抵押房买卖合同效力(房屋买卖纠纷)(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

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抵押房买卖合同效力(房屋买卖纠纷)试读：

抵押房买卖合同效力

【案情简介及争议焦点】

2003年4月1日，邹某与开发公司签订《商品房购销合同》，购买商城一层房屋，支付价款450万余元后占有使用。2008年9月，邹某被法院通知腾房，因该房需被拍卖，原因：1998年，集团公司购买开发公司开发的商城后过户给集团公司董事张某，因未付款，开发公司申请仲裁，并获支持，2000年1月，仲裁裁决确认集团公司与开发公司所签购销合同无效。此前的1999年，张某已以该房向银行抵押，1999年10月，银行起诉集团公司偿还借款并请求确认抵押权，2000年6月，高院未支持抵押权诉请。2003年2月24日，最高人民法院终审判决确认抵押权有效。执行中，因开发公司申请参加诉讼，最高人民法院裁定撤销一审、二审判决，发回一审重审。高院重审认为抵押无效，银行不服上诉，2008年1月，最高人民法院终审判决，认为开发公司因仲裁裁决所取得的对商城相关房产的权利，不能有效对抗银行抵押权，改判确认抵押权有效。银行遂申请查封并执行。

邹某遂诉开发公司主张解除购销合同，双倍返还房款，赔偿增值部分及装修、搬迁费。

争议焦点：1.购销合同效力如何？2.是否适用惩罚性赔偿？

【裁判要点】

1.购销合同效力。开发公司在与邹某进行房屋买卖时未通知抵押权人及告知受让人，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条及《物权法》第191条规定，并不当然导致买卖合同无效，而是可由买受人根据其意志选择行使涤除权取得房屋继续履行合同，或请求撤销、解除合同。虽邹某与开发公司所签购房合同有效，但因该房设置的抵押权已经最高人民法院终审判决认定有效，抵押权人为实现其抵押权已申请法院执行包含涉案房屋在内的抵押物，邹某的合同目的已不能实现，其要求解除合同及返还购房款，应予支持。

2.欺诈惩罚赔偿。由于邹某已全面履行合同义务，开发公司违约，应承担相应的违约责任。因双方合同已履行，开发公司在邹某支付购房款后就将涉案房屋交付邹某使用，故对于合同履行过程中购房款产生的相应利息不应由开发公司承担，但对于合同解除后，自开发公司应返还购房款之日起产生的利息费用应由开发公司承担。客观上涉案房屋房价产生了升值，但房价升降随着时间段的不同而会有变化，存在一定的市场风险，并不当然成为买方的损失，且根据本案实际情况，开发公司的违约行为并不能导致其从房屋升值中获利，故邹某要求开发公司赔偿房屋增值部分的价值的诉请无法律依据，不予支持。考虑到邹某对涉案房屋进行过装修和其将要搬离涉案房屋的事实客观存在及必然产生的损失，结合涉案房屋的面积、使用年限、用途等情况，酌情判决由开发公司承担邹某的房屋装修费20万元、搬迁费16万元。虽开发公司在仲裁裁决其与案外第三人的合同无效后，有权与邹某再行签订房屋买卖合同，但因涉案房屋已被案外第三人设定了抵押权并进行了登记，其在与邹某签订《商品房购销合同》前应通知抵押权人或告知买受人即邹某该房已被设定抵押权的情况，但开发公司并无证据证明其履行过上述通知或告知义务。开发公司的行为应认定为故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，致使邹某基于错误的认识与开发公司签订购房合同，最终导致邹某的合同目的不能实现。开发公司的上述行为符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第1款第2项的情形，邹某有权请求开发公司承担惩罚性赔偿。考虑开发公司主观故意的情形，结合本案的实际情况，在不超过已付购房款1倍的范围内，酌情判定开发公司承担100万元的赔偿责任。

【裁判依据或参考】

1.法律规定。《物权法》（2007年10月1日）第179条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”第188条：“以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”第191条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《城市房地产管理法》（2007年8月30日）第47条：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”《合同法》（1999年10月1日）第52条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第54条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”第94条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第108条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”《担保法》（1995年10月1日）第49条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效……抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”

2.司法解释。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（2010年11月18日法释〔2010〕15号）第4条：“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的……”

最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》（2011年6月）第8条：“未经抵押权人同意转让抵押财产的，不能依据物权法第一百九十一条第二款规定认定转让合同无效。受让人因抵押权登记未涂销，请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，根据当事人的过错程度等予以确定。”

最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（2005年12月21日法释〔2005〕14号）第1条：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”第2条：“人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。”第3条：“上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十六条的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2005年1月1日法释〔2004〕15号）第16条：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”最高人民法院《关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复》（2003年11月20日法释〔2003〕17号）：“房地产管理机关可以撤销错误的注销抵押登记行为。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日法释〔2003〕7号）第1条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第8条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人……”第9条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（2000年12月13日法释〔2000〕44号）第55条：“已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。”第57条：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。”第67条：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（1988年4月2日法〔办〕发〔1988〕6号）第68条：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”第113条：“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。以法律限制流通的财产作为抵押物的，在清偿债务时，应当由有关部门收购，抵押权人可以从价款中优先受偿。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984年8月30日）第56条：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”

3.部门规范性文件。建设部《房屋登记办法》（2008年7月1日）第34条：“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。”第35条：“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。”第67条：“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。”第68条：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”第69条：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”建设部《城市房地产抵押管理办法》（2001年8月15日）第49条：“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。”中国人民银行《关于对典当行从事房屋抵押贷款业务有关问题的复函》（2000年9月5日银条法〔2000〕53号）第1条：“中国人民银行于一九九六年发布的《典当行管理暂行办法》规定，典当行的业务范围为质押贷款业务。但在实践中，鉴于房屋抵押贷款业务对典当行的生存与发展至关重要，同时典当行也大多从事此项业务，从历史情况和典当业发展的需要出发，中国人民银行在监管工作中不禁止典当行从事房屋抵押贷款业务。”第2条：“我们认为，考虑到国家政策和我国典当业发展的实际情况，地方法院对典当行可从事房屋抵押贷款业务的认定，是比较妥当的。”

4.地方司法性文件。山东高院《2011年全省民事审判工作会议纪要（讨论稿）》（2011年8月）第5条：“关于抵押房屋的处分问题。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：‘抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。’最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条事实上改变了担保法规定的上述原则。该条规定：‘抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。’这一规定明确了当事人转让已登记的抵押物并不影响抵押权人行使抵押权，同时确认受让人可以通过代替债务清偿债务的方式，使抵押权消灭，排除合同履行的障碍。《物权法》第一百九十一条规定：‘抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。’根据《物权法》确立的区分原则，《物权法》第一百九十一条的规定仅是对物权关系作出调整，不能以此作为认定合同效力的依据。转让房产是否为抵押物，并不影响买卖合同本身的效力。如果出卖人（抵押人）事先未告知买受人房屋抵押的事实，买方可选择解除买卖合同、追究出卖人的违约责任或代为归还债务，消灭抵押权，保证合同顺利履行。因此，对于当事人订立合同将抵押中的房地产转让的，如无其他导致合同无效的事由，原则上应当认定有效。关于房地分别抵押的，如果没有其他导致合同无效的情形，原则上均应认定为有效合同。房地分别抵押的不属于集合抵押，不能认定其中一个抵押权有效而另一个无效，在处分时应当按照《物权法》第一百八十二条、第二百条规定的一体处分原则加以处理，即就土地使用权和房屋所有权分别进行估价，一并处分，并就拍卖所得价款分别清偿相应的抵押权。”

北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月21日京高法发〔2010〕458号）第8条：“房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见，必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。”

第20条：“房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。”第21条：“房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。”

浙江温州中院民四庭《审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题参考意见》（2010年4月30日）第8条：“因出卖人的原因致使商品房买卖合同未能订立，买受人请求双倍返还定金后，还可就其信赖利益的损失要求赔偿。但买受人要求赔偿其房屋涨价损失的，不予支持。”第9条：“买受人根据《解释》第八条、第九条的规定，要求出卖人赔偿损失的，可以选择房屋涨价损失或者不超过已付购房款一倍中的一项适用。”第10条：“买受人依据《解释》第八条、第九条的规定，要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，一般应予支持。出卖人请求减少的，人民法院可以结合案件的具体情况，决定是否予以适当减少，但原则上不得低于已付购房款的50%。”第11条：“具有《解释》第八条、第九条规定的五种情形的，买受人依照《消费者权益保护法》的规定，要求出卖人承担惩罚性赔偿责任，人民法院不予支持。”广东广州中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》（2010年）第3条：“商品房被出卖人抵押后，买受人诉请确权或者办证的，应如何处理？起诉确权的，由于房屋不存在权属争议，应驳回诉讼请求。起诉办证的，买受人在履行下列注意义务后即不构成过错。（1）审查所购房屋是否在《销售许可证》的范围内；（2）将购房款汇入合同指定的监控账号；（3）无论是抵押后再预售，或是预售后再抵押，只要有《预售许可证》，就应认定金融机构同意出售，其行使抵押权不得对抗买受人。伪造《预售许可证》出售房屋的，应承担双倍赔偿的责任。”广东深圳中院《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）》（2009年7月）第3条：“房屋所有权人，在房地产抵押期间，与他人签订商品房买卖合同，将抵押的商品房转让，受让人在签订商品房买卖合同时知道该房屋有抵押的，双方之间的商品房买卖合同有效。转让人未将房屋抵押的情况告知受让人或者受让人不知道房屋有抵押的，双方订立的商品房买卖合同为可撤销合同，受让人有权主张撤销。”辽宁高院《全省法院民事审判工作座谈会纪要》（2009年5月14日辽高法〔2009〕120号）第6条：“关于抵押在先的房屋买卖合同效力。房屋抵押权存续期间，抵押人经抵押权人同意后转让抵押房屋的，房屋买卖合同有效。抵押人应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存，抵押权人不得再将该房屋行使抵押权，当事人另有规定的除外。房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，抵押权人请求行使抵押权或确认房屋买卖合同无效，应予以支持。但抵押人清偿债务抵押权灭失，或受让人代为清偿债务抵押权灭失的除外。房屋抵押权存续期间，抵押人未告知买受人抵押事项而转让抵押房屋的，买受人请求确认房屋买卖合同无效，应予支持。但抵押权人追认转让或抵押人清偿债务抵押权灭失的除外。抵押房屋未办理抵押登记的，抵押权人不得对抗房屋买受人。”北京高院《审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》（2009年2月3日京高法发〔2009〕43号）第29条：“出卖人没有履行或者无法履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，法院应予支持。订立合同时，买受人知道或者应当知道出卖人无法履行从给付义务的，买受人应当对合同解除承担违约责任。”第31条：“合同法第一百零七条规定的继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，在适用时没有先后顺序。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行或者赔偿损失的违约责任，对方可以同时请求继续履行和赔偿损失。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，对方可以同时请求采取补救措施和赔偿损失。当事人一方只履行部分合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，对方可以同时请求继续履行、采取补救措施和赔偿损失。”广东深圳中院《关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》（2009年）第13条：“在商品房预售合同纠纷中，卖方（发展商）的行为符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的五种情形之一的，如买方诉请的惩罚性赔偿数额不超过已付购房款的一倍，法院均应支持。买方明确要求卖方给予已付购房款一倍的惩罚性赔偿的，法院一般亦应予以支持，而不能随意调低。”第15条：“商品房所有权人，在房地产抵押期间，与他人签订房地产买卖合同，将抵押的房地产出售，如受让人在签订房地产买卖合同时知道该房屋有抵押的，双方之间的房地产买卖合同有效。如转让方未将房屋抵押的情况告知受让人或者受让人不知道房屋有抵押的，双方之间的房地产买卖合同为可撤销合同，受让方有权主张撤销。”福建高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》（2008年7月25日）第4条：“问：《商品房买卖合同司法解释》第八条、第九条规定，出卖人恶意违约和欺诈的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。具体赔偿数额是依买受人的主张确定，还是由法院行使自由裁量权确定？答：买受人主张不超过已付购房款一倍的赔偿数额的，一般应予支持。但由此造成双方当事人利益明显失衡，出卖人要求减少的，人民法院可以根据案件的具体情况，予以适当减少。出卖人违约不导致合同无法继续履行，买受人可以选择继续履行或者解除合同。如果买受人请求解除合同，则无权要求赔偿房屋涨价的损失，损失赔偿额仅以信赖利益为限。”第5条：“问：因出卖人违约而解除商品房买卖合同，买受人请求赔偿损失的，赔偿范围如何确定？买受人能否要求赔偿房屋涨价的损失？如果买受人只交付部分购房款，赔偿数额是否应予减少？答：因出卖人违约导致合同无法继续履行，买受人被迫解除合同后，请求出卖人赔偿其房屋涨价损失的，应予支持。但买受人为签订和履行该合同所支出的费用，系获得房屋涨价利益的成本，因此，买受人同时请求赔偿房屋涨价损失和为签订及履行该合同所支出的费用的，不应同时予以支持。买受人未交清全部购房款的，不影响其主张因解除合同而应获得的损失赔偿。”第6条：“问：出卖人具有《商品房买卖合同司法解释》第八条规定的违约情形，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人解除合同后，同时请求出卖人赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍的赔偿责任的，应当如何处理？答：买受人同时请求出卖人赔偿房屋涨价损失和承担不超过一倍购房款的赔偿责任的，应当支持两者中赔偿数额更高的诉讼请求。”第7条：“问：商品房买卖合同纠纷中，出卖人欺诈的，买受人能否请求按《福建省房屋消费者权益保护条例》的规定予以双倍赔偿？答：出卖人承担惩罚性赔偿责任应以《商品房买卖合同司法解释》第八条、第九条列举的五种情形导致合同被确认无效或者被撤销、解除为限。”上海高院《关于审理房地产买卖与抵押、租赁交叉纠纷若干问题的意见》（2008年4月11日沪高法民〔2008〕7号）第1条：“房屋买受人在购买房屋后，以该房屋认定抵押进行借贷的，通常产生三层法律关系，即房屋买卖合同、借贷合同、房屋抵押合同。一般而言，借贷合同与提供的房屋抵押合同之间构成主从合同关系，而房屋买卖合同与房屋抵押合同之间不形成主从合同关系。房屋买卖合同被确认有效、房屋抵押合同不存在其他无效因素，一般应认定有效。房屋买卖合同被确认无效，则无效合同自始没有法律约束力，买受人若认定房屋抵押权，则成为无处分权人。无处分权人认定的房屋抵押权，抵押权人可基于《物权法》第106条的规定取得。审理实践中，适用不动产抵押权善意取得制度，须注意把握抵押权人认定抵押权时的善意、合理价以及办理不动产抵押权登记等法律要件。其中抵押权人对不动产登记的信赖，一般情况下可构成善意，但有证据证明抵押权人知道或应当知道抵押物的权利存在瑕疵的除外。法官可结合抵押权人是否知道抵押人对抵押物无权处分、交易是否符合习惯等方面进行综合判断。”第2条：“房屋买卖合同的当事人在房屋抵押合同已被确认有效后，提起合同无效之诉，目的在于对抗抵押权人行使抵押权。由于房屋买卖合同与房屋抵押合同分属不同法律关系，房屋买卖合同的效力应根据买卖双方的交易情况适用合同法等相关进行认定，不受生效法律文书确认房屋抵押合同效力的影响。一旦买卖合同经审理被确认无效的，因该合同取得的财产，双方应予返还。至于认定抵押权的房屋，可区分以下三种情况进行处理：1抵押权人已经申请执行，且抵押物已被拍卖、变卖的，鉴于系争房屋事实上已经无法返还，可判令买受人折价赔偿。2抵押物尚未被拍卖、变卖的，可判令买受人在涤除抵押权后，将房屋返还给出卖人。3出卖人已经代为清偿债务消灭抵押权的，可判令买受人返还房屋。”第3条当事人诉请确认房屋买卖合同无效，但买受人为获得贷款已将系争房屋抵押给银行的，买卖合同与抵押借款合同的处理程序：“房屋买卖合同可能被确认无效或被撤销、解除的，法院可将诉讼情况告知担保权人。若担保权人就此提出诉讼请求的，可与房屋买卖合同纠纷合并审理；若担保权人未申请参加诉讼的，仅处理房屋买合同纠纷，但应尽可能查明房屋上认定的权利，并在处理时予以考量。”浙江温州中院、温州国土资源局《协调会议纪要》（2005年2月2日温中法〔2005〕19号）第2条国有划拨土地使用权（个人房地产除外）处置问题：“1已办理土地抵押登记手续的国有划拨土地使用权转让，根据国土资源部国土资发〔2004〕9号文件精神，为实现抵押权，法院可以直接处分。在处分前，法院应当就需补交的出让金等税费数额问题发函给国土资源管理部门征询。国土资源管理部门应当在收到函件后20日内复函。2未经抵押的国有划拨土地使用权转让，法院在处分前，应当发函给国土资源管理部门，征询可否转让及需补交的出让金数额。国土资源管理部门应当在收到函件后30日内作出答复。逾期不答复的，视为同意。如不同意转让，应说明理由。3房产已办理抵押登记手续的国有划拨土地使用权转让，法院应当与国土资源部门积极协商，本着房产权与土地使用权一并转移的原则，国土资源管理部门应积极协助法院处理好该类历史遗留问题。”上海高院《关于印发〈上海法院民事办案要件指南〉的通知》（2003年11月25日沪高法民一〔2003〕10号）第49条：“以对方根本违约为由要求解除合同的，须举证证明对方当事人存在使合同目的不能实现的根本违约行为的要件事实。”广东高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》（2003年2月13日粤高法发〔2003〕24号）第13条：“对于商品房担保贷款合同中关于买受人不得将抵押房产出租、转让的条款，人民法院可依据《合同法》第四十条的规定，以提供格式条款一方排除对方主要权利为由，认定该条款无效。”第15条：“买受人未经担保权人同意将抵押房产转让的，可认定转让合同有效。如果原来已办理抵押登记或商品房担保贷款合同备案登记的，担保权人仍可以行使抵押权。受让人可以代替原买受人清偿其全部债务后，向原买受人追偿。受让人不代替原买受人清偿债务时，因担保权人行使抵押权给受让人造成损失的，对于原买受人所欠担保权人的债务部分，应由原买受人承担清偿责任，其余损失则由受让人和原买受人按照过错大小分担。但当事人另有约定的除外。如果原来未办理抵押登记或商品房担保贷款合同备案登记的，担保权人不能对抵押物行使抵押权。因此给担保权人造成损失的，由原买受人承担赔偿责任。”江苏高院《全省民事审判工作座谈会纪要》（1999年11月1日）第3条：“……房地产转让未办理权属变更登记手续的，不因此认定转让合同无效，应依法判令义务人办理权属变更登记手续，履行转移标的物所有权的义务。”

5.参考案例。2010年9月福建某房屋所有权确认纠纷案，法院认为：药业公司转让讼争房产（抵押物）既无证据证明其已通知抵押权人即银行，受让方赵某亦未代为清偿债务以消灭抵押权，因此药业公司转让讼争房产的行为无效，双方签订的《房屋买卖协议》亦无效。2009年3月河南某商品房买卖合同案，法院认为：因双方签订《商品房买卖合同》时，开发公司隐瞒了本案所涉房屋已设定抵押的事实，致使唐某违背真实意思签订本案《商品房买卖合同》，开发公司应按

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