作者：建筑考试培训研究中心
出版社：中国铁道出版社
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《土地管理基础与法规》命题点全面解读试读：
前言
土地估价师资格考试培训研究中心应广大应试者的迫切要求，组织了一批执业资格考试辅导名师组成土地估价师资格考试辅导用书编写委员会，利用这些考试辅导名师在具体辅导和命题工作中积累的经验，在全面锁定考纲教材变化、准确把握考试新动向的基础上，科学安排知识体系架构，以独特方法全方位剖析试题的真实含义，采用多维的解题方法拓展解题多思路的编写理念进行编写。《2012全国土地估价师资格考试辅导用书》系列丛书的编写体例是：
命题规律解读 通过辅导用书编写委员会对土地估价师资格考试的命题规律的准确定位，深度透视命题规律，帮助应试者理顺备考思路。
命题点解读 一种话题就是一种考点，一段材料就是一段积累。辅导用书编写委员会将土地估价师资格考试的命题要点做了深层次的剖析和总结，帮助应试者有效形成基础知识的提高和升华。
历年考题诠解 辅导用书编写委员会依托历年众多真题，赋予专业讲解，全面引领应试者答题方向，悉心点拨应试者破题技巧，有效突破应试者的思维固态。
热点试题全解 辅导用书编写委员会在编写过程中，遵循考试大纲，结合考试教材，经过潜心研究、精心策划、重点筛选后编写出难易符合考试要求的典型试题，帮助应试者巩固已掌握的知识。《2012全国土地估价师资格考试辅导用书》系列丛书的特点是：“地毯式”搜索命题点——使考点插翅难飞；“闪电式”速记命题点——把考试当作一场游戏；“题库式”活用命题点——让命题者无计可施。
土地估价师资格考试培训研究中心专门为应试者组成了强大的专家答疑团队，所有应试者都可以通过专家答疑QQ（1162528052）和答疑网站（www.wwbedu.com）提出问题，专家答疑团队接到提问后会在24小时内回答应试者的提问。我们更希望应试者通过邮箱给我们提出宝贵意见，以便我们在以后修订时更进一步提高辅导书的价值。
进入考场的那一瞬间，你可能会感到有点紧张，这很正常。放松你的心情，增加信心，我们相信你有能力也有把握将本次考试做到完美。
由于编写时间仓促，书中难免存在疏漏之处，望广大读者和同行不吝赐教。我们衷心希望将建议和意见及时反馈给我们，我们将在以后的工作中予以改正。
最后衷心预祝广大应试者顺利通过考试。
土地估价师资格考试培训研究中心2012年3月考试相关情况说明
一、报考条件
二、考试科目题型、题量、答案要求与评分说明
三、合格证书
土地估价师资格考试工作由国家土地管理部门统一组织。经考试、审核，合格者发给土地估价师资格证书。
土地估价师实行注册登记制度，有效期一般为五年。有效期满，持证者要按规定主动到省级以上土地管理机构申请办理注册登记，换发证书。
凡脱离土地估价工作三年以上或其他原因不具备土地估价师资格的，不能给予重新注册登记，其所取得的土地估价师资格证书自动失效。
四、注册（1）为了适应社会主义市场经济发展的需要，加强土地估价行业的自律与监督，提高服务质量，维护市场秩序和土地估价师的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规制定本办法。（2）土地估价师实行注册制度。在土地评估中介机构执业的土地估价师应按本办法进行注册，取得土地估价师注册编号。中国土地估价师协会统一制定注册编号规则。注册土地估价师可签署具有法律效力的土地估价报告。未经注册的土地估价师，不得以注册土地估价师的名义从事土地估价中介业务。（3）土地估价师注册由土地估价行业协会负责办理，全国的注册土地估价师名单及相应执业情况向社会公布，提供社会查询。（4）注册土地估价师只能在一个土地评估中介机构执业。（5）土地估价师注册按以下程序办理：
1）土地估价师注册由土地评估机构将注册申请人申请材料报工商注册地的省、自治区、直辖市土地估价行业协会；
2）省、自治区、直辖市土地估价行业协会对申请注册材料进行审查并按编号规则进行编号，将符合注册条件的报送中国土地估价师协会备案汇总；
3）中国土地估价师协会将注册土地估价师名单报国土资源部后向社会公布。（6）土地估价师申请注册需提交以下材料：
1）土地估价师注册（变更）申请表；
2）土地估价师资格证书；
3）身份证；
4）所在机构聘用申请人的劳动合同；
5）人事档案管理证明；
6）社会保险缴纳凭证；
7）土地估价师继续教育证明材料；
8）其他需要提供的材料。（7）土地估价师有下列情形之一的，不予办理注册手续：
1）不具有完全民事行为能力的；
2）不在土地评估中介机构执业的；
3）因受劳动教养、刑事处罚，自处罚执行完毕之日起不满三年的；
4）因在土地估价或相关业务中犯有错误受到撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起不满两年的；
5）不予注册的其他情形。（8）注册土地估价师发生下列情形之一的，应在30日内到省、自治区、直辖市土地估价行业协会办理变更注册手续：
1）变换从业单位的；
2）所在评估机构合并、分立的；
3）所在评估机构名称、地址等登记内容发生变更的；
4）其他应该变更注册的情形。
注册土地估价师因特殊情况确实无法在规定时间内亲自办理变更注册手续的，可由他人代办，但需出具注册土地估价师的委托代办书。
省、自治区、直辖市土地估价行业协会应将土地估价师注册变更情况报送中国土地估价师协会。变更情况向社会公布。（9）注册土地估价师年检情况与土地评估中介机构年检材料同时报送，由省、自治区、直辖市土地估价行业协会负责办理，年检结果向社会公布。（10）注册土地估价师在执业期间有下列情形之一的，注销其注册：
1）丧失民事行为能力的；
2）土地估价师主动提出不再从事涉及土地评估中介业务的；
3）连续两年未通过年检的；
4）违反本规定弄虚作假进行注册的；
5）受刑事处罚的；
6）违反其他自律规定的。
被注销注册的土地估价师，由省、自治区、直辖市土地估价行业协会报送中国土地估价师协会。注销情况向社会公布。备考复习指南
2012年全国土地估价师资格考试临近，你准备好了吗？下面是为你研究制定的一套备考方略：
1.准备好考试大纲和教材——将考试大纲要求掌握的内容，用不同的符号或不同颜色的笔迹在考试指定教材中做好标记，以备在学习中随时掌控。
2.收集近几年的考试真题——在教材中将每一题的出处找到，并标记是哪一年的考题，当把近几年的考题全部标记好后，你就会恍然大悟，原来考试的命题规律也就这么几招。
3.总结命题考点——根据你在教材中标记的历年考题，统计各章各节在历年考题所占的分值，一定要统计出来，圈定考试命题点，为以后有重点地学习，做到心中有数。
4.全面通读教材——通读教材需要一定的时间和精力投入，应试者宜早做安排。强调对教材的通读，是要突出全面理解和融会贯通，并不是要求应试者把指定教材的全部内容逐字逐句地背下来。通读教材要注意准确把握文字背后的复杂含义，通读教材还要注意不同章节的内在联系，能够从整体上对应考科目进行全面系统的掌握。
5.突击考试重要考点——在对教材全面通读的基础上，应试者更要注意抓住重点进行复习。每门课程都有其必考知识点，这些知识点在每年的试卷上都会出现，只不过是命题形式不同罢了，可谓万变不离其宗。对于重要的知识点，应试者一定要深刻把握，能够举一反三，做到以不变应万变。
6.通过习题练习巩固已掌握的知识——找一本好的复习资料进行巩固练习，好的资料应该按照考试大纲和指定教材的内容，以“考题”的形式进行归纳整理，并附有一定的参考价值的练习习题，但复习资料不宜过多，选一两本就行了，多了容易眼花，反而不利于复习。
7.实战模拟——我建议应试者找三套模拟试题，一套在通读教材后做，找到薄弱环节，在突击考试重要考点时作为参考。一套在考试前一个月做，判断一下自己的水平，针对个别未掌握的内容有针对性地去学习。一套在考试前一周做，按规定的考试时间来完成，掌握答题的速度，体验考场的感觉。
8.胸有成竹，步入考场——进入考场后，排除一切思想杂念，尽量使自己很快地平静下来。试卷发下来以后，要听从监考老师的指令，填好姓名、准考证号和科目代码，涂好准考证号和科目代码等。紧接着就安心答题。
9.通过考试，领取证书——应试者按上述方法备考，一定可以通过考试。答题方法解读
1.判断题
判断题主要是对题干所表述的内容判断正误，通常答题卡上有“√”和“×”两个选项，要求应试者做出判断，认为正确的涂“√”，认为错误的涂“×”。因判断题只有两种可能，非“对”即“错”，随机猜对的概率达50％，为避免应试者猜测性的判断，通常判断题有倒扣分的规定，应试者要看清此类题目要求。判断错误每题倒扣1分或0.5分，最多扣至判断题总分为0。因此，没有把握的题目宁可不选，也没必要冒险。
2.单项选择题
单项选择题每题1分或0.5分，由题干和4个备选项组成，备选项中只有1个最符合题意，其余3个都是干扰项。如果选择正确，则得1分或0.5分，否则不得分。单项选择题大部分来自考试用书中的基本概念、原理和方法，一般比较简单。如果应试者对试题内容比较熟悉，可以直接从备选项中选出正确项，以节约时间。当无法直接选出正确选项时，可采用逻辑推理的方法进行判断，从而选出正确选项，也可通过逐个排除干扰选项，最后选出正确选项。通过排除法仍不能确定正确项时，可以凭感觉进行猜测。当然，排除的备选项越多，猜中的概率就越大。单项选择题一定要作答，不要空缺。单项选择题正确率必须保证在75％以上，这一要求并不算高。
3.多项选择题
多项选择题每题可能是2分、1.5分或1分，由题干和5个备选项组成，备选项中至少有2个、最多有4个最符合题意，至少有1个是干扰项。因此，正确选项可能是2个、3个或4个。如果全部选择正确，则得2分；只要有1个备选项选择错误，该题不得分。如果答案中没有错误选项，但未全部选出正确选项时，选择的每1个选项得0.5分、0.35分或0.25分。多项选择题的作答有一定难度，应试者考试成绩的高低及能否通过考试科目，在很大程度上取决于多项选择题的得分。应试者在作答多项选择题时首先选择有把握的正确选项，对没有把握的备选项最好不选，宁“缺”勿“滥”，除非你有选择正确答案的绝对把握，否则最好不要选择4个选项。当对所有备选项均没有把握时，可以采用猜测法选择1个备选项，得0.5分、0.35分或0.25分总比不得分强。多项选择题中至少应该有30％的题你是可以完全正确选择的，这就是说你可以得到多项选择题的30％的分值，如果其他70％的多项选择题，每题选择2个正确答案，那么你又可以得到多项选择题的35％的分值。这样你就可以稳妥地过关。
4.情景分析题
情景分析题每小题可能是2分或1分，每小题有A、B、C、D4个备选项，其中至少有1个符合题意，选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0.5分或0.25分。在情景分析题中，既有单项选择题，又有多项选择题，该题型的要求是，每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意，全部选对的，得2分或1分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分或0.25分。
5.计算题
计算题主要检验考生从事土地估价活动所应具备的基本计算能力及对各种数据处理和运算水平的高低。相对来说，计算题所考查的知识面比较简单，但具体的解答过程是很烦琐的，需要考生正确运用计算公式，并进行准确计算才可以得出正确答案。考生在作答计算题时首先要写出所运用的计算公式，然后再代入数据进行计算，这样即使在计算过程中出现错误，如果阅卷人认为你对题目理解正确，只是计算过程有误，也可以给你几分。
6.案例分析题
案例分析题的目的是综合考核考生对有关的基本内容、基本概念、基本原理、基本原则和基本方法的掌握程度以及检验考生灵活应用所学知识解决实际工作问题的能力。案例分析题是在具体业务活动的背景材料基础上，提出若干独立或有关联的小问题。每个小题可以是计算题、简答题、论述题或改错题。考生首先要详细阅读案例分析题的背景材料，建议阅读两遍，理清背景材料中的各种关系和相关条件。看清楚问题，充分利用背景材料中的条件，确定解答该问题所需运用的知识内容，问什么回答什么，不要“画蛇添足”。案例分析题的评分标准一般分解为若干采分点，最小采分点一般为0.5分，所以解答问题要尽可能全面、针对性强、重点突出、逐层分析、依据充分合理、叙述简明、结论明确，有计算要求的要写出计算过程。
7.报告判读题
报告判读题共3题，第一题和第二题为土地估价技术报告片段，根据提问回答。第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因，每指出一处错误并简述原因得2分，只指出错误不简述原因不得分，总分最高为50分；将正确内容列为错误的每处扣0.5分。最多扣至本题为0分。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中。切记每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后空格处的不计分。答题卡填涂技巧
应试者在标准化考试中最容易出现的问题是填涂不规范，以致在机器阅读答题卡时产生误差。解决这类问题的最简单方法是将铅笔削好。铅笔不要削得太细太尖，应将铅笔削磨成马蹄状或直接削成方形，这样，一个答案信息点最多涂两笔就可以涂好，既快又标准。
在进入考场接到答题卡后，不要忙于答题，而应在监考老师的统一组织下将答题卡的表头中的个人信息、考场考号、科目信息按要求进行填涂，即用蓝色或黑色钢笔、签字笔填写姓名和准考证号；用2B铅笔涂黑考试科目和准考证号。不要漏涂、错涂考试科目和准考证号。
在填涂选择题时，应试者可根据自己的习惯选择下列方法进行：
先答后涂法——应试者接到试题后，先审题，并将自己认为正确的答案轻轻标记在试卷相应的题号旁，或直接在自己认为正确的备选项上做标记。待全部题目做完后，经反复检查确认不再改动后，将各题答案移植到答题卡上。采用这种方法时，需要在最后留有充足的时间进行答案移植，以免移植时间不够。
边答边涂法——应试者接到试题后，一边审题，一边在答题卡相应位置上填涂，边审边涂，齐头并进。采用这种方法时，一旦要改变答案，需要特别注意将原来的选择记号用橡皮擦干净。
边答边记加重法——应试者接到试题后，一边审题，一边将所选择的答案用铅笔在答题卡相应位置上轻轻记录，待审定确认不再改动后，再加重涂黑。需要在最后留有充足的时间进行加重涂黑。第一章土地管理基础知识命题规律解读
本章的命题规律主要体现在：
1.土地的内涵和土地的特性是本章需要掌握的内容。
2.熟悉土地的功能并了解我国土地资源的特点。
3.掌握土地的基本类型及我国土地的分类，这是本章的重点内容，需要多加识记。
4.熟悉我国主要类型土地的特征，此处内容识记起来比较容易，因此应试者尽量在此处不丢分。
5.注意掌握以下知识点：土地实体的构成、土壤类型、地质条件类型、土地基础设施类型。
6.熟悉不同土地基础设施特征、主要地上定着物类型及特征、地下空间及特征。
7.识记土地产权的概念及类型、我国土地所有权、用益物权和担保物权的类型。
8.主要国家和地区的土地制度只做了解即可。命题点解读
命题点1 土地概念（表1-1）
表1-1 土地概念
续上表
命题点2 土地概念的区分（表1-2）
表1-2 土地概念的区分
命题点3 土地的自然特性（表1-3）
表1-3 土地的自然特性
续上表
命题点4 土地的经济特性（表1-4）
表1-4 土地的经济特性
续上表
命题点5 土地的功能（表1-5）
表1-5 土地的功能
命题点6 土地在不同部门中的意义和作用（表1-6）
表1-6 土地在不同部门中的意义和作用
命题点7 我国土地资源的特点（表1-7）
表1-7 我国土地资源的特点
续上表
命题点8 土地利用的基本类型（表1-8）
表1-8 土地利用的基本类型
续上表
命题点9 农用地的主要特征（表1-9）
表1-9 农用地的主要特征
续上表
命题点10 建设用地的主要特征（表1-10）
表1-10 建设用地的主要特征
续上表
命题点11 我国主要类型土地的应用（表1-11）
表1-11 我国主要类型土地的应用
命题点12 土地产权概念及构成
土地产权制度是指一个国家土地产权体系构成及其实施方式的制度规定，是土地财产制度的重要组成部分。《现代实用民法词典》把产权定义为：“‘人身权’的对称。指具有物质财富内容，直接和经济利益相联系的民事权利。属于这一类的权利有所有权、其他物权、债权、继承权、版权和专利权、商标权等。”《牛津法律大辞典》把产权定义为：产权即财产权，“财产权是指存在于任何客体之中或之上的完全权利，包括占有权、使用权、出借权、转让权、用尽权、消费权和其他与财产有关的权利……不要把财产权视作单一的权利，而应当把它视作若干独立权利的集合体。其中的一些或甚至其中的很多独立权利可以在不丧失所有权的情况下予以让与”。
土地产权是指存在于土地之上的排他性完全权利，包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。土地产权也像其他财产权一样，必须有法律的认可并得到法律的保护才能成立。如某人利用欺骗或暴力等手段占有他人的一块土地，并不表示他拥有这块土地的产权。
每个国家由于社会经济与政治制度的差异和法律体系的不同，都各自具有不同的财产权权利体系及其构成。就土地产权来说，各个国家的土地
产权体系中一般都包括以下各项基本权能（图1-1）。
图1-1 土地产权体系的构成
命题点13 我国土地所有权制度（表1-12）
表1-12 我国土地所有权制度
续上表
命题点14 农民集体土地所有权（表1-13）
表1-13 农民集体土地所有权
续上表
命题点15 国有土地使用权（表1-14）
表1-14 国有土地使用权
命题点16 集体土地建设用地使用权（表1-15）
表1-15 集体土地建设用地使用权
续上表
命题点17 土地承包经营权（表1-16）
表1-16 土地承包经营权
命题点18 土地他项权利制度（表1-17）
表1-17 土地他项权利制度
续上表
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]