上海房地产发展报告(2015-2016)(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：顾建发,张宏伟

出版社：上海社会科学院出版社

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上海房地产发展报告(2015-2016)试读：

当时间跨入2016年，中国经济何去何从？中国人民大学等多家学术研究机构组建的中国宏观经济分析与预测课题组最新研究显示，2016年是中国经济持续探底的一年，经过2015—2016年全面培育新的增长源和新的动力机制，中国宏观经济预计将在2017年后期出现稳定的反弹，并逐步步入中高速的稳态增长轨道之中。

2016年1月22日，中国人民大学新任校长刘伟在“中国宏观经济形势报告会（2015—2016）发布会”上表示，探底进程中的中国宏观经济是对中国经济步入新常态新阶段的一个总结和展望。当日发布的报告预计，2015年全年GDP实际增速为6.9％，较2014年下滑了0.4个百分点。预计2016年GDP实际增速为6.6％，比2015年进一步下滑0.3个百分点。

发布会上，中国人民大学国家发展与战略研究院院长刘元春代表课题组发布了《2015—2016中国宏观经济分析与预测——探底进程中的中国宏观经济》报告。刘元春介绍，2015年是中国宏观经济新常态步入新阶段的一年，是全面步入艰难期的一年，也是中国宏观经济结构分化、微观变异、动荡加剧的一年。

课题组认为，GDP增速的“破7”，非金融性行业增速的“破6”，工业主营业务收入的“0增长”，GDP平减指数、企业利润和政府性收入的“负增长”，“衰退式顺差”的快速增长以及“衰退式泡沫”的此起彼伏，都标志着中国宏观经济于2015年步入深度下滑期和风险集中释放期。

刘元春认为，随着二季度中国“稳增长”政策的全面加码，中国宏观经济将于四季度短期趋稳。但由于“通缩—债务效应”不断发酵，宏观经济内生性收缩力量不断强化，去产能与去库存不断持续、基层财政困难陆续显化、部分行业和企业盈亏点逆转，“微刺激”效果递减等因素，“稳增长”政策难以从根本上改变本轮“不对称W型”周期调整的路径。

刘元春介绍，课题组利用中国人民大学中国宏观经济分析与预测模型——CMAFM模型，设定主要宏观经济政策假设为，2015年与2016年财政预算实际赤字分别为16000亿元与21000亿元；2015年与2016年人民币与美元平均兑换率分别为6.21∶1与6.50∶1。预测结果显示，整体经济的困难度比实际增速所显示的更为困难。

2015年下半年在各类“稳增长”政策的作用下改变上半年宏观经济快速下滑的趋势，于四季度逐步趋稳。但由于外需持续疲软以及政策刺激效应的弱化，经济趋稳的基础并不扎实，宏观经济总体状况依然疲软。预计全年GDP实际增速为6.9％，较2014年下滑0.4个百分点，基本完成政府预定的经济增长目标。但由于GDP平减指数为－0.5％，名义GDP增速仅为6.4％，名义工业增加值增速仅为0.2％，较2014年分别下滑1.8个百分点和4.7个百分点。

从供给角度来看，在工业萧条的持续冲击下，第二产业回落幅度进一步加大，第三产业逆势上扬，增长较为强劲。预计2015年第二产业增加值增速为5.9％，较2014年下降1.4个百分点；第三产业增速为8.2％，比2014年上升0.4个百分点；第一产业在各类农业政策的作用下保持相对稳定的状态，其增加值增速为4.0％。

从总需求角度来看，三大需求都呈现疲软，其中投资和出口增速的回落较为明显。在供求失衡与输入性通缩等多重因素的作用下，2015年价格水平回落明显。预计全年CPI增速为1.4％，较2014年下滑0.6个百分点，远低于国家3.0％的政策目标。

稳健货币政策进一步持续，但受到资金内生性收缩的压力，货币供应量与全社会融资增速之间的差额大幅度扩大，流动性向实体经济的渗透力进一步下滑。预计M2增速保持在13.3％，社会融资总额为151926亿元，增速为－7.7％，“宽货币、紧融资”的局面进一步恶化。

与此同时，上海财经大学高等研究院“中国宏观经济形势分析与预测”课题组发布的《2015年中国宏观经济形势分析与预测年中报告》指出，当前中国宏观经济所面临的形势不容乐观，完成政府提出的经济增长目标任务难度较大，但差距不是很大。今后一段时期，中国经济发展的内外部各种不确定性和经济风险都在加大，突出的经济风险包括较大的通货紧缩风险、地方债务风险、资本市场风险、房地产市场风险、国际收支风险、汇率风险和国际资本外逃风险，对此，政策需要谨慎应对。

课题组基于上海财经大学高等研究院中国量化准结构宏观经济预测模型（IAR CMMModel），就当前中国宏观经济趋势分别从基准情景（央行已于2015年6月27日降准降息，故设三季度无额外政策力度）、乐观情景（“一带一路”战略顺利开展，假设下半年第二产业增加值、投资、政府支出增长的预期均上调2％）、悲观情景（美联储提高加息的速度和力度，假设由此引起下半年新兴国家对我国出口需求降低15％）进行了情景分析。

报告对于不同情景下如何实现2015年全年经济增长目标分别给出了财政和货币政策模拟，并指出为了实现政策执行效果，可通过定向财政政策与定向货币政策相结合的方式等促使投资有效流向实体经济，包括加快新型城镇化建设，以PPP等创新融资模式大力吸收民间资本，提高公共资金效率等方式来推动新一代基础设施建设，如城乡管网升级改造、城际铁路、新一代互联网以及教育、医疗、文化基础设施等。报告强调，如果确定要推行这些刺激政策，实施过程中需要高度警惕短期刺激政策的后遗症和防范不良债务的积累。

从长远看，中国仍然可以保持较高的经济增速，但潜在经济增长率的释放需要通过结构性改革和发展驱动方式的改变来实现。课题组测度，即使不考虑深化改革和加强治理等制度建设可能带来的改革红利，从劳动力、资本和全要素生产率等要素的中长期基本面看，中国经济潜在增长率没有出现大幅下滑，5年到8年内有望继续保持在7％以上。课题组认为，造成当前中国经济增速超预期、不正常过快下滑的基本原因，除了周期性和结构性因素外，政府治理的目标管理缺失、激励弱化或扭曲所导致的阶段性政府不作为也是不可忽视的重要因素。反映的是市场主体的主动性能动性不够强，根源是政府与市场之间的治理边界尚未得到合理界定，市场在资源配置中的决定性作用没有得到充分发挥。

报告最后指出，中国经济实现又好又快发展的关键在于正确理解发展的逻辑与治理的逻辑，并正确处理二者之间的内在逻辑关联、辩证关系。财政政策和货币政策其效应都是短期的，治标不治本。政府工作焦点应该不要太关注短期经济的起伏，而是深入进行理顺政府与市场、政府与社会之间治理边界的制度性和结构性改革，鼓励竞争，消除不利于企业创业创新和民营经济发展的制度性障碍。当前改革的重点是深化土地、劳动力和资本三大要素市场的改革，真正让市场在资源配置中发挥决定性作用，从而促进中国经济从要素驱动向效率驱动乃至创新驱动的转变。同时，政府要增强改革的执行力和发展的驱动力，必须从法治、执行力、民主监督三个维度来推进综合治理。第二节2015—2016年上海宏观经济分析

根据上海统计局公布的年报分析，上海宏观经济总体运行平稳。一、经济保持平稳增长，第三产业比重继续提高

初步核算，2015年全市生产总值完成24964.99亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9％，增速比上年回落0.1个百分点。其中，第一产业增加值109.78亿元，下降13.2％；第二产业增加值7940.69亿元，增长1.2％；第三产业增加值16914.52亿元，增长10.6％。第三产业增加值占全市生产总值的比重达到67.8％，比上年提高3.0个百分点。

从主要行业看，全年工业增加值7109.94亿元，比上年增长0.5％，增速比上年回落3.8个百分点；批发和零售业增加值3826.42亿元，增长4.3％；住宿和餐饮业增加值374.82亿元，下降0.6％；交通运输、仓储和邮政业增加值1130.88亿元，增长7.3％；信息传输、软件和信息技术服务业增加值1374.51亿元，增长12.0％；金融业增加值4052.23亿元，增长22.9％；房地产业增加值1696.02亿元，增长9.0％。二、工业生产小幅下降，企业利润增速回落

全年全市规模以上工业总产值31049.57亿元，比上年下降0.8％，而上年为增长1.6％。规模以上工业出口交货值7568.95亿元，下降1.6％，降幅比上年扩大0.4个百分点。全年规模以上工业产品销售率为99.5％。

分行业看，六个重点工业行业的工业总产值20769.44亿元，比上年下降0.2％。其中，石油化工及精细化工制造业增长7.1％，生物医药制造业增长2.0％，成套设备制造业增长0.3％，电子信息产品制造业下降1.8％，汽车制造业下降2.3％，精品钢材制造业下降7.6％。

1—11月，规模以上工业企业主营业务收入30658.81亿元，比上年同期下降4.2％。工业企业实现利润总额2391.75亿元，增长3.0％，增速同比回落2.7个百分点。

战略性新兴产业制造业总产值出现下降。全年战略性新兴产业制造业完成总产值8064.12亿元，比上年下降1.1％，占规模以上工业总产值的比重为26.0％，比上年提高0.8个百分点。三、消费市场总体平稳，网上商店零售增长较快

全年全市商品销售总额93406.57亿元，比上年增长6.4％，增速比上年回落5.1个百分点；社会消费品零售总额10055.76亿元，增长8.1％，增速回落0.6个百分点。

分行业看，批发和零售业零售额9047.80亿元，比上年增长8.2％；住宿和餐饮业零售额1007.96亿元，增长7.3％。分商品类别看，通信器材类、机电产品及设备类、文化办公用品类、家用电器和音像器材类商品零售增长较快。全年通信器材类商品零售额315.67亿元，增长64.2％；机电产品及设备类商品零售额22.78亿元，增长24.4％；文化办公用品类商品零售额353.87亿元，增长21.8％；家用电器和音像器材类商品零售额639.94亿元，增长21.3％。

无店铺零售继续快速增长。全年无店铺零售业态零售额1250.60亿元，比上年增长26.9％，增速比上年提高5.2个百分点。其中，网上商店零售额1091.35亿元，增长31.6％，占社会消费品零售总额的比重为10.9％，比上年提高1.5个百分点。四、固定资产投资小幅增长，城市基础设施投资增长较快

全年全市完成固定资产投资总额6352.70亿元，比上年增长5.6％，增速比上年回落0.9个百分点。从主要领域看，城市基础设施投资1425.08亿元，比上年增长34.8％，增速比上年提高33.5个百分点；房地产开发投资3468.94亿元，增长8.2％，增速回落5.5个百分点；工业投资957.17亿元，下降17.2％，降幅扩大10.7个百分点。从产业看，第一产业投资3.95亿元，下降66.7％；第二产业投资958.84亿元，下降17.1％；第三产业投资5389.91亿元，增长11.2％。从经济主体看，国有经济投资1974.08亿元，增长9.9％；非国有经济投资4378.62亿元，增长3.8％。五、对外货物贸易小幅下降，外资合同金额增长较快

全年上海市货物进出口总额28060.88亿元，比上年下降2.1％。其中，进口15832.33亿元，增长0.5％；出口12228.55亿元，下降5.3％。按贸易方式分，一般贸易出口5204.19亿元，下降3.7％；加工贸易出口5233.87亿元，下降7.4％。按经济类型分，国有企业出口1577.63亿元，下降8.0％；外商投资企业出口8201.53亿元，下降5.7％；私营企业出口2337.02亿元，下降2.4％。

全年全市外商直接投资合同金额589.43亿美元，比上年增长86.5％；实际到位金额184.59亿美元，增长1.6％。其中，第二产业合同金额19.59亿美元，下降22.2％；第三产业合同金额545.00亿美元，增长95.7％。六、居民消费价格温和上涨，工业生产者价格持续下降

全年居民消费价格比上年上涨2.4％，涨幅比上年回落0.3个百分点。其中，上年翘尾因素影响0.9个百分点，本年新涨价因素影响1.5个百分点。从两大分类看，服务项目类价格上涨3.2％，涨幅比上年回落0.8个百分点；消费品价格上涨2.0％，涨幅提高0.1个百分点。从八大类别看，衣着类价格上涨7.8％，居住类价格上涨4.6％，烟酒类价格上涨4.2％，食品类价格上涨2.9％，家庭设备用品及维修服务类价格上涨2.9％，娱乐教育文化用品及服务类价格上涨0.3％，医疗保健和个人用品类价格下降0.7％，交通和通信类价格下降2.4％。

全年工业生产者出厂价格比上年下降3.9％，降幅比上年扩大2.8个百分点；工业生产者购进价格下降9.4％，降幅扩大5.3个百分点。七、一般公共预算收入增势良好，货币信贷运行平稳

全年全市一般公共预算收入5519.50亿元，比上年增长13.3％，增速比上年提高1.7个百分点。其中，增值税1012.8亿元，增长4.5％；营业税1215.49亿元，增长21.3％；企业所得税1104.08亿元，增长17.1％；个人所得税487.61亿元，增长19.3％。全年全市一般公共预算支出6191.56亿元，增长19.5％。其中，城乡社区支出、医疗卫生与计划生育支出增长较快。全年城乡社区支出1173.88亿元，增长46.5％；医疗卫生与计划生育支出303.46亿元，增长14.6％。

年末全市中外资金融机构本外币存款余额103760.60亿元，比上年末增长14.4％；中外资金融机构本外币贷款余额53387.21亿元，增长10.1％。全年新增本外币各项存款13328.75亿元，同比少增199.07亿元；新增本外币各项贷款4880.58亿元，同比多增984.06亿元。全年新增人民币个人消费贷款1997.95亿元，同比多增1077.11亿元。其中，住房按揭贷款新增1506.98亿元，同比多增931.38亿元。八、城乡居民收入持续增长，就业形势保持稳定

据抽样调查，全年全市居民人均可支配收入49867元，比上年增长8.5％。其中，工资性收入30499元，增长6.1％；经营净收入1319元，下降4.2％；财产净收入7173元，增长10.3％；转移净收入10876元，增长16.5％。全年城镇常住居民人均可支配收入52962元，增长8.4％；农村常住居民人均可支配收入23205元，增长9.5％。

全年全市新增就业岗位59.66万个，其中，农村富余劳动力实现非农就业10.33万个。截至2015年12月底，全市城镇登记失业人数24.81万人，比上年末减少0.82万人。第三节2015—2016年上海房地产发展分析

2015年，上海市房地产市场坚持“以居住为主、市民消费为主、普通商品住房为主”原则，严格执行住房限购政策，继续支持自住和改善型住房需求。年初中央提出稳定住房消费，出台了一系列刺激楼市的政策，受此影响上海市房地产市场呈现交易活跃、房价上涨的局面，但在宏观经济步入新常态的背景下，上海市房地产开发投资增速出现回落。一、房地产开发投资增速回落

受国内经济下行压力影响，上海市房地产开发投资增长趋缓，2015年全市房地产开发投资3468.94亿元，比上年增长8.2％，增幅较上年回落5.5个百分点。但从2015年上海市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重来看，继续呈上升趋势，达54.6％，比上年提高1.3个百分点。二、房屋新开工规模呈下降趋势

2015年上海市房屋施工面积15095.33万平方米，比上年增长2.8％。其中，住宅8372.12万平方米，下降1.8％。2015年上海市房屋新开工面积2605.08万平方米，比上年下降6.4％。其中，住宅1560.28万平方米，增长0.8％。2015年上海市房屋竣工面积2647.18万平方米，比上年增长14.4％。其中，住宅1588.95万平方米，增长3.5％。三、房地产项目2015年到位资金趋松

受降准降息降首付、提高公积金贷款额度等多重信贷利好因素影响，上海市房地产开发项目到位资金趋松。2015年上海市房地产项目本年到位资金5531.86亿元，比上年增长5.0％。

截至2015年底，上海市中资商业银行本外币房地产贷款余额13889.77亿元，比上年增长12.4％。其中，房地产开发贷款余额5408.59亿元，下降1.5％；个人购房贷款余额7951.38亿元，增长23.7％。截至2015年底，上海市公积金贷款余额2770.08亿元，比上年增长37.7％。四、楼市交易保持活跃

2015年，上海市严格执行住房限购等房地产调控措施，继续贯彻好国家住房政策，同时支持居民合理住房需求。（一）新建住宅销售面积超2000万平方米

2015年上海市房地产市场持续回暖，交易保持活跃状态。新建房屋销售面积2431.36万平方米，比上年增长16.6％。其中，新建住宅销售面积2009.17万平方米，增长12.8％。（二）存量住宅交易量超3000万平方米

与新建房市场相比，存量房市场更为火爆。2015年上海市存量房交易量3341.85万平方米，比上年增长94.4％。其中，存量住宅3034.42万平方米，增长1.1倍。从月度交易量看，3月底利好政策出台后，市场持续回暖，月均交易量持续在300万平方米上下，全年月均交易量达到278.49万平方米，明显高于近几年平均水平。（三）市场化新建住宅网上可售面积下降

截至2015年底，上海市市场化新建住宅网上可售面积降至1075万平方米，比2014年底减少257万平方米。按近半年的月均成交量计算，2015年底库存消化期为7.9个月。（四）新建住宅每平方米销售均价达到21501元

2015年上海市新建住宅平均销售价格21501元／平方米。从区域分布看，内环线以内72066元／平方米，内外环线之间33577元／平方米，外环线以外16065元／平方米。第四节2015年上海房地产重大事件分析一、央行连续降息降准·货币宽松利好楼市

2015年以来，央行采取了持续的货币宽松政策，截至12月中旬，已累计实施了五次降息和四次降准。2015年第一次降息始于2月28日，央行决定自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35％；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5％。这是自2014年11月22日央行宣布降息后，时隔三个多月再度降息。此后，二季度央行延续了每月降息或降准一次的节奏。三季度虽然节奏有所放缓，但仍延续了宽松态势，至2015年10月24日，金融机构一年期贷款基准利率已下调至4.35％，一年期存款基准利率已下调至1.5％。

2015年央行持续推出降息降准的货币宽松政策，主要源于国内经济下行压力较大。同时，人民币汇率持续走低、社会融资成本较高以及全球金融市场出现较大波动等国内外因素的存在，也需要更加灵活地运用货币政策工具，为经济结构调整和经济平稳健康发展创造良好的货币金融环境。从对房地产行业的影响看，首先，随着2015年以来持续降息，五年期以上贷款基准利率已下降到4.90％，达到近几十年最低水平，购房者的购房成本持续降低，将进一步刺激楼市需求；其次，目前房地产行业资金情况虽然有所好转，但整体受到金融环境的影响，融资成本依旧较高，融资渠道不畅，房企更多地还是依靠自筹资金以及销售回款等作为日常运营的主要资金来源，而连续降息降准有助于降低融资成本，这将刺激房企加大融资力度，从而缓解企业资金压力；最后，连续的降息降准，给房地产业复苏带来积极利好，但由于各地经济和区域发展水平不同，市场分化也将愈发明显。二、“330”新政重磅出击·稳定楼市态度坚定

2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发文指出，为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院批准，就相关事项进行通知。其中要求，对拥有1套房且贷款未结清，再次申请商业性个人房贷购买普通自住房，最低首付款比例不低于40％。对拥有1套房并已结清相应贷款，再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30％。同日，财政部也发文要求，将个人购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

此次“330”新政的出台，放松力度较大。从政策调整的要点看，主要有以下三方面：首先，将二套房商业贷款首付比例下调至4成，这是五年来的首度下调，由于目前很多大城市购房的改善需求已经成为第一位，因此能否刺激改善需求，或者说进行合理的政策支持，对我国楼市尤为重要；其次，对于首套房和二套房公积金首付比例的双双下调，迎合了地方政府积极放松住房公积金政策以及个人购房需求，对于楼市复苏也带来了积极因素；最后，规定个人购买两年以上住房出售免征营业税，这是对此前五年以上的住房出售免征营业税的明显放宽，对于楼市影响较大，不仅有利于直接降低房屋交易成本，而且还有利于盘活存量房，随着个人出售房屋免征营业税年限的缩短，住房出售意愿必将明显提升，市场二手房供应量也会明显增加。总之，此次“330”新政虽然救市力度不如2008年10月下旬那次最大力度、最密集的救市行动，但仍显示了中央稳定住房消费，促进房地产市场健康发展的决心。三、上海城市区划调整极大影响房价走势

2015年11月4日，上海市委市政府宣布：静安与闸北正式合并。这是近十多年，上海第四次区区合并。第一次是2000年的黄浦与南市，第二次是2009年的浦东与南汇，第三次是新黄浦与卢湾合并。（一）静安与闸北正式合并前奏

有关静安区与闸北区合并，在8月初有网上论坛流出传言称，最快2015年10月份，闸北即将并入静安区。经了解，这则流言出自一房地产微信公众号发布的一篇文章，其中这样描述：文件下来了，“大概10月份执行，房价大涨的前奏。由闸北领导管理整个新静安区，静安区新金融中心为火车站北广场，2015年的新地王，楼板价6万。大宁的房价已经涨到8万了，新南北高架和新延安隧道的交汇口就是静安区新中心。”

文章一出，引来众多上海网友跟帖关注。尤其是静安区和闸北区的网友，有人调侃道：“静安人民听到后，一定是DUANG—拒绝的！但闸北人民笑了：没有一点点防备，没有一丝丝顾虑，你就这样出现。”

也有网友信以为真，甚至有闸北网友在盼望着能共享静安区优质的教育资源了：“合并是好事，以后孩子能上静教院附校了。”有人甚至为合并后的两区规划支招，静安区“上海火车站可发展金融中心。”

针对网上传言，8月27日，静安区政府对此进行了辟谣，并表示可能是地产商借题炒作。

就在大部分人将信将疑时：9月7日下午，解放日报“上海观察”发布消息称，闸北区和静安区正式合并，两区合并后统称静安区。随后“上海发布”（上海市政府新闻办公室官方微博）称，经向有关方面核实了解，关于闸北区静安区“撤二建一”的工作正在酝酿和听取意见过程中。（二）“区区合并”大势所趋

随着城市范围的扩大，以及城市治理能力的提升，城市内行政区划往往也会随之调整。进入21世纪以来，上海在建设“四个中心”已经三次调整了行政区划：2000年南市区并入黄浦区、2009年南汇区并入浦东新区、2011年卢湾区并入黄浦区。其中2000年南市区并入黄浦区、2009年南汇区并入浦东新区效果非常明显：十几年来新黄浦发展在上海市中心城区中名列前茅；南汇区并入浦东新区后进一步拓展新区发展的空间，临港新城建设得到了快速发展。区区合并乘数效应的凸显，促使上海加快区区合并的步伐。实际上，进行区域调整合并，是为了在更大范围内进行资源整合，优化城市功能结构。摊开地图就可以看到，相比于浦东、杨浦等数百上千平方公里的版图，静安7.5平方公里的狭窄空间，可谓是弹丸之地，与周边区域极不对称。

早在2003年，坊间就传出了静安区将并入闸北区的消息，这一构想（传闻）的原因在于静安区面积太小，导致一系列动迁问题难以在区内解决。但当时两区发展差距太大，原本住在静安的拆迁户无人愿意搬到闸北去，虽然合并后那里也是静安区的一部分，于是此事不了了之。在此之后，合并传言始终起起伏伏。不过十余年过去，闸北区得以快速发展，尤其是大宁商圈更是突飞猛进，并取代不夜城晋升市级商业中心。

静安区地处上海市中心，周围与6个区相邻，全区总面积7.5平方公里，总人口约33万人。静安区因境内古刹静安寺而得名，历史文脉悠久，城市环境优美，信息交通便捷。区内现代商贸发达中西文化交融，历来是上海中心商业商务区和对外交流的窗口。闸北和静安两区合并的消息之所以能引起这么大的反响，主要在于历史文化的原因导致人们对于两个区域的社会认知存在巨大落差。合并之后，外界对于原闸北区的价值认知会在一定程度上得到提升。

在上海，老一辈人往往有着比较浓厚的地段情结。在他们的眼中，上海的市区都是有着“上只角”、“下只角”之分的。此次涉及合并的两方中，静安就属于“上只角”，而闸北就被视作“下只角”，因此有玩笑话称，闸北静安的合并好比穷小子入赘“白富美”。

最关键的是，静安区虽然面积小，却拥有大量的教育资源。根据统计，静安区7.62平方公里的辖区内，拥有基础教育机构超45所，其中幼小中（含高中）共42所，其中重点中小学包括示范园和一级幼儿园共14所，公办重点小学3，重点初中5所。由于目前静安区的住宅房价和学区房房价比闸北区高出不少，因此两区未来合并，那么闸北区可以顺机借势，共享静安区的各种资源，房价再次上涨是必然的。（三）闸北房价领涨楼市

根据统计局数据称，2015年10月上海新建商品住宅价格同比涨幅达到12.8％，环比上涨2.1％，在全国四个一线城市中，房价上涨幅度仅低于深圳。其中，闸北区成为沪上各区之中的涨幅之王。截至9月，闸北区商品住房每平方米成交均价接近6万元，同比上涨超34％。而闸北区中新房涨得最猛是大宁板块，新房成交均价与去年全年成交均价相比上涨超六成。闸北区三板块新房成交均价：不夜城69426元／平方米，大宁65002元／平方米，彭浦42200元／平方米。作为老上海人过去眼中的“下只角”，闸北区在经过2015年的房价狂涨后已经今非昔比。比如，大宁金茂府（闸北大宁板块）2015年成交均价超过7万元／平方米，颇有赶徐汇超黄浦之势。大宁瑞仕花园同比去年成交均价上涨12％，已达每平方米5.4万元的高位。

进入11月已经成为新静安区的原闸北地区的房价进一步上涨，每平方米达到68381元，成为上海房价高地的探花。

随着一手房的大幅上涨，二手房业主开始惜售涨价：闸北一套报价450万元的明园森林都市二手房房源，挂牌两个月内购房者看过20多次，在得知两区合并消息后，再联系业主，业主表示，希望暂时观望，中介说“房东说家里还在商量，让我们短期内对房源的出售别抱有太大希望”。

无独有偶，在闸北的另一个大盘慧芝湖花园，同样出现房东涨价的行情。例如一套原本报价950万元的慧芝湖花园三房房源，9月7日晚门店询问时已把价格上涨至960万元，到了再度联系业主时，业主明确表示，由于两区合并的原因，价格进一步提高到980万元。

在闸北房价频频上涨同时，2015年闸北“地王”频出也赚尽眼球，其所出让的三块土地，每一次都引起了大型品牌开发商的激烈角逐。华润华发先后两次夺得闸北区市北高新技术服务业园区两幅住办地块，总价158.47亿元；7月中旬，金融街也以88.15亿元夺得上海火车站北广场一综合地块，再次刷新区域内地块总价。

不管是房价还是地价，闸北都在不断地刷新纪录，都在领涨上海楼市。然而，不仅仅是房地产市场，有关静安和闸北合并消息在资本市场上，表现得更为疯狂：代号为600604的市北高新，9月7日消息一出，连续5个“一字版”，短短8个交易日股价翻番。（四）资源重组取长补短

静安和闸北两区合并后，势必带来两个区域市政规划的重新设计，以及两区域内产业的融合与再次布局，对于合并后的大静安区是一次难得的发展机遇。

从地图上看，原闸北区核心区域不夜城商圈将位于合并以后的大静安区的中心地段。闸北区和静安区面积都不大，静安是7.62平方公里，闸北是29.26平方公里。两区合并以后的总面积也仅有36.88平方公里。由于土地供应有限，不太可能再造一个核心区，最大的可能性就是扩大不夜城区域，进行商业能级的再提升。

对住宅来说，静安近几年高端住宅多呈现在南静安片区，北静安由于面临旧改问题，近几年发展相对缓慢。而闸北近几年无论是项目还是拿地都以大型的开发企业为主，合并以后，未来资本可能会逐渐向静安转移，北静安靠近苏州河的部分有望得到充分利用。

由于静安区土地资源有限，区域经济在发展中主动进行调整，已逐步摆脱了对房地产业的依赖。2014年的数据显示，地产业占静安全区总税收比重12.85％。两区合并会给闸北区的产业升级与优化会带来机会。尤其是市北高新，在上海建设科创中心的大背景下，是否会成为第二个“张江高科”，引领大静安产业发展？让我们拭目以待。第二章上海房地产一级市场分析第一节2015年上海土地市场总体分析一、土地供求市场概述——2015上海地王年总收金1682亿元（一）供求双降，2015年供地缩减明显

2015年，上海供地计划锐减，土地市场供应面积较上一年出现大幅下滑。从2015年的土地公示情况来看，同策咨询研究部数据显示，全市共公示土地238幅，合计1099.26公顷，公示面积较2014年减少45％。从地块类型上看，2015年纯宅地公示106幅，合计603.95公顷，同比增加7％，占到整体供应量的55％，较2014年扩大27个百分点，但如剔除动迁配套房地块，2015年全年推出纯商品住宅用地仅37幅，合计218.09公顷，分别较2014年下滑40％和38％；含有住宅性质的综合性用地公示有18幅，合计94.68公顷，较2014年减少55％；商办地块公示52幅，合计145.61公顷，减少21％。

成交方面，2015年上海土地出让共计222幅，合计出让面积1088.05公顷，较2014年下滑43％。其中，住宅用地成交101幅，合计584.66公顷，较2014年上扬6％，而剔除动迁配套房用地后，纯商品住宅用地34幅，合计201.02公顷，较上一年下滑达到45％；2015年含住宅性质的综合性用地成交18幅，合计121.84公顷，地块数量上较上一年下滑36％，而成交面积也下滑3成左右；从商办地块来看，也较上一年出现大幅下挫，全年成交商办地块47幅，合计127.64公顷，地块数量上下滑接近4成，成交面积则下滑3成；而工业和其他类型地块合计成交253.91公顷，下滑超7成。（二）全年土地成交总金额、楼面地价、溢价率三高

同策咨询研究部数据显示，2015年总计出让土地面积和经营性用地总计出让面积同比2014年分别下滑43％、9％。但1682亿元的各类土地出让金，相比2014年仅小幅下滑4.8％；经营性用地累计收金1636亿元，相比2014年也仅小幅下滑2.2％；经营性用地尤其是纯宅地的高价弥补了2015年供地面积的骤降。

从楼面地价情况来看，2015年上海各类土地成交平均楼面地价为8938元／平方米，较2014年同比涨幅达到58％，同时也成为历史最高。分土地类型看，2015年住宅用地（包含含有住宅的综合性用地）成交楼面地价10140元／平方米，较2014年小幅下滑2％。商办用地成交楼面地价为12839元／平方米，较2014年上扬62％，历史上仅次于2013年。

溢价率方面，2015年各类地块平均溢价率为30％，较2014年的24％有所提升，其中，住宅用地（包含含住宅的综合性用地）溢价率为41％，商办用地溢价率为5％。（三）多因素引发地王频出，地市调控短期难见效

2015年10月上海市委书记韩正在讲话中表示将坚持楼市调控。上海政府对楼市的调控首先体现在了土地市场上，10月12日杨浦、松江、青浦多宗土地宣布中止出让。时隔4天，10月16日调整后的杨浦新江湾城地块再度挂牌，增加了保障房的供应，并新增了90平方米以下房源660套以上的建造要求。自10月中旬起，公示的住宅用地在政策方面均要求90平方米以下户型面积达到总建筑面积的50％或以上。不过即使增加了小户型以及保障房的比例，2015年11、12两个月的土地市场仍没有降温，当年的纯宅地总价地王（杨浦区新江湾城N091104单元C1 02（D7）地块）、溢价率最高地块（奉贤区南桥镇D 01 13区域地块）、闵行区楼面地价地王（闵行区莘庄镇闵行新城MHP0 0303单元01 01 15A地块）都是在这一段时间成交的。

2015年品牌房企重返一线城市，土地市场异常火热，各类地王层出不穷，究其原因，主要有三方面：一是上海新增建设用地保持“零增长”甚至“负增长”，土地资源将变得更加“寸土寸金”，地价上涨也是自然的事。二是，2015年上海楼市火热，房企销售业绩获得大丰收，上海楼市的投资价值再现。此时，更多的房企聚焦上海土地市场，无论是已经布局上海的房企为了补充土地储备，还是对于新进的房企，均在积极行动拿地，导致地价猛增。三是，2015年融资成本较低，房企通过大规模发债积极拿地布局核心城市，尤其是上海这样的一线城市，由于获得资本市场力量的支持，导致这些房企激进拿地，推升上海土地市场价格走高。二、土地公示情况——同比锐减5成，纯宅推量小幅上扬

2015年，上海供地计划锐减，土地市场供应面积较上一年出现大幅下滑，但是高品质纯宅地的面积不减反增，土地市场热度不减。

从2015年的土地公示情况来看，全市共公示土地238幅，合计1099.26公顷，较2014年土地数量上减少5成，而公示面积上也减少45％。从地块类型上看，2015年纯宅地公示106幅，合计603.95公顷，同比增加7％，占到整体供应量的55％，较2014年扩大27个百分点，如剔除动迁配套房地块，2015年全年推出纯商品住宅用地37幅，合计218.09公顷，分别较2014年下滑40％和38％；而含有住宅性质的综合性用地公示有18幅，合计94.68公顷，较去年减少55％；商办地块公示52幅，合计145.61公顷，减少21％；另外的工业和其他、仓储类型地块公示量较2014年也均出现了不同程度的下滑。

从月份表现上来看，2015年1、2月份延续了2014年供应较热的势头，而随后的3月份起，土地市场公示量持续萎靡，直到8月份才出现明显提升。

从2015年各类土地的公示类型区域分布来看，奉贤区各类土地公示量最高，达到206.40公顷，占全市19％；随后是松江和崇明，公示量分别为162.08公顷和117.29公顷。从纯宅地来看，松江、奉贤两区公示量遥遥领先于全市，分别为138.07公顷和109.50公顷；中心城区中杨浦、虹口也分别有17.5公顷、8.94公顷纯宅地推出。表2-1　上海土地年度供应情况（单位：公顷）图2-1　上海土地年度供应情况图2-2　2015年上海各区域土地供应情况

同策咨询研究部数据显示，2015年12月份，全市公示各类地块23幅，合计77.84公顷，环比下滑54％，相比2014年12月供应高峰下滑幅度达到59％。从供地结构上看，11月份公示的纯宅地地块有10幅，合计33.80公顷，环比下滑76％，同比下滑39％。12月的纯宅地供应中有7幅为动迁安置房或公共租赁房用地，占地21.94公顷。综合性用地供应1幅，占地6.57公顷。12月推出商业和商办用地7幅，29.94公顷，同比上扬22％。

12月除动迁安置房以外，公示宅地（包括含住宅综合用地）4块，计建筑面积18.43万平方米，其中三幅位于青浦区，一幅位于闸北区。在商办用地方面，静安、闵行、青浦、宝山、闸北和松江均有商业办公用地推出。

挂牌地块中有4幅含住宅地块（非动迁安置房地块）在2016年1月成交，出让起始金额达到87.71亿。其中闸北区天目山社区商住办综合用地起拍总价达到69.28亿元，折合楼面地价37998元／平方米，这是闸北静安两区合并后，第一次推出核心地块，在此前发布的预申请公告中共有华润，华侨城，金地三家企业会参与到最后的竞拍。表2-2　2015年上海土地每月供应情况图2-3　上海土地每月供应情况三、土地成交情况——2015年上海土地成交同比下滑超4成

同策咨询研究部数据显示，2015年上海土地出让共计222幅，合计出让面积1088.05公顷，较2014年下滑43％。其中，住宅用地成交101幅，合计584.66公顷，较2014年上扬6％，而剔除动迁配套房用地后，纯商品住宅用地仅34幅，合计201.02公顷，较上一年下滑达到45％；2015年含住宅性质的综合性用地成交18幅，合计121.84公顷，地块数量上较上一年下滑36％，而成交面积也下滑3成左右；从商办用地来看，也较上一年出现大幅下挫，全年成交商办用地47幅，合计127.64公顷，地块数量上下滑接近4成，成交面积则下滑3成；而工业和其他类型地块合计成交253.91公顷，下滑超7成。

从地块成交分布区域来看，奉贤、松江、青浦和崇明四区地块成交面积都超过100公顷，其中，奉贤、松江两区，剔除工业和其他类型用地后的经营性用地，成交面积超过100公顷，分别为167.07公顷、151.34公顷。

2015年成交的全部地块面积要比去年缩减4成以上，但从成交金额看，2015年全年上海土地总成交金额达1682亿元，仅较2014年下滑5％。其中，经营性用地成交金额达1635亿元，仅较上一年仅下滑2％。表2-3　上海土地历年成交情况图2-4　上海土地历年成交情况

2005年12月，上海土地共成交38幅，合计170.70公顷，成交面积环比上个月上扬45％，并创下2015年以来土地成交量的新高。其中，28幅为纯宅地，合计150.15公顷，分布于奉贤、松江、闸北、嘉定、青浦、闵行六区。12月10日，闵行区莘庄镇闵行新城MHP0 0303单元01 01 15A地块（原闵行新城MHP0 0303单元01 01A 06B地块）以143％的溢价率、28.15亿元的总价成交，剔除保障房后的楼面地价达到47086万元／平方米，在地王频出的2015年，这个单价仅次于杨浦区新江湾城和杨浦区东外滩地块，成为2015年上海单价第三高的地块。图2-5　2015年上海各区域土地成交情况

从2015年12月成交的含住宅的综合性用地来看，4幅地块分别位于青浦、奉贤、南汇三区，其中青浦夏阳街道秀泽路南侧13A 01A地块再创高溢价，大发力挫其余12家开发商以95％溢价拿下，奉贤南桥新城地块最终也以54％溢价成交。表2-4　2015年上海土地每月成交情况四、土地成交金额走势——2015年全年收金1682亿，同比小幅下滑4.8％

同策咨询研究部数据显示，尽管2015年土地出让面积、经营性用地出让面积同比去年分别下滑43％、9％，但2015年上海土地成交总金额达1682亿元，相比2014年仅小幅下滑4.8％。其中经营性用地累计收金1636亿元，相比2014年仅小幅下滑2.2％，经营性用地尤其是纯宅地的高价弥补了2015年出让用地面积的骤降。图2-6　上海土地每月成交情况

从2015年12月情况看，上海全市各类土地成交总金额为271亿元，为2015年之最，环比11月的高位继续上扬5％，同比下滑15％。其中，住宅用地（含住宅的综合性用地）成交总金额为257亿元，商办用地成交总金额10亿元，工业用地和其他用地成交总金额3亿元。工业及其他用地由于地价较低，占据总金额较少比重。12月成交纯宅地金额为2013年以来最高。图2-7　上海土地成交金额年度走势图2-8　上海土地成交金额月度走势五、楼面地价走势——平均楼面地价8938元／平方米

同策咨询研究部数据显示，2015年上海各类土地成交平均楼面地价为8938元／平方米，较2014年同比涨幅达到58％，同时也成为历史最高。分土地类型看，2015年住宅用地（包含含住宅的综合性用地）成交楼面地价为10140元／平方米，较2014年小幅下滑2％。商办用地成交楼面地价为12839元／平方米，较2014年上扬62％，历史上仅次于2013年。

2015年12月，上海各类土地成交楼面地价为9308元／平方米，较上个月11068元／平方米的价格下滑16％。其中，住宅用地（包含含住宅的综合性用地）由于动迁安置性质地块占比较大，楼面地价环比下滑20％到9390元／平方米。普陀区长寿社区商办用地楼面地价22123元／平方米，也拉升12月商办均价至20986元／平方米。

当前上海土地市场竞争白热化，楼面地价“地王级”地块呈现井喷态势。2015年住宅用地楼面地价突破2万元／平方米的地块有19幅，突破3万元／平方米的地块有7幅，突破4万元／平方米的地块也有4幅。剔除保障房之后，新江湾地王楼面地价达到惊人的61440元／平方米。杨浦、闵行、闸北以及宝山成为地王的主要供应区域，但是包括松江、青浦、嘉定、奉贤这些传统的外郊环“刚需”板块也集中出现高价地块，甚至出现“面粉贵过面包”的现象。图2-9　上海土地年度成交均价走势图2-10　上海土地月度成交均价走势六、溢价走势——2015年累计9幅宅地溢价突破100％

同策咨询研究部数据显示，2015年各类地块平均溢价率为30％，较2014年的24％有所提升。其中，住宅（包含含住宅的综合性用地）溢价率为41％，纯商办地块溢价率为5％。从纯宅地的各月溢价走势看，纯宅地占比较高的2月和9月溢价率高达93％、88％，其他月份基本都在30％到60％之间波动。

2015年12月，各类地块平均溢价率为57％。从12月份成交的13幅非动迁安置住宅用地来看，8幅溢价率均在50％以上，其中4幅溢价率超过100％。中铁建拿下的奉贤区南桥镇D 01 13区域地块溢价率达到219.6％，成为2015年成交溢价率最高的住宅用地。以底价或低溢价成交的5幅地块有4幅位于上海东南侧临港区域。由于轨交和区位的因素，目前临港区域仍是上海土地市场的价格洼地。

2015年成交的9幅溢价率超过100％的住宅用地中，5幅位于青浦区，奉贤、闵行、嘉定、宝山各有一幅。除了宝山区大场镇地块外，其余8幅均位于外郊环区域。品牌房企重返一线城市，导致竞争更加激励，然而外环以内甚至中环以内动辄30亿以上的出让总价让大多数开发商望而却步。相反，总价比较低的外郊环区域地块反而更容易卖出高价。不过，如果市场按照这样的逻辑持续进行，一线城市的进入门槛会持续提高，这也就意味着进入一线城市的开发企业未来的风险会越来越大。外来开发商不惜一切代价（包括以联合体形式）挺进包括上海在内的一线城市风险最大。图2-11　上海土地成交溢价率走势七、2015年房企拿地排名——上海地王年总收金1677亿，华润华发领跑拿地金额榜（一）外郊环积极扩充土储，绿地61.1万平方米新增宅地居首

从房企增加住宅类用地土储（含纯宅地、包括宅地的综合用地）情况来看，上海本土开发商绿地为了保持在其在上海的地位，在奉贤、松江、青浦、嘉定四区累计拿地可建面积达61.1万平方米，4幅地块溢价率均不超过20％，仍保持相对理性。第二名的城投控股拿下松江区7幅动迁安置地块，累计拿地可建面积57.15万平方米。在其余的企业中，华润、华发等拿下大面积总价地王的房企，并列第三；金地集团则继续在松江和嘉定扩张其版图，共斩获4幅地块，累计可建面积40.22万平方米，位居第四位；碧桂园作为上海的房企“新秀”，进入上海即拿下4幅住宅类地块，累计可建面积33.12万平方米，挤入前五席位，其中奉贤南桥新城两幅地块和嘉定徐行镇地块溢价率均超过50％。表2-5　2015年上海宅地（含综合性用地）拿地房企前十位（按可建面积）注：华发、华润为联合拿地，因此并列第三。（二）宅地“地王潮”涌现，华润华发联合体总价158亿元收闸北两个“地王”

2015年上海住宅类用地市场（含纯宅地、包括宅地的综合用地）地王频现，可用“地王潮”来形容。上海住宅类用地市场地王现象从2015年3月一直延续到了年底，各路房企砸重金拿下优质地块。在2015年房企上海拿地总金额排名中，华润和华发由于联手拿下闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09 03地块和10 03地块，总成交金额158.47亿元而成为在上海出手拿地最阔绰的房企，排在它们身后的金融街和信达地产分别吞下上海2015年的总价地王（闸北区上海火车站北广场以北地块）和去保障房后的单价地王（杨浦区新江湾城N091104单元C1 02（D7）地块），两家企业2015年拿地的花销分别为88.15亿元和72.99亿元。2015年在宝山、青浦、松江包括奉贤这几个外郊环线区域频繁拿地的金地、绿地等房企排在其身后。总览这份榜单，其中国企或有国企背景的开发商达到6家，前三更是被国企和央企包揽。表2-6　2015年上海宅地（含综合性用地）拿地房企前十位（按拿地金额）注：华发、华润为联合拿地，因此并列第一。（三）2015年绿地、万科拿地最多，低溢价和外郊环区域是其拿地特点

从2015年上海各类土地拿地房企排名来看，绿地仍把持头名，总计拿下8幅地块，建筑面积89.66万平方米，在其身后的万科与城投控股2015年扩充总土储建筑面积分别为75.42万平方米和57.15万平方米。值得注意的是，在宅地遭到哄抢的上海土地市场，这三家房企并未参与2015年“热门”地块的争抢，而主要在外郊环区域拿地或拿下动迁安置性质地块。在这三家房企年内拿下的地块中，溢价率最高的地块是嘉定区菊园新区地块，是被绿地以16％溢价率拿下的，这一溢价率的远低于2015年上海各类土地成交的平均溢价率30％。表2-7　2015年上海各类土地拿地房企前十位（按可建面积）注：华发、华润为联合拿地，因此并列第五。（四）住宅类土地地价突出，拿地总金额榜与宅地金额榜基本一致

由于2015年成交的高价土地几乎全部是含住宅性质地块，房企上海住宅类用地成交金额和土地成交总金额排行基本一致。恒基兆业由于拿下大块商服用地进入上海各类土地拿地房企的前十榜，其中恒基兆业38.72亿拿下徐汇滨江西岸传媒港的最后一块地，280米的地标是仅次于徐家汇中心的徐汇第二高楼。表2-8　2015年上海宅地（含综合性用地）拿地房企前十位（按拿地金额）注：华发、华润为联合拿地，因此并列第一。第二节2015年上海土地区域市场分析一、青浦——最热的刚需地块成交区域

同策咨询研究部数据显示，2015年，青浦区成交经营性用地（不含动迁配套房用地）共13幅，合计77.63公顷，可建面积达140.96万平方米。无论从地块成交幅数，还是占地面积，抑或是可建面积上，青浦都荣登全市各区域榜首，占到全市经营性用地成交占地总量的19％，占到全市可建面积总量的18％。这13幅地块中有11幅都是纯宅地或者是含有住宅性质的综合性用地，该11幅地块合计72.86公顷，可建面积达140.96万平方米，也都占全市首位。

青浦区13幅经营性用地的平均楼面地价为8188元／平方米，其中的住宅类用地（包含含有住宅性质的综合性用地，下同）的平均楼面地价为8918元／平方米，处于各区域的低位水平。

从2006年以来的走势来看，2014年、2015年两年青浦区的住宅类用地成交量持续保持高位，但平均楼面地价却较2013年11068元／平方米的最高位出现了回调，2014年和2015年青浦区住宅类用地平均楼面地价分别为7767元／平方米和8918元／平方米。图2-12　青浦区住宅类用地成交量价情况

从2015年松江区的具体成交地块看，住宅类地块分布于青浦新城、徐泾、赵巷、朱家角4个板块。其中，青浦新城成交住宅类地块6幅，但土地成交面积仅为19.37公顷，不及成交地块数仅2幅的徐泾板块。图2-13　2015年青浦区成交住宅类用地板块分布

同策咨询研究部数据显示，徐泾板块2幅宅地合计成交面积达28.54公顷，远超青浦新城，在青浦区各板块中成交面积最高，其可建面积达63.87万平方米，也居各板块之首。这主要是由于徐泾板块在2015年2月2日成交了一幅占地面积26公顷、商住办可建面积达44万平方米的大型地铁上盖综合体地块。该地块为青浦区徐泾镇徐盈路西侧地块，该地块出让面积创下近五年上海经营性用地出让面积的第二高，仅次于上海地产集团的海事大学地块，被申通地铁以21.98亿元几乎底价的价格拿下，由于地块中商办配比较高，成交楼面地价仅3674元／平方米。该宗土地出让文件显示，地块集商住办、街巷、教育餐饮等功能于一身，综合体定位为以轨道交通为导向的综合社区中心。该地块今后的建成将为其南北两侧的徐泾镇特色居住区和徐泾被大型居住社区提供日常生活购物配套，满足周边居民的基本生活所需，缓解区域内居住社区配套设施缺乏的局面。

徐泾板块的另一幅成交宅地来为青浦区徐泾镇徐南路北侧08 02地块，该地块为一幅纯宅地。2015年6月4日，葛洲坝上海房地产开发有限公司以11.04亿元竞得，楼面地价27309元／平方米，溢价率高达95％，从而，徐泾板块楼面地价被刷新。该地块周边别墅区环绕，而地块本身1.6的容积率，也预示着今后该地块将以别墅和公寓结合的方式推出。徐泾板块有较好的别墅群根基，且近年来借助大虹桥概念，房价迅速上扬，加上区域内17号线即将通车，未来该地块所建项目的售价超过5万元／平方米也非常有可能。

青浦新城共成交的6幅地块中有4幅为商住用地，另2幅为纯宅地。2幅纯宅地成交楼面地价分别为17324元／平方米和18134元／平方米，溢价率都超过100％，其中楼面地价为18134元／平方米的青浦区盈浦街道胜利路西侧03 04地块，也刷新了板块楼面地价。在4幅商住地块中，也有两幅高溢价成交的地块，溢价率分别为191％和95％，成交楼面地价分别为13882元／平方米和9064元／平方米。2015年，青浦新城板块共成交10幅住宅类地块，土地总出让面积为64.30公顷，可建面积近150万平方米，累计吸金105亿元。受在建的轨交17号利好，房企近两年纷纷进驻青浦新城板块，该板块的楼面地价突破10000元／平方米的地块累计达11幅。同策研究部数据显示，2015年青浦新城商品住宅成交均价已达22514元／平方米，同比上扬16％，基本与全市房价的上扬幅度持平。根据2015年该板块纯宅地的成交楼面地价，今后，青浦新城板块项目的成交价或将突破2.7万元／平方米。

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