作者：编辑部
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事实物业管理问题试读：
【解决路径】
①调解。物业管理民事纠纷的调解,包括民事调解和行政调解两种。
民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、组织和个人,由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见,经双方同意并执行,由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后,当事人一方如不执行,则前功尽弃。
物业管理纠纷的行政调解则是借助政府主管部门的力量进行调解处理,如一方不遵守执行,则要借助司法程序来解决。
②诉讼
当事人通过诉讼方式维护自己的合法权益。
当事人一方违反物业服务合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由法院根据诉讼性质依法确定管辖。
1.业主对于物业服务公司的事实管理行为交纳物业费吗？
【分析解答】
合同作为规范当事人双方权利义务关系的载体，属于法律行为的一种，其成立的形式包括口头、书面、电子等。对于一些重要的合同，法律明文规定必须或应该采用书面形式。但实践中很多时候，双方已经履行了权利义务，但是没有签订书面的合同。对于这样的情况，不能一概认为双方不存在合同关系。我国《合同法》第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”
【基本案情】
秦某于1996年11月入住某小区1号楼8门203号。该住宅原由某房地产开发公司物业管理部负责管理,1998年4月该物业管理部更名并成立现物业管理中心，即本案原告。该房地产开发公司将包括被告住宅在内的小区物业移交给原告。移交后原、被告未签订物业管理协议书。被告自1999年1月起未交纳物业管理费。原告诉至法院。被告辩称，双方未签订物业管理协议书，不应交纳物业管理费。
法院经审理认为：原告对被告住宅小区内房屋建筑及附属配套设施、场地、周围环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路等进行统一的维修和服务活动，双方虽没有签订书面的委托管理合同，但被告事实上接受了原告的服务，双方已经形成了事实上的合同关系，被告应履行交纳服务费的义务。遂判决，被告给付原告1999年1月至2000年9月物业综合服务费337.44元。
【案例分析】
对于物业服务公司的事实物业管理行为，业主应当依法交纳物业管理费。本案中，被告履行了服务的义务，原告并未明确表示反对，应当视为原告接受了被告履行的义务，双方之间成立委托管理合同。开发商物业管理部负责管理小区物业，后更名并成立现物业管理中心,并获得开发商移交的物业管理权，虽然没有签订新的物业管理服务合同，但物业服务公司一直提供合格的物业管理服务，业主也接受其物业服务，其已形成事实上的物业管理关系，符合法律的相关规定，业主应依法向物业服务公司交纳相关的物业管理费。
【专家提示】
在实践中，只要物业服务公司提供了合格的物业管理服务，接受物业管理服务的业主就应该承担交纳物业管理费的义务。单个或部分业主不能以其未与物业服务公司签订物业管理服务合同为由，拒绝物业服务公司的服务，并拒绝交纳物业管理费。
【关联法条】
《合同法》第36条试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]