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黑白合同的法律效力(房屋买卖纠纷)试读：
黑白合同的法律效力
(房屋买卖纠纷)作者：编辑部排版：昷一本书由北京法讯网络技术有限公司授权北京当当科文电子商务有限公司制作与发行。— · 版权所有 侵权必究 · —黑白合同的法律效力——阴阳两合同，到底依哪个？【案情简介及争议焦点】
2006年1月21日，彭某与日杂公司签订《产权转让协议》，约定以50万元受让后者所属房产。彭某依约支付47万元后，日杂公司催要余款3万元未果后起诉，彭某以在房管部门签订的《房屋买卖合同》主张应付款为37.2万元，并有2006年2月13日的契税缴纳证明证明其已付款。同时彭某认为该合同署名时间为2006年1月20日，但实际签订应在2006年2月20日左右，系倒签，可以鉴定。
争议焦点：1.合同签订时间如何确认？2.所欠债务如何确认？
【裁判要点】
1.合同签订时间。彭某称《房屋买卖合同》签订于2006年2月20日左右，缺乏真实性，因其签订购房合同后去办理完税手续的时间是2006年2月13日，日常交易习惯上，不可能先完税，后才签订房屋买卖合同，只有双方签订买卖协议后，才有可能去办理完税手续。
2.所欠债务确认。彭某认可收到日杂公司的催欠通知，并在收到该通知后未提异议，该通知上明确告知彭某尚欠3万元房款。彭某提交日杂公司出具的37.2万元的收据复印件一份，用以证明已交纳房款，依协议约定尚欠12.8万元，因日杂公司仅请求彭某支付3万元购房欠款，故其余部分视为其自愿放弃，故判决彭某支付日杂公司购房欠款3万元及利息。
【裁判依据或参考】
1.法律法规。《合同法》（1999年10月1日）第52条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第56条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”《民法通则》（1987年1月1日）第58条：“下列民事行为无效：……（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的……（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”第60条：“民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。”《城市房地产管理法》（2007年8月30日）第35条：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”
国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（2011年1月26日国办发〔2011〕1号）第3条：“……加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。”
2.部门规范性文件。住建部、国家发改委《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》（2011年5月11日建房〔2011〕68号）第1条：“加强房地产经纪机构管理。各地要以贯彻落实《房地产经纪管理办法》为契机，依法严肃查处未经备案从事房地产经纪业务、提供或者代办虚假证明材料、协助当事人签订‘阴阳合同’、不履行必要告知说明义务，以及不实行明码标价、违规分解收费项目、变相提高收费标准等违法违规行为。对投诉率高、整改不力的房地产经纪机构，要通过限制网签资格、注销备案、公开曝光、记入信用档案等手段进行惩处，并将有关情况通报税收、金融、工商等部门。”住建部、国家发改委、人力资源和社会保障部《房地产经纪管理办法》（2011年4月1日住建部、国家发改委、人社部令第8号）第25条：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：……（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利……”国税总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（2006年7月18日国税发〔2006〕108号）第1条：“对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。”国税总局《关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（2005年10月20日国税发〔2005〕172号）第1条：“《通知》（指国税总局、财政部、建设部2005年5月27日发布的《关于加强房地产税收管理的通知》——编者注）第三条第二款中规定的‘成交价格’是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。”第2条：“《通知》第三条第四款中规定的‘契税完税证明中注明的时间’是指契税完税证明上注明的填发日期。”国税总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》（2005年5月27日国税发〔2005〕89号）第3条：“……2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续……”建设部《城市房地产转让管理规定》（2001年8月15日）第14条：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。”国税总局《关于契税征收中几个问题的批复》（1998年5月29日）第1条：“关于计税价格问题。根据《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称条例）第四条第（一）款及《中华人民共和国契税暂行条例细则》（以下简称细则）第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。”国税总局《关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（1998年1月25日国税函〔1998〕53号）：“纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条关于‘纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用’的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列人房屋售价，按‘销售不动产’税目征收营业税。”财政部《契税暂行条例细则》（1997年10月28日财法字〔1997〕52号）第9条：“条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。”
3.地方司法性文件。山东高院《2011年全省民事审判工作会议纪要（讨论稿）》（2011年8月）第13条：“关于二手房买卖中备案合同的效力问题。二手房买卖双方通常签订两份合同，备案合同中的价款一般比较低，目的是减少缴纳税款的数额。双方因合同的产生争议时，一种意见认为，应当按照备案合同履行，如果购房人实际支付的价款已经超过备案合同，可以要求售房人返还超额部分。因为备案合同是在房产部门经过登记的，具有公示效力，在双方发生纠纷的情况下，应按照备案合同执行，而且双方在备案合同之外签订另外的价格更高的合同，存在非法避税的目的，数额巨大的甚至构成犯罪，法院作为司法部门绝不能鼓励该种行为，故应认定按照备案合同执行，可以减少国家税收损失，有效地督促房产交易市场的正常运行，减少或杜绝买卖双方非法避税的做法。另一种意见认为，合同行为应当适用当事人意思自治原则，虽然有备案合同，但双方当事人自愿履行备案合同以外的其他合同，法律上不应干涉。”北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日京高法发〔2010〕458号）第12条：“当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。”广东深圳中院《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）》（2009年7月）第8条：“房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的，不予支持。房地产成交价应依据当事人双方的真实意思认定。”第9条：“房地产买卖合同中付款方式等其他条款在不同合同中约定不一致的，应认定符合当事人真实意思的条款有效，非真实意思的条款对当事人没有约束力。”第10条：“买卖双方为逃避税收在居间买卖合同中约定虚假成交价，一方要求以真实成交价订立现售合同，对方不同意导致现售合同未能订立的，视为房地产买卖合同不成立。原居间买卖合同没有约束力，当事人请求适用定金罚则、赔偿损失或者支付佣金的，不予支持。”上海高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》（2005年12月16日）第8条：“对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。”
4.地方规范性文件。河南省人民政府办公厅《关于做好应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（2011年7月25日豫政办〔2011〕84号）第1条：“目前，在存量房交易过程中交易双方低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍，形成了明显的税收漏洞，影响了税法的严肃性，削弱了房地产市场调控的政策效果。应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管，是通过加强部门之间的信息交换，建立房地产估价模型，运用计算机信息技术手段，科学评估存量房交易申报价格，防止交易双方采取签订‘阴阳合同’等方式逃避纳税义务。其核心环节是建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房地产进行评估，以评估值的一定比例作为计税参考值。申报价格低于计税参考值的，如果纳税人不能够按要求陈述、举证，提出正当理由，则以计税参考值作为计税价格。这是财税征收机关在征管实践中探索建立的行之有效的税收风险防范机制。做好应用房地产评估技
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]