作者：编辑部
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被征收房屋的建筑面积确定问题(征收决定)试读：
1. 房屋征收部门需要对房屋的建筑面积进行实地丈量，被征收人是否有配合的义务？
【分析解答】
房屋征收部门需要对房屋的建筑面积进行实地丈量，是为了更好地明确征收房屋的面积，以此来确定如何对被征收方进行补偿。此行为的目的是更好地保护被征收方的合法利益，明确补偿额，因此，被征收方应积极予以配合。如果被征收方不配合，甚至加以阻挠，那么被征收方则将承担对己方不利的责任。
【基本案情】
1997年5月,腾龙公司经批准对衡阳市常胜路、向阳路部分地段进行旧城改造,开通常胜东路。胡某有坐落在本市向阳路2号、4号私房一栋在拆迁范围内，国有土地使用证登记胡某住宅、商业用地面积为108.16平方米,该用地面积与一层建筑面积相等。1997年11月17日,衡阳市房地产房政管理所派员到现场实地丈量。第三层建筑面积为105.81平方米,二层与三层面积基本相符,并绘制第三层平面图。同月20日,衡阳市公证处应胡某申请对讼争房屋现状及土地建筑面积进行保全证据。腾龙公司多次与胡某就房屋拆迁安置补偿问题协商未果。腾龙公司向法院提起诉讼。在庭审中,胡某提出房产证所载面积与实际面积不符,要求实地丈量。但在法院组织丈量时,胡某不予配合,致使丈量、勘验、评估无法进行。法院认为,胡某提出实际面积与产权证登记面积不符,法院拟重新丈量,胡某不但不予配合,还强行阻挠,故胡某待拆房屋面积以产权证登记面积为准。胡某不尽国家拆迁法规规定的义务,酿成本案纠纷,应负全部责任。故判决判决房屋补偿安置的面积以产权证上登记的为准进行补偿安置。1998年6月17日,法院对讼争房屋进行强制拆迁。后来，此案件经过二审、再审等过程。
衡阳市石鼓区人民法院于2009年7月23日委托湖南恒业房地产评估有限公司对衡阳市腾翔大厦门面、住宅价值进行评估。同月27日,该公司的房地产评估报告称,安置胡某的位于衡阳市腾翔大厦(腾龙大厦)第一层门面价值为18,000元/平方米,第二层住房价值为2200元/平方米。
再审初审认为：原审中胡某提出产权证面积与实际面积不符,要求重新丈量,本院采纳其意见,曾组织有关部门到实地丈量,但胡某不予配合,故原审以产权证所载面积为依据,认定胡某的房屋面积并无不妥。胡某在再审中再次提出原审判决认定房屋面积少于实际面积,要求补偿安置,并提供衡阳市房地产房政管理所测量证明,衡阳市城镇房屋三产普查房屋平面图,国有土地使用证以及市公证处对讼争房屋状况照片公证证明,上述证据能证实房屋的实际建筑面积为319.78平方米,其中门面108.16平方米,原审已安置给胡某门面57.64平方米,住宅房172.40平方米,原审少安置门面50.52平方米、住宅房39.22平方米。原审被告要求原审原告给予补偿安置的请求符合法律规定,本院予以支持。原审被告要求原审原告给予临时安置补助费、停业损失补助费和安置补偿费的请求,符合法律规定,本院予以采纳。搬迁费、临时安置补助费、停业损失补助费、房屋新旧结构重置价按《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》第21条第1款、衡市价(1995)056号文件和(2007)137号文件规定计算。原审被告按每平方米46元找补住宅房结构差价款1804.12元;按每平方米286元找补临街门面结构差价14448.72元。原审原告按每平方米8元给原审被告搬迁费717.92元;住宅房临时安置补助费13,460.30元；门面房停业损失补助费165,503.52元。故原审被告胡某申诉的理由成立,本院予以支持。据此，判决:腾龙公司在腾翔大厦一楼安置50.52平方米临街门面给胡某，并在大厦二楼安置39.22平方米住宅房给胡某，支付给胡某搬迁费717.90元，临时安置补助费和停业损失补助费300,863.42元。胡某应支付房屋新旧结构重置价16,252.84元。龙腾公司不服，提起上诉。
再审终审认为,本案双方当事人争议的主要焦点是:（1）上诉人胡某被拆迁的房屋建筑面积是多少,其中非住宅面积多少?（2）对胡某是按实际丈量面积还是按《房屋所有权证书》所载面积进行安置补偿?（3）原判适用法律是否错误。衡阳市房地产房政管理所测量证明,衡阳市城镇房屋三产普查房屋平面图,《国有土地使用证》、《房屋所有权证书》以及市公证处对讼争房屋状况照片公证证明,证实房屋的实际建筑面积为319.78平方米,其中营业房为57.64平方米。腾龙公司已安置给胡某门面57.64平方米,住宅房172.40平方米,少安置住宅房89.74平方米。搬迁费、临时安置补助费、房屋新旧结构重置价按《湖南省城市房屋拆迁管理实施细则》、衡市价(1995)056号文件和(2007)137号文件规定计算。上诉人腾龙公司提出胡某超出《房屋所有权证书》所载面积89.63平方米是属于违章建筑,没有证据证实,本院不予采纳。《国有土地使用证》登记胡某住宅、商业用地面积为108.16平方米,《房屋所有权证》载明营业房为57.64平方米,讼争房屋状况照片显示:一层前面门面三间、中间库房一间、后面厨房一间。上述证据证实胡某的门面建筑面积应当为57.64平方米,而原判认定被上诉人胡某被拆迁房屋门面面积为108.16平方米证据不充分,依法应予纠正。《湖南省城市房屋拆迁管理实施细则》规定“拆迁补偿应当以《房屋所有权证》确定的房屋建筑面积为依据”。但根据《城市房屋拆迁管理条例(1991)》第29条、第30条、第34条的规定,拆除非住宅房屋,按原建筑面积安置。拆除住宅房屋,由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况,按照原建筑面积,也可以按照原使用面积或原居住面积安置。衡阳市根据本地的实际情况,颁发衡政发(1992)111号《关于衡阳市城镇房屋拆迁管理试行细则的补充规定》第1条规定“被拆迁人是住宅使用人,安置面积原则上按拆多少使用面积,安置多少使用面积的原则”。根据上述规定原审法院判决由腾龙公司按实际建筑面积安置补偿给胡某并无不妥。腾龙公司上诉提出原判认定胡某房屋建筑面积319.78平方米错误的理由不成立,本院不予采纳。原判适用《城市房屋拆迁管理条例(2001)》和《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》错误,应当适用《城市房屋拆迁管理条例(1991)》和《湖南省城市房屋拆迁管理实施细则》的有关规定,本院依法予以纠正。据此,经本院审判委员会讨论决定,判决：撤销衡阳市石鼓区人民法院(2008)石民二再初字第8号民事判决；腾龙公司在腾翔大厦二楼安置89.74平方米住宅房给胡某，并支付给胡某搬迁费717.92元，临时安置补助费27191.22元(1998年7月1日至2007年7月30日止)。此外，由腾龙公司从2007年8月1日起至本判决生效之日止每月付给被上诉人胡某临时安置补助费1184.57元(2200元×0.6%×89.74平方米)。最后，由胡某付给腾龙公司房屋新旧结构重置价4128.04元(89.74平方米×46元)。
【案例分析】
本案主要争议焦点为：（1）上诉人胡某被拆迁的房屋建筑面积是多少,其中非住宅面积多少；（2）对胡某是按实际丈量面积还是按《房屋所有权证书》所载面积进行安置补偿；（3）房屋征收部门需要对房屋的建筑面积进行实地丈量，被征收人是否有配合的义务，若不配合将承担什么责任。
第一，上诉人胡某被拆迁的房屋建筑面积是319.78平方米,其中非住宅面积为57.64平方米。
经法院查明，基于衡阳市房地产房政管理所测量证明,衡阳市城镇房屋三产普查房屋平面图，《国有土地使用证》、《房屋所有权证书》以及市公证处对讼争房屋状况照片公证证明，证实房屋的实际建筑面积为319.78平方米，其中营业房为57.64平方米。
第二，对胡某是按实际丈量面积还是按《房屋所有权证书》所载面积进行安置补偿。
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]