作者：（新）薛义华,（马）程天富,（新）余熙明,
出版社：中信出版社
格式: AZW3, DOCX, EPUB, MOBI, PDF, TXT
新加坡房地产市场的变革与创新试读：
图书在版编目（CIP）数据新加坡房地产市场的变革与创新/（新加坡）薛义华，（马来）程天富，（新加坡）余熙明著.-- 北京：中信出版社，2019.5
ISBN 978-7-5217-0120-3
Ⅰ. ①新… Ⅱ. ①薛… ②程… ③余… Ⅲ. ①房地产市场-研究-新加坡 Ⅳ. ①F299.339.335
中国版本图书馆CIP数据核字（2019（第033638号新加坡房地产市场的变革与创新
著者：［新］薛义华 ［马］程天富 ［新］余熙明
出版发行：中信出版集团股份有限公司（北京市朝阳区惠新东街甲4号富盛大厦2座 邮编100029）
字数：314千字
版次：2019年5月第1版
广告经营许可证：京朝工商广字第8087号
书号：ISBN 978-7-5217-0120-3版权所有·侵权必究新加坡房地产市场的变革与创新[新]薛义华 [马]程天富 [新]余熙明 著中信出版集团序一自1969年以来，新加坡国立大学房地产系一直都在深化我们对房地产领域的理解，同时培育了好几代房地产行业领袖。新加坡国立大学城市与地产研究院通过与业界开展的频繁合作，在促进相关领域的研究和分析方面扮演着同样重要的角色，为新加坡、亚洲乃至全球日益复杂的房地产市场发展，提供了全新的研究视角。《新加坡房地产市场的变革与创新》一书是新加坡国立大学城市与地产研究院在大量研究成果基础上的又一力作。对那些有兴趣深入了解新加坡房地产业的发展历程及其对新加坡自然景观所造成的影响的读者来说，本书提供了简明扼要的观察结论，尤其值得一提的是，本书对新加坡的决策先驱及房地产开发企业各自扮演的角色做了精辟剖析。开篇伊始，薛义华博士就介绍了促成新加坡作为一个独特的全球城市崛起的关键因素，即健全的土地使用规划方针和建设审批流程；薛博士还分析了推进商业地产发展的市区重建政策以及实现新加坡人“居者有其屋”的公共住房计划。本书还详细介绍了众多私人企业所做出的贡献。正是这些企业拥抱技术创新的强烈意愿以及它们为迎合新加坡人不断变化的需求所付出的努力，使房地产开发行业发展为我们引以为傲的多元且充满活力的行业。我谨希望政府机构和私人企业过去50年来的伙伴协同关系，未来能够更好地为新加坡做贡献。新加坡国家发展部部长兼财政部第二部长黄循财先生序二新加坡房地产市场过往50余年所取得的成果引人瞩目，其发展主要经历了这样几个阶段：建国初期，主要关注点为新加坡人的安身之处和基础设施的建设；之后，制造业的快速发展推动经济的增长，市场对资金和土地的需求陡增；近年来，伴随着全球化的进程，新加坡房地产市场从原本单纯依靠内需，逐步转型为走全球化路线的开放市场，发掘新的资金来源，积极培养专业人才，主动进军海外市场，已形成主导企业扩充国际版图的新战略。新加坡的基础、生活和工作设施完善且平衡，使其一直在世界宜居城市的排行榜上名列前茅，其高度绿化的景观空间更是享誉全球。新加坡在城市规划与可持续发展方面的先进专业知识，不但打造了其自身高度宜居、可持续发展的环境，也对房地产市场的发展和走向产生了重要和持久的影响。除此之外，公共和私人领域之间强而有力的合作伙伴关系，一直是支撑新加坡房地产业持续发展和转型的重要因素。新加坡公共部门高瞻远瞩的规划、公开透明的政策以及杰出的执行能力，与房地产企业的卓越活力和创新相辅相成，相得益彰。随着新加坡迈入下一发展阶段，房地产业需要继续保持高度的适应能力，并持续发展创新，以面对新时期特有的不确定性和前所未有的挑战，包括全球经济的瞬息万变、生活空间密度的持续增高以及人口结构和气候的改变等。我很高兴《新加坡房地产市场的变革与创新》一书由新加坡国立大学城市与地产研究院和新加坡国立大学房地产系适时推出。本书不但客观生动地描述了半个多世纪以来新加坡房地产市场所发生的非凡转变，在收录了学术界和政界决策者的真知灼见的同时，亦富有创意地融入了行业领袖的精辟观点。令人欣慰的是，这些行业精英中不乏新加坡国立大学房地产系的校友们。我相信，秉承过去50余年所表现的卓越性、创新性、智库性和适应性，新加坡房地产市场将一如既往地在推动自身的发展之余，继续引领全球房地产市场的创新和转型，并保持其在市场的竞争力。在本书的中文版出版发行之际，我衷心期望不论是房地产专业人士、对房地产市场感兴趣的新加坡公众，还是正在经历快速新型城镇化的中国读者，都能从本书的阅读中受益。新加坡国立大学校长陈永财教授引言2014年，世界科技出版社（World Scientific Publishing Company）与程天富副教授接洽出版一本关于新加坡城市发展与房地产市场书籍的构想，并将其作为新加坡建国50周年纪念丛书系列之一。这一提案恰好与薛义华博士希望城市与地产研究院能够出版一本记录新加坡独立以来有关城市与房地产发展的书籍的想法不谋而合，并借书的记载和分析，总结经验并吸取教训。当时的房地产系主任余熙明副教授也大力支持这一建议，并主动参与撰写工作。2014年8月，我们三人便开始集思广益并勾勒出本书的基本大纲。本书撰写的基本原则是：确保其成为一本涵盖新加坡城市与房地产市场成型的各种思维、过程、动机和影响因素的权威参考书籍，供读者学习和参考。编辑团队邀请了多位经验丰富并在新加坡城市与房地产界具有影响力的思想领袖，通过结构式的访谈，将这些思想领袖多年来积累的宝贵经验完整和系统地记录下来，构成本书丰厚的知识宝库。本书的英文版Singapore’ s Real Estate: 50 Years of Transformation于2016年完成并在新加坡顺利出版发行。新加坡的成长故事得到城市规划者和决策者的普遍关注和一致认同，新加坡推进城市化进程背后的战略，同样引起了学术界的浓厚兴趣。在一定程度上，无论是新兴经济体还是发达国家，在构筑各自可持续发展宜居环境的梦想时，都竞相效仿“新加坡经验”。但是，目前市面上尚无一本忠实记录新加坡城市与房地产市场发展和变革的中文书籍，以致在信息萃取和经验分享的过程中出现了缺口。所以，为了让更多读者，尤其是以中文为主要交流媒介的企业管理者、规划者、决策者和学者了解新加坡城市与房地产市场转型时期的变革和进程，我们于2017年决定把英文版的新加坡城市发展与房地产创新变革的故事，翻译和改编成一本中文版的书。在中国REITs联盟秘书长王刚先生的引荐下，我们很高兴能和中国的知名出版社中信出版集团合作出版这本名为《新加坡房地产市场的变革与创新》的书。本书紧扣新加坡城市与房地产发展过往50余年的两大主题：其一，房地产由本土化发展走向全球化开发的变革之路；其二，从实体房地产开发转向打造房地产资本市场的创新之路。本书忠实记录并剖析了新加坡城市与房地产市场的发展历程及趋势，完整展现了从50年前单一住宅开发，到今天高度发达和现代化的房地产业务体系的变革和创新历程。本书还通过实际案例分享了新加坡在居住、商用等类型房地产的开发、持有、运营、维护、交易、投融资等方面的经验和学习过程，以及在这个过程中，政府和企业是如何通过伙伴关系和互动，在经济、社会、城市等各方面取得骄人的成就的。从传统意义上来说，要对外转移非“便携式”的房地产专业知识是具有挑战性的。然而，新加坡有限的土地面积并没有限制其在国际房地产业务领域的竞争力。在竞争海外项目时，新加坡以“高效”和“专业”赢得了良好的国际声誉。许多新加坡房地产企业，包括机构投资者、开发商、咨询公司和相关的专业服务商（如建筑师、工程师、城市规划师），一直都在积极探索并扩大海外房地产市场的新商机。作为亚洲金融中心和全球金融中心，新加坡是主动接受变革并将新金融技术融入房地产与资本市场的先驱。新加坡第一只房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）于2002年问世，截至2015年5月，其市值已高达703.5亿新元，增长之快实属罕见。新加坡房地产发展实践明确印证了“全球化”和“资产证券化”的双引擎对未来持续推动房地产市场增长的重要性。本书一个值得关注的特点是，它广泛征集了30位毕业于新加坡国立大学房地产系的杰出校友的相关意见。我们将这些校友的言论和观点有机地融入本书，从而为读者呈现了新加坡房地产发展历史更为连贯的一面。在信息的采集和整合的过程中，通过走访那些经历过这一变革的行业资深人士和业界先驱，我们汇编了各行业领袖的见解和实践经验，并将数据分析和学术理论融为一体，组成新加坡城市与房地产市场发展进程史的智慧财富。新加坡国立大学城市与地产研究院撰写和出版本书的目的，不只是为子孙后代留下宝贵经验，也希望本书能对未来城市与房地产市场的发展和提升尽些许绵力。本书不仅是一本反映新加坡房地产市场发展历史的综合性参考书，其中所涵盖的知识还将引领新加坡城市与房地产市场未来50年，甚至更长时间的发展。在更广泛的层面上，通过了解新加坡的经验，其他国家能避开或减少在城市化和房地产市场创新的过程中可能出现的错误，并将可持续性和宜居性等作为未来城市发展的常态，打造时时创新和跨界的全球化房地产市场。薛义华 程天富 余熙明第一章新加坡房地产业的发展历程薛义华导言新加坡自1965年宣布独立后，便踏上了一段举世瞩目的蜕变之旅。她从一个贫穷落后的第三世界港口城市，华丽变身为一座拥有世界上最发达及完善的房地产市场的现代国际大都市。新加坡迅速获得如此骄人的成绩，就全世界而言，极少有城市能够与之相媲美。过往50年的变革之路充满磨砺与挑战，通过务实的政府政策与私人领域的企业家精神的有机结合，新加坡房地产业在许多方面体现了政府机构与私人企业之间成功的合作伙伴关系。本书回顾了新加坡房地产业的发展历程，并阐述了促成这一成功合作伙伴关系的有利因素。第一章是对本书的整体概述，接下来的7个章节详细阐述政府机构与私人企业之间的合作伙伴关系，这些私人企业和相关人士涵盖了房地产开发商、投资者、金融家、基金经理、产业咨询顾问及中介机构，分析了他们在实体房地产市场演变成房地产全球化和证券化的过程中所扮演的不同角色。最后两个章节介绍房地产教育对未来新加坡房地产业的影响，并借用新加坡国立大学房地产系校友对未来房地产业的期望和建议，在文末加以总结。新加坡政府机构与私人企业之间的合作取得了卓越成绩，新加坡的人均GDP（国内生产总值）从1965年的1 580新元上[1]升到2014年的71 318新元。在经济增长的推动下，这种公私合作的模式使房地产价值成倍增长。日趋增长的对于居住、工作与休闲优质空间的需求，以及财富与购买力的增长，使得住宅和商业地产的价值持续上涨。新加坡跻身“全球超级明星城市”之列，其他城市为纽约、伦敦、巴黎和中国香港。这些城市的共同之处是房价持续上涨，这一共性表明了本地乃至国[2]际投资者对于房地产的强劲需求。精明的国际投资者对于投资目的地的选择，反映出他们对这些市场所拥有的稳定优势的信心，新加坡房地产市场就是备受青睐的市场之一。虽然每个市场都会经历繁荣与萧条交替的循环周期，但无论是出于实际或是名义，上述“全球超级明星城市”普遍呈现出毫不懈怠的经济蓬勃上升趋势。譬如，新加坡的住宅房地产价值，从[3]1965年到2014年上涨了近23倍。然而，房地产价值仅仅体现了市场的表象，它无法解释驱动新加坡房地产市场转变的根本动力及其背后的运作机制。经济增长是必要的，但它不足以成功塑造一个完善而发达的房地产市场。过去的50年里，私人企业拥有的市场知识、业务能力、资本和风险承担意愿，连同政府机构具备的对健全的经济与社会政策的有效执行能力，不仅共同产生了协同效应，而且满足了因经济扩张而不断激增的房地产自住或投资需求。政府机构与私人企业的协同效应有利于新加坡的房地产业发展，为私人房地产业提供了一个健全的体系，以促进其增长与创新，帮助房地产业不断适应本地与国际市场风云万变的环境。政府的作用作为一个年轻国家的政府，新加坡政府自建国以来就扮演着积极的角色。它以间接参与的方式，通过各种政府机构提供工程性及社会性基础设施的建设与管理，还成为政策的制定者和管理者。不仅如此，政府还直接参与实体房地产的建设，成[4]为新加坡最大的土地所有者和住房供应者。政府的一个关键职能是工程性基础设施建设，其中包括交通运输、通信网络、基础设施（供水、供电、污水及垃圾处理）和公共娱乐场所，如公园和其他休闲空间。新加坡的城市规划与工程性基础设施建设规模排在世界前列，且新加坡多次被评为世界最宜居的城市之一。其优质的硬件环境已被反复提及，但事实上其软件环境，即社会性基础设施的建设同样具有极高的水平。通过各级政府部门或机构推行的有效且高效的城市管理方案和严苛的法律制度，都体现了社会性基础设施建设的重要性。另外，层次清晰的土地使用与开发规划体系和简单明了的建筑审批流程，不仅大大降低了不确定性，而且减少了私人企业在做出投资决策时须承担的风险。除此之外，新加坡所采用的总体规划成为降低不确定性的另一个有力保障。通过借鉴概念性规划中所制定的40至50年的长远发展目标和原则（每10年复查一次），总体规划（每5年复查一次）负责具体落实新加坡土地使用规划。开发指导规划（DGP）为55个规划分区编制针对性的规划目标，同时对土地用途、限高及容积率等做出明确规定，对总体规划加以补充。这个城市规划运作体系为房地产开发商明确指出了中期发展方向，同时保留了适当的灵活性，以满足不断变化的市场需求。新加坡的法律框架继承于英国法律体系，政府除去负责基础设施的提供，也负责基础设施的监管，主要目的就是确保行之有效地规范市场参与者的活动。随着时间的流逝，政府的各项政策法规不断在立法、修改、废止之中得以完善并发挥作用。新加坡独立之初，《土地征用法》（Land Acquisition Act，1966）的颁布，赋予了政府强大的征地权，使其顺利地消除了贫民窟并妥善安置流离失所的居民。同时，《管制建筑（特别条款）法》[Controlled Premises（Special Provisions）Act，1969]的颁布，使得屋主能够重获其租赁管制房屋的使用权和所有权，并进行房屋翻新与重建。自1963年联合国经济考察团队提出他们对新加坡未来发展方向的建议后，这两项法规共同推进了20世纪70年代市区翻新项目的进展。租赁管制于2001年被完全废除，为私人企业的建设和发展扫清道路。自此之后，有效而缜密的立法改革造就了如今中央商务区（CBD）所呈现的繁荣胜景及众多公共组屋区的祥和氛围。当高密度住宅被确定为发展方向的时候，政策制定者分别在1967年和1973年颁布了《分层地契法》[Land Titles（Strata）Act]和《建筑物与共同产业（维修与管理）法》[Buildings and Common Property（Maintenance and Management）Act]，以确保分层空间的细分，维护分层业权，并管理共同产业。2004年，《建筑维修与分层地契管理法》（Building Maintenance and Strata Management Act）的推行，彻底修正了原有的分层业权制度，它进一步提出了一个双层管理体系，以管理综合性建筑的共同产业。《分层地契法》还为集体出售公寓单位的交易提供了法律框架，它允许分层单位屋主以重建为由整体出售陈旧或者实质上已被淘汰的房地产。政府还声明，倘若房地产市场未能达到预期的政策目标，政府将毫不犹豫地进行干涉。为了减少住宅地产市场因受繁荣与萧条交替的循环周期影响而造成的社会弊病和资源浪费，政府采取多管齐下的策略，已多次推出相应的宏观审慎措施，以缓解市场的极端波动。其中最新的措施包括进一步提高额外买家印花税以及自2013年起收紧房屋贷款。政府在努力实现其经济和社会目标时，意识到不能扼杀企业家精神，也不能扰乱市场机制对稀缺资源的有效分配。例如，在2013年最后一个房地产市场高峰时期，政府选择扩大土地供给，希望借助市场机制减缓价格上涨。当然，政府每一次的干预时机未必都是理想的，不理想的干预时机有可能导致不如人意的结果。再举一例，为打造一个良好的商业体系，政府积极参与新加坡REITs的开发。在此基础之上，政府还全面推行实施方案，以巩固新加坡作为亚洲乃至全球主要金融中心的地位。政府预测房地产证券化需求将不断增长，为此，作为全面实施方案的一部分，政府与本地房地产开发商和基金经理共同合作，实施合理的条例与税收减免政策，共同推动新加坡REITs的成功开发。作为基础设施的提供者与管理者，以及政策的监管者和制定者，政府所扮演的角色就其本质而言是被动的。政府要为私人企业开展各种商业活动提供一个扶植框架，新加坡政府的独到之处就在于政府是房地产开发建设的主动参与者，这至少体现在两个方面：其一是以开发为目的的土地供给，其二是组屋的建设。政府的积极介入，对新加坡房地产市场的发展产生了深远的影响。国家是新加坡最大的土地所有者。自新加坡宣布独立以来，政府接管了大量的土地，除此之外，通过填海造地工程，政府又被授权代表国家强制征用土地。自20世纪60年代起，通过[5]市区重建局（URA）的土地出售计划（SOSP），政府定期向市场出售土地，以带动城市发展。每个地块都会被赋予特定[6]的用途或被指定为“白色地段”（white site），“白色地段”允许开发商自行决定土地用途的最佳组合。被出售土地的投放时机、地点、频次、价格（设定一个保留价格）和数量，都会影响到开发商做出相应决定，即开发时机、项目类型、开发成本、开发地点及最终定价。公共土地供应的控制，是一种强而有力的政策手段。例如，在1967—1969年，政府通过市区重建局的土地出售计划投放了针对商业区重建的46个地块，并以此加速由联合国专家团队[7]推荐的市区重建计划。这一计划的顺利推行归功于市区重建局能够在黄金地段提供业已清空的地块，而私人企业又展现出自身的创业技能、投资承诺和风险承担能力。现如今，构成新加坡中央商务区天际线的众多商业摩天大厦，大部分是20世纪七八十年代公私合作的成果。随后在滨海中心（Marina [8][9]Centre）和滨海湾（Marina Bay）地区开发的区块，大多有混合用途，其目的是实现办公时间以外城市的生活化这一发展愿景。滨海湾地区的发展，也符合将中央商务区延伸到来福士坊（Raffles Place）以南的规划目标。同样，土地出售计划以开发全岛区域中心为目的，先后促成了淡滨尼、裕廊、兀兰（Woodlands）和实里达区块的繁荣发展，进而实现了商业活动分散化的政策目标。作为政府总体经济发展规划的一部分，裕廊集团（JTC Corporation）成立之初的目的是实现工业化计划，政府通过裕廊集团控制了新加坡大部分的工业用地。裕廊集团共开发了超过7 000公顷的土地，还建设了400万平方米的工业厂房。而今，裕廊集团的发展已经跨越了最初修建简单的工业厂房和库房的阶段，集团开始注重开发高附加值的终端用户，包括各种生物医疗与高科技工业设施，以及近期的启奥城和启汇城，它们都进一步推进了新加坡成为知识型产业中心。新加坡另一个独特的现象是：通过发展新加坡经济所谓的“外在羽翼”，政府在主动推动与周边国家经济合作的过程中体现出了卓越的领导能力。凭借规划精良和管理有效的现代国际大都会的声誉，新加坡一个关键的输出就是其在城镇开发、管理和规划方面的专门知识。为了控制待开发地段大型项目的开发风险并协调相关利益关系，政府采用了集结资源和资本的模式，成立了由政联企业（GLC）和东道国国有企业或私人企业所组建的联营企业。联营合作项目中最突出的两个成果是中国苏州工业园和印度班加罗尔国际科技园（International Tech Park Bangalore），它们也是此类联营合作项目如何在最初几[10]年克服巨大困难继而取得成功的范例。苏州工业园建成于1994年，是新加坡和中国第一个政府间（G2G）合作项目。两国政府随后的合作项目还包括：建于2008年的天津生态城、近期开发的广州知识城和中新吉林食品区。虽然班加罗尔国际科技园是由新加坡和印度两国政府所发起的，但是这个项目具体是由印度大型企业达达集团（Tata Corporation）和新加坡裕廊集团子公司腾飞集团（Ascendas Group）共同开发的。这种政府间合作项目为新加坡开发商和投资者打开一扇门，为他们在随后的几年里对中国、东南亚和印度的房地产进行大量投资提供了机会，增强了信心。新加坡政府是最大的住房市场开发商。建国初期，政府就掌控了大面积的国有土地，从而确保大规模公共组屋建设的计划能有效地执行。公共组屋是由新加坡建屋发展局（HDB）管理运营的，堪称受人景仰的世界典范。尽管组屋建设与管理都已经达到很高的标准，但其仍在逐年完善，如今总人口的近[11]80%住在政府组屋里，而且组屋家庭中有91.6%是屋主。近年来，新加坡人开始追求更优质的住房条件，尽管满足这些需求变得愈加充满挑战，但是政府早已实现并且超越了为人民提供基本住所的社会政策目标。现有的组屋翻新计划和优质组屋的兴建计划只能在一定程度上满足人们对高品质住房的需求，为了帮助那些不符合公共组屋申请标准但是又无力承担私人住房的“夹心层”群体，新加坡政府在1995年推出一种介于公共组屋和私人住房之间的混合型物业，即执行共管公寓（EC）。尽管如此，很多所谓的“升级住户”仍然继续关注私人住房市场，以满足他们对住房标准的更高期望。执行共管公寓具有公共住房特性，同时具备二级市场的特点，政府允许住满5年以上的屋主在公开市场上转售其物业。很多人出售他们的组屋，并将收益继续投入私人住房市场。这种替换是公共住房市场和私人住房市场的一个重要连接，也是新加坡房地产市场的另一个特色，即公共住房的市场占比远超私人住房。尽管私人住房只占房地产市场约20%的份额，但对于那些不能选择公共住房或组屋升级的新加坡人及众多的外籍人士而言，私人住房在他们解决住房的问题上发挥着至关重要的作用。房地产开发企业的成长50年前，房地产是一个相对简单且资金不足的行业，主要由拥有有限专业知识的企业家所推动。大多数本地房地产开发商在新加坡独立之前就已经开始投身于住宅地产的开发，后来逐渐转向商业地产的开发。虽然一些大型资深的房地产开发企业，如远东机构（Far East Organization）和丰隆 /城市发展有限公司（简称城市发展）的业务性质在某种程度上可能已经随时间而发生改变，但是其大部分业务仍然是住宅地产开发。事实上，排名前十的房地产开发商目前共占有75%以上的私宅市场份额，而排名前五的房地产开发商甚至占据了私宅市场的[12]半壁江山。由于早年间受制于资金规模，房地产开发商只能购买小宗地块，大部分用于开发排屋和半独立式住宅。为了确保资金回笼，这些住宅被迅速售出，其收益被投入更大规模的住宅开发中去。20世纪70年代，房地产开发商手中持有的资金日渐充裕，开始在武吉知马路（Bukit Timah Road）、经禧路（Cairnhill Road）、里峇峇利路（River Valley Road）和格兰芝路（Grange Road）这些黄金地段开发高层公寓。尽管“公寓”的概念在20世纪70年代中期就被提出，但直到80年代房地产开发商开始大规模从事公寓项目开发时，这一概念才逐渐深入人心。新加坡首个公寓项目是梅园（Beverly Mai），它是位于汤林生路（Tomlinson Road）的一座28层高楼，于1974年竣工。其后是于1976年竣工的坐落于珍珠山的珍珠苑公寓（Pearl Bank Apartment）项目，以及发展置地 [DBS Land，后与百腾置地（Pidemco land）合并成立凯德集团（CapitaLand）]于1978年建成的槟兰谷公寓（Pandan Valley）项目，该项目拥有625个住宅单位。特批居住物业计划于1981年出台，该计划允许中央公积金（CPF）持有者动用公积金储蓄来购买私人住宅，此举直接拉升了公寓需求。[13]1980年，32%的家庭居住在私人住宅，但其中只有4%的家庭居住在公寓；而到了2014年，20%的家庭居住在私人住[14]宅，而其中有14%的家庭居住在公寓。住宅地产市场经历了3个显著的发展周期，分别在1983—1984年、1996年和2013年达到顶峰。住宅地产市场在上一个周期因受到1997年亚洲金融危机的影响而导致房价骤降，此后房价始终没有回归至当期的峰值。2008—2009年，受国际金融危机冲击，房价再次回落，但这次只是暂时性的跌落。2013年，新加坡政府采取了宏观谨慎措施，随后住宅地产市场进入上升恢复期。住宅开发具有一定的周期性，房地产开发商须具备足够的适应力并掌握充分的资源，以应对严峻的经济衰退趋势。为此，很多小型房地产开发商未能幸存。遵循缓和极端周期性波动的政策，政府在实施市场降温措施的同时，在经济严峻衰退时期推出一系列的措施以刺激消费需求，例如：暂停土地发售，延缓印花税和物业税退税。经历过上升和下降的周期，房地产开发商持续适应着不断变化的市场需求和人口特征。虽然在20世纪七八十年代，建造[15]超过2 000平方英尺的大户型住宅还是非常流行的，但后来一方面受到成本持续增长的限制，另一方面市场需求和承受能力也不断发生变化，至20世纪90年代，小户型住宅成为时尚，进入21世纪后，面积约为500到600平方英尺的“鞋盒”公寓开始涌入市场。住宅的设计和建筑质量也在不断提升，这些在20世纪90年代以后表现得尤为显著。成立于1989年的新加坡建设局（BCA），推出一套质量标准评估系统，强制性地评估由市区重建局和建屋发展局开发的所有建筑工程。几乎所有领先的新加坡房地产公司，在起步阶段都专注于住宅开发业务，自20世纪70年代新加坡启动市区重建计划之后，这些公司才开始转向商业地产项目的开发。与世界其他房地产市场类似，新加坡的房地产市场在20世纪60年代时还相当不完善。大多数的商业大厦是由个人、家族或企业自行建造的，目的多为自用。1965年，中央商务区只有屈指可数的几栋较为突出的办公大楼，其中，建成于1954年的亚洲保险大厦[现已转为雅诗阁（Ascott the Residence）旗下的服务式公寓 ]是当时的最高建筑物，共有20层。市区重建计划迅速改变了新加坡的天际线，20世纪70年代，摩天大楼开始陆续矗立在珊顿道（Shenton Way）和来福士坊一带，如罗敏大厦（1973）、联合工业大厦（1973）、珊顿大厦（1973）、海洋大楼（1974）、丰隆大厦（1975）、星展银行大厦（1975）[16]和华侨银行大厦（1976）等。值得注意的是，它们中有一些已经经历了一个完整的淘汰周期，或被重建，或进行了全面升级。市区重建局带动了市区重建的势头，到20世纪80年代，一批高层办公楼和酒店陆续建成，其中最负盛名的是渣打银行大厦（1984）、来福士城（1984）和海外联合银行（OUB）中心（1988）。然而，在此期间及后续阶段，很多重建项目并不在市区重建局所掌握的地块范围之内，近期落成的现代化建筑群多数位于滨海湾地区通过填海造地方式获得的土地之上。新加坡建国初期的25年，商业房地产开发活动均受到资金的局限性约束。20世纪七八十年代，英国、美国和澳大利亚[17]这些发达市场已成功开发本土机构投资市场，与之不同的是，新加坡并不能从此类本土机构投资市场中获益。由于资金匮乏并缺失机构投资者的支持，房地产开发商不得不寻找创新方式为开发项目融资。20世纪70年代，房地产开发商通过将购物中心和写字楼拆分为分层单位，以分层地契的形式将其在零售市场上出售给用于投资或自身业务发展的个体买家，进而回收稀缺的资金。时至今日，我们仍然可以在市区黄金地段看到当年以分层地契形式开发的商业建筑的身影，如乌节路（Orchard Road）附近的幸运购物中心（Lucky Plaza）和远东购物中心（Far East Shopping Centre），安顺路（Anson Road）上的凯联大厦（International Plaza）和美芝路（Beach Road）沿街的黄金坊（Golden Mile）、黄金大厦[18]（Golden Mile Tower）及文雅大厦（The Plaza）。这种资金周转方式一直被沿用至今。然而，自20世纪70年代以来，房地产开发商的资金状况逐步得到好转，其中有很多已成为上市公司，它们已经能够在更长的投资期内更好地持续发展。一些早期在新加坡上市的房地产开发公司有：新加坡联合工程公司、城市发展有限公司（City Development Limited）、新加坡置地有限公司（Singapore Land Limited）、新加坡宝德有限公司（Boustead Singapore Limited）和国浩房地产有限公司（GuocoLand Limited）。毋庸置疑，伴随时间的推移，这些企业的资金状况不断改善，商业地产开发项目的质量也在不断提高。21世纪初，REITs的到来，为资金周转开辟了又一条道路。由房地产开发商 /企业家的阶段起步，通过搭乘世纪之交的全球化和资产证券化这两列快车，新加坡房地产业得到了进一步发展。从本土化到全球化50年前，无论在世界的哪一个角落，房地产基本上是由专注于本土市场的开发商 /企业家所驱动的实体产业，极少有人敢于拓展海外业务。直到20世纪90年代，房地产业在跨境资本的规模和流动方面，呈现出真正的全球化趋势。新加坡正是这一趋势的受益者，她既是外国投资者的资本进口国，也是通过其本国投资机构和开发商开展离岸投资活动的资本出口国。房地产跨境投资并不是一个新现象。20世纪90年代之前，资金流动的规模相对较小，而且呈波浪式趋势，每一次的起伏主要是由占主导优势的发达经济体所引导的，资金也只限于在发达经济体间流动。首先是20世纪60年代的英国，然后是70年代的荷兰，再后来是80年代的日本，直到90年代，投资性资金流的多向化在房地产领域变得清晰可见，中国成为21世纪初崭露头角的重要外国投资者。在过去的20年里，跨境投资活动激增的主要原因有三个：第一，新加坡没有经历过像发达经济体在20世纪七八十年代发展机构房地产市场的阶段。房地产以其具备风险分散、抵御通胀和长期回报稳定的优势，被正式看作可纳入多资产投资组合中的一项替代资产。由此引发大量资金注入本地市场，相应提升了房地产投资管理品质并壮大了投资专业人才的队伍。第二，世界上组织起来的储蓄存款（organised savings）呈巨额增长趋势，这迫使机构投资经理在竞争日趋激烈的全球市场上寻找具有更高风险调整收益的海外投资产品。根据普华永道（PWC）的研究报告，包括养老基金、保险公司和主权财富基金在内的全球资产管理总额，预计将从2014年的63.9万亿美元增至2020年的101.7万亿美元，即仅仅通过6年的时间就可[19]实现59%的增幅。第三，房地产投资领域不断扩张。过去的20年里，越来越多的市场（包括新兴市场）面向海外投资和机构房地产投资开放，REITs和债务证券类新型投资产品持续成长。值得关注的是，新加坡政府投资公司（Government Investment Corporation）从20世纪90年代末起，开始在更多国家实施多元化的投资策略。自新加坡政府投资公司成立之日起，其发展历程就反映了国际资本投资市场的动向。除了荷兰和中东的投资机构，新加坡政府投资公司也是世界上最早被授权投资外国房地产的机构投资者之一。虽然成立于1982年，但是新加坡政府投资公司所有早期的投资项目几乎都在美国，因为美国是当时唯一兼具深度和广度的市场，并能满足审慎型投资机构相对保守的风险投资偏好。随后，新加坡政府投资公司才逐步往其他区域进行多元化扩张。20世纪80年代后期，新加坡政府投资公司在欧洲进行了适度的投资。而直至20世纪90年代中后期，它才开始在亚洲区域进行投资。正是从这时开始，新加坡政府投资公司的投资资产组合才真正实现了“全球化”，而且仍在继续扩大其全球投资组合。至今，新加坡政府投资公司的投资业务已覆盖30多个国家。新加坡政府投资公司并不是新加坡唯一一家涉足海外的企业。至20世纪90年代，新加坡的其他企业同样被国际化趋势所推动。本土企业，如新加坡置地、远东机构、淡马锡集团（Temasek Group）、凯德集团（及其前身发展置地和百腾置地）、吉宝置业（Keppel Land）、腾飞集团、国浩房地产有限公司和城市发展，都开始进军海外市场，它们的目标大多锁定在亚洲新兴市场，包括中国内地、中国香港、印度、韩国及东南亚地区，它们也在英国、澳大利亚、日本和美国这些发达市场开始小规模地扩展业务。但是，上述企业的主要业务仍然在新加坡市场。截至2013年，新加坡企业的海外房地产投资额达到442亿新元，占新加坡海外直接投资总额的8.3%。其中，中国作为最受欢迎的投资目的地，吸引了233亿新元的投资。[20]与全球投资趋势一致，在新加坡投资者进军海外的同时，新加坡也吸引了大量的海外投资。国际投资者起初只是试图收购实体房地产，但是随着新加坡REITs市场的发展，他们的投资也继而扩展至房地产证券。20世纪90年代，外国房地产开发商和投资者开始在新加坡进行投资。当时一个最负盛名的项目是由长江实业集团有限公司（CK Asset Holdings Limited，简称长江实业）带领的中国香港财团于1997年所开发的新达城（Suntec City）。之后，诸多来自澳大利亚、印度尼西亚、马来西亚、日本和中国的外国房地产开发商，或独立开发或与本地开发商成立合资公司，纷纷在新加坡进行住宅和商业地产的投资。近期，又有两个大型混合用途型开发项目在中央商务区落成，它们分别是亚洲广场和滨海商业金融中心。亚洲广场是由麦格理全球房产顾问公司于2013年建成的，而滨海商业金融中心是由香港置地（Hong Kong Land）、吉宝置业和长江实业于2012年建成的。投资全球化的另一表现是，国际基金经理和其他中介机构陆续在新加坡成立区域办事处。凭借自身稳定的政治环境以及强大可靠的软硬件基础设施，新加坡作为重要的金融中心，吸引着越来越多的投资者。新加坡拥有大量训练有素的房地产专业人才，他们能够应对非常复杂的行业环境。除此之外，新加坡政府还给予符合条件的区域办事处一定的额外优惠政策，即税收减免。新加坡在亚洲的战略性地理位置，使其成为亚洲房地产投资项目的天然发布平台。一些投资经理把他们的区域总部设立在新加坡，如保德信（美国保诚在亚洲的子公司）、瀚亚投资（英国保诚全资子公司）、特许投资管理、领盛投资管理、瑞典北欧斯安银行和英杰华集团 [最近被摩根大通（JP Morgan）收购]。机构投资者也纷纷在新加坡设立了办事处，如魁北克储蓄投资基金、华新[21]（中国）和挪威央行投资管理公司。在新加坡，担任投资经理、投资分析师、交易员和经济师等职务的投资专业人士的数量几乎翻了4倍，已由1997年的814人增加到2012年的3 312人。由此不难看出，新加坡已俨然成为投资领域的区域中心。[22]中介机构可为投资决策提供必要的信息。远离了舒适且熟悉的本国市场，外国投资者需要面对陌生的市场基本面与结构、商业惯例和监管条例及税收框架。不难发现，专业的房地产中介机构和专业人士借此机会大量涌入，如银行、基金经理、资产管理者、律师、会计师和顾问及经纪人，他们都为投资者提供信息。随着越来越多的服务供应商、国际房地产顾问和经纪公司的加入，它们彼此之间的竞争也日益激烈。像仲量联行（Jones Lang Lasalle）、世邦魏理仕（CB Richard Ellis）、莱坊（Knight Frank）、戴德梁行（DTZ Debenham Tie Leung）和高力国际（Colliers International），它们大多已经在新加坡市场上深耕了40余年，同新加坡房地产市场共同成长，并通过为本地和国际客户提供服务来不断加强自身业务并坚持屹立不倒。从实体房地产到房地产资本市场新加坡是房地产实体与资本市场一体化这一全球趋势的受益者。长期以来，通过建造或购买房地产并凭借对其持有而收取租金的商业地产投资模式始终维持不变，这种投资模式的资本结构通常由私募股权和银行贷款组成，这与大多数个人为自己的房屋融资有所不同。尽管这种资本结构仍然普遍存在，但是房地产业和资本市场在过去20年的创新，使得与房地产相关的资本结构的各个部分都能够在私人和公开市场上进行交易。这一变革性的转型，迅速扩大了房地产的投资手段和工具所覆盖的范围。资本市场的新思维和创新，使得资本结构中的股权和债务都能够实现交易，而不是仅仅局限于实体房地产交易。所谓的“四象限法”已经成为当今发达市场上现代房地产投资实务的一个组成部分；四象限代表的是私人和公共市场、债务与股权。早期创新性债务工具的使用只限于美国，之后传播到欧洲较发达的市场。除在日本和澳大利亚进行过有限的开发外，亚洲房地产债务市场总体未被充分开发。在新加坡，第一只商业地产抵押贷款支持证券（Commercial Mortgage Backed Securities，简称CMBS）是以丰隆大厦作为抵押的，额度为1 850万新元。但在随后的房地产繁荣时期（1994—1997年），新加坡共发行了16只价值为23.2亿新元CMBS。在遭遇1997年亚洲金融危机冲击时，房地产开发商面对融资压力纷纷将其资产转移至特殊目的载体（Special Purpose Vehicle，简称SPV），用于发行具有固定息票收益的商业地产支持证券（Commercial Real Estate Backed Securities，简称CREBS）。尽管新加坡房地产债务投资市场发展到2006年时，总值已高达59.1亿新元，而种类也多达31个，但是这一初建市场被全球经济危机无情地摧毁，从此以后就再也没有发行过更多的证券。然而，近期美国黑石（Blackstone）和新加坡城市发展针对圣淘沙（Sentosa）的一处物业进行了结构化债务交易，这可能预示着随着传统贷款渠道的收紧，此类创新型债务工具将更易[23]获得。在股权方面，REITs的出现是一个重大的突破，它引起了公共房地产股权和私募（有时也称为“非上市”）股权基金全球性证券化的涌现。在其规模和影响方面，现代REITs时代始于20世纪90年代初期，当时的美国正在遭遇储贷危机，对那些无力偿还贷款的业主而言，REITs成为他们在房地产融资市场紧缩时的一种融资方式。这一融资方式被迅速推广并且飞速发展，至20世纪90年代末期，已有超过60只市值为1 180亿美元的REITs在美国公开上市。[24]REITs模式在全球37个国家得以发展，这标志着房地产业发生了重大变革。它不仅为投资者提供了又一种投资渠道，还确保了更高的流通性，颠覆了那些原以为房地产是大额投资并缺乏流通性的传统观念。它还使得小额投资者能够进入商业房地产领域，并为房地产开发商和资产所有者提供了另一种资金回笼方式。伴随新加坡第一只REIT——凯德商用新加坡信托（Capita-Land Mall Trust）的发行，新加坡于2002年下半年正式进入REITs市场。尽管进入时间相对较晚，其发展却异常迅速。截至2005年，新加坡已有5只总市值达到52亿新元的[25]REITs。时至今日，新加坡REITs市场的增幅超过12倍，已有28只上市的REITs和6只上市的合订式资产信托基金，总市[26]值达到667亿新元。新加坡REITs市场的发展，为房地产股权提供了重要的额外资金来源，而且有助于深化商业房地产市场。房地产开发商如今拥有了资金回笼的可靠方法，而小额投资者也能够通过REITs进行投资，以拥有此前不可企及的大型商业资产的部分股份。对于那些一直寻求新加坡商业地产和其他亚洲市场投资机会的投资者来说，新加坡REITs已然成为具有吸引力的投资工具。与其他市场上的类似投资工具一样，新加坡REITs是一个主要面向本地房地产而推出的投资工具。然而，由于受新加坡市场规模所限，REITs走出了一条特色之路，即吸引了大量来自国外的房地产投资者。在现有28只REITs当中，至少有10只[27]涉及国外房地产投资者，而至少有6只完全由国外房地产投[28]资者所组成。事实上，新加坡早于许多其他亚洲国家，率先创建了一个功能健全的REITs市场，这有助于吸引外国投资者在新加坡上市。这个独一无二的特征，部分归功于REITs的基金经理们的努力。因为受到新加坡市场规模的限制，所以他们大力搜寻其他国家的资产以作投资。另一个国际现象是近20年来房地产私募股权基金的成[29]长。2007年，私募股权基金募集资金高达7 600亿美元，但其在全球金融危机时期经历了严峻的考验，其中很多已经不复存在。在全球金融危机过后的几年里，融资变得非常困难，只有那些具有资历且规模较大的全球基金才能够相对容易地筹集到资金。然而，近几年来资金筹集活动显著回升，这意味着私募基金投资者重拾信心。截至2013年，百强基金管理人所管理的资产总额（AUM）已达到2.14万亿美元，明显高于2012[30]年的1.94万亿美元。新加坡成立的第一家基金管理机构，是于1994年由美国保诚（US Prudential）、仲量联行和新加坡政府投资公司组建的三方合资企业，名为东南亚房地产公司（South East Asian Property Co.，简称SEAPAC）。随后，新加坡房地产公司也看到了私募基金管理业务作为公共REITs管理业务的扩张潜力。2003年，吉宝置业的房地产投资分支机构——首峰资金管理公司（Alpha Investment Partners）创建了一只封闭式基金——亚洲第一房地产基金（the Asia No. 1 Property [31]Fund）;而凯德集团于2008年在中国推出了它的第一只综合发展私募股权基金——来福士中国基金（Raffles City China [32]Fund）。此后数年，又有更多的基金管理机构在新加坡陆续成立，包括亚腾资产管理（ARA Asset Management，简称亚腾）、普洛斯（Global Logistic Properties）、太平星金融（Pacific Star Financial）、鹏瑞利置地集团（Perennial Real Estate）和保诚亚太房地产投资（Prudential Real Estate [33]Investors Asia Pacific）。鉴于新加坡的市场规模有限，大多数基金的投资范围已超越新加坡而以亚洲市场为主。结论从简单的实体房地产起步，新加坡房地产业已经发展到高度复杂的水平，不仅为公共和私人市场提供了一系列的投资选择，而且确立了其作为亚洲房地产基金管理活动区域中心的地位。新加坡房地产的公私合营模式收效甚佳，它使得私人开发商和投资者能够在满足政府政策议程的同时获利。通过合理规划以及对良好时机的把握，这种公私合营模式无疑能够使新加坡房地产业有效地把握机遇并应对挑战。回首过去50年变革之路，新加坡房地产业充分显现出自身的韧性、创新力和适应力，希望它能够继续迎接未来的挑战。房地产业必须适应不断出现的新需求，如人口老龄化的应对、不断变化的人口结构、工作与生活的更好平衡、更优质的工作空间、更高的生活水平以及针对新的设计与施工更为严格的可持续发展标准。IT（信息技术）和电子商务已经改变了传统的购物习惯并使一些商场变得不合时宜，它们将对我们工作、生活和娱乐的内容与地点继续产生深远的影响。在很多资本市场举措中，如REITs的设立和基金财富管理，新加坡都已夺得头筹，但其作为亚洲房地产基金管理活动中心的地位将接受来自区域内其他城市的挑战。未来发展之路的确困难重重，过去50年的成功经验未必会在接下来的50年继续发挥作用，新加坡需要积极开创新的房地产开发模式。[1] 由新加坡统计局按当前市场价格计算。[2] 资料来源：Phang Sock Yong. Home prices and inequality: Singapore versus other globalsuperstar cities. The Straits Times，3 April 2015。[3] 请参阅第三章。[4] 有关各政府机构的作用，请参阅第二章。[5] 市区重建局是新加坡的城市规划机构，主要负责规划城市的实体发展和优化有限土地资源的使用。市区重建局提供最新且详尽的房地产市场数据和信息，以提高房地产市场的效率和透明度。[6] 白色地段这一概念于1995年10月由市区重建局首次引入。开发商购得白色地段后可以根据市场需求自行决定用途和建筑面积（不可超过市区重建局为该地块规定的最大建筑面积）。[7] 资料来源：Singapore: A Pictorial History，1819-2000，Gretchen Liu，Psychology Press，2001，at pg 324。[8] 资料来源：“The Changing Face of Singapore: Marina Centre”，URA，Skyline Jan-Feb2000。[9] 资料来源：“Realising the Marina Bay Vision”，URA，Skyline Jul-Aug2008。[10] 有关新加坡在输出房地产开发和城市规划专业知识方面的经验，请参阅第六章。[11] 资料来源：《新加坡统计年鉴》，2015年。[12] 有关私宅市场份额的分析，请参阅第三章。[13] “家庭”是指由居民（即新加坡公民或永久居民）构成的家庭。有关新加坡住宅市场的详细介绍，请参阅第三章。[14] 资料来源：新加坡统计局。[15] 1平方英尺 = 0.092 903平方米。——编者注[16] 资料来源：Singapore Then & Now，Ray Tyers，revised by Siow Kin Hua，Landmark Books（1993）。[17] 更多细节，请参阅第四章。[18] 资料来源：Colliers International White Paper“Bright Spot in Singapore Property Market:Strata-titled Office”，March2012。[19] 资料来源：“Real Estate 2020: Building the Future”，PwC，2014。[20] 资料来源：新加坡统计局。[21] 资料来源：“2014 Singapore Asset Management Survey，Singapore-Global City，World of Opportunities”，Monetary Authority of Singapore。[22] 资料来源：Singapore Asset Management Industry Surveys 1998-2012，Monetary Authorityof Singapore。[23] 有关新加坡债务市场的发展，请参阅第八章。[24] 资料来源：European Public Real Estate Association（EPREA），http://www. epra. com /regulation-and-reporting/taxation/reit-survey /，accessed on 11 November 2015。[25] 资料来源：The Growth of REIT Markets in Asia，Joseph T. L. Ooi，Graeme Newell and Sing Tien Foo（2006），Journalof Real Estate Literature，Volume14No.2，pp.203-222。[26] 资料来源：新加坡交易所。[27] 城市发展酒店服务信托（CDL Hospitality Trust，简称CDL H-Trust）、腾飞房产投资信托（Ascendas Real Estate Investment Trust）、腾飞酒店信托（Ascendas Hospitality Trust）、雅诗阁公寓信托（Ascott Residence Trust）、第一房地产投资信托（First Real Estate Investment Trust）、吉宝房地产信托（Keppel REIT）、星狮商产信托（Frasers Commercial Trust）、华联商业房地产投资信托（OUE Commercial REIT）、百汇生命房地产投资信托（Parkway Life REIT）和新达信托（Suntec REIT）。[28] 置富产业信托（Fortune REIT）、凯德商用中国信托（Capita Retail China Trust）、丰树大中华商业信托（Mapletree Greater China Commercial Trust）、最善房地产投资信托（Saizen REIT）、力宝商场印尼零售信托（Lippo Malls Indonesia Retail Trust）和德国办公房地产投资信托（IREIT Global）。[29] 资料来源：普瑞奇（Preqin）。
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]