物业管理法规(第2版)(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：鲁捷,曹冬冬

出版社：电子工业出版社

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物业管理法规(第2版)试读：

前言

在物业管理实践中，投诉和纠纷的处理是经常遇到的，对这一问题的处理能力，很大程度上反映了物业管理工作者的专业知识、法规知识的综合运用能力。而对投诉和纠纷处理结果的好与坏，直接影响到物业服务企业乃至物业管理行业的形象。因此，对物业管理从业人员处理投诉和纠纷能力的培养和提高，越来越引起物业管理行业的重视，引起了作为物业管理人才培养基地的高职院校物业管理专业的重视。

经过科学的岗位素质结构和能力结构分析，我们发现物业管理人员处理投诉和纠纷能力的核心是对物业管理法律法规的理解、掌握和灵活运用。因此，物业管理法规教材质量的优劣高低，与物业管理实践联系的紧密程度，都对高职物业管理专业学生的培养质量和企业在岗培训的效果产生直接的影响。为解决这一教学、培训中的突出问题，本教材在编写中力求达到从形式到内容注重对理论的淡化，侧重理论与实践的有机结合，突出实践中分析能力的培养，以实现培养、提高高职学生和物业管理服务一线从业人员处理投诉和纠纷能力的目的。

为保证这一目标的实现，促进学生物业管理法律法规知识和实际运用技能水平的提高，促进物业服务企业在职人员处理投诉和纠纷能力的提高，2008年，在深入物业服务企业调查研究的基础上，组织编写了本教材。

经过3年多的教材使用，随着新的法律法规的出台，人们对物业管理的认识又有了新的提高。为保证教材的与时俱进，我们对教材进行了重新修订。此次修订一是完善、提高了从法律法规角度对物业管理的认识，规范了部分知识点的阐述；二是充实了2008年以后最新实施的法律法规，剔除了国家住宅城乡建设部废止的规章与标准；三是更换了部分节前案例，使所选案例更适应教学与现实的需要。重新修订的教材，仍保持了原有教材的特色，而在内容上更规范、实用了。该教材具有以下几个特点：

1.教材内容新。此次修订更新补充了《中华人民共和国侵权责任法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《保安服务管理条例》、《物业承接查验办法》、《商品房屋租赁管理办法》等新近颁布实施的法律法规。

2.突出实践需要。本教材在内容上除了新之外，还突出了指导性、理论性与实践性、适用性相融合。重点突出的是物业管理实践的需要，所选法律法规均为实际工作中使用频率较高的。另外，本教材编写内容中还结合物业管理具体业务要求，如承接查验、房屋修缮管理等，选用了相当数量的规范标准，这是以往物业管理法规教材中没有或没有明确提及的，但却是实践中应用极其广泛的。如《房屋修缮工程施工管理规定（试行）》、《房屋修缮技术管理规定》、《城市供水水质管理规定》、《普通住宅小区物业管理服务等级标准》和《全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则》等。

3.实训性强是本书最主要的特点。为实现这一特点，本书选取了大量的实践案例，并在案例选取上，充分考虑读者实践需要，突出一线、实用的选取原则。本教材章前引例和章后案例分析训练所选案例既考虑了教材内容的全面性，也考虑其在实践中的典型性和实用性。所选案例力求做到高职学生就业后和一线从业人员在物业管理服务日常工作中能够经常接触的事例，能给学生提供在管理实践中运用法规制度解决纠纷的思路，有利于提高学生在实践中解决具体问题的实战能力，以集中地体现一线实践能力的培养。案例选取还注意到时效性新、涉及面广、前瞻性强，与具体业务紧密结合，对学习有很强的指导意义。

本教材由沈阳师范大学职业技术学院鲁捷、曹冬冬任主编，由沈阳师范大学职业技术学院孙大伟、盘锦职业技术学院杨凤平任副主编。第1章由曹冬冬编写；第2章由鲁捷编写；第3章由鲁捷、杨凤平编写；第4章、第5章由孙大伟、杨凤平编写；第6章由鲁捷、孙大伟编写；第7章、第8章由曹冬冬、孙大伟编写。

上海百联物业管理有限公司副总经理董咸慧通审了全稿，提出了许多宝贵的改进意见，谨致谢忱。

在教材编写中，我们力求做到尽善尽美，但由于能力和实践经验的不足，疏漏之处在所难免，还望大家不吝赐教。

编 者

第1章 物业管理法律关系概述

学习目标

通过学习本章，读者可以了解物业管理法律关系的基本概念和特征、关系种类及法律事实；了解物业管理法律规范的含义与构成、表现形式及物业管理法律规范与物业管理法律关系的联系；了解物业管理法律责任的含义与构成要素。熟知物业管理法律关系的构成要素；熟知物业管理法律责任产生的原因、种类和承担方式。掌握物业管理常用法律法规的调整范围和主要内容。

1.1 物业管理法律关系

案例

物业服务公司有权因业主未交清购房费而停水电吗

某小区物业服务公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人。

某日，开发商给该物业服务公司发来一份通知，称该小区某业主系分期付款购房，但其入住后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该业主采取停水、停电、停气的措施，以迫使该业主及早交款。

该物业服务公司遂照此办理，致使该业主无法正常生活，导致该业主的强烈不满。

分析

在同一个法律关系中，责、权、利均应一致。履行了相关合同义务，就应该享有相应的权利；反之，则应按照合同的约定承担相应的责任。但两种法律关系不能相互混淆，即不能因为没有履行某个法律关系中的义务就不能享有另外一个法律关系中的权利，这样做就会导致法律关系混淆，形成责、权、利的不一致，造成侵权。

本案例中的业主，同时是房屋买卖关系及物业管理关系的主体，但这两个法律关系不能相互混淆。在房屋买卖法律关系中，业主承担支付购房款的义务，享有取得房屋所有权的权利。而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业服务企业服务的权利。该业主未按期缴纳购房款，只能说明他没有履行房屋买卖法律关系中按时付款的义务，与物业管理法律关系无关，他应该承担房屋买卖法律关系中相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同。

如果该业主已经按照物业服务合同的规定缴纳了物业管理费等，这就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，那么他就应该得到完善的物业管理服务，包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。物业服务公司应该保证其权利的实现，而其他人（包括开发商）则不能对这种权益进行侵害。

在本案例中，物业服务公司为满足开发商的要求，用停水、停电的方式迫使业主付清剩余房款，其实质就是混淆了房屋买卖与物业管理两个不同的法律关系，即混淆了房屋买卖关系与物业管理关系。该物业服务企业让业主因未履行房屋买卖关系中的义务而不能享有物业管理法律关系中的权利，这显然是对业主在物业管理法律关系中的合法权益的侵害。

1.1.1 物业管理法律关系的概念与特征

1.物业管理法律关系的概念

法律关系是法律规范在调整一定社会关系过程中所形成的人们相互之间的权利与义务关系。

物业管理法律关系是指由物业管理法律规范调整人们在物业管理及相关活动过程中所形成的相互之间的权利与义务关系。物业管理关系是人们在物业管理过程中形成的社会关系。

物业管理法律关系是法律关系的一种，它包括以下几层含义：（1）物业管理法律关系是在物业管理法律规范调整之下的社会关系

这种社会关系总是与现行的物业管理法律规范紧密关联，是受物业管理法律规范制约而形成的社会关系。这些关系有业主与物业服务企业、业主大会（业主委员会）与物业服务企业、业主与业主、业主与业主大会（业主委员会）及政府行政主管部门与业主或物业服务企业等关系。（2）物业管理法律关系是以确定的权利和义务为内容的社会关系

物业管理法律关系是以物业管理参与各方确定的权利和义务为内容的，并不是以物业管理行为与物业管理行为产生的结果为内容，它只对法律关系各方产生法律约束力。如某物业管理公司与某房地产开发公司签订了前期物业服务合同。合同签订后，物业管理公司履约提供了物业管理服务，房地产开发公司也履约给付了双方合同中约定的物业管理费。其中，双方签订合同行为、物业管理公司提供物业管理服务行为和房地产开发公司给付物业管理费行为，都不是物业管理法律关系的内容，只有双方在合同中约定应该享有的权利与承担的义务，才是物业管理法律关系的内容。（3）物业管理法律关系是物业管理法律规范调整物业管理活动的结果

物业管理法律关系的形成是通过物业管理法律规范对物业管理参与各方的具体行为进行调整后的结果，其内容是符合物业管理法律规范要求的各项权利和义务，这种关系所确定的权利和义务是以合同关系体现的，任何一方不得擅自更改，一旦违约，将承担法律责任。

2.物业管理法律关系的特征（1）物业管理法律关系主体的多样性

物业管理法律关系主体包括自然人、法人、国家和其他组织。自然人中又有中国公民和外国人，产权人和非产权人；法人中有建设单位，也有物业服务企业和其他物业专营服务企业；国家主要指房地产行政主管部门及物价、公安、税务等其他部门；其他组织如基于物业管理行业特殊性而产生的特殊主体业主大会（业主委员会）及物业管理协会。（2）业主意志的多元化和代表性

现代物业管理所体现的建筑物区分所有权制度，要求将多元化的产权主体意志有效地集中统一行使。作为物业管理法律关系一方的业主，具有的个体业主分散和意志多样的特征，使得组成一个统一代表全体业主利益和意志的机构成为必要，而业主大会及其常设机构业主委员会就是这种代表机构。这一特征体现了业主意志的多元化与业主大会代表性的统一。（3）多重法律关系交错的统一体

物业管理法律关系是由多重关系共同组成的统一体，物业管理法律关系并非仅指某一对主体之间的关系，而是人们在取得、利用、经营和管理物业的过程中形成的多重关系的组合。在这多重关系中，物业管理法律关系的内容即主体间的权利、义务既有平等主体间的民事关系，又有不平等主体间的行政管理关系。如物业管理公司与业主大会（业主委员会）的关系是平等主体之间的民事关系，在物业管理过程中，双方的权利义务体现在物业服务合同中；政府行政主管部门或司法机关为维护物业管理的规范、有序运作，就要对物业管理法律关系主体在物业使用、维护等方面进行监督，这就是不平等的行政管理关系。

1.1.2 物业管理法律关系的构成要素

物业管理法律关系的要素是指构成物业管理法律关系的主体、客体和内容，这三者缺一不可，故称为物业管理法律关系的三要素。

1.物业管理法律关系的主体

物业管理法律关系的主体是指物业管理法律关系中权利的享有者和义务的承担者。如业主、使用人、物业服务企业、政府行政主管部门等。（1）业主。业主是房屋的所有权人。业主是物业管理法律关系中的重要主体。由于现代建筑存在着复杂的异产毗连关系，各业主的权利形态一般表现为建筑物区分所有权，于是，在物业管理法律关系中，业主大会及其执行机构业主委员会成为代表全体业主的法律关系主体。在物业管理过程中，业主的权利和义务，需要通过成立业主大会、选举业主委员会实施自治管理的形式来实现。（2）使用人。也称为非业主使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。使用人不是物业的建筑物区分所有权人，不具有成员权，一般不能参加业主大会或业主委员会。使用人与业主有直接的法律关系，与开发商、物业服务企业没有直接的法律关系。为约束使用人独立存在的地位，使用人在物业管理中的权利和义务不仅受其与业主的法律关系的制约，而且受相关法律法规及管理规约的制约。如《物业管理条例》第四十八条规定：“物业使用人在物业管理活动中的权利和义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。”“物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。”第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。”（3）开发商。即房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。开发商作为物业的投资建设单位，原始取得物业所有权，在物业销售前，是物业唯一的所有权人，也称为大业主。根据有关规定，开发商在法定或约定的期限内，对其销售的物业承担保修责任；物业销售前，实施前期物业管理时，开发商有权选聘物业服务企业。（4）物业服务企业。也称为物业管理企业，是指按照物业服务合同的约定，专门进行房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，为业主和使用人提供服务的企业。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，自主经营，独立核算，自负盈亏，独立承担民事责任。物业服务企业除须经过工商行政管理部门核准登记并颁发营业执照外，还须经政府房地产行政主管部门审核资质。（5）政府行政管理部门。为维护物业管理的规范、有序运作，保护物业管理法律关系各主体的合法权益，政府行政管理部门如房地产行政主管部门、建设行政主管部门以及公安、消防、环保等政府有关部门，就要介入物业管理活动中，对物业管理法律关系各主体进行指导、监督，行使行政权。《物业管理条例》第五条规定：“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。”“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”“有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”

2.物业管理法律关系的客体

物业管理法律关系的客体是指物业管理法律关系主体的权利义务共同指向的对象，包括物、行为和非物质财富。（1）物。物是指物业，是指纳入物业管理范畴的各类建筑主体及其附属设施、共用设备和场地，这是主要的、基本的客体。（2）行为。行为是指物业管理法律关系主体各方行使权力和履行义务的活动，包括作为和不作为。作为是指主体积极实施的某种行为；不作为是指主体消极不实施的某种行为。如物业服务公司履约进行的保洁、保安等活动，即作为；反之，不履约进行保洁、保安等活动，则为不作为。（3）非物质财富。非物质财富是指物业管理中产生的荣誉、发明专利等精神文化财富。如小区、大厦的荣誉称号及管理方案、规划设计等。

3.物业管理法律关系的内容

物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体所享有的权利和承担的义务。主要指业主的权利义务、物业服务企业的权利义务，这是物业管理法律关系最基本的要素。（1）物业管理权利。物业管理权利是指物业管理法律关系主体在一定条件下所享有的做出某种行为的资格。它既可以表现为享有权利的人有权做出一定的行为，也可以表现为享有权利的人有权要求他人做出一定的行为。前者如物业的所有权人或使用人可以合法使用物业及其附属配套设施；后者如业主可以要求物业服务企业提供规定或约定的有关服务，或物业服务企业要求装修人不得在影响他人休息的时间进行装修施工等。（2）物业管理义务。物业管理义务是指物业管理法律关系主体所承担的职责。它可以表现为义务主体必须按照权利主体的要求做出一定的行为，如业主须按时缴纳物业管理费，物业服务企业应按合同要求提供保洁服务等；或表现为义务主体必须抑制一定的行为，如业主的装修活动不得损害房屋结构，物业服务企业不得违规收费等。

物业管理法律关系内容的权利和义务是密不可分的，二者是相互依存、相互联系的。权利和义务也是相对的，没有无义务的权利，也没有无权利的义务，一个主体享有某项权利的同时，也必定要承担相应的义务。如业主和使用人在享有物业装修权利的同时，又必须承担维护物业完整、不得损害房屋结构的义务。

1.1.3 物业管理法律关系的种类

由于物业管理法律关系主体的多样性，引起物业管理法律关系的法律事实的多样性，导致物业管理法律关系极为纷繁复杂。物业管理法律关系可以根据不同的标准来进行分类，按照物业管理法律关系主体的相互地位，可以把物业管理法律关系分为两大类。

1.平等主体之间在物业管理法律关系中的平权关系

法律关系主体之间是平等的，没有相互隶属关系，是一种民事法律关系，当事人在法律地位上平等，相互之间可以协调和选择。如业主和物业服务企业间的法律关系，是平等的聘用和被聘用的合同关系。业主委员会有权代表全体业主选聘、解聘物业服务企业，物业服务企业也有权选择业主，有权拒绝聘用，二者地位平等，互不隶属。

2.不平等主体之间在物业管理法律关系中的隶属关系

法律关系主体之间是相互隶属的，不平等主体之间法律关系是一种行政法律关系，当事人在法律地位上的不平等，决定了相互之间是一种领导和服从关系。如房地产行政主管部门享有指导、监督的行政权，有权对物业管理公司实行资质管理，确定物业管理公司的市场准入资格；对物业管理公司的专业工作、日常工作实施监督管理；对物业管理公司与业主间的纠纷作出行政裁决。

按照物业管理法律关系的具体化程度不同，物业管理法律关系可以划分为一般的物业管理法律关系和具体的物业管理法律关系；物业管理法律关系依据主体是单方具体化还是双方具体化，物业管理法律关系还可以划分为绝对物业管理法律关系和相对物业管理法律关系等。

1.1.4 物业管理法律事实

物业管理法律事实是指物业管理法律规范所规定或认可的，能够引起物业管理法律关系产生、变更和终止（或消灭）的客观现象或原因条件。

物业管理法律事实具有客观性、能动性、法定性等特点。即物业管理法律事实不是主观想象的“事实”；它能够影响当事人之间法律关系的产生、变更和终止状态；何种客观现象为法律事实，何种法律事实引发何种法律效果，是由法律规定的。

物业管理法律关系不是自然而然地产生的，也不会仅因法律规范存在就可以发生。具体的物业管理法律关系，只有在一定的法律事实发生以后，才能在当事人之间发生一定的法律关系。物业管理法律规范只是认定物业管理法律事实的依据，物业管理法律事实才是引起物业管理法律关系产生、变更和终止的原因，而物业管理法律关系则是物业管理法律规范的规定与实际发生物业管理法律事实的共同结果。

物业管理法律事实引起法律关系的变动，包括法律关系的产生（指在原无法律关系存在的当事人之间形成新的法律关系）、变更（指既存法律关系中的主体、客体、内容三要素或任一要素发生变化）、终止（指当事人之间的权利义务关系消灭，包括绝对消灭和相对消灭）三种情况。如业主与物业管理公司因签订物业服务合同的行为而产生合同法律关系；在合同履行过程中，双方协商在原合同基础上补充增加了新的物业管理服务项目，使原合同法律关系的客体发生相应变更；合同期满，双方合同法律关系终止。

物业管理法律事实具体种类很多。根据法律事实与物业管理法律关系主体的意志是否有关，可以划分为自然事实与行为事实两大类。

1.自然事实

自然事实是指与物业管理法律关系主体的意志无关，并能引起物业管理法律关系产生、变更和终止的客观现象。自然事实又可分为事件与状态两种客观情况：（1）事件。事件是指偶发的客观现象。分为不可抗力事件和社会意外事件两种情况。

不可抗力事件，根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力“是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。不可抗力事件通常指自然灾害性的事件（如地震、风暴等）和社会性的战争等。

社会意外事件虽然也具有不以法律关系当事人意志为转移的性质，但并不当然地免除受该事件影响而给对方当事人或他人造成损害所应负的合理赔偿或补偿法律责任。（2）状态。状态是指某种客观情况的持续。如业主的下落不明，约定或法定的时间经过。某物业管理公司经租房屋遇到承租人拒付租金情况，经过1年后才行使起诉权，又不符合法定诉讼时效中止或中断规定，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年，该物业管理公司一般就会丧失胜诉利益。其原因是经过1年行使起诉权的状态造成诉讼时效过期。

2.行为事实

行为事实是指以物业管理法律关系主体的意志为转移，并能引起物业管理法律关系产生、变更和终止的客观现象。根据行为是否与当事人的意志有关，可以分为当事人行为与他人行为两种。（1）当事人行为。当事人行为是指由一定法律关系当事人实施的能引发法律关系产生、变更和终止的行为。如业主拒交物业管理费的行为，可产生物业服务企业与业主之间的诉讼法律关系。（2）他人行为。他人行为是指由非当事人实施的而能使当事人之间发生一定法律关系产生、变更和终止的行为。如法院的裁决、行政机关的行政处理决定即属于他人行为。

行为事实依其合法性可分为合法行为和违法行为（包括违约行为、侵权行为等）。

1.2 物业管理法律规范

案 例

这栋楼能单独进行物业管理吗

北京某机关将小区内的一栋住宅楼全部买下，分给单位职工居住。但该单位认为负责小区的物业管理公司管理费比较高，物业管理服务质量也较差，所以想把自己买下的这栋楼封闭起来，由本单位自己进行管理或由本单位委托其他物业管理公司来管理。该想法一经提出，开发商、物业管理公司立即明确告知该单位，绝不能由其单独进行物业管理。可该单位员工认为，既然业主有权选聘物业服务企业，开发商、物业管理公司就没有任何权力对此进行干涉。双方为此争论不休。

分 析

首先，根据《物业管理条例》第九条第二款规定：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”第三十四条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”物业管理区域的划分是不能由业主擅自做主的，该机关所购置的住宅楼是该小区的组成部分，不能形成独自的物业管理区域。既然只有一个物业管理区域，就不能由两家物业管理公司来进行管理。其次，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，全体业主，当然包括本案例中的该单位业主，他们有权利对物业管理公司的工作进行监督、审查、批评，也可以选聘、解聘该物业管理公司。但是这种权利不能任意地、无限制地行使，而必须按照法定的程序通过业主大会、业主委员会来代表行使。因此，不允许业主按照自己的意愿，在没有经过业主大会、业主委员会，或绕过业主大会、业主委员会的情形下，擅自作出决定，单独委托其他物业管理公司。

如果该机关所购置住宅楼的业主擅自单独聘用物业服务企业，其行为在法律上是无效的。因为，他们的行为没有物业管理法律规范做依据。

1.2.1 物业管理法律规范的含义与构成

1.物业管理法律规范的含义

法律规范是由国家权力机关制定或认可，并由国家强制力保证其实施的行为准则。法律规范是基本的法律单位，在所有的社会行为规范中，是一种特殊的行为规范。

物业管理法律法规范是指由国家制定或认可，并具有普遍约束力，以国家强制力保证对物业管理中某一类具体关系或某一具体活动进行调整的行为规范。物业管理法律法规范是法律规范的一种。

2.物业管理法律规范的构成

法律规范规定的是具体的行为，因此，其表达方式不能含糊，必须有一个严谨的逻辑结构，即由假定、处理和制裁三部分组成，称为法律关系构成的三要素。物业管理法律规范也是由这三要素构成的。（1）假定。假定就是物业管理法律规范中指出的适用该规范的条件和情况，是只有合乎哪种条件，出现哪种情况，才能适用该规范的有关规定。即指出在什么情况下这一规范生效。如《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”“有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”其中的“物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为”，就是该项法律规范的假定部分，只要出现这种假定情况，该项法律规范就会发生作用。如果不符合这种假定情况，则不适用该项法律规定。（2）处理。处理就是法律规范中规定的具体行为规则，即物业管理法律规范中规定的法律关系主体应当做什么，不应当做什么；允许做什么，禁止做什么，或者要求做什么。这是物业管理法律规范中最基本、最核心的部分。如果没有它，法律关系主体的作为或不作为、合法与违法就失去了衡量的尺度。如《物业管理条例》第四十六条规定“物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”，就是物业服务企业在符合该项法律规范的假定条件和情况（“物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为”）出现后，物业服务企业所应当做的。（3）制裁。制裁就是指法律规范中规定的违反该法律规范所带来的法律后果、法律责任，即对违反该法律规范行为的处置。它说明了违反法律规范时必须承担什么样的法律后果，该法律后果是国家的强制措施，是法律规范得以实现的根本条件。《物业管理条例》第四十六条第二款规定“有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”中的“予以制止或者依法处理”就是制裁部分。这是国家强制力的具体体现，也是法律规范作为一种特殊的社会行为规范的威慑力所在。

法律规范的制裁部分在法律条文中有的作了明确规定，有的未作直接规定，还有的是规定在其他法律文件中，但假定、处理和制裁这三要素是任何一个法律规范在逻辑上都必须具备的。制裁部分在法律规范中的具体形式不尽相同，有的是单独设立一章法律责任或罚则，有的是与假定、处理合写在同一条文中，也有的是分写在不同的法律或规章中。

总之，假定、处理、制裁这三要素在物业管理法律规范中是密不可分的。假定是物业管理法律规范适用的前提，不具备假定中所规定条件的，该物业管理法律规范就不能被使用；处理是物业管理法律规范的核心部分，没有它，物业管理法律规范就失去了尺度作用；制裁是物业管理法律规范的保证，只有通过它，才能保证合法权益不受侵害，纠正违法行为。

1.2.2 物业管理法律规范的表现形式

物业管理法律规范包括中央和地方所有立法机关、行政机关制定或颁布的有关物业管理方面的行为规范，其表现形式主要有以下几种。

1.宪法

宪法是我国的根本大法，由我国最高权力机关全国人民代表大会经过特定的立法程序制定和修改，具有最高的法律效力，其他所有的法律和法规都必须依据宪法制定，不得与其相抵触，否则无效。宪法中关于物业权属的条款是物业管理立法的根本依据和指导思想。

2.法律

法律是由我国最高权力机关全国人民代表大会及其常务委员制定、颁布的规范性文件的总称。其法律地位、法律效力仅次于宪法，是制定行政法规、地方性法规和其他规范性文件的依据。目前，适用我国物业管理的法律有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国侵权责任法》等。

3.行政法规

行政法规是由国家最高行政机关国务院根据宪法和法律制定的有关国家行政管理活动的规范性文件，包括条例、规定、办法三种形式。行政法规法律地位、法律效力低于宪法和法律。如《物业管理条例》、《城市市容和环境卫生管理条例》等。

4.地方性法规

地方性法规是指由省、自治区、直辖市或全国人民代表大会特别授权的市（如深圳）的人民代表大会及其常务委员会制定和发布、只在本辖区内有效力的规范性文件。如《北京市物业管理办法》、《深圳经济特区物业管理条例》等。

5.部门规章

规章，一类是由国务院所属各部委在部门权限内根据法律和行政法规制定和发布的规范性文件，又称为部门行政规章，其地位低于国务院的行政法规和其他规范性文件。如《物业管理服务收费办法》、《住宅专项维修资金管理办法》等。

规章的另一类是由省、自治区、直辖市的人民政府以及省、自治区人民政府所在地的市及国务院批准的较大市的人民政府所制定的有关规章。如《北京市住宅专项维修资金管理办法》、《广州市房屋修缮管理规定》等。

规章的地位低于宪法、法律、行政法规，不得与它们相抵触。

6.司法解释

为适应司法实践需要，最高人民法院在总结审判经验的基础上，对某些法律法规作出司法方面的解释，作为立法的补充和执行的依据。如《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等。

7.政策文件

政策文件是由无权制定行政规章的行政机关，在其法定的职权范围内制定的在一定区域范围内具有约束力的规范性文件。它的法律效力低于法规、规章，但可作为行政机关所做的具体行为的依据。如《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》、《深圳市物业管理资质证书管理规定》等。

以上有关的法律规范，由高而低，在不同层次上对物业管理各方面的社会关系和具体活动发挥着调整作用，但是，各层次的法律效力不同，低层次的规定必须与高层次的规定精神相一致，不能抵触。

1.2.3 物业管理法律规范与物业管理法律关系

物业管理法律关系是物业管理法律规范与物业管理实践发生联系的途径，物业管理法律规范正是通过物业管理法律关系实现其调整物业管理社会关系的目的。因此，物业管理法律规范与物业管理法律关系的统一是法律调整物业管理关系正常发挥作用的重要保证。

1.物业管理法律规范是物业管理法律关系产生的前提

物业管理法律规范是物业管理法律关系产生的前提，它保证各种具体的物业管理法律关系的建立都必须有严格的法律根据。如果没有相应的物业管理法律规范的存在，就不可能产生物业管理法律关系。如物业服务企业与业主之间的合同关系，有《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等法律规范进行调整，有严格的法律根据，其所构成的就是法律关系；而物业服务企业与业主之间的友谊关系等，一般不由法律调整，不存在相应的法律规定，所以也就不存在法律关系。另外，由于一些人对物业管理概念认识不清，对物业管理法律规范理解不准确，也不能产生物业管理法律关系。如有些业主将本属于与开发商之间的房屋质量问题，错误地认为应由物业服务企业来承担责任，而这一法律关系事实上是不存在的，一味地坚持这一认识，结果只能使自身合法权益受到损害。

2.物业管理法律关系是物业管理法律规范实现的特殊形式

物业管理法律规范总是针对同一类情况、同一类法律关系主体而制定的，物业管理法律关系则是在某一具体情况下具体的权利主体与义务主体之间所结成的具体的权利与义务关系。物业管理法律规范是人们抽象的行为模式，物业管理法律关系则是使物业管理法律规范在人们的实际行为中加以具体化的主要工具。因此，物业管理法律规范是抽象的，物业管理法律关系则是具体化了的。物业管理关系的法律调整如果没有物业管理法律规范就会缺乏根据，不能形成统一的社会秩序；反之，如果没有物业管理法律关系，物业管理法律规范的抽象的一般的规定也不可能转化为现实的具体的物业管理关系，形成现实的法律秩序。如《物业管理条例》对物业管理合同内容有着较为详尽的规定，但这只是抽象的，只有当业主与物业服务企业双方根据该条例签订合同，即建立物业管理法律关系时，物业管理法律关系的主体、客体及权利和义务才是具体化了的。

1.3 物业管理法律责任

案例

停车场大树砸坏小轿车，物业服务企业应否承担法律责任

某日，北京市宣武区一小区内一棵高达 10 余米的大树被大风连根拔起，砸坏了停在树旁的一辆轿车。事发后，平安保险公司依据保险合同为车主陈先生理赔了3.3万元。5个月后，平安保险公司在宣武区人民法院起诉，要求为该小区提供物业管理服务的物业管理公司承担原告理赔给客户的3.3万元经济损失。其理由是，大树被风刮倒前已有歪斜，该小区物业管理公司应预见到后果并事先采取措施。被告物业管理公司则认为，大树倾倒属不可抗力，不应承担责任。

法院经审理后，判决该物业管理公司承担赔偿责任。其法律依据是，《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，不可抗力是指“不能预见，不能避免并不能克服的客观情况”，包括台风、洪水、地震等自然原因和战争等社会原因；第一百零七条还规定，因不可抗力不能履行合同或者他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

本案中的大风，是否属于不可抗力，是本案的关键。一般认为，不可抗力独立于人的行为之外，不受人的主观意志所支配。如属正常的刮风下雨，即使程度强烈也不能视作不可抗力；而对于台风、闪电，气象台未能预先预报，或者虽已预报但当事人已经采取必要措施却仍不能避免损害后果发生的，则当属不可抗力。本案中正常的刮风现象并不是不可预见的。大树被大风刮倒之前已出现倾斜，物业管理公司理应预见到损害后果的发生，采取相应的防护措施。但该物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，没有作为，其假定完全不适用于不可抗力免责条款。因此，该物业管理公司应该承担赔偿责任。

1.3.1 物业管理法律责任的含义与构成要件

1.物业管理法律责任的含义

法律责任也称为违法责任，是指自然人、法人或国家工作人员因其违法或违约行为应承受某种不利的法律后果。在物业管理实践中，违法行为是指违反物业管理法律规范的行为；违约行为是指当事人违反物业服务合同或有关管理制度、规定的行为。

法律责任是法律规范的有机组成部分，一旦法律关系主体符合法律责任的构成要件就必然受到法律的处理和制裁。法律责任具有国家强制性，并以法律的规定为最终依据。

2.物业管理法律责任的构成要件

违法行为是法律责任的前提，法律制裁是法律责任的必然后果。但不是每个违法行为都要引起法律责任，只有符合一定条件的违法行为才能引起法律责任，这种能引起法律责任的各种条件的总和称为法律责任的构成要件，物业管理法律责任的构成要件如下：（1）违法性。政府行政主管部门的工作人员、物业服务企业、业主和使用人在进行物业管理服务、使用物业的活动中，必须遵守国家物业管理法律规范，如果因故意或过失违反了物业管理的法律规范，导致有损失事实发生，就属于违法行为。如物业管理公司乱收费、业主违章搭建或违章装修等。（2）危害性。危害性是指违法行为人的行为对国家、集体或公民的合法权益造成了侵害，具备了法律规定的危害后果。如违章装修损害房屋的结构所造成的房屋质量的破坏，对公民的生活与安全带来了隐患；房屋装修时堵塞或改变给排水管道，妨碍相邻他人正常给排水等行为。（3）可罚性。可罚性是指行为人的违法行为符合法律规范所规定的制裁条件。可罚性是违法性和危害性的法律后果，是前二者派生的。

以上物业管理法律责任的构成要件缺一不可，只有同时具备，才能由当事人承担物业管理的法律责任。

1.3.2 物业管理法律责任产生的原因

1.侵权行为

侵权行为是指侵犯他人人身权利、财产权利和政治权利的行为。

侵权行为是一种民事违法行为。根据我国有关法律的规定，侵权行为一经发生，受害人有要求侵害人赔偿其财产或身心损害所带来的经济损失的权利，侵害人则负有赔偿这种损失的义务。如物业管理活动中，物业服务企业因业主未履约缴纳物业管理费，就采取停电、停水，甚至更换出入门磁卡限制业主进出园区等行为，就属于侵犯业主人身权利、财产权利的侵权行为。

2.违约行为

违约行为是指合同当事人不履行或者不完全履行合同的责任。

违约责任，基于法律的规定或当事人的约定而产生，是合同一方当事人因违反合同而产生的民事责任。违约责任随合同的产生而产生，没有合同关系，就不可能存在违约责任问题，因而违约责任只能存在于合同当事人之间。违约责任，仅仅是一种财产责任，法律一般只强制违约者用其财产来弥补给对方所造成的财产损失。违约责任在通常情况下，合同当事人违约之所以承担违约责任，并非必须出于当事人之间的约定，即使当事人在合同中没有列明违约责任条款，根据合同法的规定，也不影响违约责任的存在，仍然要承担民事责任。当事人一方既有违约行为，又有侵权行为时，发生法律责任竞合，受害人有权选择追究违约责任或者侵权责任。如物业管理活动中，业主拒绝缴纳物业管理费的行为，物业服务企业因不作为导致电梯故障频发造成损毁，属于违约行为。

3.行政违法行为

行政违法行为，是指违反行政管理法规并应受到行政法律制裁的行为。它包括以下几种情况：（1）国家工作人员执行公务时违反有关法规等行为。（2）公民违反行政管理法规应受到行政处罚等行为。（3）法人违反行政管理法规应受行政处罚等行为。

如物业管理活动中，政府房地产行政主管部门的工作人员在接到物业服务企业随意出租公共用房造成园区生活秩序混乱的投诉后，却收受物业服务企业财物或者其他好处不予查处的行为；业主和使用人强占小区公共绿地种植果菜的行为；住宅物业的建设单位未通过招标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的行为，都属于行政违法行为。

4.犯罪行为

犯罪行为是指具有严重的社会危害性，触犯国家刑事法律，应当受到刑法处罚的行为。

犯罪行为必须由4个要素构成：犯罪客体、犯罪客观方面、犯罪主体、犯罪主观方面。犯罪客体是指刑法所保护的，为犯罪行为所侵害的社会关系。犯罪客观方面是指刑法所规定的犯罪行为的客观事实特征，包括危害行为、危害后果、危害行为与危害后果之间的因果关系。犯罪主体是指实施了犯罪行为，依法应当被追究刑事责任的自然人和法人。犯罪的主观方面是指犯罪主体对其所实施的危害行为及其危害后果所持的心理状态，包括故意和过失。故意分为希望危害后果发生的直接故意和放任危害后果发生的间接故意；过失分为疏忽大意的过失与过于自信的过失。如物业管理活动中，物业服务企业违反国家消防安全有关规定，造成重大事故，且损失巨大，就要依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

1.3.3 物业管理法律责任的种类

在物业管理活动中，存在的法律责任的种类繁多，民事责任、行政责任和刑事责任等在物业管理法律制度中均有可能适用。有许多违反物业管理法律规范的行为都表现为其责任主体要承担多种法律责任。

根据物业管理违法行为性质、程度不同，法律责任包括民事责任、行政责任和刑事责任。

1.民事责任

民事责任是民事主体违反合同义务或法定民事义务而应承担的法律后果。民事责任可分为违约责任、侵权责任和无过错责任。（1）违约责任。违约责任是指一方不履行物业服务合同义务或履行义务不符合约定，依法应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等民事责任。如物业服务企业不按合同约定提供服务，减少保洁次数，降低保洁标准；业主不缴纳住宅专项维修资金。（2）侵权责任。侵权责任是指在物业管理中，民事主体因违法实施侵犯公、私财产权和公民、法人人身权的行为而应承担的民事责任。如物业修缮施工时没有设置明显标志和安全措施而造成他人损害的；违章建筑或附属设施影响他人采光和通风；秩序维护人员滥用职权、殴打业主等行为都属侵权行为，应承担侵权责任。（3）无过错责任。违法者主观有过错是法律责任不可缺少的构成要件，但是许多民事责任的构成要件则不要求行为者主观是否有错，只要有损害事实发生，就要承担民事法律责任。这种责任，主要反映了法律责任的补偿性，而不具有法律制裁意义。

2.行政责任

行政责任是指物业管理行政主体和物业管理行政相对人的行为违反物业管理法律规范而必须承担的法律责任。如没有营业执照而从事物业管理活动；物业服务企业采用不正当的手段获利；物业管理人员的渎职行为及妨碍国家行政管理和业主委员会对其实施的管理和监督等违法行为，都应受到相应的处罚。承担行政责任的方式有责令限期整改、行政处罚、行政处分等。

3.刑事责任

刑事责任是行为人违反刑法的规定、实施犯罪行为所应承担的法律责任，由国家司法机关依法给予行为人以相应的刑事制裁。如物业服务企业秩序维护人员监守自盗；业主或使用人违法存放爆炸物引发爆炸，造成人员伤亡等。承担刑事责任的方式是刑事处罚，包括主刑和附加刑。

1.3.4 物业管理法律责任的承担方式

1.承担物业管理民事法律责任的方式（1）停止侵害。是指停止正在进行的侵害行为。如侵害人因违章装修造成相邻人房屋受损，受害人（相邻人）有权要求其停止违章装修行为，以防止损害扩大。（2）排除妨碍。是指将妨碍他人权利行使的障碍除去。如在公共通道堆放物件，妨碍邻居通行，当邻居提出排除妨碍的请求时，堆放物件人应及时清理堆放物件，承担排除妨碍的民事责任。（3）消除危险。是指行为人的行为有造成他人损害或再次造成他人损害的危险时，行为人应将危险之源除去。如危房已出现险情，随时有可能倒塌而危及邻居，邻居有权要求消除危险，危房业主有责任修缮或拆除危房，消除危险。（4）返还财产。是指一方当事人将无权占有的他人财产返还给对方当事人。如房屋租赁到期，承租人托辞不搬，非法占有出租人房屋，出租人有权要求其搬离，返还房屋财产，承租人应返还所承租房屋。（5）恢复原状。是指将损坏的财产修复，条件是既有修复的可能，也有修复的必要。如楼上当事人私自更改排水系统，造成楼下邻居墙体渗水，楼下邻居有权要求楼上当事人恢复排水系统原貌，以杜绝墙体渗水，楼上当事人应满足楼下邻居的要求。（6）赔偿金。是指行为人支付一定的货币，赔偿因其不法行为给他人造成的损害。不能采取其他责任方式时，—般可以采取货币赔偿损失的责任方式。如因物业管理公司维护人员操作不慎，供水管线跑水，水淹楼下住户，造成一定经济损失。物业管理公司可依楼下住户损失的金额，予以货币赔偿。（7）违约金。是指违约方按照法律规定和合同的约定，付给对方的一定数额的货币。这是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。如物业管理公司没有按照物业服务合同约定，擅自减少保洁人员，造成保洁次数不足，保洁质量不到位，根据物业服务合同中违约责任的相关约定，可给付业主或业主委员会一定数额的货币作为违约金，以补偿业主的损失。（8）修复或更换。均属质量担负责任，如对房屋施工质量的保修或室内设施的维修、更换或重做。如楼宇单元门出现质量问题，安装厂家需通过维修予以修复。如多次维修仍无法修复，就应为业主更换新的单元门。（9）消除影响，恢复名誉。是对侵害人身权的行为适用的一种责任形式。如房屋承租人利用所租房屋进行赌博、卖淫、嫖娼等活动，使房屋主人名誉遭受到损害，行为人应承担消除影响、恢复名誉的民事责任。（10）赔礼道歉。是指公开认错、赔不是的行为。这表示了对不法行为的谴责以及对受害人的利益的确认和保护。（11）取消或限制部分权利。是指由于行为人不履行其应尽的义务而取消或限制其享有对应的部分权利。如不允许拖欠物业管理费的业主进入业主委员会。

2.承担物业管理行政法律责任的方式

1）物业行政管理相对人的行政处罚种类（1）警告和通报批评。警告是管理机关对违法者的正式谴责和警戒，是强制性的行政处罚，应有书面裁决。通报批评也是对行为人的谴责和警戒，适用于处分有较大危害性的违法行为人，通报批评常与其他处罚同时使用，也可单独使用。（2）罚款。罚款是经济制裁，使用较为广泛。在《物业管理条例》等法规中，均有罚款的规定。（3）没收财产。这是行政机关将非法所得、违禁物或实施违法行为的工具予以收缴并上交国库的处罚。（4）行政拘留。这是特定行政机关对违法的公民在短期内剥夺其人身自由的一种处罚，应由县级或县级以上的公安机关决定并施行。（5）劳动教养。这是行政处罚中最严重的形式，是特定行政机关对屡次违反治安管理法规或者犯有轻微罪行尚不够科刑的人所施行的一种强制教育改造的行政处罚。劳动教养处罚由地方一级公安机关的劳动教养委员会决定，由省、市司法行政机关负责执行。（6）许可证处罚。这是指组织或个人依法持有的许可证，由于持证人违反管理规范而被特定机关没收、撤销或扣留。如改建房屋者违反建筑管理法规，以致原合法取得的建筑施工许可证被撤销。（7）停止营业。这是房地产行政管理机关或营业单位的上级主管部门，因营业单位有严重违法行为，致使管理混乱，不能维持正常生产、经营活动，而命令其停业整顿的行政处罚。

2）物业管理行政主体的行政处罚种类

物业管理行政主体的行政责任包括对内部的行政处理和对外部的行政赔偿。（1）物业管理行政主体内部的行政处理。政府行政主管部门工作人员在执行公务中违反行政法规规定，应及时纠正、处理。包括对违法行为的处理和对违法行为人的处理。（2）物业管理行政主体对外部的行政赔偿。主要是执行《中华人民共和国国家赔偿法》的规定。

2.承担物业管理刑事法律责任的方式

对于严重违反物业管理法律规定，给国家、集体、公民财产或生命健康造成严重损害，情节严重，触犯刑事法律规定的，由司法机关依法追究刑事责任。

1.4 物业管理常用法律法规

1.4.1《中华人民共和国民法通则》

民法是调整平等主体的自然人之间，法人之间、自然人和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。《中华人民共和国民法通则》是我国调整民事活动和民事关系的基本大法，为从事民事活动提供了共同遵循的法律规范，是进行民事活动必须遵守的基本准则。物业管理法律关系中民事法律关系占多数，民法是物业管理活动中最常用的法律规范，也是物业管理法规必须遵循的准则。《中华人民共和国民法通则》共9章、156条，它概括地确定了我国民法的基本原则、基本制度和主要内容，主要包括基本原则、公民（自然人）、法人、民事法律行为和代理、民事权利、民事责任、诉讼时效、涉外民事关系的法律适用等部分。《中华人民共和国民法通则》中常用的法律规定有：

1.民法的基本原则

包括民事活动当事人地位平等的原则；民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则；公民、法人的合法的民事权益不受侵犯的原则；民事活动必须遵守法律和国家政策的原则；民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益的原则等。

2.对公民（自然人）和法人民事权利能力和民事行为能力的规定

关系着业主、业主大会和物业服务企业等是否有资格作为民事法律关系的主体，以自己的名义依法独立享有民事权利和承担民事义务。

3.对民事法律行为和代理的规定

包括何为民事法律行为，民事法律行为应当具备的条件；什么是无效的民事行为和可撤销、可变更的民事行为及其法律后果；什么是代理，哪些情况属于无权代理等。

4.对民事权利的规定

民事权利中与物业管理关系密切的是财产所有权、物权和债权。这部分对物权的原则性规定是解决不动产权属问题的主要依据。此外，这部分还规定了处理不动产的相邻各方关系的基本精神。

5.对民事责任的规定

主要包括什么情况下应承担民事责任、违反合同的民事责任和侵权的民事责任的构成、承担民事责任的方式等。

6.诉讼时效制度

主要规定了诉讼时效的种类和期间，何为诉讼时效的中止、中断等。

1990年12月5日，最高人民法院发布了《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（修改稿）》，共230条，详细规定了如何具体适用民法通则中的各项规定。

1.4.2《中华人民共和国物权法》

试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]

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