交房办证的诉讼时效(房屋买卖纠纷)(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

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交房办证的诉讼时效(房屋买卖纠纷)试读：

交房办证的诉讼时效

——交房和办证，诉讼有时效？

【案情简介及争议焦点】

2005年，梁某与开发公司签订购房合同，约定交房时间为2005年3月23日，由开发公司书面通知梁某办理交付手续，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》，并在交付后180日内办完产权证，合同约定了逾期交付和办证的违约金条款。房产证填发日期为2006年3月3日。2006年6月12日，梁某和物业公司签订物业管理服务协议。2008年3月4日，开发公司起诉追索多出面积的房款，2008年6月16日，梁某提起反诉主张开发公司逾期交房和逾期办证的违约责任。开发公司认为交房、办证主张已过诉讼时效。

争议焦点：1.开发公司是否逾期交房和办证？2.开发公司是否应承担违约责任？

【裁判要点】

1.梁某起诉逾期交房超过时效。开发公司在交接房屋时，未依合同约定签署交接单，亦未进行书面通知梁某办理交接手续，且未向梁某提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，构成违约；但梁某亦未拒绝交接，且已实际接收并进行了装修。因双方均无充分证据证明实际交接的具体时间，故以梁某与物业公司签订的合同日期来确定实际交接时间并无不当，梁某此时应知开发公司违约，但未及时主张逾期交房违约金，而是在开发公司对其主张补足房款时，才提起反诉，已超过2年诉讼时效，不应予以支持。

2.开发公司逾期办证构成违约。开发公司超过双方约定时间办证，应承担逾期办证的违约责任。房产证颁发时间虽为2006年3月3日，但无充分证据证明开发公司已及时通知梁某房产证已办理完毕，且房产证至今还在开发公司处，故不能认定梁某知道房产证办理完毕的具体日期，梁某于2006年6月16日提起反诉未超过诉讼时效。

【裁判依据或参考】

1.法律规定。《合同法》（1999年10月1日）第62条：“……履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《民法通则》（1987年1月1日）第135条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第137条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”第138条：“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。”第139条：“在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。”第140条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”

2.司法解释。最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》（2011年6月）第14条：“已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权转移登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，当事人请求确认物权的归属或内容，以及权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效抗辩的，不予支持。”

最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2008年9月1日法释〔2008〕11号）第6条：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”第22条：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”最高人民法院民一庭关于交房、办证与诉讼时效问题的意见（2005年）：“（1）商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋，其请求权属于债权请求权，应当适用民法通则有关诉讼时效的规定，但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定条件的，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起算。（2）出卖人已经将房屋交付买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的，不适用诉讼时效的规定。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日法释〔2003〕7号）第18条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（1988年4月2日法〔办〕发〔1988〕6号）第171条，“过了诉讼时效期间，义务人履行义务后，又以超过诉讼时效为由翻悔的，不予支持。”第173条：“诉讼时效因权利人主张权利或者义务人同意履行义务而中断后，权利人在新的诉讼时效期间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的，可以认定为诉讼时效再次中断。权利人向债务保证人、债务人的代理人或者财产代管人主张权利的，可以认定诉讼时效中断。”第174条：“权利人向人民调解委员会或者有关单位提出保护民事权利的请求，从提出请求时起，诉讼时效中断。经调处达不成协议的，诉讼时效期间即重新起算；如调处达成协议，义务人未按协议所定期限履行义务的，诉讼时效期间应从期限届满时重新起算。”

3.部门规范性文件。建设部《商品房销售管理办法》（2001年6月1日）第30条：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”第34条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”第41条：“房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。”

4.地方司法性文件。

山东高院《2011年全省民事审判工作会议纪要（讨论稿）》（2011年8月）第9条：“……（3）逾期交房、逾期办证违约责任的计算期间。当事人在房屋买卖合同中明确约定逾期交房、逾期办证等各项违约行为应承担违约金计算方法，对于开发商承担违约金的计算期间，一种观点认为逾期交房、逾期办证的违约行为持续当中，超过2年仍未交房或办证，买受人的诉请超过了诉讼时效， 违约期间只计算2年的违约金，另一观点则认为开发商的逾期交房、逾期办证违约行为处于持续状态，不受诉讼时效的限制，在开发商未交房或未办证之前，买受人的权益一直处于被侵害状态，开发商承担逾期交房、逾期办证违约金的期间直至交付房屋或办理完毕房产证之日。基于我国合同法规定的违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充的性质，逾期交房、逾期办证违约金累计计算的数额应设置必要的上限。综合利息计算标准、房地产业的利润，若开发商累计承担的违约金超过全部房款的50%时，开发商仍不能交房或办理产权证的，买受人可要求解除合同、赔偿损失，不可再主张逾期交房、逾期办证的违约金。买受方起诉时主张的违约金仅计算到起诉之日，法院判决后开发商仍未履行办证或交房义务时，按照‘一事不再理’的民事诉讼原则，买受方不得再起诉以后期间的违约金。出卖人延期交房，买受人要求出卖人限期交房的，若法庭辩论终结前，房屋具备交付条件的，可以支持。不具备交付条件的，可行使法官释明权告知当事人变更诉讼请求，当事人不变更的，应驳回其诉讼请求。”

海南高院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》（2011年1月）第2条：“合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算；合同未约定时间的，诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算。诉讼时效期间内，购房人要求开发商报送办证资料的，诉讼时效中断。”第4条：“合同对开发商通知购房人提供办证所需资料时间有约定的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算。合同未约定时间的，诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算。诉讼时效期间内，购房人要求开发商报送办证资料的，诉讼时效中断。”浙江温州中院民四庭《审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题参考意见》（2010年4月30日）第30条：“买受人请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记或者履行协助办理房屋权属证书义务的，不适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。”第31条：“买受人请求出卖人承担逾期办证违约金的，适用《民法通则》有关诉讼时效的规定，诉讼时效期间从约定办证期限届满时计算。”广东广州中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》（2010年）第11条：“逾期办证、交楼、交付公建配套设施等违约金的诉讼时效应如何适用？约定一次性（定额）违约金的，自应办未办之日起适用两年的诉讼时效。约定按违约期间持续性计付违约金的，从主张或起诉之日往前倒推两年计付。诉讼时效超过后，买受人向出卖人发出要求承担违约责任的信函，出卖人收到信函并回函要求解决纠纷，买受人后以协商未果为由起诉的，不宜适用诉讼时效。买受人向有关行政主管部门反映、投诉或查询等，相关部门回复明确责任在出卖人的，不宜适用诉讼时效。”广东广州中院《关于商品房预售合同纠纷统一处理做法》（2009年2月19日）第11条：“购房款（包括尾款、补差款）是否适用诉讼时效逾期付款违约金是否适用诉讼时效？答：购房款本金不适用诉讼时效，违约金则应适用。”山东高院《关于印发〈全省民事审判工作座谈会纪要〉的通知》（2008年12月23日）第6条：“……（五）关于商品房买卖合同中的买受人请求出卖人办理物权变动手续是否适用诉讼时效的问题。在商品房买卖中，如果出卖人已经将商品房实际交付给买受人，买受人亦实现了对商品房的占有，此时买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理商品房产权登记手续的请求权具有物权属性，依据《物权法》的规定不适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。”福建高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》（2008年7月25日）第21条：“问：买受人请求出卖人履行协助办理房屋权属证书之义务有无诉讼时效？买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证的违约金的诉讼时效从何时起算？答：买受人请求出卖人履行协助办理房屋权属证书义务的，不适用我国《民法通则》关于诉讼时效的规定。但买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算；无约定的，一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算；按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。”贵州高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》（2005年8月1日）第1条：“买受人向人民法院提起出卖人承担逾期办证违约责任的诉讼，人民法院应当受理。”第2条：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应当适用中断或中止的规定。”第3条：“买受人请求出卖人继续履行协助办证义务的，不适用诉讼时效。”福建厦门中院《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》（2004年7月12日）第11条：“当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉，相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形，适用中断或中止的规定。前款规定适用于2003 年6 月1 日最高人民法院《商品房买卖解释》施行之前签订的合同。”北京高院《审理民商事案件若干问题的解答之四（试行）》（2003年3月5日京高法发〔2005〕61号）第18条：“当事人起诉后撤诉，或者法院依法裁定按当事人自动撤诉处理的案件，符合诉讼时效因提起诉讼而中断的规定，应认定诉讼时效中断。”

5.参考案例。2011年6月新疆某商品房销售合同案，法院认为：作为商品房出卖方，交付房屋是其取得买受人购房款的对价。房屋交付义务包含房屋的实物交付及转移房屋的所有权即协助买受人办理房屋产权过户登记手续。宋某依约交付首批购房款并入住涉案房屋，开发公司应依约在房屋交接之日起180日内协助宋某办理产权登记手续。因宋某主张办理产权过户属于对物权归属保护的诉讼请求，不适用债权诉讼时效的规定，因此开发公司关于宋某诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由不能成立，法院不予采纳。开发公司在签订商品房购销合同并交付房屋后，将涉案房屋办理在自己名下，系违约行为。该违约行为不能免除亦不能在事实上阻却开发公司履行协助办理房产证的义务，故开发公司关于宋某应当先行确权，再由其协助宋某办理房产证的抗辩意见不能成立。判决开发公司协助宋某办理案涉房屋所有权证并赔偿宋某迟延办证损失61,736.27元。2011年5月广西某商品房预售合同案，法院认为：由于双方约定的违约金是按日支付，即在逾期期间，每一日的违约金数相同、每一日的违约金相互独立，不存在隶属关系，因此逾期交付商铺所产生的每一日的违约金都有2年的诉讼

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