购房尾款的支付时间(房屋买卖纠纷)(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：编辑部

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购房尾款的支付时间(房屋买卖纠纷)试读：

购房尾款的支付时间

——全款须到位，还是先交房？

【案情简介及争议焦点】

2009年12月，王某以总价款60万元购买茅某二手房一套并签订房屋买卖合同，关于尾款支付约定“全款到位交房，交房时支付尾款1万元”，关于交房约定“茅某于2010年2月5日前腾出系争房屋并通知王某进行验收交接，王某应在收到通知之日起的三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后茅某将房屋钥匙交付给王某作为房屋转移占有的标志”。签约后，王某支付茅某房款59万元，茅某于2010年3月19日要求王某支付尾款1万元未果，遂诉至法院追索。王某主张以茅某逾期交房应付违约金、未结清物业费抗辩。

争议焦点：1.尾款应否支付？2.是否逾期交房？

【裁判要点】

1.尾款。合同明确约定“全款到位交房，交房时王某支付给茅某购房尾款1万元”，现双方确认已于2010年3月19日交房，而王某未能按约定支付尾款，故茅某诉请应予支持。

2.抗辩。王某称茅某存在逾期交房等诸多违约行为及收取约定交房日以后租金的情况，即使属实，与本案亦非同一法律关系，故不能成为王某拒绝向茅某支付购房尾款之理由。

【裁判依据或参考】

1.法律规定。《合同法》（1999年10月1日）第61条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第62条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”第66条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第67条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”第68条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第69条：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”第94条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”第108条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第167条：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。”

2.司法解释及最高人民法院司法性文件。最高人民法院《印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》（2009年7月7日法发〔2009〕40号）第17条：“在当前情势下，为敦促诚信的合同一方当事人及时保全证据、有效保护权利人的正当合法权益，对于一方当事人已经履行全部交付义务，虽然约定的价款期限尚未到期，但其诉请付款方支付未到期价款的，如果有确切证据证明付款方明确表示不履行给付价款义务，或者付款方被吊销营业执照、被注销、被有关部门撤销、处于歇业状态，或者付款方转移财产、抽逃资金以逃避债务，或者付款方丧失商业信誉，以及付款方以自己的行为表明不履行给付价款义务的其他情形的，除非付款方已经提供适当的担保，人民法院可以根据合同法第六十八条第一款、第六十九条、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百六十七条等规定精神，判令付款期限已到期或者加速到期。”最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2008年9月1日法释〔2008〕11号）第6条：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”最高人民法院副院长李国光《在全国法院技术合同审判工作座谈会上的讲话》（1999年11月26日）第2条：“……过去，我们在审理技术合同纠纷案件时，往往是按照合同双方是否履行了各自的义务来确定违约责任的，即使合同约定了先后履行顺序而先履行一方不履行债务或者后履行债务的一方有确切的证据证明先履行债务的一方不能履行债务的，合同的另一方也要履行自己的债务，否则，照样承担合同的违约责任。现在，合同法规定了同时履行抗辩权、后履行抗辩权和不安抗辩权制度，那么再遇到这样的情况，就要根据《合同法》第六十六条、第六十七条或者第六十八条的规定进行处理，不能再认定依法行使抗辩权的一方当事人违约。”

3.地方司法性文件。北京高院《审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》（2009年2月3日京高法发〔2009〕43号）第32条：“合同对标的物交付和价款支付的约定有先后履行顺序的，后履行一方履行义务的时间可以因对方迟延履行义务而相应顺延。先履行一方主张逾期付款或者逾期交付标的物违约责任的，在时间计算上应扣除其迟延履行义务的相应期间，或者采取其他合理方式减轻对方的责任承担。出卖人迟延交付标的物但不影响买受人实现合同目的，买受人拒绝支付价款的，法院不予支持。”第38条：“出卖人履行交付义务后，诉请买受人支付价款，买受人以出卖人违约在先进行抗辩的，法院应当区别情况进行审理：（一）买受人拒绝给付价款、不同意支付违约金或赔偿损失，或者主张出卖人应采取减少价款等补救措施的，属于行使抗辩权；（二）买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉或者通过另诉解决；（三）买受人以出卖人违约进行抗辩，但未明确主张的，法院可以向买受人进行释明，由其明确主张。”北京高院《审理民商事案件若干问题的解答之五（试行）》（2007年5月18日京高法发〔2007〕168号）第18条：“……合同履行抗辩权是法律明确规定的对抗或否认对方请求权的权利，在诉讼中体现为反驳。只要当事人在答辩中有明确的意思表示，法院就应该对其是否成立的事实进行审理，而不应要求当事人另行提起诉讼或反诉。”辽宁高院《关于当前商事审判中适用法律若干问题的指导意见》（2005年1月26日辽高法〔2005〕29号）第26条：“……合同没有约定债务履行期限或债务履行期限约定不明的，按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。此种情况下，诉讼时效期间从债权人第一次主张权利而未得到实现的次日起或债务人明确表示拒绝履行债务的次日起计算。如果从交易习惯上可以判定债务履行期间的，按交易习惯确定的期间届满的次日起计算诉讼时效。”上海高院《上海法院民事办案要件指南》（2003年11月25日沪高法民一〔2003〕10号）第33条：“一方当事人主张另一方当事人履行合同不符合合同约定构成违约的，应当提供证据证明该要件事实。”北京高院《关于办理各类案件有关证据问题的规定（试行）》（2001年10月1日）第84条：“在合同纠纷案件中，被告根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定主张同时履行抗辩权的，原告负有证明自己已按约定履行或者已提出履行请求的举证责任。被告根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定主张后履行抗辩权的，原告负有证明自己已按约定履行的举证责任。”

4.参考案例。2011年1月河南某房屋买卖合同案，法院认为：本案焦点为房屋买卖合同关系中卖方办理房屋过户和买方付清剩余房款谁为先履行义务的一方，即双方于2009年9月23日签订的《协议书》中所载“房产证办理完毕后，一次性付清余下房款”中的“房产证办理完毕后”如何理解，是指卖方将诉争房屋的房产证办理到自己名下，还是卖方将诉争房屋的房产证过户到买方名下。庭审中买方明确表示该表述是指卖方的房产证办理完毕后支付余款。由此可见在卖方将诉争房屋的房产证办理完毕后，买方应将剩余的房款支付给卖方，这是办理房屋过户的前提条件。买方称依据《协议书》卖方应先将房屋过户，自己的付款条件不成就的理由不能成立。卖方在将诉争房屋的房产证办理完毕并告知买方后，买方至今未将剩余房款支付给卖方，故买方要求卖方继续履行合同义务办理房屋过户手续无事实和法律依据。本案所涉及的户口迁移问题因在双方的《协议书》中未约定且涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理的范畴，不属于民事法律关系调整的范围，故买方的该项上诉请求依法不予支持。2010年9月新疆某房屋买卖合同案，法院认为：卖方认为按照合同第8条的规定，买方应在2009年12月19日前付清剩余房款25.4万元，付清房款在先，过户办理在后。至于合同约定的除银行贷款以外的款项是指公证费、律师费、保险费、工本费、手续费等一些不可预见的费用。而买方则认为，办理过户手续在先，付清剩余房款在后。从双方履约情况来看，本院采纳买方的答辩意见，理由如下：第一，本案双方当事人是通过中介公司介绍建立的买卖关系，合同的样本系中介公司提供，合同第4条除付款时间、付款数额是手填之外，其余内容为事先打印好的内容。而第8条的内容则是双方协商一致后另行手写的，故合同第8条应该是对合同第4条约定的变更和补充；第二，如果如卖方所述在付款上应按合同第4条约定方式进行，那么在买方2009年12月19日还未将剩余房款付清的情况下，卖方完全可以拒绝将房产证原件及房屋钥匙交与买方，但卖方不仅将钥匙交与了买方，在此之后还将产证也交与买方，上述行为应当视为对余款的支付时间双方是按合同第8条的约定来履行的；第三，诉争房屋是按揭房，2010年1月卖方才将房产证办在己方名下，作为买方在卖方还未取得房产证，产证还处在一种不确定状态时就将剩余房款全部付清，从而将之后的交易风险全部转嫁在自己身上的做法与日常交易习惯不符；第四，从常理分析，房屋买卖中在房款双方已谈妥的情况下，卖方此时更多的关注点在于房款何时给付，在签订合同之时，卖方在确定了定金、银行贷款的交付后，不考虑如何约定剩余房款的履行，除去约定律师费等不能确定是否会实际发生的费用及工本费、保险费等一些小额款项上，这种做法是违背常规的，因此合同第8条除银行按揭款以外的款项应当理解为剩余房款。综上所述，在买方已按照合同履行了己方义务的情况下，卖方拒绝办理过户的行为有违诚实信用这一民法基本原则，故判决卖方协助买方办理过户手续。2009年12月河南某房屋买卖合同案，2007年9月17日，王某与侯某协商，购买侯某尚未取得产权的房屋，约定价款27万元，先交定金1万元，“余款过户前两天交付”。2008年10月21日，侯某取得房屋产权证。王某要求继续履行合同，庭审中提交了与侯某的通话录音，认为该录音能证明侯某多次变更过户时间，不愿履行合同，但录音中显示侯某催交房款、王某因担心而未交房款内容。法院认为：侯某将涉案房屋售予王某，双方未签规范的买卖合同，侯某出具的收条中虽显示了房屋位置，交易价格及定金，但双方并未约定交付款的具体时间。“余款过户前两天交付”属约定不明，应依《合同法》第61条规定，按合同有关条款或交易习惯确定，本案交易成功的前提，应是由王某先支付购房款。因履行期限不明确，依《合同法》第62条规定，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。通话录音显示了侯某催交购房款事实，亦显示出王某因出于担心而未交款事实。依《合同法》第67条规定，因王某未先履行付款义务，要求侯某履行办理房产权过户手续，侯某拒绝其相应的履行要求不违反法律的规定。本案双方当事人虽有房屋买卖意向，但未签房屋买卖合同，又未约定购房款和办理过户手续的具体时间，因当事人之间的不信任又导致了本案诉讼，双方之间的房屋买卖意向，不应继续履行。侯某应退还王某所交定金1万元，因该房一直由侯某一方占有，侯某未受经济损失，而王某交付的1万元一直由侯某持有，侯某应按法定贷款利率补偿王某经济损失。2008年12月广东某房屋买卖合同案，2008年4月，刘某作为卖方，与卢某签订房屋买卖合同，约定“买卖双方应在本合同签订后23天内共同到房管部门办理交易过户递件手续，首期楼价款（已包含定金）共计12万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付”，“卖方在收齐买方楼款时交税过户”，并约定了房款10%即4万元的违约金。卢某依约交了4万元定金后，要求共同办理过户手续，刘某以未收到全款为由拒绝。法院认为：合同双方虽对“卖方在收齐买方楼款时交税过户”的文义存在不同理解，但根据本市二手房买卖的流程和交易惯例，只有在办妥递件手续后，才能办理下一步的问税、交税及过户手续。因此，无论双方对付款条件是否存在不同理解，上述条款并未改变这一交易流程，也并未改变双方均需共同在签约后23天内办理交易过户递件手续这一时间约定，作为卖方的刘某在收齐楼款前也仍需履行办理过户递件手续的义务，刘某关于其仅得在卢某支付全部购房款后才需履行递件手续义务的抗辩理据不足。在合同有明确约定的情况下，刘某在收取卢某支付的定金后，却以怀疑对方的诚信及唯恐办证后余款难以追收为由，拒绝在合同约定的期限内与卢某共同到房管部门办理交易过户递件手续，且在卢某多次通过函件及电话敦促后仍不积极履行递件义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。2008年3月四川某房屋买卖合同案，2004年11月，刘某按揭购买房屋，总价款41万余元。2006年12月，刘某将该房以51万元转售给王某，约定付款方式为：王某第一次支付定金1万元，第二次付款10万元，第三次余款待王某拿到房屋产权证复印件的同时付清40万元；还约定：刘某应协助王某办理房屋的过户换证手续或办理公证手续，所产生的一切费用由王某支付。随后王某支付11万元，并居住房屋，同时支付银行按揭。后因王某以未收到产权证复印件为由拒绝付余款40万元，刘某亦以未收到余款为由不办过户。法院认为：转让标的物虽已为抵押，但法律、法规未规定该争议房屋不能够转让，故王某与刘某所签订的售房协议合法有效。双方当事人合同中约定了付款方式，未约定王某支付余款与刘某协助办理房屋产权变更手续的先后履行顺序。故依《合同法》第66条之规定，在王某未按照合同约定付清40万元的情况下，刘某可拒绝协助其办理产权变更登记手续。2006年5月广东某房屋买卖合同案，2004年，刘某购买黄某二手房，交房后发现不符合约定交吉条件，拒付余下房款2万元。黄某曾承诺“交吉条件与承诺不符，本人同意向刘某支付5000元作赔偿。”法院认为：刘某已使用诉争房屋，黄某要求刘某支付余款，合法合理，应予支持。由于黄某曾承诺“交吉条件与承诺不符”，同意赔偿5000元，故该赔偿款应在上述余款中折抵，抵后差额1.5万元应由刘某作为尾款实际支付给黄某。从黄某向刘某发出的承诺书的内容可认定，黄某所售刘某房屋交吉条件与双方约定的交吉条件不符，在此情况下刘某暂时未支付余款，符合行使同时履行抗辩权的条件，不构成违约。2004年8月广东某房屋买卖合同案，法院认为：依据《购房协议》的“乙方缴交人民币贰万元定金后可入住，其余款项人民币肆万元于2002年12月20号前交清”，表明双方当事人约定的房屋总价款为6万元，温某认为签订购房协议的当日已向乐某交付了2万元作为购房定金，但乐某对此予以否认。按照一般交易习惯，买方向卖方交付定金时，要么是在买卖协议中明确定金已付，要么是由卖方出具收取定金的收据；经对本案《购房协议》的内容进行审查，并无法得出该定金已当日交付的结论，温某也没有提供乐某已收取其定金的证据，故温某所主张的在2002年3月1日已向乐某交付了2万元定金不予确认。从温某提供的《收据》，应依法确认温某是在2002年7月27日向乐某支付了2.2万元，其中包含定金2万元及单车房使用费2000元。依双方协议，温某应于2002年12月20日前将购房余款交清，温某现未依约履行，已构成违约，乐某依约有权收回房屋，故乐某请求温某腾退已交付房屋应予支持。协议虽未约定温某违约时单车房如何处理，但乐某将配套的单车房有偿交由温某使用，是以温某依约履行购房协议取得房屋所有权为前提的，现乐某收回房屋，购房协议主要内容已解除，单车房也失去了配套使用的意义，故单车房也应归还乐某。综上，乐某主张解除该购房协议应予支持。购房协议解除后，按双方约定，温某视为自动放弃2万元定金，按《担保法》规定，给付定金的一方不履行约定债务时，无权要求返还定金，但定金不得超过主合同标的额的20％，本案主合同标的额是6万元，故定金最高只能是1.2万元，过高部分乐某应当退还；温某已交付的单车房使用费，乐某亦应返还。

【同类案件处理要点】

二手房买卖合同当事人对付款和交房约定有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝对方相应的履行要求。

【相关法律风险提示】

1.通常二手房买卖合同约定尾款在交房时或办理过户手续时支付，虽然可能在同一天发生，但亦存在先后顺序。一旦较真，谁先谁后，就易成为任何一方的借口，导致纠纷产生。如上海一中院（2010）沪一中民二（民）终字第3699号“茅某等诉王某房屋买卖合同纠纷上诉案”，法院判决虽认定买方违约，但合同约定的卖方“腾

试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]

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