购房合同的性质判定(房屋买卖纠纷)(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：编辑部

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购房合同的性质判定(房屋买卖纠纷)试读：

购房合同的性质判定

——真贷假买卖，羊头当狗肉？　　

【案情简介及争议焦点】

2004年，为套取现金，高某及妻张某共同与王某签订房屋买卖合同，以王某名义购房，并向银行申请抵押贷款18万元并支付给高某，合同未约定过户及交房时间，王某一直亦未居住。因未还贷，银行起诉，法院判决王某归还银行借款本息，逾期银行有权行使抵押权。2006年，居住该房的张某起诉要求确认房屋买卖合同无效。

争议焦点：1.合同效力如何？2.无效后果是什么？　　

【裁判要点】

1.合同无效。案涉买卖合同签订目的系为套取银行贷款且王某除以贷款方式支付高某18万元外未支付其余房款，另从合同未约定交房时间、买方一直未入住情况看，双方系以签订买卖合同的合法形式掩盖套取银行贷款的非法目的而签订“买卖合同”，应认定无效。

2.无效后果。合同无效，高某应返还王某18万元，王某应在还清银行贷款本息后涤除案涉房屋上的抵押权，并协助高某、张某恢复产权登记原状。王某若由其他损失可另行主张。　　

【裁判依据或参考】

1.法律规定。《合同法》（1999年10月1日）第52条：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第58条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《民法通则》（1987年1月1日）第58条：“下列民事行为无效：……（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”

2.司法解释。最高人民法院《印发〈关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见〉的通知》（2009年7月9日法发〔2009〕42号）第8条：“……在审理因商品房买受人拖欠银行贷款产生的纠纷案件中，要依法保护银行的合法权益；对涉嫌利用虚假房地产交易套取银行信贷资金等违法犯罪活动的，要及时向侦查机关提供线索……”最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2005年8月1日法释〔2005〕5号）第25条：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”第26条：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”第27条：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”最高人民法院《关于审理技术合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2005年1月1日法释〔2004〕20号）第42条：“当事人将技术合同和其他合同内容或者将不同类型的技术合同内容订立在一个合同中的，应当根据当事人争议的权利义务内容，确定案件的性质和案由。技术合同名称与约定的权利义务关系不一致的，应当按照约定的权利义务内容，确定合同的类型和案由……”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（2002年4月1日法释〔2001〕33号）第35条：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”最高人民法院《关于印发〈全国法院知识产权审判工作会议关于审理技术合同纠纷案件若干问题的纪要〉的通知》（2001年6月19日法〔2001〕84号）第33条：“技术合同名称与合同约定的权利义务关系不一致的，应当按照合同约定的权利义务内容，确定合同的类型和案由，适用相应的法律、法规。”最高人民法院《印发〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉的通知》（1995年12月27日法发〔1996〕2号）第22条：“名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。”最高人民法院《关于李玉彬诉万县市中意皮鞋厂房屋买卖纠纷案如何处理的复函》（1992年8月15日）：“……双方于1983年6月1日签订的‘房屋租佃合同’和1984年12月10日签订的‘房主申明’，名为房屋租佃，实为房屋买卖。根据有关法律、政策关于机关、团体、企业事业单位不得擅自购买私有房屋的规定，同意你院审判委员会第二种意见，即双方签订的‘房屋租佃合同’和‘房主申明’应认定无效，李玉彬一方多收的楼上一间的房租和600元卖房款应返还对方并赔偿利息损失。”最高人民法院《关于黄东与樊而统房屋典当纠纷应认定为抵押借款的函复》（1992年3月16日）：“……此案应认定为抵押借款纠纷。同时，根据《中华人民共和国银行管理暂行条例》（因相关内容已有《银行法》、《商业银行法》、《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》代替，2001年10月6日被国务院废止——编者注）第二十八条第二款和《中华人民共和国私营企业暂行条例》第十二条第二款的规定，个人不得经营带有金融业务性质的典当业。故一审法院对此案的处理并无不当。”最高人民法院《关于金德辉诉佳木斯市永恒典当商行房屋典当案件应如何处理问题的复函》（1992年3月16日）：“……本案双方当事人以‘当票’的形式签订的协议，从其内容看，它不同于民间的一般房屋典当，不是以使用、收益为目的，实质上是以房屋作抵押，向典当商行借款的合同，故定为抵押借款合同纠纷为宜。对典当商行先扣除利息的做法，不应支持。具体处理时，可参照我院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、第七条和第十七条的规定，根据本案具体情况，合情合理地解决。”最高人民法院《关于房屋借用纠纷的批复》（1985年8月12日）：“……诉争之房屋，原为肖思九所有，产权明确。肖既是借给王家使用，又没有商定借用期限，肖则有权随时收回，王家对借住的房屋有修缮的义务，不能以房屋借用人变换或借居时间长，对房屋进行过修缮，而视为取得了所有权。据此，我们原则上同意你院审判委员会讨论时的第一种意见，即诉争之房屋仍应归肖思九所有。”

3.部门规范性文件。国税总局《关于有偿转让资产使用权的行为征收营业税问题的批复》（1996年11月6日国税函〔1996〕636号）：“……根据《营业税税目注释》第七条第六款的规定：‘租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务’。你区畜牧厅工商联合企业总公司将饭店大楼等资产有偿转让给香港新华国际有限公司使用的行为，属于营业税法规定的租赁行为，应按营业税‘服务业—租赁业’征收营业税。”建设部房地产业司《关于城市房屋租赁管理给黑龙江省建委的复函》（1996年1月30日〔1996〕建房市字第04号）第2条：“各企事业单位和个人利用自有房屋与他人进行联营、承包经营、入股经营等活动，房屋所有权未发生变更的，应按照房屋租赁进行管理；房屋所有权发生变更的，应按照房地产转让进行管理。”中国人民银行办公厅《关于天津永基房地产开发有限公司非法集资问题的批复》（2001年4月2日银办函〔2001〕177号）：“……你分行辖内天津永基房地产开发有限公司采取向社会公众出售房产，同时又约定包租所出售的房产，并承诺在一定期限后回购该房产的形式筹集资金，属于向社会公众筹集资金并承诺向出资人还本付息的非法集资行为……”中国人民银行《关于转发上海高院有关规范存贷款行为司法建议的通知》（1999年12月10日银发〔1999〕200号）第1条：“……当前，法院在审理涉及金融机构贷款纠纷案件中发现金融机构在制定或使用格式合同中主要存在如下问题：……一些金融机构工作人员在签订合同时未认真审查，即随意套用格式合同文本签订合同，致使合同名称与合同性质实际不符，产生争议。如有的合同，实际上是质押借款合同，金融机构却使用抵押借款的格式合同与对方签约。有的合同名为保证借款合同，但在合同条款中又有抵押人以房产作抵押的约定。有的抵押合同实际上是第三人提供财产为借款人借款进行抵押担保，但签订合同时，却使用借款人以自己财产作抵押的格式合同，诉讼中抵押人即以该抵押系用于自己向银行申请借款为由拒绝为借款人承担抵押担保责任。由于这些问题主要是金融机构工作失职造成，给法院的审理带来难度，也给金融机构自身主张权利增添不利因素。”建设部《对〈关于不得给一平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知〉的补充说明》（1997年7月28日〔97〕建房字第019号）第1条：“我司1994年2月7日以建房管字第09号文件下发了《关于不得给一平方米单位产权颁发‘房屋所有权证’的通知》，意在制止以出售‘一平方米’单位产权为由搞变相集资，扰乱金融秩序和房地产管理秩序的违法违纪活动。此类售房由于没有具体的权属单位界限，不能确定权属范围，买房人的合法权益也无权给予保障。为维护正常金融秩序，保障产权人合法权益，我部发文通知不得给‘一平方米’单位产权颁发‘房屋所有权证’。”第2条：“对已建成的商业、办公或其他楼宇分割出售的，如有明确的权属范围和具体的权属界限，不同于搞变相集资的‘一平方米’产权出售，应视为正常的房产交易。可以凭买卖合同、售房发票及其他有关文书办理产权过户手续，并在《房屋所有权证》中的测绘图件上对权属界限准确反映。”

4.地方司法性文件。浙江高院民一庭《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》（2011年4月22日）第8条：“实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日京高法发〔2010〕458号）第15条：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”第16条：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”北京高院《关于印发〈北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会纪要〉的通知》（2007年8月9日京高法发〔2007〕273号）第1条：“个人购房贷款合同的效力问题：1在个人购房贷款合同履行过程中，查明开发商以使用贷款为目的、以其他个人名义贷款，由自己作为担保人，并将贷款用于本企业经营的，开发商应为贷款的实际使用人，上述行为属于借款人、担保人（开发商）擅自改变借款用途的违约行为，该违约行为不影响个人购房贷款合同的效力，在审理中应认定贷款合同有效。2在个人购房贷款合同履行过程中，出现了符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定的情形，利益受损害方有权请求人民法院变更或撤销贷款合同。如其不行使请求人民法院变更或撤销贷款合同的权利，在审理中仍应认定贷款合同有效。”第2条：“举证责任：1借款人下落不明的，银行可直接诉连带保证人（开发商），银行对其是否履行放款义务负有举证责任。2由于借款人、开发商均下落不明，不能出庭参加诉讼，导致个人购房贷款合同的主要履行事实无法查清时，银行对其是否按约定履行放款义务负有举证责任。”第3条：“个人购房贷款合同案件民事责任认定问题：1借款人及开发商下落不明，借款所购房屋产权登记在借款人名下，且银行已向法院举证证明其履行了发放贷款的义务，应由借款人按借款合同约定承担还款责任，开发商作为担保人承担连带保证责任。2借款人抗辩认为购房并非其真实意思表示，但开发商下落不明，借款人无其他证据证明其抗辩理由，且借款所购房屋的产权登记在借款人名下，应按借款合同约定，由借款人承担还款义务，开发商作为担保人承担连带保证责任。3借款人下落不明或借款人抗辩认为购房并非其真实意思表示，向银行支付首付款及月供款均由开发商负责，开发商亦认可上述借款合同履行事实，且借款人未实际占有借款所购房屋，则开发商系以融资为目的并实际使用贷款，借款人及开发商的民事责任按以下原则处理：（1）借款人系因开发商欺诈、胁迫而签订借款合同的，由于其未参与合同履行，应由开发商向银行承担偿还贷款本息的责任，借款人不承担还款责任。（2）借款人明知开发商系以融资为目的以借款人的名义贷款，仍向开发商提供身份证明，并与银行签订借款合同的，由开发商向银行承担偿还贷款本息的责任；借款人虽未参与合同履行，亦未实际占有借款所购房屋，但其帮助开发商套取银行按揭贷款并造成损失，借款人应就其过错向银行承担不超过开发商不能偿还部分10%的赔偿责任。”第4条：“……在审理个人购房贷款合同纠纷案件中，有充足证据证明案件具有骗取银行贷款的犯罪嫌疑情形的，应将有关案件材料移送公安机关处理，在公安机关立案后，应当裁定驳回起诉。”湖南高院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》（2008年1月21日）第7条：“出卖人与买受人恶意串通，为骗取借款签订虚假的商品房买卖合同，贷款银行请求撤销借款合同，由买受人和出卖人承担连带清偿责任的，应予支持。”重庆高院执行局《关于规范执行按揭房案件的若干意见（试行）的通知》（2003年12月11日）第10条：“‘假按揭’主要指：（一）开发商为了套现等目的，与购房人甚至与自己的员工恶意串通，签订‘假按揭’合同，严重损害银行利益的；（二）开发商为了提前收回投资利益或利润，采取假借他人身份证与银行签订商品房借款抵押按揭贷款合同，或者一房数卖，多次收取房款，损害银行的利益或购房人利益的；（三）开发商通过提高售房单价的方法，与购房人合谋达到‘零首付’的目的，套取银行资金，将风险全部转移给银行的；（四）有其他行为的‘假按揭’等。”第11条：“执行中发现‘假按揭’情形已构成诈骗等犯罪的，应将相关证据材料移送公安机关立案侦查，待追回赃款后再进行民事案件的执行。”

5.参考案例。2009年9月安徽某房屋买卖合同案，1998年，沙某与建设公司签订《合同书》，约定沙某“承租”建设公司商位，租期25年，“租金”18万余元，付款方式为10个月内付清，又称若沙某资金有困难，“可改买为租，租金为每平方米100元，另签租赁合同”。建设公司出具给沙某的收款收据注明“购房款”，当时的经办人书面作证称双方实系买卖关系。与沙某同样情形的三户起诉最终调解确认为买卖关系。沙某仲裁要求办理房产证获得支持，但法院以仲裁裁决认定事实主要证据不足、适用法律错误裁定不予执行，沙某遂诉。诉讼中建设公司提交了正式的租赁费发票。法院认为：从双方在合同中约定租赁期限、租金支付方式等内容看，明显不符合租赁合同一般交易规则。交易中形成的发票或收据是证明合同当事人设定、履行合同及确定合同关系性质的有力证据。在沙某向建设公司付款后，建设公司开具的收据均载明为购房款，而非建设公司所主张的房租。尽管建设公司在诉讼中出具了建设公司租赁费发票以证明双方之间的房屋租赁关系，但该发票是建设公司在双方发生纠纷后单方开具，且为向税务部门报税之用，故不具有否定或变更之前业已形成的法律关系性质的证据效力。经办人作为双方订立和履行合同关系过程中重要参与人，具有特殊的身份，其证言的证明力在建设公司无充分理由及证据否定的情况下，应予确认。与本案相类似的其他案件最终均明确为房屋买卖关系，显示名为租赁实为买卖是建设公司根据其土地使用权权利受

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