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卖方违约与继续履行(房屋买卖纠纷)试读：
卖方违约与继续履行
(房屋买卖纠纷)作者：编辑部排版：昷一本书由北京法讯网络技术有限公司授权北京当当科文电子商务有限公司制作与发行。— · 版权所有 侵权必究 · —卖方违约与继续履行——不想卖房了，能不能解约？【案情简介及争议焦点】
2009年6月，李某与王某签订《房产买卖合同》，约定李某以320万元购买王某房屋，定金20万元。2009年10月，王某取得房产证；同年12月，王某将该房产出售给他人并办理过户手续。其后，王某起诉李某支付逾期付款利息及物业管理费，被法院认定为根本违约而驳回。2010年，李某起诉王某要求双倍返还定金，王某夫承担连带责任。
争议焦点：1.王某是否构成根本违约？2.王某夫应否承担连带责任？
【裁判要点】
1.根本违约。案涉《房产买卖合同》合法有效。合同签订后，李某迟延办理首期款监管手续构成违约，依《合同法》有关规定，王某亦应催告李某履行该义务；买方经催告在合理期限内仍未履行的，卖方可解除合同。但王某未能提供充分证据证明其已催告履行，更在未通知李某解除合同情况下，就自行将涉案房产另行出售并过户给他人，造成李某合同目的不能实现，王某虽曾起诉主张李某迟延支付首期款构成违约，请求李某支付迟延付款利息，但当时王某已将房产出售并过户他人，故王某的该起诉并非有效的履约催告，构成根本违约。
2.违约责任。李某已依约向王某交纳定金20万元，因王某构成根本违约，故王某应承担向李某双倍返还定金的责任。王某和李某签订买卖合同是在其与王某夫的夫妻关系存续期间，王某以个人名义所负债务应按夫妻共同债务处理，且王某夫妇不能证明李某与王某明确约定为个人债务，或证明李某知道王某夫妇约定此债务为个人债务，故王某夫承担连带责任。
【裁判依据或参考】
1.法律规定。《合同法》（1999年10月1日）第44条：“依法成立的合同，自成立时生效……”第67条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”第94条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第108条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第118条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”第121条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”
2.司法解释。最高人民法院《印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》（2009年7月7日法发〔2009〕40号）第17条：“在当前情势下，为敦促诚信的合同一方当事人及时保全证据、有效保护权利人的正当合法权益，对于一方当事人已经履行全部交付义务，虽然约定的价款期限尚未到期，但其诉请付款方支付未到期价款的，如果有确切证据证明付款方明确表示不履行给付价款义务，或者付款方被吊销营业执照、被注销、被有关部门撤销、处于歇业状态，或者付款方转移财产、抽逃资金以逃避债务，或者付款方丧失商业信誉，以及付款方以自己的行为表明不履行给付价款义务的其他情形的，除非付款方已经提供适当的担保，人民法院可以根据合同法第六十八条第一款、第六十九条、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百六十七条等规定精神，判令付款期限已到期或者加速到期。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（2009年5月13日法释〔2009〕5号）第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”最高人民法院《印发〈关于处理涉及汶川地震相关案件适用法律问题的意见（二）〉的通知》（2009年3月23日法发〔2009〕17号）第4条：“因地震灾害致使在合理期限内出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，当事人一方请求解除合同的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。”最高人民法院《关于房屋买卖双方约定的生效条件不具备可不认定买卖关系成立的复函》（1989年12月31日〔89〕民他字第38号）：“……该案当事人双方的房屋买卖协议已载明要经公证机关公证后买卖方能生效，既然公证机关不予公证，就不具备双方约定的生效条件。根据本案的实际情况，以不认定王欣然、任桂香与邓志荣的房屋买卖关系成立为宜。”最高人民法院《关于买卖房屋的民事行为未完成买卖关系没有成立的批复》（1988年12月29日〔1988〕民他字第55号）：“……本案双方当事人约定以收取定金的方式和限期四个月作为成交房屋买卖的条件，但期限到来后，买方既未交付房价款，也未对讼争房屋实际进行管理、使用；卖方要求退还买方定金，只因买方不同意而未果。这些情况说明，买卖房屋的民事行为并未完成，双方当事人之间的房屋买卖关系也就没有成立……”
3.地方司法性文件。浙江高院民一庭《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》（2011年4月22日）第4条：“调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，可予以支持；出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。”第5条：“调控政策实施前订立的合同在限贷政策实施后，买受人既未按约履行也未提出解约，经出卖人催告后仍未在合理期限内履行或提出解约，出卖人请求继续履行合同或解除合同，并由买受人承担违约责任的，应予以支持。”第8条：“实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日京高法发〔2010〕458号）第21条：“房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。”第22条：“房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。”北京高院《审理民商事案件若干问题的解答之五（试行）》（2007年5月18日京高法发〔2007〕168号）第17条：“当事人无法协议解除合同，继续履行又有现实困难的，法院应如何处理？当事人无法协议解除合同，继续履行又有现实困难的，法院应认定合同一方当事人或双方当事人的合同目的已经不能实现，判令合同解除。对于合同解除的后果，法院应根据《合同法》第九十七条规定的内容，及当事人对合同解除后的处理约定行使释明权，以决定是否一并处理合同解除后当事人之间债权债务的实体问题。”第18条：“……合同履行抗辩权是法律明确规定的对抗或否认对方请求权的权利，在诉讼中体现为反驳。只要当事人在答辩中有明确的意思表示，法院就应该对其是否成立的事实进行审理，而不应要求当事人另行提起诉讼或反诉。”上海高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》（2005年12月16日）第6条：“……按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失……”上海高院《关于印发〈上海法院民事办案要件指南〉的通知》（2003年11月25日沪高法民一〔2003〕10号）第34条：“一方当事人要求另一方当事人继续履行合同，相对方抗辩认为该合同不可能继续履行的，应当提供证据证明合同不可能继续履行的要件事实。”第41条：“……根据合同法的相关规定，合同解除权人可以通过行使解除权解除合同，而不是都要经过法院的认定才能解除合同。但是，解除合同所需的条件具备后，合同也不是当然解除的，解除权人还须作出解除合同的意思表示，并将该意思表示通知对方，方能发生解除的效果。因此，在诉讼中主张合同已经解除的一方，就应当对已经发生合同解除效力所要具备的前述要件事实承担举证责任。解除合同的通知以口头形式作出的，只要能够提供证据证明，也是可以的。当然，在司法实践中，当事人往往诉请法院‘依法解除合同’，这种主张实际上既有解除权人尚未行使解除权，而以诉讼方式替代解除通知而诉请解除合同的，也有表面上是要求‘依法解除合同’而实质上是要求法院确认合同已经解除的情形。因此，当事人的意思到底是要确认合同已经解除，还是要求解除合同，要根据当事人在诉讼中表示出来的意思来综合判断。”
4.参考案例。2011年3月河南某房屋买卖合同案，法院认为：谢某与曹某经中间人介绍达成房屋买卖的口头协议，双方履行了付款、交房义务，房屋买卖已实际履行，谢某要求曹某协助办理房屋产权转让手续的诉讼请求合理，应予支持。曹某及刘某称该房屋属夫妻共有财产，曹某未经共有人同意单独处分该房产的行为无效。因该房买卖过程中，刘某应知买卖事实的存在且参与买卖房款交接时未提出异议，默认了买卖关系，故该理由不能成立。刘某辩称该房屋的房屋所有权证并未交给谢某，但刘某提交的房屋所有权证上显示的房屋结构和使用面积与涉案房屋不符，故该理由亦不能成立。曹某称2005年3月9日的收条只是与谢某之间的经济往来，不是购房款，因曹某在庭审中承认收取谢某的款项为购房款，故该理由亦不能成立，判决双方继续履行。2010年9月广东某房屋买卖合同案，法院认为：买方在原审中提供的与卖方的通话录音和证人罗岳明的证言，能够证明卖方在签约后的第二天表示不再卖房的事实以及后来双方当事人会同中介就返还定金及赔偿损失事项进行协商的事实。卖方主张其并未表示不再卖房，双方协商的是协议是否可以变更，但并无证据佐证，本院不予采信。因双方当事人表示不再买卖房屋，故双方的协议实际已经解除。卖方违约，应当向买方双倍返还定金。2010年6月广东某房屋买卖合同案，法院认为：“如卖方在收到定金后不依本合约条款将该楼宇售与买方则卖方除须退还所有买方已付之楼款外并须以同等金额赔偿买
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