作者：郑作时,古钟
出版社：中信出版集团股份有限公司
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远见远行：远洋集团的成长·变革·思考试读：
序言
吴晓波/财经作家谈论过去20年的中国房地产行业，某种意义上让人们又爱又恨。截至2017年11月底，某房企宣布其销售规模突破了5000亿元，14家企业销售过千亿，这几乎是一些行业所有公司的总和也难以企及的数字。围绕这个产业所引发的道德与欲望的议题，注定会持续挑动社会最敏感的神经。
蓝狮子团队出版过研究万科、绿地、越秀等房地产企业的图书，从企业微观视角长期跟踪和研究中国房地产行业十数年来的发展脉络与运行逻辑。而这一本讲述远洋集团发展历程图书的出版，为蓝狮子地产研究领域增添了一个央企出身的地产公司的演进案例。在这本书中，作者集中呈现了远洋集团两个发展主题——“改制”和“转型”，而这正是20年来国有企业改革面临的主要问题。一
相对始于2015年的宝万之争硝烟四起，另一场险资主导的远洋集团股权收购案就有些“静悄悄”。远洋集团最新股权架构为中国人寿持股比例29.99%，略微高于安邦保险持股29.98%，管理层持有约2%左右的少量股份，其余为公众持股——这样的股权结构，依然保有两大股东相互平衡之态，股东与远洋集团管理层之间也从未发生不和谐的公开表态。
远洋之所以没有成为第二个万科，当然有着各自复杂的历史原因，但其中一个原因一定是，与万科的股权高度分散相比，远洋早有远见，肇始于央企改制之际，就建立了更为平衡与完善的股权结构。这种平衡从改制之初即已显现，此书的创作者尽量还原了历史的脉络。
2000年，中远房地产（远洋集团前身）启动改制，从中国远洋运输集团的全资子公司改造为由中远、中化各持股50%的股份制企业。
现在来看，这似乎是一个乏善可陈的改制，对于远洋来说，所有的变化似乎只是由一个央企股东变成了两个央企股东，一个“婆婆”变成了两个“婆婆”。但只有经历过21世纪初国有企业改革浪潮的人，才能明白国企改制的困难与艰险，这个改制方案的巧妙之处，最终被时间证明。
首先在于，既坚持改制，又不急于改变产权属性。21世纪初，以产权交易为特征的国企改制屡屡引发争议，一些著名企业的产权迷局，一直延宕至今，始终没有得到妥善的解决。而远洋则抓住了一个要点，即改制的核心是形成规范的公司治理结构，让股东和管理层各司其职，而并非改弦易辙，转变产权属性。由此，才有了中化的入局。事后复盘，如果远洋的改制方案中包含了产权属性的变更，那么难免触碰“国有资产流失”这一难解的命题，引发“远洋到底姓什么”的拷问，其改制进程绝不可能如此顺畅。
其次是坚持两个股东各占50%股权，达成了两大股东与管理层之间的制衡。远洋改制的目的是为了解决一股独大造成的管治越位问题，是为了构建所有权与经营权分离的现代企业制度，如果双股东的股权份额有大小，则受制于单一控股股东的事实没有根本改变。正是在这一问题上的坚持，为远洋集团的发展创造性地构建了最为平衡的股权结构。
远洋的这次改制，是其发展历程中极为关键的一步。远洋借此完成了现代企业股权结构的初步搭建，获得了较为灵活的经营机制，从而在房地产行业的“黄金时代”来临之时，可以毫无后顾之忧地向前挺进。
纵观公司的股权变动过程，可以发现公司的股权变动比较频繁，频频引入各路资本，有央企、外资、保险机构等，但无论股权如何变换，管理层却十数年始终保持稳定，远洋方能够将战略意图一以贯之。
也许是因为既脱胎于计划体制下的中央企业，又面临着房地产行业的市场竞争，先天基因和后天环境的双重作用，使得远洋既能洞悉传统语系的秩序感，又具备适应市场变化的灵活性。由此，远洋在日后的经营战略中，不经意间均展现出一种平衡感。二
人们常常根据价值立场的激进或保守，将持有异见的两派分为“左派”和“右派”，在二元对立的语系下，人们不是左的就是右的，不是对的就是错的。而远洋似乎总是喜欢选择“站在中间”，与那些狂热激进抑或保守稳健的同行相比，它始终显得较为圆融而平衡。
从书中可以看到，2005年前后，当远洋在北京站稳脚跟之后，面临着留在本地深耕抑或快速推进全国化的选择，而远洋的选择是取其中间——先选项目，再选城市，稳步推进全国化。这是一种既不画地为牢，也不激进扩张的中间路线。它一方面促使远洋从区域品牌成长为全国品牌，企业规模得以加倍扩张；一方面又使其在阶段性收紧的宏观调控中体现出了相对较强的抗压能力，维持了较为健康的财务表现。
又譬如，在产品形态上，远洋最初聚焦的是住宅——这一产品也因其高周转、快回款、低门槛的特性而为多数地产商所青睐。然而，在意识到住宅的脉冲式现金流并不一定有利于企业经营时，远洋开始进入商业办公地产，借助其稳健的经营性现金流，平衡自己的业务结构。而当其进一步升格为远洋集团，业务扩展至“五元结构”之后，象征着更为远期的养老、医疗也进入了其产业板块。这显然是对企业短期经营和长期战略的一种“再平衡”式的转型。正如美国管理学家西里尔·奥唐奈说的：“对于管理的所有职能来说，平衡原则是普遍适用的。”
当然，在今天房地产企业的“琅琊榜”上，受人瞩目的仍然是在过去几年中以高增长著称的恒大、碧桂园和融创——事实上，在过去几十年天翻地覆的商业史中，人们需要关注的，既要有那些烟花般璀璨绚烂的极快和极大，也需有那些默默生长、志在参天的林中古木。
当下房地产政策与市场已然发生了深刻变化，人口驱动的增长周期临近结束，传统开发模式的增长空间即将碰到天花板，而新动力、新模式仍在探索之中。在复杂的变局之中，人们也许无从判断，到底谁会笑到最后。在将来的商业故事中，却需要更为多彩的面目，此书为人们呈现了另外一种企业逻辑。
是为序。序章彼岸
2007年9月28日，香港。
对远洋集团而言，这一天无论是从长期战略，还是从短期的目标实现而言，对走向成功都举足轻重。
就短期而言，这一天当然至关重要，因为被命名为“海鸥”的IPO（首次公开募股）项目正迎来收官的时刻。但如果我们回溯得更远一些，这一天，是一个彼岸，是公司历史上一个重要的节点。只是在2007年时，它还不叫远洋集团。企业的名字刚刚从“中远房地产”变成“远洋地产”。既然如此，我们还是姑且称呼它为远洋地产吧。
就在不久前，远洋地产的总部迁入北京东四环中路慈云寺桥边的远洋国际中心A座办公。此处距离它的诞生地——北京东长安街6号那幢老式而庄重的苏式建筑，只位移了不到10公里。
不过所有的员工都很清楚，他们已经走过了太长的路。2007年9月28日这一天，对这家仍然非常年轻的公司来说，可谓意义非凡。现场
远洋地产总裁李明这一天起得很早，除了对公司即将上市的兴奋，也是因为连续十几天横跨亚欧美三大洲的全球路演，还没有完全倒过时差。早起，已经成了他最近雷打不动的习惯。
早上8点30分，稍事梳洗、用过早餐后，远洋地产一行人驱车前往位于中环的交易广场。
此时，东方之珠香港仿佛还没有完全从梦中醒来，晚夏的早晨带着轻雨过后蒸腾而起的雾气，弥漫在中环附近的街道上，远处传来维多利亚港内船艇的汽笛声。香港城内街道两侧的道旗和招贴画，还依稀有“庆祝香港回归十周年”的字样，国旗和紫荆花区旗在中环一带的大厦前随风飘动。
不经意间，香港回归祖国怀抱已经10年。
这也是李明成为这家企业领军人的第10个年头。10年前，他作为一位年轻的国企干部，从一个万人大国企的副总经理位置上，被派往这个名不见经传、只有二十几个人的小公司担任总经理。从来到这家公司开始，他就怀揣一个梦想。这个梦想其实很简单，就是希望自己能够领导这家公司扎扎实实干出一些成绩来。
而这一天，这个梦想将会长出飞翔的翅膀。
9点整，香港中环交易广场，香港联合交易所交易大厅外，远洋地产多位参加上市仪式的董事们已经陆续抵达，在大厅外细语交谈。
香港联交所的一切如同以往。与所有证券交易所一样，联交所的交易大厅里整齐地排着一张张交易台，上面放着工作用的电脑，来自各个证券公司的红马甲们在每个交易台后管理着自己公司的交易。交易大厅的中心位置，则留出了一个很大的空间，顶上有一圈大屏幕，用来显示当天的交易情况和各种注意事项。
这个中心位置的空间，正是交易所举行各种仪式的地方。经常有新上市的公司在这里举行简短的上市仪式。
能够进入交易大厅参加上市仪式的，只有远洋地产董事局、管理层和保荐公司的7位人士。远洋地产上市工作的负责人张耘只能在交易大厅外从窗口观礼。“当天我们公司在香港联交所现场的仪式很简短。李总发表了一篇致辞，香港联交所高管蔡东豪赠送了我们一块水晶牌，我们回赠了一对镇宅狮，还捐给香港公益金组织100万港元。然后董事们就敲了开市钟，整个过程大约只有10分钟。”2007年9月28日远洋地产在香港联交所成功上市仪式现场
站在旁观者角度看，李明的神态庄重、平静。但只有他自己知道，其实心里还是非常兴奋的。
他回顾说：“在向香港联交所捐助了100万港元公益基金之后，远洋地产获得了自选股票编号的权利。我当时想，十全十美吧，因此就选择了3377这个号码，加起来正好是两个10。另外，我们的两大股东中远和中化的在港上市公司，股份代号都是以‘7’结尾。”
这里所指的是中远国际（00517.HK）、中化香港（00297.HK），这两家尾号为“7”的股东企业，仿佛暗示着远洋地产由两大央企共同孕育的如烟往事。
事后看，远洋地产在2007年实现上市，在战略上实现了最大的目标，是一步深思熟虑之后的好棋。为此，上市工作组已经整整忙碌了两年之久。早在2005年，远洋地产就已经将上市纳入了战略性考虑。两年之后，终于到了收获成果的时刻。
这个成果，首先是作为昔日大股东的中远集团和中化集团对远洋地产未来筹划的结果。
早在2002年双方合资共同改制这家企业的时候，中远、中化的董事都提出了“资本运营”的概念。
作为重量级的中国国企，中远、中化的实业发展涉足全球，更是深谙国际资本运作之道。两大股东公司的管理层认为，房地产与金融资本，本就是一对密不可分的“双生子”。房地产业的投资大、资本周转慢，且产业链长、关联度大，直接牵动上下游60多个产业，这决定了房地产的开发经营对金融资本具有很强的依赖性。开发商如果不能实现转型，最终会沦为投资商在“产权控制”基础上的赢利工具。
因此，双方股东认为，应该通过持续改制，最终依托资本市场的力量，获得广泛的融资渠道和资本支撑，让企业过渡为房地产投融资集团。因此，他们从一开始就认为，从资本运营的角度看，远洋地产应该在合适的时机完成上市，实现资本利益的最大化。
而在操作层面，之所以选择在2007年上市，则与远洋地产管理层对于房地产业市场变化的认识有关。
从进入市场到上市之前，远洋地产一直从事的是住宅类地产的开发项目。此类开发项目虽然利润高，但对宏观经济比较敏感，保持开发规模和销售额的长期持续增长有一定难度，企业要跳出这种“常态”，就需要寻找新的突破点。时任远洋地产董事局主席罗东江（中）、副主席李建红（左）、行政总裁李明（右）举杯庆祝上市成功
新世纪之后，远洋地产和一批房地产企业一样，都发现作为住宅开发项目的补充，有选择地持有一定数量的商业经营型物业，通过出租经营，产生经常性现金流，有利于企业提高抵抗政策风险和应对市场波动的能力。
从开发直接用于销售的住宅地产，到持有商业物业，这两类项目的差异实质在于对土地价值进行短期还是长期价值挖掘的取舍。一旦远洋地产有了住宅开发销售和商业物业开发经营两种模式，土地价值的最大化就有了可能。
虽然远洋地产管理层已然发现了商业物业对房地产企业的重要性，不过要迈出这一步却非易事。持有商业物业地产虽然能更进一步地发掘土地价值，但面临着一个问题：此类项目前期投入资金量很大，获得回报的周期相对较长。
远洋地产此时真正创业的时间不过数年，虽已有一些持有型的商业地产在手里，但企业的自有资金并不足以支撑商业地产形成战略性规模。要进一步扩大持有商业地产的规模，就必须实现上市以补充自身的资本金规模。
除了这些远洋地产内部的主观考虑之外，远洋地产管理层还看到了当时国内土地市场的变化。
2004年3月，国土资源部、监察部下发71号文，力推国有土地出让环节的规范，要求自当年8月31日开始，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，“协议出让”的模式被正式叫停。
在2005年之前，国内的房地产市场特点在于土地获得渠道的多样化，不同开发商大都在自己的地盘上拥有政府资源和人脉，因此国内房地产公司多专注于一地发展。从“8·31政策”开始，各地陆续开启“招拍挂”土地出让模式，开发商跨区域发展成为可能。在这个变局催生的行业大洗牌中，房地产行业已经有可能出现全国性的大型公司。
对远洋地产来说，这是实现全国化的最好时机。从2005年开始，远洋地产的跨区域发展也开始起步。
伴随这场开发商全国化运动的是房地产业与资本市场的依存关系更加紧密。房企全国化发展与“招拍挂”的实施，推动了国内大中型城市土地价格快速上涨。要迅速扩大规模，要实现全国化发展，就必须解决资本的跨越问题。
一时间，中国房地产企业再次掀起上市热潮。
这场“资本扩张”的过程，成为国内房地产行业快速壮大中一次厚积薄发的集中表演。超大规模的房地产企业开始出现，并造就了数年后那些房地产“百亿”“千亿”俱乐部的庞然大物们。这些巨头的诞生，无一不是凭借上市的路径而得以实现。
远洋地产当然也不能例外。
投融资集团的战略目标、持有商用物业的资金投入、全国化的规模发展，一系列发展规划叠加起来，推动远洋地产自2005年之后完成了上市的步伐。此刻
简单的上市仪式结束后，远洋地产上市工作小组并没有停下工作：他们还要继续到保荐机构所推荐的各种场合，向各类机构投资者推荐自己公司的股票，以确保远洋地产上市当天有一个好的交易量和交易价格。
紧接着，当晚还要在国际金融中心举行上市后的答谢宴会，大家又要忙着准备这个宴会。整整一天下来，众人都没来得及看看远洋地产股票在当天的走势。
但股价的压力始终存在。在旧金山，远洋地产的上市保荐机构和公司把股票每股定价为7.7港元。这样的定价是否能被市场接受？
到下午4点当天交易结束的时候，公司股价定格在了11港元，市场的追捧程度令人吃惊：这一天，新上市的远洋地产股价以10.80港元高开，一直上扬到收盘时的11.00港元，涨了3.30港元，升幅42.86%，公司市值已接近500亿港元。
李明知道远洋地产当天的表现时，显得十分平静。
远洋地产股票开盘当天定价7.70港元和上涨3.30港元，与他选择的股票编号如此巧合。在香港人口中，“3”和“7”的读音恰好是“升”和“财”，“3377”连在一起读，就是“升升财财”。
六七年之后，李明在回忆当天的情景时，还觉得这个走势多少有点像天意：“上市后我们回到北京，在总部3307大会议室开会，有同事就开玩笑说，干脆再换换，改成3377会议室算了。“如果说我那天显得很平静，其实是因为太疲劳了。那几天，我每天晚上会冒出来的念头是：哦，这一天终于结束了。”
说自己疲劳至极，并不是虚言。
从2007年8月开始，远洋地产上市工作小组高强度工作了近两个月。两个月里，上市工作小组先后在香港、新加坡、伦敦、纽约、波士顿、旧金山等地巡回路演，为远洋地产上市筹资做准备。仅仅最后两周的14天里，上市工作小组就参加了100场面对不同投资者的会议，这样的会议有时达到每天10场之多。
两个月下来，大家已经分不清白天和黑夜了。
当然，李明还是得到了一份弥足珍贵的礼物。
9月20日，路演巡回到旧金山时，上市保荐机构已经可以确定远洋地产的上市价格，那一天成为上市过程中重要的定价日。高盛全球合伙人、亚太区总裁戴维·瑞恩特地购买了一支派克金笔，上面还烫金注明了“Happy Birthday，Pricing Date：Sep20，2007”定价日纪念字样以及日期。李明就用这只金笔签署了上市定价文件。
大家都不知道，这一天恰好也是李明的生日。2007年9月20日，李明用定价日纪念金笔签署远洋地产上市定价文件
按照7.7港元的定价计算，远洋地产的市盈率达到21倍，相对于每股有形资产净值（NAV）3.11港元的水平，溢价高达148%。这个价格是经过几番利弊权衡的激烈辩论后形成的，也将对股票发行认购和未来走势产生极大影响。
虽然这个价格让大家感到有些压力，但市场却给他们吃了一颗定心丸。
上市前夕数据传来，香港机构投资者对远洋地产的下单率达到了90%；新加坡更是达到100%；在伦敦，远洋地产对整个欧洲投资者募集资本，下单率为85%；就算投资选择最多的美国市场，机构投资者的下单率也达到了70%。在香港，素有“亚洲股神”之称的恒基主席“四叔”李兆基先生通过其私人投资公司兆基财经斥资3000万美元入股。股神出手，对远洋地产扩大影响力效果显著。
最终结果在正式挂牌交易前一天揭晓。国际认购部分超额72倍，冻结认购资金1000多亿美元；香港公开发售则录得206倍超额认购，冻结资金达2500亿港元。按照招股价7.7港元计算，集资额约120亿港元，仅冻结资金的利息收入就超过2亿港元。这次IPO创下了内地房地产企业在港上市的新纪录，成为香港2007年集资额第三大新股，全球房地产上市公司历年集资规模排名第三、中国第二。
远洋地产的“海鸥项目”终于迎来了收获的时刻。
此番成功IPO，不仅得益于上市时点，更得益于上市地——香港。
早在上市工作小组向大股东提交上市议案报告时，已经把上市的地点和怎样上市规定得非常清楚：将以“红筹股”的形式，在香港联交所上市。
事实证明，这是一个非常精到的选择。
对远洋地产可能的四个上市地点，工作小组一一做了分析。这四个地点分别是国内A股市场、新加坡股票交易所、美国纽约股票交易所、香港联合交易所。而对四个上市地点的优劣，工作小组也有着精到的认识。
远洋地产要实现上市，国内A股市场最容易。但从某种意义上说，国内A股市场并不是一个真正意义上完全独立自由运作的市场，政府的政策对上市、交易和融资都有巨大的影响。房地产业虽然是中国最赚钱的行业之一，也被明确为支柱行业，却始终在“政策调控与扶持”的摇摆中成长。尤其是在上市之后，企业想要以增发等形式再融资，都要得到证监会的批准，因此要达到上市的主要目标——为企业发展筹资——会相当困难。
如果在当时很热的新加坡和纽约实现上市，最大的问题是，海外投资者对于国内房地产一线的市场形势和政策变化并不了解，远洋地产的股价不易受到追捧，需要增加大量投资者关系方面的工作。尤其是在美国，房地产不是市场关注的热点，资本市场对房地产开发商的估值并不太高，投资者也缺乏动力。相对而言，美国投资者更喜欢具有“创新概念”的题材，这也是百度、新浪这些中国互联网企业蜂拥前去上市的主因。而新加坡资本市场整体规模偏小，在此上市的中国企业多以民营中小企业为主，行业集中在制造业、通信、食品方面。
相形之下，如果远洋地产以红筹方式在香港上市，既能得益于本地投资者对内地房地产形势的了解深度，公司又将因为香港证券市场的自由程度而得到较高定价，而且可以方便地发起筹资行动，因此是企业、市场、投资者多赢的选择。由于历史原因，香港的房地产业属于“传统经济支柱产业”，是香港本地市民和投资者最熟悉的领域，与金融、贸易具有同等地位，更容易得到认可和追捧。
另外还有一个民族情感的因素。香港回归以后，大家都是中国人，到香港上市，与香港股民一起分享内地经济高速发展带来的利益，这也算“肥水不流外人田”。这个由中国人管控的国际资本市场，不仅管理水平高，也更容易度过上市公司的水土不服期。
除了选择香港作为上市地点之外，把握时间窗口完成上市，则是远洋地产成功上市的另一关键。可以说，远洋地产成功上市，既有国家政策、产业规划等一系列的必然因素，也有诸多历史形成的偶然因素。
2005年，远洋地产上市工作启动之时，距离2007年“香港回归十周年”仅不到两年时间，国资委、商务部、证监会等部委对香港资本市场的发展、企业赴港上市都给予了积极支持，力挺香港保持国际金融中心的地位，推动内地企业在港上市。在一系列利好的刺激下，随后数年，特别是在2007年，香港股市热浪一片，恒生指数反复上涨，市值、成交量、单日涨跌幅都刷新历史纪录。
更为重要的是2005年之后，全球范围内的国际资本看好中国崛起，掀起了一波投资中国的热潮，而香港则是这波投资热潮的集中地。
这其中的原因在于：其一，以30年来国内的改革开放而言，中国的崛起已经是铁定无疑的事实。中国经济奇迹般的发展，甚至使当时国际经济学界都开始研究是否存在一个“北京模式”，使得中国突破了经济学的某些基本规律，达成了30年的经济高速发展。
其二，在其后的2008年，北京将迎来首次举办奥运会的机会，中国无疑将成为世界经济的一个中心，北京则是当之无愧的核心区域。
在这个前提下，全球投资者无限看好中国经济，尤其是中国房地产业。
从1998年政府把房地产行业确定为经济发展的支柱后，整个房地产业正处于无限遐想中。中国城市化带来的经济繁荣当中，房地产业受到了双重驱动。一方面，城市化给城市带来近乎无限的社会需求，膨胀的人口使得东南沿海一带的大城市不断地向外扩张；另一方面，此时中国虽然已经出现了几轮房价的上涨，但经济的繁荣使得投资者对房地产业仍然抱有巨大的憧憬，对于房地产的投资功能有着更大的想象空间。
针对国际资本对中国市场的这种憧憬，远洋地产上市工作小组会同上市保荐机构高盛在做了充分研究后，非常有针对性地提出了远洋地产在证券市场上的关键特征。
首先是远洋地产的大型央企股东背景，因为房地产业与各级地方政府有大量的合作需求，因此央企背景会使投资者对远洋地产的未来抱有更大的期待。
此外，经过管理层和上市工作小组的努力，远洋地产在私募阶段吸引了一个完整的国外大型财团机构投资，股东结构中包括了渣打银行、摩根集团和美林集团等著名公司。这个股东结构大大提高了远洋地产在普通投资者心目中的信任度。上市工作小组在巡回路演中与投资者见面
同时，为了突出远洋地产的产业优势，保荐机构将远洋地产的战略定位归纳为“北京第一、环渤海发展”。这很清晰地告知投资者远洋地产已有的产业地位和区域优势，使投资者对未来前景充满信心。这恰与国际资本市场对2008年后北京经济的看好相吻合。
远洋地产的确踩准了时间点。作为房地产业的一个后起之秀，远洋地产启动上市过程不算早，却赶上了全球对中国房地产业期望最高的时点。历程
晚上6点整，远洋地产成功上市的庆祝晚宴在国金轩举行。
这家香港的粤菜名店就设在中环国际金融中心二期的三楼，窗外环视维港全景，菜品更是经典。
宴会场面较之上市仪式更为盛大却轻松惬意。
大股东中远、中化高层李建红、罗东江率旗下在港企业主要负责人前来；李明、陈润福、周彤、朱云春、徐立、沈培英等远洋地产高管悉数到场；参与上市工作的资本运营部、财务部、行政部、市场部人员，和一起打拼的保荐人高盛（亚洲）、摩根士丹利（亚洲）的合作伙伴们也纷纷赶到。这些人，时间长的已经在香港待了一两个月，时间短的则是上市前夕才到香港，却因忙于事务，根本不曾谋面，今天终于算是聚齐了。
欢聚一堂之时，自是开怀畅饮。席间诸多情由，难以一一赘述。其间有个小小的插曲：摩根士丹利代表合作伙伴赠送了一条水晶的帆船，上面刻着一句英文“Sail The Ocean”——扬帆远航。如今，这条晶莹剔透的帆船还摆在李明在香港的办公室里。
席间，大家推举董事会主席罗东江先生代表远洋地产助兴。他想了想，清唱了一首自己拿手的歌曲《爱拼才会赢》。这是一首有些年头的闽南语歌曲。“……三分天注定，七分靠打拼，爱拼才会赢……”
这是一首励志的老歌，用来形容远洋地产上市过程当中的一波三折，可谓贴切。
远洋地产针对上市的研究工作开始得非常早。2002年，来自大股东中远集团的张耘加盟远洋地产，负责筹备上市工作。他对资本市场非常熟悉。在“海鸥项目”启动前，先对上市做了近三年的研究。
其实到了新世纪之后，国内的企业实现上市已经不是什么新鲜事。但远洋地产的上市项目却是一件有挑战的工作，这是因为董事会要求远洋地产的IPO要以“红筹上市”的形式完成。
所谓红筹上市，指的是中国公司——该境外注册公司——以境外注册公司的名义在中国境内运营，主要资产也在中国境内而在境外交易所上市。
在上市的路径选择上，香港H股IPO虽然方便，对企业约束较少，门槛也不高，但这种“直接境外上市”的方法，仍然受到国内证券主管部门的很大制约。相较之下，采用“红筹模式”不仅更加靠近国际资本市场，也更为便捷，后续融资方便灵活，显然是最为理想的。
2005年底，董事会批准境外红筹上市方案，远洋地产的上市目标定在了更为自由的香港，即把整个公司的股权全部转移到境外，再争取在香港上市。上市前则需要完成私募，实现股权的多元化。
此时的远洋地产已经改制成为中外合资企业，有49%的股权在境外，红筹模式具备一定的基础。但要形成上市所需的红筹架构，仍要打开一条通路，将股权全部转向境外，改制为外商独资企业。
虽然只要打通了这个通道，成为外资企业，前方就是一片广阔天空，但红筹模式之难，足以令人生畏。
在十多年时间里，中国企业红筹上市的道路行走得如此曲折坎坷，其政策之变更如同一部精彩的小说。
1992年10月9日，华晨汽车首次以红筹方式登陆美国纽交所。此时，中国证监会还要等到三天后才正式诞生。而证监会一经设立，红筹监管就立刻起步。
1997年是香港回归之年，中资红筹频繁在港上市，香港资本市场掀起一片红筹热潮。恒生公司开始着手编制“恒生红筹股指数”，红筹板块正式确立。但到5月底，由于对红筹股的过分炒作，股价已经升到了极不合理的水平。
1997年6月20日，香港回归仪式前10天，重磅炸弹引爆：国务院发出通知，对红筹模式设置了极高的门槛。这一被称为“九七红筹指引”的文件，虽然没有彻底关闭红筹大门，但令红筹上市急转直下。三年后，中国证监会出台72号文，将红筹上市带入“无异议函”时代，监管之墙再度筑高。虽然无异议函制度并不是实质性审批，但在当时的宏观形势下，要获得这份无异议函困难重重。
2003年是中国市场经济地位正式确立和开放新政频出的年代，无异议函制度终于在4月间被废止，虽然“九七红筹指引”仍在发挥效应，但红筹大门还是打开了一条窄窄的门缝。
当时，远洋地产已经成立了资本运营中心。张耘发现，国内监管部门当时对红筹企业在境外的活动还存在管理上的真空，因此向管理层汇报，请示是否要将远洋地产当时在境外的活动向监管部门汇报备案。
李明就此提出了自己的看法：公司仍然要严格按合规的原则，每一步都向政府部门汇报备案。他这样做，完全是出于对政府管理部门行事规则的洞察。他很清楚，虽然当时政府管理部门对于中国国有背景企业的境外活动存在监管真空，但由于国有资产的属性，监管迟早是要出现的，作为公司管理层，越是在边缘地带行走，就越要向管理部门透明化。他更清楚的是，在监管真空期主动向政府部门透明化，获得的是政府的高度信任。
这一表态，实际上给上市工作小组带来的是麻烦。这意味着必须不断就自己的动作与监管部门沟通。因为红筹上市处于监管真空期，所以与政府部门的沟通仍然遵循“九七红筹指引”。
到2006年5月，远洋地产上市前的一系列准备工作都已经完成，一届九次董事会做出决策，同意公司由中外合资企业改制为外商独资企业，为跨入资本市场做好准备。
可就在董事会做出这一决定三个月后，变局再次出现。
2006年8月8日，一个听起来非常吉利的日期，但对所有期盼红筹上市的企业而言，却并不是一个喜讯。商务部、国资委、国家税务总局、工商管理总局、证监会、外管局，六大资本市场的“掌门”突然出台“年度第10号文件”，发布《外国投资者并购境内企业暂行规定》，并在一个月之后的9月8日正式生效。从发布到生效之间的时间之短，令人猝不及防。
六部委发布的这一规定，针对的当然不是像远洋地产这样的国企改制案例。在2004年之后，由于政府之前放开了外资在境内投资企业的股份占比规定，因此出现了境外资本大规模并购国内行业领先企业的风潮，引发了政府的关注和直接干预。
虽然并不针对远洋地产，但是六部委的这一规定，仍将直接影响远洋地产的下一步改制。六部委联合制定的10号文中，外管局卡住境外公司注册和外汇登记，商务部卡住境内股权转移境外的通道，证监会则在“无异议函”终结之后，再次启动审批机制。这当然使境外企业无法自由地并购国内的龙头企业，但同时，像远洋地产这样的国企改制、准备红筹上市的通道，也几乎被审批卡死了。
从2006年5月董事会做出决策，到8月六部委出台新规之间的三个月，远洋地产上市工作小组已经完成了国有资产评估备案的立项等一系列材料的准备，并向政府部门递出了申请。不过，新规一出，整个公司的管理层还是陷入了忐忑。因为如果远洋地产无法完成向外商独资企业的转制，那么董事会确定的红筹上市目标就无法完成，差不多一年多的心血，就会因为政策的这一变化而付诸东流了。
上市工作小组急忙协调中远、中化两大股东与政府相关部门进行沟通。
从形式上看，远洋地产的股权转让，当然符合六部委新规的管理范围，属于外资控股了远洋地产。不过，远洋地产之所以向境外公司转移股权，目标在于股权多元化和建设更为完善的治理结构。更何况，在远洋地产的这一步改制当中，交易的双方虽然确实有中资和外资之分，但从资本所有人来说，却都是中远和中化旗下的资本和公司。
在六部委新规的闸门落下之前，远洋地产尚有一线希望。只要六部委明了远洋地产的这次股权交易为的是改制，远洋地产就有可能在新规落闸之前完成自己的动作。
在与政府部门的沟通当中，远洋地产高层反复阐明“资产重组”对于两大中央企业“股权结构优化”的作用。虽然重组后成为“外商”，但以最终控制人占比计算，中远、中化两大国有股东仍占88%，虽然中外性质改变，但国有性质的背景却没有变化。
此时大家才发现，“海鸥项目”前期与政府相关部门所花费的沟通成本，真不是白花的。经过艰苦沟通，相关政府部门都认同了远洋地产的这一次改制方案。
2006年9月8日，国资委、商务部同一天发文批复，同意改制方案，红筹基础砥定。也恰是在这一天，强势的“10号文”正式生效，六部委新规落闸。
就在红筹大门落闸前的一瞬间，远洋地产从缝隙之间冲了出去。
外资审批的关卡一过，随后的进程也就顺畅了许多。
2006年9月下旬，按照董事会的架构设计，中远集团境内企业将所持股份，悉数出售给中远在香港的上市公司中远国际控股有限公司，从而将中远系股份全部合并在中远国际的盘子里；中化集团也采取同一方式，将所持股份出售给中化香港公司旗下企业，由此将远洋地产转型为外商独资企业。
完成了中远和中化两大股东下属的内地和香港公司之间的股份转换之后，下一步是远洋地产股份的增资和多元化。新的股东方在2006年11月先后两次增资，将其注册资本金的规模从原来的10亿元，先增加到20亿元，而后达到了38亿元的规模。
2006年12月6日，远洋地产上市最后的攻坚阶段正式启动。首先进行了一轮私募，SSF Livingston（摩根士丹利旗下负责房产投资的公司）、SC Private Equity（渣打银行旗下经营私人股本投资的公司）、Indopark（美林的附属公司）、IFR、骏洋、RECP（瑞士信托集团间接控制的投资房地产及房地产相关证券的公司）成为公司新的股东。远洋地产上市团队会见财务投资者
远洋地产这些新的股东，从名字上看不出什么特殊。不过在投资界的人士都知道，这仅是它们在香港的注册名。这些投资机构其中四家背后真正的金主，是全球赫赫有名的摩根士丹利、渣打银行、美林、瑞士信托。也正是这些机构的加入，为远洋地产赢得了信誉。
作为一家内地房地产企业，远洋地产缘何能吸收这么多顶尖投资机构的资本？
这与张耘在远洋的一项工作有关。此前，他通过关系找到香港太古地产负责投资事务的何姓高管，问他有没有兴趣与远洋地产一起来投资北京的房地产项目，在远洋地产已经拿下的土地上做一些持有物业的开发。
持有商业地产做物业出租及商业运营，是太古地产的一个主要战略方向。此时，太古地产已经进入广东，开始开发一些房地产项目。据此判断，它们会对与远洋地产的合作感兴趣。
果不其然，经过两三次接触之后，太古地产对与远洋地产合作的重视程度迅速提高，在2005年下半年，专门成立了华北办事处，与远洋地产合作经营北京朝阳区的商业地产开发项目。之后，远洋地产与太古在众多领域里都开展了合作。
这个动作，看起来只是一项普通的房地产项目合作，但它的背后却有着深刻的战略构想。要实现上市，就必须让远洋地产与国外的商业资本先熟悉起来。显然，通过项目的合作，是可以很快缩短这个过程的。
与太古的这一次成功合作，打开了一条与国际资本合作的道路。2005年之后资本运营中心先后把北京远洋新干线D座、E座，远洋国际中心B座，远洋光华国际D座这四座酒店式公寓，整体出售给扬子基金（由上实集团、美国柯尼罗资本集团共同发起）、汇富集团、新加坡辉盛管理公司和美国凯雷投资。
在这种合作中，远洋地产迅速与这些国际资本形成了在部分项目上的业务关联关系。
这一系列动作的作用是非常明显的。2006年初，远洋地产的境外公司成立，在实现了资产注入之后，很快就有私募资本对公司发生了兴趣，第一个上门的就是摩根士丹利。
摩根士丹利与远洋地产的合作始于张耘一个在摩根士丹利供职的熟人，因为知道远洋地产准备上市，就把张耘介绍给摩根士丹利资产管理部门一位叫兰德·张的高管。一经了解，兰德·张很快到远洋地产登门拜访，表达了对私募的兴趣。
张耘说：“远洋地产私募起步于摩根士丹利的好处非常明显，接下来我们与其他国际投资机构谈判的时候，直接告诉对方，你们的条件不能好于摩根，而我发现，这是他们非常乐意接受的。”这不亚于一次自我包装的过程。两个月后，随着摩根士丹利签字，其他五家果然“跟风”顺利签约。“到了上市的时候，我们发现，投资者很多可能不太清楚远洋地产是谁、是干什么的。但他们信任我们的原因中，很大程度与远洋地产私募股东当中存在摩根、渣打、美林这样的名字有关。”
由于此前已经在业务当中彼此熟悉，因此当远洋地产的上市过程进入私募阶段时，这些顶尖的投资机构纷纷打开了它们的钱包。一轮私募完成之后，远洋地产共获16.2亿元人民币，公司资产盘子扩大到近55亿，中远、中化两大股东的持股比例也由此分别摊薄到30.8%。
随后，一连串构建“红筹架构”的资本腾挪大戏也拉开了序幕。
在香港设立的“远洋地产控股有限公司”作为上市主体，先后完成对远洋地产有限公司（内地业务平台）、远洋地产香港有限公司（境外资本平台）的重组收购，成为其全资子公司。远洋地产控股有限公司用于收购的对价，通过自身股份来支付，由此让此前的股东方上翻一层，依原比例成为远洋地产控股有限公司的股东。随后，远洋地产控股有限公司申请香港IPO上市，向全球公开发售15.5亿股，如成功上市，总股份将进一步增加到45.3亿股。届时，原有股东的持股比例将进一步摊薄。
这个时候，红筹上市再次面临着国家有关部委的审批。对国有企业境外股权重组的监管以及“10号文”如同一道翻不过去的高墙再次挡在远洋地产的面前。
国有背景公司寻求境外上市，虽然设计当中有很多促进企业发展的理由，不过从政府部门的角度看，由于涉及国有资产，因此批准上市仍然存在不确定性。
其实，监管政策并不复杂，但其中一些相对模糊的提法，引发了不同企业之间的善意曲解。希望红筹上市的很多企业，它们总是试图从自己的角度做出解释，并得出一个结论：自己的红筹项目不需要得到审批。
但李明固执地要求，必须经过国资委、证监会的审批。他不能认同其他企业试图绕开审批的尝试，无论是善意曲解，还是恶意规避，这样做都将形成历史性的法律漏洞和隐患，要红筹上市，就必须百分百依法合规。
这种自信还源于对中国经济政策大势的判断。也许正因为对中国经济晴雨的敏感，企业才可以在纷繁复杂的大势中拨云见日，寻找到政策开放的利好和机会。“国资委支持远洋地产境外上市，是因为其对房地产产业规划的方向就是鼓励通过资产证券化实现国有资产的保值增值，同时，利用国际资本市场‘走出去’。而证监会支持我们上市，则是把远洋地产列入了一个名单。2007年是香港回归10周年，国务院提出要支持香港的金融中心建设，在落实的层面上，就是支持一批企业去香港上市。我们就成为这批企业当中的一个。”李明说。
2007年5月、7月，国资委、证监会先后批复同意远洋地产红筹上市计划，“海鸥项目”的国内审批全部完成。
远洋地产上市团队十分清楚，冲刺的时候已经到了。上市之后
庆祝晚宴进行到晚上10点多，各界宾朋先后告辞。远洋地产的人作为东道主送别了客人，才起身返回酒店。
返程的轿车上，李明忽然接到一个从北京打来的电话。这是一个在京外城市进行项目拓展的同事打来的。
收购项目价格不菲，但土地资源诱人，早在上市前就形成了初步的意向，反复沟通探讨了好几轮。就在远洋地产上市的同一时间，具体细节问题和收购方式正在千里之外紧锣密鼓地洽谈着。这个电话，就是对收购中一些关键问题请示高层的意见。
李明沉吟了一下，告诉对方：“这个项目数额不算小。距离那么远，我们的熟悉程度也不够，还是要把相关材料都好好审查一下。该约束的地方还是要有所约束，不能把话说得太满，要为自己留一些余地才好……”
挂了电话，他思索起来。IPO顺利完成，企业体制、机制层面的事情解决得差不多了，接下来是该思考新的发展问题了。
轿车缓缓滑进香格里拉酒店门前的车道……夜幕下的香港，溢彩流光、灯火璀璨，仿佛雍容华贵的东方佳丽。
远洋地产的上市，对这个当时只有14岁的年轻公司来说，影响之深远，远超过在市场上所募集的100多亿港元资金。
我们可以很清晰地看出，在港上市意味着它彻底摆脱了体制内企业的身份，真正成为市场竞争当中的一个独立个体，从一家国资背景的房地产公司，变身成为股权多元化、拥有先进治理结构的现代企业。
完成上市后的远洋地产，自身已经成为一个复杂而巧妙的复合体：国有企业背景、外商企业架构、香港上市公司、国内房地产业务……这种有趣的基因组合，让企业在保持和继承了原有国企在内地市场广泛影响力的同时，又注入了更加灵活与规范的境外管理因子，从而让业务腾挪和资源组合拥有了更加广阔的空间。
红筹上市的格局更令远洋地产拥有了一条长久和便捷的融资通道。对2007年时的房地产公司而言，每种资源都是难能可贵的，尤其是资本的支撑。横亘在远洋地产面前的，是即将跨越的全国化进程、商业地产的投入。如果说这些梦想原来对远洋地产而言是条大河的话，那么上市之后，它对于远洋地产来说，就像跨越一条小溪了。
当然，远洋地产之所以能顺利达成上市目标，与它选择2007年这个上市时机和香港这个上市地点有关，更与中国经济的后续发展紧密关联。国际市场对2008年北京奥运会之后的中国经济发展有更高的预期。中国经济会有更强劲的后市增长吗？如果有，那么它的推动力一定来自工业化和城镇化，而在这个过程当中，城市的房地产业就会有更大的增长空间。
正是在这种想象的推动下，远洋地产的股价在上市首日达到11港元之后，在2007年底前被进一步推高，迅速上涨到每股价格15港元以上的水平。
但是，对于远洋地产即将到来的“后上市时代”，李明依然保持了冷静。
虽然远洋地产已成为一家在香港上市、在国内多区域经营、员工人数上万的房地产集团，但作为一家企业，最多只是走完了“市场需要、个体成长”的阶段。未来，整个中国的房地产行业将如何演进？实现登陆资本市场后，远洋地产的资本运作如何与企业核心业务的房地产对接与结合？在企业快速发展中，企业自己的积淀和功底到底够不够，管理水平和运营能力能否支撑资本助推下被“瞬间放大”的业务规模？公司的业务结构、产品升级、区域布局应该有怎样的战略调整？
方方面面，仿佛是一道道严峻的考题，但登上了资本市场这条大船，也就没有退路。资本的无情也恰恰在于，对于考题的答案只能有两种评判，或者迅速发展壮大，或者被资本抛弃。2007年9月，中国房价正在持续飙升，调控的阴影日益迫近；大洋彼岸，美国的“次贷危机”还在蔓延，又恰是同样的房地产领域，这将让国内房地产市场遭遇怎样的变局？
仿佛与10年前李明来到这家公司时一样，关于企业如何发展的关键性问题，仍时时萦绕在他的脑海中。【远洋之道】资本与机遇
资本究竟有什么力量？这恐怕要从资本的概念说起。很多人都容易混淆“资金”和“资本”的区别。两者虽一字之差，内涵却相去甚远。资金只是简单的钱的概念，而资本却是有思维、有方向的。资本的本性在于逐利和自我增值。
这一特性，让资本通过资本市场的渠道，得以完成一个重大的社会经济功能——资源配置。资本在市场化环境中，有选择地流向更具吸引力的领域和更有生命力的企业，成为推动经济发展与企业成长的变革力量。
公司上市是诸多企业发展中的重要节点，所达到的目的也是多重的。通过资本市场上迅速集结的庞大资本推力，企业规模和财富将发生核裂变一样的效应。而资本市场的有效监管，则有助于企业完善治理结构、激励机制，形成现代企业制度，实现企业的基业长青。
公司上市的时点非常关键，对资本的吸引有赖于行业的高成长性和赢利能力。在市场对一个行业预期最高峰的时候上市，是一个最佳的选择。
在本章中我们看到，在中国房地产业，彼时叫作“远洋地产”的远洋集团，既不是创业最早的企业，也不是规模最大的企业。不过，由于时机把握得非常到位，它的上市达到了多重目标：既完成了规模庞大的筹资，又在此过程中完成了大股东从绝对控制向有效制衡的转变，使得公司治理结构发生了显著变化。
能够同时完成这一系列目标的主要动力，是远洋集团将上市时机选在2007年的时点上。由于国际市场对北京在后奥运时代经济发展的良好预期、中国国企改革进一步“走出去”的新动力、香港回归十周年之际中央政府对香港国际金融中心地位的有力支撑，以及远洋的央企背景、北京概念、香港红筹等显著特点，远洋集团必然成为投资者理所当然的选择。
而从房地产行业的角度看，黄金十年的中国房地产业正在赢得资本市场越来越多的关注。2004年以后依靠“8·31大限”驱动的行业大洗牌，使房地产业与资本市场的依存关系更加紧密，解决资本瓶颈更是迫在眉睫。远洋集团显然明了这一态势，并率先在资本平台上打开了红筹的突破口，成为第二拨上市房企中的成功范例，也为未来参与房地产行业的巨人之争，获得了绝佳的筹码。
正是因为这样一个利好交织的时点，远洋集团才能在2007年市场预期的最高峰完成了这个精妙的资本故事。公允地说，远洋集团上市之时，没有人会预期到2008年奥运之后中国即将迎来全球金融危机的冲击。但是从资本市场的视野来看，远洋集团上市展示出企业管理层对政策窗口的正确判断和精准把握。这一切，都为未来的变局做好了资本和管理上的准备，也为企业发展带来了新的机遇。上部成长与变革第一章起航
东长安街6号是一座典型的五层苏式建筑，紧邻繁华热闹的王府井大街。从对面北京饭店楼上俯视，建筑红白相间，相当气派，门口挂着一大排单位的牌匾，细看之下，这些牌匾，都是中远集团下属的企业。
老北京人都知道，能在长安街上有办公地点的企业，基本都是在国内有渊源的大型国企。而位于东长安街6号的中远集团，当然也不例外，这家中央级企业，曾经是中国对外贸易最重要的承运人之一。
东长安街6号的苏式大楼，正是远洋集团的起点，那时，它的全称叫作中远房地产开发公司。
1997年6月18日一早，中远房地产开发公司的员工便被通知去公共会议室参加一个会议。他们到时，现场已经坐满了提前赶来的北京远洋大厦有限公司的员工。以后回忆起这天的时候，他们会意识到，这一天与平常的所有日子已经不一样。
李明在中远房地产的步履，就始于这一天。中远房地产开发公司创立时的公司所在地——北京东长安街6号
会议很简短，核心内容就是中远集团人事部、组织部的相关负责人宣布：“从即日起，李明同志担任中远房地产开发公司总经理，同时兼任北京远洋大厦有限公司董事长……”
随后的进程几乎和其他关于人事任免的会议一模一样，老总经理照例说一些客套话，对上级的命令表示认可和拥护，新任总经理则谦虚谨慎地请同志们多多支持和协助。
这不会引起员工们的太大兴趣。这个公司成立后的四年中，类似的调动已经出现过很多次，牟蛟平、张大春、李建红、傅雷彪四任总经理先后执掌中远房地产。员工们已经习惯了集团对于旗下这家房地产公司总经理的人事调动，因为对于庞大的中远集团来说，中远房地产只不过是一个规模非常小，人员也很少的部门而已。
不过新总经理的到来，还是引起了一些年轻员工的好奇，他们在会议室后排交头接耳，窃窃私语。主要的兴趣在于，新总经理才30多岁，比他的前任们都要年轻很多，这当然会使公司里的年轻人有一些好感：新来的老总和他们算是同龄人，公司应该不会像以前那么乏味了吧。
开完任命会，李明按照惯例去完成公司一把手交接环节。
虽然没有多少期望，不过可以想见的是，他当时对房地产一无所知，多少还是希望从前任总经理那里听到一些行业分析、公司现状以及未来方向一类的信息。
可这些期望一个也没实现。整个新老交替的环节，他总共接收了两个文件夹：一个里面装着中远集团发的红头文件和纪要；另一个里面是一份清单，记录了一年以来整个公司业务招待的费用。财务负责人特地提醒他，清单上的某些人值得注意，因为有花公司钱大吃大喝的嫌疑。
虽然有些失望，不过倒也不至于影响了李明的信心。因为他很清楚，正是因为中远旗下的这个公司存在很大问题，他才有机会出任这个总经理。事实上，作为中远集团的年轻干部，中远房地产的这个局面，正好给了他施展能力的空间。中远的地产梦
此时，中远房地产已经有4年的历史了。在这4年当中，这个公司并没能表现出将要有所作为的样子，相反如那些年轻员工的感受一样，总体让人觉得有点乏味。
不过，这家企业的来历颇不寻常。
1993年2月16日，国企改革进一步深化，在国务院力推组建大型企业集团、提升国际竞争力的大背景下，原来的中国远洋运输总公司整合了其他地方远洋运输公司、陆上运输公司、货运代理公司、船舶燃料公司及其他相关企业，组成了规模庞大的中远集团，船队规模和运输量位列全球三甲。
中远集团的首任总裁是客家人陈忠表，他上任之后，迅即对中远集团内原有的业务格局进行梳理和规划，并明确提出了“下海、登陆、上天”的产业多元化战略，而房地产即是“登陆”里的重要一项。
陈忠表提出的业务重组和中远集团多元化战略，有着深刻的历史背景。20世纪90年代初期，中国的对外贸易还远不像当下这样繁荣，全社会对远洋运输的需求也远不像现在这么大。远洋运输属于微利行业，但同时远洋运输所需要的船舶制造又依赖大量资金投入，中远的资金并不充裕，刚刚组建完毕的集团整体运营效率也并不高。
此时的中国，正经历着邓小平南方谈话之后国内经济掀起的又一轮建设高潮。国内市场的多种需求高涨，市场供不应求，因此多元化的资本投入显然是最优的方向。
而房地产行业进入陈忠表的视野并不是巧合。
中华人民共国和成立之后，由于长期实施计划经济，人们获得新建住房主要是通过单位分配，国内不存在一个房地产市场。因此无论是城镇还是乡村，国内的变化一直不大。这方面，有一个经典案例，说的是到20世纪90年代，有个离乡已经40多年的台湾老兵回湖南探亲，居然能准确地给车夫指路。
改革开放之后，因为经济发展带来人口流动，国内开始产生市场化的房地产需求。全国有大量的个体工商户、民营企业从业者、下海经商者，这些体制外的人虽有住房需求，却没法购买到房子，解决市场化的住房需求已是迫在眉睫。
1991年，国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，在政策层面对住房体制改革和房地产发展进行了界定，由此引发了房地产市场的第一波浪潮。
我们能够看到，一些著名的房地产企业都是在1991年后进入市场的。1992年，冯仑、潘石屹等人组成“万通六君子”，在海南开始了“地产梦”。年底，王石将万科的主业转向了房地产。有数据显示，1992年全国商品房销售达到440亿元，比上一年猛增了80%。
在1993年就看到了房地产市场的未来潜力，充分证明了当时以陈忠表为首的中远集团管理层对市场的敏感性。在南方谈话的激励之下，刚刚成立不到4个月的中远集团的决策层，很快就着手成立中远集团旗下的房地产公司。这使中远房地产在时间点上进入了中国房地产开发首批开拓者行列。
中远集团的决策层之所以引导企业进军房地产业，是因为他们还看到了另一层优势。由于中远是整合了全国远洋运输管理体系之下的可运营资产，自用办公楼、仓库、工厂、码头、船员接待宾馆、员工宿舍等项目在全国随处可见，拥有庞大的基建规模。中远集团成立时的数据显示，1981—1991年，中远集团合并前各企业拥有的各类建筑已经超过100万平方米，全系统从事基建的人员157人，其中不乏高级工程师和各类技术人员。这已经为切入房地产行业提供了很好的入口。
我们在公司的档案中发现了一份写于1992年12月的《关于成立中远房地产开发公司的请示》。这份由中远房地产筹备组负责人、首任总经理牟蛟平用钢笔写成的可行性报告，字里行间流露出一种自信，其中对中远集团涉足房地产的优势列出了5条之多：“建设经验丰富、人力资源充沛、中远庞大的资金支持、全国化经营网络、熟悉境外运作环境。”
更让人惊叹的是，其中还提出了短时间内“达到年开发量100万平方米”“适时开拓国外房地产业务”“成为中远集团陆上支柱产业”的目标，颇为引人注目。实际上，中远集团组建房地产公司的工作，从1992年6月就开始了。中远集团在中国房地产行业的大蛋糕上切下一角，仿佛只是个时间问题。国家建设部、交通部同意成立中远房地产开发公司的批复文件
机遇与风险必然相伴相生。
1992年，随着洋浦开发、浦东开发，一时间，房地产开发热席卷中国，顿时成了万众瞩目的行业。这股来势凶猛的浪潮率先从“天涯海角”的海南岛刮起，随后迅速蔓延到广东珠三角地区，再向广西、福建、江苏等东南沿海地区扩散开来。最高峰时，海南这个只有600多万人口的小省，竟然出现了6000多家房地产公司。
我们可以用另一个案例来说明当时的情况。这一年，已经在海南把房地产搞得风生水起的潘石屹无意中看到了海南省规划局的一组统
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