作者：乔永峰
出版社：中国财政经济出版社
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资产评估实验教程试读：
前言
资产评估作为一门经管交融、文理工渗透的综合性、边缘性学科，具有很强的实践性和操作性，学生在将理论知识应用到实践中时，往往都需要一个适应阶段。对于资产评估专业的大学毕业生来说，在学校里的实践机会较少，也甚少有机会到企业实习，导致他们对于评估程序了解不够，不知道各项资产评估的具体工作流程，不知道企业的资产评估工作是如何开展的，甚至不会撰写简单的资产评估报告。内蒙古财经大学作为最早开设资产评估本科专业的院校之一，对资产评估实验教学进行了长期的探索。为适应新时期人才需求，培养出更优秀的高级应用型资产评估人才，我们依托我校的国家级经管实验室建立了资产评估实验室，进行了资产评估实验教学的尝试，得到很好的效果。结合近年的实践、教学经验，我们编写了这本实验教程，以期解决资产评估理论教学与实践教学的结合问题。编者在编写的过程中，结合本校的第一手教学实践和教学反馈资料，有针对性地编写了相关内容。
本教程依托资产评估实践中应用较多的《鼎信诺资产评估系统》软件，比较全面地介绍了资产评估业务的处理，在一个仿真实验环境下，通过一系列的实验，模拟一个完全真实的资产评估过程，并且针对不同的评估对象，精选其典型的评估业务，并将它们压缩在一个实验内发生，以提高学生的实验效率。同时在具体评估实验中，还结合软件，对资产评估人员的分工和操作规范进行了说明，另外针对不同评估业务和评估目的，尽量涉及各种类型的原始凭证，以便让学生更加直观、清楚地认识和了解资产评估全貌。本书可供财经类专业本科、专科学生及研究生进行实训使用，也可作为资产评估师职业应用能力测试和其他相关从业人员短期培训的使用教程。在教材改编过程中，听取了厦门大学纪益成教授和中南财经大学汪海粟教授很多有益的建议，部分参考了立信会计出版社的资产评估模拟实验，在此编者向各位专家和教授一并表示衷心感谢。同时边静慧老师、李雪敏老师也校对了其中的部分章节和图表。此教材酝酿出版过程中，得到了北京鼎鑫诺科技公司大力支持，在此一并致以诚挚的谢意。
最后，本书在内蒙古财经大学财政税务学院全体领导和资产评估系各位老师的帮助下，进行了多次审稿。由于我们的能力有限，编写中难免有疏漏和错误之处，恳请读者和同行专家批评指正。编者2013年8月
课程说明
一、课程内容概述《资产评估实验教程》是一门主要讲授资产评估理论和方法如何与软件相结合的课程。课程介绍资产评估软件如何与资产评估实践相结合。同时，也介绍了多种资产评估类软件的应用和发展。
二、课程性质《资产评估实验教程》是高等财经院校资产评估专业选修的专业主干课之一。该课程融会计学、资产评估学、计算机、办公自动化软件等知识为一体，是一门涉及学科知识跨度很大的课程，也是资产评估专业的发展课程。
三、课程教学目标
设置本课程的目的是使学生在掌握系统的资产评估知识和计算机技能后，将资产评估基本方法和知识应用于实践中，为毕业后工作打下坚实的知识基础。
四、课程适用的专业与年级
本课程适用于资产评估专业高年级学生，或是资产评估专业人员。
五、开课学期
按照我院现行专业教学方案，本课程资产评估专业在第七学期开设。
六、课程总学时和总学分
按照我院现行专业教学方案，本课程为34学时、2学分。
七、先修课程《资产评估》、《会计学》、《机电设备概论》、《财务会计》、《办公自动化软件》。
八、本课程与其他课程的联系与分工《资产评估实验教程》是资产评估专业必修的专业主干课中较高层次的课程。该课程的学习是以《资产评估》、《建筑工程评估基础》、《机电设备评估基础》、《财务会计》、《办公自动化软件》等课程为基础的。通过本课程的学习使学生掌握资产评估的实践操作方法，巩固已学的资产评估知识，建立资产评估实务的基础。
九、课程教学方法与教学形式建议
本课程应采用讲授、上机操作、案例分析和课堂讨论相结合的教学形式，条件允许可安排学生到实践部门观摩和操作。在教学过程中，应将引导学生“入门”，把掌握资产评估的基本理论和基本方法放在首位，努力做到理论联系实际，注意启迪学生的想象力，加强与学生的互动，充分调动学生的积极性。运用多媒体手段教学的教师，要充分发挥多媒体的功能，加大信息量，力求教学形象、生动。
十、课程考核方式与成绩评定要求
本课程原则上应采用上机操作方式，也可采用闭卷笔试方式进行考核。笔试时间以2小时为宜，试题内容应偏重于分析问题和解决问题方面。上机操作方式的试题应达到一定的量并注意平衡试题间的难易程度，事先制定合理、规范的评分标准。
考核内容应根据本教学大纲的内容和教学目标来确定，尤其要注意对教学重点的考核。
十一、课程使用教材及教学参考资料
本课程应选用普通高等教育规划教材或重点大学的优秀教材，要求内容新，体例规范，操作性强，适应本科教学需要。第一章单项资产模拟实验概述第一节房地产评估模拟实验——宾馆
第一部分提供实验案例和实验要求。所有案例的上机操作指导请参考教材第二部分。一、实验案例（一）概况
评估目的：产权转移。
评估基准日：2010年6月30日。
本案例仅选择收益法进行评估模拟。
本次评估的房屋建筑物为宾馆、酒店用房，土地为综合用地。国有土地使用证：中国用［200x］字第076号；房屋所有权证书：中房字×××12号，建成于1999年8月，为三层混合结构，建筑面积2000平方米，现在作为宾馆、酒店用房。建筑账面原值15678000.00元，净值12345000.00元。
委托评估（以下简称委估）房地产位于呼和浩特市新城新华街 51号，于2000年8月建成，共计2栋，均为三层宾馆、酒店用房。建筑面积共计2000平方米，占地面积为930平方米。其中：北栋临街，长30米、进深宽20，建筑面积1090.44平方米，其一层为宾馆前台、餐厅，二、三层为宾馆客房，共33间；南栋长20米、进深宽14米，建筑面积700.72平方米，均为宾馆客房。
经现场勘查，委估房产为三层砖混结构，条形基础，承重结构主要为砖砌体，屋面板为预制混凝土板，做卷材防水。外装为民居风格，室内地面为大理石地面。内墙乳胶漆，吊顶，独立卫生间。委估房产维护保养一般，基础少量下沉，主要承重构件基本完好，装修较新，空调等设施能正常使用。
本次评估有以下特点：
1．委托方无法提供委估房产的预、决算资料；呼和浩特市基准地价修正体系不公开，评估人员取得基准地价后无法对其进行准确修正。
2．呼和浩特市房地产市场交易频繁，且价格在不断上涨。商品房产交易，选择以收取租金的形式获取收益。
3．委估房地产属于新华大街上的经济型宾馆、酒店，客房入住率较高，收益稳定。
综上特点，根据评估目的，综合市场情况，确定评估方法为收益法。（二）收益法资料
1．收益期。
委托方于2000年6月取得国有土地使用证，使用期限自2000年6月12日至2050年6月11日，即使用年限为50年。截至评估基准日已使用约10年，尚可使用年限约40年。
建筑物于2000年8月建成，委托方于2001年2月取得国有土地使用证，使用期限自2000年6月12日至2050年6月11日，即使用年限为50年。截至评估基准日已使用10年，尚可使用年限约40年。
建筑物于2000年8月建成，委托方于2001年2月取得房屋所有权证，理论使用年限为50年。经过现场勘查，评估人员根据委估房地产的用途、环境、维修情况及现状，认为该房产尚可使用年限能够修正为40年。
综上所述，尚可使用年限取40年，即收益年限为40年。
假设至土地使用年限截止日，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
2．折现率。
折现率采用无风险报酬率加风险报酬率调整值法确定。无风险报酬率确定为2.25％，风险调整值依据委托房地产的经济社会环境状况，估计投资风险程度确定，具体包括投资风险报酬、管理负担补偿、缺乏流动性补偿和投资带来的优惠。其计算公式：
折现率＝无风险报酬率＋风险调整值＝无风险报酬率＋投资风险报酬＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿-投资带来的优惠（1）投资风险报酬。投资风险报酬是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产时，必然会对所承担的风险要求获得相应的补偿。委估房产所在地经济状况较好，租金收入情况稳中有升，风险不大，但是受国家宏观调控的影响，仍存在一定的风险。一般风险不大的投资风险报酬率为3％—5％，经分析评估人员确定该项风险值为3.0％。（2）管理负担补偿。管理负担补偿是指一项投资要求的监管越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理获得补偿。房地产要求的管理工作一般远远超过存款、证券。委估房地产对投资者监管的要求不高，只是收取租金和进行经营管理，该项风险值取1.5％。（3）缺乏流动性补偿。缺乏流动性补偿是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。该项风险值取2.5％。（4）投资带来的优惠。投资带来的优惠是指由于投资房地产可能获得的某些额外好处，包括易于获得融资的好处和所得税抵扣的好处两方面。委估房地产市场稳定，价格波动小，易于获得融资好处方面的风险值取0.5％，所得税抵扣好处受政策影响，在2008年以后较稳定，该风险值取0.5％。
3．纯收益。
相关计算公式为：
纯收益＝年总收入-年总费用
年总收入＝宾馆收入＋餐厅收入
年总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋税费（1）年收入的确定。年收入包括宾馆客房经营收入和餐厅租赁收入。
①客房收入。委估房产北栋临街19间客房，其中，大标准间10间、标准间5间、复式客房3间、套房1间，一层餐厅；南栋14间客房，其中，标准间11间、小标准间1间、套房2间。
评估人员根据周边同级别宾馆经营情况，结合委估房地产客房大小、档次和入住率，确定委估房地产客房全年收入。委估房地产属于经济型宾馆，客房标定价格在180—500元之间，客人入住时，根据客房大小、档次等具体情况分别有一定的折扣，即形成入住价格。经过调查，呼和浩特市是旅游城市，游客较多，同档次的宾馆入住率为90％，该入住率能够较好地反映委估宾馆的入住情况，因此，确定该宾馆入住率为90％，预计基准日后第1年（2010年7月1日至2011年6月30日）全年客房收入（1年按365天计算）。客房收入预测表续表
②餐厅租赁收入。承租方以市场租赁价格转租，年租金为餐厅11万元。评估人员经过市场调查了解，该租赁价格较合理，因此以该年租金作为租赁收入。
年总收入＝宾馆客房收入＋餐厅租金租赁收入
以上为预测委估房地产基准日后第1年的收入情况。
③未来收入预测。呼和浩特古城，历史悠久，历来是旅游观光的好去处。“度假胜地”的秀丽景色吸引着中外游客。呼和浩特古城旅游业的发展促进了相关服务行业的发展，带动了消费，繁荣了经济。
根据目前呼和浩特市经济现状，结合委估房地产所在区域状况和其经营具体情况，咨询房地产行业资深人士和业内专家，评估人员经过调查、分析历史经营情况，预计未来5年委估房产总收入以5％的速度增长比较合理，5年后保持第5年收入水平不变。总收入预测表（2）年总费用的确定。年总费用包括管理费、维修费、财产保险费和税费等四项。
评估人员根据本项目特点，分析成本变动习性，将其分为变动费用和固定费用。与收入有关的，称为变动费用；与收入无关或关系不大、收入的变动对它的影响可以忽略不计的，称为固定费用。变动费用包括职工工资、职工保险、水费、电费、租赁部分的房产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加、企业所得税等；固定费用包括维修费、财产保险费、自营部分房产税、城镇土地使用税等。假设变动费用随收入呈线性变化，即与收入的增长率相同，则各项费用确定如下：
① 管理费。管理费包括经营部分的职工工资、职工保险、水费和电费等，租赁部分由承租方承担。
管理费中的职工工资、职工保险费等，根据宾馆人员及工资情况确定。基准日后第1年职工工资基准日后第1年职工保险 单位：元
上述职工工资、职工保险等，每年的变动率根据呼和浩特市当地近两年平均工资增长水平确定。经统计，该变动率约为15％，5年后保持第5年水平不变。
管理费中的水费、电费等，经过了解均按当年收入的8％计算。租赁部分的水电费依照惯例应由承租方自行承担，因此，在假设餐厅继续出租的前提下，评估人员未予以考虑该事项。
②维修费。该项费用与环境、使用情况和维护情况有关，与收入无关，属于固定费用，因此，当收入增长时，该项费用不变，为76335.00元。
③财产保险费。该项费用与收入无关，属于固定费用，因此，当收入增长时，该项费用不变，固定为5355.00元。
④其他税费。其他税费包括房产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，城镇土地使用税。
A．房产税。依据相关税收法律、法规，房产税自营部分（客房）按占房产原值部分加减30％后的1.2％计算，则：
自营部分房产税＝自营占房地产原值部分×70％×1.2％
注：餐厅面积130平方米。
依据相关税收法律、法规，租赁部分房产税按照租赁收入的12％计算，则租赁部分房产税为：
租赁部分房产税＝租赁收入×12％
假设未来税收政策和税率不变，则自营部分房产税与收入无关，属于固定费用。而租赁部分房产税属于变动费用，与租金同比增长，增长率为5％。
B．依据相关税收法律、法规，营业税、城市维护建设税费及教育费附加按照年收入的5.5％计算，则该部分税费为：
营业税、城市建设税费及教育费附加＝年总收入×5.5％
假设未来相关税收政策和税率不变，该项税费为变动费用与收入同比例增长，增长率为5％。
C．依据《关于调整城镇土地使用税税额标准的通知》（呼府［200×］16号）文件规定，委估房地产位于三等等级范围内，城镇土地使用税按土地面积6元/平方米计算。
该项税与收入无关，属于固定费用。
年总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋房产税＋营业税
＋城市维护建设税及教育费附加＋城镇土地使用税（3）净收益的确定。该宾馆在评估中界定为整体资产，并考虑其持续经营能力，因此，在净收益的计算中扣除营业利润。根据市场调查，酒店旅游行业的平均利润率在9％—15％之间，考虑到该宾馆经营效益良好，取商业成本利润率为11％（即年总费用的11％），则净收益计算为：
净收益＝年总收入-年总费用-商业利润（4）房产价格的计算公式为：
式中，P——评估值；i
R——净收益；
r——折现率，r＝8％；i
1/（1＋r）——现值系数。
要求：按案例要求依次完成价值评估表、年总费用估算表和税费估算表。委估房地产（呼和浩特迎宾饭店）价值估算表续表委估房地产（呼和浩特迎宾饭店）年总费用估算表 单位：元委估房地产（呼和浩特迎宾饭店）年总费用估算表 单位：元续表
第5年以后各项税费与第5年相同。二、问题思考
1．收益型房地产有哪些？对收益型房地产进行评估时，评估方法如何确定？
2．该案例中，收益、成本费用的预测思路是什么？
3．如果评估基准日不是2010年6月30日，而是当前的某一天，根据现在的市场条件，收益法中的折现率是否需要调整？如需调整，则该如何调整？第二节房地产评估模拟实验——住宅续表一、实验案例
评估目的：产权转移。
评估基准日：自定。
要求：
1．自选本市一处住宅进行价值评估，并在公开渠道收集3个参照物的信息。
2．根据收集的信息填列比较因素条件说明表。
3．完场评定估算。
注：评估思路可参照下文案例。（一）比较因素条件说明比较因素条件说明表（1）续表（二）比较因素条件指数比较因素条件说明表（2）续表
区域因素修正说明：评估房地产周边人气不足，基本设施很差，整个房地产定位很差，没有商品住宅配置的物业管理公司对住宅区的日常管理，属于低档别墅用房。可比案例较委估案例属于有商品别墅类用房，在公共配套和小区环境景观方面都较委估房地产好，故分别向上修正15％。
个别因素修正说明：可比案例2较委估案例装修档次高，故将可比案例向上修正15％。可比案例1为中档装修，故将可比案例向上修正7.5％。
可比案例2较委估案例设计更为专业，平面布置更合理，故将可比案例向上修正15％。可比案例1房型平面布置略好于评估案例，故将可比案例向上修正7.5％。（三）比较因素修正系数比较因素修正系数二、问题思考
1．市场法适用于哪些房地产项目的评估？
2．在本案例中，公开渠道收集信息是否有局限？如何解决？第三节房地产评估模拟实验——厂房一、实验案例
评估目的：工业厂房的公平市场价值。
评估基准日：2010年6月30日。
房屋（和土地）的评估可以采用多种方式进行，可以将房屋和土地合在一起作为不可分割的整体进行评估，也可以将房屋和土地分开，分别进行评估。本次考虑到委托房地的用途、评估目的和所掌握的资料等，确定采用房地分估的方法进行评估。（一）概况
评估对象为某工业厂房，该工业厂房建成于1996年，建筑面积总计7020平方米，其中，一层面积共计5600平方米，局部二层面积为1420平方米。建筑物主体为一层，层高12米，3跨，跨度18米，内墙涂料，外墙马赛克，水泥地坪，钢屋架瓦楞铁皮板双坡屋面，钢窗，水电设施齐全，目前为DA制造公司使用。DA制造公司于2007年1月和2008年7月分两期对水电等管网进行改造，同时重新装修，现场勘查外观较新。
由于工业厂房多为工业企业自营生产，交易情况较少，因此对委托房屋采用成本法评估。（二）成本法资料
1．成本法说明。
成本法是从生产费用论价值的角度出发，通过估算重新购建委估对象所发生的各项成本及合理费用，计算求得委估对象估价时点价值。评估公式为：
评估价值＝单位面积重置价格×建筑面积×成新率（1）单位面积重置价格。由于委估房屋属一般房屋建筑物，采用类比法确定单位面积重置价格。根据呼和浩特市有关房屋建筑物的造价指标指数和评估实例的建筑安装造价，经修正后计加有关费用，确定单位面积重置单价。（2）建筑面积的确定。建筑面积一般根据房屋权属证书的记载确定，与权属证书面积不符的，按照企业提供的实测面积计算。（3）成新率的确定。将采用使用年限法求得成新率与采用打分法所得的技术测定成新率加权平均后得到待估房屋建筑物的综合成新率。
①使用年限法确定成新率。其计算公式为：
成新率＝（规定使用年限-已使用年限）÷规定使用年限×100％
已使用年限，根据房屋建造年、月，计算得出。
规定使用年限，按有关部门关于建筑物规定使用年限标准确定。
②打分法技术测定成新率。依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考指标、评分标准，根据现场勘查技术测定，采用打分法确定成新率。其计算公式为：
成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100％
③综合成新率的确定。综合成新率采用加权平均法，一般年限法权数取0.4，打分法权数取0.6。则综合成新率的计算公式为：
成新率＝年限法成新率×0.4＋打分法成新率×0.6
2．重置全价资料。（1）基价。可比建筑物选取《呼和浩特市建设工程价格与指数》单层仓库作为可比案例求取委估对象基价。可比案例主要特征
价格取定水平以2001年3月的价格为准。可比案例工程造价指标
调整因素如下：
①日期修正：比较案例建造于2001年，根据固定资产投资价格指数（以1995年为100），2001年和2008年的建筑安装、装饰工程价格指数分别为111、155.8，基准日与2008年相比下降2％左右，因此，日期修正为1.38［155.8÷111×﹙1-2％﹚］。
②层高修正：一般为高度每增减10厘米，造价相应地增减1％，委估建筑物层高12米，比较实例为8.28米，则层高修正系数为37.2％［﹙12-8.28﹚×10×1％］。
③结构及屋面修正：比较实例为钢结构，屋面采用双层压型彩钢板；委估建筑物为钢混结构，钢屋架瓦楞铁皮板双坡屋面。一般情况下，钢结构造价高于钢混结构，且彩钢板屋面造价高于铁皮板，因此，结构向下修正5％，屋面向下修正2％，共计向下修正7％。
经综合调整后的工程造价为1081.42×期日修正×（1＋层高修正＋结构及屋面修正）。（2）前期（专业）费的确定。一般情况下，前期费用包括规划、设计费，可行性研究费、勘察设计费、招标费，各种预算费、审查费、标底编制费、临时设施建设费等。根据经验及取费率惯例，以上各种费用总和按项目规模、标准、施工方式等前期费用取5％。其计算公式为：
前期（专业）费＝经综合调整后的工程造价×5％（3）管理费的确定。建设单位管理费是指建设项目从立项到竣工验收交付使用，整个建设过程管理所需费用，包括办公设备、管理人员工资、技术图书资料费、竣工图费和竣工验收费等。根据该项目特点，评估人员认为管理费取3％较为合理，则：
管理费＝经综合调整后的工程造价×3％（4）资金成本的确定，委估建筑物合理的施工期为12个月，按照央行2008年12月23日公布的金融机构贷款利率表，取银行半年至1年期贷款利率5.31％，按建筑安装（以下简称建安）等费用在施工期内均匀投入的原则计息。
利息＝（经综合调整后的工程造价＋前期费用＋管理费用）×利率×建设期/2（5）重置单价的计算公式为：
重置单价＝经综合调整后的工程造价＋前期费用＋管理费＋资金成本（6）评估原值的计算公式为：
评估原值＝重置单价×建筑面积
要求：根据案例说明，设计并填列评估原值测算工作底稿。
3．成新率资料。（1）年限法理论成新率的确定。其计算公式为：
成新率＝ 剩余使用年限/（已使用年限＋剩余使用年限）×100％
已使用年限，该房屋建成年月1996年初，至评估基准日计算得出已使用14.5年。
规定使用年限，根据部颁标准，结合实际设计及使用日常维护情况，委估建筑物耐用年限为50年，确定剩余使用年限为35.5年。其计算公式：
理论成新率＝ 剩余使用年限/耐用年限×100％（2）打分法技术测定成新率的确定。DA制造公司于2007年1月和2008年7月分两期对水电等管网进行改造，同时重新装修，评估人员现场勘查对结构、装修、设备三大项逐一签定打分。成新率打分表续表
要求：填列成新率，并完成测算估值。二、问题思考
1．为什么工业房地产（特别是非标准厂房）通常采用成本法进行评估？
2．影响工业房地产评估的主要区位因素有哪些？第四节土地使用权评估模拟实验一、实验案例（一）概况
评估目的：土地使用权转让的公平市场价格。
评估基准日：2008年11月1日。
权证编号：H房地甲字（200×）第0223号。
宗地位置：新华大街25号。
四至范围：东临锡林南路、北临新华大街、西侧为金沙大厦、南临中山路。
土地性质：国有转让。
土地面积：20352.6平方米。
规划用途：商业、办公、住宅综合用地。
使用年限：2007年5月31日至2057年5月30日。
规划容积率：根据土地使用权出让合同所附的国有土地使用条件，可建地上建筑面积约78600平方米。
开发程度：动拆迁已基本________现金补偿外，企业还通过原拆原还的方式补偿，根据补偿协议还建住宅面积约16374.33平方米。
调整后开发成本账面值258567765.06元，均为土地成本。（二）假设开发法资料
1．总楼价的确定。（1）土地面积及开发面积。根据土地使用权出让合同规定的土地使用条件和资产占有方提供的扩初设计计划方案，委估开发项目的基本经济指标如下：
土地面积：20352.60平方米
设计容积率：3.86
建筑物类型：住宅、商办综合楼（2）销售价格。周边楼盘价格
通过比较周边楼盘的价格，综合考虑宏观政策因素和委估地块自身的情况，并假设未来几年内房地产市场保持稳定，取该项目的商业及办公销售均价为20000元/平方米，住宅售价18000元/平方米，配套
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]