆迁的危险，因此购入这种商铺很考验投资者的眼光。购入这种物业，要考虑其“值博率”高不高。一般来讲，如果能够在短时间内取得一定的租金回报，再加上拆迁补偿的资金，能够收回成本的物业，投资价值就比较高。

第三，商业讲究成行成市，买铺要看商业气氛。

购买商铺也要“借力”，选择靠近大型商场和西式快餐店的地方买铺，商业气氛很容易做旺起来。由于西式快餐店的租约一般比较长，达到15年至20年，因此其周围的商用物业租金比较有保障。另外，买铺尽量不要与银行、证券公司“为邻”，因为太多的大型机构往往会割裂一个路段的商业“人气”的连续性。对于“城中村”中的物业，虽然其“人气”很旺，但购入时需考察其产权情况。

第四，选择在大型居住区内投资有保障。

一些大型居住区内的商铺，由于其居民购买力持续和稳定，其商机一般会持续得到提升。对于这种类型的商铺如果趁低吸纳，会达到保值升值的效果。

第五，选择有特定升值前景的区域和领域，会取得意想不到的升值效果。

例如，某城市人民南路是该市区传统的商业旺地，人民路的街铺售价在每平方米1万多元，如果将来拆除高架桥有望升到每平方米3万～1万元。但现在要承担的风险就是高架桥何时拆还是个未知数。不过，现在这一地段的租赁市场还比较活跃，投资回报率能达到8%，买这里的铺至少不会亏。最重要的是现在的“执平货”将来会有变数。

第六，选择商场铺一定要慎而又慎。

现在国外大型商场铺一般是不会散卖的。散卖后很难形成合力，铸造品牌。在国内的大型商场铺，有的经营就很成功，有的就马马虎虎了。一些新的商铺，一般也意识到散卖的问题，而采取只租不卖或先做旺再卖的策略。总而言之，买商场铺要有风险意识，商场铺一般售价较高，所以一定要考察清楚其是否有与其高售价相匹配的高商业收益，再决定投资与否。

解开商铺投资的六大心结

随着住宅市场的政策调控，特别是限购令的执行与延伸，住宅类房地产项目的投资已经被投资瓶颈所限制，同时伴随着商业房地产业在中国的强劲发展，商业房地产的投资、开发成为目前中国房地产市场关注的热点。对个人投资者而言，商铺投资进入难度更大、投资回报所需的技术条件非常复杂，投资之前一定要对投资项目本身做好细致的考察分析，使自己的投资更有针对性和科学性。（1）传统商圈还是新兴商圈

目前很多商铺投资者往往都陷入一个误区，过分讲究商铺的位置也就是通常所说的“地脚”。每一个城市都有自己的商业坐标，比如北京的王府井、上海的南京路、广州的中山路和北京路、深圳的老街。它们都是城市中传统的中心商圈，无论世事如何变迁、商圈如何更替，这里的商铺始终都在乐呵呵地赚钱，在类似的区域内即使店铺转手价、租赁价逐年上扬，无数的商家还是打破头皮相争，只为在此拥有一席之地。实际上，一个成熟的休闲购物中心，地脚已经逐渐被淡化。因为商铺投资非常讲究“群羊效应”，也就是看主力店。一般来说，经过多年发展、有成熟商业运作经验的商界巨头进驻，都会带来旺盛的人流。（2）社区底商还是商街店铺

从目前各个地产项目的情况来看，几乎每个小区都有底商，规划布局简单、硬件设施不全、保安系统薄弱，所以价格虽然相对低，但是收益不明显、风险相对更高。纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短，所以备受青睐和追捧。但是前期价格高、负担重，又使一部分人很犹豫。不过现在国内很多城市纯商业区的店铺都为二手或三手店铺，一手店铺非常稀缺，所以一手店铺仍具备足够的升值空间。（3）选百货商场还是购物广场

目前充斥国内的百货商场因为格局简单、购物环境嘈杂，SHOPPING MALL此时应运而生。一般在类似的商业广场中，店铺围绕一条或几条步行街来布置，而且这种室内步行街主通道的宽度以6米左右、辅通道1米左右为宜，因为这种距离既能使人群快速到达各个店铺，而且不会过于空旷，整个商场保持旺盛的人气。（4）租用还是买产权

产权商铺可以自用、转让、继承、出租或用于抵押；而以租赁方式取得的商铺相对保障就少得多，尤其是发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，经营者额外负担加重，投资收益却日渐减少。这一点在目前各个商圈上表现得尤为明显，优越地理位置的商圈，极其缺少规模化的产权商铺，大部分商铺都是多次转租，而且租金逐年上涨，所以对于实际经营者而言是苦不堪言，所以此类市场中的产权商铺更具投资价值。（5）出租还是转手

购买商业用房的目的大致分为两类：一类是用以出租赚取收益。投资者可以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。另一类是作为资金保值并升值的手段未来进行转手，考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定；纯住宅投资回报低，而商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。（6）买期房还是熟铺

一般来讲，开发商都会采取预售的形式进行销售。预售也就是期房，此时的价格是相对实惠的，这时购买比较划算。但是必须综合考察开发商的实力和建设周期，因为签署合同后，购买者就要开始还款，而此时尚无法经营或出租，有一段时间是没有收益的。随着工程进度逐渐加快，开发商一般都会涨价，尤其是中心商圈内的店铺，因为正式营业后前景广阔，开发商是“皇帝的女儿不愁嫁”，到这个时候再购买，付出得就更多。看准项目前景，及时出手，抢先一步往往能占尽先机。

买商铺缺钱怎么办

随着股市的起伏不定，市场对于商铺的关注趋于升温。但对于实力不太雄厚的中小投资者来说，如果经济实力有限，那么贷款买商铺不失为一个好办法。

开店做老板，什么成本最高？有经验的老板会告诉你：店铺租金。一个20平方米的店铺，每个月总收入约2/3需要用来支付房租。其实，只要投资者巧移“头寸”，向银行贷款买一个旺铺，每月的收入不仅能够还贷，还能有足够的赚头。

由于投资商铺与普通住宅不同，很多银行对这种风险比较高的项目贷款都比较谨慎。借款人除了需要向银行提交必需的身份证件、购房证明、收入证明等资料之外，还需要向银行提供可供参考的经营情况说明。一般情况而言，以户为单位购买的商铺为第一套，其购置商铺的首付款比例不得低于商铺总价的50%，贷款利率实行央行规定的最低基准利率上浮10%，月还款额与家庭月收入之比不超过50%。

据银行关人士介绍，目前商业银行提供的个人商铺按揭贷款最多可贷5成，贷款期限最长不能超过10年，按现行商业贷款利率，较个人住房贷款利率高一点。

针对个人商铺贷款，各家银行均推出了商业贷款。中国银行天津市分行有关人士介绍，商铺贷款在设计时充分考虑到创业者的实际需求，贷款条件非常宽松，只要投资人在本市有常住户口或者有效居留身份，已经与开发商签订购买商业用房合同或协议，具有偿还本息的能力，都可以申请。

与个人住房贷款一样，商铺贷款的还款方式也很灵活。借款人的贷款期限在1年以内（含1年）的，可以到期一次偿清贷款本息或按月还款。贷款期限在1～10年的（含10年），借款人应按月还款。按月还款可选择等额本金利息递减法或月均还款法两种还款方式。而且贷款人还可随经营收益情况来选择全部或部分提前还款。

如果投资者的申请被拒绝，很可能是因为银行认为你的投资项目风险过高，在这时作为投资者也可以重新核定一下你的投资回报，毕竟银行在评判投资项目的风险性方面还是比较专业的，如果投资者认为投资项目可行，完全可以通过房产抵押贷款或者个人投资经营贷款来实现。

购买商铺属于一项相对高投入、高产出的投资行为，相伴而行的便是高风险。商铺投资的成败与其所处地段、价格及价值比、周边环境、政府政策等因素都密切相关，一旦某个因素生变，商铺投资便会面临困境，银行贷款也会遭遇危机。

所以，有了个人商铺贷款也不是一切都高枕无忧了，个人在申请这种贷款时，应该像银行一样对其中的风险有预先的估计和准备。

专家同时提醒投资者，贷款购买商铺对自有资金要求较高，每月还款压力比起个人住房贷款来更大，因此还须谨慎对待。

商品房限购，买商铺贷款利率通常上浮20%至30%，不少人在投资商铺时，考虑起用信用卡的分期功能来购买商铺，以减轻压力。

周女士看中了汉阳的一处小商铺，支付了一半的首付款后，银行工作人员告诉她，另一半贷款10年，利率要上浮30%，达8.81%，投资成本不低。周女士的同事知道后，提醒她可以用信用卡来解决部分商铺资金，比办理贷款手续更省钱。

周女士及先生有多家银行的信用卡，经多方了解选定了一家。这家银行3年分期利率按刷卡总金额收取7.1%，每月等额还款。而银行办理贷款手续，利率达8.81%，相比之下，刷卡更划算。最后，周女士夫妇一共刷卡25万元。

银行相关人士介绍，按目前相关政策，购买商品房是不许用信用卡的，而对买商铺没有明文规定不可以刷卡。投资者购买商铺用信用卡，一定要货比三家，因为不同银行的信用卡分期，利率相差非常大，甚至相差数倍，如部分银行信用卡分期1年期就是7.2%，2年分期利率达15%。

什么样的商铺投资中介合你心意

对于大多数产品与服务的经营者来说，拥有合适且条件良好的商铺是其经营成功与否的关键。其实，好商铺的选择是一个复杂的过程，需要较高的专业知识、深入的行情把握和方方面面的关系处理，而一般的商铺需求者对于选址可能会有“人流量较大、同行比较多的地方为宜”等诸如此类含糊的概念，少有系统、专业的认识。

应运而生的商铺中介在研究与实践的基础上，有其客观、规范的选址依据、标准和技巧，能给各类商铺需求者以正确的指导和有益的帮助，因此受到广大投资者的欢迎。以下介绍几点选择商铺中介的技巧，供广大商铺投资者参考。（1）一般条件

适合作商业经营中介的最基本的条件包括：有足够的销售量与利润及费用支持的项目、具有良好的竞争环境、可在市场中建立声誉与知名度等商业经营条件。（2）房产条件

商铺物业是所属建筑物主体房产价值的反映，商铺中介所持有的商铺信息非常重要。好的铺面离不开以下几点：商圈客户多、购买力强；地理位置与交通状况优越；有利的购物环境与商圈构成；有力的竞争优势；优秀的物业管理；良好的租约条件等。（3）经济因素

对选择商铺进行合理的经济预算与周到细致的投资分析也必不可少，包括商圈评估、绩效分析、租户构成、费用与成本估算、前期固定投资等。商铺中介在这方面要能给投资者一定的建议。（4）自然环境

商铺的环境因素是地段与配套的综合。主要包含：位置的竞争性、可见度、便利性、停车空间，店铺大小、宽度、结构，有利的商业环境氛围等。

除了以上四个需求条件外，把握好租期与租金、转让与转租、产权面积与使用面积、公用区费用分摊、押金与付款方式、租赁登记、租赁税及其他费用、招牌悬挂与发布费等内容的租约谈判也十分重要。

另外，不容忽视的是，一般好的商铺中介还会协助客户办理相关手续，为客户的选择画上圆满的句号。

高薪家庭可尝试商铺投资

商铺投资拥有如此诱人的回报率，让许多家庭投资者摩拳擦掌跃跃欲试。下面不妨参考一个高薪家庭投资商铺案例的分析，或许会对你有所启发。（1）高收入高消费家庭的资产分析

田先生今年36岁，供职于北京某大型国有企业，硕士研究生学历。爱人崔女士今年31岁，在某集团下属物业公司工作。孩子今年正在上小学3年级。

家庭月平均收入约1.1万元（田先生每月约1.1万元，崔女士每月约0.3万元），田先生年终奖约3万元，平均每年可支配收入约为20万元。家有存款约30万元，存款类型较单一，以定期存款为主，另有少量的人民币理财产品投资。

目前有单元房一套（约10万元），家用汽车一辆（约11万元），单元房已付清房款，取得房产证。家庭月支出需0.35万元，像汽车维护和通信费均可由田先生的单位报销，不需从收入中列支。

①资产分析：家庭资产配置处于“亚健康”。

田先生一家的财务状况是比较理想的，房子、车子都已齐全，家中没有任何负债，综合收入处于北京地区较高的水平，家庭支出占收入比例的10%，可以说是高收入高消费家庭。

虽然资产负债比例较合理，但具体到资产上就显得有些比例不协调了。目前，田先生一家有存款30万元，存款类型单一，以定期存款为主，投向单一，资产配置不协调，必然使收益大打折扣。

②理财目标。

尝试非金融产品投资。

为了提高收益，田先生希望改变投资方向，尝试非金融产品投资，并将这一计划定为今后家庭理财的首要规划。

记账式国债。

目前，大多数个人投资者还是将国债定为自己投资的首选，但3.11%（3年期）左右的收益率并不能满足田先生的投资预期，希望尝试其他种类的投资。（2）理财建议

商铺投资无疑是热点。

目前，大众（个人）投资者可选择以下几类商铺作为投资对象：

一是底商。它有独立的门脸，通常是在社区里，有一定的基础消费支持，比如社区的便利店、彩扩店等。

二是步行街商铺。它对周边大环境依赖性相对较小，经营的业态相对丰富，通常是在较繁华的街区，比如餐饮街等。

三是小商品市场。这类商铺投资回报相对较高，租金较低，风险要比前两类商铺小。

四是商业广场。商业广场对周边大环境依赖性较强，经营业态丰富，通常是在繁华商业区。

①选择底商类商铺。

就田先生一家现在的状况，田先生夫妇都在工作，而且正处于事业成长期，尤其是田先生，有学历又年轻，以后还有提高的空间。如果家庭准备做商铺投资，建议他们选择社区底商类的商铺。

底商有独立的门脸，有的底商还是临街的，其自发生存能力强，对专业化的要求不高。一般来说，位置较好的底商租金在2元/天每平方米～5元/天每平方米，起租1年以上，最长10年。在社区开店，受众对象应该是长期居住或工作的业主，可以从事菜市场、便利店、洗衣店、音像制品、饮料批发等。目前，田先生一家最多可用投资资金为30万元，他们投资开一家洗衣店或彩扩店还是比较合适的。

租金方面，按照“押三付三”的惯例，即需要向开发商缴纳3个月的押金，支付三个月的租金。如果开一家彩扩店，对于店面的面积要求并不是很高，30平方米就足够了，按照每天租金约100元计算，那么3个月租金约1.8万元。此外，一次性添置配套设备、招聘店员、物业费等营业费用支出不会超过6万元，那么开一家店只需8万元左右。

②规避商铺投资风险。

开一家社区商铺虽然启动资金不是很多，但其经营的好与坏对投资者建立投资信心至关重要。大多数投资者习惯了金融产品投资，对于做生意显得并不是很有信心。实业投资与金融产品投资在投资和运作方式上有很大的不同，投资方向的选择、经营的方式等都直接关系到投资的收益。与部分金融产品投资“零”风险相比，实业投资是有风险的。比如开发商的信用和管理、商铺招商定位模糊和过度炒作、商铺的硬件及交通条件、商圈不佳与消费资源不足等外部风险和投资者自营“养铺”、转租等内部风险。风险系数从底商、步行街、小商品市场到购物中心和物流中心逐级递增。

③如何化解风险。

选择商铺投资所遇到的第一个风险就是开发商的信用和管理风险。所以田先生一家投资时一定要关注或了解开发商过去开发过的项目的业绩和管理能力。有的开发商将商铺销售完毕后，拿了钱就走人，没有协助经营，前期宣传与后期管理严重脱节。经营管理是商铺投资成败的关键，一个无商家经营的铺位，其价值为“零”。所以田先生一家在投资前一定要选择信誉良好，且经营管理能力强的开发商，要多了解开发商的信誉。

由于田先生一家是首次经商，处于创业的摸索期，我们管处于这一时期的商铺为“生铺”，而“生铺”要成为“熟铺”需要一段时间，这段时间里，投资回报率低，有可能没有回报甚至是负回报，就有可能出现资金周转不灵、营业成本大幅增加的状况，一旦出现这种局面，应该分析和逐步调整经营策略。

④其他考虑的方面。

投资商铺需要花费诸多心思。从选址、装修、招聘员工到管理、税务等诸多环节，每一个投资选择均需要花费相当的时间去思考、选择。要是想趁着年轻好好享受生活，实业投资就很耽误时间，因此要将这一矛盾考虑清楚后再做决定。

实业投资最好能和自己的爱好联系起来，这样既快乐，又赚钱。现在一些私人俱乐部的出现，就是这种形式。要是单纯为了赚钱去做实业投资而完全忽略个人感受，对一些投资者来说最终会有不划算的感觉，所以田先生如果要进行商铺投资也要将类似的因素考虑在内。

第二章 那些商铺投资能获利

商铺投资前要作好细致考察

自“限购令”出台之后，房地产交易市场变得低迷，市场上的投资者就纷纷将目标转向商业地产，期望通过投资商业地产投资商铺来实现收益，这使得商业地产的发展进入了一个快速增长的时期。“一铺养三代”、“今日寸金置铺，明日寸铺寸金”、“不限购，临街商铺，核心商圈，低投资高回报……”不少开发商打出了这样的广告语，吸引投资者的广泛关注。

然而在这股商铺投资热的背后，显然也存在着诸多的风险，让投资者不得不注意：业内人士认为，虽然商业地产投资回报率比较诱人，但投资商业地产的风险要远远大于住宅，尤其是那些从来没有商业地产投资经验的新手，更要谨慎为之。商业地产以经营论成败，投资者千万不要被一些开发商诱人的广告冲昏了头脑，以为商铺不受调控影响就可以大举“吃进”。

目前，商铺的形式多种多样，在各种商业区、住宅区和专业市场，以及大型购物中心等商业地产里，随处可见大大小小的商铺。尽管都是商铺，但不同地方、不同类型的商铺商业环境、运营特点、投资特点都有显著不同。投资者在投资商铺需从以下几点考虑：

从长线看投资前景。买商铺看的是未来。要保证地产的升值，商铺的地理位置就是一个相当重要的因素。在选择商铺的同时，还要注意的是判断当地的商铺是否已经达到饱和状态。开盘很久但空置率仍然很大的商铺即便价格再低，也要谨慎考虑投资性，不能盲目投资。此外周边的交通情况也很重要，对于临街的商铺来说，路面是否平整，车流量、人流量以及车速，都直接影响商铺的经营状况。

商铺投资作为一个高回报的投资理财工具一直为广大投资人所关注。可是商铺投资与住宅、写字楼投资相比，它的投资价值组成、投资回报所需的技术条件非常复杂，需要正确的分析判断，否则投资就难以成功。所谓“知己知彼，百战不殆”，为此，建议商铺投资者在投资前一定要对投资项目本身作好细致的考察。“风险永远是与利益并存的”，有投资就有风险。从投资角度看，商铺对有闲置资金的居民而言确实具有相当的吸引力，但商业地产运作的复杂程度远远高于住宅，而且未来也潜伏着诸多的变数，市场供求关系变化、选址不当以及开发商的项目实施能力都会影响收益。投资者一定要认真分析，投资错了可能血本无归。

商铺投资是一项综合性的投资，要看所在地的人气、商业环境、交通和周边区域的整体规划等。盲目投资只会造成不必要的损失。一般而言，投资商铺时要七看：

①看商铺所在地段是否有足够的人气；

②看商铺所在地是否有良好的商业环境；

③看商铺所在地是否有发达的交通和充足的停车位；

④看商铺所在区域的整体规划，避免因拆迁、改造改建等造成损失；

⑤看商铺所在具体位置，投资商铺要规避“坑子铺”，避免客流被隔离栏、绿地、高架桥等阻断；

⑥看市场定位，准确的市场定位可以提高回报，尤其是专业批发市场，找准市场定位可事半功倍；

⑦看开发商有无提供退出机制。

商铺投资者在投资时头脑里要有清晰的投资步骤，才不会盲目投资从而给自己造成重大的损失。上面提到的七个要点，将在后面的内容中详细地解说，让投资者更为详尽地掌握投资细节，做到有的放矢。

投资商铺前期五大要素

商业投资者的第一步便是结合自身经济条件和投资预期，寻找适宜的项目类别。就个人投资者而言，最常见的投资就是依托社区消费支撑选择社区商铺和投资商业街。投资专家表示，同为适宜个人投资者的商业投资类别，但决定结果的关键往往在于最初投资者对于物业的考察关注点是否偏离了目标。

投资社区商铺应考虑以下一些要素。（1）小区规模、居住人口的密集度

社区规模大小、入住率高低都会直接影响到这个社区商铺未来的发展前景。（2）居民的生活标准和消费习惯

业主的收入水平、消费习惯、年龄及职业特点会影响该地区商铺的业态和发展。例如，某小区的业主平均年龄在30岁，那么该地区的商铺则比较适合开办咖啡厅、快餐店、练歌房等，满足年轻人娱乐休闲的需求。相反，如果业主以普通阶层的成家人士居多，那么这一地区的商铺就应以开设中低档的大众餐馆为主。（3）业态配比的合理性

假如在一个容纳500～600户的小区内，开了十几家美容美发店或超市，同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平，形成超负荷消费，那么，这样的社区商铺总体经营情况都不会好，最终要有部分投资者撤退。

投资商业街应该考虑以下一些要素。

第一，地段、交通是首要的。

地段成熟、交通方便对形成一条好的商业街至关重要。其能够辐射到的周边区域及客流量的大小直接影响到整个商业街的发展。

第二，业态规划、定位很重要。

开发商在最初开发项目时，业态配比是否适用直接影响其未来的发展。遵循一定的商业规律，才可以避免资源浪费。投资者在决定投入之前，可以向开发商详细地咨询相关情况。

第三，整个商业街是否实行统一的管理。

商业街后续配备的物业管理公司，其管理是否到位也直接影响到整体商业街的未来发展及走势。但如果把一个一个的商铺都分散卖出去，产权分散，开发商在进行后期管理时难度就大得多。

第四，推广有无完整的计划。

一个商业街的商圈氛围及购物人群的形成和聚集，大约需要2～3年的时间才能培养出来，而开发商在最初开发商铺时，是否有推广预算，计划是否完善，影响商业街未来的发展。

第五，同一地段商业街是否过于雷同。

同一地段的雷同项目过多就会相互分散客流，但这一点要一分为二地看待。因为商业还讲究一种“扎堆”氛围，所以要理性预算目标人群的总体消费能力，再考察现有的供应是否已经满足了这种消费需求，然后再对一个地区的商铺是否过于雷同作出判断。

投资商铺10个重点注意事项

要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也是决定投资是否成功的重要环节。

从宏观角度看，整个城市如果推出新一轮规划纲要的话，所投资的商铺未来肯定受到新一轮规划的影响。从微观角度看，一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线，可以肯定该商铺有着上升的价值。（3）相关权益

所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等，这里都会涉及投资客的“权益”。（4）面积大小

商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在50～100平方米为宜。

类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势，如小饮食业、服装店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，面积都不需要过大。（5）用途结构

商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究，特别考虑投资商铺做餐饮业时，绝不能回避这一点。

住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的，哪怕沿街也不行。投资商铺前一定要了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等。商铺内在结构和尺寸也大有讲究，譬如层高是多少、能否加装夹层（或者送夹层）等。底层商铺层高若在5米以上，投资客可以自己加装夹层。一层用于经营；二层用于居住或小型办公室，这是最理想的商铺了。

要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高，这类商铺一来便于经营；二来物业公司也方便管理，商铺价值也就相应提高了。（6）设备装修

购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况，尤其对房屋的装饰要有详细的约定。（7）税费品种

商铺买卖需要缴纳税费，个人投资客一定要厘清这些税费。因为，这些费用所占房价的比例很高。主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等，具体都要在协议中讲清楚。有人建议，如果是某企业出售的商铺，有的可以采用股权转让形式进行投资。据说，这样可以合理规避部分税费。（8）抵押贷款

投资商铺时若考虑办理抵押贷款，必须了解房地产抵押贷款方面的有关知识。（9）回报时间

商铺投资讲究的是长期回报，从目前国内外大型商业地产开发经验来看，一个优质商铺所获得的长期租金收益远远高于初始投入。（10）市场因素

市场因素对商铺的影响是至关重要的，这里包括宏观、中观以及微观等各种因素。有些是能够预见并掌控的，但有些却是难以预料的，这就要看投资客本人的综合素质了。

投资过程需考虑5项技术条件

商铺投资过程是一个复杂的决策过程，商铺投资者在投资过程中要慎重考虑，一般而言需要考虑以下5项技术条件。（1）商业区域，规模产生效益

在商业区域内的商铺，不仅在经营方面有互补、互动的作用，而且在对外宣传上也有规模效应，所以在商业区域内的店铺，其投资获利能力远远超过独立的店铺。为此，投资者在投资商铺时，不妨考虑在商业区域内选择，这样有助于减少风险。

下面三种商业区域的店铺，投资者可以结合分析它们的特点来协助投资抉择：

①位于交通运输站的店铺，以上班族为主要服务对象，以经营日常用品以及价格较低且便于携带的消费品为主。

②位于住宅附近的商铺，以社区居民为主要服务对象，以经营综合性消费品为主。

③位于办公楼附近的商铺，以经营文化办公用品为主，且商品档次应较高。

④位于学校附近的商铺，以经营文具、饮食、日常用品为主。由于学生购买能力有限，商品以中、低档用品为主。寒、暑假对这些商铺影响很大，商铺投资者对此必须有清楚的认识。

通过对以上不同商业区域、商铺不同的功能性特点的介绍，可以发现商铺是极富个性化的房地产品种，商铺投资者必须在投资过程中进行足够的研究，要考虑商铺所在地段的商业环境、客户基础、客户特点，从而对商铺的位置、大小做出符合未来经营需要的选择，毕竟所投资的商铺最终要通过经营才能获得相应的回报。（2）选择合适的经营者，降低空置率

商铺经营者的水平高低是投资商业店铺能否盈利的关键，投资者应注重选择好的租户，聘请高水平经营人员或经营能力强的人员。如果选择的租户其经营内容不适合周边市场环境，或者经营水平低、管理素质低下，必然导致商铺的经营混乱，最终也会导致经营亏损，并不得不关门歇业。如果租户关门歇业，尽管可以再选择新的租户，但商铺一定时间的空置是不可避免的，所以发生租金损失也是必然的。（3）高水平规划，提高商铺投资价值

商铺的规划设计对商铺的功能性影响很大，高水平的规划设计，可使得店铺显得品种繁多而井然有序，从而吸引更多的顾客。那些规划设计不科学，缺乏对经营者、消费者功能需求的商铺一定会给商铺投资者带来损失。

例如，一个商业房地产项目规划设计不合理，商铺的面宽为6米，进深20米，那么这样的商铺的功能性就有问题，合适的租户比较少。租户范围缩小，商铺的投资价值必然降低。对于位于大型购物中心里面的商铺来讲，不合理的规划将导致有些地方的商铺很难被购物者青睐，这样的商铺，零售商是不会轻易选择的，除非整个购物中心的商业环境特别好，零售商因为商铺外部的因素而做出投资选择。（4）行业类别，锁定商铺投资预期期望

商铺投资过程中，除了对上述三个技术方面的问题做考虑外，还需要对商铺可能适应的经营行业做甄别。我们难以设想一个商铺投资者在进行商铺投资时，对即将投资的商铺所适合的行业未做任何考虑就盲目进行投资的情况。当然，一般的商铺投资者的确很难对商铺投资的深层问题进行考虑，哪怕是初步考虑，原因首先在于商铺投资者对商铺投资相关的专业知识不够了解。

关于商铺适合行业的问题，仅举几例说明。例如，在火车站、汽车站附近，投资批发性店铺为宜；在居住区和办公区，以投资零售商铺为宜等。但是，在投资实际操作中，投资者仍需做深入的行业调查和市场细分，才能保证一定的投资准确率。（5）专业化程度，影响商铺投资收益

在大城市里，有些公寓、写字楼、商业混合的大厦，即所谓的“综合楼”，上层供居住及办公使用，底下几层作为百货商场，虽然其优点是可保证有一定的消费者，但其混杂性带来的消极影响也很严重。例如：人员混杂，安全容易出问题，而且容易产生矛盾；住户嫌公司、百货商场人来人往，既增加了电梯的拥挤，又破坏了宁静的环境，使其居住质量受到影响。公司、百货商场因受到指责并且容易受到住户意见的牵制，最终在一定程度上影响其日常经营。

这类综合性房地产项目追根溯源，应该是20世纪90年代来自香港房地产商的概念。既然来自香港地区，我们就不必有多少疑问，毕竟香港地区土地资源紧张，开发商采取这种发展模式也实在是不得已而为之。正如上面所谈到的，这种综合房地产容易产生诸多矛盾，从而影响商铺的投资收益，既然如此，商铺投资者在投资选择时必须就到底投资在哪种商铺上进行判断，是投资专业商铺，还是其他类型的商铺。

八大指数决定商铺投资价值

房地产是最具投资价值的商品之一，这样的事实已经被无数城市发展的经验所验证。然而在一个城市中什么样业态的房地产产品投资收益率最大，却是一个相对专业和复杂的话题。下面总结的“八大指数”，可以称得上是攻玉的他山之石。（1）方便生活

无论是投资商业还是住宅，拥有方便的生活环境是投资能否稳当的一个基本要素。

尤其是商业地产，方便生活意味着人气旺盛，人气旺盛自然价值就越大。如今，在重庆，类似解放碑、观音桥等商圈附近的生活区域已经非常成熟，如果在这些成熟区域合理投资，将拥有良好的投资回报。

当然，这些成熟区域的问题在于：投入资金的门槛不低，转手的门面或者住宅数量不多，同时购房者的竞争大。因此，投资者也可以到一些新区域寻找更多的投资机会。不过，投资者在投资前，应尽可能地了解新区域未来的发展前景和投资潜力。如果未来发展是值得肯定的，那即使这个区域现在生活不方便，但如着眼长远，却意味着将有更高的收益回报，投资者一定要有前瞻性的投资眼光。（2）时尚活力

一个有时尚感的社区环境首先来自建筑本身提供的时尚外观，在目前大部分情况下，通常是现代风格、简洁的材料、透明的空间和体型，也许有明快的色彩穿插其中。在如今的重庆房地产市场上，这样的小区很多，快节奏的生活让人们越来越喜欢简单同时有特色的建筑小区，像同天·观云邸、一米阳光等项目的外立面都有让人过目不忘的建筑风格。

其实，从长远来看，传统风格、同样有特色的建筑尽管不容易让人心潮澎湃，但是其流行的时间也许更为持久。例如在重庆，类似庆隆·南山高尔夫、保利国宾上院、金科10年城这样的项目尽管外立面是传统的风格，但是其流行的持久程度却可能更加久远，其在市场上的热销也证明了这一点。（3）自然环境

美丽自然、灿烂阳光、清新空气、休闲环境，一直是在繁华都市里生活逼仄的人们的居住理想。因此花园洋房是重庆人的最爱之一（别墅也喜欢，但是投资门槛有点高），而在花园洋房里，带花园的1楼或者带屋顶花园的顶楼往往最先被卖完，同样也是价格最昂贵的。

一个享有优越自然环境社区的形成无非是两种可能，一种是在山川湖泊、森林公园等自然风景区旁边得天独厚占据了一个好地块；另一种是从无到有地造一个好环境，没有天然山水，可以积土成山、挖地成池。

例如像上海等其他城市的市民很少见江水，看到不错的沿江项目就会显得很兴奋，兴奋之余的举动就是频频投资，如今沿江物业的购房比例居高不下就是一个证明。（4）公共关系

看一个小区的住宅是否值得投资，其中一个方式就是看这个小区的未来业主的素质是怎样的，他们的职业、他们的生活状况、他们所代表圈层的兴趣爱好、生活格调是怎样的，这是中国人以类聚观念在居住上的具体表现。

住宅很讲究圈层概念，而商业地产投资同样要注重圈层，说得直白一点，就是你要投资的商铺周围聚集了一些什么样的人，聚集了一些什么样的生意，这些环境对投资将产生何种影响。毕竟，做生意最重要的就是和气生财，对自己的客户如此，对周围的商家伙伴也是如此。（5）容积率

其实容积率对于任何一个项目而言都是最重要的参数之一，然而对于投资物业来说，容积率的高低对于投资物业的潜力并没有直接影响。

打个比方，都市中心的物业（如写字楼、高层住宅）往往容积率就高，有的甚至高达5以上，但是这个容积率并不影响这些物业价值攀升；而对于相对郊区的物业（如花园洋房、别墅）往往容积率低，有的甚至低于0.5，但是在历年来房价上涨的过程中，往往就是这些低容积率物业价格上升最快。

因此，容积率尽管重要，但是只要一个项目的地段合理，其容积率高低不过于离谱，对投资性物业影响不大。（6）安全

安全才安心。然而对于一个小区而言，安防系统做到什么程度和这个区域的治安有很大关系，一个到处以铁栅封闭门窗的城市环境的潜台词就是这个区域没有安全感。好在重庆如今各大小区先进的门禁系统，良好的物管保安培训让投资者人身和财产安全得到前所未有的加强。

值得一提的是，在重庆投资，不安全的影响开始来自一些目前不可预期的因素。比如，投资的这个小区开发商实力是不是够强，能不能保障小区配套完善形成成熟社区；小区所在的规划是否合理，是否存在市政建设同小区建筑冲突等问题。（7）安静

安静的居住环境尽管非常重要，但那是对于住宅投资而言，商业地产却意味着越热闹越好。

所以安静这个指数可以从两个方面来权衡：要想投资商业地产，最好选择车水马龙的闹市，人多车多生意多；而要想投资住宅，则尽可能地需要个安静的居住环境，休息和休闲毕竟需要安静和轻松的心情。即使在最热闹的地段进行投资，都不妨选择一个噪声污染和光污染相对轻微的朝向和楼层。（8）人文环境

近几年出现了几个中国传统文化主题的产品：北京有观唐，广州有清华舫，成都有芙蓉古城，长沙有个汀湘十里。

西方的现代居住环境比东方更科学，但是东方住宅形态中却有一种西方住宅所没有的人文因素，它可能不是物理性的，但绝对是心理性的，能够打动业主的内心。人文环境既与建造者有关，也与居住者有关。这种氛围是一种共同的人文表现，能直接反映一个社区的底蕴。相对而言，人文环境更多影响居住者的心情。

投资者如何评估店铺价值

经常被问及这样的问题：这个铺值多少钱？其实这个问题的答案不在任何专家或发展商那里，也许投资人应当自己去作一些小的研究，答案就在我们自己的手中。

商铺属于生财工具，一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱，这样才能保证自己的回报长期稳定可靠，因为没有人愿意赔本租场地的，所以必须研究各种行业的成本模型。

我们在一个适于经营服装业的地段考察一个铺位，首先应当去了解周边服装铺的经营状况，比如衣物的档次、每周的出货量、顾客的种类等。

一般而言，场地成本占其总成本的1/5～1/1，对于一个10平方米的服装铺而言，若平均单件价格为100元，每周出货约30件，那么每日的营业额为130元，考虑每年四个月的淡季营业额对折，所对应的单位营业额为36元/平方米。按照1/5的场地成本、8年的物业投资回报期计算，净售价应当为21021元/平方米。这里还没有考虑税收、空租、佣金等因素。

当然，刚才的算法是静态的，适用于成熟地区。对于新兴地区商铺的估价就复杂多了，必须考虑市政交通、新建住宅等等预期带来的人流量，存在较多的不确定因素。在这样一个短小的篇幅，不能尽言详细的方法，但是最简单的办法是考察同规模同档次的成熟地区，再考虑新地区的建设周期，毕竟消费模式不会有大的差距。

评估商铺的价格，也不能简单地说是该地区住宅售价的多少倍，因为即便是同样地区的商铺，可能因为适用于不同的经营种类，就导致价值的迥异。（2）什么是好的商铺

好的商铺一般具备如下特性：适用行业广泛、人流量大、目标人流档次高。在这个意义上，一些甲级商厦的低层商铺是最佳的商铺，商业街带来天然的人流量，甲级写字楼的大量人流代表高的消费力量……事实上，一些含金量高的商铺物业往往被发展商所保留作为长期投资，能够进入市场流通的较少。

应当认识到，能够在市场以出售形式换现的商铺，往往已经属于第二流的品种，投资的时候才应当慎之又慎。在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的，所以底铺远远好于在楼上的铺位；同时，要区分人流的种类，休闲人流的价值要远远高于交通人流，前者如商业中心、娱乐中心，后者如地铁通道等。

人气也是另外一个重要指标，要看看周边商业是否已经或者预期成势，周边是否有重要的顾客来源等，值得提出的是，狭窄街道形成的双边型商铺结构比宽阔马路造成的双单边商铺结构有利得多；商铺平面结构也很重要，一方面要有较宽的门面接触顾客，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。

现在，较多出售的是位于商厦内部的分割铺位，这是商铺投资中风险因素最多的一种。因为位于商厦内部，会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约，还会受到商厦内其他经营者的影响。无论怎样，首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势，并且一旦有空租，总是位置不佳的首当其冲。

商铺的选择是一个需要全方位考虑的问题，投资者不能只关注于租金或是客流量，综合考虑，你才能发现各方面的问题，更能找到各方面都是最好的商铺。

黄金商铺与边商铺利润倒挂

随着各大商业项目的崛起，投资者浏览着大量的商铺信息与漫天的广告，不禁开始迷茫：选商铺，到底应该把握哪些要素？而随着城市中心商铺门槛越来越高以及城市发展速度越来越快，有些投资者开始怀疑：城市中心商铺，就一定比边缘商铺好吗？

商铺的投资已进入高潮期，越来越多的投资人士关注着商铺投资中的宝藏，显然商铺已经结束了可以轻易买到原始股的童话时代。

下面给投资者进行了售价与租金回报分析，同时也为投资者算一笔清晰的投资账。（1）以某广场的某一商业项目为例

假设目前售价10000元/平方米、租金10元/平方米/天、面积为100平方米的商铺，出售总价为1000000元、月租金回报30000元、年租金为360000元。

除去每年最少一个月的空置期，需负担物业费36000元（30元/平方米/月）和供暖费15000元（50元/平方米，按3个月算）外，该商铺的年租金实际收益为360000元-30000元（空置期一个月租金）-物业费36000元-供暖费15000元=279000元。

年投资回报率为7%，投资回报年限为11.3年。（2）以边缘地段的商铺投资为例

假设目前售价为12000元/平方米、租金5元/平方米/天、面积为100平方米的商铺，出售总价为1200000元，月租金回报15000元，年租金为180000元。

除去每年最少一个月的空置期，需负担物业费30000元（25元/平方米/月）和供暖费15000元（50元/平方米，按3个月算）外，该商铺的年租金实际收益为180000元-15000元（空置期一个月租金）-物业费30000元-供暖费15000元=120000元。

年投资回报率为10%，投资回报年限为10年。

注：年收益回报率=（年度租金收益-年度物业费-年度取暖费）÷投资总额×100%。

通过以上的对比我们不难看出，一个是投资黄金旺铺，一个是投资边缘商铺，但测算结果却是出人意料。这种黄金商铺与边缘商铺利润倒挂的现象已经引起了众多投资者的关注。

我们知道，回报率一直是商铺投资的关键，投资就是为了回报。按照这几年的形势来看年回报率平均高于7%的商铺投资都是不错的投资选择。如果是资金投入比较大的项目，年平均回报率高于5%的商业地产也可考虑，但投资商铺决不能盲目追求位置。

如果小业主以高价购买了商铺，那必然要求高租金，就给经营造成巨大压力。而在返租的销售方式下，租金和售价就更容易脱节，因为开发商承诺了若干年的固定回报，掩饰了实际可能的租金。这样过高的售价其实是有泡沫的售价，有时还造成不断涨价的假象，使原本就不够理性的投资者越发头脑发热，这实际上是一个杀鸡取卵的危险做法。

投资者应量力而行，充分估计未来的收入水平及支付能力。因为商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也就越高，最终将影响商铺投资的收益。此外还要注意商铺周边房地产发展的状况及趋势。商铺价值提升是一个动态的过程，要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。

商铺选址投资指南

正确选择店址是开店赚钱的首要条件。一个运营项目很好的店铺，若选错了店址，小则影响生意兴隆，大则还可能导致“关门大吉”。科学选址将使你获得“地利”优势而生意兴隆。因此，投资者在选择商铺的时候，应考虑店铺的运营。（1）依据“人气”选址

好的位置虽然不是绝对的，但却有很多共性，如人口流动性大，闹市区域繁华地段，交通方便等，所以选择好位置必须具备以下条件：

①人潮流量：平常、假日及日、夜来往人次比例；

②车潮流量：汽车、摩托车往来流量；

③交通枢纽：目前及未来可能增减的运输工具；

④马路宽窄、大小：单行道、双向道与停车问题；

⑤区域特征：商圈情况、竞争店、互补店、金融机构及文教、休闲设备等；

⑥人口勘察：该区人口数量、消费习惯等；

⑦商圈勘察：主要及次要商圈范围、租金、价位。（2）按照地点位置

小店可粗略分为两种，一种开在人来人往的闹市口，一种开在居民新村。前者因为和大店做邻，商品特色显得更为重要，应该找大店所没有的东西来做。经营这样的小店，一定要做市场细分，做专做深做透。开在闹市的小店，不妨经营能迎合年轻人品位的商品，因为年轻人是最喜欢逛街的。相反，经营老年人用品的小店应开在居民小区里，那是老年人的活动范围，就近购买当然受他们欢迎。（3）依据地段选址

购买店铺作为不动产投资的一个品种，具有既可出租、又可自营的两重性，早就引起了投资者的注意。但是，并不是随便捡个店铺都能赚钱，店铺的选择大有讲究，它包括店铺的位置和店铺的质量。投资店铺讲究地段。店铺的地段一般有三类：第一类是成熟的中央商务圈；第二类是成型的商圈，多邻近大型的住宅区或就业中心区，能吸引大量就业人口的商务办公楼或经济开发区；第三类是住宅小区内部。

在成熟的中央商务圈投资店铺，投资额较大，而且不同商务圈的性质及发展程度，都将间接影响店铺的经营效益水平及场地的租金。这种店铺的运作首先是借了近在咫尺的整个商圈的人气。再者有固定的人流量保证，方可“大树底下好乘凉”，得来全不费工夫。

一般说来，就业中心区为住宅区提供了需求市场，住宅区为就业中心提供了充足的劳动力。店铺的兴起，将启动住宅与就业的二度兴旺，特别是新建楼盘的品质和价位会有明显提高，这反过来又会使店铺的增值更为可观。

若投资小区内的店铺，则需要比较慎重，一方面，人流有限；另一方面，住户在小区内消费仅仅是为图个便利，而难有持续的、大宗的消费。适合投资的小区内店铺，最好在足够大的规模，或者是开放式小区，有宽敞的街区道路，小区主要出入口、街道转角等位置的店铺是投资的最好目标。（4）依据经营需要选址

①要根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市；但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方。比如保健用品商店和老人服务中心，就适宜开在偏僻、安静一些的地方。

②要选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”，人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这条街。

③要选择有广告空间的店面。有的店面没有独立门市房，店门前自然就没有独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。

④要有“傍大款”意识。即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，以至能够开在它的旁边。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应，“拣”些顾客。

四步骤找到最具投资价值的商铺

投资商铺，如何追求投资价值的最大化，这一直是一个热门话题。更为实际而言，如何找到最具性价比的商铺，这是一门大学问。在此从中医的“望闻问切”四步骤来简述商铺投资的基本理念，供广大商铺投资者参考。（1）望诊：判断商铺的“门面”价值

商铺必须有独立门面，这一点相当重要。最好是一楼正面沿街，门宽不低于1.5米。如果商铺没有独立的门面，会失去广告空间和上门客的数量，也会失去施展营销手段的空间。

在挑选已经形成商业气候的地理位置时，可以选择政府打造的或是在长期经营中自然形成的特定商品的集中区域。如位于某市的轻纺市场，未成市前商铺的售价为每平方米1000元，月租金仅1000元左右；市场成熟后商铺的售价为每平方米5万元以上，月租金1万多元。

如果，所选商铺区域的周边有著名连锁品牌餐饮或品牌专卖店入驻则最佳，品牌连锁机构的选铺工作相当系统化和专业化，投资者可以借品牌公司的市场判断能力来完善自己的判断。（2）闻诊：分析商铺的“内在”状态

选择商铺的区域应在办公楼附近、交通枢纽邻近、学校附近或居民密集区，主要经营收入以周边固定消费为主。所以，人流量是关键因素，要学会区分过路人流量和消费人流量，其合理比例应该是2：1。商铺的收益诀窍在于商铺门前的人流量，总量越高越好。统计人流量的时段以周一至周三上午10点至下午16点为佳，如果是餐饮商铺，还要统计晚上18点至23点的人流量。

此外，商铺的结构决定商铺的投资价值，千万不要误入结构有问题的商铺。理想的商业建筑结构以框架为佳，这种结构得房率较高，中间立柱较小甚至没有，有利于经营者商品的出样和商铺的格局规划。而且周边100米内最好有公交站点或轨道交通出入口，尽量要回避那些能在门口停车的商铺，因为门口能停车的话，将会影响商铺的展示面。（3）问诊：对比商铺的“周边”症状

周边人群的消费水平高低决定商铺的价值高低。在周边购买力较高的区域，商铺的价值更高，那么获得更高的租金和投资回报率的机会更大。所以投资者要密切注意周边各商业的生意情况，商铺周边50米半径可以反映商铺将来的经营情况，正所谓“一荣俱荣”。而且投资者仍然要了解周边的规划及商铺的开发商，好的规划决定商铺未来几年的走势，好的开发商拥有良好的商业配套及大量住宅居住率，这些都是投资的重点。（4）切脉：预见商铺的“前景”发展

投资者在投资商铺时应该重视发展前景。虽然在一些位置偏差的地方，前期租金很低，几乎无人问津，但如果符合马路小、周边市场好、人流量有逐步扩大趋势、商铺销售率较高等条件，则这类商铺具备投资价值。注意把握投资时机，在经济形势虚高、商业景气且商业利润较高的时期，不宜投资在高位运行的商铺，因其升值空间已被大量消耗。按这几年来的市场形势来分析，一般比较适宜投资的商铺，其售价和周边住宅售价比例约为1.3：1。

正确评估商铺价值的要素

任何商品和服务都是有价值的，关键是如何进行评估。如果价格高于价值，那么，人们在心理上就会认为这种购买是不值得的。对于投资行为而言，就意味着这项投资是失败的。具体到投资商铺，也是同样的道理。一般而言，投资人在购买商铺时，投入的资金越大意味着风险越高。面对如此昂贵的投资，如何实现投资的价格接近店铺实际价值甚至大于其价值呢？我们认为首先要做的就是对商铺进行价值评估。如何评估？根据多年商铺开发的经验和代理商铺营销的实践，建议投资者从以下几个方面进行考虑。（1）投资商铺是否处于核心商圈

商圈有大有小，例如，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。例如在福州市，已经成熟的商圈如东街口、中亭街等，吸引的是来自全国各地的人流。一般而言，在传统商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常少。在投资时，应多关注新商圈，因为新商圈的产生与商铺的释放成正比，投资机会比较多，只要我们能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观。（2）注意商圈的变动因素

在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，所以销售价格也非常高，而且销售价格是根据目前租金确定的，因此投资价值不大。而如果选择正在发展中的商圈，也许前2～3年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺绝对是值得投资的绩优股。反之，如果选择的商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险，那么，就如同在股市顶峰时购买股票一样，前景堪忧。（3）是否具有主力店效应“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，相信每一个商铺投资者都知道这个道理。一个大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值。如某城市广场虽然当前的营业能力只能算中下，但是新进驻的家乐福将有利于改善这里的商业氛围，尤其是2～3楼围绕在家乐福周边的店铺，仍然有不错的盈利。主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺做旺并不断升值。（4）有广场就有冲天人气

什么是广场？广场就是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有冲天人气，就有无穷的商业机会。大如天安门广场，小到福州市五一广场，每天有几十万的人流汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以，评估一个商铺的投资价值，看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。广场有大有小，投资者可根据实际投资环境参考投资商铺的规模和未来经营业态的选择。（5）品牌店效应

目前在商铺租赁和购买市场上，品牌客户比较多。例如西式餐饮有肯德基、麦当劳、永和大王；咖啡有星巴克、上岛；服装有鳄鱼、班尼路、李宁等。在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来所要投资的商铺区域也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：

①品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的，许多经营快餐的企业现在跟着肯德基、麦当劳走就是这个原因。

②知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会促进商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。（6）立地条件

商铺项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。正所谓“一步三市”，立地差之毫厘，都有可能会导致经营业绩失之千里。

一般而言，一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。

首先，道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为，所以位于道路边的商铺的价值就比较大。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别；其次，靠近商业区的交通干道。主力与辅助力量兼并，因此，商业价值巨大。

除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，例如交通隔栏。人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。我们同样以福州的东街口为例。东街口可以吸引来自东西南北四个方向的人流和车流，而且不存在人流穿插的障碍；但交通隔栏对商铺价值影响有多大，我们只要留意东街口附近的双抛桥就知道了，以前双抛桥门前有隔栏，没有连接达明路的斑马线时，从两个方向来的人流去购物都比较困难，而拆掉过街天桥和隔栏后使来往的顾客非常方便，尤其对其他街巷的未来的人流注入有很大支撑。（7）了解商铺的通用性

一些投资者因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的投资风险。我们知道，商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，例如，开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些商铺并没有这些，当有人想租赁并提出这些问题的时候，投资人才恍然大悟，但已经晚了，因为像排烟这样的问题到正式交楼后，谁也解决不了。其实，不仅是投资人不清楚这些潜在问题，有些发展商也不一定清楚，因此，投资者在买铺的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，哪怕以后不经营餐饮，也要做到有备无患。（8）周边租金水平

如果说以上评估条件定性的内容多，那么周边的租金水平将直接反映投资者所投资商铺的租金能否支撑购买价格。购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报总应该比银行利息要高，这是一个原则性的问题。投资商铺和住宅最大的区别是，住宅随着品质的下降以及新项目的推出，当前的租金水平肯定大打折扣只会往下走，而商铺是越做越旺，租金只会往上走，但是出现商圈变动则另当别论。

不看地段看“商机”

商铺投资流传这么一句金言：租、售商铺不看地段，看商机。

以前，投资住宅、写字楼等传统房地产形式，讲究“地段、地段、还是地段”，商铺投资也不例外。但如今，相差百米的商铺，租金的价格因为经营业种不同，已经开始出现巨大的差别。例如，以两家餐饮店为例，某甲鱼店与某烧烤店近在咫尺，但一个每天上午10点半之后就订不上台，一个门前总是人少车稀。所以，不禁有投资者感慨：“租、售商铺不看地段，看商机。”

姑且不论这种说法对与否，但是从另一层面可以看出，人们已经开始考虑黄金地段的商铺是否都能达到预想的回报率。我们进行了几处商铺样本调查，其中既包括了受“哄抢”的黄金商铺也有备受“冷落”的边缘商铺，结果发现：看似不佳的地段只要人气旺盛、商业繁华度高，也能产生不俗的经营业绩。

既然是商铺投资，“商”与“铺”就缺一不可。例如，有的商铺里生意十分火爆，每个月的营业收入十分可观，但是业主仍不高兴，因为商铺是从别人手里“顶”来的，租金加上“顶手费”分摊，实质上的租金成本是很高的；或者有的商铺的建筑形态看似十分靓丽，大理石的材质、大玻璃的橱窗、花纹雅致得可以，可就是生意做不好。

上述两种情形，留给商铺投资者一个必须作出选择的问题：买商还是买铺？实际上，翻开辞典查查：商，贩卖商品，即商机也。铺，乃（有房地产）实物形态的店铺。看来“铺”只是商铺价值的物质载体，“商”才是商铺投资的价值体现。

商铺投资是一个长期性的投资活动，既不能过于追求商业的现时效益，又不能只注重商铺的稳定性，选择房地产价值大而商业价值小的“铺”，只有选择那些既有“商”又有“铺”的双重价值的商铺才是一种比较理想的选择。

买商铺除了地段还要看消费群体

几乎所有的地产投资者都熟知房地产内一个不变的法则：投资商铺看地段。这个法则是否也适用于商业地产项目呢？未必！其实很多人在购买商铺时都走入了一个误区：过分追求地段而忽视了人群。

投资商铺时，地理上的好位置不是绝对的，还要考虑其能否留住客户群，毕竟，消费群体的存在才决定了商铺价值。虽然好的地段是商业成功的绝对前提，但盲目相信地段而忽略了其对应的消费群体，也是选择商铺的大忌。

所以，投资者在投资一处商铺前，首先要对当地的消费者水平和层次进行一个深入的考察，以确定未来经营的方向和主要消费群体。这种考察，其实判断标准很简单，因为每一个投资者本身也是最普通的消费者，你买东西会去什么地方？你的消费习惯是怎样的？这些可以自己回答的问题实际上也传达了一个真实信息。建议投资者可以通过多向亲戚朋友打听他们的习惯，这样可以很便捷地了解到不同年龄层、不同文化背景的人群的消费习惯，这也是投资知识的一个实用小技巧。

对于一般性的投资者来说，如果不想一次性投入太多的资金，可以考虑与普通市民生活最为密切的社区商业。在20世纪国家进行房改之前，我们对于社区商业、住宅底商的概念几乎是空白。但随着房地产业的不断市场化，社区商业成了房地产商开发住宅产品必备的业态。与商场里的商铺相比，社区商铺无疑更具优势，它意味着拥有更多稳定的客流。而商场里的商铺则更多地依赖发展商的规划和管理能力，设计和管理上的一点失误都会直接影响商铺的投资价值。

但有一点要注意的是，社区商业由于和社区有着密切的联系，在投资前一定要考察清楚社区的入住率、业主的收入水平以及和周边同等商铺、商业配套设施的距离等问题。

商铺规划设计必看四原则

投资者在投资商铺时必须关注商铺的规划设计，一般要求商铺规划设计需要最大限度体现市场概念。如果商铺投资者对商铺规划设计有深入了解，这样将有助于投资选择时甄别好的商铺，下面提出一些商铺规划设计的原则。（1）“可视性”原则

商铺规划设计的“可视性”原则包括铺面类项目外部“可视性”、铺位类项目外部“可视性”和内部“可视性”。

铺面类项目外部“可视性”指在室外不同位置能看到数量尽可能多的商铺，即“一眼就可以看见很多吸引目光的商店，并直接奔向目标，奔走途中又发现其他魅力商家”。如果铺面类项目外部“可视性”可以达到以上境界，那么说明其“可视性”值得肯定。

铺位类项目外部“可视性”与铺面类项目外部“可视性”的内容相同，其内部“可视性”原则指铺位类项目的设计，应最大限度让消费者在项目里面任何位置都能够最大限度看到尽可能多的商铺。

如果商铺项目的外部“可视性”和内部“可视性”都得到了充分实现，而且项目周边市场条件可行，零售商最终进驻几乎不会有任何悬念。所以，投资者务必要考虑商铺“可视性”的强弱。（2）设计技术指标广泛适应性原则

商铺投资者在考察商铺项目设计过程中，势必要精打细算，包括对楼板荷载、层高、柱网间距、电梯尺寸、物流系统的规模、消防设备的等级、各种弱电系统的档次等等进行考察，从表面上看来，上述内容只要对相关指标进行控制，就可以达到控制成本的目的，但从远期来看，对上述指标的控制也会影响到商铺的运营、安全以及商铺的增值。投资者对开发商针对这些指标的控制程度也不能忽略。

一般实力可靠并且具有丰富经验的投资商、发展商在商铺项目设计阶段会采用战略眼光来决策项目各项设计指标，而不是为了短期利益忽视了项目长期的竞争力。

当然，我们并非主张浪费，设计指标的确定应该体现合理的经济成本，无疑成本和功能之间是一对矛盾，需要科学判断决策。我们可以想象到，一个面宽、进深、层高、荷载、水、电、排污、煤气等技术条件都具有广泛适应性的商铺，是不是一定好出租，好转手？答案自然是肯定的。（3）公共空间价值原则

对于大型商业房地产项目来讲，商铺投资者必须明白公共空间对于提升项目价值和商铺价值的特殊作用，并非商铺面积越大越好。事实上，商铺面积的价值体现在公共空间的大小和公共空间的规划设计上。没有有效的公共空间进行引导，商铺的价值很难得到充分实现。设计师在设计阶段，必须牢记公共空间的价值原则，并将其充分表达。

商铺投资者在选择投资大型商业房地产项目里面的商铺时，需要关注该项目公共空间的规划设计是否有效提升了商铺的价值。（4）保守选择新技术原则

商业建筑，其经营必然以服务于大规模客户群体为特点。大规模客户群体对商铺内部环境、温度、湿度、安全都有最基本的要求，如果在某个时间段，发生温度异常、环境失控或安全问题等各种各样的问题，项目的经营马上就会面临整顿乃至停业的情况。一旦发生类似问题，项目的经营损失将难以避免，项目的品牌价值也将会受到一定损失。

商铺投资理财规划：自营、以租养铺、租赁经营

任何投资都有风险。虽然现在的宣传广告都在宣告社区商铺给投资者带来了新的投资渠道，但并非所有的商业都能给投资者带来回报，投资者在投资之前势必应该先了解社区商业的经营业态，分析各种投资形式的优劣。

投资者要注意了，一般对社区底商的投资也分为三种方式：购买商铺自营、以租养铺、租赁商铺经营。

为了对投资社区商铺全面了解，我们下面以一个社区商铺为例，对三种社区商业底商的投资方式逐一进行分析：

例如，现有一间50平方米的社区底商，位于一个功能完备且成熟的社区，目前售价为10000元/平方米，底商总价为50万元。（1）投资购买商铺兼经营

假定投资者有一定的经济基础，但为了后续的商业经营，采取了银行贷款的形式。假设当前建设银行、工商银行的个人商业用房的银行贷款条件是首付10%，利率5.508%，最长贷款年限10年。

投资建议：

①如果投资者采取银行贷款的投资方式，前期支付的资金依然较大，而且后期经营所涉及的房屋装修、商业投资等仍需要较大的资金投入。因此，采用此种投资方式，要求投资者必须有较强的经济基础。

②在此种投资方式下，要求投资者有一定的商业经营经验，以降低后期商业经营不善带来的风险。同时，未来金融调控预期的不确定也会带来贷款利率上调的风险。投资者不得不周全考虑。（2）以租养铺

这是指投资者购买商铺后转租给他人进行商业经营，靠“以租养铺”的形式获得投资收益。对于这种投资方式，如果社区底商的租赁价格按3～1元/平方米/天来计算，那么商铺的月租金为：3～1（元/平方米/天）×365天×50（平方米/12月）=1562.5～6083.3（元/月）。

投资建议：

①目前的租金价格下，如果投资者通过“以租养铺”的形式进行不动产理财，按银行不同年限的月还款额，则要求投资者的贷款期限不能低于15年，但银行目前最长贷款年限只有10年，因此需要加大前期的资金投入。

②此种投资方式下，如果投资者通过“以租养铺”的形式进行不动产理财，将会出现由于利率带来的风险。

③在此种投资方式下，要求投资者对社区商业的业态配比的合理性进行考察，从而规避由于业态重复而导致的无序竞争所带来的商铺空置风险。

④在此种投资方式下，要求投资者对小区规模、居住人口的密集度、业态的规划、定位进行考察，以便对今后商铺的升值潜力进行评估。（3）租赁商铺经营

这是指投资者通过租赁商铺来进行商业经营的方式。此种投资方式前期占用的资金较少，若按照“押六付一”的租金支付方式，资金支出为7个月的租金。按照上述第二种投资方式中的租金价格计算，即为：31937.5～12583.1元。

投资建议：

①此种投资形式下，商业经营者的前期资金占用规模并不是很大，利于后续的商业经营。此投资方式比较适合小投资者的理财计划。

②在此种投资形式下，要求租赁者对小区规模、居住人口的密集度进行考察，以避免投资风险。

③在此种投资形式下，要求租赁者对居民的生活标准和消费习惯进行考虑，以避免投资风险。

商铺投资也要“五观端正”

从面相学来讲，五官端正的人预示着健康力、亲和力，有朝气和生机。而那些贼眉鼠眼、歪瓜裂枣型的人，往往用于形容那些行为不正、不务正业之徒。

同样在选择商铺时，商铺的“五观”也将成为评判商铺是否值得投资的参考依据。所谓商铺的“五观”为观宏观环境，观位置交通，观企业背景，观房屋楼型，观价格收益，其每观都在投资方面不容忽视。（1）观宏观环境来看当地经济发展前景

商铺是商业经营的载体，商业的好坏与市场宏观环境有着密切的联系。中国政府大力促进内需市场的繁荣，属地居民收入增加以及消费支出的提升，均对商业发展有着推进作用。由于中国的特殊国情，研究商业市场的政策面以及当地实际经济数据是对商铺投资的重要判断基础。例如，2001年，安徽省灵璧市当时当地的居民住宅约在1500元，但是市内商铺售价高达20000元，事实上这与当地政府盲目发展商业来繁荣城市的政策有着直接联系，所以在研究市场宏观政策期间，也需要理智地判断政策的可行性、合理性以及未来的可持续性。

从目前中国经济宏观环境的发展及区域的发展数据中可以看到，国内主要直辖市仍将处于快速增长阶段，其商铺投资的安全性较高但成长性较慢，而一些经济发达的省会城市及地级城市正在逐渐进入快车道，虽然尚有一些消费理念和习惯的差异，但目前投资此类城市商铺将在未来获得丰厚收益。（2）观交通位置来看地理位置是否优越

显然地理位置的重要性是选择商铺的重要指标，然而随着商业地产的不断开发和深入，位于市中心良好位置的商铺将成为稀缺产品，城市向外发展延伸也不断地再创造出一个又一个的亚商圈环境，所以，投资者如果简单地锁定市中心区域为投资目标，将丧失对商铺价值投资的更多机遇。

除了市中心商圈和区域商圈的位置差异外，物业本身的交通也值得重视。不是每一个市中心物业都能钵满盆满的。例如，位于上海市南京西路的中创大厦，其地理位置是很多外围开发商所羡慕的金窝窝，但是其狭窄的展示面，紧张的停车位置大大地限制了现代商业的需求。在选择商铺时，需要多观察开发商们为商业预留的停车位数量，多观察外部人流或车流进入项目的难易程度，只有容易到达的商铺其未来商业发展空间才更大。（3）观企业背景看商铺投资是否可靠

企业的背景是投资者经常忽视的环节，好的企业代表投资实力、建筑品质和良好的资信，他们不会为节省一点费用而去选择便宜的建筑材料，也不会盲目地为回笼资金而不断地打广告推销商铺。他们会花更多的心思和精力去研究商业环境及周围市场需求，恰当地规划商铺的定位，以一个适当的价格和品牌的价值来定价商铺。他们的高售价是可以理解的，因为企业更多注重的是能够永续经营的品牌，所以在选择商铺时请更多留意开发商的背景。（4）观房屋楼型看商铺是否符合业态

完美的商铺是矩形，而圆弧、棱角过多的商铺都会对经营者的商品布局有所影响，从而造成商铺面积的损失。尤其是经营百货零售商品的商户，其面宽和进深的恰当比例在1：3左右，因为商品需要适当展现，利用有限的商铺橱窗可以展示小店商品的风格。同样丰富的商品，如果商铺的进深比例不恰当的话，由于不能让有意购买的顾客一览无余，所以顾客必须深入商铺才能“淘”出所需要的商品，这样也就自然影响顾客的购买概率。

当然多棱角或形状不规正的商铺并不是任何商家都不喜欢的。餐饮企业并不希望将厨房放置在一个众人皆知的位置，夜总会等特殊行业更希望其私密性和相对的隐蔽性，而不规正的商铺在一定程度上可以解决这些“疑难”问题。（5）观价格收益看商铺未来收益

总体来看，90%的投资者所关注的是眼前利益，这是无可非议的，价格是一切经济的基础，收益高低也是决定商铺投资回收快慢的主要标准。但是，往往投资者们在购买商铺的同时忽略了商铺未来价值的增长。

商铺的价值不是简单以价格来衡量的。商铺的价值主要显现在地价增长从而拉升商铺的价值，商业的成功运营或人流的汇聚拉升商铺的价值，物业的稀缺性同样也会拉升商铺价值。商铺的价值研判是需要有专业的商业公司来研究的，因为其具有很高的专业性，就如2008年的股票市场，在经历一番洗牌震荡之后，越来越多的声音呼吁投资者选择价值投资，同样商铺的投资选择中也应该多考虑价值因素。

商铺投资的“五观”论是快速分析投资可行性的简要方式，在实际投资中仍需要投资者善于运用基础理念。只有不断地从实战中吸取经验和教训，投资者的“中标率”才会不断地提升，获得更多的财富。

四类商铺投资价值各不同

如今，选择自主投资商铺的人一年比一年多，而当前商铺的类型和地点也日趋多样化。针对其发展现状，投资者应该很清晰地看到该如何选择适合自己的投资方式。下面将简单地介绍分析四种不同类型的商铺投资。（1）超市商铺风险相对较高

大型超市周边围绕众多的居住区，拥有聚集人气的先天优势，大型超市内的商铺大多是分割型的，相对于较独立的商铺来说，其经营灵活；但多受超市经营制约，超市经营的好坏直接影响超市商铺的盈利状况；其风险相对高，易存在闲置现象；所以选择超市商铺一定要慎之又慎，超市商铺投资应选择有实力的超市经营商或已经树立起良好口碑的超市，这样才会收到事半功倍的效果。（2）商务区商铺高不可攀

商铺投资的诀窍之一就是看客买铺。哪里的消费能力高，哪里的商铺投资就越有价值。从城市的发展看，每个城市的商务区规划都非常有限，因此选择商务区商铺成本相对要高。在高质量定位的前提下，选择此区域的商铺投资潜力会较大，但根据近几年的情况分析，投资商务区商铺已经成稀缺性资源，商务区商铺的房价愈涨愈烈，其成本之高、交通之拥挤、房价之高昂，使得中小投资者只能望而却步。（3）社区型商铺风险仍大

社区商铺将成为潜力最大的商铺类型之一，业界已形成共识。一个新的社区只要项目定位准确，发展环境良好，随着社区的成熟所带来的商铺价值提升毋庸置疑。但目前市场上推出的社区商铺多为住宅底商，临街的商铺少之又少，对于中小投资者来说，相对易操作、投资金额小的餐饮、娱乐等行业将受到限制，其升值空间较小，风险仍是很大。（4）临街商铺收益最高

临街的经典旺铺，其优越的商业氛围、稳定的人流量决定该类商铺运营收益水平较高。特别是选择区域市场商铺，其成本较低，风险较小，升值潜力剧增。正是由于临街商铺投资具有如此效益，所以近几年来，中小投资者大多把目光转向投资回报稳定、升值空间较大的区域性临街商铺。

选铺需相当“技术含量”，单凭喜好行不通

商铺投资，可不能单靠个人喜好行事，还需要必要的技术做辅助，不然，肯定会蒙受损失。下面我们来看看一名女大学生的投资之路，让投资者们从中学习点经验和教训。

爱吃、会吃的美食家，不一定能做个好厨师；会穿衣服、会买服装的人，不一定能做好服装店。这是该名女大学生最近在投资服装商铺时的无奈“发现”。她雄心勃勃投资的一间服装店，由于开发商管理不善，所在的地段一直没形成人气，她的店已经几个月入不敷出，亏损正在加大。

2008年年初，广州住宅市场陷入低迷，有朋友怂恿她说，商铺的抗跌性强，加上她平时又有“衣架”的美名，在搭配服装打扮自己方面颇有天分，穿衣服总比别人好看，自己开一家服装店肯定有钱赚。一堆“客观”的好话，听得年轻人的耳根软了下来，再加上一点小小的虚荣心，她原来就在一家国企里老是嫌工作枯燥，于是拿出大部分积蓄，在某新商业街买下一间铺，当起了服装店老板。哪里曾想到，半年下来，不仅没赚到钱，这服装店还成了一块鸡肋，食之无味，弃之不甘。

其实，这名女大学生在此项目上，漠视了很多投资专家提醒的一个原则：投资商业地产，有相当的“技术含量”，不能随意依着自己的喜好。（1）商铺的考察

投资商铺就是选择做生意，做生意最重要的是对投资对象作全方位的考查。所谓“工欲善其事，必先利其器”，投资前做足买卖功课是必不可少的。几年前，经常有投资商铺赚大钱的故事，只要有一个商铺，打出“铺王”之类的广告，大家都去购买。现在形势已大大改变了，如今明智的投资者，来到一个商业项目里面，第一步必须弄清楚的就是要投资的商业项目的位置、交通、人流量、人群量等。（2）项目的运作

除了关注上面提出的基础条件以外，特别要注意的是，进入一个项目，要了解开发商其未来整体的项目是运作型的还是管理型的，这两种类型差别很大。

如果是一个好的商业项目，应该是运作型的。不仅仅是初期管理，开发商还要持续地在这个市场上投入精力，将来开了业，经营者仍会不停地为这个项目做宣传、去推广，这是属于运作型的项目。目的是什么？通过活动、宣传手段吸引消费者前来，不断地聚集人气。一个好的运作者，用经营的手法去运作一条街、一个商业旺区才不会突然停下来，而里面的经营者也应有基业长青的思想——这个项目才能永远运作下去。（3）商铺的管理

现在市场上还有一种商铺是管理型的，也是传统意义上的开发商把一个项目交给一家物业管理公司，只提供保安、提供公共设施的维修后就不管了。管理型的项目，容易造成若干家商户的关系分散，大家互不干涉、互不关心、互相没有太多的关系。而管理者的“管理”往往只流于向投资者收钱而已。那么，整个项目就可能是一盘散沙。这表现在市场上，就是当大家提到某一个项目、某一个地段的时候，心里没有留下一点印象，没有一点概念，甚至没有一点点留恋的意思。这注定了该项目会走下坡路，投资者也很难赚到钱。我们这名女大学生投资的服装店，正属于这一类——开发商卖完所有商铺，马上又到新的项目去追逐更高利润了，不愿意再花精力来“养”已建成的项目。作为商铺投资者的她自然就吃亏了。

影响城市商铺定价的因素

商铺的价格到底由哪些因素决定，其定价的依据是什么？下面我们将从更为专业的角度来分析。虽然按照经济学的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就可以得出销售价格，但实际情况并非如此简单。从商铺投资的角度看，投资者有自己的投资期望，对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素都有自己的考量标准。因此，我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因素。（1）城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素

影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周边的租金水平。大多投资者在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的资本化率（也就是我们一般讲的投资回报基本水平）来决定能支撑什么样的销售价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。

对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其他区域的商铺租金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。对中小型城市而言，中心商业区只有1～2个，导致商业区与其他区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价格非常悬殊；对大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异不是特别大。因此我们可以说，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。（2）城市的流通力和经济发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素

在商业经济中有一个著名的论点：城市核心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。即竞争力=生产力×流通力。在生产相对稳定的条件下，流通力成为决定因素。流通力小于1，不仅本地生产能力无法实现，而且内外交流堵塞，这就大大削弱了城市的竞争力。如果流通力大于1，不仅可以弥补本地生产能力的不足，而且通过促进内外交流、优势互补、组合配置，可极大提高城市的辐射力和影响力。例如，新加坡之所以取得举世瞩目的经济成就，并不在于它的生产优势，而在于强大的流通力；我国的香港之所以成为国际大都市，被评为亚洲最佳商业城市，也是因为其第三产业的发达。

流通力的发达程度和当地经济的发展状况，将直接影响当地商铺的租金和销售价格，浙江的温州、义乌、绍兴等地的商铺为什么卖得快、价格高，就是因为当地已经形成的各种规模市场，不仅影响到全国，而且辐射世界。即使在同一个城市不同区域，因为流通力的差异，商铺租金的差异也非常大。如北京的雅宝路以吉利大厦、天涯大厦为代表，其租金远远高于西单、王府井、国贸，因为该区域是中国对前苏联、东欧国家贸易的窗口；而中关村已经形成的电子市场，其市场覆盖华北、东北等市场，因此，小商铺才能卖出11万元/平方米（套内面积）的天价。

所以，投资者在给商铺定价的时候，还应结合项目的实际情况，即使同一个项目隔一条马路，价格也许会差几倍。所谓“一步三市”就是这个道理。（3）投资渠道是决定一个城市商铺价格水平的重要因素

以山东东营的情况为例，当地投资者投资预期为“只要回报比银行利息高，我们就能接受”，意味着投资人的期望内部收益率在1%；而在北京，投资人普遍预期是在8～10年收回全部投资，期望的内部收益率在10%。这反映了不同城市商铺投资的资本化率和投资预期问题。

在这里我们讲的是资本化率，而不是内部收益率，虽然在某些时候它们可能表达了同一个意思，但有本质的不同。资本化率和内部收益率是比较专业的学术名词，但是对投资而言是很具有参考价值的。内部收益率是指将房地产投资未来现金流贴现为现值作为初始投资所使用的贴现率，也就是指每年投入的一元钱获得的利润百分比。而资本化率是指物业购买价格和营业净收入之间的比率，该值通过市场上的可比物业或市场数据资料来获得。一个城市在商铺的需求和供应相对平衡的状态下，资本化率是投资者购买商铺期望的内部收益率，投资者通过调查和比较同区域商铺的租金收入或营业净收入和购买商铺价格比率，就可知道资本化率，并将此比率作为期望的投资内部收益率。

近年北京的商铺投资市场涌入了大量的外地投资人，如建国门外SOHO五次拍卖中有1套被外地人买走；中关村科贸开盘时，温州人提前10多个小时就开始排队；银科大厦01号商铺更是被所谓神秘山西买家以7500万元买走，创下中关村单笔商铺成交的最高纪录。这其中的主要原因是中小城市商铺投资的收益率比较低，而北京商铺投资的收益率比较高，这也符合经济学中资本流动性的原理。

如果从更深层次分析原因，中小城市投资渠道比较单一也是一个很重要的因素。在北京等大城市，人们可以投资股票、期货、邮币卡以及古玩、字画等，即使投资房地产还可以考虑公寓、写字楼，但是在中国的许多中小城市还没有形成这样的市场，有些城市甚至没有证券公司，至于投资古玩、字画也需要到北京来进行交易，何况投资该类市场，专业知识要求更高，风险更大。即使要投资房地产，商铺也是唯一的选择，因为这样的城市根本没有写字楼和公寓租赁市场。以呼和浩特为例，呼和浩特现在没有一个真正的公寓项目，在已经面市销售和租赁的3栋写字楼中，50%是开发商以抵债方式销售出去的。所以，商铺是中小城市投资者优先考虑的优良投资品种。

除了上述因素以外，影响商铺价格的因素还有很多，例如当前国家的经济发展水平、政治的稳定性、税收政策的变化等等，但有一点可以肯定的是，住宅价格不是决定商铺价格的影响因素，以住宅价格来衡量商铺价格的做法不是绝对可靠的。

黄金地段选店铺7条标

为什么有的偏僻小巷的商铺生意年年兴隆，而有的繁华地段的商铺生意却很难做。看来，所谓的黄金地段也有其“黯然”之处，至于产生这个现象的原因还需要具体情况具体分析。在这里，我们向寻找商铺“黄金市口”的投资者提供七点建议作参考：

①交通便利的地区，或者在几个主要车站的附近。可以在步行不超过20分钟的路程内的街道设店，通常以行人多的一边开店为好。

②接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人经过，另一方面易于顾客记住该商铺的地点，来过的客人可向别人宣传介绍，会比较容易指引人光顾。

③选择靠近人口会增加的地方。企业、居民区和市政的发展，会给商铺增添更多的顾客而使其经营上更具发展潜力。

④同类店铺聚集区域。大量事实证明，对那些经营选购耐用品的商铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客。

⑤要选择较少横街或障碍物一边。许多时候，行人过马路，因为集中精神去躲避车辆或其他来往行人，便容易忽略一边的商铺。

⑥与其选择现在被商家看好的店铺经营位置，不如选择那些不被人看好但是不远的将来会由冷变热的街道。

⑦有时与其定好商铺经营方向再去寻找经营场所，不如先找一个地点适中、价格低廉的营业场所，再根据当地环境情况确定经营方向。

商铺投资成功与否在于技巧

①成功个案。

李先生住在某大型小区，该小区去年7月发售多间10～60平方米投资型商铺，均价为1.3万～1.5万元/平方米。这批商铺有独立产权，客户可自由经营。李先生看中的商铺有九成实用率，8米超宽的店铺门面，面积17平方米，总价70.5万元。经过一番考虑，李先生决定买下这间商铺，他采用银行按揭方式，首付款35万元，剩下的做10年银行按揭，月供3000元左右。两个月后，李先生将铺位出租给某保健用品店，首年租金为1300元/月，投资回报7.3%。最近，该盘再次推出一批商铺，均价已经上升到2.6万元/平方米。

②失败个案。

朱先生几年前在某市主干道的某大型楼盘裙楼二层买了一间小铺，约16平方米，总价25万元。当时宝岗大道两旁有多个住宅小区，居住条件成熟，居民购买力日益壮大，商业气氛渐浓。而且，当时附近的交通大道一带只有一个商场、一个购物中心和一个广场，朱先生看好该铺的升值潜力于该年年底以1000元租给了一家饰品店，年递增按市场情况再决定。本来投资回报不错，但好景不长，整个商场的经营出现问题，二层空置率越来越高，朱先生于是萌生转让的念头，但该铺一直难以出手。望铺兴叹的朱先生还得交每月12元/平方米的物业管理费。（2）案例分析

从两个商铺投资案例中，投资者可从中分析商铺投资的经营方式的差异以及如何规避风险等问题。

就楼市环境而言，整体环境良好，小区商铺回报率升高，升值空间也越大；从楼盘自身的角度来讲，各大小区居住氛围日渐成熟，入住率越来越高，小区配套不断完善：这些都使得小区商铺成为近期的投资热点，受到越来越多的买家关注。

同是投资小区商铺，为何李先生的商铺升值不少，而朱先生的却难以为继，甚至无法脱手？一般来说，小区商铺能否做旺主要取决于地点、人流状况及消费群体的消费水平。而裙楼商铺尽管同样有这个优点，但更重要的是需要整个裙楼商场经营主题或裙楼商场内品牌店的带动，受制约的因素往往比单纯的小区商铺多。

李先生所在小区的商铺独立经营，是楼盘的生活配套，由于小区居民本身的消费力已经不低，而且周边可消费的地方也不多，于是吸引了区内区外的居民前来消费。而朱先生的裙楼商铺更多是依附于其所在裙楼商场的经营状况，如果商场经营不善，场子做不旺，商铺就会越来越淡，甚至“活”不下去。（3）投资提醒

①投资小区商铺是中规中矩的投资方式，其回报率稳定，适合中小投资者。

小区商铺回报率一般在6%～10%，如果回报率过低，其投资价值就值得商榷。一般而言，商铺面积50～70平方米比较容易入市，风险相对也小，而面积一旦超过100平方米，回报率就会下降。

小区商铺因其所处位置可基本分为临街商铺、小区内商铺和商场铺三种。其中，临街铺经营风险最小，因为其服务对象既有小区固定的客户群，也有小区外的居民，服务受众面较广，很容易获利。选择临街商铺要看准所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密度、消费能力、消费结构等因素，并根据周边客户及其消费层次来定位。而小区内商铺主要为本小区业主提供日常生活必需品，关注点应在入住者衣食住行等方面，如小食店、药店、21小时便利店等经营方式较容易盈利。

如选择依傍于楼盘主题式商场或裙楼商铺，除应关注地段、区位及人流量等因素外，还要看整个商场的经营方式是否有统一的管理公司，是否有统一的经营发展规划。

但是值得注意的是，一些小区商铺即使目前的年收益率未能达到6%，如果其居住人群消费力强，升值潜力高，也值得考虑。也就是说，小区周边的商业网点越稀缺，就越能显示出小区商铺的价值，即使现在不旺，将来升值前景也很可观。如广州某花园的商铺租金从以前80～130元/平方米/月水平发展到现在200元/平方米/月左右，就是一个很好的例子。

②8%回报率预期，不是所有商铺都能达到。

开发商将商铺隔成小空间，采取售后返租的销售方式，这是中国商业地产的一大特色。产权式商铺这种销售想法并没有不合理性，但在产权式商铺越来越多的时候，其可实现性会大打折扣，同时这种销售方式存在监督与管理体制的漏洞，容易引起许多不良后果。

对于售后包租的隐忧，几年前就已有诸多投资者提出过，问题关键就出在开发商可能难以兑现经营承诺和适当返利承诺。根据这几年来的数据分析，上海最好的百货商场近年来一般净利润在6%左右，超市、卖场一般实际经营利润只在1.2%～1.6%，而一些售后包租项目标榜的投资回报率却高达8%。

据《上海市零售商业网点面积调研报告》统计，2001年上海全市零售商业网点面积达到2857万平方米，2006年达到3200万平方米，到2007年大约达到1000万平方米，居民人均零售商业面积约2平方米。截至2010年，上海全市的商业面积总量基本饱和，商铺市场竞争十分激烈。产权式商铺不乏极少数成功经营的案例，但随着此类商铺的涌现，不少开发商急于回笼资金，无长效行为，实际经营效益远远达不到预期。

与住宅产品相比，商业地产需经营业绩才能实际创利，因此商业地产项目的投资开发需结合招商经营一起考虑，对区位、地段、业态、周边环境、消费群体、消费层次等做深入的市场调查和研究。目前不少开发商并非经营商业出身，而是由开发住宅产品转变而来。他们不了解商业市场，以包租作招揽买家的定心丸，将商铺当做住宅产品卖出就算，缺乏一整套后续经营的思路和手段，在激烈的商铺经营竞争中，难以兑现返利的承诺，甚至出现有些开发商拖欠租金携款私逃的现象。

同时，投资者自身的观念也有误区，很多商铺项目“一铺养三代”的宣传正是切中了心理误区。事实上，商铺套牢比住宅更麻烦，租不出去也无法自住，只能选择空置。

目前欧美的大型商场多采用只租不售的方式，通过整体包租来打品牌以及综合经营管理。因此，经常是许多主力店周边会有一些小的租户，商业经营较为成熟。

售后包租商铺的问题往往出在“一个愿打，一个愿挨”。开发商不以好收益吸引客户，就比不过其他开发商。小投资者能做到的还是自己小心投资为妙，不能简单看广告宣传。

商铺选址也要看风水

风水所说的不吉祥的建筑，主要是指一些类如烟囱、厕所、牛栏、马厩、殡仪馆、医院等一些容易使人感到心理不适的建筑。这些建筑，或是黑烟滚滚，或是臭气熏天，或是哭号，或是病吟。由不吉祥的建筑带来的这些消息，风水视之为凶气。

如果让商店的门朝着不吉祥的建筑而开，那些臭气、哭号、病吟的凶气就会席卷而来。运营些日杂小百货尚可，如果经营饮食，开办旅店，必然是食客少至，旅客稀少。而且，对于经营者来说，常处在这样的环境之中，也会造成精神不振，心气不畅，以至重者，还会染病成疾，商败人亡。（2）坐北朝南的店面

风水在选择阳宅的基址时，力求坐北朝南，其目的是为了避免夏季的暴晒和冬季的寒风。经商地址的选择，也同样需要考虑避日晒和寒风。那么，最好的也还是坐北朝南，即取南向。（3）令人烦躁的店面

作为经商性质使用的店铺，在进行经营活动时需要把门全部打开。如果店门是朝东西开，那么，在夏季，阳光就会从早晨到傍晚，通过店门照射到店内。夏季的阳光是火辣辣的，风水将此视为煞气。这一股煞气对商店的经营活动是不利的。煞气进入店内首先遭到干扰的是店员。店员在烈日的暴晒之下，口干舌燥，头冒金星，全身大汗，很难保持优良的情绪。店员工作情绪低落，或自找遮阳物，或虽然纳凉，或电扇冷气猛吹，处在这样境况下的店员，必定心火烦躁，因而也就势必对经商者视为上帝的顾客简单应付，甚至粗暴对待。如此这般，当然也就谈不上做买卖了。（4）吉祥寓意

选择经商地址，考虑的因素还有很多。比如有人考虑选择一个带有吉祥意义的街名，或者是选择一个能给自己带来好运的门牌号码，来作为店铺的地址。这样的选择，除了能给经商者和顾客在心理上以某种安慰的作用之外，还具有风水学上的意义。（5）寒气逼人的店铺

如果店铺朝北方，冬季来临也是不堪设想。不管是刮东北风，还是刮西北风，都会朝着门户大开的店铺里钻。风水也视寒气为一种煞气，寒气过重，对人对经商活动均有不利。寒风袭来，店员又受到了另一种煎熬，身体好的还顶一顶，身体差的就可能得病。尽管店员是加衣烤火，但寒气过重，就使店员不愿走动，来达到商品销售的目的。店员因寒冷不愿走动，就会使商品的流动速度减慢，造成商品销售量减少。（6）阴阳二气

在市镇上，人流穿往密集的地方就是繁华的地段。按照风水的说法，有人就有生气，人愈多生气就愈旺，乘生气就能带来生意的兴隆。

从经济学的角度说，市镇上的繁华地段，就是商品买卖最活跃最频繁的地方，人们聚集而来，很大程度上就是为了选购商品。将店铺选择在市镇繁华的地段开业，就能够将自己的商品主动迎向顾客，商品能招引顾客，就能起到促销的作用，将生意做红火。

相反，如若将店铺开设在偏僻的街段，就等于回避顾客。商店开张经营，而顾客很少光顾，就会使商店冷冷清清，甚至门可罗雀。按照风水的说法，人代表生气，没有人光顾商店，商店就缺少生气。生气少，就是阴气盛。商店的生意不景气和萧条，就是阴气过盛。一个商店的阴气过盛，不仅是生意亏本，严重的还会损伤店主的元气，致使商店破产。（7）宽阔地

商店在选择宅址时，讲求屋前开阔，接纳八方生气，这与经商讲究广纳四方来客契合。

按照这一原则，选择店铺的地址时，也应该考虑店铺正前方的开阔，要求不能有任何遮挡物，比如围墙，电线杆，广告牌和过大遮掩的树木等等。

讲求商店门前的开阔，可以使商店面向四方，不仅使商店的视野广阔，也使处在较远的顾客和行人都可以看到铺面，这样利于将商店经营的商品信息传播四方，传给顾客，传给行人。风水把这种信息的传送，叫做气的流动，有了气的流动，就会生机勃勃。从经商的角度说，顾客和行人接受了店铺的商品信息，就可能前来选购。（8）总则

经商店铺的风水选址，主要在于选择一个能保证商家精力旺盛、招迎顾客、利于买卖，能带来生意兴隆的好环境。在中国香港、日本、新加坡等地，富豪商家的店铺位置都是非常好的，也都是按风水家的意见设置的，所以财运都很好。选择经商的店址，民间俗称“选码头”。“码头”位置的好坏，对经营的生意好坏，有很大的影响。

第三章 如何使商铺投资利滚利

投资商铺五大常胜秘籍

在经济超速发展过程中，尽管各种形式的投资渠道频繁推出，但作为固定资产的商铺投资，依然以其稳健的投资性成为世界各地投资者持久不衰的选择，近年来商铺投资之风已达到高潮。无论是个人，还是专业公司，以及近年来风靡全球的房地产基金，都无一例外地加大了对房产物业的关注与投入。但是，当房地产投资热持续升温的时候，一些商铺投资在2002～2001年出现了过热的无序化发展，一些缺乏开发和经营管理经验的开发商表露出强烈的过度经营倾向，不诚信经营、向投资者开空头支票、过度渲染商铺价值及投机性等行为，让刚刚兴起的商铺投资潮流受到了严重打击，以致出现了商铺投资质量大幅锐减的状况。针对目前很多投资者想做商铺投资却又心存顾虑的现状，接下来我们归纳总结出了商铺投资五大常胜秘籍，帮助投资者解决这一头痛的难题。（1）鉴别投资回报合理性

任何事情都要讲究一个度，商铺投资更是如此。那么什么样的投资回报才算合理呢？

首先是回报率。当前市场中有一些物业为了快速收回资金，所宣称的回报率几乎五花八门，许多超过10%，有的甚至高达15%。世上果真有如此好事吗？时常可见的投资纠纷无不说明，超常规的高回报往往是开发商诱惑投资者上当的一种伎俩。

其次是回报资金以什么样的方式交到投资者手中。投资回报不是一个虚拟的概念，一定要遵循资金投入与资金收益形式对等的原则。非现金的物品或其他有价券都不能算做合理的投资回报形式。既然是投资，就得讲求公正、平等的回报方式及原则，约定的投资回报必须以严格的方式来督促、规范，以保证按期、足额、现金形式支付。

最后是约定回报时间。因为许多商铺投资者多为非物业使用投资，通常将投资物业交由经营管理公司统一经营出租，所以一定要考虑合理的委托出租及投资回报时间。因为商铺投资，要涉及相对较长时间的稳定经营商家、逐年浮动的租金以及本身房产物业增值所带来的价值变化等因素，所以长时间、形式单一的委托经营模式，以及固定的资金回报比例都不符合投资规则。就与开发商约定的回报时间而言，通常以10年期限为宜，这样双方的可控性都能大大增强。（2）开发商实力与开发业绩并重

但凡房地产企业要销售楼盘，都很注重企业实力与信誉的宣传。但是，作为普通投资者掌握的信息毕竟有限，无法全面知晓大大小小成千上万家房地产企业的经营发展情况，这给大众投资者辨别旺铺与否带来了一定难度，同时也给一些企业创造了夸大宣传的空间。在这种状况下，最理性、科学的投资选择便是：既要看开发商实力，更要看开发商过去所开发经营的楼盘实例。

拥有成功开发经营案例的开发商，不仅实力与信誉得到认可，并掌握有成功运作的经验。他们最清楚什么样的产品才能受到投资者欢迎，最清楚如何运作才能保障投资者的利益，也更清楚只有满足了投资者、经营者的各方利益，才能保障自身企业的持续开发与发展。尤其是商业地产这类专业性很强的物业，更需要开发商在这个领域内的独特经营能力、经验以及社会资源。（3）理清投资担保机制

很多投资产品在销售之初都会有各种形式的无风险甚至低风险承诺，但投资者千万不可就此头脑发热，因为许多承诺往往是建立在对未来预期的一种假想中，暗藏的危机非常之大。近年来，一些开发商为了急于收回资金，采取了成立资产管理公司担保、委托银行理财等多种方式，建立起一套看似很公平合理的担保机制，但当出现了问题后却不顾投资者的利益而不信守承诺。以往各种实例均证明了许多方式不过是开发商的自圆其说，真正抗风险的担保无从谈起。什么样的承诺和投资保障体系才算完善呢？

首要的是关于商铺的所有手续及承诺都必须经得起法律的考验，因为即使出现问题，投资者还可以根据相关约定向开发商追讨损失。受法律保护的投资，相对来说风险系数要小得多。目前有一些商铺采取将承诺的投资回报率写进合同，并在公证处进行公证等方式，也不失为保障投资者利益的有效途径。（1）认真把握物业本身价值

房产的价值除了建筑物本身外，还主要体现在物业口岸以及是否具备经营性并能够持续、良好地经营。对于商业经营性的商业物业，不同的物业规模及类型决定着不同的商业形态，相应地就需要不同性质的口岸。

作为住宅底商，一般只能满足社区小商业配套，小区居住人口规模及便捷的交通路线将决定其口岸优势。

作为社区型中小商业卖场，主要满足周边多个居住社区居家生活型消费配套，相对集中了数量庞大的居住人口、方便通畅的交通和人流、相对稳定的片区规划建设，以及合理科学的卖场经营配套设计，这些都决定了该类商铺较长时间的口岸优势，并不随时间的延续而降低商业吸附力。

而作为市区集中的超大型商业圈，口岸就是其所处商圈的核心地位。这类大型商业物业受口岸、商圈商业氛围以及经营商家品牌等各种因素影响较多，一般物业投资总价高，经营前景受多方因素影响较大，一般人很难准确地把握其投资方向，这样的商铺往往适合大手笔投资机构长线持有。

除了口岸之外，一个良好的商业物业，还得具备良好的经营性。由于现行市场中出售的商业物业多为在建而尚未投入经营的，同时许多人又很难具备专业的眼光判别其未来的投资潜力，所以很多投资者习惯于通过周边人群数量和物业规划形态来预估其未来的各种经营用途，从而大致确定其投资性能。这种预估测算方式本身就具有一定的风险性，尤其是许多非专业投资者轻易难以把握。建议投资者多选择已经投入经营，且具有良好经营势头的商业物业进行投资，将自己的风险降到最低程度。（5）挑个优质承租人是商铺投资获利的关键

投资位于商厦内部的分割铺位，相对来说，所面临的风险会较一般情况下的投资多一些。因为位于商厦内，所以商铺经营会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约，还会受到商厦内其他经营者的影响。

投资此类商铺首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势。不要急于入手刚刚空租的位置，因为这些铺位的位置大多不够理想。此外，全部是出售的铺位，统一规划管理难度比较高，通常会在同个楼层品牌档次参差不齐，在这种情况下，经营总是逐渐向低档靠拢，因而尽量规避定位高档货品，从而降低商铺经营的换手率。

当然，每一个投资商铺的人都希望自己的店铺能够生意红火，但经营上的失误或者竞争对手的存在都会给商铺经营带来风险，从而使承租者因亏本而选择退场。此时作为投资者所面临的风险是：第一，他可能已经拖欠了好几个月的房租；第二，寻找新的租户不可避免地要增加铺子的空置期，以及需要支付的佣金；第三，因为上一任经营者的失败，大大影响到继任承租人的信心，对新的租金会产生影响；第四，也许会因为拖欠房租而卷入法律诉讼。所以，在投资商铺以后，挑选一个好的承租人，以及帮助承租人做好生意，对投资者来说十分重要。

商铺投资不只看宣传

提醒投资者要保持警惕，在目前房地产市场尚不成熟的条件下，这样的宣传只能停留在“神话”的层面上，实现的概率几乎是零。

试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]

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