房产税征收对区域经济的影响：以新都区为例(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：杨继瑞,马永坤

出版社：西南财经大学出版社

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房产税征收对区域经济的影响：以新都区为例试读：

前言

房产税改革作为我国财税体制改革的重要方面，对房地产市场调控、收入分配的调节都有着重要的意义。房产税改革有利于优化我国的税收结构、增加财政收入、实现社会资源的合理配置、提升地方政府的公共服务能力。尤其是在当今土地财政盛行的大环境下，房产税改革更是解决地方政府财权与事权不平衡的有效手段，对推进地方公共财政建设、提升地方可持续财政能力具有不可替代的作用。

开征房产税作为完善地方税制的一项重要举措，能够弥补地方财政的不足。但房产税出台之前，首先需要我们正视的是，开征房产税，并非简单的税种转换或税制调整，它除了将使地方政府获得一个稳定的财政收入来源外，还将开启我国社会变革的一个窗口。而掌握房产税征收必不可少的基础数据，是房产税改革成功的重要前提，模拟房产税征收可能引致的社会经济效应，则是择优选择实施方案的必要准备。因此，我们策划出版《房产税征收对区域经济的影响———以新都区为例》的主要目的是在全面评估我国房产税改革和沪渝试点成效与问题的基础上，围绕房产税改革实施过程中面临的重大理论和现实问题展开研究。从地方实证角度论证，即以新都区作为开征房产税的模拟对象，研究房产税对该地区的整体结构是否产生了实质的影响。通过对我国房产税改革的梳理和房产税改革对新都区税收、房地产、土地出让金、城市建设等方面的影响分析，探索出一个适应我国国情的完善的房产税收制度，包括房产税税种设置与优化、征税环节、征收标准、征管制度等，构建适合我国国情的房产税框架设计，力图在税制体系、征收管理、配套制度以及改革实施等方面实现房产税理论创新和制度创新。

本书以房产税开征的流程作为引领全文的线索，综合考虑了房产税开征的每一方面，包括国外经验的采纳、开征动因、难点、模式选择与设计、影响分析及征管问题。在综合探讨的基础上，我们又以新都区作为研究目标，模拟对该地区开征房产税，使用增量模型、计量模型、税收基尼系数模型和离散系数差异度模型来论证房产税对税收、地方财政收入、土地出让金、房地产行业和城区建设的影响，为新一轮房地产制改革提供有益的借鉴和参考。

0 引言

伴随着房地产调控政策的密集出台和政策效果的扑朔迷离，改革房产税成为热议的焦点。房产税是以房产为征税对象，并根据房产价格或房产租金收入向房产所有人（或经营人）征收的一种财产税。随着我国经济体制改革的深入以及房地产市场的进一步发展，房地产税制与整个房地产市场存在的矛盾甚至与我国社会主义市场经济发展的矛盾将越来越突出。随着经济体制改革的深化，房屋产权主体由过去的单一国家所有转变为私人、集体和国家及国外个人所有的多元结构格局。我国从1986年起逐步恢复对内资企业和公民的房产征税，到“十一五”时期实现房产税的内外统一，房产税改革经历了漫长而复[1]杂的发展历程。

始于2003年的新一轮税制改革，其中的重要一项，便是对现有房地产税费进行整合。目前，最后一步的征收环节还没开始执行。其中的主要问题有税基、税率如何确定，税收优惠以及累进税制该如何设定，委托什么样的房产机构来做评估等。这些关节点目前决策层内部均尚未明确。2009年5月25日，中国政府网又公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》（以下简称《通知》）。《通知》中提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。其中财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征房产税。与之前财政部、国家税务总局频繁提及的房产税改革不同，此次是国务院首度将沉寂有时的房产税改革提上政府的议事日程。2011年1月27日，国务院常务会议决定进行部分省市对个人住房征收房产税的改革试点。根据国务院常务会议有关精神，上海、重庆决定开展对部分个人住房征收房[2]产税的试点。注释[1]徐策.对我国推进房产税改革的思考[J].宏观经济管理，2010（12）：24-25.[2]新华网.国务院同意部分城市对个人住房征收房产税改革试点[EB/OL].（2011-01-27）[2011-09-01] http：//www.wlmqwb.com/2843/2849/201101/t20110127_1626145.shtml.

1 新都区简介

新都区位于四川省省会成都市北部，为古蜀国三大名都之一，距今已有2 800多年历史，素有“天府明珠”、“香城宝地”之美誉。新都区西邻郫县，北连彭州、广汉市，东南与成都市青白江、龙泉驿、金牛、成华等区接壤，辖区面积486平方千米，总人口65万。2002年1月1日，经国务院批准，新都撤县设区，正式成立新都区，现辖13个镇（街办）。

新都风光秀丽，景色宜人，土地肥沃，气候温和，物产丰富，属于驰名中外的都江堰自流灌区，河渠密布，水源丰富，农业开发历史悠久，是全国著名的商品粮油生产基地，素有“天府粮仓”之称。

经过多年的发展，新都形成了机械、电子、医疗、食品、家具五大支柱产业，至今连续13年保持“四川省综合经济实力十强”称号。按照成都市新一轮规划，新都区是成都市主城区北部副中心，与青白江共同构成100平方千米、100万人口的北部新城。同时，新都[1]区还是成都市规划的北部商城和成都市物流发展的四个中心之一。

新都区是国家级卫生城、省级历史文化名城和环保模范区，区内拥有宝光寺和升庵桂湖两处国家级重点文物保护单位，2007年，以宝光寺和升庵桂湖为核心的“新都宝光桂湖文化旅游区”被评为国家AAAA旅游景区。另有省级重点文物保护单位———东湖（属全国仅有的两处保存完好的唐代人文园林之一）和成都市重点文物保护单位———龙藏寺。

新都区文教事业蓬勃发展，区内有西南石油大学、四川音乐学院、成都医学院等各类学校148所，是全国科技工作先进县和体育工作先进县。新都人文蔚起，名人辈出，养育出明朝四川唯一的状元杨升庵、抗日名将王铭章、“五四”运动先锋吴虞、当代著名文学家艾芜。

新都地处中国西部最具活力的成都平原经济圈核心地带，距成都主城区16千米，距成都双流国际机场24千米，为省委、省政府确定的成———德———绵高新技术产业带的重要组成部分。在国务院批复的成都市总体规划中新都区被确定为成都市北部新城。

1.1 新都区现阶段发展状况

在过去的“十一五”时期，新都区按照“翻番调结构，全面建小康，构建和谐新新都”的总体目标和“工业强区、项目带动，城乡统筹、三产互动”的思路，积极实施“融入成都、联结德绵，壮大支柱、错位发展”的战略，经济社会发展取得巨大成就。经济实力进一步增强，产业综合竞争力较大提升；城乡建设日新月异，现代新型城乡形态初步展现；统筹城乡综合配套改革不断深化，城乡一体化发展成效明显；社会事业全面进步，人民生活水平不断提高；对外开放迈出新步伐，提前实现“十一五”发展目标。主要表现在以下几方面：1.1.1 经济发展明显加快

2010年全区实现地区生产总值达318.92亿元，为2005年的2.42倍，年均增长24.5%，人均国内生产总值（GDP）超过5 000美元，全口径财政收入首破100亿元，比2005年增长6倍；发展方式加快转变，节能减排取得进展，自主创新能力增强；荣获“中国最具投资价值城市二十强区县”、“四川省环境保护模范区”、连续15年保持“四川省综合经济实力十强”荣誉和称号。1.1.2 基础设施显著改变

城乡基础设施建设全面改善，城乡一体的交通体系进一步完善，初步实现了与中心城区的无缝对接。城镇公用事业和配套设施更趋完善，城乡一体的保障性基础设施显著提升。1.1.3 城乡统筹成效突出

按照“北部新城、成都新区”的发展定位，不断打造和提升“区位、竞争、宜居”三个优势，突出“一区一园一中心，两城两镇两区域”发展重点，深入推进产业集中、集群、集约发展；积极推进城市服务功能向农村延伸，全面提高村级公共服务水平；积极探索推进[2]“六个一体化”进程，城乡同发展共繁荣格局初步形成。1.1.4 人民生活明显改善

城乡居民收入大幅提升，城乡差异逐步缩小。2010年城镇居民人均可支配收入达20 573元，年均增长12.7%；农民人均纯收入达8 985元，比上年同经增加1 286元，年均增长16.7%。1.1.5 社会事业全面进步

以改善民生为重点的社会事业建设取得重大进展，社会保障扩面提质，城乡教育事业发展更加均衡，医药卫生保障能力稳步提高，各项文化事业取得长足进步。2010年全区城镇登记失业率1.7%，城镇职工基本养老保险参保人数达到12.95万人，城乡居民医疗保险参保[3]人数达49.3万人。

其总体情况如表1.1：表1.1　新都区总体发展情况表注：资料来源《新都区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要建议（草案）》

1.2 新都区未来五年规划

西部大开发带来新一轮投资机遇和投资热潮，为新都加快发展方式转变、实现跨越式发展提供了有利条件；成都市建设“世界现代田园城市”的历史定位，为新都提出了更高的发展目标；统筹城乡的深入推进，为新都经济社会的全面发展提供了重要动力；在“全域成都”的总体布局中，新都是向北发展的重要节点，优越的区位条件和厚重的人文底蕴奠定了坚实的发展基础。“十二五”期间，伴随经济的快速发展及统筹城乡工作向纵深推进，新都处于转型促发展的新阶段；土地、资金、能源等要素瓶颈逐渐显现，区域竞争日益激烈，给新都发展带来了新的挑战。1.2.1 经济实力显著增强

经济质量进一步提高，产业结构进一步优化，三次产业比重调整到3∶57∶40；国民经济保持较快增长，经济总量在2010年的基础上翻一番以上；一般预算收入达到44亿元以上；以现代服务业、现代制造业为标志的现代产业体系初步形成，成为成德绵高端产业集聚中心；产业强区建设取得明显进展。1.2.2 改革开放不断深化

统筹城乡综合配套改革深入推进，经济市场化、社会公平化、管理民主化改革攻坚取得新突破。统筹推进“三个集中”、“六个一体化”和农村工作“四大基础工程”，综合城镇化率、工业集中度、土地规模经营率分别达到60%、78%、65%以上；重视人才队伍建设和科技创新，高新技术产业占地区生产总值的30%以上。区域一体化和多层次对外开放格局初步形成；世界现代田园城市示范区建设的动力更加强劲。1.2.3 生活水平大幅提升

城乡就业持续增长，城镇调查失业率控制在4%以内，动态消除零就业家庭；社会保障不断完善，城乡居民医疗保险、养老保险覆盖率分别达到98%、90%以上；居民收入较快增长，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均分别增长10%和12.5%，城乡居民收入比进一步缩小；城乡居民共创共享改革发展成果的机制更加完善。1.2.4 社会建设全面进步

进一步推进城乡教育优质均衡发展，各级各类教育协调发展，打造优质教育聚集区、职业教育示范区，新增劳动力平均受教育年限达14.3年；城乡文化、体育事业加快发展，人民群众精神文化生活不断丰富；覆盖城乡居民的基本医疗卫生制度基本建立，人民群众的健康水平不断提高；稳定适度低生育水平，年均人口自然增长率控制在4译以内；民主法制更加健全，社会管理制度不断完善，社会保持和谐稳定；文化名区建设取得明显进展。1.2.5 人居环境持续改善

城镇功能全面提升，城乡管理不断加强，生态环境更加优化，城乡一体的基础设施更加完善，新型城乡形态初步形成。万元地区生产总值能耗较2005年下降33%，万元地区生产总值二氧化碳排放量较2005年下降35%，主要污染物排放总量在2010年基础上削减10%，生活污水处理率达90%，空气质量优良天数达90%以上。宜居新区建设取得明显进展。注释[1]张睿斌，张远平.浅谈城市新中心区城市设计———以成都新都城中心概念规划为例[J].四川建筑，2010（3）：35-37.[2]古晓鸽，罗潇.软环境建设在经济发展中的作用———以成都市新都区为例[J].经济导刊，2009（Z1）：75-76.新都区发展和改革局课题组.坚持市场取向　激活农村资源———新都区三河街道农村产权制度改革实例研究[J].成都行政学院学报，2009（5）：38-41.[3]罗敏，祝小宁.成都市2008年民生民意调查报告———以新都区为例[J].2009（6）：156-160.

2 房产税理论研究现状及课题的创新和意义

2.1 理论研究现状

国家自2003年始拟议进行房产税费改革，引起了学术界的轩然大波。房产税问题的核心主要有以下几方面：

第一，是否开征房产税问题，主要讨论中国是否具备开征房产税的条件。

第二，房产税的名称及立法问题，主要探讨房产税与物权法的关系。

第三，房产税的相关税负问题，主要研究居民负担及其税负转嫁问题。

第四，开征房产税带来的经济效应问题，主要涉及对房地产行业的影响、对地方财政税收的影响、对居民福利的影响以及对城区建设的影响。

第五，有关房产税制度设计问题的研究，包括税率设计、征税范围、税基、征税对象、纳税征管等方面。

第六，有关土地的征税问题，学者们争议的核心是土地出让金是[1]否纳入房产税改革的范围里。

2.2 创新及意义

房产税改革作为立足于长远的一项制度建设，对当前我国财税体系改革、房地产结构调整调控和收入分配的调节都有着重要的意义。

已有讨论房产税问题的相关文献都是分散讨论房产税开征的某一方面，并对其进行争论，即只关注于一个角度。而本课题以房产税开征设计与影响的流程作为引领全文的线索，综合考虑了房产税开征的每一方面，包括国外经验的采纳、开征动因、难点、模式选择与设计、影响分析及征管问题，是对以前研究的综合，具有理论意义；并在综合探讨的基础上，又进行了实证论证，我们以新都区作为研究目标，模拟对该地区开征房产税，使用增量模型、计量模型、税收基尼系数模型和离散系数差异度模型来论证房产税对税收、地方财政收入、土地出让金、房地产行业和城区建设的影响；可以为其他地区实行房产税作为参考，具有强烈的现实意义和应用价值。

开征房产税作为完善地方税制一项重要举措，能够弥补地方财政的不足。但房产税出台之前，首先需要我们正视的是，开征房产税，并非简单的税种转换或税制调整，它除了将使地方政府获得一种稳定的财政收入来源外，还将开启我国社会变革的一个窗口。而掌握房产税征收必不可少的基础数据，是房产税改革成功的重要前提，模拟房产税征收可能引致的社会经济效应，则是择优选择实施方案的必要准备。因此，该选题可以从地方实证角度论证，即以新都区作为开征房产税的模拟对象，研究房产税对该地区的整体结构是否产生了实质的影响。具有明显的理论和现实意义。

2.3 本课题研究的主要思路

全文共12个章节，在引言部分阐述了该选题的背景及理论现实意义，并对已有的相关研究成果作了简单的文献综述。第二章论述了有关房产税理论研究现状及课题的创新和意义。第三章节主要讨论的是国外征收房产税的相关经验及对我国的启示与借鉴作用。第四章节探讨了开征房产税的动因及定位问题。第五章介绍了我国现行房地产税费制度并说明该制度存在的不足，为开征房产税奠定了坚实的基础。第六章具体提出我国开征房产税的难点及现实选择。第七章讨论了房产税税制的模式选择与制度设计。第八章模拟了房产税费改革对新都税收的影响。第九章用实证模型论证了开征房产税对新都的影响。第十章用实证模型论证了征收房产税对新都土地出让金及财政收入的影响。第十一章用实证模型论证了征收房产税对新都城市建设及经济发展的影响。最后一章主要是关于我国及新都区有效实施房产税的若干建议，其中包括开征房产税的征管和配套措施问题。

2.4 研究方法

该课题使用理论方法与实证方法相结合的模式来研究房产税。对于房产税开征的动因、难点及制度设计的分析采用了规范分析方法；对于房产税开征的影响分析，则采用了实证分析方法，以新都的数据作为研究的数据基础进行实证论述。注释[1]谢伏瞻，隆国强，丁成日.中国不动产税制设计[M].北京：中国发展出版社，2006：142.

3 国外及港台地区房产税比较分析

现代意义上的房产税，出现在中世纪的英格兰，美国各州现在实施的房产税即是步其后尘而设。从种类上划分，房产税属于从价税；从各国征收实践看，房产税的征收并无统一的形式，征收对象也很不一样。有的国家将房产税归入财产税中征收，除对不动产征收财产税外，对居民（或公司）持有的有价证券等其他财产也课以财产税；有的则单列有房产税；有的则没有设立财产税，只列了房产税。相应地，对房产税或者财产税的规定也莫衷一是。在此背景下，对各国开征房产税的详细情况进行广泛考察并总结经验，结合我国的实际情况来提出一些关于房产税问题的认识和建议，对于我国财税体制结构性改革的进一步展开是有益的。

3.1 国外房产税理论及其征收依据

汉密尔顿（Hamilton）和费舍尔（Fischel）（2000）认为不动产税是一种收益税。这是因为不动产税中所体现的成本将“资本化”在当地的财产价值中。费舍尔指出，当地居民为了提高自己的财产价值，特别支持那些收益多于成本的地方财政项目（Oates，2001）。魏克塞尔（Wicksell）和林达尔（Lindhal）提出了自愿交换模型区别收益的大小来进行征税。不动产税虽然增加了房地产所有者的税赋负担，但政府公共开支的增加使居民能够享受到更好的基础设施和公共服[1]务，因此，居民实际上也是税收的受益者。由左德罗（Zodrow）和米耶史考斯基（Mieszkowski）（1986）拓展的财产税新论认为：不动产税是对资本课税，它扭曲了房地产市场的供需、地方公共财政决策和土地使用效率的低下。阐释了财产税在地方公共财政中的影响，认为地方项目的成本和收益明显地体现在当地财产价值中。这不但有力地影响到地方预算决策，而且还促使居民进一步考虑该项目的成本和收益。

3.2 国外房产税的影响及税率的操作性

坎贝尔（Campbell）和科科（Cocco）（2007 ）利用英国1988—2002家庭支出调查（FES）的数据来估计房地产价格对于居民消费的影响。在控制了收入等因素后，他们发现年老且拥有住房的居民消费的房屋价格弹性最高，而年轻的租房者消费的房屋价格弹性最低。这[2]说明住房的财富效应随着年龄的增长而上升。热尔韦（Gervais）（l998）认为房地产的税收优惠地位使得实际中房地产所得的税率远小于金融资产所得的税率，这种扭曲又被房屋抵押贷款利息减免等措施放大了。他通过一个异质性行为人的生命周期模型，发现如果对房地产隐性租金征收一个与资本所得相同的税率或者取消利息减免，能够极大地提高社会的福利水平，并且不会产生较大的财富再分配效应。罗森（Rosen）（1984）、科尔森（Coulson）和本杰明（Benjamin）（1993）分别检验了税收能否对住房价格产生影响，解释在短期供给不变、需求富有弹性的情况下税收增加引起的价格效应。3.2.2 国外税率的操作性

英国的家庭税与美国、日本等国的房产税类似，根据住所的价值计税，由居住地的地方政府征收和市、郡、区三级分享。纳税人范围包括物业所有者和租用者，税收实行累退税制。加拿大的房产税作为地方税种，主要由市政府征收，并有权确定其税率和应税额。应税额[3]的计算方式一般需由市议会通过才能执行。张榕乐（John Adam Zangerle）（1956）第一次提出将评估中的收益法用于以征税为目的的不动产评估中。伍德（Gavin A. Wood）（1999）在对澳大利亚住宅市场的实证分析中发现：房产税对于房产持有者的净资产具有累退性，对租房者的个人资产不具有分布式的累进性；同时，年轻家庭相对承受更大的房产税压力。

3.3 国外及港台地区房地产税收制度

美国房地产税收体系是由房地产保有税、房地产取得税、房地产所得税三部分组成的。房地产税（Property Tax）也称不动产税，是对土地和房屋直接征收财产税，属于房地产保有环节的税种。

1. 美国房地产税的主要内容（1）房地产税征税规模

美国房地产税是地方政府财政收入的主要来源，约占地方财政收入的30%，地方税收收入的50%~80%，财产税收入的75%；其中居民住宅房地产税占50%，企业不动产税占25%，它也是居民在住宅消费上的第二大支出。由于美国房产税征税权力在地方，所以各地房产税税率并不一致。（2）房地产税征税依据

美国房地产税是以房地产核定价值作为计税依据，属于沽定价值（公平市价）的税种。房地产的沽定价值由两部分构成：一是房屋本身的价值（主要依据购买时的价值、装修增加值、市场增值），二是[5]土地的价值。各地方政府将房地产沽定价值的一定比例作为征税值（一般在20%~100%），然后确定房地产税税率（各地一般在1%~3%），实际缴纳的房地产税金额为房地产征税值乘以房地产税税率。图3.1　美国历年房地产税规模（3）房地产估值方法

美国采用不同的方法对房地产进行估值。主要有：①市场比较法，以相似房地产的市场价值为参考依据对被评估的房地产进行估值，一般适用于较简单的住宅类的评估。②成本核算法，用建造成本与折旧情况评估房地产的价值，一般用于评估游乐场、运动场、电影院、博物馆、教堂、飞机场、学院、医院等大型公共建筑。③收入分析法，根据租金收入用投资回报率测算出房地产的市值，这种方法一般用于[6]商业、出租等房地产的评估。（4）房地产税率的确定

美国财产税的税率由各地自行规定，名义税率各地不一，通常在3%~10%之间。大城市如纽约、芝加哥等地的税率要高些。有些地区还随通货膨胀的增加而每年提高税率，但提高幅度在2%以内。实际税率则往往相差更大，大约是财产一般市价的1.2%~4%。就通常情况而言，实际税率不仅各州不一致，而且对不同财产也有差异。一般是，新财产的实际税率比原来财产的实际税率高；同一类财产中，价值较低的财产的实际税率比价值较高的财产的实际税率高；不同类的财产中，房地产的实际税率要比私人其他财产的实际税率高；企业财产的实际税率要比个人居民的同类财产的实际税率高。这些差异，主要是由于对不同财产的估价不同而造成的。

美国房地产税税率经常变动，其确定方法是政府用除房地产税以外的其他政府收入总额与下一财政年度预算总额的差额，除以当地房地产的市场价值来确定房地产税的税率。房地产税的总税率为州及以下各级地方税率之和，一般由州税率，市、县税率，区税率三部分组成。20世纪90年代以后，州政府的房地产税大幅缩减，主要划归各地地方政府，约占地方政府财政收入的85%~90%。各级地方政府确定房地产税率受到州税法制约，只有获得州政府的批准后方能实施。一些地区以法律形式规定了计税价值年增长的比例，来稳定房地产税负。（5）房地产税收管理

美国房地产价值的评估与房地产税收的征收管理是分开的。房地产税的价值评估是由核税官员完成的，而房地产税的征收是由税务官员负责的。

①房地产税的评估。美国房地产评估师协会（SREA）成立于1935年，是北美最大的独立性房地产评估师组织，专业的核税官员对房地产价值进行估价。如果纳税人对估价有异议，可以通过提起复议或上诉。

②征税管理制度。建立私人财产登记制度，拥有相对完善个人财产记录，便于规范化的管理，并与个人信用制度和存款实名制相配套，方便税务当局掌握纳税人资料。采用网络化管理房产信息，房产评估[7]后可以网上纳税。（6）房地产税的优惠政策

美国政府鼓励百姓购房，百姓购买第一套住房时免征房地产税，从第二套住房起征收房地产税，在购买第三、四套住房时，房地产税会有一个较大比例的增长。很多地区房地产应税估价都低于其实际价值，有的地方给予70%的折扣率，给予低收入群体实行住房抵免，抵[8]免额可以抵顶个人所得税或退休现金等。（7）房地产税征收程序

首先，核税官员在规定时间对房地产计税价值进行核定（一般一年核定一次）；然后，市、镇政府根据房地产计税价值以及财政预算确定税率，并由税务机关执行；最后，征税官员计算出纳税金额，并以邮寄形式通知纳税人，或者通过计算机发给相关金融部门代为缴纳[9]。（8）房地产税的用途

房地产税是地方政府机构所需要经费的主要来源，对政府部门的正常运转起到至关重要的作用。房地产税的税收收入主要用于公共事业。县政府征收来的房地产税主要用于民众提供的公共服务支出；城市等地方政府征收来的房产税更多地用于与民众生活相关的公共服务。

2. 房地产税收的评析

美国房地产税的特点是“宽税基，少税种”。宽税基是指房地产税的征税基础广泛，除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产免税外，其他房地产均需征税，保证了财政收入的稳定性。少税种是指税收的种类少，在房地产保有阶段只有一种税就是财产税，避免了因为税种[10]复杂而导致重复征税。美国重视保有阶段的征税，房地产税在整个房地产税收体系中比重很大，而流通环节的征税则比较少，从而促进了不动产的流通。美国房地产税收制度能够将地方政府的事权和财权结合起来，激发了地方政府征收房地产税的积极性，解决地方财政收入不足的问题。有利于政府增加基础设施和公用事业的投资规模，形成“取之于民，用之于民”的良性循环。但是这种税收制度并不能遏制房价上涨，当经济繁荣的时候，房地产价格随之上升，其他税收由于市场上交易活跃也大幅上升，政府因此会降低房地产税税率；在经济不景气的时候，其他税收由于居民消费的降低而减少时，政府需要通过提高房地产税来弥补财政赤字，民众的房地产税的负担很可能加重。此外，税收优惠与其他刺激政策结合可能为经济危机埋下伏笔。美国次贷危机爆发的一个原因是银行向月供占收入比例小于20%的消[11]费者发放贷款买房，宽松的贷款条件与低收入者享受的税收优惠相[12]结合，刺激了房地产市场的非理性需求。

3. 对中国的启示

2011年1月28日上海、重庆率先实施对房产税改革试点，开征房产税。首先将增加房产的持有成本，中小户型住房需求将增加，这样有利于调整住房结构；其次，抑制投资性住房、投机性购房的势头，房地产市场将逐步趋于理性化；再次，增加了“囤房”成本，有利于降低住房空置率，提高房地产利用率。根据中国的国情，目前学者的普遍观点是中国应该借鉴美国的经验，在课税方法上采用对土地和房屋合并课税；在征税依据方面，因为我国的房地产种类多，福利分房、经济适用房、二手房的价格远低于真实价值，因此应该采取房地产评估的形式确定房产价值，降低征管成本；尽快成立专业的房地产评估机构对房地产价值进行评估，保证纳税的公正、科学性；在税率方面，应该扩大地方政府确定税率的自主权，地方政府财政收入采取以支定收的方式，有利于税收权力下放合公共财政的使用效率；在税收优惠[13]政策方面，对于家庭基本居住面积应该予以免税，使百姓的住房更有保障。3.3.2 英国

英国是课征房屋税较早的国家。英国最早是按家中炉灶数目课炉灶税，后改为征收窗户税，按房屋窗户征税。1778年将从量课征的窗户税改为从租课征，即按房屋租赁价格课以定额税。租价在5英镑以下的房屋免税，但1834年废止该税。1851年开征了对住宅用房和营业用房分别征收的房屋税。英国的房屋税曾作为中央税收，后来改为地方税收。1989年始，英国政府改革地方税制，将原财产税改为营业房产税和人头税（社区税）。人头税对每人按年定额均摊税额，征收数额由地方政府确定。但没过多久，这种人头税就遭到“朝野”上下反对，尤其引起平民百姓不满，称其为“劫贫济富税”。因为个人收入差额相当悬殊，地方政府征收的税额过高，征人头税的弊端日见明显。1990年起英国政府即着手改革，后决定从1993年4月1日起执行新的住房财产税，废止原人头税。住房财产税年征收数额与人头税大体相当，但远比人头税合理，比较能体现公平原则，较易为纳税[14]人接受。因此，目前英国房产税包括住房财产税和营业房屋税。

1. 住房财产税（1）纳税人

住房财产税的纳税人是房屋住宅的所有者和承租者。包括永久地产保有者、法定居住者、租约居住者、持特许居住证者、居住者、房屋所有者等六类。如果一处住房由多人所有或多人居住，则以这些人为共同纳税义务人。凡在旅馆居住者、居住在雇主家的家庭服务人员，均不属纳税义务人范围。（2）课税对象

住房财产税的课税对象是居住房屋，包括自用住宅和租用住宅。住房包括楼房、平房、公寓、活动房屋和可供住宅用的船只。（3）计税依据

住房估定价值是房屋税的计税依据。由国内税收局所属房屋估价机构进行估价，估价以房屋1991年8月1日的市场价为基础，结合参照1991年8月1日后到1993年8月1日之间的房屋价值变化情况而定。一般房屋经估价后一定时期内不重估，若房屋价值发生重大变化，如扩建或拆除，就要对其重新估价。（4）税率

税率是由各地方政府制定。英国环境部将应税房屋价值地区不同划分为9个级次，并规定各个级次应纳税额的法定比例，如第一级次（A级）所应纳税款是最后一个级次（H级）的1/3。但每个级次的具体税额，则由地方政府根据其财政支出需要和其他收入来源情况自行制定。8个级次在不同的地区，具体数额是不同的。（5）减免税规定

学生、学徒居住房屋免税；只有一处住房且居住者中只有一位是成年人，可减征25%税额；有两处以上住房，居住者只有一位成年人的，可减征50%税额；伤残人住房，可降低其住房价值应税级次，给予减免照顾；无收入者或低收入者可申请房屋税优惠，提出申请者需说明纳税人收入、抚养人口等个人和家庭情况，税务机构查实后将酌情减免税额。（6）征收缴纳

由纳税人向税务机构申报并提供住房有关资料，经估价和审核后，税务机构通知纳税人缴纳税额。税款支付可以在10个月内分期支付。若纳税人不按时申报或提供了虚假资料，则会受到罚款处罚；并规定凡无理由而不纳税者，没有选举权。

2. 营业房屋税

英国的营业房屋税的课征制度包括：（1）纳税人

营业房屋税的纳税人是非住宅用房屋的所有人。（2）课税对象

营业房屋税是对凡不用于住宅的房屋课税，包括企业法人营业房屋、其他法人和个人营业用房屋。（3）计税依据

营业房屋税按租金计税，由国家税收局参照1988年的租金价值确定，以后每5年重估一次。（4）税率

实行统一税率，由财政部逐年核定或变更，但税率提高幅度不得超过全国平均通货膨胀指数。目前的税率为41.6%。（5）减免项目

税法规定对工业、运输业的空置房屋免税，农业用房屋免税，慈善机构拥有房屋免征80%税额；其他房屋空置超过3个月，减半征税。地方政府有权扩大减免范围，但减免税额的25%将由地方政府承担。（6）征收缴纳

纳税人按税务机构寄来的纳税通知单缴纳税款，按年纳税，一年缴纳一次。3.3.3 日本

日本税收从税基角度进行归类，可以分为所得课税、消费课税、资产课税和流通课税四类。房产税属于其中的资产课税，并以固定资产税、都市计划税和事业所税三个税种名义进行征收。属于都道府县[15]或市町村的地方税，由地方政府征收。

1. 现代日本房产税的奠立

现代日本房产税是战后日本经济和社会发展的必然产物。

第二次世界大战后，面对百业凋零、物价飞涨的局势，为了遏制通货膨胀，恢复生产和稳定经济，美国底特律银行总裁约瑟夫·M.道[16]奇在考察了日本的经济现状后，提出了恢复经济的“道奇路线。”。于该路线认为日本必须首先稳定经济和收缩通货膨胀，政策重点应主要围绕消除通货膨胀的内外因素来展开。内部主要通过制定总预算平衡，以此斩断经济不稳的根源；外部则进行汇率改革，采用单一汇率制，以此消除影响物价上涨的外部因素。

但是，“道奇路线”的实施加重了日本人均税负。虽然为了应对通货膨胀也采取了一些措施，但依然没有摆脱税制上混乱的局面。于是，从1950年起，日本根据美国哥伦比亚大学肖普教授的“劝告”所确立的原则进行全面的税制改革。改革主要围绕着确立分税制、建立直接税、修改法人税、调整双重课税、对事业用固定资产重新评价和设立富裕税等进行。在分税制中把税收划分为中央、都道府县、市町村三级，在地方建立起独立的税制。尽管此后日本在税制上又进行了一定程度的变革，但关于房产税方面的变动都不是太多，这次改革[17]奠定了现代日本房产税的基础。

2. 日本房产税的主要内容

日本税制中涉及房产税的税种有固定资产税、都市计划税、事业所税和营业场所税。（1）固定资产税是1950年日本税制改革中，取代以前的房屋税、地租以及就土地、房屋、船舶、铁道等特定折旧资产所征收的税。[18]征税主体是市町村政府。固定资产税与地租和房屋税不同，属于综合税。而且前者是以资产价格为课税标准的财产税，后者是按出租价格为课税标准的收益税。固定资产税中有关房产税的规定有以下几个方面：

①纳税义务人。固定资产税中房产税的纳税义务人是指每年1月1日以后，在市町村政府的房屋登记台账上注册的房屋所有者，同时也包含土地房屋转让后未办理所有权名义变更手续的原土地房屋所有者，以及原房屋所有者死亡或消失后的房屋实际所有者。

②课税对象。固定资产税中房产税的课税对象是指纳税义务人所拥有的房屋。具体包括住房、店铺、工厂、仓库及其他建筑，而且凡是能增加房屋使用价值的附属物也在课税范围之内。

③计税依据。房产税的计税依据是作为征税对象的房屋估定价格。估定价格是按照正常条件下房屋应有的交易价格来确定的时价。为保证税负稳定和简化征收手续，房屋计税依据原则上实行基准年度的评估方式，即每三年估价一次。在此后的第二、三年中，除非有房产改[19]建、损坏或因市町村废置分合及界限变更等，一般不重新估价。估价当年为基准年，计税依据按基准年度的评估额为准。

④税率。固定资产税中房产税采取的是比例税率。国家制定的标准税率为1.4%，各地可以根据自己的实际情况对税率进行上下浮动，但浮动上限是2.1%。而且，当一个纳税人的固定资产税额超过该市町村固定资产税总额的2/3，市町村政府决定对其按1.7%以上税率征税时，必须召开听证会听取纳税人意见。

⑤税收减免。税法规定对新建住宅在3年期限里，或者新建中高层耐火结构在5年期限里，对每户建筑面积120平方米的部分，允许减半征收；对房屋价值不超过20万日元的不征固定资产税；对各级政府所拥有的房屋、社会公益福利机构所有非营利性的房屋、科研团体所有用于科研的房屋、宗教寺院内房屋以及非盈利性事业法人所拥有的房屋免税。

⑥税收的征管。固定资产税有地方政府来征收，采取普通的征收方式。对纳税人虚报及有意漏报的处以3万日元以下的罚款。纳税人按照市町村交付的纳税通知进行交付，一般按每年的4月、7月、12月和次年的2月分四次缴纳。超过纳税期限的要按照14.6%的比例缴滞纳金，如果滞纳不满一个月，则按照7.3%来加征滞纳金。（2）都市规划税是对城市规划法划定的城市化区域内的房屋所有人所征收的税，原则上同固定资产税一并征收。征税主体是市町村政府，纳税义务人、纳税依据、纳税方式同固定资产税相同，浮动上[20]限税率为0.3%，但对新建住宅无税额减免措施。（3）事业所税是在一些城市征收的营业场所税，属于道府县地方税，征税主体主要是东京都和一些指定城市。

①纳税义务人是房屋建筑的所有者和房屋使用者。

②纳税对象是个人和法人在事务所和营业所从事的经营活动，以及营业所的增建和新建房屋。

③计税依据是期末营业所建筑面积、新增设的营业所面积以及营业房屋面积超过1 000平方米和雇员人数超过100人时全年支付的从业人员工资总额。

④税率采取比例税率和定额税率相结合。比例税率按照建筑面积为每平方米600日元，新增建筑面积每平方米6 000日元，按照工资总额的为0.25%。

⑤税收减免是对各级政府、公益和公共法人、福利设施、学校、农业和医疗设施，以及资产比例在居住面积1 000平方米以内、从业人数100人之内、并且新增事业所为居住面积2 000平方米以内实行免税。

⑥税收征管是有道府县来征收的地方税。事业所税实行申报纳税，法人于经营年度终了之日起2个月内申报缴纳，个人于每年3月15日[21]申报缴纳，新建或增建房屋于新建或增建两个月内缴纳。（4）营业场所税

日本在一些城市征收营业场所税，内阁法令规定不得在人口少于30万元的城市中征收该税。现只在东京、札幌、大阪、横滨、名古屋、京都、神户等城市征收。征收营业税的目的是为了使营业用房屋建筑物的收益少于或低于住宅性房屋收益，并适当限制大城市环境污染。该税的收入用于改善城市环境。营业场所税的纳税人包括房屋建筑的所有者和房屋使用者。对营业用新建扩建房屋由房屋所有者纳税，按纳税人自报房屋面积计征，每平方米6 000日元。对房屋建筑物营业活动征税，由房屋使用者缴纳，包括对房屋按每平方米6 000日元征税，和按支付雇员总报酬的0.25%征税。后一部分只能在营业房屋面积超过1 000平方米、雇员人数超过100人时课税。对房屋所有征税，在建筑完工或扩建结束后的两个月内缴纳；对房屋营业征税，自然人纳税人在次年3月15日前缴纳，法人纳税人在会计年度结束后的两个月内缴纳。

另外，日本还征收城市规划税，也属于市町村级税种，其征收的目的是为了筹集城市规划事业所需费用。税率由各市町村自定，但最高不得超过0.3%。日本的不动产购置税也对房屋征收，按房屋购置时的估定价值计征，税率为4%，如所购房屋为自用，适用3%的税率。

3. 日本房产税的特征（1）房产税收用途的公益性。日本房产税收中的固定资产税主要用于地方教育、卫生及基础设施等公用事业；都市规划税主要用于各地方的城乡规划；而事业所税主要用在治理大城市污染和环境改善上。这体现出税收作为地方财政收入主要来源并为地方提供公共品的功能。（2）地方性的资产保有税。日本房产税属于地方性税收，中央政府在规定标准税率和最高上限后，地方政府有权在合理的范围内进行浮动，使地方政府具有很大的自主权。而且，对房屋保有环节进行征税，属于资产税范畴，如果把房屋作为投机品将会加大其成本，增加风险，减少利润，使房屋回归到其使用的本原。（3）征税范围广，减免有度。日本房产税的课税范围较广，除去减免规定之外，包括住宅、营业用房和工厂等城镇与乡村各地域上的房产都要纳税。这在培育居民纳税意识的同时，也使日本地方政府具有稳定的收入。而且，针对不同用途的房屋有些采取减税，有些则进行全部免税，体现出税收的中性。（4）按照地域和房屋市值来征收。事业所税只对一些大城市征收，目的是为了使营业用房屋建筑物收益少于或低于住宅性房屋收益，控制大城市环境污染，改善城市环境质量。而在固定资产税的房产税上，每三年对房屋进行估价，使税收能按照房屋的实际价值来征收，这样就能体现出税收的公平与简化。3.3.4 香港、台湾地区

由于中国香港特殊的地理环境及历史原因，长期实行“低税”政策，以配合其自由港经济的发展。现在，香港不仅是重要的国际金融中心和贸易中心，也是闻名于世的避税地之一。香港税制较简单，税种较少，税率相当低，并且只实施地域管辖权。香港房产税具有税率低、征管便利等特点，每一预算年度适当调整税率，一经调整后一年[22]不变。

房产税是对拥有土地、房屋、建筑物的业主征收的税种，实际上也称为Property Tax，即财产税。房产税起征于1940年，当时的税法规定，应课房产税税额是物业估定租值的5%，纳税人包括自用或出租物业的业主，不设修理保养费的宽免额。1983年起，改按估定租值课税为按实际租值课税。

1. 纳税人

房产税的纳税人，是拥有租金收入的土地、房屋、建筑物等物业的所有者。凡拥有非出租物业的业主不纳房产税。香港境内的有限公司，出租物业并收取租金，其租金收入并入利润一起计征利得税，而不再征收房产税。

2. 课税对象

房产税的课税对象，是香港境内用于出租而非自用的土地（不包括农业用地，但包括码头）、房屋、其他建筑物等物业。

3. 计税标准

房产税的计税标准是出租物业的实际租金收益。税法规定，实际租金收益包括：租金、为取得物业的使用权而支付的许可证费用、支[23]付给业主的服务费、管理费。

4. 免税规定（1）香港政府的物业，免纳房产税。（2）团体、祠堂拥有的自用物业免税。（3）有限公司拥有的物业，如果物业收益是作为公司营业的一部分盈利，可免纳房产税，这笔收益并入公司利润一起缴纳利得税。（4）空置的物业，必须是空置一整月以上，可酌情减少房产税。但如果物业所有人的家具及私人财物仍留于物业之内，该物业仍不作空置处理。（5）全部由业主自住或纯粹作为居家用途的房屋，免征房产税。同时拥有两种或两种以上物业的业主，只能获得豁免一处房屋的房产税。（6）一处房屋由一位以上业主拥有，而该房屋又由其中一位或一位以上的业主作居住用途，即可考虑减征房产税。（7）位于九龙以外新界地区的物业，20世纪70年代以前原定20年内不纳房产税。70年代后一些地区开始纳税。

5. 税率和计算征收

房产税税率是每一纳税年度调整一次，1994—1995年度税率为20%。房产税的计征方法，是实际租金收益扣除20%的修理保养费用后的余额，乘上适用税率。计算公式为：

修理保养费=实际租金收益×20%

应纳税额=（实际租金收益-修理保养费）×税率

房产税的征收由香港税务局执行，物业估价署配合确定物业的租金收益。纳税人如果终止拥有任何应税物业，须共同负担同额的税负；联合拥有物业的业主，按各自所拥有的物业权益比例交税。近年来，随着财产价值的上升，香港房产税的税率比以前略高些，并准备重新进行物业估价。

中国台湾课征的房产税中保有环节主要是房屋税：

1. 纳税人

房屋税的纳税人包括：①房屋所有人；②设有典权的房屋典权人；③共有房屋以共有人为纳税人，由共有人推定一个缴纳，没有推定代表的，由房屋现住人或使用人缴纳。台湾地区还规定，当房屋所有人或典权人住址不明，或不在房屋所在地居住者，由房屋管理人或现住人缴纳房屋税。如属房屋出租，由承租人代缴。

2. 课税对象

房屋税以附着于土地上的各种房屋及有关增加该房屋使用价值的建筑物为课税对象。房屋，是指固定于土地之上，供营业、工作、住宅所用的建筑物。增加房屋使用价值的建筑物，指附属于应税房屋并[24]能增加该房屋使用价值的建筑物，如电梯等。

3. 税率

房屋税按房屋的实际用途分别制定税率。具体包括：住宅用房最低税率不得低于房屋现值的1.38%，最高不得超过房屋现值的2%。其中自住用房不得超过房屋现值的1.38%；非住宅用房作为营业用房的，最低不得低于房屋现值的3%，最高不得超过5%；非住宅用房用于私人医院、诊所，自由职业事务所用房的，最低不得低于房屋现值的1.5%，最高不得超过2.5%；房屋同时作住宅和非住宅用的，规定[25]其非住宅用面积不得少于全部面积的1/6。

4. 征收管理

房屋税的计征，以房屋现值为依据。纳税人在房屋建造完成之日30日以内向房屋所在地税务机关申报房屋现值及使用情况，若有增房、改建、变更使用或转移等应税项目时，也要按上述规定申报。税务机关依据纳税人申报，参照不动产估价委员会评定的标准，核计房屋现值。不动产估价委员会由台湾地区各地选派有关主管人员及建筑技术人员组成。当地民意机关及人民团体也派代表参加，其人数不得少于估价委员会总人数的2/5。房屋税按年计征，每年征收一次，征收期定为一个月。

上述国家和地区的房地产税制要素可以用表格表示如下：表3.1　中国香港和台湾地区的房地产税制要素和纳税评估制度表3.2　美国、英国、日本的房地产税制要素和纳税评估制度

3.4 房产税制度安排的比较分析

房产税的制度安排包括税收要素、立法模式、税权划分、财政地位等等。下面就以下几个方面对有关国家的房产税制度安排进行比较[26]分析。3.4.1 房产税税收要素比较

房产税的制度安排，最基本的是房产税的构成要素的安排。虽然各国（地区）的房产税种类或者房产税的名称各异，但基本上都包含有七大要素：纳税人、课税对象、计税依据、税率、纳税环节、纳税期限和减免税。其比较情况参见表3.1、表3.2。3.4.2 房产税立法模式比较

房产税的立法模式有两种：一般财产税立法模式和个别财产税立法模式。一般财产税是对个人或法人的所有财产实行综合课征的一种税制。美国就是实行一般财产税立法模式的典型代表。从价值层面来分析，这种立法模式较为公平，它是将纳税人所有的财产包括动产和不动产综合起来进行评估，然后按不同的税率予以课征；从技术层面分析，采取这种立法模式的国家因为要及时监控财产的流向，因此在税收征管制度，尤其是配套制度的建设上比较先进。而美国在财产登记制度、流通制度等方面较为完备，具有较高的征管水平，同时国民的公平意识和纳税意识较强，可以保证这种税收制度价值目标的顺利实现。

个别财产税是对个人或企业所有的土地房屋、资本或其他财产分别立法予以征税的一种税制。个别财产税制与一般财产税制相比较，就价值目标而言，个别财产税制的公平性要弱于一般财产税制，但这种比较是相对的；就技术层面而言，个别财产税制对征管技术的要求要低于一般财产税制，但是对税收制度正处于起步阶段的国家而言，维护了法律的权威，杜绝了偷、漏税的发生，也实现了另外一种意义上的公平价值，即横向公平。日本、中国香港、中国台湾都采用的是个别财产税立法模式。3.4.3 房产税税权划分比较

本书对税权的理解，将以狭义的税权为标准，即考虑税权的主体应当是国家或政府，其具体内容包括税收立法权、税收征管权和税收收益权。

1. 房产税立法权

世界上实施分税制的国家在地方税立法方面一般有三种情况：一是税收统一由中央立法，地方只有遵循的义务；二是税种由中央设定，地方政府有权决定开征停征和决定具体税率；三是地方经中央授权可以开征税种。美国是税收立法权较为分散的典型国家。财产税由各州制定税法，可根据本州财政预算情况和税基确定计税依据、税率幅度及减免税等税收要素。日本是立法权较为集中的国家代表，财政分为中央、道府县和市町村三级，各级财政均有属于自己的税种。虽然中央通过课税否决制度对房地产课税实行严格管理，但《地方自治法》和《地方税法》却赋予地方政府一定的税率决定权和新税开征权。可见，在房产税的税权问题上，向地方政府分权的倾向已成为主流。

2. 房产税征管权

从理论上讲，如果房产税的收入属于地方固定收入，那么该税的税收征收权应该由地方政府行使，这样符合行政效率的原则。美国的一般财产税，从一开始就是地方税收。美国联邦政府不征一般征产税，州级政府近几十年也逐渐退出这一领域，主要由地市级政府征收。中国香港由于其特殊的地理环境及历史原因，只实施地域管辖权，以配合其自由港经济的发展。可见，从税收实践上，各国（地区）基本都将房产税的征管权放在地方政府。

3. 房产税收益权

房产税多属地方税收，是地方政府的主要收入来源。与中央政府相比，地方政府对本地区居民的偏好更为了解，在提供地方性公共产品方面比中央政府更有效率。在发达国家，无论是美国、法国等联邦制国家，还是英国、日本等君主立宪制国家，大多数房地产税种都划归地方政府。近年来许多发展中国家在财政分配关系的调整中，也把房地产税交由地方管理与支配。美国的房地产税法由州制定，房地产税由各市、镇征收，大多数收入归地方政府所有，用于当地的各项基础设施建设。3.4.4 房产税财政地位比较

在现代社会，房产税已不再是各国税收中的主体税种。虽然房产税的收入规模在许多国际税收收入总额总的比重普遍不是很高，但其占地方级税收收入的比重却较大，已成为地方政府的主要财政收入之一。衡量房产税财政地位重要性的指标为房产税在地方税收结构中的比例。无论是发达国家，还是发展中国家，房产税都是大部分地方财政收入的重要组成部分，甚至是主体税种。3.4.5 国外房产税征收依据

费舍尔（Fischel）、欧茨（Oates）、麦肯锡（Mckenzie）以及马斯葛雷夫（Musgrave）等人认为房地产财产税是地方政府的重要[27]收入来源。从国外发达国家的实践看，凡是实行中央与地方分享税制的国家，房地产税收基本上划归地方税体系，并构成地方政府财政收入的主要来源。如发达国家美国、英国、加拿大、澳大利亚、新西兰等国家财产税（主要是房地产税）占地方税收的比重相当高，分别[28]为71.8%、99.5%、91.3%、100%、90.3%。表3.3　各国或地区房产税征收依据情况表

根据各国实行房产税的计税依据来看（表3.3），无论是以土地价值，房产价值，还是以土地面积作为计税依据，都是采用从价或从量的单一计税依据，遵循着“统一、简便”思路，同时充分体现了税负[29]公平的原则。国外的计税依据一般为房产的市场评估价值，并且征税范围广。鉴于房地产税应税范围较大，单个纳税人的税收负担相对[30]减轻，税收的公平性和合理性得到了体现。

3.5 境外开征房产税的相关经验及启示

通过上述对美国、英国、日本以及中国香港、中国台湾地区房产税制度的介绍和比较分析，对我国房产税的开征有下述启示：3.5.1 重视房产税的法律法规建设

各国（地区）在其相关的房地产法律法规中都明确了房地产保有税的规定。英国的税收虽然都是由中央立法，但是地方政府拥有较大的管理权限。例如确定税基、明确税率。法律也明确规定了对争议的上诉和仲裁办法。作为当事人的评估局不仅有义务对原告提出的问题作出详尽解释，同时也必须对评估失误之处进行修正，并将结果告知税务部门，以便办理退税。我国香港地区政府有关房地产税收的法规有《业主与住客综合条例》、《诉讼时效条例》等，规定具体、操作性强。我国香港地区具有有效的账目管理、发单及收款系统，并规定，对于每季征收的税收，逾期需缴纳附加费，可采取法律的形式追讨。3.5.2 房产税是地方政府的主要财政收入来源

综观各国税制，凡是实行中央与地方分享税制的国家，房地产税收基本划归地方，构成地方税收的主体税种。在美国，房产税从一开始就是州和地方政府的税收，是各地方政府财政资金的支柱性来源。一般要占到地方财政收入的50%~80%。这样做一方面有利于激发地方政府征收房地产税的积极性；另一方面有利于扩大地方基础设施和公用事业的投资规模，从而形成税收收入增长的良性循环。3.5.3 房地产税收制度体系完整，以房地产保有税类为主

如美国在开发经营环节的税负相对较轻，仅有交易税和所得税，并享有各种税收政策的优惠。而购置后的使用占有者则必须每年缴纳房地产税，且不分对象实行统一的税率征管办法，只是对住宅实行各种减免和抵扣。强化在房地产保有环节课税将会刺激房屋的经济供给和频繁的交易活动的发生，有利于房地产要素的优化配置。3.5.4 以“宽税基、分税种、分类别、低税率”为房产税的基本原则

第一，宽税基原则。各国（地区）房地产保有税的税基涵盖范围较宽，除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税外，其余的均要征税。第二，分税种原则。是指各国（地区）房地产保有税多分为房地分设税种，并按照不同税率征收。第三，分类别原则。即各国（地区）根据物业的不同用途按不同税率课税。例如美国对住宅、商业、工业等不同用途的房产分设不同税率。第四，低税率原则。由于房地产保有税的税基较大，考虑到人们的承受能力，各国（地区）规定不同。3.5.5 配套适当的税收减免政策

各国（地区）的税收减免政策基本都包括如下内容：第一，对政府、军队、宗教、教育、慈善等非盈利组织实行免税；第二，对自用住房实行免税；第三，对低收入者购房和租房给予税收优惠政策；第四，对于一些特殊人群（如老人和残疾人）减税或免税。同时，为了体现社会公平，防止贫富过于悬殊，也考虑对拥有豪宅的人群课以重税。3.5.6 以房地产的市场评估价值作为计税依据

健全的房地产估价制度是房地产税收顺利实施的关键环节，当前世界上很多国家都实行房地产估价制度，并形成了完善房地产估价体系和评估方法。我国开征房产税前期的重要工作之一也是要建立自己的税基估价体系。这主要包括四个方面：设立评估机构、选择适合我国国情的税基评估方法、控制评估成本和对评估机构实施监督。

各国在实际征收过程中所采用的计税依据主要是以市场价值为基础。市场价值反映了房产作为经济资源的价值，其中还包括房产的时间价值。以市场价值为基础的税基随着房地产市场价值的上涨而扩大，税收收入也将相应增加。同时市场价值也反映纳税人的纳税能力，有利于实现税收公平原则。

第一，各国（地区）都有专门的评估机构进行不动产评估。例如：英国的地产估价局，每年汇总房地产交易信息并形成独立的房地产估价系统，公布英国各城市各地区不同类型、不同用途房地产的价格。我国香港地区设有差饷物业估价署，每年对香港各区的房屋租金及楼宇价值估价，编制“差饷物业估价表”作为征收差饷和房产税的依据。第二，这些专门的评估机构都设立详细的信息储备。例如，美国各地方政府为了加强对房产税的征收，还建立了比较详细的财产信息管理制度。资料卡片是其中最常见的管理方法。卡片上的信息很全面，包括所在地、税号、财产类别、所有权的变更情况、估价的组成和变化情况、建筑的种类、房屋种类和数量等。第三，各个评估机构多采用计算机批量评估程序。例如，我国香港地区广泛采用了现代化的资讯科技，有效的应用了计算机批量评估技术，综合差饷评估、征收及管理各系统，提供了电子化的客户服务。此外，征税的各个环节都采用了计算机进行数据的管理和维护，提高了工作的效率和质量。

从国外经验看，房产税收入是地方财政收入的重要组成部分。国外主要使用比例税率和累进税率两种类型，比例税率的可操作性强，但公平性较弱；累进税率则与之相反。国外房产税的更倾向于比例税率，强调税收的可操作性，而房产税的税率范围和征收形式各有不同。英、法等发达国家的房产税政策效果较好，对我国房产税改革具有一定的借鉴意义。日本的房地产税收在房产的“取得、保有和买卖”环节上和我国有相似之处，且都存在一定的问题。我国应该汲取教训，找出我国房产税改革中的不合理的因素，优化税制设计，来进一步推进我国房产税改革的制度建设和房地产市场的健康发展。注释[1]虞燕燕.不动产税税率设定的实证研究———以宁波市为例[D].杭州：浙江大学，2007（6）：11-13.[2]赵波.房地产投资与物业税改革———税收政策的一般均衡分析[D].上海：复旦大学，2009（5）：8-9.[3]朱敏.开征物业税的若干法律问题研究[D].上海交通大学，2008（12）：10-11.[4]徐四伟.物业税制度研究[D].厦门：厦门大学，2005（5）：90.[5]乔磊.美国房地产物业税有多高[J].理财周刊，2010（22）：38.[6]朱学良，王敏.借鉴美国经验健全我国房地产税收体系[J].中国房地产，1998（2）：72.[7]陈平川.美国房地产税收体系及其借鉴[J].中外房地产导报，1996（23）：9.[8]陈建淦，段晓力.国外房地产税制的借鉴和启示[J].集美大学学报（哲学社会科学版），2006（3）：51-52.[9]黎显扬.美国征收房地产税的经验对我国物业税改革的启示[J].中国房地产金融，2009（10）：45.[10]乔磊.美国物业税有多高[J].理财周刊，2010（22）：38.[11]任寿根.美国的物业税未能抑制房产泡沫[R].东方早报，2010-04-06，第A23版.[12]蒋林.美国房产税征收税收7成支付教育[EB/OL].（2011-01-13）[2011-06-15] http：//www.chinanews.com/estate/2011-13/2784785.shtml.[13]满燕云.中国的房地产税应如何设计[R].第一财经日报，2011-02-09，第A06版.[14]中国财经报.英国：房地产税成效显著[EB/OL].（2010-12-02）[2011-08-28] http：//chinacc.com/new/253_263_201012/02waz3401730/.shtml.[15]顾红.日本房地产税制概况及经验借鉴[EB/OL].（2010-11-15）[2011-08-30] http：//www.lawtime.cn/info/xintuo/xtzs/20101154370.html.[16]（日）小林义雄.战后日本经济史[M].孙汉超，等，译.北京：商务印书馆，1985：34.[17]孙执中.战后日本税制[M].北京：世界知识出版社，1996：32-34.[18]顾红.日本税收制度[M].北京：经济科学出版社，2003：148-150.[19]（日）金子宏.日本税法原理[M].刘多田，等，译.北京：中国财政经济出版社，1989：229.[20]顾红.日本税收制度[M].北京：经济科学出版社，2003：151.[21]国家税务局税收科学研究所.日本税制与税理士制度[M].北京：中国财政经济出版社，1992：124-125.[22]王端.香港的“房地产”[EB/OL].（2010-10-18）[2011-08-30] http：//www.caing.com/2010-10-18/100/89064.html.[23]彭赞荣.香港房地产税基本原则是公平公开的[EB/OL].（2011-04-02）[2011-08-30] http：//new.hz.soufun.com/2011-04-02/4800380.html.[24]朱志钢.我国台湾地区的房产税制度[EB/OL].（2011-01-02）[2011-08-30] http：blog.sina.com.cn/s/blog-5379ecc80102drfz.html.[25]财经信息网.台湾开征奢侈税　涉不动产等方面最高利率达15%[EB/OL].（2011-06-02）[2011-08-30] http：//www.hgsec.com/hyzq/public/Infodetail.jsp? menu=4infozd=4930003.[26]薛培红.开征房产税的政策设计及税收效应分析———基于西安市房地产市场的思考[D].西安：西北大学，2007（11）：27.[27]FISCHE，WALLIAM A.Property Taxation and the Tiebout Model Evidence for the benefit View Form Zoning and Voting [J].J.Econ.Lit（30 ）1992，171-177.[28]资料来源：OECD.Revenue Statistics of OECD Members Countries：1965-2002.Organization for Economic Cooperation and Development，Paris，2004.[29]王鹏，张雁东.完善我国房产税计税依据的几点建议[J].当代经济研究，2009（12）：69-70.[30]傅樵.房产税的国际经验借鉴与税基取向[J].改革，2010（12）：57-61.

4 我国进行房产税改革的动因

4.1 房产税改革的理论思考

在对我国现行房地产税费结构的分析上，国内学者普遍认为，我国现行房产税制方面存在诸多弊端，主要表现在房地产税费结构以及[1]房地产各环节税负分配很不合理。此外，土地增值税与企业所得税之间，房产税与城镇土地使用税之间均存在重复课税现象，部分税种[2]的课税范围税率及其配合等也存在一定问题。同时，税费结构也很不合理，具有代表性的当属土地出让金。土地出让金在我国房地产开发成本中所占比重是非常大的，但土地出让金具有短期性，地方政府依靠卖地支撑本地区的财政收入是不可持续的，而房产税的开征正好可以缓解这种短期性，为地方政府财政收入提供源源不断的财力支持。征收房产税可谓是改革房地产税费结构非常得力的措施。

房地产可以分为开发、保有和交易三个环节，每一个环节所征收的税种是不同等，具体如表4.1。[3]表4.1　房地产税收流程图

房屋作为一种财产，其交易环节税负过高就容易助推房价，保有环节税负过低则对收入分配缺乏调节作用。我国现行房地产税制结构交易环节税负过重，而保有环节税负过轻，导致了我国房地产税制结构的不合理。通过开征房产税，增加房屋保有环节的税负，减少交易环节税负，就会对我国收入分配和现行房价过高的现象起到一定的调节作用。

在房地产税收覆盖范围分析上，房产税征税范围包括城市、县城、建制镇、工矿区房产，但不包括农村的房屋，也不包括个人所有的非营业性房产。房屋作为一项财产，越来越成为个人财富的象征，如不对非营业性房产征税，就不能实现均衡收入分配的目的。4.1.2 房产税改革与地方公共财政

房产税是一种财产税，是政府以政权强制力对使用或者占有不动[4]产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。其基本职能之一便是为地方政府提供一个稳定的税源。党的十六届三中全会明确指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的房产税，相应收取有关收费。”我国房产税目前征税范围不够广泛，从而[5]导致了房产税在我国地方财政收入中的比重相对较低。

房产税的征收对已经开征房产税的国家的经济长期发展起到了不同程度的促进作用。在西方成熟的市场经济国家，房产税是地方财政收入的重要来源，即便是在市场经济欠发达的国家，房产税也呈现出[6]明显的上升势头。世界上已经开征房产税的国家都把房产税作为地方性税种。统计数据表明，英国和澳大利亚房产税占地方财政收入的比重为100%，法国为69%，美国为50%~80%，加拿大为85%，日本[7]为32%，菲律宾为53%。同时地方政府更适合根据房产税税源分布广泛的区域性特点对房产税的征收实行严格监控。房产税已成为已经开征房产税国家地方政府的主力税种。原因在于：

第一，房产税税基稳定。当今社会，出行工具的便利使得人口流动性不断增强，公司也根据地域性利益差异而迁移，这对地方政府征税带来了困难。但是房产税是对不动产征税，税基稳定，这对地方政府征税提供了便利。房产税可以为地方政府提供稳定而持续的收入来源。国内有关学者通过对广东各县、市和全国35个大中城市调查分析指出，开征房产税对中小城市而言会产生一定的财政盈余，而对少数大城市而言则会导致少量的缺口，但这种缺口可以通过地方政府发[8]放地方债的形式弥补。从整体征税效率上进行分析，因为财产税比所得税在工作与不工作之间的选择影响力较小，财产税不是对生产活动而是对积累资本征收的，这就使得财产税有时比所得税更有效率，[9]从而促进所得税的征收。

第二，地区差异效应。由于房产税税率与房价有关，房价高的地区居民将为自己的住宅缴纳相对较高的房产税，而房价低的地区居民则为自己的住宅缴纳相对较低的房产税，不同地区之间就产生了差异。经济发达地区的房价相对于欠发达地区一般较高，这样经济发达地区地方政府就能够征收到更高的税收收入。同时，发达地区地方政府公共性支出相对于欠发达地区更高一些，这样，高额的税收收入就可以弥补高额的公共性支出，达到地区之间的平衡。居民缴纳的房产税正好与其享受的公共产品和公共服务相匹配，即房产税是对地方政府提供公共产品和公共服务的付费，税负由本地居民承担。但这又会导致一个问题，经济欠发达地区和经济发达地区的差距将越拉越大，导致地区间的发展不平衡。因为发达地区的房价高，可以征收到较欠发达地区更高的税收收入，这样，经济发达地区可以提供更好更优质的公共服务，而欠发达地区只能提供相对较差的公共服务，导致其房价相对发达地区更低，税收收入更少，提供公共服务的能力更弱。因此，必须依靠地区间的转移支付和中央政府对欠发达地区的重点扶持来解决这种地区间的不平衡，防止出现东西部两极分化。

第三，长期性。我国1994年分税制改革以来地方政府财权与事权的不平衡导致地方政府土地财政的出现，土地出让金已经成为地方财政收入的重要来源，而土地出让金是地方政府的一次性收入，不确定性很大，具有短期性，不能成为地方政府财政收入的长期来源。开征房产税，将其作为地方政府收入的长期稳定来源，把一次性收入转变成长期现金流入，可以缓解地方政府长期财政困难，规范地方政府[10]财政收入形式。4.1.3 房产税改革与社会资源合理配置

房产税课税税基一般是不动产的市场价值或租金价值，税率选择一般是根据税率的不同而不同。房屋面积越大，价格越高，税负相对就越重，房屋保有成本就越高。因此通过征收房产税可以降低人均住宅面积，将加大对小户型的需求，大户型、高档公寓的需求将减少，有利于缓解我国人地关系。

通过房产税改革，减少房屋开发和流通环节的税费，减少流通成本，同时增加房屋保有环节税费，增加保有成本，这样有利于降低房价，抑制投资性需求。房屋租赁商的房屋保有成本增加，可以将增加[11]的税负转嫁给租房者，使得房屋租赁价格增加，“租售比”提高。

由于房价与本地区经济发展水平关系密切，同时房产税税负与房价息息相关，这就使得经济发达地区房产税税负相对更集中，这就使得房产税产生一种“挤出效应”。经济发达地区的房屋保有成本更高，低收入阶层将被挤出经济发达地区，转而选择房屋保有成本相对较低的经济欠发达地区，以减轻房产税负担。这样可以缓解经济发达地区过于拥挤的现象，高价房地区对房屋的需求将减少。4.1.4 房产税改革与地方政府职能的转变

为了增加本地区的就业和税收收入，地方政府都热衷于推出工业项目。但伴随着社会主义市场经济的发展，地方政府的职能必须发生转变，向提供优质的公共服务角色发展。在面临硬预算约束的条件下，地方政府每年按照评估价值对房产持有人征税，财政收入与其辖区内的房地产价值直接挂钩，这将促使地方政府通过提升财政支出的配置效率，来提升本区域的物业价值，对纳税人来说可以从中获得更加优[12]质、高效的公共产品。对个人住房征收房产税可以增加地方政府的财政收入，但房产税与本地区房价关系密切，而房价的高低取决于本地区的基础设施、自然环境、教育水平、社会治安等因素。这就使得地方政府的税收收入与本地区的居住环境相挂钩，地方政府提供的公共服务好，更能吸引人们居住，房价就越高，则房产税收入就越多。这样就能更有效的激励地方政府将政府职能向提供优质的公共服务转变，加强社会管理，改善居住环境。4.1.5 调控国民经济

在近现代经济学中，马斯格雷夫提出了影响深远的税收原则。他认为，现代国家的税收不仅要满足政府的财政收入需要和矫正社会财富的分配，而且要体现逐渐调节经济运行的政策目标。房价过快上涨时，房产税对于抑制炒房、平抑房价具有一定作用；经济衰退，房价下降时，房产税也可以通过税收优惠实现反向调节。同时，房产税作为调节财富存量的税种，可以对财富分配不均的现状进行调节，防止财富过度集中，从而延缓或缩小收入差距的不断扩大，起到调节贫富[13]差距、维护社会稳定的作用。4.1.6 小结

通过对国际大环境和我国具体国情的考察，房产税改革是我国房地产税制改革所必需的。这项举措有利于优化我国的税收结构、增加财政收入、实现社会资源的合理配置、提升地方政府的服务意识，房产税必将成为地方政府的主力税种。尤其是在当今土地财政盛行的大环境下，房产税改革更是解决地方政府财权与事权不平衡的有效手段，对推进地方公共建设、提升人民生活水平就有不可替代的作用。

4.2 沪渝房产税改革的思考与比较

伴随着房地产调控政策的密集出台和政策效果的扑朔迷离，房产税改革成为议论的焦点。随着我国经济体制改革的深入以及房地产市场的进一步发展，房地产税制与整个房地产市场存在的矛盾甚至与我国社会主义市场经济发展的矛盾将越来越突出。

随着经济体制改革的深化，房屋产权主体由过去的单一国家所有转变为私人、集体和国家及国外个人所有的多元结构格局。我国从1986年起逐步恢复对内资企业和公民的房产征税，到“十一五”时期实现房产税的内外统一，房产税改革经历了漫长而复杂的发展历

[14]程。2011年1月27日，国务院常务会议决定部分省市对个人住房征收房产税的改革试点。根据国务院常务会议有关精神，上海、重庆决定开展对部分个人住房征收房产税试点。4.2.1 沪渝房产税改革的多视角思考

近二十年来，我国经济社会形势发生了很大变化，住房制度改革不断深化，居民购买商品房代替了原来的公有住房分配，房产逐步成为个人财产重要的组成部分以及财富积累的重要方式，房产税改革条件基本具备。

1. 房产税改革对楼市影响的深度思考（1）房产税改革是房地产市场制度建设的重要环节

1986年我国就出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》，规定只对城镇的经营性房屋征税，对于个人自住住房是免税的。这是和当时城镇居民个人拥有住房极少以及居民收入普遍较低的情况相适应的。1998年住房制度改革后，房地产市场扩张速度特别快，而与此相适应的制度建设比较缺失。在2010年的房地产市场调控中，住房税收政策一直是其中引人关注的措施。房产税改革是为适应房地产市场发展而进行的制度建设。房产税作为房地产市场制度建设的重要一环，其改革应和市场发展相适应。（2）房产税改革有助于引导居民理性购房

财产税的重要功能是资源配置，同时，财产税税制中内含的成本和收益的自动均衡机制也从经济运行层面证明了财产税的资源配置功[15]能中所隐含的市场法则。房产税作为财产税的一种，房产税的出台主要有利于合理调节收入分配，但是作为一种与房地产市场关系密切的税种，自然对房地产市场有着直接或间接的影响，有助于引导居民进行合理的住房消费，在买房子时能够理性选择。

对于投资需求来说，房产税改革会增加房地产投资收益不确定性。只有在房价涨幅超过了房屋的持有成本时，才能获得收益，因此能促使投资者权衡投资收益。另外，还有利于促进存量房的使用。由于没有住房持有成本，持有多套房屋的人或卖或租，都是增加住房供给的有效途径。（3）房产税改革对房价的影响

房地产是资金密集型行业，房地产开发以及交易的各环节都涉及巨额资金的往来，在中国目前房地产融资渠道单一的情况下，银行贷款是房地产产业开发投资资金来源保障的关键。房地产开发成本过高会导致房价的升高或投资规模的缩小。同时，房价过高也会影响国家对银行贷款利率（或信贷规模）的调整和房产税的改革。近几年我国房价波动性明显，趋势是逐步向最大基础价值回归（图4.1）。

房产税改革对房地产市场的调控具有积极作用，针对当前房价过快上涨的现实，人们对房产税寄予很高期望，希望它能对遏制高房价起到立竿见影的作用。然而，房价主要取决于供求关系、贷款制度、住房保障制度等。房产税只是一个税种，是一种税收的手段，虽然它确实会增加房产所有人的持有成本，对房地产市场产生一定影响，但并不能有效遏制高房价。

房产税的增收将加剧开发商的路径分化。重庆把房产税的征收对象指向高档商品房，与此前的预期基本一致，其最可能是以价格作为是否征税的标准。毫无疑问，市场对高档商品房的投资预期将应声落[16]地，并影响到以开发高端房产为主的开发商。图4.1　我国房地产市场泡沫测定模型检验

征收房产税确实会增加房产所有人的持有成本，对房地产市场产生一定影响，但并不能有效遏制高房价。

2. 房产税改革对股市的影响

在严厉的国务院新八条的政策背景下，沪渝房产税试点作为国务院新八条的延伸，形成了多管齐下的政策局面。很多人预计房价会受到有效控制，会进一步加剧股市短期波动。一方面，房产税试点推出或令投资者对2011年中国经济增速放缓的担忧升温，造成情绪波动；另一方面，地产股及相关板块走势可能在短期受到压制。

房产税的出台作为一个长期性的法规制度，其更大的意义在于理顺中央和地方财政体制，形成稳定的地方性财政收入来源；改变原有的房地产税收体系过度注重交易税的倾向，在一定程度上起到优化资源配置的作用。虽然房产税试点可能会加重购房人的观望情绪，使得房地产成交再次萎缩，地产股也可能出现下跌，但只要房产税力度不太大，政策的边际效果就将是递减的，不论是楼市成交量，还是股市下跌的幅度都不会太大。

3. 沪渝房产税改革试点的作用

房产税开征后，将会增加持有环节的成本，短期内必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响，有助于抑制投资投机需求，有利于稳定房价。

上海市的房产税改革试点坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，确保本市居民家庭基本居住需求和改善型住房消费需求。同时，将房产税改革试点与当前的房地产市场调控有机地结合起来，发挥税收政策调节住房消费和房地产收益的积极作用，正确引导住房消费，促进上海市房地产市场平稳健康发展。对于健全中国的财税体系、调整房地产市场结构、调节收入分配以及改变社会的住房消费习惯等方面都有着积极的作用。

重庆市作为我国第一个探索由政府保障和市场调节相结合的城市住房供应“双轨制”的城市，征收的房产税将全部用于公租房建设。重庆开征高档商品房房产税，标志着重庆已形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房制度体系，30%低收入群体通过政府提供的公租房等保障性住房予以解决；60%中等收入家庭，6.5年的收入能购买中小套型、中低价位商品住房；10%高收入人群购买高档商品住房，但要被征收房产税。

重庆房产税改革试点的作用主要表现为：一是将有助于健全我国财税体系，财产环节的持有税和生产环节的交易税同时具有才是正常的。二是在房价调控方面，税收手段有三种：低端的公租房没有税；中端商品房税收适当优惠；高端商品房不仅交易契税高，而且征收持有环节的房产税，通过三种税收手段调控房价。三是房产税属于二次分配，有公平作用。四是适当改变社会住房消费习惯，对于自住的人，可以达到适当降低居住面积的目的；对于囤房的人，征税后使其持有成本增加，迫使其增加房屋出租量，使出租房屋供应量增加、租房价格下降；对于炒房的，则减缓炒房的心理。4.2.2 沪渝房产税改革的比较分析

1. 房产税征收对象比较

从对外公布的上海、重庆两市改革试点方案来看，目前两市都已明确主要以增量住房征税为主，对存量住房触及较少，不过两个城市的试点方案有很大差别。重庆的房产税偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量均包括在内。而上海的方案针对新增一般房地产，而且以人均面积作为起征点，且为累进税率，房屋价值高、人均面积大的房屋税率就更高。表4.2　上海重庆房产税细则对比

重庆房产税征收范围只涉及10%的人群，主要针对高端房产业主和炒房客，不会增加普通百姓负担。房产税改革试点采取分步实施，首批纳入征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。与此同时，为减轻首次购房者的负担，重庆继续保留实施首次购房按揭贷款抵扣个税的财政补贴政策，确保百姓刚性购房需求。

上海房产税试点方案对于免征面积有明确规定：上海居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房建筑面积人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，计算征收房产税。

2. 沪渝房产税改革的计税依据比较

目前我国房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税原值（余值）或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。其征收范围仅限于城镇的经营性房屋，并由于房屋的经营使用方式不同而适用不同的征税办法，这便导致了一系列问题：一是计税依据不适合动态发展。现行的房产税是以房产余值或房产租金收入为计税依据的，既不能反映级差收入，又不能体现时间价值。二是计税依据未反映公平原则。根据各国实行房产税的计税依据来看（如表4.3所示），无论是以土地价值、房产价值，还是以土地面积作为计税依据，都是采用从价或从量的单一计税依据，遵循着“统一、简便”思路，同时充分[17]体现税负公平的原则。

国外的计税依据一般为房产的市场评估价值，并且征税范围广，除对公共、宗教、慈善等机构的房产实行免征外，其余的房产所有者或占有者均为纳税对象。税基宽广的结果是，依据市场价值评估之后的应税房地产价值总额增大，在房地产税收总额既定的情况下，房地产税的税率就相应降低。鉴于房产税应税范围较大，单个纳税人的税[18]收负担相对减轻，税收的公平性和合理性得到了体现。表4.3　各国、地区房产税征收及其依据情况

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