作者：编辑部
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物业公司能否处分公用地(物业侵权纠纷)试读：
【解决路径】
①调解。物业管理民事纠纷的调解,包括民事调解和行政调解两种。
民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、组织和个人,由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见,经双方同意并执行,由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后,当事人一方如不执行,则前功尽弃。
物业管理纠纷的行政调解则是借助政府主管部门的力量进行调解处理,如一方不遵守执行,则要借助司法程序来解决。
②仲裁。
可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议,主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。
仲裁解决物业管理纠纷必须有当事人认定的仲裁协议。仲裁协议要写明请求仲裁的意思表示、仲裁事项和选定的仲裁委员会。
仲裁协议有两种方式:一种是在订立合同时就约定一个条款,说明一旦有争议就提交仲裁,这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁的书面协议。
与司法审判的两审终审制不同,仲裁裁决是一裁终局的。
③诉讼
当事人通过诉讼方式维护自己的合法权益。
当事人一方违反物业服务合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由法院根据诉讼性质依法确定管辖。
1.物业服务公司可以将公用地委托他人使用吗？
【分析解答】
业主作为建筑物区分所有权人，其权利具体由三部分组成：业主对自有房屋的专有权，对公共地区、公共设施的共有权，以及对小区进行管理的成员权。可见，小区内“公用地”的法律性质为业主的共有物，非经业主同意，物业服务公司无权将“公用地”委托他人使用。
【基本案情】
物业服务公司在未征得住宅业主同意的情况下，于2003年4月20日，就与位于该小区的俱乐部签订了委托书，约定物业服务公司委托俱乐部管理住宅楼设备间的给排水、供暖、供电设备，负责设备日常维修保养，确保设备正常使用，解决设备的突发事故；物业服务公司同意俱乐部使用设备间内的闲置室间及在设备间外属于俱乐部的通道等处增添必要的设备。委托书签订后，俱乐部于5月将改建后的燃煤炉建在地下室设备间内，并对设备间出口及楼梯进行了维修，将地下室的出口设在住宅楼的一角。得知真相的业主立即向物业服务公司提出抗议，要求他们取消委托协议，还住宅小区本来面貌。但多次交涉无果。业主们一怒之下，将物业服务公司和休闲俱乐部告上了法庭。
一审法院认为：物业服务公司和休闲俱乐部签订协议，在设备间安装锅炉，其行为不构成对业主权益的侵犯，亦未构成妨碍，因此驳回了业主诉请俱乐部排除妨碍的请求。业主们不服而上诉，诉求二被上诉人之间协议无效。
二被上诉人辩称：他们没有对业主构成妨碍，俱乐部所有的设施、设备均经环保部门的验收，未对业主们的生产、生活造成妨碍；锅炉安装在设备间，而设备间不是共用部位，侵害业主共用部位的所有权和使用权是不成立的。
二审法院认为：物业服务公司受该住宅楼内业主委托对该楼的物业进行管理，与业主是委托与被委托的关系，作为委托方的业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。擅自对委托人委托其管理的设备进行转委托，就是侵害了所有业主的权利。
依据《哈尔滨市住宅物业管理办法》的有关规定，利用物业设置经营性设施的，应征得相关业主、使用人和业主委员会的同意。物业服务公司和俱乐部未按约定征求业主们同意，侵害了业主的权利。遂依法撤销原审判决，判令物业服务公司和俱乐部将安装在住宅楼设备间内的锅炉及其附属设施烟筒予以拆除，将住宅楼通往设备间的出口恢复原状。
【案例分析】
本案中，物业服务公司未经业主同意，擅自将属于所有业主共有的“公用地”委托给他人使用，其行为侵害了业主的共有所有权，成立侵权，应该承担相应的法律责任。
【专家提示】
物业服务公司利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应该征得业主或业主大会的同意，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。
【关联法条】
《物业管理条例》第55条试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]