物业管理条例(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：法律出版社大众出版编委会

出版社：法律出版社

格式: AZW3, DOCX, EPUB, MOBI, PDF, TXT

物业管理条例试读：

物业管理条例

第一章　总则

第二章　业主及业主大会

第三章　前期物业管理

第四章　物业管理服务

第五章　物业的使用与维护

第六章　法律责任

第七章　附则第一章　总则

第一条　【制定目的】条文主旨为编者所加，下同。为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条　【物业管理的含义】本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。【条文注解】

本条是关于物业管理定义的规定。

条例对物业管理下定义，实际是要解决条例的调整范围问题。（1）物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。对于房屋等建筑物的管理，业主可以采取自己管理、委托不同的专业服务公司管理、选聘物业服务企业等方式。本条例调整的物业管理，仅指业主通过选聘物业服务企业对物业进行管理这种方式。必须说明的是，业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业，条例并不强制业主必须选择物业服务企业来实施物业管理。（2）物业管理活动的基础是物业服务合同。物业服务合同是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业管理企业根据物业服务合同内容提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。（3）物业管理的内容是业主和物业服务企业对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。主要由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

此外还需明确的有:（1）条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动；（2）条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。

第三条　【“三公”市场竞争机制】国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。【条文注解】

本条是倡导性条款。物业管理活动本质上是一项民事法律活动。物业服务企业和业主大会之间不是依附或隶属的关系，而是作为两个平等的民事主体，平等地作出意思表示达成民事法律关系的结果。相对一个物业管理区域来说，业主选择哪一个物业服务企业来提供物业管理服务，完全是一个市场行为。

业主选择物业服务企业，可以通过物业管理招标投标方式来进行。本条规定属于倡导性规范，因此，业主可以采用招标投标方式来选择物业服务企业，也可以采取协议等其他方式来选择物业服务企业。

第四条　【关于国家鼓励物业管理依靠科技进步提高管理和服务水平】国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条　【物业管理活动的监督管理机关】国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。【条文注解】

物业管理监督管理体制是指由物业管理监督管理机构及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。

本条第一款规定了国家一级的物业管理主管机构及其职责。国家一级的物业管理主管机构是指国务院建设行政主管部门，管理职责是负责全国物业管理活动的监督管理工作。

本条第二款规定了地方一级的物业管理活动的监督管理机构及其职责。各地物业管理主管机构是指县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，管理职责是对本行政区域内的物业管理活动实施监督管理。需要说明的是，这里所称“房地产行政主管部门”是一个笼统和灵活的称呼，各地房地产行政主管部门的名称或设置并不完全相同。第二章　业主及业主大会

第六条　【业主的权利】房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。【条文注解】

本条第一款规定了业主的概念。

从条例第二条的规定中可以看出，“物业”实际上指的是“房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地”，将业主定义为“房屋的所有权人”，并没有排除业主对与房屋相配套的设备、设施和相关场地拥有的相关权利。

第二款规定了业主在物业管理活动中享有的权利。在物业管理活动中，业主基于对房屋的所有权享有对物业和相关共同事务进行管理的权利。这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现。

2007年8月26日颁布的《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》（以下简称修改决定）规定，根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。因此，本条以及本条例其他规定中的相关用于都要作出相应的修改。

第七条　【业主的义务】业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。

第八条　【业主大会的组成及其法律地位和基本职责】物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条　【物业管理区域的划分】一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条　【业主大会及业主委员的设立及业主在首次业主大会上投票权确定的依据】同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。【条文注解】

本条是对业主成立业主大会的规定。（1）业主大会成立的主体是业主，而不强制要求必须由建设单位、物业服务企业或者政府房地产行政主管部门组织召开。（2）成立业主大会也并非业主唯一可以选择的自我管理的形式，在只有一个业主，或者业主人数较少的情况下，业主完全可以自行或者通过全体协商的方式对共同事项作出决定，没有必要成立业主大会。（3）业主大会的成立应当接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导。（4）业主大会成立时应当选举产生业主委员会。

为了体现在物业管理中基层人民政府的作用，发挥其密切联系群众，便于管理的优势，修改决定增加了指导业主委员会成立的主体，在原来区、县人民政府房地产行政主管部门的基础上，规定街道办事处和乡镇人民政府同样负有指导和支持业主依法成立业主大会，选举产生业主委员会的责任。街道办事处和乡镇人民政府与区、县人民政府房地产行政主管部门相比，有更强的中立性，因此，业主在法定条件已经达到，希望尽快成立业主大会，选举产生业主委员会时，可以向物业所在地的街道办事处和乡镇人民政府申请，由他们来指导业主大会的成立。

根据《物权法》的有关规定，国务院删除了本条第2款的规定。原来的本条第2款规定了业主投票权的计算可以有两种方式：一是根据业主拥有的物业建筑面积；二是根据业主拥有的住宅套数。无论是按照哪一种方式确定业主投票权，都是合法的。《物权法》第76条第2款规定：“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”这条在规定业主大会决议条件的同时，实际上也确定了业主投票权计算的方式。根据这一规定，业主的投票权计算，只能根据其拥有的物业建筑面积确定，而且业主拥有的建筑面积是专指其所拥有的物业专有部分，即不包括业主拥有的其他共有部位。确定业主大会是否能够形成决议，是根据投票业主拥有的专有部分建筑面积和建筑物总面积的比例。建筑物总面积包括了各个业主专有的部分和业主共有的部分。

第十一条　【业主大会的职责】下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。【条文注解】

本条的具体内容，修改决定根据《物权法》第76条的规定作了相应的修改。对比修改前后的规定，删除了业主大会监督业主委员会工作以及制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的职责。但是删除的这两项职责，对业主大会的权限并不构成实质性的影响。因为业主大会监督业主委员会工作的职能完全可以通过选举和更换业主委员会成员来实现，而物业管理区域内有关规章制度可以纳入管理规约中，通过制定和修改管理规约，业主大会同样可以对物业管理区域内涉及公共事物的事项进行规定。

同时，本条还新增加了业主大会改建、重建建筑物及其附属设施的职责。此处的“建筑物及其附属设施”应该理解为建筑的总体及其附属设施，即可以由业主共同管理的部分，排除了业主专有的部分。由于这些部分属于业主共有或者共同行使权利，所以对其的改建或者重建，当然属于业主大会的职能。

对于业主关心的专项维修资金，本条也作了修改，修改后的条文规定，专项维修资金的筹集和使用，都属于业主大会职责，而不仅仅包括原条文规定的“使用、续筹”，也就是说，维修资金的初次筹集，同样属于业主大会的职责。这样充分体现了业主对于物业自我管理、自我维护的精神，有利于化解在物业管理中出现的矛盾。

最后，对于业主大会职责的兜底条款，由原来的“法律、法规或者业主大会议事规则规定的职责”扩大为“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，扩大了业主大会的职责范围。只要是属于业主共有或者共同管理权利的重大事项，都属于业主大会的职责范围，而不需要有法律、法规或者业主大会议事规则的规定。

第十二条　【业主大会的会议形式和表决方式、业主大会决定的法律约束力】业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。【条文注解】

本条第一款规定了业主大会会议的召开形式。召开业主大会一般采用召集全体业主开会集体讨论的形式。但在业主人数较多的情况下，可以考虑其他的会议召开形式，如发放会议材料和选票等书面征求意见的形式等。第二款规定了业主参加业主大会会议的委托代理人制度。代理人根据业主的授权在业主大会会议上行使业主的权利，视同业主本人行使权利。第三款规定了业主大会作出决定的方式，修改决定根据《物权法》对本条作出了修改。第四款规定了业主大会决定的法律效力。业主大会决定的地域效力及于业主大会所在的物业管理区域，对人的效力及于物业管理区域内的全体业主。第五款为修改后新增内容。

修改决定对本条作了两个方面的修改：

一是，根据《物权法》的规定，对业主大会召开的条件和表决要求作了修改。原条文规定业主大会召开需要持1/2投票权的业主参加，方能召开。由于《物权法》将业主投票权的计算方式确定为专有部分面积，因此，修改后的条文规定，召开业主大会必须有专有部分占建筑物总面积过半数的业主参加。同时根据《物权法》规定增加了参加业主大会的人数必须占业主总人数的半数以上。相应的，业主大会的表决条件，也修改为经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意（筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施）或者专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（其他事项）。根据这些新的规定，哪些事项需要业主投票权半数通过，哪些事项需要业主投票权2/3以上多数通过，也作了修改。

二是增加规定业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物业管理实施的是业主自治的原则，也就是说，业主可以按照少数服从多数的原则，自主决定自治范围内的事项，国家不应该做干预，少数业主也应当自觉地服从业主大会通过的决议，否则物业管理的基础就不复存在，业主自治无法实现。但是，如果业主大会的决议损害到了业主的合法权益，业主可以申请法院对这样的决议予以撤销。业主行使这一权利的前提是业主大会决议损害的是业主个人的合法权益，而不是涉及业主共同行使权利的事项，也就是说，必须是那些不适用少数服从多数原则的事项。

第十三条　【业主大会的会议类型及其启动方式】业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条　【业主大会召开的通知和会议记录】召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条　【业主委员会的地位和职责】业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。

第十六条　【业主委员的登记备案制度】业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第十七条　【管理规约的内容和效力】管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条　【业主大会议事规则的内容】业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。【条文注解】

业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，是对业主大会宗旨、组织体制、活动方式、成员的权利义务等内容进行记载的业主自律性文件。业主大会议事规则是全体业主意志的集中体现，是业主大会运作的基本准则和依据，业主大会、业主委员会和所属的成员都必须严格遵守。除条文中列举的事项以外，业主大会议事规则还可以对其他有关业主大会活动的事项作出规定，如业主大会的宗旨、权利与义务、活动范围、经费来源、业主委员会的权利与义务等。

第十九条　【业主大会、业主委员会的职责界限】业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。【条文注解】

为了充分发挥对于物业管理中基层人民政府的作用，修改决定增加了街道办事处、乡镇人民政府对物业管理中业主大会和业主委员会行为的监督管理职能，这是因为街道办事处、乡镇人民政府更容易了解到业主大会和业主委员会的行为，及时地作出处理。值得注意的是，街道办事处作为城市人民政府的派出机构，它的行为，只能以城市人民政府的名义作出。

第二十条　【业主大会、业主委员会与居民委员会之间的职责协调问题】业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。第三章　前期物业管理

第二十一条　【前期物业管理问题】在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。【条文注解】

通常状况下，业主、业主大会选聘物业服务企业开展工作，物业服务合同在业主大会和物业服务企业之间签订。但常常在物业建成之后、业主大会成立之前，就需要进行物业管理活动。由于业主大会尚未成立，只能由建设单位选聘物业服务企业对物业实施管理服务，物业服务合同在建设单位和物业服务企业之间签订。这时的物业服务合同称为前期物业服务合同。

前期物业服务合同有以下特征：（1）前期物业服务合同具有过渡性。一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业，业主与物业服务企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束。（2）前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。（3）前期物业服务合同是要式合同，即法律要求必须具备一定形式的合同。前期物业服务合同必须以书面的形式签订。

对于前期物业服务合同的效力，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业司法解释》）第1条明确规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”

第二十二条　【临时管理规约的制定与内容】建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。【条文注解】

本条例第二章第17条对管理规约的内容和法律效力作出了规定。但很多情况下，物业建成后，业主的入住是一个逐渐的过程，业主大会并不能立即成立。而管理规约在物业买受人购买物业时就须存在，这种在业主大会制定管理规约之前存在的管理规约，称为临时管理规约。

第一款规定了临时管理规约的制定，包括以下几个方面的内容：（1）临时管理规约制定的主体是建设单位。（2）临时管理规约制定的时间为物业销售之前。（3）临时管理规约制定的内容应当包含本条例第17条正式管理规约同样的内容，即对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

第二款规定了临时管理规约内容的限制。为了保障物业买受人的利益，本款对临时管理规约的内容进行了原则上的限制，规定建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条　【建设单位对于临时管理规约的说明义务以及物业买受人承诺遵守临时管理规约的义务】建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条　【从事前期物业服务的物业服务企业的选聘方式】国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。【条文注解】

本条第一款是关于前期物业管理招投标的倡导性规定。招投标制度的推行，打破了“谁开发、谁管理”界限模糊的旧有管理模式，增加了前期物业管理的透明性，为物业服务企业创造了公平、公正、公开的市场竞争环境。

第二款是对住宅物业前期物业管理实施招投标进行的强制性规定。住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业服务企业。而非住宅物业是否以招投标方式选聘物业服务企业，目前不做强制性要求。

同时，对于规模较小的住宅物业，采用招标投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个的，由于缺乏足够的竞标，进行招投标的意义不大，也可以采用协议的方式选聘物业服务企业。但是，应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准才可以进行。另外，不管是采用招投标方式还是采用协议方式，都应当选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十五条　【前期物业服务合同内容订入物业买卖合同的要求】建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条　【前期物业服务合同的期限】前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。【条文注解】

本条规定了两层意思。首先，前期物业服务合同可以约定期限。其次，前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。虽然期限未满，但业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同仍然终止。也就是说，前期物业服务合同按照约定的期限履行结束，只有在合同期内没有业主大会选聘的物业服务合同生效才能实现。这是由前期物业管理本身的过渡性决定的。一旦业主组成了代表和维护自己利益的业主大会，选聘了物业服务企业，进入了正常的物业管理阶段，则前期物业管理就不再有存在的必要，自动终止，终止的时间以业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时为准。

第二十七条　【建设单位不得擅自处分归属于业主共有或者共用的物业部分的义务】业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。【条文注解】

本条是对物业共用部位、共用功能设施设备所有权或者使用权转让的限制性规定。

物业共用部位、共用设施设备是物业管理区域内，业主专有房屋以外的，属于全体业主共同所有、共同使用的建筑物的部位、场所、设施、设备。根据我国目前的有关规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

物业共用部位、共用设施设备为全体业主共同所有或者使用，建设单位无权对之擅自进行处分。但是在实践中，建设单位擅自处分归业主所有或者使用的物业共用部位、共用设施设备，侵害业主合法的财产权利的情况比较突出，因此本条专门规定建设单位不得将业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权转让给他人。

第二十八条　【物业服务企业在承接物业时的查验义务】物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条　【物业承接验收时的文件资料移交】在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条　【建设单位配置物业管理用房的义务】建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十一条　【建设单位的物业保修责任】建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。【条文注解】

物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。虽然物业服务企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理，但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在保修期间与范围内的房屋维修由建设单位承担首要责任。1998年《城市房地产开发经营管理条例》第16条明确规定：“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。”为了区别物业服务企业和建设单位对物业的维修的不同责任，本条在此进一步明确建设单位对物业的保修责任，保修责任应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担，保修期限与范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。第四章　物业管理服务

第三十二条　【物业服务企业的法律性质与资格管理制度】从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。【条文注解】

本条第一款是关于物业服务企业性质、地位的规定。物业服务企业属于从事经营活动的市场主体。作为市场主体，应当具有相应的主体资格，享有完全的民事权利能力和行为能力，能够独立的承担民事责任。物业服务企业应当具有独立的法人资格，意味着物业服务企业应当具备下列条件：（1）依法成立。即物业服务企业的设立程序要符合法律法规的规定。（2）有必要的财产或者经费。按照《公司法》规定，物业服务企业为有限责任公司的，注册资本不得低于10万元；为股份有限公司的，注册资本不得低于1000万元。（3）有自己的名称、组织机构和场所。（4）能够独立承担民事责任。

第二款是关于物业服务企业资质管理制度的规定。物业服务企业资质的条件、分级、申请、审批、年审、动态管理等均应当属于物业服务企业资质管理制度的内容。本条例没有对资质管理制度的内容作具体规定，而是授权国务院建设行政主管部门制定具体办法。

第三十三条　【物业管理从业人员的职业资格制度】从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第三十四条　【单个物业管理区域中物业服务企业的唯一性】一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十五条　【物业服务合同的订立、形式与内容】业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。【条文注解】

物业服务合同是确立业主和物业服务企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。在物业管理活动中，物业服务合同的地位非常重要。物业服务合同属于民事合同的范畴，是业主、物业管理企业设立物业服务关系的协议。物业服务合同的当事人中，物业服务企业具有独立的法人资格，业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。业主和物业服务企业之间是平等的民事主体的关系，不存在领导者与被领导者、管理者与被管理者的关系。

物业服务合同的内容应当由当事人约定。本条第二款规定属于指引性规范，意在引导物业管理当事人在订立物业服务合同时约定一些必要的内容，以利于合同的履行。物业服务合同一般应当具备以下主要内容：（1）物业管理事项，主要包括物业共用部位的维护与管理，物业共用设备设施及其运行的维护和管理，环境卫生、绿化管理服务，物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务，物业装饰装修管理服务，专项维修资金的代管服务，物业档案资料的管理。（2）服务质量，即对物业服务企业提供的服务在质量上的具体要求。（3）服务费用，目前主要有两种计算方式：一是按照每平方米多少元来计算；二是按照每户多少元来计算。（4）双方的权利义务。（5）专项维修资金的管理和使用。（6）物业管理用房。（7）合同期限，期限条款应当尽量明确、具体，或者明确规定计算期限的方法。（8）违约责任，即物业服务合同当事人一方或者双方不履行合同或者不适当履行合同，依照法律的规定或者按照当事人的约定应当承担的法律责任。此外，物业服务合同一般还应载明双方当事人的基本情况、物业管理区域的范围、合同终止和解除的约定、解决合同争议的方法以及当事人约定的其他事项等内容。

第三十六条　【物业服务合同对于物业服务企业的效力以及其违约责任】物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。【条文注解】

本条是关于物业服务企业提供约定服务的义务和不履行合同约定时的责任的规定。

第一款规定了物业服务企业的主要义务，即按照合同约定提供相应的服务是物业服务企业的主要合同义务。第二款对物业服务企业不履行合同约定，造成业主人身和财产损害的法律责任作了原则规定。物业服务企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件，就是物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，即物业服务企业存在违约行为。

值得注意的是，物业服务企业未能履行物业服务合同中的约定，导致业主人身、财产受到损害的，“依法”承担的是“相应”的法律责任。所谓“依法”，主要是指依照《民法通则》、《合同法》、《刑法》以及本条例等法律、法规的规定。所谓“相应”，有两层含义：一是根据不同的情况，承担不同类型的责任；二是根据物业服务合同的不同约定，承担不同的责任。

第三十七条　【物业服务企业的接管与验收义务】物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十八条　【物业管理用房所有权属】物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。【条文注解】

物业管理用房一般包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、物业委员会活动用房等。本条规定确定了一个基本原则：物业管理用房的所有权依法属于业主，而不能属于建设单位、物业服务企业抑或是国家。物业管理用房的用途是特定的。一般而言，在规划设计中，就对物业管理用房的面积、布局作了明确规定。物业服务企业实施物业管理的，可以使用物业管理用房，但无权改变物业管理用房的用途。在特定条件下，有些物业管理区域内的物业管理用房确有空余，如不能改变用途，实属资源浪费，则经业主大会同意，并依法到有关部门办理相应的手续，也可以改变用途。

第三十九条　【物业服务合同终止时物业服务企业的返还及交接义务】物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

第四十条　【物业服务企业转委托】物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。【条文注解】

本条规定有两层含义：（1）物业服务企业可以将专项服务业务委托给专业化公司。这里的专项服务业务，是指保安、保洁、绿化、电梯等共用设施设备的维护等服务业务；专业服务企业，是指专门为客户提供某项服务业务的专业化公司。例如，保洁公司、保安服务公司、设备维修公司、绿化公司等。在专项服务业务委托之后，物业服务企业和业主之间，仍然是物业服务合同关系；物业服务企业和专业服务企业之间，属于委托服务合同关系。委托服务合同的内容不得与物业服务合同的内容相抵触。专业服务企业与业主之间不存在合同关系，但是，专业服务企业在履行委托服务合同时，应当遵守物业管理区域内的规章制度，不得侵害业主的合法权益。物业服务企业就专业服务企业提供的服务向业主负责。（2）物业服务企业不得把整体服务业务委托给他人。

第四十一条　【确定物业管理服务费】物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。【条文注解】

本条规定有几层含义：（1）物业服务费用应当由业主和物业服务企业协商确定。（2）不同性质和特点的物业，其物业服务费用也应有所不同。例如，住宅物业和非住宅物业的业主、普通住宅物业与高档住宅物业的业主，对物业服务企业提供的物业服务的内容、质量会有不同的要求，而物业服务费用是与物业服务的内容、质量密切相关的。（3）物业服务收费，应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费的项目、标准、程序等应当公开，不能暗箱操作；物业服务收费应当按质论价，质价相符，既不能只收费不服务，也不能多收费少服务。（4）业主和物业服务企业应当按照物业服务收费办法来确定物业服务费用。条例规定由国务院价格主管部门和国务院建设主管部门制定物业服务收费的具体管理办法，来规范物业服务收费行为。

第四十二条　【交纳物业服务费】业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十三条　【物业服务费行政监督】县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第四十四条　【物业服务企业特约服务及其费用】物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。【条文注解】

物业服务合同的标的是物业服务企业提供的物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。由于每个业主都是独立的民事主体，情况各异，在有着全体业主均有的共同需求之外，单个业主不可避免地会发生不同于他人的特殊需求。例如，业主张先生夫妇均在外企工作，没有时间接送上小学的儿子。于是，张先生自然产生了请人接送小孩的需求。而在张先生所在物业管理区域内，并非每一个业主均有这种需求。因此，这一需求无法通过业主大会与物业服务企业订立的物业服务合同解决。如果张先生需要物业服务企业提供接送其小孩的服务，则可以与物业服务企业就该事项订立协议。

理解本条规定，还需注意以下几点：（1）特约服务属于派生服务的范畴，提供特约服务，并不是物业服务企业的法定义务；（2）特约服务事项需由特定的业主和物业服务企业进行约定；（3）特约服务是一种有偿服务。

第四十五条　【公众性费用的收取办法】物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。【条文注解】

一般而言，业主和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位之间，是一种合同关系。向业主收取相应的水、电、气、热、通信、有线电视费是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位的权利。物业服务企业并不是合同的当事人，没有义务向公用事业单位支付这些费用，也没有权利向业主收取这些费用。

同时，按照本条规定，物业服务企业可以接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托，代收有关费用。物业服务企业有权根据自身经营状况，决定是否接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托，这些单位无权强制要求物业服务企业代收有关费用。

为了保护业主的合法权益，本条还明确规定，在物业服务企业接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托，代其收取有关费用时，物业服务企业不得以各种名目向业主收取额外费用。

第四十六条　【物业服务企业对违法行为的制止及报告义务】对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条　【物业服务企业的安全防范义务】物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。【条文注解】

本条第一款是关于物业服务企业的安全防范义务的规定。有两层含义:（1）物业服务企业具有协助做好安全防范工作的义务。（2）当物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业负有采取紧急措施、报告和协助救助的义务。

本条第二款是关于物业保安人员的规定。从实际情况来看，物业服务企业需要物业保安人员时，往往从专业的保安服务公司聘请。根据《公安部关于保安服务公司规范管理的若干规定》，保安服务公司只能由公安机关审批和组建，其他任何单位、部门和个人均不得擅自组建。保安服务公司在招聘保安人员时，必须经过严格政审，即由当地公安机关出具证明材料，证明被录用人员没有前科和劣迹，并统一正规培训，方可上岗。

值得注意的是，条例并没有规定物业服务企业必须雇请保安人员。物业服务企业可以雇请保安人员，也可以不雇请保安人员。在实践中，一些物业服务企业根据企业情况和业主需求，不雇请保安人员，而是由企业员工（如企业安护人员）协助维护物业管理区域内的秩序，这与本条规定并不矛盾。

第四十八条　【物业使用人权利义务】物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。【条文注解】

物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。其中，物业承租人是指与物业所有权人订有物业租赁合同因而对物业享有使用权的人；其他实际使用物业的非所有权人，包括物业所有权人的亲属、朋友、雇工等因为某种原因而实际使用物业的人。

本条第二款是关于业主连带责任的规定。所谓连带责任，是指依照法律规定或者当事人的约定，具有一定民事法律关系的两个或者两个以上当事人对其共同债务、共同民事责任或他人债务、他人的民事责任全部承担或部分承担，并能因此引起其内部债务关系的一种民事责任。

第四十九条　【房地产行政主管部门处理物业管理纠纷的职责】县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。【条文注解】

本条是关于物业投诉制度的规定。

房地产行政主管部门作为物业管理活动的监督管理部门，有责任及时处理物业管理活动当事人之间的投诉。投诉内容在本部门职责范围内的，房地产管理部门受理投诉后，应当及时进行调查、核实，并应当在合理时间内将处理意见回复投诉人；投诉内容涉及其他行政管理部门职责的，应当及时移交有关行政管理部门处理，并告知投诉人。

本条是一条原则性的规定，各地可以根据实际情况作出具体规定。第五章　物业的使用与维护

第五十条　【改变公共建筑及共用设施的程序】物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十一条　【业主、物业服务企业对于公共道路、场地的占用、挖掘规则】业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十二条　【管线等公用事业设施维护责任】供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十三条　【房屋装修时业主及物业服务企业的告知义务】业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。【条文注解】

本条规定旨在规范房屋装饰装修行为。我国的房屋，尤其是住宅，多数属于群体式类型。不当的房屋装饰装修活动会导致共用部位、共用设施设备的损坏，不仅影响到装修房屋的结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到相邻房屋的结构安全和其他居民的生命财产安全。

本条第一款规定了业主装饰装修房屋前对物业服务企业的告知义务。第二款规定了物业服务企业对业主的告知义务。

装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。同时，物业服务企业有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。有鉴于此，条例设定了业主装修房屋前对物业服务企业的告知义务。

业主装饰装修房屋时，不得有违反法规规定以及业主公约明文禁止的行为，并应该尽到合理的注意义务。考虑到业主对相关法律法规并不一定很了解，对房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项并不一定都清楚。条例规定物业服务企业在知道业主装修后应当将相关禁止行为和注意事项告知业主。

第五十四条　【业主缴纳专项维修基金的义务以及专项维修基金的归属、使用】住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。【条文注解】

由于我国的住宅绝大多数属于群体式类型，且多以住宅小区的方式开发建设，住宅单体间以及单幢住宅内部存在共用部位。这些共用部位、共用设施设备是否完好、运行是否正常关系到相邻住宅，甚至整栋楼、整个小区住宅的正常使用和安全，关系到全体业主和社会公共利益。因此，由所有业主预先交纳一定费用，建立住房专项维修资金，专门用于共用部位共用设施设备的维修、改造、更新的制度应运而生。

本条第一款是关于住房专项维修资金交纳范围的规定。根据本款规定，三类物业的业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金：（1）住宅物业的业主；（2）住宅小区内的非住宅物业的业主；（3）与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主。

本条第二款是关于住房专项维修资金的权属和用途的规定。根据专款规定，住房专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。但专项维修资金属于业主所有，并不意味着业主个人可以随意支配维修资金。专项维修资金制度是基于全体业主的公共利益而确立的制度，有关其使用、过户、账户等必须符合国家有关规定。

本条第三款是关于专项维修资金收取使用管理办法的规定。条例并没有就住房专项维修资金的收取、使用和管理作出具体规定，而是在规定总的原则之后，授权国务院建设行政主管部门和国务院财政部门制定相应的办法。

第五十五条　【业主对共用部位、共用设备设施商业利用的收益权】利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。【条文注解】

规定本条的目的有三个方面：一是原则规定了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序；二是明确相关业主、业主大会、物业服务企业对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权；三是确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向。

利用共用部位、共用设施设备经营需要征得相关业主的同意，这是因为经营行为可能对其权益造成影响。例如，在业主窗户下设置霓虹灯广告，就可能会影响业主的休息。这里的相关业主，主要是指直接受到经营行为影响的业主。利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用，应当优先用于补充住房专项维修资金。此外，利用共用部位、共用设施设备经营的前提是必须符合国家、地方有关共用部位、共用设施设备安全使用、管理等相关要求及规定。在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，还必须按照国家有关法律法规的规定办理有关合法经营等手续。

第五十六条　【责任人对存在安全隐患的物业进行维修养护的义务】物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。【条文注解】

本条是关于物业存在安全隐患时的维修养护责任的规定。

本条所指的物业安全隐患主要是指物业在使用过程中由于人为、自然或突发事件等因素作用出现的潜在的结构、使用等方面的危险。本条所说的责任人主要是指房屋的产权人或者说按照合同约定承担相关部位维修责任的单位和个人，还包括由于历史等特殊原因造成的房屋的实际使用者或维修责任的承担者。

本条首先明确规定物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护。同时，由于物业结构整体性、系统性的特点，对物业某一部位、设施的安全隐患的维修养护往往要影响到相邻居民甚至整个物业管理区域内相关部位、设施的停用、占用等情况，需要这些业主的配合。为了保障及时做好存在安全隐患、危及公共利益及他人合法权益的物业的维修养护工作，本条明确规定有关业主应当对维修养护工作给予配合。

此外，考虑到相关责任人无法或者不愿履行维修养护义务的特殊情形，本条提出经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。第六章　法 律 责 任

第五十七条　【建设单位违反招投标规定的行政责任】违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。【条文注解】

本条涉及的违法行为有两种情况：（1）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业。一般而言，住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业，这是因为住宅物业涉及的利益主体比较多，为了保证公共利益，必须保证选聘行为的公开和透明。这是国家的强制规定，建设单位必须遵守。（2）特殊的住宅物业建设单位，未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业。这是针对投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业的规定而言的。虽然这两种类型的物业可以不采用招投标的方式选聘物业服务企业，但是必须经过一定的行政机关批准，如果没有履行批准手续，擅自采用协议方式选聘物业服务企业，就是一种违法行为。

第五十八条　【建设单位擅自处分的行政责任和民事责任】违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十九条　【拒不移交资料的行政责任】违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十条　【无资格从事物业管理的行政责任、民事责任以及骗取管理资格的法律后果】违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十一条　【物业服务企业聘用无从业资格的人员的法律责任】违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。【条文注解】

条例第33条规定，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。（1）本条规定的违法行为是物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动。违法行为的主体是物业服务企业，而不是未取得职业资格证书的人员本身。这是因为物业服务企业应当对其聘用人员的行为负责。（2）本条规定的法律责任分两种：第一，行政法律责任。首先行政机关应当责令其停止违法行为，即解聘相应的人员，重新聘用有资格的人员从事物业管理。由于聘用不具有资格证书的人员的行为本身已经构成违法后果，因此，本条规定只要是聘请了未取得职业资格证书的人员从事物业管理，就应当处以罚款。第二，民事法律责任。本条规定的民事法律责任，是对于给业主造成损失的情况而言的。如果因为物业服务企业聘用没有取得职业资格证书的人员从事物业管理，属于一种违反物业服务合同约定的行为，由此给业主造成了损失的，应当承担相应的赔偿责任。民事赔偿责任和行政处罚并不能互相代替，但是在侵权人财产不足以既承担民事赔偿责任，又接受行政处罚时，应当优先保证民事赔偿责任的实现。

第六十二条　【物业服务企业违反委托管理限制之法律责任】违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管

试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]

下载完整电子书